三亞市海棠灣酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE1/2010年5 項(xiàng)目概 用地條件分 區(qū)位特 規(guī)劃指 交通條 環(huán)境與景觀條 用地條 配套設(shè) 市政狀 項(xiàng)目背 地塊出讓商務(wù)條 地塊出讓進(jìn)度安 市場(chǎng)研 宏觀經(jīng)濟(jì)分 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分 2009年GDP增長(zhǎng)11.7%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng) “國(guó)際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰 三亞宏觀經(jīng)濟(jì)分 三亞市概 三亞市城市總體規(guī) 三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 海南及三亞旅游經(jīng)濟(jì)分 海南旅游經(jīng)濟(jì)分 三亞旅游經(jīng)濟(jì)分 三亞及海棠灣旅游發(fā)展規(guī) 三亞酒店市場(chǎng)分 三亞酒店行業(yè)總體發(fā)展?fàn)?三亞高星級(jí)酒店板塊分 三亞各板塊高星級(jí)酒店供給市場(chǎng)分 亞龍灣板 大東海板 典型案例分 BANYANTREE悅榕莊酒 三亞亞龍灣紅樹(shù)林度假酒 酒店定義與分 酒店定 酒店的分類(lèi)和等 酒店分 酒店星級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)（概略 酒店物業(yè)的發(fā)展趨 主題酒 著名精品酒店個(gè) 精品酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨 精品酒店管理集團(tuán)簡(jiǎn) 國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)管理模 國(guó)內(nèi)外酒店運(yùn)營(yíng)管理五種管理模 帶資管理模 委托管理模 特許經(jīng)營(yíng)模 聯(lián)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)模 顧客咨詢模 國(guó)際十大酒店管理集 我國(guó)酒店運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn) 我國(guó)酒店管理現(xiàn) 我國(guó)酒店管理新趨 三亞五星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn) 項(xiàng)目定 定位設(shè) 市場(chǎng)定 產(chǎn)品定 超五星級(jí)酒 別墅型酒 價(jià)格定 客戶定 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指 總體規(guī) 總體布 交通組 功能布 酒店運(yùn)營(yíng)建 酒店總體運(yùn)營(yíng)模式建 酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)建 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估 項(xiàng)目融 酒店經(jīng)營(yíng)收益預(yù) 酒店經(jīng)營(yíng)收入預(yù) 項(xiàng)目客房經(jīng)營(yíng)收入預(yù) 其他消費(fèi)收 酒店經(jīng)營(yíng)成本預(yù) 酒店各收入部門(mén)成 酒店經(jīng)營(yíng)成 其他固定成本預(yù) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù) 項(xiàng)目盈利能力分 敏感性分析及競(jìng)價(jià)策 綜合分析與建 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策 周邊環(huán)境因 競(jìng)爭(zhēng)因 土地成本因 本案與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān) SWOT分 項(xiàng)目?jī)?yōu) 項(xiàng)目劣 項(xiàng)目機(jī) 項(xiàng)目威 結(jié)論及建 PAGEPAGE6/用地條 位置：項(xiàng)目地處“國(guó)家海岸”的三亞海棠灣，2006123區(qū)拓展的“重中之15015PAGEPAGE8/40125.556（8.371≤20120公路：28PAGEPAGE10/公交：PAGEPAGE12/18323競(jìng)買(mǎi)保證金：29256.645起始價(jià)格：233（3495付款節(jié)奏：602.7%頭在今年下半年或許會(huì)后勁不足。2009年國(guó)內(nèi)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和貨和刺激消費(fèi)的一系列政策措施，取得了顯著的成效。2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐季20102010險(xiǎn)。預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到中速回升階段，2010年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè)保8-10%之間。2010有著龐大的消費(fèi)市場(chǎng)和旺盛的消費(fèi)需求,中國(guó)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的GDP的貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸，201020104232010調(diào)整后，GDP12.2%，0.945.92.720092009（GDP）1646.6011.7％GDP8.7%，上半年GDP9.3%GDP9.8%11.7%，呈現(xiàn)前低后2009137519.6%;47449.2%237038.4%;年末城鄉(xiāng)居1002.5235.7942.7%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)172539.7%，其中，新開(kāi)111738.4%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資287.9032.8368.5119.3560.3450.5351.073.2479.6725.1199311.9%13.27.3%，3.8%3.5269.0237.1%，10.226.9136.935.1101.8128.6234%541595PAGEPAGE20/ 209.140

102.12PAGEPAGE21/鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)52007（1995－2010）曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)重大調(diào)整，1919.61250188.0352.412010352015城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)三亞市市域城鎮(zhèn)總體布局采用沿海帶狀城鎮(zhèn)群布局結(jié)主要城鎮(zhèn)（組團(tuán)）規(guī)劃布局三亞市域由三亞主城區(qū)、海棠灣、田獨(dú)、規(guī)劃期內(nèi)（2010年）1260100120經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為66.036065元，527930%以上，交通運(yùn)輸業(yè)、其他20%以上。此外，服務(wù)業(yè)投資力度不3.162.2%37.5%。財(cái)政一般預(yù)163.9113.1%；城鎮(zhèn)居民收入增11%。20102009年在一系列擴(kuò)內(nèi)需的政策下，三亞整體經(jīng)濟(jì)較快實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，并快速2009年在一系列擴(kuò)內(nèi)需的政策下，三亞整體經(jīng)濟(jì)較快實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，并快速3.4200海南是我國(guó)最具熱帶海洋氣候的地區(qū)，這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，年均氣溫23.7度，海水溫度一般為18~300C，光、熱、水等條件十分優(yōu)越，又由于四面150050—6010005發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外最向往的旅游度假目的地。2020年內(nèi)建成中國(guó)旅游強(qiáng)省和目前，旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，海南省經(jīng)過(guò)建省1988118.5520092250.33211.7259.18%至20102008年開(kāi)始的全球金融危機(jī)使海南的旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅20052009（萬(wàn)人次2005-200920052006200720082009 入境旅游者（萬(wàn)人次 國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人次入境旅游者年增長(zhǎng) 國(guó)內(nèi)旅游者年增長(zhǎng)20052006200720082009-（億元2005-200920052006200720082009GDP 2005200620072008200986.1715.134.4722.3219.8%23820112200825282009669.0510.7%。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者637.27萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)15.2%；接待海外旅游31.7837.9%103.7714.01949725.7%，旅62.320080.7%。的發(fā)展速度高于其他城市。1996年中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店凱萊開(kāi)業(yè)，2009)187200861021251651532177200825655721020084A32009年面對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的和進(jìn)一步增大，20052009（億元2005-200920052006 2005200620072008-2009-（億元 （億元2005-2009200520062006201035.5%；6344.128.2%。三亞濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）生態(tài)休閑帶和主城的城市景觀旅游帶①濱海旅游景觀帶：②健康生態(tài)休閑帶：③主城城市景觀旅游帶：濱海地區(qū)“三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)”是以風(fēng)景美麗的熱帶海濱風(fēng)光為特色,以度假-亞龍灣景區(qū):以熱帶海濱風(fēng)光為特色國(guó)際一流的避寒度假旅游勝0為特征,以風(fēng)景游覽和宗教文化娛樂(lè)活動(dòng)為主要內(nèi)容的風(fēng)景旅游4落筆洞景點(diǎn):將落筆洞景點(diǎn)建成具有歷史文化及洞景特色的景點(diǎn)和大型熱帶植物園。PAGEPAGE38/ ， 1260①海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，很多高檔酒1040遠(yuǎn)景期（2020）51.61②坎秧灣是一塊獨(dú)特的區(qū)域，應(yīng)只允許頂級(jí)度假設(shè)施的建設(shè)，并嚴(yán)100120PAGEPAGE39/海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國(guó)際高級(jí)旅游度假區(qū)——國(guó)際休閑度28308寓74-4℃，至每天日750?！印恰鼻擅罱M合，渾然一體，構(gòu)成了獨(dú)特的環(huán)境特色。52.2%。17.5%，公共設(shè)29.5%，44.2%，道路廣6.1%。合休閑游憩區(qū)（游艇港、高檔酒店、旅游小鎮(zhèn)、山前度假村等903.2117.5%，289.18海棠灣對(duì)外交通主要通過(guò)區(qū)域西側(cè)的東線高速公路和海榆東線以及規(guī)劃的東線高速鐵路，規(guī)劃高鐵客站設(shè)置在藤橋鎮(zhèn)南部。96熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國(guó)獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣重要酒店區(qū)域。200910212515518名稱(chēng)地址3500-三亞灣是開(kāi)發(fā)較晚的灣區(qū)，2000年之前基本沒(méi)被作為旅游區(qū)開(kāi)發(fā)，由于城市垃圾的無(wú)限制排放造成此區(qū)域的海灘污染嚴(yán)重，2000年以后，借助海㎡1241604820102（50044025201232877.5201242788201020115323201262831220127289920128司（嘉里集團(tuán)（2682681220129、101158.2816頃畝店群（3）8746020131211.366672011（新加坡星獅150（2250950520159.2（1381284.5201116（348（萬(wàn)豪3486.82011AAAAPAGEPAGE49/據(jù)統(tǒng)計(jì)，全景區(qū)除了幾個(gè)特色景點(diǎn)外，現(xiàn)有16家酒店?duì)I業(yè)，其中（準(zhǔn)）1050008000100名稱(chēng)三亞盈上海中國(guó)糧今上海上海麗思.新疆PAGEPAGE50/亞龍灣板塊除維景國(guó)際度假酒店和亞龍灣五號(hào)別墅是以別墅形式為主7類(lèi)似。———————————235、—100-230700-——2600-——1200-1100-1780-3400-—1200-1800-3580230001580-2080-2300-5680-1450-2350-3600-—在1800-4200元*間/夜之間，套房和小型獨(dú)棟別墅價(jià)格相近租金水平在2300-4000*4300-56007050100800200230002200080-spa2500-3500-2000-3000-5000-3000-2500-40002000-6000亞龍灣的目前匯聚了多個(gè)世界知名酒店管理集團(tuán)的品牌以及國(guó)內(nèi)高端61334242416SholodgeInc186——————————————272-35-5580-1702722900210-3001800-2100-3500-1000-1600-—1340-—900-1800-—1200-1600-————4000-350-800*間/夜之間，海景房的租金水平在800-2200元*間/夜之間，套房的租金水平在1600-3500*3500-7500*間/夜。私人海灘長(zhǎng)30050100100店、221KTV房、spa2500451478400+20廂/2382——KTV中餐200150分配套的比例都有所縮減。會(huì)議室的面積也有所減小，總配備面積在200-500spa2000-30001500-2500BANYANTREE開(kāi)業(yè)時(shí)間：200842061域特色，提供一個(gè)能夠讓人完全放松身心靈的優(yōu)雅浪漫空間，營(yíng)造“心靜SPA61211922719-24PAGEPAGE60/PAGEPAGE61/SPASpaSPA2SPASPASPA開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005318SASAKI建筑規(guī)模：502442302050270%的客4256971372571200600712006007（按摩池、桑拿、蒸氣浴）沙灘（免費(fèi)SPA還有天宇等五星級(jí)酒店；南面呈面對(duì)亞龍灣的海灣；背面是一個(gè)高爾夫 以上房?jī)r(jià)已含15%的服務(wù)費(fèi)及每日精美自助早餐（單人入住含單 以上房?jī)r(jià)需另加收RMB11/ 加訂早餐為RMB150+15%每位，6歲以下或身高1.2米以下兒童半價(jià)，3 450（含單份早餐） U/雙RMB25200A/B/CRMB12600午各一瓶、薄荷糖；2 如需增加麥克風(fēng)按RMB200/ 電腦投影儀（2500）：RMB1500/天，800 RMB56/人/次（含：咖啡，茶，水果盤(pán)，點(diǎn)心）18：00-12：00-18：00-18：00- 501010 酒水安排：RMB30， RMB60/（1RMB40/ RMB90/位含可樂(lè)/雪碧/本地啤酒/國(guó)產(chǎn)紅酒（任飲1小時(shí)），加RMB60/位/小時(shí)。 3000/45 如需篝火需另加收費(fèi)用RMB2000/ 別克轎車(chē)（4）、別克轎車(chē)（7）、金杯面包(11考斯特（19/29） 單程RMB400/車(chē)、單程RMB450/車(chē)、單程RMB450RMB800 往返RMB800/車(chē)、往返RMB900/車(chē)、往返RMB900RMB16001800300300—600600酒店星級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)（概略20各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳、綜合服務(wù)都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。主題酒店的推出在國(guó)外已有近50年的歷1958MadonnaInn12109主題酒店僅僅是獨(dú)特概念酒店(UniqueConceptHotels)中的一種。獨(dú)特概念酒店主要包括主題酒店(ThemedHotel)、設(shè)計(jì)酒店(DesignHotel)、店(Co-BrandedHotel)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)酒店(ServiceQualityHotel)。2001PAGEPAGE76/英文名稱(chēng)：CrownePlazashenzhen

1PAGEPAGE77/精品酒店與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別：HotelPuertaAmerica：1319HotelPuertaAmerica建筑設(shè)計(jì)師ZahaHadid設(shè)計(jì)的一樓以“輕飄的線條、流動(dòng)的空間”JeanNouvel12首席公館（MansionHotel是中國(guó)首家歷史文化古典精品酒店，利精品酒店是獨(dú)特產(chǎn)品和專(zhuān)屬氛圍的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在飯店業(yè)的體現(xiàn)。1%20062007EPOQUEHOTELS100多酒店分成兩條不同的線路:時(shí)尚型路線和經(jīng)典型路線。EPOQUEHOTELS，總部設(shè)于邁阿EPOQUEHOTELS的辦事處。Resorts”荷蘭裔印尼人阿德里安．紀(jì)卡（AdrianZecha）80PAGEPAGE82/等，518家墅型酒店各有特色。旗下AMAN121814阿曼酒店的名聲打響後，一些頂級(jí)客群只認(rèn)「AMAN論哪里，只要有「AMAN」就立刻飛奔過(guò)去，那怕每晚房高達(dá)600到900Amansara24個(gè)房間，Aman-i-Khas，必須經(jīng)歷辛苦的舟車(chē)往返過(guò)程，第一天必須住在德里的Amanbagh，第二天再坐火車(chē)才能Aman-i-Khas。阿曼集團(tuán)在中國(guó)的酒店包括：上京阿曼酒店、云南香格里拉阿曼酒店、黃山太平湖阿曼酒店、杭州AmanfayunPAGEPAGE83/n547廚烹飪的中西式料理，每晚780-2580美元另加15%服務(wù)費(fèi)的價(jià)格，非一酒店集團(tuán)和假日酒店集團(tuán)分別以委托管理和特許經(jīng)營(yíng)的方式擴(kuò)張，到了聯(lián)銷(xiāo)集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營(yíng)管理的酒店自愿付費(fèi)參加并通過(guò)分享聯(lián)合資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。88.9——21.8%委托管理15.4%；特特許經(jīng)營(yíng)：23.8405263142100％，是位于世1939485132——29.7％70400—————PAGEPAGE89/

從全球來(lái)看，北緯8度緯線上分布著眾多世界級(jí)熱帶海洋度假區(qū)，包括加勒比海區(qū)域、夏威夷群島、東南亞區(qū)域和阿拉伯海等。而三亞正處于位于北緯0~137′″之間，但由于當(dāng)?shù)厝宋摹⒔ㄖ任幕滋N(yùn)尚不具

墨西哥女人島——PrivilegeAluxesIslaMujeres

PlayaNorte有124間奢華的房間，一些在陽(yáng)臺(tái)上配有水流按摩浴

30

11523PAGEPAGE92/837100.4，203348450004（2）酒店為主，6424428484（4112600㎡126120670-10015884㎡1500（含大堂吧、商務(wù)吧1500（中餐、西餐、咖啡廳等10002000SPA20008900622100003080-100116160-200216250-3003250048%，3%1800180019003400360055007500—萬(wàn)㎡/hPAGEPAGE96/412670100SPAPAGEPAGE98/6480500SPA11100100/PAGEPAGE101/項(xiàng)目規(guī)劃用地面積:837100.4，2033000m2（5000項(xiàng)目總投資約7.8土地購(gòu)置費(fèi)用約429001650建筑