第十一節(jié)-房地產(chǎn)稅費

第十一節(jié)

房地產(chǎn)房地產(chǎn)稅費種類房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務涉及的稅費項目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，土地增值稅，權證費、產(chǎn)權登記費、交易手續(xù)費房地產(chǎn)租賃個人營業(yè)稅，城市維護建設稅，房產(chǎn)稅，個人所得稅，印花稅企業(yè)營業(yè)稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈與、繼承契稅，印花稅，公證費，權證費、產(chǎn)權登記費個人擁有房地產(chǎn)營業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅一、房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種1.

房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：是以房屋的價值為征稅對象，按房屋的

余值或房屋租金向房屋所有權人征收的一種稅。征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。納稅人：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)

權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納

房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。稅率及征繳方式：房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；（年稅率）依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。（月稅率）房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。房產(chǎn)稅的減免：免征房產(chǎn)稅的情形有：①國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。⑤經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。⑥為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。⑦經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。⑧凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦

公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。⑨對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。視頻：2.

契稅契稅是在土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉移時，由承受人繳納的一種稅。辦理有關土地、房屋的權屬變更登記前必須完成契稅的繳納。契稅征稅范圍：在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，應當依照規(guī)定繳納契稅。轉移土地、房屋權屬包括下列行為：（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交

換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移；（3）房屋買賣；（4）房屋贈與；（5）房屋交換。納稅人：契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權利轉移的承受人包括土地使用權出讓、轉讓的受讓人，房屋的購買人、受贈人。計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權轉移雙方當事人簽訂的契約價 格。（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣 的，契稅計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價格，若成交價格明顯 低于市場價格且無正當理由的，由征收機關參照市場價進 行核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（2）土地使用權贈與、房屋贈與的，由征收機關參照土 地使用權出售、房屋買賣的市場價格進行價格核定，以核

定價作為契稅計稅依據(jù)；（3）土地使用權交換、房屋交換的，契稅計稅依據(jù)為所 交換的土地使用權、房屋的價格的差額，所交換土地使用 權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由

征收機關參照市場價格核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（4）以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn) 的，房地產(chǎn)轉讓者補繳契稅的計稅依據(jù)是補繳的土地使用稅率及納稅方式：契稅實行比例稅率，契稅稅率范圍為3—5％契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天。契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機

關或者地方稅務機關。減征、免征契稅的項目主要有以下行為：（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土 地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征 ；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅 優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減 征或者免征；（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新 承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、 自治區(qū)、直轄市人民政府確定；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用 于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；（6）土地使用權交換、房屋交換，交換價格相等的，免征 契稅。3.

土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及

地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。征稅范圍：征稅范圍包括國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為納稅人：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。計稅依據(jù)：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計稅依據(jù)。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額?？鄢椖坑校海?）取得土地使用權所支付的金額。（2）開發(fā)土地的成本、費用。（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑 物的評估價格。（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率及計算：土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率具體規(guī)定為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。納稅方式：土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，

到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。對于在建工程轉讓時土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條 例規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收 入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值 稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算 后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄 市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。國家對以下行為減免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項

目金額20％的；（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房， 經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予

征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增 值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。（4）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使 用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增 值稅。4.城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，

向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是由地方稅務局負責征收管理，收入歸當?shù)卣械囊豁椂惙N。納稅人：城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。計稅依據(jù)：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅

依據(jù)。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治

區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。稅率及納稅方式：土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率。其稅率根據(jù)城市大小分為四個類別，每個類別每平方米年稅額幅度如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。對于下列土地免繳土地使用稅：國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； 經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使

用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；個人非營業(yè)建房用地 由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地

和其他用地5.

耕地占用稅耕地占用稅，是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅?，F(xiàn)行《中華人民共和國耕地占用稅暫行條

例》是國務院2007年12月1日發(fā)布的，于2008年1月1日開始施行。納稅人：占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人， 都是耕地占用稅的納稅義務人，應當按照規(guī)定繳納耕地 占用稅。計稅依據(jù)：耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積作為計稅依

據(jù)。耕地占用稅實行據(jù)實征收原則，對于實際占用耕地 超過批準占用耕地，以及未經(jīng)批準而自行占用耕地的， 經(jīng)調(diào)查核實后，由財政部門按照實際占用耕地面積，依 法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關規(guī)定處理 。稅率及征繳方式：耕地占用稅采用定額稅率，具體分為四個檔次：人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米為2元至10元； 人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為1.6元至8元； 人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為1.3

元至6.5元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為1元至5元。耕地占用稅減免：軍事設施占用耕地；學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地； 鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。 農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 納稅人臨時占用耕地，應當依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅； 建設直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。二、房地產(chǎn)經(jīng)營的相關稅種營業(yè)稅營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營

業(yè)額征收的一種稅。納稅人：在中華人民共和國國境內(nèi)提供規(guī)定的勞

務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人。稅率：銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為5%。2.

城市維護建設稅概念：是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7％；納稅人

所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％。計算公式：應納稅額＝實際繳納的增值稅、消費稅、

營業(yè)稅稅額×適用稅率3.

教育費附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項資金。教育費附加由稅務機關負責征收，其收入納入財政預算

管理，作為教育專項資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學教學設施和辦學條件。納稅人：繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。計征依據(jù)和附加率：教育費附加以納稅人繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計征依

據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。應納稅額的計算公式：教育費附加=實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額×附加率4.

印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權轉移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權利許可證照等應稅憑證文

件為對象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負擔輕、及納稅人自行完成納稅義務等特點。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中印花稅征稅范圍及納稅人。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的

各種憑證。稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權轉移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅 率。減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社