地產(chǎn)年度報(bào)告杭州

第一部分房地產(chǎn)投資環(huán)境分析TOC\o"1-5"\h\z一、 杭州宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2二、 居民收入消費(fèi)水平 3三、 房地產(chǎn)相關(guān)政策 5四、 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 9五、 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模 10六、 小結(jié) 12第二部分土地市場(chǎng)分析一、 土地市場(chǎng)供需分析 13二、 小結(jié) 19第三部分一手住宅市場(chǎng)分析一、 住宅供應(yīng)分析 21二、 住宅需求分析 23三、 銷售價(jià)格分析 26四、 小結(jié) 28第四部分商業(yè)地產(chǎn)分析一、 寫字樓市場(chǎng) 29二、 商鋪市場(chǎng) 34\o"CurrentDocument"三、 小結(jié) 35第五部分三級(jí)市場(chǎng)分析—、掛牌情況分析 36二、 各區(qū)塊成交情況分析 42三、 小結(jié) 46第一部分：房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、杭州宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、杭州GDP及增長(zhǎng)率據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2004年杭州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)2515億元，比上一年增長(zhǎng)19.8%。根據(jù)浙江中原市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)，2005年杭州市生產(chǎn)總值相比上年增長(zhǎng)約11%,達(dá)到2791.65億元，此增長(zhǎng)率高出2005年全國(guó)GDP增長(zhǎng)率三個(gè)百分點(diǎn)。2000-2005年杭州市GDP及其增長(zhǎng)率:^GDP（億元）一—增長(zhǎng)率（％）數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒2、2005年總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，輕工業(yè)增速明顯快于重工業(yè)。2005年杭州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體呈低開高走的態(tài)勢(shì)。由于重工業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期及政策的影響較大，所以從工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度看，2005年輕工業(yè)的增長(zhǎng)速度要明顯快于重工業(yè)增長(zhǎng)速度。1-11月份，輕工業(yè)和重工業(yè)分別實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值2102.11億元和2631.09億元,分別同比增長(zhǎng)24」％和18.9%。投資快速回升，服務(wù)業(yè)成為投資熱點(diǎn)。2005年杭州市投資情況呈現(xiàn)高開低走后反彈的態(tài)勢(shì)。投資增速?gòu)?-2月份的37.6%下滑至上半年的0.9%,下半年投資增幅逐月平穩(wěn)回升，每月平均增幅達(dá)2.66個(gè)百分點(diǎn)。在加快服務(wù)業(yè)發(fā)展政策的有力推動(dòng)下，服務(wù)業(yè)投資一直保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增幅明顯快于工業(yè)投資，成為今年投資最大亮點(diǎn)。1-11月份，第三產(chǎn)業(yè)投資累計(jì)達(dá)到6165882萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23.7%,橫向比較，分別比第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)投資增速高岀17.8和14.4個(gè)百分點(diǎn)；縱向比較，高于去年同期3個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)，出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯。在人均收入穩(wěn)步提高、居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)加快以及商場(chǎng)店慶促銷的綜合推動(dòng)下月份，杭州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)790.43億元，同比增長(zhǎng)14.4%。面對(duì)人民幣升值和紡織品貿(mào)易配額摩擦的雙重壓力，2005年杭州市岀口增幅從月份的52.9%回落到1?11月份的324%,但在增幅絕對(duì)量上仍處于高位增長(zhǎng)。1?11月份全市凈出口總額達(dá)89.2億美元，比去年同期（50.5億美元）增長(zhǎng)76.6%,對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常明顯。財(cái)政收入保持較快增長(zhǎng)。1J1月份，全市財(cái)政收入為495.06億元，同比增長(zhǎng)19%;1-11月份，市本級(jí)財(cái)政收入為148.69億元，同比增長(zhǎng)15.1%。二、居民收入消費(fèi)水平1X人均GDP2003年2季度杭州全市人均GDP首次超過(guò)1000美元，除2004年1季度外,其余各季度全市人均GDP均保持在1000美金以上。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)1000美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變；而消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。2005年前三個(gè)季度的人均GDP均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中2季度的增長(zhǎng)最快，后2個(gè)季度則相對(duì)比較平穩(wěn)，預(yù)計(jì)4季度的人均GDP在11769.95元。隨著人均收入的提高，居民用于吃、穿的費(fèi)用占總消費(fèi)支出的比例明顯下降；相應(yīng)地，居民用于住、行和文化娛樂等的消費(fèi)支出比例總體顯著上升。根據(jù)美國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)演變規(guī)律，在人均GDP達(dá)1000美元后，汽車及零部件、家具及家用電器、燃料及動(dòng)力等消費(fèi)項(xiàng)目的支岀將在之后五六年內(nèi)急劇增長(zhǎng)；食品、服裝及鞋類、住宅、醫(yī)療等消費(fèi)項(xiàng)目的支出增長(zhǎng)速度將在之后十年內(nèi)出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，基本上先下降后回升，然后穩(wěn)定在一個(gè)均值周圍呈周期性波動(dòng)。其中，住房的消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度將在十年左右時(shí)間的較大幅度波動(dòng)后，呈緩慢而穩(wěn)定的下降趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2、人均可支配收入人均可支配收入，是指居民家庭全體成員的收入扣除個(gè)人所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障支出后余下的可用來(lái)自由支配的收入。從下圖來(lái)看，2000年至2004年，杭州居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)12.66%,預(yù)計(jì)2005年的增長(zhǎng)繼續(xù)保持前2年的勢(shì)頭，人均可支配收入可達(dá)到16120元。同期杭州市主城區(qū)商品房住宅的銷售均價(jià)年增幅在14.86%左右，其增長(zhǎng)速度高于人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。圖2:杭州市區(qū)居民2000-2004年年人均可支配收入 （單位：元）OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO5432109876543212000年 2001年2002年2003年2004年2005年數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)三、房地產(chǎn)相關(guān)政策1、土地政策2005年土地相關(guān)政策主要包括：杭州市將調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)劃分和適用標(biāo)準(zhǔn)。杭州市（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）土地使用稅的土地將劃分為五級(jí)，凡在杭州市購(gòu)建并擁有土地使用權(quán)的房產(chǎn)用地，均應(yīng)按實(shí)際占用的土地單位面積繳土地使用稅。土地供應(yīng)政策將向普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)A斜。5月II日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國(guó)土資源部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，明確提出，對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。對(duì)因舊城改造城市拆遷涉及的中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前,由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提岀住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。關(guān)于退地申請(qǐng)的規(guī)定。浙江省國(guó)土資源廳II月2日岀臺(tái)的《關(guān)于加快建設(shè)用地供應(yīng)速度的意見》第5條規(guī)定：受讓人在合同約定的動(dòng)工建設(shè)日期前不少于15日，向出讓人提出退地申請(qǐng)的，出讓人應(yīng)退還全部土地出讓金；自合同約定的動(dòng)工建設(shè)日期起未滿I年，受讓人在屆滿前不少于30日前，向?qū)缱屓颂岢鐾说厣暾?qǐng)的，出讓人應(yīng)按合同約定收取相應(yīng)違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金；自合同約定的動(dòng)工建設(shè)日期起超過(guò)I年但未滿2年，受讓人在屆滿前不少于60日前，向出讓人提出退地申請(qǐng)的，出讓人應(yīng)按合同約定收取土地閑置費(fèi)及違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金。建立退地機(jī)制的目的在于構(gòu)建政府與企業(yè)間的建設(shè)用地雙向流動(dòng)渠道，探索企業(yè)與政府雙贏的途徑，加快建設(shè)用地資源再利用。但這一規(guī)定并非主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地,而是針對(duì)工業(yè)建設(shè)用地，并且事先要在土地出讓合同中制定關(guān)于“退地”的約定條款。全國(guó)2006年將停止供應(yīng)別墅類用地。國(guó)土資源部2005年12月16日向外界表示：為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，明年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。同時(shí)，明年將適時(shí)出臺(tái)新的禁止供地和限制供地項(xiàng)目目錄，以落實(shí)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目建設(shè)用地。對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，不予供地。2、金融稅收政策個(gè)人住房貸款首付提高到30%o央行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，5年期以上個(gè)人住房貸款下限為5.51%,比現(xiàn)行優(yōu)惠利率53%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%附加稅費(fèi)新政。杭州市財(cái)政局、市地方稅務(wù)局在轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》中明確規(guī)定：2005年6月1日后，對(duì)個(gè)人購(gòu)買的住房，凡購(gòu)買不滿兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。2005年6月1日后，對(duì)個(gè)人購(gòu)買的符合我市公布的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，購(gòu)買超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。2005年6月1日后，對(duì)個(gè)人購(gòu)買的不符合我市公布的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的非普通住房，購(gòu)買超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入減去購(gòu)入原價(jià)后的差額征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。個(gè)人銷售住宅稅率為5.55%,其中包括營(yíng)業(yè)稅5%,營(yíng)業(yè)稅附加0.55%。住房公積金貸款的新規(guī)定。2005年9月20日，杭州住房公積金管理中心就住房公積金貸款條件、貸款額度期限、貸款審批和歸還等多個(gè)方面，進(jìn)行了明確界定。房地產(chǎn)信托新限制。10月份銀監(jiān)會(huì)下發(fā)“212文件”。該文件全稱《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,《通知》對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行進(jìn)行了嚴(yán)格限制。銀監(jiān)會(huì)為降低房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)商定下了“鐵規(guī)”，即必須同時(shí)滿足“四證”齊全、自有資金超過(guò)35%及資質(zhì)在二級(jí)以上這三項(xiàng)條件的開發(fā)商才能通過(guò)房地產(chǎn)信托融資。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著該文件出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托融資的門檻已經(jīng)比銀行還高了，而相應(yīng)的產(chǎn)品也將減少。3、二三級(jí)市場(chǎng)政策和措施中介收費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。從2月1日起，中介評(píng)估費(fèi)用將小幅調(diào)高。新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費(fèi)將有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而且它還采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率。浙江省八城市普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定。省內(nèi)各地頗受購(gòu)房者和賣房者關(guān)注的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)陸續(xù)出臺(tái)，杭州、寧波、嘉興為140平方米，其余為144平方米。目前省內(nèi)已經(jīng)明確普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，分別是金華、嘉興、紹興、麗水、寧波、溫州、衢州等7個(gè)城市。湖州、舟山、臺(tái)州等地的普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)正加緊制定當(dāng)中，并將于近期出臺(tái)。透明售房系統(tǒng)向全省普及。繼杭州市在去年年底開通透明售房系統(tǒng)后，今年年底前全省其余10個(gè)市也都將建成并啟用網(wǎng)上透明售房系統(tǒng),明年起所有縣（市）也將陸續(xù)開通該系統(tǒng)。根據(jù)相關(guān)要求，到2007年底，全省所有城市都要基本建成并啟用透明售房系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)省、市、縣（市、區(qū)）之間房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的互聯(lián)互通。除杭州外，目前寧波、溫州、紹興、嘉興、湖州5個(gè)市的網(wǎng)上透明售房系統(tǒng)已初步建成，金華、舟山等5個(gè)市也將在近日啟動(dòng)該系統(tǒng)的建設(shè)。明確集資、合作建房管理辦法。建設(shè)部等四部門7月11日下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法提出，集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。集資、合作建房單位只允許收取規(guī)定的管理費(fèi)用，不得有利潤(rùn)；向職工或社員收取的集資、合作建房款項(xiàng)實(shí)行專款管理、專項(xiàng)使用，并接受當(dāng)?shù)刎?cái)政和經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門的監(jiān)督。參加集資建房的對(duì)象，必須限定在本單位無(wú)房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。凡已經(jīng)享受房改政策購(gòu)房、購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。我省對(duì)開展建筑節(jié)能工作制定了明確目標(biāo)。到2010年，縣級(jí)以上城市新建商品住宅和公共建筑實(shí)施節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)，基本完成高耗能的既有公共建筑的改造任務(wù)。根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)建筑節(jié)能工作的通知》要求，到2007年，全省50%的新建商品住宅和公共建筑達(dá)到節(jié)能50%的標(biāo)準(zhǔn)；2008年，新建的商品住宅和公共建筑全面實(shí)施節(jié)能50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，其中杭州、寧波等大城市推行實(shí)施節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)；改建、擴(kuò)建的既有建筑同比例達(dá)到新建建筑的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。全省現(xiàn)有各類建筑近7.5億平方米，其能耗約占全省社會(huì)總能耗的30%。按2004年全省竣工的城鄉(xiāng)住宅面積計(jì)算，全省建筑能耗折合標(biāo)煤達(dá)2110萬(wàn)噸。我省要求新建商品住宅和公共建筑中，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)達(dá)到隔熱保溫要求；未達(dá)到建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的既有建筑，在改建、擴(kuò)建時(shí)，要實(shí)行隔熱保溫措施，重點(diǎn)做好門窗和墻體的節(jié)能改造，同時(shí)鼓勵(lì)公共建筑對(duì)高能耗的中央空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造。此外，對(duì)符合建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，新型墻體材料專項(xiàng)基金退還比例提高10%。4、政策影響從供應(yīng)上看，杭州市政府通過(guò)增加土地供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積和普通住宅用地規(guī)模，目的在于通過(guò)供給層面的調(diào)整，緩解目前的供需矛盾。雖然以上供給層面的調(diào)節(jié)措施不可能馬上轉(zhuǎn)換成真正看得見的商品房供應(yīng)量，但是在一定程度上給了市場(chǎng)一個(gè)明確的、積極的信號(hào)。投資者購(gòu)買行為也更加謹(jǐn)慎。從價(jià)格上看，由于6月份新政的實(shí)施對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的負(fù)面影響，不管是二級(jí)市場(chǎng)還是三級(jí)市場(chǎng)都經(jīng)歷了一個(gè)成交價(jià)格下滑的同時(shí)，成交量也急劇萎縮的階段；一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)也有所回落。二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的調(diào)整，隨著夢(mèng)琴灣的低價(jià)入市，一期100%的銷售率，對(duì)其它開發(fā)商的在售或準(zhǔn)備開盤的樓盤造成不小的沖擊，許多樓盤在銷售價(jià)格做出調(diào)整，折扣價(jià)逐漸在市場(chǎng)上顯現(xiàn)。在需求結(jié)構(gòu)上，受到各方房地產(chǎn)新政的影響，投資購(gòu)房顯得更加謹(jǐn)慎，購(gòu)房者中絕大部分以自住為主，需求結(jié)構(gòu)逐步“理性回歸”。在開發(fā)及銷售策略上，除采取調(diào)價(jià)、壓縮利潤(rùn)空間的做法外，開發(fā)商開始更多注重樓盤內(nèi)在品質(zhì)，加強(qiáng)軟服務(wù)，重視開發(fā)商品牌上的管理。從開發(fā)商來(lái)看，政府職能機(jī)構(gòu)的一系列政策在打擊投資客炒房的同時(shí)，對(duì)普通自住購(gòu)房者的購(gòu)房欲望產(chǎn)生不利的影響。7、8月份二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)低迷的根本原因在于房?jī)r(jià)過(guò)高，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者沒有實(shí)質(zhì)性的讓利。開發(fā)商追求的是利潤(rùn)最大化，而能否迅速回籠資金成為關(guān)鍵。因此某些實(shí)力較弱的開發(fā)商在資金方面遇到困難，自籌資金比例不斷上升。同時(shí)海外資金逆風(fēng)進(jìn)軍杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，給市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。?從交易環(huán)境上看，杭州透明售房系統(tǒng)的運(yùn)行，在很大程度上凈化了商品房銷售環(huán)境，規(guī)范了市場(chǎng)交易秩序。相信隨著省內(nèi)其它縣市透明售房系統(tǒng)的運(yùn)行,對(duì)整個(gè)浙江房地產(chǎn)的健康發(fā)展將起到積極的推動(dòng)作用。四、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2005年杭州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要包括：城西路網(wǎng)將得到進(jìn)一步完善。2005年第二季度，杭州市建委組織力量，加緊建設(shè)西溪濕地周圍的配套道路，其中包括文一西路、文二西路、紫金港路、紫荊花路、西溪路?！爸袊?guó)第一跨“杭州萬(wàn)松嶺隧道通車。被稱為”中國(guó)第一跨“的杭州萬(wàn)松嶺隧道于2005年上半年通車運(yùn)營(yíng)。杭州萬(wàn)松嶺隧道是國(guó)內(nèi)罕見的單洞雙向四車道隧道,全長(zhǎng)819米，但開挖寬度卻達(dá)到17.87米，開挖斷面達(dá)到174平方米，是國(guó)內(nèi)目前跨度最大的公路隧道。萬(wàn)松嶺隧道的通車緩解了西湖周邊交通壓力，為保護(hù)和發(fā)展“人間天堂“旅游業(yè)打下了基礎(chǔ)。2010年杭州人坐上自己的地鐵。2005年6月6日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于審批杭州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃的請(qǐng)示的通知》，杭州成為首家被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)軌道交通建設(shè)規(guī)劃的城市。杭州市的軌道交通線網(wǎng)由8條線組成，總長(zhǎng)278公里，設(shè)154座車站。根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，2010年杭州市將建成的地鐵1號(hào)線一、二期工程和2號(hào)線一期工程，線路總長(zhǎng)82.2公里，初步形成軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架。一縱三橫道路整治。7月上旬開始，杭州市將對(duì)中心城區(qū)的保俶路、曙光路、體育場(chǎng)路、鳳起路、慶春路實(shí)施“一縱三橫”道路綜合整治。整治工程將分兩期實(shí)施。一期從7月上旬到9月底，先對(duì)慶春路、曙光路、體育場(chǎng)路（環(huán)城西路以西段）進(jìn)行綜合整治；二期對(duì)鳳起路、體育場(chǎng)路（環(huán)城西路以東段）、保俶路實(shí)施綜合整治，預(yù)計(jì)2006年4月完工。冠山隧道開工。打通南北交通動(dòng)脈的冠山隧道于2005年8月18日正式動(dòng)工。冠山隧道位于時(shí)代大道南端，按照設(shè)計(jì)，隧道分為東西兩條隧道，三上三下共六個(gè)車道，設(shè)計(jì)車速為每小時(shí)60公里。其中，東隧道全長(zhǎng)740米，西隧道全長(zhǎng)813米。該工程及其接線完工之后，將北接復(fù)興大橋，向南延伸至03省道（聞浦公路），有效地把杭州繞城高速公路與中河高架連接起來(lái)，形成縱貫杭州城南北的快速通道，進(jìn)一步完善我市的城市路網(wǎng)。錢江第一隧道呼之欲出。浙江省發(fā)改委8月15日立項(xiàng)批復(fù)原則同意推薦隧道方案作為慶春路越江工程方案，錢江第一隧工程預(yù)計(jì)于2006年年初開工。錢江九橋開工。投資約19.08億元的錢江九橋于2005年12月28日開工建設(shè)。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施之一的錢江九橋也稱為江東大橋，位于杭州市區(qū)東北角，是溝通余杭、杭州主城、下沙及江東工業(yè)功能區(qū)的東西向快速通道，西起杭州下沙開發(fā)區(qū)高教2號(hào)路，東至蕭山區(qū)江東工業(yè)功能區(qū)濱江二路，全長(zhǎng)4332.5米,雙向八車道，是全封閉、全立交的快速干道，其中橋梁全長(zhǎng)3817米，預(yù)算投資19.08億元。五、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模1、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2004年杭州市固定資產(chǎn)投資額達(dá)1202.22億元，增長(zhǎng)率19.4%。根據(jù)浙江中原市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)，2005年杭州市固定資產(chǎn)投資額將比上年增長(zhǎng)16.5%,達(dá)到1400.59億元。由于近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資量較大，對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的變化起到顯著的推動(dòng)作用。2000-2005年杭州市固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)率:

^固定資產(chǎn)投資額（億元）^固定資產(chǎn)投資額（億元）T一增長(zhǎng)率（％）數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒，其中2005年數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值2、房地產(chǎn)開發(fā)投資杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2001年迅猛發(fā)展之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年回落,呈周期性變化，環(huán)比增幅一直保持在30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比例經(jīng)過(guò)2000-2001年的下滑后，也一直保持著穩(wěn)步的增長(zhǎng)趨勢(shì)。但值得我們注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資比例一直保持在20%-30%的高位運(yùn)行上，一方面說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展巨大的拉動(dòng)力，另一方面我們也不能忽視由此帶來(lái)的一系列問題，如金融安全與穩(wěn)定、房地產(chǎn)泡沫等等。100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年10.00%0.00%T-房地產(chǎn)開發(fā)額占固定資產(chǎn)投資額比例一■一房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比增幅數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒（注：從2001年起市區(qū)數(shù)據(jù)包括蕭山區(qū)和余杭區(qū)）根據(jù)表1的數(shù)據(jù),2005年1-3季度杭州市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資192.68億元,其中2季度環(huán)比增幅80.12%,3季度環(huán)比增幅下降到6.67%o究其原因在于國(guó)家宏觀金融政策調(diào)控的影響，開發(fā)資金不能及時(shí)到位或者是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不暢等等問題，直接導(dǎo)致3季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅回落到個(gè)位數(shù)。表1:2005年1-4季度杭州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 （單位：億元）時(shí)間2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度全市房地產(chǎn)開發(fā)額40.8073.4978.3983.62數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)3、施工竣工情況2005年卜10月，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資262.99億元，同比增長(zhǎng)30.2%;商品房施工面積3569.31萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.5%;竣工面積352.02萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.9%o相比之下，新開工面積和預(yù)售面積增速明顯放緩，這是市場(chǎng)有望進(jìn)入一個(gè)較為理性和平穩(wěn)的征兆。六、小結(jié)2005年杭州市總體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。正是由于有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在宏觀政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈影響的情況下，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的形勢(shì)是雖挫不亂。因而在10月左右，市場(chǎng)逐步開始回暖。2005年郊區(qū)化發(fā)展是主要的城市建設(shè)方向。隨著地鐵規(guī)劃的確定、錢江新城市政建設(shè)的逐步展開，錢江新城、錢江世紀(jì)城、湘湖板塊、三墩、下沙城等城郊區(qū)域已日漸成為投資熱土，并根據(jù)城市規(guī)劃，至2020年將有270萬(wàn)人居住在郊區(qū)。由此可見，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展將成為未來(lái)幾年備受關(guān)注的熱點(diǎn)。2005年中，政府出臺(tái)的一系列政策在上半年以配合和貫徹國(guó)家相關(guān)宏觀政策為主，其作用同樣在于調(diào)控和限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱形勢(shì)，而在年末，隨著市場(chǎng)淡靜期的延續(xù)和短暫回暖后的再次下挫，政府的政策導(dǎo)向有所改變，陸續(xù)將出臺(tái)的政策開始透露出于市場(chǎng)有利的一面，可以預(yù)計(jì)，在2006年，杭州政府的政策導(dǎo)向?qū)⑵赜谕苿?dòng)樓市的發(fā)展，而非一味地限制。第二部分：土地市場(chǎng)分析一、土地市場(chǎng)供需分析整體供需情況比較圖表一：2004年和2005年杭州市各類土地供應(yīng)情況一覽單位：平方米住宅辦公商業(yè)商業(yè)辦公商業(yè)辦公住宅其它（科研、公共設(shè)施、會(huì)議中心、加油站）總計(jì)成交宗數(shù)（宗）2004年（占地）10897542095912525136353744026194590183811765總建筑面積258651077469.822646301536316210106.9312124.449871562005年（占地）1100468244086891496994160259184705262總建筑面積26127052928323176.72060259322972.15322041截止至2005年12月引日止，杭州市國(guó)土資源局公告推出土地總計(jì)70宗，土地供應(yīng)量為2245654平方米，約3368畝。其中9號(hào)地塊流標(biāo)，59、60號(hào)2宗地塊因故延期推出，另66-70號(hào)5宗地塊出讓時(shí)間截止至2006年I月25日，故不計(jì)入有效土地內(nèi)，因此2005年度成功岀讓了62宗地塊，土地供應(yīng)總量達(dá)到1847052平方米，約2770畝，總建筑面積5322041平方米。與2004年相比，總體供應(yīng)量基本持平。其中住宅用地供應(yīng)量1100468平方米，與2004年供應(yīng)量相差不多，仍舊居主導(dǎo)地位，占到總供應(yīng)量的59.6%;商業(yè)辦公用地有所上升，今年成交496994平方米，上漲幅度達(dá)36.7%;而辦公、商業(yè)、商業(yè)辦公住宅用及其它性質(zhì)用地均有不同程度下降，商業(yè)辦公住宅的綜合用地?zé)o一宗推出；純辦公用地大幅下降，僅成交1宗，位于江干區(qū)，土地面積為2440平方米，下降幅度達(dá)88.4%;商業(yè)用地成交量為86891平方米，與2004年相比，下降幅度達(dá)30.6%;其它類型用地包括科研用地、公共設(shè)施、會(huì)議中心、加油站等類型，在2005年土地供應(yīng)量為160259平方米，也下降了17.6%。

圖表二：2004年與2005年杭州市各區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)情況一覽 單位：平方米區(qū)域江干區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)下城區(qū)拱墅區(qū)上城區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總量2004年491608392403442006652213069791750012240018381172005年44423943221037937530991814551190719450801847052漲幅(%)-9.6-10.114.1375-52.6418?63.20.48數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市國(guó)土資源局2、各區(qū)域供需情況2005年土地供應(yīng)量居前三甲的區(qū)域仍舊是江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，七個(gè)區(qū)域中有四個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量為下幅，包括江干區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，只有西湖區(qū)、下城區(qū)、上城區(qū)的土地供應(yīng)量是上升的，其中上城區(qū)以418%的漲幅居第一位，最值得關(guān)注的是下城區(qū)，漲幅達(dá)到了375%,雖然漲幅低于上城區(qū)，但土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上城區(qū)，總量達(dá)到309918平方米，西湖區(qū)上漲14.1%,供應(yīng)量排名從2004年的第三位上升至第二位。(詳見圖表二)圖表三：2004年和2005年杭州市各區(qū)域住宅用地供應(yīng)（總建筑面積）情況一覽單位：平方米900000800000700000600000500000400000300000200000100000900000800000700000600000500000400000300000200000100000區(qū)域?yàn)I江區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)西湖區(qū)上城區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下城區(qū)總計(jì)2004年597193.3545973.7522595.1492154.4引4400273637.5123515.6492154.4平均容積率2.242.382.51.9752.43.451.82005年668915.6263404.3562718.3806049.2204208.8107408.85806049.2平均容積率2.252.332.71.932.82.53數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州國(guó)土資源局江干區(qū)2005年，江干區(qū)再一次成為土地出讓大戶，居各區(qū)域首位，總計(jì)岀讓了18宗地塊，占地面積444239平方米，比2004年回落9.6%。其中商業(yè)34409平方米；辦公2440平方米；商業(yè)辦公198588平方米；住宅208802平方米，總建筑面積約有562718.3平方米。從該18宗地塊的分布情況來(lái)看，錢江新城和九堡鎮(zhèn)兩個(gè)區(qū)域的地塊占據(jù)了大部分，分別有8宗、4宗。錢江新城是杭州市著重打造的中央商務(wù)區(qū)，推出的8宗地塊，占地面積210560平方米，總建筑面積121506.36平方米,據(jù)測(cè)算，2005年錢江新城板塊出讓的土地中，樓面均價(jià)約2745元/平方米。另住宅用地總面積僅有23556平方米，建筑面積105766.44平方米，其它以商業(yè)金融辦公用地為主的土地，預(yù)計(jì)將在未來(lái)兩年內(nèi)上市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)2005年錢江新城板塊已有7個(gè)寫字樓項(xiàng)目開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2006年將新增88.8萬(wàn)平方米商業(yè)寫字樓的供應(yīng)量?？梢婂X江新城在打造CBD的同時(shí)，將伴隨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。九堡鎮(zhèn)是2004年年末才開始有地塊推出的，2005年出讓了4塊，均為住宅用地，總建筑面積達(dá)到了353682.5平方米，樓面均價(jià)達(dá)到了3518元/平方米，比上年增漲了20.3%。西湖區(qū)西湖區(qū)2005年土地出讓量比2004年略有增長(zhǎng)，推出13宗地塊，占地面積432210平方米，總建筑面積達(dá)到877073.8平方米。其中商業(yè)金融用地1宗，占地面積18170平方米；1宗公共設(shè)施用地2988平方米，其余11宗地塊均為住宅用地,占地面積411052平方米，總建筑面積達(dá)到了806049.2平方米，平均容積率達(dá)到了1.93,預(yù)計(jì)以小高層、高層的物業(yè)類型為主。在該13宗地塊中，轉(zhuǎn)塘和三墩分別占有5宗、4宗地塊。轉(zhuǎn)塘區(qū)域與九堡地區(qū)一樣，也是在去年正式登上杭州土地市場(chǎng)舞臺(tái)的，轉(zhuǎn)塘出讓的4宗地塊均為住宅用地，土地157881平方米，可建筑面積引5762平方米，樓面均價(jià)約3943元/平方米。值得關(guān)注的是，20號(hào)、21號(hào)、30號(hào)3宗土地均被拱墅區(qū)的老牌房產(chǎn)公司——紅石房產(chǎn)摘牌，顯示了該房產(chǎn)公司成為轉(zhuǎn)塘這一新興區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)排頭兵的決心，也說(shuō)明了開發(fā)商對(duì)轉(zhuǎn)塘區(qū)域前景的樂觀。這三宗土地共計(jì)占地面積149.4畝，可供建造20萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，特別是這幾宗土地相連在一起，又可觀高爾夫景觀，景觀優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。2005年三墩出讓了5宗，占地面積126434平方米，其中商業(yè)金融用地1宗，占地面積18170平方米，總建筑面積65048.6平方米，成交總價(jià)8997萬(wàn)元，僅超出底價(jià)20萬(wàn)元，樓面均價(jià)1383元/平方米，由深國(guó)投（杭州）商用置業(yè)有限公司獲得，將建沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng),又為城西增添一處大型的購(gòu)物、娛樂廣場(chǎng)。三墩另4宗地塊為住宅用地，占地108264平方米，總建筑面積227796.2平方米，樓面均價(jià)4215元/平方米。其中由三月份華立房產(chǎn)獲得的11號(hào)地塊最值得爭(zhēng)議，樓面均價(jià)5023元/平方米，時(shí)至下半年，三墩地塊再度上市，形勢(shì)急轉(zhuǎn)而下，成交樓面價(jià)僅為2556元/平方米，與上半年相比下跌49%,這正是受到宏觀政策調(diào)控影響所產(chǎn)生的差異，與目前三墩在售的親親家園的售價(jià)相比（均價(jià)6000-7000元/平方米），該地塊未來(lái)的定位將何去何從，廣受業(yè)界關(guān)注。濱江區(qū)2005年濱江區(qū)出讓了12宗地塊，以土地面積379375平方米的供應(yīng)量居各區(qū)域第三位。其中商業(yè)辦公用地7宗，土地面積為121498平方米；商業(yè)用地1宗，土地面積7603平方米；住宅4宗，土地面積250274平方米，根據(jù)測(cè)算總建面積為668915.6平方米，住宅樓面均價(jià)3414元/平方米，比上年增漲了10.6%,預(yù)計(jì)將在之后兩年內(nèi)又有大量的住宅供應(yīng)，持續(xù)保持住宅供應(yīng)大戶的現(xiàn)狀。在這12宗地塊中，6號(hào)地塊的命運(yùn)可謂是一波三折，這宗東至春曉路，南至江漢路，西至江暉路，北至濱怡路，地理位置相當(dāng)不錯(cuò)的土地，最早岀現(xiàn)在土地市場(chǎng)是在2003年,當(dāng)年這宗編號(hào)為23號(hào)的土地被大元房產(chǎn)以2554元/平方米的樓面均價(jià)購(gòu)得，但最終因?yàn)榇笤慨a(chǎn)無(wú)力支付土地款被收回；2004年，這宗土地被編號(hào)為34號(hào)再次出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，但沒有成交；至今年3月2日，編號(hào)為6號(hào)的這宗土地，終于被富潤(rùn)控股以總價(jià)9.4億元、樓面價(jià)3885元/平方米的價(jià)格摘牌，但是隨后出現(xiàn)了富潤(rùn)控股將利用這宗土地為職工集資建房被政府相關(guān)部門叫停的事件。拱墅區(qū)拱墅區(qū)一直不被開發(fā)商為關(guān)注的一個(gè)區(qū)域，在2005年土地供應(yīng)量跌至第五位,也是土地供應(yīng)量減幅最為明顯的一個(gè)區(qū)域之一，出讓了6宗土地，土地面積145511平方米，與上年相比減幅達(dá)到了52.6%。其中商業(yè)用地占地面積13063平方米，商業(yè)辦公用地占地面積19468平方米，住宅用地面積112980平方米，根據(jù)測(cè)算總建筑面積263404.3平方米，住宅樓面均價(jià)3298元/平方米，價(jià)格與2004年基本持平，漲幅2.16%o杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)量，是2005年中急速下滑的一個(gè)區(qū)域，減幅達(dá)到63.2%,總計(jì)出讓了3宗地塊，占地面積40508平方米，總建筑面積為113531.9平方米。其中商業(yè)用地1宗，占地面積4710平方米，另2宗為住宅用地，占地面積40370平方米，總建筑面積107408.85平方米，樓面均價(jià)1695元/平方米，比上年上漲30%o另?yè)?jù)測(cè)算，平均容積率2.53,與去年3.45相比，減小了近1點(diǎn)，這是提高樓盤品質(zhì)、控制區(qū)域住宅供應(yīng)量的一種制約方式。主城區(qū)（上城區(qū)、下城區(qū)）上城區(qū)2005年出讓了5宗地塊，住宅、商業(yè)、辦公類型均有，總占地面積90715平方米，雖然總量不大，但漲幅在各區(qū)域中卻是最高的，達(dá)到了418%,主要來(lái)源于位于錢江新城南端的2宗地塊，土地總面積61308平方米，可建面積167103平方米，最高樓面均價(jià)5302元/平方米。2005年8號(hào)四宜路地塊，再一次刷新了杭州市最高地價(jià)，以22296元/平方米的樓面均價(jià)成為新哋王”。由于市中心的土地稀缺性，加之又位于緊鄰西湖風(fēng)景，以這樣的價(jià)格成交也不足為奇。下城區(qū)2005年出讓了5宗地塊，占地面積309918平方米，比上年上幅375%,漲幅居于第二位，總建筑面積達(dá)679194.7平方米。其中有3塊是商業(yè)辦公用地，占地面積152647平方米，占據(jù)了一半，其它為科研、公共設(shè)施類用地，無(wú)一宗住宅用地。于10月出讓的56號(hào)浙大湖濱校區(qū)地塊，在杭州市2005年下半年平靜的土地市場(chǎng)掀起了高潮，香港嘉里建設(shè)經(jīng)過(guò)102輪的苦戰(zhàn)，終于以24.6億元的價(jià)格獲得，平均樓面價(jià)14349元/平方米。這是近幾年來(lái)，罕見的市中心大型商業(yè)用地掛牌出讓，武林廣場(chǎng)、延安路商圈是杭州最旺的商圈也是市中心所在，得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)使該地塊成為今年以來(lái)最受關(guān)注的黃金旺地。獲得地塊的嘉里建設(shè)（杭州）有限公司是香港嘉里建設(shè)的下屬全資子公司。嘉里建設(shè)為香港擁有最龐大之豪華住宅投資及發(fā)展物業(yè)的公司之一，也是香港最龐大之貨倉(cāng)業(yè)主及營(yíng)運(yùn)商之一，根據(jù)嘉里在國(guó)內(nèi)其它城市的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看，再結(jié)合56號(hào)地塊的條件，預(yù)計(jì)未來(lái)所建的物業(yè)基本會(huì)以甲級(jí)辦公大樓、豪華服務(wù)式公寓、購(gòu)物商場(chǎng)和五星級(jí)飯店幾種類型為主。上城區(qū)2005年岀讓了5宗地塊，住宅、商業(yè)、辦公類型均有，總占地面積90715平方米，雖然總量不大，但漲幅在各區(qū)域中卻是最高的，達(dá)到了418%,主要來(lái)源于位于錢江新城南端的2宗地塊，土地總面積61308平方米，可建面積167103平方米。2005年8號(hào)四宜路地塊，再一次刷新了杭州市最高地價(jià)，以22296元/平方米的樓面均價(jià)成為新“地王”。由于市中心的土地稀缺性，加之又位于緊鄰西湖風(fēng)景,以這樣的價(jià)格也不足為奇。二、小結(jié)：土地成交總量與上年基本持平2005年，杭州市完成出讓62宗地塊，以約2770畝的土地總量結(jié)束了杭城樓市動(dòng)蕩的一年。這一數(shù)量與上年基本持平。縱觀杭州歷年的土地出讓數(shù)量，推地節(jié)奏在2003年的4937畝達(dá)到頂點(diǎn)之后，連續(xù)兩年大致持平，一方面說(shuō)明隨著杭州可供開發(fā)的住宅用地越來(lái)越少，政府相關(guān)部門土地整理的速度逐漸放緩，土地儲(chǔ)備量逐漸減少；另一方面也說(shuō)明，在未來(lái)的2-3年之內(nèi)，杭州新上市樓盤的供應(yīng)量在保持一個(gè)比較穩(wěn)定的數(shù)字同時(shí)，會(huì)逐漸減少。推地節(jié)奏：上半年集中，下半年緩慢2005年以來(lái)，杭州市土地推岀的頻率經(jīng)過(guò)了兩個(gè)高潮，一個(gè)是3、4月份，這段時(shí)期出讓的土地以住宅用地為主；另一個(gè)是6、7月份，這段時(shí)間是主要以非住宅類用地（特別是商業(yè)用地）為主的出讓高峰期。而土地價(jià)格在上半年與下半年也存在著極大的反差，比如三墩板塊，49%的跌幅，以至于讓開發(fā)商處于進(jìn)退兩難的境地。這些也正是受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，而杭州市國(guó)土資源部門顯然也敏銳地注意到了這一現(xiàn)象，及時(shí)放慢推地節(jié)奏，改變土地岀讓的思路：一方面盡量岀讓小塊土地，降低土地總價(jià)，吸引競(jìng)買人；另一方面，出讓底價(jià)低開高走，聚集人氣，由于起價(jià)低，且每次加價(jià)幅度不大，招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)往往能夠保持足夠的人氣；第三在9月之后三個(gè)月內(nèi)都未推出住宅用地，也有效的控制了土地出讓節(jié)奏。外地、外資企業(yè)繼續(xù)涌現(xiàn)杭城這些年來(lái)，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直由本地開發(fā)商為主，現(xiàn)在面對(duì)市場(chǎng)的變化，加上土地價(jià)已到了一定的水平，沒有實(shí)力的本地開發(fā)商已經(jīng)很難在杭州拿地，所以政府非常希望國(guó)內(nèi)其他的開發(fā)商和境外投資者進(jìn)來(lái)，而要做到這一點(diǎn)，不得已的辦法就是主動(dòng)出擊，對(duì)外宣傳。所以表面是公開掛牌，但事實(shí)上可能是有“主”了，這樣的做法，同時(shí)也促成了政府與開發(fā)商的雙贏效應(yīng)。比如深國(guó)投（杭州）商用置業(yè)有限公司獲得的1號(hào)地塊、深圳華潤(rùn)集團(tuán)獲得的50號(hào)地塊、香港嘉里建設(shè)獲得的56號(hào)地塊，這此地塊的出讓在杭城都掀起了不小的波瀾。估計(jì)到2006年，這種做法會(huì)比較普遍，隨之帶來(lái)的則是今后的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，將不再是杭州本地品牌“一統(tǒng)天下”了?！胺止ず献鳌背蔀橐环N新趨勢(shì)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近十年的紅火已經(jīng)到了一個(gè)比較高的平臺(tái)，一般講，大家都不希望看到杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)因形勢(shì)的劇變而塌臺(tái)，所以，比較現(xiàn)實(shí)的方法就是大家合作，有地的岀地，有錢的出錢，有專業(yè)開發(fā)能力的岀人，這種“分工合作”的局面在2006年將因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)等方面的變化而變化。2006年，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商而言，不是考慮利益最大化的問題，而是要考慮“平臺(tái)”不倒的問題，只有通過(guò)合作，才能整合資源，提高效用，渡過(guò)這一輪的市場(chǎng)低迷期，所以2006年是房地產(chǎn)開發(fā)的合作年。第三部分：一手住宅市場(chǎng)分析一、住宅供應(yīng)分析1s住宅新增供應(yīng)量分析2005年杭州七城區(qū)（濱江區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)和下沙區(qū)）共計(jì)新推純住宅樓盤65個(gè)，25325套，面積3371015.引平方米。表1:2005年各區(qū)域住宅新增供應(yīng)量 （單位：平方米）區(qū)域?yàn)I江區(qū)西湖區(qū)江干區(qū)下沙下城區(qū)上城區(qū)拱墅區(qū)套數(shù)7254425635133298317627441084面積1045567.79554520.37446227.31420257.6386443.73385659.91132338.6新推據(jù)來(lái)源：杭州透明售房系統(tǒng)從表1的數(shù)據(jù)來(lái)看，濱江區(qū)無(wú)論在供應(yīng)套數(shù)還是供應(yīng)面積上都排在第一位；西湖區(qū)緊隨其后；江干區(qū)位列第三。但在新推樓盤數(shù)量上，西湖區(qū)以14個(gè)新推樓盤位居第一位；上城區(qū)和濱江區(qū)一樣，共13個(gè)新盤，位列次席；江干區(qū)則分布著11個(gè)新盤，列居第三位。圖1:2005年各區(qū)域住宅供應(yīng)面積所占比例數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)

2002年杭州市政府制定了城市“沿江開發(fā)，跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略以來(lái)，濱江區(qū)逐漸成為杭州住宅市場(chǎng)供應(yīng)量的領(lǐng)跑者。自2003年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高速增長(zhǎng)，到2005年已經(jīng)成為杭州住宅市場(chǎng)供應(yīng)量最大的區(qū)域，占到31.02%。西湖區(qū)歷來(lái)是杭州住宅市場(chǎng)供應(yīng)量的主要來(lái)源，2005年占到總供應(yīng)量的16.45%,僅次于濱江區(qū)。2005年新增供應(yīng)量主要來(lái)自三墩，小和山及之江區(qū)塊；相對(duì)于西湖區(qū)住宅市場(chǎng)的局部升溫，；同樣江干區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展也得意于“跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略，特別是錢江新城的開發(fā)給江干區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展注入了一針強(qiáng)心劑。2、各季度供應(yīng)量變化狀況（萬(wàn)平方米）圖2:2005年1-4季度住宅供應(yīng)面積變化圖（萬(wàn)平方米）2502001501005001季度 2季度 3季度 4季度數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州透明售房網(wǎng)從上圖可以看出，各季度供應(yīng)量受時(shí)間、“新政”等因素影響較大。各季度住宅供應(yīng)量自2季度始波動(dòng)幅度很小，2季度環(huán)比增幅達(dá)56.96%,而3季度環(huán)比增幅為5.72%,4季度環(huán)比增幅為263%。1季度由于基本是在春節(jié)前后，是傳統(tǒng)意義上的淡季，新增供應(yīng)量并不大，當(dāng)時(shí)諸多開發(fā)商對(duì)后市比較看好，大多抱著遲開盤可以賺更多的態(tài)度。2季度，國(guó)家宏觀調(diào)控政策紛至沓來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)措手不及，供應(yīng)量方面并沒有明顯的反應(yīng)，仍舊按照傳統(tǒng)的規(guī)律呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。3季度市場(chǎng)形勢(shì)漸漸清晰，隨著傳統(tǒng)的銷售期“金九銀十”的到來(lái)，以及銷售回款不暢對(duì)資金鏈的壓力，一些樓盤開始以低價(jià)探市，但大多開發(fā)商仍舊持觀望態(tài)度。而到了4季度,該開盤的樓盤已經(jīng)陸續(xù)開出，余下跚躅不前的樓盤或困于資金，或困于產(chǎn)品，但仍不乏等待觀望者，故新增供應(yīng)量雖繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅非常有限。

3、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析-*2005年杭州住宅供應(yīng)市場(chǎng)在區(qū)域分布呈現(xiàn)出明顯的“兩極分化”態(tài)勢(shì)。供應(yīng)量最大的濱江區(qū)有1,045,568平方米，而供應(yīng)量最小的拱墅區(qū)只有132,338.6平方米,兩者之間的差距將近8倍；f城市周邊區(qū)域住宅成為2005年住宅供應(yīng)量的主要來(lái)源。2005年，住宅供應(yīng)量比較大的區(qū)域是濱江區(qū)、下沙區(qū)和余杭閑林。這些城區(qū)都是近幾年以來(lái)新開發(fā)的地區(qū)，住宅市場(chǎng)發(fā)展速度較快，已經(jīng)逐漸趕上了原先的老城區(qū)，成為住宅供應(yīng)市場(chǎng)一股新勢(shì)力；f各個(gè)城區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，特別是余杭閑林，濱江區(qū)和下沙區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)特別引人注目。從產(chǎn)品角度來(lái)看，閑林以多層，小高層和排屋別墅為主；濱江區(qū)以小高層、高層為主；下沙以小高層、高層為主。從總價(jià)區(qū)間來(lái)看，濱江的樓盤總價(jià)略高，下沙和閑林在伯仲之間。因而三個(gè)區(qū)域的目標(biāo)客戶有一定的共性，從2005年的銷售形勢(shì)來(lái)看，濱江區(qū)整體平穩(wěn)，下沙投入大產(chǎn)岀高，閑林比較平庸。作為新開發(fā)的區(qū)域，配套、人氣、口碑都非常重要。目前來(lái)看，濱江區(qū)的優(yōu)勢(shì)更為明顯。二、住宅需求分析1、各季度住宅銷售情況（萬(wàn)平方米）圖3:2005年各季度銷售面積變化圖（萬(wàn)平方米）1601401201008060402001季度2季度4季度數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州透明售房網(wǎng)從上圖的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-3季度杭州商品住宅完成預(yù)售面積呈下滑態(tài)勢(shì)，從1季度的143.1萬(wàn)平方米下滑到3季度的108.07萬(wàn)平方米，降幅達(dá)24.48%O4季度則回升到124.15萬(wàn)平方米，增幅14.88%o但從全年商品住宅完成預(yù)售面積走勢(shì)來(lái)看，全年銷售總量呈現(xiàn)出“前高后低”的局面，2005年全年商品住宅完成預(yù)售面積下滑了13.引％。究其原因：1季度延續(xù)了2004年良好的銷售態(tài)勢(shì)，商品住宅銷售面積保持在高位運(yùn)行；而2005年4、5月份“新政”的集中出臺(tái)，例如普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及針對(duì)二手房“六一”大限的岀臺(tái)，購(gòu)房者對(duì)后市信心不足，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期較大，導(dǎo)致'3季度商品住宅銷售量陸續(xù)下滑，10月份省房博會(huì)的舉行，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)加快商品住宅銷售進(jìn)度的機(jī)會(huì)，很多開發(fā)商在價(jià)格上讓利的幅度也比較大，再加上一些大盤的低價(jià)入市，吸引了一大批持幣觀望的購(gòu)房者，因此10月份以來(lái)杭州商品住宅的日銷售量逐步回升到正常水平，4季度杭州整體商品住宅銷售量有所回升。2、各區(qū)域銷售情況圖4:2005年各城區(qū)銷售套數(shù)所占比例數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房系統(tǒng)從上圖來(lái)看，濱江區(qū)以23.22%名列第一，西湖區(qū)位居第二（20.03%）,下沙排在第三位（18.07%）。濱江區(qū)由于政府對(duì)未來(lái)居住環(huán)境良好的規(guī)劃以及2010年地鐵1號(hào)線的建成，以及錢塘江優(yōu)美的江景和新推樓盤相對(duì)底的價(jià)格，吸引了很大一批年輕的購(gòu)房者。在2005年全市住宅銷售情況不太樂觀的局面下，濱江區(qū)的樓盤撐起了另一片天空。相對(duì)于濱江區(qū)，西湖區(qū)以其成熟的生活配套和良好的居住環(huán)境，住宅銷售比例占據(jù)較大份額是正常的。而下沙區(qū)由于其定位為杭州的三大高教園區(qū)之一，以高科技產(chǎn)業(yè)為支撐。下沙居住氛圍和商業(yè)配套比較好的區(qū)域目前僅僅局限于高教園區(qū)的西面，福雷德廣場(chǎng)周邊，其它地方都是高科技企業(yè)的廠房和空曠的道路，本地的住宅消費(fèi)群體比較有限。而下沙的樓盤之所以能擁有如此之好的銷售率,關(guān)鍵還是在于價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)以及明星樓盤的帶動(dòng)作用。如夢(mèng)琴灣和野風(fēng)?海天城的低價(jià)入市，還是吸引了很大一批以自住為購(gòu)房目的的消費(fèi)者，未來(lái)地鐵的貫通也是—個(gè)很大的利好消息。3、住宅需求市場(chǎng)特征-由于宏觀政策調(diào)控的影響，投資性購(gòu)房被有效的遏制，住宅市場(chǎng)回歸到以自住購(gòu)房為主的階段。面對(duì)2005年如此大的住宅供應(yīng)，購(gòu)房者的選擇余地更大，選擇也更加理性，除了價(jià)格始終是最為關(guān)注的外，對(duì)小區(qū)品質(zhì)、景觀環(huán)境和文化氛圍等購(gòu)房因素更為關(guān)注。f高檔住宅不乏追求者，拉升作用明顯。從2005年住宅市場(chǎng)最明顯的變化是“價(jià)格向價(jià)值的回歸”。雖然總體銷售情況不佳，但杭州的一些高檔樓盤還是取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。如深藍(lán)廣場(chǎng)，04年下半年開盤均價(jià)19000元/平方米，到2005年下半年，已經(jīng)上漲到25000元/平方米，銷售率達(dá)到90%以上。世貿(mào)麗晶城15000元/平方米的均價(jià)，目前的銷售率在67%左右。可以說(shuō)，高檔住宅的熱銷，給2005的杭州住宅市場(chǎng)帶來(lái)了一股暖流。f新增供應(yīng)規(guī)模不同導(dǎo)致區(qū)域住宅市場(chǎng)冷熱不均。濱江區(qū)和西湖區(qū)成為2005年杭州住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。濱江區(qū)得益于住宅市場(chǎng)巨大的供應(yīng)量和平宜的價(jià)格，成為區(qū)域銷售量的冠軍。西湖區(qū)則由于原來(lái)底子好，特別是2005年幾大明星樓盤的入市，加上政府加大對(duì)三墩地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，因此該地區(qū)的高品質(zhì)樓盤同樣取得了不錯(cuò)的銷售率。

三、銷售價(jià)格分析1.總體銷售價(jià)格走勢(shì)銷售價(jià)格是反映住宅市場(chǎng)的晴雨表。從圖6來(lái)看，2005年前三季度住宅銷售價(jià)格呈下滑態(tài)勢(shì)，到4季度略有起色。主要原因是在于宏觀政策的出臺(tái)，炒房投機(jī)行為得到極大的遏制，價(jià)格有所松動(dòng)。價(jià)格的松動(dòng)，導(dǎo)致絕大多數(shù)購(gòu)房者持幣觀望,住宅需求階段性的壓縮，導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下滑。特別是某些樓盤后期新推的房源比前期的要便宜，這也在另一方面加劇了住宅市場(chǎng)銷售的低迷。圖6:2005年1-4季度住宅銷售價(jià)格 （單位：元/平方米）8266.3795008266.37900085008000750070001季度 21季度 2季度3季度4季度數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)4季度住宅銷售之所以出現(xiàn)上浮，很大的原因在于剛性的購(gòu)房需求得到釋放。2005年3季度是新開樓盤上市的高峰，很多樓盤的開盤價(jià)格要低于購(gòu)房者原先的預(yù)期，有的甚至更低。購(gòu)房者大量入市的同時(shí)，后續(xù)樓盤的銷售價(jià)格則穩(wěn)步上升。特別是高檔住宅，其居高的銷售價(jià)格和良好的銷售率，似乎并沒有受到前段時(shí)間住宅市場(chǎng)悲觀氣氛的影響，仍然非常搶手。應(yīng)該說(shuō)，高檔住宅對(duì)銷售價(jià)格的拉升作用也非常明顯。2、區(qū)域銷售價(jià)格分析從下圖來(lái)看，杭州主城區(qū)和副城區(qū)之間住宅銷售價(jià)格之間的差距還是很明顯的。上城區(qū)以12025.11元/平方米的均價(jià)排在首位，下沙則以4542.82元/平方米排在末位。這也真實(shí)的反映了兩個(gè)區(qū)域住宅市場(chǎng)的差異。上城區(qū)屬于杭州的老城區(qū)，擁

有風(fēng)景秀麗的西湖和錢塘江北岸的一線江景，區(qū)內(nèi)高檔樓盤眾多。特別是解放路周邊和復(fù)興地區(qū)，云集了東方金座、凱恩?西湖金座、金色家園、濱江?金色海岸、春江花月等高檔樓盤，優(yōu)越的地理位置加上卓越的品質(zhì)，住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。從表3來(lái)看，上城區(qū)1-3季度住宅銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，4季度則基本持平。圖7:2005圖7:2005年各區(qū)域住宅銷售均價(jià)（單位：元/平方米）13000.0012000.0011000.0010000.009000.008000.007000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.00上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱樂區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)下沙數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)表3:2005年1-4季度各城區(qū)住宅銷售均價(jià) （單位：元/平方米）上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)下沙1季度10996.919872.7412251.618969.659038.338154.925724.732季度11147.799525.8910151.389519.186609.877752.374552.403季度12275.2910118.439463.618356.187442.066819.044513.414季度12221.0011842.089538.068463.758184.017256.394568.12數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)下沙區(qū)則由于先天條件的不足，住宅價(jià)格自然不高。1?3季度呈下滑態(tài)勢(shì)，主要原因在于1季度下沙區(qū)在售住宅只有大北?四季風(fēng)景苑和大都文苑風(fēng)情，這兩個(gè)樓盤住宅銷售均價(jià)5500元/平方米左右，大都文苑風(fēng)情略高一些。2季度天元-2005開盤銷售，一期住宅銷售均價(jià)在4600元/平方米左右，拉底了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格。3季度隨著野風(fēng)?海天城和夢(mèng)琴灣的低價(jià)入市，區(qū)域價(jià)格進(jìn)一步下滑。到了4季度，由于野風(fēng)?海天城和夢(mèng)琴灣住宅銷售價(jià)格的穩(wěn)步上揚(yáng)，整個(gè)下沙區(qū)塊住宅銷售均價(jià)有所回升。四、小結(jié)縱觀2005年杭州住宅市場(chǎng)，政策所帶來(lái)的影響不言而喻，從整年來(lái)看，限制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的目的顯然已經(jīng)達(dá)到了。但伴隨而來(lái)的銷售放緩，市場(chǎng)低迷的狀況也不是政府所愿意看到的，故而2006年政府對(duì)市場(chǎng)將適當(dāng)放開限制，以促進(jìn)成交的回暖。從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)期存在的結(jié)構(gòu)性矛盾很難改變，而市場(chǎng)上供應(yīng)量的去化，不能僅靠自住性需求，投資性需求也不可或缺，但信心的走低使市場(chǎng)短期逆轉(zhuǎn)的可能性轉(zhuǎn)低。在這個(gè)周期中，2006年各個(gè)開發(fā)商面臨的將是如何瓜分有限的有效需求的問題，而營(yíng)銷能力和市場(chǎng)研判能力將是其最需要的兩大利器。第四部分：商業(yè)地產(chǎn)分析一、寫字樓市場(chǎng)1、寫字樓新增供應(yīng)量2005年杭州市（蕭山、余杭除外）寫字樓市場(chǎng)共新增10個(gè)新盤，包括年度熱銷的美都廣場(chǎng)、西湖金座等代表性寫字樓。今年大部分寫字樓在第四季度開盤銷售,總新增面積超過(guò)25萬(wàn)平方米，共2760套。除此之外，自2004年以來(lái)供應(yīng)的四季星座、紅石中央大廈、公元大廈、越都商務(wù)大廈等寫字樓也于2005年持續(xù)銷售。根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)得出，直至2005年12月引日，杭州主要城區(qū)寫字樓剩余供給達(dá)到281970nf，總計(jì)2998套。新開盤寫字樓一覽表:樓盤名稱區(qū)域供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)開盤時(shí)間迪尚商務(wù)空間拱墅區(qū)14557.32352005-9-8美都廣場(chǎng)拱墅區(qū)42566.446562005-12-16宋都?采荷嘉業(yè)商務(wù)樓江干區(qū)9055.58782005-11-18萬(wàn)新大廈上城區(qū)51297.767922005-6-6凱恩?西湖金座上城區(qū)16141」63562005-12-22綠城?金桂大廈西湖區(qū)23585.671952005-12-30銀座大廈下城區(qū)22694.92982005-4-18廣利大廈下城區(qū)46671.882402005-6-9仙林福座下城區(qū)9749.351892005-10-22神州?白云大廈下城區(qū)14631.71212005-12-20數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng)起始時(shí)間：2005年3月截至?xí)r間：2005年12月2000018000160001400012000100008000西湖區(qū)拱墅區(qū)下城區(qū)上城區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)全市f—成交均價(jià)139129538175861276611074882411826數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng) 起始時(shí)間：2005年3月截至?xí)r間：2005年12月從表2看，杭州全市寫字樓成交價(jià)格為11826元/平方米，杭州6大區(qū)塊看，寫字樓成交價(jià)格最高的是：下城區(qū)成交價(jià)格為17586元/平方米。第二的是西湖區(qū),成交價(jià)格為13912元/平方米；上城區(qū)成交價(jià)格為12766元/平方米，江干區(qū)成交價(jià)格為11074元/平方米。成交均價(jià)低于萬(wàn)元的是拱墅區(qū)和濱江區(qū)，成交價(jià)格分別為9538元/平方米和8824元/平方米。3、寫字樓特征分析1）寫字樓熱點(diǎn)區(qū)塊發(fā)生轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的日益擴(kuò)大，杭州寫字樓市場(chǎng)零散分布的狀況有所改變,集中商務(wù)區(qū)開始出現(xiàn)，目前主要分布在三個(gè)區(qū)域：城市中心區(qū)、錢江新城和濱江板塊。其中隨著錢江新城寫字樓相繼開工，2005年錢江新城新開工面積已超過(guò)80萬(wàn)平方米，陸續(xù)2006年初還有高70米至150米的光彩國(guó)際廣場(chǎng)、高150米的日出錢塘大廈、高150米至258米的浙江財(cái)富中心等。所以錢江新城將成為杭州寫字樓市場(chǎng)未來(lái)幾年供應(yīng)的主力軍，杭州寫字樓的“核心地位”也將形成。

名稱（期數(shù)）開工時(shí)間樓面總面積（平方米）單位數(shù)目用途（住宅/辦公樓/商場(chǎng)）檔次（高/中/低）樓面地價(jià)（平方米）預(yù)算建成日期發(fā)展商錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)2005年12月25萬(wàn)4幢高層建筑組成的樓群辦公樓高17402007年溫州市鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溫州中城建設(shè)集團(tuán)溫州市大誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圣奧集團(tuán)下屬子公司浙江圣奧置業(yè)有限公圣奧中央商務(wù)大廈2005年11月7萬(wàn)1幢37層寫字樓辦公樓中15052007年CBD尊寶大廈2005年9月16萬(wàn)超高層雙子塔樓集辦公、商業(yè)、金融業(yè)、休閑等多重功能于一身高14362007浙江浙歐置業(yè)有限公司華聯(lián)?錢江時(shí)代廣場(chǎng)2005年12月21.5萬(wàn)兩幢高級(jí)寫字樓、白金五星級(jí)賓館及商務(wù)賓館、酒店式公寓等辦公樓/酒店/住宅高23212008年杭州華聯(lián)經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司集美大廈2005年7月7萬(wàn)裙樓為銀行、餐飲及會(huì)議用房，主樓為辦公房商業(yè)/辦公高26012007年寧波合盛置業(yè)有限公司華成大廈2005年7月8.58萬(wàn)主樓及裙房商業(yè)/辦公高7392007浙江華成投資開發(fā)有限公司榮安大廈2005年7月3.71萬(wàn)一幢綜合性超高寫字樓辦公/餐飲/會(huì)議高21552007年杭州榮安置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng) 起始時(shí)間：2005年3月截至?xí)r間：2005年12月2）寫字樓與住宅價(jià)格倒掛在宏觀調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生劇烈震動(dòng)的情況下，部分投資者開始轉(zhuǎn)而關(guān)注寫字樓市場(chǎng)。杭州寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格水平長(zhǎng)年偏低的情況一如既往，舉例來(lái)說(shuō)，位于下城區(qū)的廣利大廈在第三季度的成交均價(jià)相當(dāng)于與其一街之隔的新住宅樓盤均價(jià)。這種寫字樓價(jià)格比不上同地段住宅價(jià)格的現(xiàn)象，在杭州的部分區(qū)域較為突岀。雖然寫字樓的價(jià)格普遍不高，但基于產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能分類上的相對(duì)單一，寫字樓的銷售長(zhǎng)期處于一個(gè)不溫不火的狀態(tài)。2005年新開盤的寫字樓的售價(jià)與同地段住宅相比非常接近，從銷量來(lái)看，基本波瀾不驚。2005年杭州新開盤寫字樓情況樓盤名稱區(qū)域銷售價(jià)格（元/用）戶型面積迪尚商務(wù)空間拱墅區(qū)11000380770美都廣場(chǎng)拱墅區(qū)778350-187;以80為主宋都?采荷嘉業(yè)商務(wù)樓江干區(qū)900075-221,自由分隔萬(wàn)新大廈上城區(qū)1500035-300凱恩?西湖金座上城區(qū)1780040-55綠城?金桂大廈西湖區(qū)1258050-150銀座大廈下城區(qū)14000150-1000廣利大廈下城區(qū)13858150,280仙林福座下城區(qū)1350537-97神州?白云大廈下城區(qū)788047-2774、 寫字樓銷售情況在宏觀政策對(duì)住宅市場(chǎng)的影響下，潛在的投資意向開始向?qū)懽謽堑壬虡I(yè)物業(yè)靠攏，主要傾向于功能更細(xì)的產(chǎn)品。在新推出的樓盤中，凱恩?西湖金座和美都廣場(chǎng)的銷售態(tài)勢(shì)相對(duì)較好。凱恩?西湖金座是產(chǎn)權(quán)式酒店，在營(yíng)銷上推出“10年回租”策略，每年得到購(gòu)房總價(jià)7.8%的回報(bào)，開盤報(bào)價(jià)17800元/平方米起。由于絕好的地段和不錯(cuò)的回報(bào)，凱恩?西湖金座開盤前兩天，就創(chuàng)下129套的預(yù)訂量。相較之下，物業(yè)類型分為寫字樓和青年公寓的美都廣場(chǎng)走的是低價(jià)銷售路線，起步價(jià)7800元/平方米。這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)低于同地段住宅樓盤價(jià)。它開盤的當(dāng)天，也有100多套的預(yù)訂量。其中面積在50-70nf的成交套數(shù)占總成交的60%以上。銷售主導(dǎo)因素分析，主要包括：地理位置優(yōu)越。2005年新增供應(yīng)主要集中在成熟商圈，如位于慶春商圈的廣利大廈、位于西湖邊的西湖金座等，都是擁有方便的交通和優(yōu)越的地理位置。開盤價(jià)格低。位于城市次級(jí)商圈的部分樓盤，由于地理位置的優(yōu)越性不明顯，則將價(jià)格作為切入市場(chǎng)的利器。同時(shí)，一級(jí)商圈中的寫字樓由于地價(jià)成本高的限制，從價(jià)格上難以與之競(jìng)爭(zhēng)，因此報(bào)價(jià)低成為部分樓盤熱銷的主要原因。經(jīng)營(yíng)管理。有一些新樓盤的開發(fā)商將寫字樓整體交由專業(yè)完善的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，這無(wú)疑給投資者注入極大的投資信心，促成他們的購(gòu)買意向和投資行為。5、 寫字樓租賃情況2005年的寫字樓租賃市場(chǎng)從整體上來(lái)看仍然供過(guò)于求，下半年的平均租價(jià)為1.8元/用?天。處于均價(jià)水平之下的主要是拱墅區(qū)、江干區(qū)以及上城區(qū)的一些乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓，由于這些區(qū)域的商業(yè)氛圍不強(qiáng)，辦公集聚效應(yīng)相對(duì)弱，加之杭州近年來(lái)新寫字樓的開發(fā)量不斷增加，致使部分次商業(yè)中心區(qū)域的寫字樓無(wú)利價(jià)。而徘徊在均價(jià)左右的主要是西湖區(qū)中的文教區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等區(qū)域的寫字樓，這些區(qū)域雖擁有相對(duì)成熟的配套，但是寫字樓的開發(fā)時(shí)間較早，樓宇功能單一，因此，租金價(jià)格漲幅不大。租金在2元/nf?天以上的主要是西湖邊、武林商圈中心以及黃龍區(qū)塊的寫字樓。西湖邊的某些寫字樓雖規(guī)格高檔，但一直遭受著有價(jià)無(wú)市的空置和拖延，如西湖銘樓、西湖國(guó)貿(mào)最終只能以拍賣的形式重新整頓。相比之下，黃龍商圈的寫字樓仍然在高水平游走，隨著外資企業(yè)在杭州的逐漸增多，對(duì)黃龍商圈寫字樓的需求前景將為市場(chǎng)所看好，租金水平仍然會(huì)有一定程度的上漲。二、商鋪市場(chǎng)2005年，由于地鐵規(guī)劃的塵埃落定，郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展更大程度得到市場(chǎng)的支持。以三墩區(qū)域?yàn)槔?，不僅有國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，歐商、世紀(jì)聯(lián)華等超市也將目光瞄準(zhǔn)了三墩，該區(qū)域的商業(yè)前景較為可觀。而在下沙區(qū)塊中，麥當(dāng)勞、物美、星光院線等品牌商家都已經(jīng)進(jìn)駐，潛在的商機(jī)使得華元十六街區(qū)、福雷德廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目吸引著眾多投資客的眼光。更有湘湖區(qū)塊因2006年休博會(huì)的啟動(dòng)，孕育大量商機(jī)，并已吸引了深圳銅鑼灣百貨、環(huán)球嘉年華等進(jìn)駐。1、供應(yīng)情況2005年隨著城市逐漸往郊區(qū)發(fā)展，三墩、閑林、下沙和濱江等區(qū)域的新住宅樓盤拔地而起，與之配套的商鋪也紛紛在市場(chǎng)上亮相，帶來(lái)新一輪的商鋪投資熱潮。社區(qū)商鋪成為新寵。2005年杭州各大區(qū)塊商鋪成交價(jià)格情況 （單位：元/平方米）■ 區(qū)域成交價(jià)格成交個(gè)案成交均價(jià)西湖區(qū)21610丁香公寓底層商鋪22817拱墅區(qū)23256錦昌文華底層商鋪22467江干區(qū)14237三里亭底層商鋪10276福雷德廣場(chǎng)底層商鋪18788十六街區(qū)商城11172下城區(qū)12702都市楓林底層商鋪10421水印康庭底層商鋪10768祥和人家底層商鋪13183數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng) 收集時(shí)間：2005年3月」2月從數(shù)據(jù)來(lái)看：2005年商鋪成交量中，社區(qū)底層商鋪成交量占70%,成交價(jià)格在1-2.5萬(wàn)這個(gè)區(qū)間內(nèi)，從成交量看：江干區(qū)成交量排名首位，成交集中在三里亭、福雷德廣場(chǎng)、十六街區(qū)商城。下城區(qū)排名第二，成交集中在都市楓林、水印康庭、祥和人家。而老城區(qū)的商鋪成交相對(duì)較少。2、銷售情況與寫字樓的低價(jià)情況有所不同，2005年新開盤商業(yè)物業(yè)的銷售具有傾向性，年度熱賣的代表性物業(yè)包括杭州大世界五金城和錦繡天地。位于拱墅區(qū)的大世界五金城是一家專業(yè)市場(chǎng)，依靠周圍的經(jīng)營(yíng)戶支持，年底持續(xù)旺盛的銷售。大世界五金城的銷售定價(jià)分對(duì)內(nèi)與對(duì)外兩種，對(duì)外最高價(jià)與對(duì)內(nèi)最低單價(jià)的差距達(dá)到10000元/nfo而位于西湖邊的錦繡天地其地理位置、經(jīng)營(yíng)方式、開發(fā)規(guī)模都顯現(xiàn)其面向投資者的定位優(yōu)勢(shì)，在最后一季度的銷售均價(jià)超過(guò)32000元/nf,成為拉動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。在經(jīng)歷了市場(chǎng)的考驗(yàn)之后，二手商鋪的投資潛力也受到一定的市場(chǎng)認(rèn)同。2005年下半年，商鋪掛牌均價(jià)在18000-20000元/研，其中10月成交的一套西湖邊的商鋪，價(jià)格在80000元/nf。同時(shí)，城市郊邊的商鋪投資前景被市場(chǎng)看好。12月初，下沙福雷德廣場(chǎng)成交的3套商鋪，均價(jià)在19399元/nf,此樓盤的商鋪成交價(jià)已達(dá)到住宅價(jià)格的3.5倍。3、租賃情況2005年，專業(yè)市場(chǎng)鋪位成為商鋪?zhàn)赓U的一大熱點(diǎn)。隨著杭州零售業(yè)的輻射在浙江省范圍內(nèi)的逐漸延展，產(chǎn)品種類集中的專業(yè)市場(chǎng)所在區(qū)域人流量巨大，導(dǎo)致某些市場(chǎng)鋪位的租金價(jià)格一路飆升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2005年下半年，位于江干區(qū)的四季青杭派服飾市場(chǎng)鋪位的租賃價(jià)格連續(xù)幾月位居前列，一樓的鋪位價(jià)格已達(dá)到35元/而?天。另外，環(huán)北市場(chǎng)、錢江小商品市場(chǎng)的市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格在13-21元/nf?天。由專業(yè)市場(chǎng)的租賃情況，便不難解釋如大世界五金城之類的新增商業(yè)熱賣的原因。沿街商鋪的市場(chǎng)潛力仍蓄勢(shì)待發(fā)。如武林路、延安路、湖墅路的商鋪依然供不應(yīng)求，2005年掛牌出租的商鋪以城北區(qū)域的居多，而一些郊邊的商鋪由于輻射范圍小，周邊配套跟不上，價(jià)格基本在0.5-1.5元/nf?天。在2006年，隨著一些郊區(qū)樓盤的交付入伙，郊區(qū)商鋪的租賃市場(chǎng)將會(huì)有所改變。三、小結(jié)—直以來(lái)，投資者往往更關(guān)注住宅和商鋪，較少關(guān)注寫字樓，導(dǎo)致杭州寫字樓市場(chǎng)時(shí)常遭受冷遇，價(jià)格方面與住宅的倒掛。隨著上海等大城市的寫字樓價(jià)格持續(xù)上漲，其多方面地利好必將逐漸波及杭州。同時(shí)，世界500強(qiáng)之一的沃爾瑪進(jìn)駐杭州市場(chǎng)，華潤(rùn)集團(tuán)在錢江新城建造最大的商用物業(yè)，以及嘉里建設(shè)集團(tuán)以24.6億的價(jià)格拿到延安路一塊“絕版”商業(yè)地塊，隨著這些國(guó)內(nèi)外資本的介入，杭州商業(yè)地產(chǎn)被注入活力。預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾年內(nèi)，將會(huì)有更多的國(guó)內(nèi)外資本投資杭州商業(yè)地產(chǎn),為杭州商業(yè)地產(chǎn)的激發(fā)帶來(lái)希望。第五部分：三級(jí)市場(chǎng)分析一、掛牌情況分析1、2005年杭州三級(jí)市場(chǎng)新増掛牌量（買賣）情況2005全年買賣市場(chǎng)掛牌情況（單位：套、元/平方米）140001200010000?()()()6000400020002005全年買賣市場(chǎng)掛牌情況（單位：套、元/平方米）140001200010000?()()()600040002000數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)掛牌房源包括商用物業(yè)掛牌價(jià)格2005年全年新增掛牌房源共6997套，平均每月新增583套。新增掛牌房源最多月份是4月和10月，新增房源分別是770套和760套。新增掛牌房源最少月份是2月，新增房源為151套。但2月份掛牌均價(jià)最高，掛牌均價(jià)為12000元/平方米，最低掛牌均價(jià)是4月，掛牌均價(jià)為8697元/平方米。2月由于春節(jié)的原因掛牌量下滑也是難免的，但掛牌價(jià)格走高，一方面來(lái)源高檔商用物業(yè)掛牌量小幅上升，另一方面當(dāng)時(shí)投資客對(duì)06年杭州三級(jí)市場(chǎng)比較看好，新年剛過(guò)，就以高價(jià)入市。相反4月，杭州二手市場(chǎng)買賣雙方的觀望氣氛越來(lái)越濃，而買賣雙方之間觀望的原因很大程度上受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響。這樣情況下對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，特別是投資型房東最先把掛牌價(jià)格掛低，掛牌價(jià)格走低，導(dǎo)致掛牌量放量猛增。從圖可知，2005年第一季度掛牌均價(jià)總體趨勢(shì)上揚(yáng)明顯，進(jìn)入第二季度一系列調(diào)控政策出臺(tái)以后，掛牌量上升，掛牌價(jià)格明顯有回落的跡象。新政實(shí)施后的7-11月掛牌價(jià)格穩(wěn)定在9500-10000元/平方米區(qū)間內(nèi)。但是12月由于高檔物業(yè)的帶動(dòng)下，掛牌價(jià)格突破萬(wàn)元大關(guān)。18.8%一41.4%11.8%12.7%□西湖區(qū)■拱墅區(qū)□上城區(qū)□下城區(qū)■江干區(qū)□濱江區(qū)區(qū)余杭區(qū)□蕭山區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)掛牌房源包括商用物業(yè)掛牌價(jià)格2005年全年掛牌量最大的是西湖區(qū)，占總掛牌量的41.4%,其次是下城區(qū)占總掛牌量的18.8%,拱墅區(qū)占總掛牌量的127%,上城區(qū)占總掛牌量11.8%,江干區(qū)占總掛牌量8.8%,濱江區(qū)占總掛牌量的3.6%,余杭區(qū)占總掛牌量的2.1%,蕭山區(qū)占總掛牌量的0.8%。西湖區(qū)是目前杭州最大的商品房住宅小區(qū)，從1994年商品房上市，到現(xiàn)在約有10萬(wàn)人以上在此居住。新增房源主要集中在蔣村板塊和三墩板塊。西湖區(qū)保持每月新增掛牌量在200套左右，所以人氣帶來(lái)成交量，更帶來(lái)了掛牌量。下城區(qū)、上城區(qū)屬于老城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤供應(yīng)量較少，導(dǎo)致掛牌量放量不明顯。江干區(qū)自住型居多，導(dǎo)致新增掛牌量放量不是很明顯。2005年下半年濱江區(qū)新盤上市量較多,預(yù)計(jì)2006年濱江區(qū)新增房源將有大幅度的提升。2005年杭州掛牌面積分布情況2005年杭州掛牌面積分布情況（單位：平方米）5%7%11%25%9%?%14%21%5%7%11%25%9%?%14%21%40以下E340-6060-80□80100■100-120□120-140國(guó)140-200口200以上數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)2005年掛牌面積最多的是40-60平方米，占總掛牌量的25%:其次是60-80平方米，占總掛牌量的21%,而購(gòu)房者中意的80-100平方米的占總掛牌量的14%。2005年新政實(shí)施以后，面積在140平方米以上的房源新增較多，所以面積在140平方米以上占總成交量的16%,±升較為明顯。2005全年租賃市場(chǎng)掛牌情況 （單位：套、元/平方米/天）I匚二|掛牌套數(shù) ■—掛牌均價(jià)2005I匚二|掛牌套數(shù) ■—掛牌均價(jià)2005年杭州各區(qū)塊租賃掛牌分布情況（以面積劃分）27.4%口西湖區(qū)■拱墅區(qū)□上城區(qū)口下城區(qū)■江干區(qū)□濱江區(qū)■余杭區(qū)口蕭山區(qū)27.4%數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn) 掛牌房源包括商用物業(yè)掛牌價(jià)格2005年全年新增掛牌房源共5578套，平均每月新增468套。新增掛牌房源最多月份是10月，新增房源為757套。新增掛牌房源最少月份是4月，新增房源為240套。從掛牌價(jià)格看：2005年掛牌價(jià)格最高的是6月，掛牌價(jià)格為49.6元/平方米/天；掛牌價(jià)格最低的是8月，掛牌價(jià)格為引元/平方米/天。2005年西湖區(qū)占總掛牌量的34%,下城區(qū)占總掛牌量的27.4%,拱墅區(qū)占總掛牌量的13.8%,上城區(qū)占總掛牌量的11.9%,江干區(qū)占成掛牌量的8.2%,濱江區(qū)占掛牌量的2.3%,蕭山區(qū)占總掛牌量的1.7%,余杭去占總掛牌量的0.8%。從圖可知，2005年上半年，杭州租賃市場(chǎng)掛牌價(jià)格理性上浮，直到6月新政實(shí)施這月掛牌價(jià)格上調(diào)50%,上調(diào)的原因在于有些房東投資方式的改變，由售轉(zhuǎn)租,由短線變成長(zhǎng)線投資，自然租金掛牌價(jià)格被拉高了。

□商鋪口商住□寫字樓□住宅■其他數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)新增掛牌房源，其中住宅占總掛牌量的78.2%,寫字樓占總掛牌價(jià)格的9.3%,商鋪占總掛牌量的7%,商住兩用占總掛牌量的2.9%,其他類型物業(yè)（如車庫(kù)、廠房等）占總掛牌量的2.6%。寫字樓新增掛牌量主要分布在西湖黃龍板塊、下城武林板塊、上城吳山板塊。商住兩用、商鋪杭州6大區(qū)塊都有分布，老城區(qū)較為集中。3、20053、2005年杭州三級(jí)市場(chǎng)成交情況分析2005年各月三級(jí)市場(chǎng)成交情況 （單位：元/平方米、元/平方米/天）匚二買賣均價(jià)T■租賃均價(jià)6月份是成交均價(jià)的分水嶺，6月實(shí)施新政以后，二手房均價(jià)從5月的8950元/平方米，跌到8273元/平方米，短短1個(gè)月，成交價(jià)格下跌700元/平方米，此后幾個(gè)月成交均價(jià)在8300-8500區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。12月成交均價(jià)為8421元/平方米，也只比6月份上漲不到150元/平方米。2005年，很多人都認(rèn)為三級(jí)市場(chǎng)將會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，但事實(shí)并非如此。第一季度三級(jí)市場(chǎng)在穩(wěn)步發(fā)展中爆發(fā)，成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，房東掛高價(jià)者“比比皆是”，購(gòu)房者“心急如焚”，一天看幾套，一天內(nèi)定房的案例舉不勝數(shù)，也造成個(gè)別樓盤"哄搶”的局面。總之第一季度三級(jí)市場(chǎng)可以用“火爆”形容。第二季度情況就不一樣了，國(guó)家不僅再次提高利率，而且在宏觀調(diào)控上出“重拳”，接著國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)房產(chǎn)新政，以前火爆的三級(jí)市場(chǎng)一下子就冷清起來(lái)。7月是新政實(shí)施的第二個(gè)月，價(jià)格高低決定了買賣雙方成交的關(guān)鍵因素。也對(duì)整個(gè)第三季度成交量起關(guān)鍵作用。對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，價(jià)格也不會(huì)無(wú)限制下跌，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不同小區(qū)掛牌價(jià)格都有不同的下降。所以第三季度只有價(jià)格“合理”的情況下，才能滿足買賣雙方。進(jìn)入10月、11月，成交價(jià)格上下波動(dòng)，成交量穩(wěn)步上升。10月房展會(huì)并沒有帶來(lái)成交價(jià)格的上漲，帶來(lái)的只是掛牌量的上升，10月以后，只有掛牌價(jià)格較低的二手房才能吸引眾多的購(gòu)房者，一場(chǎng)價(jià)格“拉鋸戰(zhàn)”就這樣開始了。11月掛牌價(jià)格繼續(xù)下滑，價(jià)格走低已成事實(shí)，但由于買賣雙方心態(tài)的不同，導(dǎo)致價(jià)格走低的幅度不同。12月高檔物業(yè)放量有所上升，但