梵華里特色商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告

梵華里特色商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-3"\h\u7931第一章總論 第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱梵華里特色商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告1.1.2承辦單位概況企業(yè)名稱：貴陽仟坤文創(chuàng)置業(yè)有限公司法定代表人：李國華地址：貴州省貴陽市白云區(qū)中環(huán)街與七一街交匯處辦公樓2樓經(jīng)營范圍：法律、法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定禁止的不得經(jīng)營；法律、法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定應(yīng)當許可（審批）的，經(jīng)審批機關(guān)批準后憑許可（審批）文件經(jīng)營;法律、法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定無需許可（審批）的，市場主體自主選擇經(jīng)營?；A(chǔ)設(shè)施項目的投資、建設(shè)和經(jīng)營管理；市政基礎(chǔ)設(shè)施周邊一定范圍內(nèi)土地的開發(fā)利用，土地一級開發(fā)及土地整理；市政配套設(shè)施周邊廣告業(yè)務(wù)；停車場綜合性開發(fā)和經(jīng)營管理；房屋拆遷安置、棚戶區(qū)改造、城中村改造、經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)、舊城改造、新區(qū)開發(fā)、住房建設(shè)；非金融性項目投資的管理及咨詢（不含投融資理財、投融資理財咨詢業(yè)務(wù)，不得從事非法集資、非法吸收公眾存款等違法金融活動，不得從事未經(jīng)批準的金融活動）；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房屋工程建筑；道路、隧道和橋梁工程建筑；工程準備（不含爆破）；建筑安裝；建筑裝飾；經(jīng)濟咨詢；廣告業(yè)；會議與展覽服務(wù)；物業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢；工程項目管理；酒店管理及運營；文化旅游設(shè)施建設(shè)及運營）。1.1.3可行性研究編制依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008）《中華人民共和國土地管理法》（2004）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）《貴州省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2010）《貴陽市白云區(qū)控制性詳細規(guī)劃（修編）》《貴陽市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》《貴陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（草案）》《白云區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2011-2020）》國家、貴州省、貴陽市、白云區(qū)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)劃規(guī)范1.2項目概況1.2.1地理位置項目位于貴陽市白云區(qū)主城區(qū)南側(cè)，項目核心區(qū)域東臨云峰大道，北臨龍井路。項目位置分布圖1.2.2建設(shè)規(guī)模梵華里建設(shè)項目包括3#、4#、6#地塊地上地下的商鋪和停車場的土建、安裝、裝飾裝修、綠化園林及市政管網(wǎng)等建設(shè)，總用地面積149475.80㎡，約合224.6畝?？偨ㄖ娣e201800.80㎡。1.2.3建設(shè)目標本項目計劃將梵華里打造成一個別具特色的精品文化街區(qū)，也是坐落在貴陽主城區(qū)的第一個商業(yè)小鎮(zhèn)。1.2.4商業(yè)小鎮(zhèn)現(xiàn)狀概述項目地塊現(xiàn)狀為老街區(qū)，待拆遷。1.3項目建設(shè)背景1.3.1項目提出的理由及過程中共第十八屆中央委員會第五次全體會議明確“十三五”的新發(fā)展格局，將在“四個全面”戰(zhàn)略布局下，堅持“五位一體”的發(fā)展思路，全面推進和落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放和共享五大發(fā)展理念。堅持綠色發(fā)展，堅持可持續(xù)發(fā)展，堅定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局。綠色生態(tài)的發(fā)展之路已經(jīng)成為現(xiàn)代化城市建設(shè)的必然選擇?！笆濉睍r期，國家實施“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶等戰(zhàn)略和省實施的高鐵經(jīng)濟帶、黔中經(jīng)濟區(qū)等戰(zhàn)略，為我市擴大開放合作提供了良好契機；隨著創(chuàng)新驅(qū)動時代加速到來，貴陽在大數(shù)據(jù)發(fā)展方面已經(jīng)呈現(xiàn)先行態(tài)勢，可以順勢而為搶占發(fā)展制高點；國家采取一系列穩(wěn)增長措施，貴陽迎來承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、實現(xiàn)資源優(yōu)化組合的歷史機遇；國家實施新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為我市完善基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、提升公共服務(wù)能力等提供了良好條件；貴陽建設(shè)全國生態(tài)文明示范城市效果明顯，“爽爽的貴陽”成為響亮品牌，清爽的空氣和涼爽的天氣成為強大競爭力；特別是省委、省政府把貴陽放在更加突出的位置，提出要進一步增強貴陽城市功能，提高省會城市首位度，為貴陽發(fā)展注入了新的強大動力。梵華里所在區(qū)域是貴陽市白云主城區(qū)的中心地帶，周圍有南湖公園，行政中心，城市綜合服務(wù)中心，良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施建設(shè)環(huán)境為梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)與后續(xù)經(jīng)營提供良好的經(jīng)濟環(huán)境。項目建成后，也將促進白云區(qū)市政設(shè)施的建設(shè)和完善，拉動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定輻射范圍內(nèi)加速城市的經(jīng)濟發(fā)展。1.3.2項目背景2014年，白云區(qū)緊緊圍繞“兩年初見成效、三年整體亮相，在奮力打造貴陽發(fā)展升級版中當‘急先鋒’、做‘頂梁柱’”的總目標，堅持三區(qū)統(tǒng)籌融合發(fā)展，群策群力，攻堅克難，努力克服經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大、部分國有企業(yè)虧損加劇帶來的影響，穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、推改革、惠民生、促發(fā)展，全區(qū)經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快、轉(zhuǎn)型提速、民生改善、社會和諧的發(fā)展態(tài)勢，地區(qū)生產(chǎn)總值突破150億元，增長17.3%，位列全市第2位；在全省31個經(jīng)濟強縣經(jīng)濟發(fā)展增比進位綜合測評中，白云區(qū)獲得了81.66分，排名第2位，較2013年提升了2位；在全省千億級開發(fā)區(qū)綜合考評中排名第1位。由此可見，白云區(qū)整個社會經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境態(tài)勢優(yōu)越，為梵華里建設(shè)項目的順利開展提供了較好的經(jīng)濟環(huán)境。隨著城市居民生活收入的提高，人們對生活環(huán)境的要求越來越高，梵華里商業(yè)小城鎮(zhèn)的建設(shè)不僅可以提高周邊居民的生活品質(zhì)，同時也能提升白云區(qū)風貌、加快白云區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)進程。貴州省——堅定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路中共第十八屆中央委員會第五次全體會議明確“十三五”的新發(fā)展格局，將在“四個全面”戰(zhàn)略布局下，堅持“五位一體”的發(fā)展思路，全面推進和落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放和共享五大發(fā)展理念。堅持綠色發(fā)展，堅持可持續(xù)發(fā)展，堅定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局。綠色生態(tài)的發(fā)展之路已經(jīng)成為現(xiàn)代化城市建設(shè)的必然選擇。2015年2月12日貴州省人民政府印發(fā)《綠色貴州建設(shè)三年行動計劃（2015—2017年）》，計劃明確：加快建設(shè)生態(tài)城市，國家級、省級園林城市，提高城市園林綠化水平，彰顯“顯山、露水、見林、透氣”，改善生態(tài)景觀環(huán)境。2016年2月14日，貴州省委書記陳敏爾在全省造林綠化推進大會上強調(diào)：“深學篤用綠色發(fā)展理念，牢牢守住山青、天藍、水清、地潔四條生態(tài)底線，大力推進生態(tài)文明先行示范區(qū)建設(shè)。牢牢守住發(fā)展和生態(tài)兩條底線，深入實施好綠色貴州建設(shè)三年行動計劃，推動綠色發(fā)展理念在貴州落地生根、開花結(jié)果?！庇纱丝梢?，建設(shè)生態(tài)園林城市將成為貴州省實現(xiàn)生態(tài)文明建設(shè)的重要著力點。貴陽市——堅持生態(tài)示范，全力構(gòu)建“千園之城”《貴陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要（草案）》提出，樹立和落實綠色發(fā)展的理念，堅定走生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，促進人與自然和諧共生，以生態(tài)之美謀趕超之策，推進綠色貴州建設(shè)。以綠地系統(tǒng)和公共空間系統(tǒng)為基礎(chǔ)，改造、提升、建設(shè)、規(guī)劃一批不同類型、不同層次的城市公園，形成由森林公園、濕地公園、城市公園、山體公園、社區(qū)公園“五位一體”的城市公園體系。貴陽市深入貫徹綠色發(fā)展理念，堅持標本兼治，合理布局生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，持續(xù)推進綠色化，精心呵護生態(tài)品牌，確保如期建成全國生態(tài)文明示范城市。貴陽市將堅持生態(tài)示范，全力構(gòu)建“千園之城”新體系。具體思路為：依托環(huán)城林帶、河湖濕地、城市山體等特色資源，建立城市組團間、組團內(nèi)的生態(tài)廊道，加強環(huán)城林帶和城市綠地建設(shè)，著力打造生態(tài)宜居的城市環(huán)境。以綠地系統(tǒng)和公共空間系統(tǒng)為基礎(chǔ)，改造、提升、建設(shè)、規(guī)劃一批不同類型、不同層次的城市公園，構(gòu)建以森林公園、濕地公園、山體公園、城市公園和社區(qū)公園為主體的大中小微公園相結(jié)合的立體化、多類型、功能復合的公園體系。貴陽市政府工作報告中指出：“十三五”期間，貴陽將把生態(tài)文明建設(shè)放在更加突出的地位，到2020年，新增各類公園660個，全市公園達1000個以上，實現(xiàn)中心城區(qū)300米見綠、500米見園，環(huán)境空氣質(zhì)量穩(wěn)步提升，集中式飲用水源地水質(zhì)穩(wěn)定達標，南明河水環(huán)境綜合整治全面完成，國家水生態(tài)文明試點城市建設(shè)取得明顯成效。貴陽市今年將在推進公園城市體系建設(shè)編制規(guī)劃、優(yōu)化公園城市布局、實施工程建設(shè)、提升公園品質(zhì)、加強公園管理維護、豐富公園綠地類型和完善公園綠地體系等七個方面推進公園城市建設(shè)。在推進公園城市體系建設(shè)編制規(guī)劃方面，貴陽市結(jié)合“疏老城、建新城”的總體目標，推進編制《貴陽市環(huán)境總體規(guī)劃》、《貴陽市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》、《貴陽市環(huán)城森林公園規(guī)劃》。目前，這些規(guī)劃已基本形成規(guī)劃大綱和文本。在優(yōu)化公園綠地布局方面，貴陽市按照“300米見綠，500米見園”的要求，通過因地制宜地優(yōu)化各類綠地空間布局，指導城市公園綠地建設(shè)；針對公園綠地數(shù)量少、分布不均、人均指標低、公園類型欠缺等問題，專題重點規(guī)劃，合理布局新增公園綠地，要求每個區(qū)縣要布局一個城市綜合類型公園。在實施工程建設(shè)方面，貴陽市將圍繞城市綠化工程和公園城市建設(shè)工程，加快推進公園城市建設(shè)。在提升公園品質(zhì)方面，貴陽市將對原有公園進行提升改造，對新公園提出高標準建設(shè)要求，在市縣級新建高要求的公園，力爭將一批省級公園提升到國家級公園標準，同時加快現(xiàn)狀公園提升改造。2016年，貴陽市將建成的249個公園中，包括森林公園15個，濕地公園12個，山體公園29個，城市公園45個，社區(qū)公園148個。重點打造27個示范性公園，這27個示范性公園總占地規(guī)模達到4159公頃，擬投資預算為208.88億元。貴陽市以27個示范性公園為重點，全面打造精品公園，其中包括白云區(qū)的荷塘月色濕地公園和南湖公園。白云區(qū)——建設(shè)南湖公園是打造“詩意白云”、“鄉(xiāng)愁白云”的重要載體白云區(qū)城市的發(fā)展格局定位為“詩意白云：云中七卷”和“鄉(xiāng)愁白云：云上九章”，南湖公園作為云中七卷之一，以天然地下水為水源，營造了大面積人工湖，加之現(xiàn)有的空明山秀麗的天然植被，打造中華文化商業(yè)古鎮(zhèn)。貴陽市以建設(shè)“千園之城”為目標，結(jié)合白云實際，推進城市公園體系建設(shè)，共建生態(tài)宜居白云。在這種大背景下，該項目的規(guī)劃和建設(shè)是大勢所趨。梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)是南湖公園項目的其中一部分，其背靠南湖公園，風景優(yōu)美，氣候宜人，加之公園建成以后，人流量會大大增加，梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)正好與南湖公園形成一個休閑娛樂綜合區(qū)域，可滿足不同年齡段人群的喜好，由此可見梵華里的商業(yè)價值潛力巨大。

供需預測及項目的必要性和可行性2.1供應(yīng)預測2.1.1供應(yīng)現(xiàn)狀白云區(qū)已建成建筑密集，阻塞了項目與主干線的交通直接聯(lián)系，出入形成瓶頸，商業(yè)地塊形狀過于狹長、地塊之間被綠地及廣場打斷，商業(yè)動線難以銜接，現(xiàn)有商業(yè)建筑無法填補白云區(qū)現(xiàn)代化發(fā)展的空白?？v觀國內(nèi)外各類小鎮(zhèn)，我們把小鎮(zhèn)的類型分為如下四種：（1）以郊區(qū)化生活為核心驅(qū)動一般位于都市邊緣地帶的特定區(qū)域，如交通便利的高端居住區(qū)、風景區(qū)等，如主打“城市微度假”的中糧祥云小鎮(zhèn)。（2）以旅游、度假、娛樂為核心驅(qū)動從區(qū)位上沒有明顯特征，主要是其大型的度假娛樂休閑功能的配屬而形成的商業(yè)形態(tài)。如城市特征明顯的上海迪斯尼小鎮(zhèn)，亦如華僑城的大盤綜合開發(fā)型小鎮(zhèn)等。（3）以特定功能主題體驗驅(qū)動可能是產(chǎn)業(yè)型的，也可能是特定旅游度假型的，同樣無特定的位置特征。如美國韋尓滑雪小鎮(zhèn)、北京愛斐堡紅酒小鎮(zhèn)、云南騰沖瑞麗等地的溫泉度假小鎮(zhèn)等等（4）以歷史、文化、風情、體驗為核心驅(qū)動的小鎮(zhèn)多以古鎮(zhèn)形態(tài)出現(xiàn)，江南如烏鎮(zhèn)、周莊、同里等，西南如麗江（大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)與白沙古鎮(zhèn)）、駟馬古鎮(zhèn)、周子古鎮(zhèn)等，貴州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遙、河北蔚縣古鎮(zhèn)等等。小鎮(zhèn)是一種生活方式，更是一種品質(zhì)生活體驗。而小鎮(zhèn)商業(yè)的主題、功能及場景設(shè)置，因其驅(qū)動因素的不同而商業(yè)模式差異明顯。2.1.2供應(yīng)預測根據(jù)白云區(qū)規(guī)劃，隨著城市的發(fā)展，逐步建設(shè)完善白云區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施，提高人民生活水平和生活環(huán)境。商業(yè)小鎮(zhèn)的建設(shè)模式在貴州已有先例——“時光貴州”?！皶r光貴州”是以休閑旅游為主題的商業(yè)街區(qū)、貴州100個特色旅游景區(qū)之一，位于貴陽百花湖、紅楓湖之間，是一個集旅游、度假、休閑、食宿、娛樂為一體的休閑旅游地產(chǎn)項目，是貴陽首個以文化傳承為基礎(chǔ)的休閑旅游主題商業(yè)街區(qū)?！皶r光貴州”是以講述“貴州故事”，展現(xiàn)“海派生活”為主題，并擷取40年代風華絕代的海派建筑靈魂特色，以貴州數(shù)億年的史前文化為起點，以數(shù)百年移民屯堡文化為依托，以數(shù)百年的建筑文化為指向，集地質(zhì)文化、史前文化、屯堡文化、會館文化、休閑文化為一體。項目位居有30萬職教城師生、37所高等職業(yè)院校、1000億投資、50平方公里占地的全國最大職教城——貴州清鎮(zhèn)職教城的核心地帶，商業(yè)價值巨大。由此可見，項目選址以及周邊配套設(shè)施對商業(yè)小鎮(zhèn)的建設(shè)起著至關(guān)重要的作用。商業(yè)小鎮(zhèn)的發(fā)展還有著巨大的空間和可塑性，未來商業(yè)價值不可估量。2.2需求預測2.2.1需求現(xiàn)狀“十三五”時期，國家實施“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶等戰(zhàn)略和省實施的高鐵經(jīng)濟帶、黔中經(jīng)濟區(qū)等戰(zhàn)略，為我市擴大開放合作提供了良好契機；隨著創(chuàng)新驅(qū)動時代加速到來，貴陽在大數(shù)據(jù)發(fā)展方面已經(jīng)呈現(xiàn)先行態(tài)勢，可以順勢而為搶占發(fā)展制高點；國家采取一系列穩(wěn)增長措施，貴陽迎來承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、實現(xiàn)資源優(yōu)化組合的歷史機遇；國家實施新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略，為我市完善基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、提升公共服務(wù)能力等提供了良好條件；貴陽建設(shè)全國生態(tài)文明示范城市效果明顯，“爽爽的貴陽”成為響亮品牌，清爽的空氣和涼爽的天氣成為強大競爭力；特別是省委、省政府把貴陽放在更加突出的位置，提出要進一步增強貴陽城市功能，提高省會城市首位度，為貴陽發(fā)展注入了新的強大動力。同時，對全省的貢獻率不高、集聚效應(yīng)和輻射帶動作用不強，與省會城市的地位還不相適應(yīng)等問題也不同程度存在。主要有：產(chǎn)業(yè)發(fā)展“青黃不接”，標志性的大產(chǎn)業(yè)、大企業(yè)、大項目缺乏，大數(shù)據(jù)先發(fā)優(yōu)勢和發(fā)展基礎(chǔ)還不牢固；城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，農(nóng)村路水電房氣訊等基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；城市承載能力不足，城市配套、運行和管理體系不夠完善，資源環(huán)境約束趨緊；民生保障能力有待提高，優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源不足，交通擁堵、農(nóng)副產(chǎn)品價格偏高等問題仍未有效緩解。總之，欠發(fā)達欠開發(fā)的基本市情沒有變，既要“趕”又要“轉(zhuǎn)”的雙重任務(wù)沒有變，處于西部省會城市第三梯隊的狀況沒有變，我們必須科學判斷和準確把握發(fā)展趨勢，進一步強化責任意識、進取意識、創(chuàng)新意識，充分利用各種有利條件，加快解決突出矛盾和問題，凝心聚力肩負起守底線、走新路、打造升級版的歷史使命?！笆濉睍r期，發(fā)展環(huán)境對貴陽總體有利，貴陽經(jīng)濟社會健康發(fā)展的基本面仍然向好，仍然處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。2.2.2需求預測隨著十三五期間城市建設(shè)進程加快，白云區(qū)的現(xiàn)代化建設(shè)也將更加完善，填補白云區(qū)現(xiàn)代商業(yè)空白，通過現(xiàn)代都市商業(yè)綜合體、藝術(shù)商業(yè)街區(qū)、樓宇經(jīng)濟帶等打造，為白云區(qū)塑造符合時代的城市文化。2.3項目建設(shè)的必要性一直以來，白云區(qū)都致力于高質(zhì)量做好城市建設(shè)和管理各項工作，建出規(guī)模，管出水平，確保城市建設(shè)展現(xiàn)新面貌、城市管理邁上新臺階、服務(wù)群眾取得新成效。政府強調(diào)在今后的工作中，要確定目標，堅定信心；面對新一年度確定的各項目標任務(wù)，各有關(guān)單位要抓緊落實推進措施，進一步推動城市建設(shè)管理工作全面提升；要著重圍繞“建”和“管”來做，建出規(guī)模、管出水平，不斷提升白云城市品質(zhì)和形象；要進一步探索城市管理新機制，確保城市建設(shè)與管理同步發(fā)展；要以全局意識，從管理細節(jié)出發(fā)，抓好城市精細化管理，不斷完善城市環(huán)境改善和提升，形成生態(tài)優(yōu)美、管理有序的城市生活環(huán)境。在區(qū)位上，梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目位于白云主城區(qū)南側(cè)，處于白云區(qū)與觀山湖區(qū)的交匯地帶，同時位于白云區(qū)政府與貴陽市政府的中間地帶，作為白云區(qū)對外的城市形象展示窗口及貴陽市與白云區(qū)行政辦公區(qū)域的中央地帶，梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目的開發(fā)與實施將成為提升白云區(qū)城市形象和品牌的重要承載點。該項目建成后，將有利于促進城市居住環(huán)境進一步改善，人民的生活品質(zhì)進一步提高。2.4項目建設(shè)的可行性2.4.1發(fā)展條件分析（SWOT分析）（1）項目優(yōu)勢條件（strength）分析①政策優(yōu)勢《中共貴陽市委關(guān)于制定貴陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》（草案）提出，輻射帶動黔中城市群發(fā)展整合優(yōu)化資源配置，不斷提高綜合承載能力、綜合服務(wù)能力、綜合影響能力，著力提升貴陽在黔中城市群的核心地位，逐步實現(xiàn)規(guī)劃一體化、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、市場體系一體化、生態(tài)環(huán)境保護一體化、公共服務(wù)一體化。重點推進與貴安、安順同城化發(fā)展，加強城市干道和軌道交通建設(shè)，建設(shè)以貴陽為中心的放射狀城際交通網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)貴陽與周邊城市之間1小時通達；強化與黔南共同推進航空港經(jīng)濟區(qū)建設(shè)，與遵義、貴安新區(qū)等共同辦好“數(shù)博會”；推進中關(guān)村貴陽科技園設(shè)立分園，開展結(jié)對幫扶；逐步建立黔中城市群政府間和民間橫向協(xié)調(diào)機制。②便捷的區(qū)位優(yōu)勢梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目所在區(qū)位優(yōu)勢顯著，位于白云區(qū)與觀山湖區(qū)交匯地帶，距離白云區(qū)政府0.5公里，距離貴陽市政府2.5公里。基地東側(cè)的云峰大道和西側(cè)的云環(huán)路作為城市干道，能夠?qū)崿F(xiàn)與周邊地區(qū)的快速對接；同時現(xiàn)狀的貴陽繞城高速及在建的貴陽環(huán)城鐵路可實現(xiàn)與貴陽市各個區(qū)域的便捷聯(lián)系，這將為本地市民和外來游客的快速抵達提供了便利的交通。良好的區(qū)位優(yōu)勢為項目的建設(shè)開發(fā)提供了便利。③良好的生態(tài)環(huán)境商業(yè)小鎮(zhèn)背靠南湖公園（在建中），環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好、綠化范圍廣、空氣清新，購物與文化植入發(fā)展態(tài)勢良好，為項目的開展奠定了堅實的基礎(chǔ)。④管理優(yōu)勢組建區(qū)各部門通力配合的領(lǐng)導責任班子，督促、監(jiān)督、管理項目的規(guī)劃建設(shè)。成立專屬部門，負責項目的規(guī)劃、建設(shè)、管理、營銷。政府統(tǒng)領(lǐng)，專業(yè)團隊推行，運用豐富的管理經(jīng)驗，必將為該項目的開發(fā)建設(shè)奠定良好的管理基礎(chǔ)。⑤規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢目前，白云區(qū)梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目在區(qū)委區(qū)政府各級領(lǐng)導及專業(yè)規(guī)劃設(shè)計部門的共同努力下，為項目的建設(shè)發(fā)展提供了良好的技術(shù)支撐。綜上，白云區(qū)梵華里商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)項目的開展十分必要。既是貴陽市、白云區(qū)政府的當務(wù)之急，也是貫徹多項國家政策要求。因此，為促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟和文化更好、更快發(fā)展，本項目應(yīng)盡早推進實施。（2）制約條件（weakness）分析①打散商鋪銷售后統(tǒng)一管理乏力由于商鋪打散銷售后會造成業(yè)主過多的局面，在運營管理中很難將各方的意見協(xié)調(diào)一致，因而項目在業(yè)態(tài)布局、促銷、服務(wù)等各關(guān)鍵性環(huán)節(jié)均難以達到理想程度，所以最終會致使項目失敗。目前在國內(nèi)，打散銷售后的項目鮮有成功案例。②開業(yè)前招商未達到理想狀態(tài)一個新商業(yè)項目的目標顧客在沒有到達這個項目消費之前，他們會有習慣性消費的商場，這個新項目的加入就是要與原有的商場競爭，吸引這些目標人群到達購買，而且要憑借項目優(yōu)勢留住顧客，使其在項目形成消費的習慣。而如果一個新項目開業(yè)狀態(tài)不佳，如有諸多的空置商鋪，或者相當大的區(qū)域內(nèi)仍在施工等，會給顧客造成不良印象，因此這些顧客去過一次之后就很難在近期二次光顧。直接導致項目開業(yè)熱鬧幾天后迅速變冷，將項目推入低潮，同時也極有可能會因此引起一系列的不良反應(yīng)。所以，商業(yè)項目初始開業(yè)應(yīng)該被看做一個盛大的公開亮相，要格外謹慎，準備充分，力爭以良好整齊的狀態(tài)面世，吸引首次到達的顧客在未來仍能夠重復回頭消費。③未能及時響應(yīng)市場變化而保持動態(tài)調(diào)整商業(yè)零售行業(yè)是最為貼近消費者、對消費需求變化最為敏感的行業(yè)，一個商業(yè)項目應(yīng)該響應(yīng)消費需求變化，對業(yè)態(tài)作出及時調(diào)整。只有動態(tài)地保有最適合目標消費者需求的活力租戶，才能夠在市場競爭中持續(xù)保持優(yōu)勢地位。目前在中國大陸有諸多項目未能及時調(diào)整，形象老化，在市場上的地位也日漸勢微。④硬件不佳直接限制項目發(fā)展硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項目能否成功的重要基礎(chǔ)條件之一。不同業(yè)態(tài)類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，如果項目在設(shè)計時未能夠考慮到未來租戶需求的差異性，做到有所針對，則建成后會對招商和業(yè)態(tài)調(diào)整造成極大限制，從而導致項目難以實現(xiàn)成功經(jīng)營。⑤主力店不應(yīng)在招商前進行建筑設(shè)計在大多數(shù)購物中心的建筑設(shè)計中，很多都是按照發(fā)展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。然而對于大型商場來說，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導作用是很重要的，尤其主力店不應(yīng)在招商前進行建筑設(shè)計。⑥商業(yè)街設(shè)計不可“一刀切”商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設(shè)計?，F(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個商業(yè)街應(yīng)該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。（3）機遇（Opportunities）分析本工程的建成可以提高商業(yè)現(xiàn)代化水平，對于城市建設(shè)，區(qū)域經(jīng)濟繁榮、社會和諧，具有基礎(chǔ)性、全局性、先導性的重要戰(zhàn)略意義。項目建成后不僅可以提升周圍地塊的利用價值，從而提升經(jīng)濟價值，同時周邊居民環(huán)境改善也會帶來城市投資經(jīng)商人員的增加和經(jīng)濟效益的提升、增加就業(yè)崗位、帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展。（4）商業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)（Threats）項目周邊區(qū)域發(fā)展不成熟，新增商業(yè)部份分階段開發(fā)，且區(qū)域不成熟時，前期商業(yè)多提供便民設(shè)施、餐飲設(shè)施及特色商業(yè)為主。大規(guī)模、高規(guī)格設(shè)施并不適用于人口導入不足的時期，反而容易設(shè)施空置，增加運用成本。如果沒有考慮到商業(yè)小鎮(zhèn)所處區(qū)位與周邊區(qū)域的競爭及商家與商家之間同質(zhì)化的競爭問題，導致商業(yè)建設(shè)前期新鎮(zhèn)整體導入人口不足，且假設(shè)導入人口特征無法與設(shè)定規(guī)劃商業(yè)相匹配，造成規(guī)劃的商業(yè)不能滿足整體新鎮(zhèn)需要。這時就出現(xiàn)一個問題：如果新鎮(zhèn)周邊區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，那么其中某一項目，后期就具備可發(fā)展空間，但是同樣要考慮整體新商業(yè)規(guī)劃情況，自身商業(yè)也要進行分期開發(fā)，前期以社區(qū)配套為主，后期開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模及定位則結(jié)合商業(yè)街及商業(yè)街外區(qū)域發(fā)展程度而定。

項目選址3.1場地現(xiàn)狀3.1.1地點與地理位置項目位于貴陽市白云區(qū)主城區(qū)南側(cè)，項目區(qū)域位于云峰大道南側(cè)，龍井路南側(cè)，金湖路西側(cè)。云峰大道龍井路金湖路本項目云峰大道龍井路金湖路本項目項目區(qū)位圖3.2場址建設(shè)條件3.2.1地形、地貌地震情況白云區(qū)處于海拔1140～1618.5米之間。全區(qū)地勢最高點是牛場鄉(xiāng)東面的云霧山次峰，海拔高程1618.5米；地勢最低點為麥架鎮(zhèn)貓?zhí)映鼍程?，海拔高?130米。全區(qū)主要地貌類型為丘陵、盆地（壩子）、河谷階地等。其中：丘陵面積155.86平方千米，山地面積66.51平方千米，盆地（壩子）面積37.23平方千米。區(qū)內(nèi)河流均屬長江流域烏江水系，主要有麥架河、沙老河。白云區(qū)地勢開闊平緩，石灰?guī)r低丘與第四系紅色粘土緩丘交錯分布其間，耕地集中連片，面積在300畝以上的耕地壩子有26個。地貌與地質(zhì)結(jié)構(gòu)關(guān)系密切。碳酸鹽巖層在全區(qū)各地均有分布，主要巖石有夾層碳酸巖、石灰?guī)r、白云巖，形成地貌多為山間峽谷、漏斗、溶洞、洼地、峰叢、峰林、巖溶泉井等。3.2.2工程地質(zhì)與水文地質(zhì)（1）工程地質(zhì)白云區(qū)地處黔中隆起南緣，苗嶺山脈中斷，貴州高原第二臺階上。本區(qū)高起于貴陽盆地，周圍環(huán)山，中南部較平緩，地貌上屬黔中丘原區(qū)，由于地殼的強烈運動及長期風化剝蝕，形成本區(qū)以丘陵為主的地貌景觀。（2）水文地質(zhì)本區(qū)域?qū)匍L江流域烏江水系，主要河流有麥架河，沙老河兩條河流。麥架河是區(qū)內(nèi)的最大河流，發(fā)源于北部修文縣境內(nèi)的石板哨周武山的西麓。流經(jīng)全區(qū)整個西南低丘盆谷的中央部分，至鍋底灘出界，經(jīng)烏當區(qū)的朱昌匯入貓?zhí)?，集水面積150.2km2，多年平均流量2.70m3/s，全長26.15km。該河流經(jīng)我區(qū)長度22.5km，流域面積為131.8km2，占全區(qū)面積的50.5%。麥架河在5km2至20km2流域面積的支流有大泥窩河（牛莊河）、下高山河（洗馬河）、馬堰河、潮水河、大路河、高家寨河、羅家寨河等八條河，其上游建有小型的沙田水庫，沿河的小型水利設(shè)施較多。沙老河是區(qū)內(nèi)第二大河流，發(fā)源于東北部牛場布依族鄉(xiāng)的瓦窯村大坡南麓，流經(jīng)我區(qū)東北部至下流入烏當區(qū)，下游匯入南明河。區(qū)內(nèi)河流長度16.1km，流域面積103.6km2，多年平均流量0.88m3/s，占全區(qū)面積的39.9%。其最大的支流為都溪河，發(fā)源于都拉民族鄉(xiāng)的黑石頭村，流經(jīng)都溪、都拉、上水等，于下水匯入沙老河，流域面積20.4km2.沙老河上游5km2至20km2流域面積的支流還有祁山河、小河、牛場牛角田河3條河流。在沙老河的流域內(nèi)已建有王金沖、牛角田兩座小型水庫。并建有不少小型水利設(shè)施。3.2.3氣候條件白云區(qū)屬亞熱帶氣候區(qū)，冷暖氣流交替強烈，季風高原氣候明顯，夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均降水量1147～1191毫米，年平均溫度在12.5℃至14.5℃之間，氣候宜人，四季不分明，溫差小。3.2.4社會環(huán)境條件白云區(qū)常住人口32萬人，少數(shù)民族主要為布依族。2013年白云區(qū)在貴州省88個縣(市、區(qū)、特區(qū))經(jīng)濟發(fā)展增比進位綜合測評中，居第4位。全區(qū)轄艷山紅、麥架、沙文三個鎮(zhèn)、牛場、都拉三個布依族鄉(xiāng)及56個村民委員會。白云區(qū)共擁有民俗博物館1個、文化館1個、公共圖書館2個、電視臺1座，擁有體育場1個、體育館2個數(shù)字電視用戶5萬戶;廣播綜合人口覆蓋率、電視綜合人口覆蓋率均達100%。截至2012年，白云區(qū)有各級各類學校119所。其中，公辦64所，民辦55所;小學53所，教學點6個，中學11所(高級中學2所，完全中學1所，九年一貫制學校2所，初級中學6所)，特殊教育學校1所，幼兒園46所，職業(yè)高中2所(含市直管民辦職業(yè)高中1所)。有中小學、幼兒園教職工3420人，專任教師2679人，各級各類在校生64705人(其中，學前教育8628人，小學23人，初中13306人，高中6786人，中職4579人，特殊教育23人)。區(qū)域內(nèi)有省級示范性高中2所(白云二中，興農(nóng)中學)，省級示范性幼兒園2所(白云一幼，現(xiàn)代幼教分園)。2013年末，白云區(qū)各級各類學校共有專任教師3263人。小學適齡兒童入學率198.54%、初中適齡少年入學率174.32%、高中階段毛入學率124.93%(含流動人口)。中等職業(yè)學校在校生6423人。3.2.5交通運輸條件白云區(qū)毗鄰貴陽市行政中心，交通便捷，地勢平坦，物流順暢，距離貴陽龍洞堡國際機場僅20分鐘車程。貴陽環(huán)城高速公路、二環(huán)路、蘭海高速公路穿境而過，云環(huán)路、麥沙路、青山路、產(chǎn)業(yè)大道、同城大道、青龍大道、白龍大道、觀云大道構(gòu)成的“三橫六縱”道路骨架縱橫交錯、四通八達，渝黔高速鐵路、貴廣高鐵、成貴高鐵等多條快速鐵路匯聚于此。2010年末，白云區(qū)公路通車里程達到362千米，公路密度達到134千米/百平方千米，實現(xiàn)了便捷、通暢的“半小時”白云交通網(wǎng)絡(luò)。截至2011年，區(qū)內(nèi)210國道、貴遵高速公路、107省道縱貫?zāi)媳?，白云區(qū)56個行政村實現(xiàn)通村公路硬化目標，形成了以國省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為支柱的四通八達的公路交通網(wǎng)絡(luò)。2013年末，白云區(qū)公路通車里程達到414千米，其中高速公路25千米。3.2.6公用設(shè)施社會依托條件白云區(qū)位于貴州省、貴陽市中部，于1973年恢復建制，是貴陽市六個中心城區(qū)之一。全區(qū)總面積272平方公里，轄2鄉(xiāng)3鎮(zhèn)6社區(qū)，總?cè)丝?0萬人。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，市政公共設(shè)施齊全，全區(qū)城鎮(zhèn)化率達78%。截至2013年末，白云區(qū)共擁有民俗博物館1個、文化館1個、公共圖書館2個、電視臺1座，擁有體育場1個、體育館2個，數(shù)字電視用戶5萬戶；廣播綜合人口覆蓋率、電視綜合人口覆蓋率均達100%。社會事業(yè)領(lǐng)先發(fā)展，公共服務(wù)高位均衡，是全省文明城市。3.2.7施工條件（1）給水本項目區(qū)周邊給水管網(wǎng)已鋪設(shè)，可滿足項目給水需要。（2）排水本項目區(qū)周邊排水管網(wǎng)已鋪設(shè)，可滿足項目排水需要。（3）供電電源從附近供電干線引入，高壓線已接至本項目區(qū)域，并配置安裝變壓器，能滿足本項目的用電需求。（4）通訊項目所在地通訊設(shè)施完備，方便快捷，可滿足項目通訊需要。（5）交通交通便利，公路運輸網(wǎng)絡(luò)成熟，能為項目建設(shè)提供方便快捷的運輸保障。3.2.8環(huán)境保護要求環(huán)境保護應(yīng)依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和地方條例嚴格執(zhí)行，一切項目及活動以環(huán)境保護為主，并遵循以下原則和相應(yīng)要求。（1）環(huán)境保護要求的原則環(huán)境保護工作堅持預防為主、防治結(jié)合、綜合治理的原則；堅持推行清潔生產(chǎn)、實行生產(chǎn)全過程污染控制的原則；實行污染物達標排放和污染物總量控制的原則。（2）環(huán)境保護基本要求環(huán)境保護工作的主要負責人，應(yīng)對環(huán)境保護工作實施統(tǒng)一監(jiān)督管理，行政一把手是環(huán)境保護第一責任人。配備與開展工作相適應(yīng)的環(huán)保管理人員，掌握生產(chǎn)工藝技術(shù)及生產(chǎn)運行狀況。把環(huán)境保護工作納入日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程中，實現(xiàn)全過程、全天侯、全員的環(huán)保管理，在布置、檢查、總結(jié)、評比的同時，必須有環(huán)保工作內(nèi)容。（3）項目的環(huán)境管理新、改、擴建和技術(shù)改造項目（以下簡稱為建設(shè)項目），必須嚴格執(zhí)行有關(guān)環(huán)境保護法律法規(guī)，嚴格執(zhí)行“三同時”制度。建設(shè)項目應(yīng)積極推行清潔生產(chǎn)，采用清潔生產(chǎn)工藝。（4）環(huán)境污染事故的管理污染事故是由于作業(yè)者違反環(huán)保法規(guī)的行為以及意外因素的影響或不可抗拒的自然災(zāi)害等原因致使環(huán)境受到污染，人體健康受到危害，社會經(jīng)濟與人民財產(chǎn)受到損失，造成不良社會影響的污染事件，事故的處理按環(huán)保局環(huán)境保護管理辦法中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。凡發(fā)生污染事故后，必須立即采取應(yīng)急處理措施，控制污染事態(tài)的發(fā)展，并立即上報公司安全環(huán)保部，開展事故調(diào)查等工作（最遲不得超過2小時），12小時內(nèi)將事故報告或簡報上報公司安全環(huán)保部，公司安全環(huán)保部按照有關(guān)事故處理規(guī)定分級負責，逐級上報，接受處理。（5）完善環(huán)保各項基礎(chǔ)資料。加強對外來施工單位施工作業(yè)的環(huán)境管理，承攬環(huán)保設(shè)施施工的單位，要持有上級或政府主管部門的施工許可證，在施工過程要防止產(chǎn)生污染，施工后要達到工完、料凈、場地清，對有植被損壞情況的，施工單位要采取恢復措施。（6）污染防治與三廢資源綜合利用：對生產(chǎn)中產(chǎn)生的“三廢”進行回收或處理，防止資源浪費和環(huán)境污染，對暫時不能利用而須轉(zhuǎn)移給其它單位利用的三廢，必須由公司領(lǐng)導批準，嚴格執(zhí)行逐級審批手續(xù)，防止污染轉(zhuǎn)移造成污染事故；開展節(jié)水減污活動，采取一水多用，循環(huán)使用，提高水的綜合利用率；在生產(chǎn)過程中，要加強檢查，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。對檢修中清洗出的污染物要妥善收集和處理，防止二次污染。對檢修中拆卸的受污染的設(shè)備材料要進行處理，避免造成污染轉(zhuǎn)移；凡在生產(chǎn)過程中，開停工、檢修過程產(chǎn)生噪聲和震動的部位，應(yīng)采取消音、隔音、防震等措施，使噪聲達標排放。3.3場址比選3.3.1選址原則符合貴陽市總體規(guī)劃的要求，重視節(jié)約用地和合理用地。場址地形、地貌要適合項目特點，有良好的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、防洪防澇、防震等條件。交通方便，水源和電源接入便捷，易實施“六通一平”工作，原材料采購運輸方便，可降低施工建設(shè)成本和建成后的運轉(zhuǎn)成本，符合節(jié)約的目標。有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，可依托的基礎(chǔ)設(shè)施和方便的生活服務(wù)設(shè)施。工程建設(shè)及建成后不會對周邊環(huán)境和公眾利益造成損害。

第四章工程方案4.1項目區(qū)位與環(huán)境項目位于貴陽市白云區(qū)主城區(qū)南側(cè)，項目區(qū)域東臨云峰大道，北臨龍井路。地塊內(nèi)地形起伏較小，地勢平坦，交通便利，地理位置優(yōu)越。本項目用地屬北亞熱帶季風濕潤氣候。年平均氣溫14.8℃，最冷月均溫4.6℃，最熱月均溫23.6℃；降水豐沛，年降水量1100毫米左右，多集中在夏季；熱量充足，年日照時數(shù)1160小時左右，無霜期283天。溫和舒適，陽光充沛，冬無嚴寒，夏無酷暑，是貴陽氣候的主要特征。4.2項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項目總用地面積149475.8㎡。本項目建設(shè)內(nèi)容包括洗3#，4#，6#號地塊建設(shè)項目；3#地塊建設(shè)項目（規(guī)劃用地面積6739.48㎡，總建筑面積9098.48㎡）地上建筑面積為4717.36㎡地下建筑面積為43808.44㎡；建筑占地面積26957.92㎡綠地率20%；4#地塊建設(shè)項目（規(guī)劃用地面積43485.70㎡，總建筑面積58710.7㎡）地上建筑面積為30439.99㎡地下建筑面積為28270.71㎡；建筑占地面積17394.28㎡綠地率20%；6#地塊建設(shè)項目（規(guī)劃用地面積38595.30㎡，總建筑面積52105.30㎡）地上建筑面積為27016.71㎡地下建筑面積為25088.59㎡；建筑占地面積15438.12㎡綠地率20%。配套建設(shè)水、電、訊、路、綠化、環(huán)衛(wèi)等附屬基礎(chǔ)設(shè)施。4.3規(guī)劃設(shè)計《民用建筑設(shè)計通則》GB50325-2005《商鋪設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）國家及地方相關(guān)行業(yè)的法規(guī)、規(guī)范條例、規(guī)定4.3.1指導思想整體規(guī)劃、風格統(tǒng)一強化優(yōu)勢、提升形象節(jié)約用地、集約開發(fā)生態(tài)優(yōu)先、綠色節(jié)能4.3.2具體要求（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)公共空間聚集，商鋪空間環(huán)繞，兩者之間既有獨立的空間，也相互融合。（2）功能分區(qū)多種功能復合發(fā)展，形成功能豐富的綜合型園區(qū)，實現(xiàn)生態(tài)與開發(fā)的繁榮共生。（3）車行交通利用外部提供的城市交通，以及內(nèi)部打造的車行組織，營造豐富、靈活的交通動線，帶給人們無壓力的體驗。（4）人行交通各個功能組團自由聯(lián)系，形成豐富的空間環(huán)境，提供商務(wù)、休閑、娛樂及各種活動所需的交流平臺。（5）景觀綠化生態(tài)式根據(jù)功能分區(qū)，景觀也有不同的主題配置，例如花卉、林木、劇場、游樂藝術(shù)、健身休閑等不同主題，將陽光、微風、新鮮空氣引入地塊內(nèi)，營造健康宜人的內(nèi)部小氣候。4.3.3地塊分析本地塊周圍有泉湖公園，西普陀寺，地鐵站對于人流導入有很好的作用，云峰大道，云環(huán)路將成為主要的人流輸送道路。人流來源有白云區(qū)、修文縣、烏當區(qū)、南明區(qū)、云巖區(qū)以及清鎮(zhèn)市。4.3.4外部人流交通分析從人流導入性分析：云峰大道將成為本項目未來最重要的交通干線，導入人群主要來源云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、觀山湖區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)。云環(huán)路導入人群來源清鎮(zhèn)市、白云區(qū)、修文縣。誠信北路延長段（景觀大道）導入人群來源。項目北方人流動線——項目以北主要為白云區(qū)、修文縣人群，主要依托云峰大道并經(jīng)由龍井路到達。紅色為主要車流動線，黃色為次要車流動線。4.3.5內(nèi)部人流交通分析本項目采用一帶三環(huán)動線設(shè)計，一個道路帶環(huán)繞西里、中里、東里三個地塊，采用開放式的地下空間，綠化生態(tài)設(shè)計。基本動線為—串聯(lián)項目主次入口與節(jié)點廣場，形成本項目的原始基本動線，每個地塊中心位置均設(shè)置節(jié)點廣場，已達到人流聚集、提升空間體驗感、帶動廣場周邊商業(yè)價值攀升的目的。整體呈雙動線閉環(huán)回路，其中4號地塊單獨擁有一條支線小回路。4.3.6功能劃分6號地塊主打中高端目的地餐飲及休閑娛樂，三大主力店迅速樹立項目形象調(diào)性，吸引人氣。4號地塊主打兒童天地與家庭漫享概念3號地塊主打文化體驗概念，以禪修體驗業(yè)態(tài)與特色酒店集群為項目打上文旅烙印，拔高項目整體乃至片區(qū)價值（3）業(yè)態(tài)排布①東里地下1層主動線兩側(cè)主要布局酒吧業(yè)態(tài)，形成城市稀缺的中高品質(zhì)酒吧風情街；電影主題館除電影院外還包含零售、餐飲、體驗等業(yè)態(tài)，作為核心主力店，設(shè)置于云峰大道一側(cè)體現(xiàn)出強昭示性，同時進行-1拖3處理，實現(xiàn)對各層人流的導入；鄰近地鐵口主要布局租金承受力最高的零售業(yè)態(tài)，兩大主力店文創(chuàng)書店及零售旗艦店均設(shè)置于此區(qū)域體現(xiàn)強昭示性，同時項目前期文創(chuàng)書店與售樓部結(jié)合打造；屋頂設(shè)置迷你高爾夫業(yè)態(tài)，既契合中高端城市休閑主題，又滿足屋頂四化要求，可形成亮點型業(yè)態(tài)；餐飲業(yè)態(tài)主要以調(diào)性餐飲及咖啡品茗為主，強調(diào)外擺空間和體驗感，設(shè)置于鄰5號地塊，部分偏家庭型餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置于南側(cè)，更靠近居住社區(qū)。②中里地下1層主動線兩側(cè)主要布局特色小吃業(yè)態(tài)，形成規(guī)?；厣珮I(yè)態(tài)集群，同時滿足城市休閑人群與旅游客群需求；童游樂中心作為主力店布局于地下1層帶動人氣，盤活主動線以外的地下1層商鋪；兒③兒童相關(guān)其他業(yè)態(tài)以游樂中心為原點布局于鄰近的-1至3層，其中培訓業(yè)態(tài)主要布局于2-3層；圍繞兒童業(yè)態(tài)布局以女性客群為主力目標的美容、養(yǎng)生、零售等業(yè)態(tài)，形成活性生態(tài)鏈；③西里地下1層主動線兩側(cè)主要布局特色商品零售及小吃業(yè)態(tài)，形成規(guī)?；厣珮I(yè)態(tài)集群，滿足旅游客群需求；佛禪文化酒店客棧集中于統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)形成集群效應(yīng)，便于統(tǒng)一打造，保證相對的私密性；婚禮主題酒店獨立設(shè)置于昭示性較好且鄰近公園的龍井路南側(cè)，突出建筑造型設(shè)計和內(nèi)部環(huán)境打造；4.4建筑設(shè)計4.4.1設(shè)計依據(jù)建設(shè)單位提供的場地現(xiàn)場地形圖《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005）；《無障礙設(shè)計規(guī)范》（GB50763-2012）；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95（2005年版））；《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ100-98)；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2006）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045-95)(2008年版)；《商店建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ48-88）；《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ26-95）；《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）；現(xiàn)行的國家有關(guān)建筑規(guī)范、規(guī)定、標準、措施4.4.2設(shè)計理念商鋪設(shè)計充分考慮了特色商業(yè)小鎮(zhèn)當?shù)鼐幼×晳T和地理、氣候等因素，同時，結(jié)合經(jīng)過實踐和理論論證較好的房型，房型面積適中，戶型布局多樣，整體風格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。在商鋪面積的搭配上考慮了不同品牌面積的需求等市場因素的存在和影響。特色商業(yè)小鎮(zhèn)公建考慮了對外開放和對內(nèi)使用的方便性，主要沿街設(shè)置，結(jié)合沿街商鋪，布局集中合理，使用方便。建筑形態(tài)設(shè)計風格上考慮以簡約而典雅的現(xiàn)代簡約風格為主，以體現(xiàn)人們追求精致優(yōu)雅舒適的生活方式的特點。商鋪整體形態(tài)風格上高雅精致、清新大方，立面設(shè)計構(gòu)思比例精當、尺度宜人，利用陽臺、窗套、屋面等構(gòu)件在立面形成體塊的對比，造型簡潔而不失華麗，布局錯落有致，形成強烈的動感效果。采用現(xiàn)代流行的簡約風格，利用一些現(xiàn)代的造型元素，來凸現(xiàn)房主精致優(yōu)雅的生活品質(zhì)。同時在材質(zhì)及色彩上區(qū)別了底層、中段與頂層的差別，三段式的立面用不同的材質(zhì)加以表現(xiàn)，對比強烈，風格鮮明，并且考慮到分期開發(fā)的特點，可以使材質(zhì)與色彩按不同分期呈現(xiàn)出多樣的表達。1F銷售型物業(yè)主力單鋪區(qū)間20-60平米，主力開間3.6-4米，開間進深比控制在1：2.5-1:3之間，2、3F銷售型物業(yè)根據(jù)空間布局及業(yè)態(tài)需求可將主力單鋪區(qū)間放大至100-200平米。采用坡屋頂悶頂，起到了既美觀又保溫隔熱的效果。-1F主街道成為項目主人流動線，業(yè)態(tài)規(guī)劃層面基本不需要太多外擺空間，主街尺度控制在4-6m，2F做退臺處理，留出外擺空間增加體驗感，同時保證2F商業(yè)體量不被削減過多，退臺尺度控制在3-5m；3F采取類似屋頂獨棟的形式，做大面積退臺處理，留出大尺度露臺空間，退臺尺度在5m以上。4.5結(jié)構(gòu)設(shè)計4.5.1設(shè)計規(guī)范本工程按現(xiàn)行的國家及貴州省有關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范及規(guī)程設(shè)計，其中主要包括：《建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范》（GB50009-2012）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2010）《建筑抗震設(shè)計規(guī)程》（GB500119-2010）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2011）4.5.2設(shè)計載荷建筑物的樓面、屋面各主要部位的使用活載荷的標準值A(chǔ)、臥室、客廳：2.0KN/m2B、廚房、浴室：2.5KN/m2C、上人屋面：2.0KN/m2D、不上人屋面：0.5KN/m2基本風壓值：w0=0.3KN/m2基本雪壓值：0.0KN/m2本工程采用混合結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)計算擬采用TBSA與SATWE電算軟件進行分析。本工程地震基本烈度為6度區(qū)，框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計使用年限為50年，抗震設(shè)防類別為重點設(shè)防類。4.6消防設(shè)計4.6.1消防設(shè)計規(guī)范《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）4.6.2建筑消防（1）該區(qū)內(nèi)車道寬度，最小為4米，滿足消防車道寬度要求。消防車可以商業(yè)小鎮(zhèn)內(nèi)任何位置。（2）建筑層數(shù)和高度符合消防設(shè)計規(guī)范要求。（3）特色商業(yè)小鎮(zhèn)臨城市道路設(shè)出入口。（4）消火栓系統(tǒng)：沿街商業(yè)建筑均各自獨立的消火栓系統(tǒng)，底層設(shè)有消火栓系統(tǒng)加壓泵二臺，直接抽吸市政管網(wǎng)。消防用水要求從市政給水網(wǎng)方向引入給水管，供地塊消防和生活用水。（5）滅火器：各建物層面均按規(guī)范要求布置一定數(shù)量的手提式滅火器。地塊內(nèi)商鋪間距設(shè)計滿足一、二級耐火等級多層建筑6m間距的消防要求4.7給排水設(shè)計4.7.1設(shè)計依據(jù)《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006;《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB500l4-2006;（2014版）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB500l5-2003（2009年版）;《商鋪建筑規(guī)范》GB50368-2005;《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）;《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001;《汽車庫、修車庫、停車場防火設(shè)計規(guī)范》GB50067-97;《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50242-2002;《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50l40-2005;建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及設(shè)計要求。4.7.2給水設(shè)計生活用水量計算：辦公樓用水定額按50/L·班，商場用水定額按6L/㎡·日，綠化用水量按2L/㎡·d，生活用水定額按200L/人·d；未遇見水量按總水量的10%考慮。4.7.3排水設(shè)計雨水排水：采用貴州地區(qū)雨量公式，雨水排水管與市政排水管接駁管管徑為DN1000。污水排水：各建筑物內(nèi)排水污、廢氣流，室外污、廢水一并進污水處理站，經(jīng)處理達標后排入市排水管網(wǎng)。4.7.4設(shè)計選用管材A、給水管材：采用給水建筑PE給水管。B、消防給水采用雙面熱鍍鋅鋼管，卡箍或法蘭連接。C、室內(nèi)排水管采用柔性連接鑄鐵排水管和PVCU建筑塑料排水管；室外排水管采用雙壁波紋排水管或鋼帶纏繞排水管。4.8電氣設(shè)計4.8.1設(shè)計依據(jù)《商鋪設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-2010《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-2013《民用建筑設(shè)計規(guī)范》(GB50352-2005)《商鋪區(qū)和商鋪建筑內(nèi)通信設(shè)施工程設(shè)計規(guī)范》(GB/T50605-2010)《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2013《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ16-20084.8.2供電設(shè)計負荷概況：本工程樓梯間及其前室應(yīng)急照明、疏散指示標志燈為二級負荷,除以上二級之外的用電負荷為三級負荷。商鋪：6kW/戶；公共配套建筑：40W/m2；4.8.3配電系統(tǒng)（1）配電系統(tǒng)：商鋪采用樹干式；公建采用放射式供電；消防設(shè)備采用雙回路電源供電，末端自動切換。（2）主要設(shè)備安裝：商鋪電表箱采用玻璃鋼表箱，嵌墻暗裝于樓梯間內(nèi)，公建內(nèi)供電采用PML1型供電柜，設(shè)在配電間內(nèi)。（3）接電系統(tǒng)：采用聯(lián)合接地體，接地電阻不大于1歐姆。（4）保安措施：采用TT制，所有受電設(shè)備外露可導電部分必須與PE線可靠連接；各進線處均設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)，各衛(wèi)生間局部等位聯(lián)結(jié)。4.8.4照明設(shè)計設(shè)計標準：每戶設(shè)終端配電箱一個，內(nèi)分照明、插座、空調(diào)等若干回路，插座回路均有漏電斷路器保護。廳及臥室設(shè)吊線燈頭、廚房、衛(wèi)生間設(shè)瓷腳燈座。燈具內(nèi)配磁鎳鉻電池及逆變裝置。4.8.5建筑物防雷本工程防雷等級為二類，包含建筑物防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波入侵。防直擊雷：建筑屋面用Φ12鍍鋅圓鋼設(shè)置避雷帶作防雷接閃器，支架高度150MM，屋頂避雷連線網(wǎng)格不大于10M×10M或12M×8M。所有突出屋面金屬管道、構(gòu)件均應(yīng)與避雷帶焊接。屋面非金屬構(gòu)筑物應(yīng)設(shè)避雷帶保護。利用建筑物鋼筋混凝土柱或剪力墻內(nèi)2根(對角)Φ16（或4根Φ10）以上主筋通長焊接作引下線，引下線上端與避雷帶焊接。下端與建筑物基礎(chǔ)底梁及基礎(chǔ)底板軸線上的上下兩層鋼筋內(nèi)的兩根主筋焊接。利用建筑物基礎(chǔ)做防雷接地極。利用建筑物基礎(chǔ)做防雷接地極。建筑物外圈設(shè)人工水平接地體，埋設(shè)一圈-40×4鍍鋅扁鋼。防雷電波侵入：電纜進出建筑物應(yīng)作重復接地。進出建筑物的各種金屬管道及電氣設(shè)備的接地裝置應(yīng)在進出處與防雷接地裝置連接。根據(jù)本工程情況，在弱電配電箱內(nèi)設(shè)置浪涌保護PRD。4.8.6電話系統(tǒng)特色商業(yè)小鎮(zhèn)擬設(shè)電話交接用房，位置及面積由電話局選定。每商鋪電話進戶線已對，每套電話插座不少于兩個。由市話局根據(jù)商鋪數(shù)量情況引入電話光纜進特色商業(yè)小鎮(zhèn)。4.8.7電視系統(tǒng)設(shè)置有線電視電纜分配系統(tǒng)，于樓內(nèi)各弱電間和樓層必要處設(shè)有電線電視分配盒，內(nèi)按需設(shè)有線電視信號放大器、分配分支器、終端電阻等器件。各商鋪及一些必要場所均考慮設(shè)TV/FM雙孔插座。每套插座不小于兩個。4.8.8安保系統(tǒng)設(shè)有線可視對講系統(tǒng)。每戶設(shè)終端一個。設(shè)安保中心，設(shè)置攝像監(jiān)控系統(tǒng)和防盜報警系統(tǒng)。公共區(qū)出入口處和其他一些必要場合，均設(shè)置監(jiān)控攝像機，特色商業(yè)小鎮(zhèn)設(shè)周界報警裝置。4.8.9消防自動報警和聯(lián)動滅火系統(tǒng)（FA）設(shè)置FA中心機房，配置集散型消防自動報警系統(tǒng)主機和聯(lián)動滅火控制主機。并設(shè)置消防緊急廣播系統(tǒng)；按消防主管部門的要求，還需另設(shè)集中的消防滅火設(shè)施的手動制柜，以便在必需時實施對消防泵、噴淋泵，正壓送風機及排煙風機等的手動強控。住樓內(nèi)消火栓按鈕可直接起動消防泵。緊急廣播系統(tǒng)采用集中區(qū)域控制輸出方式，消防中心內(nèi)設(shè)廣播分區(qū)控制裝置，火災(zāi)時由消防聯(lián)動控制機向規(guī)范要求的相應(yīng)區(qū)域播出緊急廣播和疏散廣播。4.9公共建筑設(shè)計根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180--93(2016年版）的要求，該項目按照組團的要求設(shè)置公共設(shè)施4.9.1物管用房特色商業(yè)小鎮(zhèn)物管用房集中設(shè)置，具體位置在中心景觀位置，結(jié)合景觀設(shè)置。4.9.2垃圾收集在每棟建筑單元入口處均放一個垃圾箱，由物業(yè)公司按時收集垃圾，送到特色商業(yè)小鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)置的垃圾房，再由專人送至城市垃圾處理站。特色商業(yè)小鎮(zhèn)內(nèi)垃圾房放置沿東側(cè)道路，方便垃圾的外運。4.9.3配電房特色商業(yè)小鎮(zhèn)內(nèi)在隱蔽位置設(shè)置了配電房，滿足特色商業(yè)小鎮(zhèn)用戶的用電需要。4.9.4機動車停車場地特色商業(yè)小鎮(zhèn)內(nèi)機動車停放采用地下車位的方式。4.10配套設(shè)計本工程配套設(shè)計包括給排水規(guī)劃設(shè)計（其中排水設(shè)計為雨污分流式），電力、電訊規(guī)劃設(shè)計，燈具工程設(shè)計，監(jiān)控設(shè)計等。4.10.1生活給水系統(tǒng)（1）水源：本工程設(shè)計供水水源由相鄰市政給水管道供給。（2）給水系統(tǒng)本特色商業(yè)小鎮(zhèn)內(nèi)用戶采用市政自來水直接供水方式，無需加壓供給。為方便今后物業(yè)管理、節(jié)約投資，本工程擬采用一戶一表、統(tǒng)一戶外抄表計量方式。入戶內(nèi)給水管線一律暗裝，當衛(wèi)生間、廚房布置分散時，管道沿室內(nèi)地坪找平層或沿墻嵌裝敷設(shè)引至戶內(nèi)各用水點。4.10.2地震效應(yīng)評價根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2015）和《中國地震烈度區(qū)劃圖》，貴陽市白云區(qū)位于地震動峰值加速度0.05g范圍，地震基本烈度為6度區(qū)，規(guī)劃以地震烈度6度為城鎮(zhèn)設(shè)防標準，城鎮(zhèn)重點項目、重大公共設(shè)施和生命線工程均提高1度設(shè)防。4.10.3環(huán)保衛(wèi)生設(shè)計：本特色商業(yè)小鎮(zhèn)為公用類建筑，所產(chǎn)生污染物為公用生活污水。本方案的日照間距按國家有關(guān)規(guī)定考慮商鋪的最佳朝向和視線干擾的問題，使住戶的心理和生理衛(wèi)生得到保證。（1）本工程廚房油煙經(jīng)排煙罩脫油煙豎井至屋面排放，衛(wèi)生間廢氣靠外墻利用自然通風，其余經(jīng)豎井至屋面排放。（2）會所等公建采用的空調(diào)設(shè)備均采用低噪音設(shè)備并采用消聲處理。所有空調(diào)房間均按規(guī)范要求設(shè)新風。（3）各設(shè)備（水泵）采用低噪音設(shè)備。（4）生活污水經(jīng)厭氧處理，達到國家地面水排水標準后排放。（5）各污、廢水立管均設(shè)室內(nèi)透氣帽。（6）生活垃圾集中收取，每天清運出去。（7）生活污水經(jīng)二級生化裝置處理排入市政污水管網(wǎng)。（8）水泵采用低噪間水泵，并在基礎(chǔ)處設(shè)置隔振器，在水泵出水管處設(shè)置減振接頭。（9）各個商鋪需簽訂商鋪門前三包責任書:“一包”門前市容整潔，無亂設(shè)攤點、亂搭建、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂吊掛、亂堆放等行為；“二包”門前環(huán)境衛(wèi)生整潔，無裸露垃圾、糞便、污水，無污跡，無渣土，無蚊蠅孳生地；“三包”門前責任區(qū)內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備和綠地整潔等。4.10.4街旁景觀綠化設(shè)計（1）街旁綠化設(shè)計原則①景觀設(shè)計適中貫徹自然、生態(tài)的設(shè)計理念，控制景觀工程建設(shè)對環(huán)境的破壞性的影響，體現(xiàn)對環(huán)境和生態(tài)起到強化作用。①②保持整體性原則，將道路作為一個整體考慮，統(tǒng)一考慮道路兩側(cè)的建筑物、綠化、街道設(shè)施、色彩、歷史文化等，避免其成為片段的堆砌和拼湊。③體現(xiàn)以人為本的指導思想，注重安全、實用、美觀、管理方便，避免片面追求奢華。④注重設(shè)計的多元化和特征表達，充分利用綠化、燈光、小品、鋪地等多元素組合，體現(xiàn)城市現(xiàn)代化的面貌和旅游特色。采用本地材料，創(chuàng)造富有地域性特征的景觀。（2）化種植設(shè)計原則①街旁綠化應(yīng)符合規(guī)范要求的行車視距及行車凈空要求，滿足交通要求及行車安全。②綠化以喬木、灌木、地被植物相結(jié)合，力求不見裸地，盡量提高綠化覆蓋率；選用防塵、防噪、抗污染和水土保持的樹種。③街旁綠化點、線、面結(jié)合，并與道路沿線的山坡、綠地互相協(xié)調(diào)，達到防噪、防塵、遮蔭、凈化空氣的效果，創(chuàng)造舒適、宜人的交通環(huán)境。④街旁綠化以綠色為主調(diào)，既要注意樹形、花期、花色的變化與合理搭配，又要避免色彩過于鮮艷，影響司機視線。⑤綠化樹木要與道路沿線交通設(shè)施相協(xié)調(diào)，并保證樹木必要的立地條件及生長空間。⑥適應(yīng)在本地生長良好的常綠樹種為主，并考慮植物間伴生的生態(tài)習性。盡量選用鄉(xiāng)土樹種,體現(xiàn)地方特色。不適應(yīng)綠化的土質(zhì)，改善土壤進行綠化。⑦綠地內(nèi)設(shè)置必要的澆灌設(shè)施，并注意防止綠地內(nèi)積水或水土流失。（3）設(shè)計理念①設(shè)計著眼于提高城鎮(zhèn)綠化和環(huán)境質(zhì)量，完善項目區(qū)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)計，實現(xiàn)“水穿城過，城在綠中”的布局特征。②綠化主要采用變化的栽植搭配使整個空間富有層次，景觀空間的單一性，在保障功能的前提下，美化生態(tài)環(huán)境，合理開發(fā)景觀資源，多角度的展現(xiàn)植物群落的美學效應(yīng)。（4）設(shè)計方案根據(jù)街道沿線城市和自然風光情況，沿街景觀設(shè)計分別以自然生態(tài)、休閑舒適為出發(fā)點，營造“綠意盎然、生態(tài)浪漫、現(xiàn)代中式”的生態(tài)、休閑、觀光、防護等多功能的綠色景觀街道。（5）行道樹設(shè)計樹池位于人行道邊緣，主要考慮遮蔭效果好、樹冠整潔、分枝點高，冠大蔭濃，保證人行安全，并形成獨特的街景。樹種可選擇銀杏、桂花、廣玉蘭、香樟等。

第五章節(jié)能節(jié)水措施5.1節(jié)能設(shè)計5.1.1節(jié)能設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2015；《貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ52-49-2008建設(shè)主管部門有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計的相關(guān)文件、規(guī)定5.2能耗分析節(jié)約能耗是我國經(jīng)濟發(fā)展的一項長遠戰(zhàn)略方針。本項目能耗主要包括：建筑能耗、電氣能耗、水資源能耗、建設(shè)工程材料能耗、施工能耗等。5.2.1建筑能耗建筑能耗主要包括電氣照明和通風空調(diào)能耗，建筑節(jié)能對于促進能源資源節(jié)約和合理利用，緩解資源供應(yīng)與經(jīng)濟社會發(fā)展的矛盾，加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，有著舉足輕重的作用，本項目節(jié)能設(shè)計降遵循建筑節(jié)能法規(guī)，認真貫徹國家節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水的有關(guān)規(guī)定，嚴格按照節(jié)能設(shè)計標準和節(jié)能要求進行設(shè)計，同時重視配套工程的設(shè)計和施工，因地制宜，充分利用朝向、日照、綠化等生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化建筑單體設(shè)計，優(yōu)先選用經(jīng)國家和省推廣認定的建筑節(jié)能技術(shù)、產(chǎn)品、材料和設(shè)備，滿足社會對綜合性建筑節(jié)能性和經(jīng)濟性的要求，達到節(jié)能、省地和優(yōu)質(zhì)的效果。（1）建筑節(jié)能設(shè)計指標①建筑圍護結(jié)構(gòu)熱導率和遮陽系數(shù)限值應(yīng)滿足表5-1的要求。表5-1夏熱冬冷地區(qū)圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值圍護結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)KW/(㎡·K)屋面≤0.70外墻(包括非透明幕墻)≤1.0底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板≤1.0外窗（包括透明幕墻）傳熱系數(shù)W/(㎡·K)遮陽系數(shù)SC（東、南、西向/北向）單一朝向外窗（包括透明幕墻）窗墻面積比≤0.2≤4.7——0.2<窗墻面積比≤0.3≤3.5≤0.55/—0.3<窗墻面積比≤0.4≤3.0≤0.50/0.600.4<窗墻面積比≤0.5≤2.8≤0.45/0.550.5<窗墻面積比≤0.7≤2.5≤0.40/0.50屋頂透明部分≤2.7≤0.40注：有外遮陽時，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)×外遮陽的遮陽系數(shù)；無外遮陽時，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)。②地面熱阻值應(yīng)滿足表5-2的要求。表5-2不同氣候區(qū)地面和地下室外墻熱阻限值氣候分區(qū)圍護結(jié)構(gòu)部位熱阻R(㎡·K)／W嚴寒地區(qū)A區(qū)地面：周邊地面非周邊地面≥2.0≥1.8采暖地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥2.0嚴寒地區(qū)B區(qū)地面：周邊地面非周邊地面≥2.0≥1.8采暖地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.8嚴寒地區(qū)C區(qū)地面：周邊地面、非周邊地面≥1.5采暖地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.5夏熱冬冷地區(qū)地面≥1.2地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.2夏熱冬暖地區(qū)地面≥1.0地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.0注：周邊地面系指距外墻內(nèi)表面2m以內(nèi)的地面；地面熱阻系指建筑基礎(chǔ)持力層以上各層材料的熱阻之和；地下室外墻熱阻系指土壤以內(nèi)各層材料的熱阻之和。③外墻與屋面的熱橋部位的內(nèi)表面溫度不應(yīng)低于室內(nèi)空氣露點溫度。④建筑每個朝向的窗(包括透明幕墻)墻面積比均不應(yīng)大于0.70。當窗(包括透明幕墻)墻面積比小于0.40時，玻璃(或其他透明材料)的可見光透射比不應(yīng)小于0.4。當不能滿足本條文的規(guī)定時，必須按本標準第4.3節(jié)的規(guī)定進行權(quán)衡判斷。⑤屋頂透明部分的面積不應(yīng)大于屋頂總面積的20％，當不能滿足本條文的規(guī)定時，必須按《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2015第4．3節(jié)的規(guī)定進行權(quán)衡判斷。⑥建筑中庭夏季應(yīng)利用通風降溫，必要時設(shè)置機械排風裝置。⑦外窗的可開啟面積不應(yīng)小于窗面積的30％；透明幕墻應(yīng)具有可開啟部分或設(shè)有通風換氣裝置。⑧嚴寒地區(qū)建筑的外門應(yīng)設(shè)門斗，寒冷地區(qū)建筑的外門宜設(shè)門斗或應(yīng)采取其他減少冷風滲透的措施。其他地區(qū)建筑外門也應(yīng)采取保溫隔熱節(jié)能措施。⑨外窗的氣密性不應(yīng)低于《建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級及檢測方法》（GB/T7106-2008）規(guī)定的4級。⑩積極采用新工藝、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。5.2.2電氣能耗電氣能耗主要分為建筑電氣能耗、市政公共基礎(chǔ)設(shè)施照明電氣能耗。（1）電氣節(jié)能原則電氣節(jié)能是建設(shè)工程節(jié)能的重要內(nèi)容，它既不能以犧牲項目功能、損害使用需求為代價，也不能盲目增加投資、為節(jié)能而節(jié)能。因此，電氣節(jié)能工作應(yīng)該遵循以下原則：①適用性。應(yīng)滿足建筑物的使用功能，即滿足照明的照度、色溫、顯色指數(shù)；滿足舒適衛(wèi)生；滿足上下左右的運輸通道通暢無阻；滿足特殊\o"工藝"工藝要求，如游樂場所的一些游樂設(shè)施的設(shè)備用電，展廳的藝術(shù)照明及動力用電等。為建筑物內(nèi)創(chuàng)造良好人工環(huán)境提供必要的能源，為建筑設(shè)備運行提供必需的動力，按照用電設(shè)備對于負荷容量、電能質(zhì)量與供電可靠性等方面的要求，來優(yōu)化供配電設(shè)計，促進電能合理利用。②實際性。節(jié)能應(yīng)按國情充分考慮實際經(jīng)濟效益，不能因為節(jié)能而過高地消耗投資，增加運行費用。合理選用節(jié)能設(shè)備及材料，使節(jié)能增加的投資能在較短的時間內(nèi)用節(jié)能減少下來的運行費用收回。③節(jié)能性。節(jié)能的著眼點，應(yīng)是節(jié)省無謂損耗的能量。首先找出哪些地方的能量消耗是與發(fā)揮建筑物的功能無關(guān)的，再考慮采取相應(yīng)的措施節(jié)能。如變壓器的功率損耗，傳輸電能線路的功率損耗都是無用的能量損耗；又如量大面廣的照明容量，可采用先進技術(shù)成果使其能耗降低。（2）建筑電氣能耗分析①建筑電氣系統(tǒng)能耗點分析：在建筑電氣系統(tǒng)中，涉及到的電氣設(shè)備主要有銅母線、測量儀表、電氣元件（斷路器、電流互感器、電壓互感器等）、電力變壓器、電力電纜、配電箱柜（照明配電箱、動力配電箱柜、控制箱等）、用電設(shè)備（風機、水泵、燈具等）、應(yīng)急電源（發(fā)電機、蓄電池組等）等、路燈照明等。在上述電氣設(shè)備的功率損耗是來自于導體的電阻和磁性材料中的損耗，并且主要發(fā)生在電動機、燈具等電氣設(shè)備、電力變壓器和所有敷設(shè)的電力電纜之中，因此我們主要分析電力變壓器、電力電纜、電動機、燈具（氣體放電燈等）的能耗情況。②電力變壓器能效分析：電力變壓器的損耗主要分為三個方面：空載損耗（鐵損nl）、負載損耗（銅損ll）和雜散損耗。一種評價變壓器能源效率比較全面的方法是總擁有費用法。所謂總擁有費用（toc），就是變壓器的初始投資和其在使用期內(nèi)的損耗費用之和?？倱碛匈M用法是通過比較具有不同效率水平和不同價格的變壓器的總擁有費用，按照總擁有費用最低來選擇變壓器的效率水平的。無論對于電力企業(yè)還是非電力企業(yè)用戶，都能通過此方法比較變壓器的總擁有費用，從而達到節(jié)約資金的目的。③電力電纜能效分析：傳統(tǒng)的設(shè)計方法按載流量選擇導線截面時只計算初始投資，導線的截面選擇過小，將增加電能的損耗；選擇的過大，則增加初始投資。從理論上講，增加電纜截面可將損耗減小到很小，但電纜所增加的費用幾乎抵消了為追求好的配電效率而產(chǎn)生的節(jié)約。因此，設(shè)計人員以電纜溫升、熱效應(yīng)及電壓降的校驗為選擇條件來確定電纜截面，不一定是最合理的。利用總擁有費用法來確定導體電流密度的目的，就是在已知負荷的情況下，選擇最佳的導線截面；或是在已選定導體截面的情況下，確定經(jīng)濟的負荷范圍，以尋求投資的最優(yōu)方案，取得最理想的經(jīng)濟效益。導線的經(jīng)濟電流密度正是這種優(yōu)化設(shè)計的內(nèi)容之一。④電動機能效分析：在建筑領(lǐng)域的電氣設(shè)計中，大量的中小型電動機被廣泛應(yīng)用。電動機在總用電量中占的比重也很大，其產(chǎn)生的能耗也是相當可觀的。因此，在建筑電氣設(shè)計中，設(shè)計師必須充分考慮影響電動機效率的因素，包括與負荷無關(guān)的損耗（常量），隨負荷增加的損耗（變量）及設(shè)計環(huán)節(jié)所增加的損耗的情況，分析高效電動機的節(jié)能效果以及不同的電動機系統(tǒng)對能耗的影響情況，才能夠選擇高效電機從而搭建合理的電機系統(tǒng)。⑤燈具能效分析：國內(nèi)外有現(xiàn)行的建筑照明節(jié)能\o"標準"標準作為設(shè)計依據(jù)，在設(shè)計建筑電氣中設(shè)計師必須執(zhí)行合理、適當?shù)慕ㄖ彰鞴?jié)能標準，分析氣體放電類光源的各類鎮(zhèn)流器的能耗情況，同時分析比較實際工程實例中各類鎮(zhèn)流器的能耗，盡量選用新型的智能照明節(jié)電器。分析結(jié)果表明，在電氣工程中，能耗主要發(fā)生在電動機、燈具等電氣設(shè)備、電力變壓器和所有敷設(shè)的電力電纜之中，只要在建筑電氣設(shè)計工作中遵循適用性、實際性、節(jié)能性的基本原則，就可以有效地提高能源利用率，控制電氣能耗。5.2.3水資源能耗水資源和能源是支持經(jīng)濟社會發(fā)展的兩大基礎(chǔ)性資源，隨著我國經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，水資源和能源的需求量持續(xù)增加，供需矛盾日益突出，資源的稀缺性凸顯。目前，水資源和能源的匱乏已經(jīng)成為制約我國許多城市可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題，節(jié)約用水、節(jié)能減排是社會關(guān)注的熱點和重點問題。水資源開發(fā)利用鏈條城市水資源開發(fā)利用過程中的能源消耗，主要包含三個方面：給排水設(shè)施建造能耗，給排水系統(tǒng)運行能耗，水資源終端消費過程中的能耗。水資源開發(fā)和利用能耗結(jié)構(gòu)圖（1）給排水設(shè)施建造能耗與給排水系統(tǒng)運行能耗給排水設(shè)施建造和運行過程中的能耗，因為與給排水企業(yè)的成本控制有關(guān)，受到了給排水行業(yè)的普遍關(guān)注，給排水節(jié)能主要是節(jié)省熱能和動力能。主要包括以下能耗：①水源取水與輸送能耗水源取水與運送階段，能源的消耗包括水源地開采、水資源儲存及輸送水到水廠，能耗消耗的影響因素有水源的地理位置、水源類型、水泵的能效、輸送的距離、輸水時水的滲漏損耗等。②給水處理能耗為了使水能夠滿足人類的各種使用需求，水廠需要進行水處理，水處理的能耗與應(yīng)用水水質(zhì)指標、處理工藝等能效等有關(guān)；③水配給能耗經(jīng)過水廠處理的達標的水，需經(jīng)過城市供水管網(wǎng)加壓配送到各個終端用戶，水配給過程中的能源消耗量受供水壓力、水泵效率、供水管網(wǎng)的泄露等因素影響；（2）水資源終端消費過程中的能耗①水資源終端消費能耗水資源的終端使用是指水資源配送到家庭、工廠、商場等各個用戶后被消費的過程，該階段的能源消耗與用戶的用水行為、用水結(jié)構(gòu)、用水類型等有段。②污水收集與處理能耗為了不污染環(huán)境達到排放標準以及水資源的重復利用，污水處理廠對污水進行收集和處理，而污水處理廠的能耗與污水廠的規(guī)模、工藝、效率以及污水處理標準有關(guān)。水資源進入到城市各個終端用水戶被消費的過程中的能耗量是巨大而不容忽視的，且具有很大的節(jié)約潛力，水在終端消費這一環(huán)節(jié)的能耗要大于諸如水源開發(fā)、配給等水系統(tǒng)中其他環(huán)節(jié)的能耗，城市水資源終端消費的類型眾多，每一行業(yè)或用戶的用水行為又十分復雜，用水結(jié)構(gòu)、用水特征等也千差萬別，據(jù)研究表明，終端用水的能耗強度占水系統(tǒng)總能耗強度的50%以上，而且在水的終端消費環(huán)節(jié)節(jié)約用水，不僅可以避免該環(huán)節(jié)的能源消耗，由于需要水量降低還可以節(jié)約水源開采、水處理和輸送等這些在終端消費環(huán)節(jié)之前的“上游”環(huán)節(jié)的能耗，還可以節(jié)約污水收集與處理等“下游”環(huán)節(jié)的能耗。5.3節(jié)能措施5.3.1景觀、公用建筑節(jié)能措施總平面布置應(yīng)滿足建造朝向、通風的要求，宜南北向。各朝向房間的窗墻面積比、當不滿足相關(guān)要求時，應(yīng)采取改善熱工性能的節(jié)能措施。外窗采用節(jié)能性窗（雙層中空玻璃塑鋼窗），具有保溫、隔熱、隔聲等功能。屋面部位采用擠塑聚苯板屋面保溫材料或無機保溫砂漿，隔熱防水膏，增加屋面保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。5.3.2給排水節(jié)能措施采用新型管材，符合國家節(jié)能政策。給、排水配件及潔具選用，按《節(jié)水型生活用水器具》（CJ/T164-2014）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。熱能節(jié)省的主要控制因素有：減少熱水損耗量、提高加熱設(shè)備的加熱效率，減少熱水管道長度并壓縮管徑，增加管道保溫效率，避免管道敷設(shè)在低溫環(huán)境，太陽能利用和冷切水廢熱回收利用等。動能節(jié)省的主要控制因素有：高效或節(jié)約用水、疊壓供水和合理豎向分區(qū)供水，減少管網(wǎng)的局部阻力損失，提高水泵的日常運行效率，抑制最不利點的自由水頭等。5.3.3電氣節(jié)能措施（1）變配電所深入負荷中心，合理選擇電纜、導線截面，減少電能損耗。（2）變壓器應(yīng)采用低損耗、低噪音的產(chǎn)品。（3）本工程采用低壓集中自動補償方式，并配備諧波電抗器組合，作為諧波抑制措施，避免高次諧波電流與電力電容發(fā)生諧振，影響系統(tǒng)設(shè)備可靠運行，治理后的諧波水平滿足《電能質(zhì)量公用電網(wǎng)諧波》GB/T14549-93的要求。（4）優(yōu)先采用節(jié)能光源。熒光燈應(yīng)采用T5燈管。建筑室內(nèi)照明功率密度值應(yīng)小于《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2013要求。5.3.4施工節(jié)能措施施工中的節(jié)能措施應(yīng)制定合理施工能耗指標，采用先進節(jié)能的施工工藝，提高施工能源利用率。（1）優(yōu)先使用國家、行業(yè)推薦節(jié)能、高效、環(huán)保的施工設(shè)備和機具，如選用變頻技術(shù)的節(jié)能施工設(shè)備等。（2）施工現(xiàn)場分別設(shè)定生活、辦公和施工設(shè)備的用電控制指標，定期進行計量、核算和對比分析，并有預防與糾正措施。（3）在施工組織設(shè)計中，合理安排施工順序、工作面，以減少作業(yè)區(qū)域的機具數(shù)量，相鄰作業(yè)區(qū)充分利用共有的機具資源。安排施工工藝時，應(yīng)優(yōu)先考慮能耗減少的施工工藝，避免設(shè)備額定功率遠大于使用功率或負荷使用設(shè)備的現(xiàn)象。（4）選擇功率與負載相匹配的施工機械設(shè)備，避免大功率施工機械設(shè)備低負載長時間運行。機械設(shè)備宜使用節(jié)能型油料添加劑，在可能的情況下，考慮回收利用，節(jié)約油量。（5）臨時設(shè)施宜采用節(jié)能材料，墻體、屋面使用隔熱性能好的材料，減少冬天取暖設(shè)備的使用時間及耗能量。5.3.5節(jié)水措施（1）項目施工期間節(jié)水措施①提高用水效率、施工中采用合理的節(jié)水施工工藝。②施工現(xiàn)場綠化澆灌盡量利用附近自然水源。現(xiàn)場攪拌用水、養(yǎng)護用水采用有效的節(jié)水措施，盡量避免無措施澆水養(yǎng)護混凝土。③施工現(xiàn)場供水管網(wǎng)根據(jù)用水量設(shè)計布置，管徑合理、管路簡潔，采用有效措施減少管網(wǎng)和用水器具的漏損。④現(xiàn)場機具、設(shè)備、車輛沖洗用水設(shè)立循環(huán)用水裝置。施工現(xiàn)場辦公區(qū)、生活區(qū)的生活用水采用節(jié)水系統(tǒng)和節(jié)水器具，提高節(jié)水器具配置比率。⑤施工現(xiàn)場分別對生活用水與工程用水確定用水定額標準，并分別計量治理。（2）營運期間節(jié)水措施①加強節(jié)水管理，要求專業(yè)技術(shù)人員勤于對園內(nèi)各種供水設(shè)備、管道進行經(jīng)常的調(diào)試、保養(yǎng)、維修、積極做好管道的防漏、查漏及檢修工作。②防止給水系統(tǒng)超壓出流造成的隱形水量浪費，在安裝給水系統(tǒng)時注意設(shè)備減壓閥、減壓孔板或節(jié)流塞減壓孔板。③公共場所用水建議安裝紅外節(jié)水器，提倡使用節(jié)水衛(wèi)生器具，如廁所便器及沖洗設(shè)備使用節(jié)水型設(shè)備。④結(jié)合規(guī)劃，改變對道路清洗、綠化灌溉的傳統(tǒng)模式，建議在草坪等場所安裝定時控制器，定時灌溉，對于分散的樹木和綠色植物采用個別灌溉；道路清洗盡可能減少清洗次數(shù)。5.4環(huán)保設(shè)計5.4.1環(huán)保設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》國務(wù)院（1998）第253號令《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3096-2008）5.4.2主要污染源本項目建成后可以提高環(huán)境質(zhì)量，改善河道水質(zhì)，主要污染源來自施工期間機械產(chǎn)生的噪聲，施工工地揚塵和運輸車輛產(chǎn)生的尾氣、粉塵對環(huán)境的污染。5.4.3環(huán)境保護措施（1）施工環(huán)保①工程施工過程中，各種物料、廢料、渣土運輸時，應(yīng)遮蓋或防護，避免物料散落，對運輸線路周邊環(huán)境帶來的粉塵污染；②施工用料應(yīng)隨時遮蓋、防護、對工地進行噴灑降塵，避免揚塵污染；③工程竣工后應(yīng)及時對現(xiàn)場實施清理和恢復，不留廢料、廢渣和其他建筑材料；④對施工過程中損壞的路面、綠化應(yīng)及時恢復；⑤施工機械應(yīng)采取適當措施，降噪或靈活安排施工時間，避免夜間施工對工地周邊居民的影響；⑥選用排放達標、噪聲較低的施工機械進行施工，以達到降低廢氣排放和降噪的目的。（2）建筑環(huán)保①填充墻采用輕質(zhì)砌塊。②采用外墻外保溫，降低空調(diào)使用能耗。③采用中空玻璃，減少建筑能耗。（3）給排水環(huán)保①所有衛(wèi)生設(shè)備均采用節(jié)水型潔具，坐便器采用節(jié)水型沖洗水箱。室內(nèi)排水采用污、廢水分流制，各衛(wèi)生潔具均設(shè)水封高度不小于50mm的存水彎。②嚴格執(zhí)行雨、污水分流。③生活區(qū)廢水經(jīng)處理后排入污水干管，廚房廢水經(jīng)隔油處理后排入鎮(zhèn)區(qū)污水干管，污水經(jīng)化糞池處理后最終排至市政污水干管。（4）電氣環(huán)保①本工程所有通風設(shè)備均為消聲風機箱，減少噪聲對環(huán)境的影響。②柴油發(fā)電機產(chǎn)生的廢氣通過煙道直接排放至屋面，發(fā)電機房內(nèi)貼消聲材料，所有與外界相接