不同類型物業(yè)的管理

第八章不同類型物業(yè)的管理

了解住宅小區(qū)的功能和特點，了解住宅小區(qū)管理的含義及目標(biāo)，掌握住宅小區(qū)管理的任務(wù)及內(nèi)容；了解并掌握高層住宅、售后住宅及服務(wù)性公寓管理的要點；熟悉收益性物業(yè)管理的特點和內(nèi)容，掌握一些收益性物業(yè)如寫字樓、通用廠房、購物中心等的管理技巧。掌握住宅小區(qū)管理的任務(wù)及內(nèi)容；高層住宅及服務(wù)性公寓管理的要點；掌握一些收益性物業(yè)如寫字樓、通用廠房、購物中心等的管理技巧。第一節(jié)住宅小區(qū)管理

本節(jié)主要掌握住宅小區(qū)管理的任務(wù)和內(nèi)容。

教學(xué)重點一、住宅小區(qū)概述（一）住宅小區(qū)的功能（二）住宅小區(qū)的特點一、住宅小區(qū)概述（一）住宅小區(qū)的功能居住功能社會功能服務(wù)功能經(jīng)濟功能一、住宅小區(qū)概述（二）住宅小區(qū)的特點規(guī)劃建設(shè)集中化，使用功能多樣化樓宇結(jié)構(gòu)整體化、公用設(shè)施系統(tǒng)化產(chǎn)權(quán)多元化，管理復(fù)雜化二、住宅小區(qū)管理概述（一）住宅小區(qū)管理的含義（二）住宅小區(qū)管理目標(biāo)（三）住宅小區(qū)管理的主要任務(wù)（四）住宅小區(qū)管理的內(nèi)容二、住宅小區(qū)管理概述（一）住宅小區(qū)管理的含義

區(qū)域管理+整個區(qū)域內(nèi)居住行為的管理二、住宅小區(qū)管理概述（二）住宅小區(qū)管理目標(biāo)

1、經(jīng)濟效益（1）物業(yè)管理企業(yè)通過服務(wù)與管理獲得經(jīng)濟收入.（2）物業(yè)保值與增殖，實現(xiàn)了業(yè)主投資經(jīng)濟效益.

2、社會效益：良好的人際關(guān)系與社會公德的社會環(huán)境

3、環(huán)境效益：生態(tài)環(huán)境

4、心理效益：給人們滿足幸福、享受的心理感受二、住宅小區(qū)管理概述（三）主要任務(wù)

籌措管理經(jīng)費，提高經(jīng)費的使用效果增強住宅功能，搞好配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境健全機構(gòu)，加強小區(qū)物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境探索住宅小區(qū)管理新思路二、住宅小區(qū)管理概述（四）住宅小區(qū)管理的內(nèi)容

1、房屋及房屋設(shè)備的管理（1）內(nèi)容（2）實施途徑二、住宅小區(qū)管理概述（四）住宅小區(qū)管理的內(nèi)容

1、房屋及房屋設(shè)備的管理（1）內(nèi)容房屋及房屋設(shè)備的使用管理房屋及房屋設(shè)備的維修管理二、住宅小區(qū)管理概述（四）住宅小區(qū)管理的內(nèi)容

1、房屋及房屋設(shè)備的管理（2）實施途徑制定房屋及房屋設(shè)備使用規(guī)則制度（包括加強對住/用戶的宣傳教育、與住戶簽訂使用公約）建立報修制度及維修管理制度開展統(tǒng)一的專業(yè)維修管理二、住宅小區(qū)管理概述（四）住宅小區(qū)管理的內(nèi)容

2、住宅小區(qū)環(huán)境的維護管理

（1）小區(qū)內(nèi)違章建筑的管理（加強教育、監(jiān)督檢查，同時充分利用空間。不給違章建筑留余地）（2）公用市政設(shè)施的維護管理（3）小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護管理（4）小區(qū)內(nèi)的綠化管理（5）小區(qū)內(nèi)的治安管理（6）小區(qū)內(nèi)的車輛交通管理二、住宅小區(qū)管理概述（四）住宅小區(qū)管理的內(nèi)容

3、小區(qū)內(nèi)的各種特約、便民日常服務(wù)和多種經(jīng)營服務(wù)項目代付水電煤費接送小孩代請保姆綠化咨詢服務(wù)戶數(shù)需要（%）某小區(qū)對特約服務(wù)的需要調(diào)查表二、住宅小區(qū)管理概述（四）住宅小區(qū)管理的內(nèi)容

4、創(chuàng)建文明住宅小區(qū)，開展精神文明建設(shè)

（1）遵守和維護公共秩序的管理（2）愛護公共財物的管理（3）行為文明的管理第二節(jié)其他住宅類物業(yè)的管理

主要掌握掌握高層住宅及高層住宅管理的特點，掌握售后住宅及售后住宅管理的特點，掌握服務(wù)性公寓管理要點。

教學(xué)重點一、高層住宅的管理（一）特點

1、建筑標(biāo)準(zhǔn)高、面積大、規(guī)模大2、住戶多，居住人口集中、涉及面廣3、設(shè)施設(shè)備多而復(fù)雜、專業(yè)化程度高（二）管理的特點

1、治安管理要求嚴格2、強化房屋及房屋設(shè)施設(shè)備管理3、有償特色服務(wù)項目需求多二、售后住宅的管理（一）

售后住宅的概念

售后住宅是指現(xiàn)階段，國家或企業(yè)投資建造出售給個人住用的房屋。一般有兩種出售形式，一種是國家或企業(yè)投資建造的房屋出售給個人；另一種是由國家投資建造的房屋出售給企、事業(yè)、集體所有制單位。出售方法也有兩種，一種是全額出售；另一種是作為過渡性的補貼出售。（二）

售后住宅的特點

1、產(chǎn)權(quán)多元化的特點2、房屋處置權(quán)具有限制性的特點3、具有公用設(shè)備運行維修費落實困難的特點二、售后住宅的管理（三）售后住宅管理的特點

1、售后住宅的業(yè)主管理委員會的構(gòu)成由公房代表和私房代表組成，其中私房代表由購房的私房主推薦產(chǎn)生，公房代表由公房產(chǎn)權(quán)單位派出或由公房住用著推薦選舉產(chǎn)生。且公私房業(yè)主代表比例根據(jù)公、私房建筑面積比例確定。2、住宅管理責(zé)任和范圍要劃清3、售后住宅的管理服務(wù)費較低三、服務(wù)性公寓管理（一）服務(wù)性公寓的服務(wù)項目（二）公寓和社區(qū)保潔服務(wù)（三）保安消防服務(wù)（四）公寓技術(shù)服務(wù)與工程維護服務(wù)（五）公寓社區(qū)俱樂部服務(wù)

假如業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)服務(wù)公司能否以停水、停電的方式來解決?

目前物業(yè)服務(wù)公司的做法通常是斷電、斷水，但由于這種做法缺乏法律上的依據(jù)，往往會遭到拒交物業(yè)服務(wù)費的小業(yè)主的強烈反對，致使矛盾激化。對管理公司來說，使用這種方法也是百害而無一利，不僅會惡化與業(yè)主的關(guān)系，使問題得不到妥善解決，更使服務(wù)公司惡名遠揚。

經(jīng)驗一：

北京育新花園小區(qū)以用磁卡買電、買水的方式來控制管理費及其他費用的交付，小業(yè)主如拒交管理費，其選擇的是主動的斷電，而不是被物業(yè)服務(wù)公司停電、停水，在這種情況下問題容易解決一些，實踐證明是比較有效的方法。但這需要相應(yīng)設(shè)施的配套。經(jīng)驗二：香港的做法香港也常發(fā)生的管理費拖欠的事。在香港，管理公司無權(quán)切斷小業(yè)主的水、電供應(yīng)。為了物業(yè)業(yè)主的公共利益，對于拖欠管理費的問題，香港的某些法律規(guī)定了物業(yè)管理公司可采取的手段。在治理業(yè)主欠繳管理費上，香港也有相應(yīng)的追討方式：一般大廈公約都會詳細列明每個單位所占的應(yīng)付管理費的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租，就算在租約上列明由住客支付管理費，管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款?？傊瑯I(yè)主有責(zé)任準(zhǔn)時繳付管理費，管理公司亦有責(zé)任代表其他業(yè)主向欠繳管理費的業(yè)主追討。

管理公司通常會采取以下途徑：1、向住客及業(yè)主同時發(fā)出通告，詳列所欠款項、清還期限及說明管理公司會采取什么行動；2、過期未付，管理公司可采取法律行動，假如所涉及的款項少于15000元港幣，則可通過小額錢債審裁處解決；若款項超過此數(shù)，管理公司便需向地方法院提起訴訟。3、假若管理公司無法與欠繳管理費的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度，管理公司可向田土廳登記，特別注明該單位所欠管理費總數(shù)。當(dāng)該單位轉(zhuǎn)讓時業(yè)主必須先付清所欠的管理費，否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。4、對于出租單位，如租約訂明租金已包括管理費，但業(yè)主卻不交管理費，那么管理公司可向法庭申請封租令，要求租客在繳付租金時扣除業(yè)主所欠的管理費，直接付與管理公司，剩余的租金才歸還業(yè)主。第三節(jié)收益性物業(yè)的經(jīng)營與管理

本節(jié)主要應(yīng)熟悉收益性物業(yè)管理的特點和內(nèi)容，掌握一些收益性物業(yè)如寫字樓、通用廠房、購物中心等的管理技巧。

教學(xué)重點一、收益性物業(yè)管理概述（一）收益性物業(yè)的特點（二）收益性物業(yè)管理的內(nèi)容一、收益性物業(yè)管理概述（一）收益性物業(yè)的特點

收益性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，包括寫字樓、酒店、購物中心、工業(yè)廠房及貨倉等不同類型和用途的物業(yè)。

具有商業(yè)特性：商業(yè)貿(mào)易和房屋出租為主，其他營業(yè)性經(jīng)營為輔。價值不能庫存具有不斷保持設(shè)施先進的特點具有綜合性一、收益性物業(yè)管理概述（二）收益性物業(yè)管理的內(nèi)容收益性物業(yè)管理是指以經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)管理。其管理特點與內(nèi)容由收益性物業(yè)的特點和委托人的要求等分別確定?；镜墓芾韮?nèi)容有：1、制訂管理計劃并提出預(yù)算方案確定具體目標(biāo)確定實現(xiàn)目標(biāo)所需花費的工作量、時間和費用制訂租金方案和出租戰(zhàn)略提出預(yù)算方案

2、簽訂物業(yè)管理合同3、制訂市場宣傳策略確定宣傳主題選擇宣傳媒介，搞好宣傳工作進行協(xié)調(diào)說明工作，促進租賃合約的簽署4、制訂租金收取辦法制訂收取租金的彈性策略采取獎勵措施選擇靈活的收租方式，確定合理的收租時間5、實施維修管理和其他管理服務(wù)6、建立業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租客的聯(lián)系渠道，注重租戶客戶關(guān)系管理7、對收益性物業(yè)管理進行記錄、組織和控制二、一些收益性物業(yè)的管理（一）寫字樓的管理（二）通用廠房的管理（三）購物中心（四）酒店物業(yè)管理二、一些收益性物業(yè)的管理（一）寫字樓的管理

1、寫字樓的概念廣義：國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物；狹義：指用于出租的收益性物業(yè)2、寫字樓的類型商住兩用型單純型綜合型4、寫字樓的日常管理營銷管理前臺管理安全保衛(wèi)服務(wù)設(shè)備管理清潔衛(wèi)生管理3、現(xiàn)代寫字樓的特點位于經(jīng)濟中心城市之中心高檔次和智能化功能齊全時效性強

5、高層寫字樓的管理高層寫字樓是指高度與層數(shù)超過有關(guān)規(guī)定，主要作辦公用途的樓宇。

1972年國際高層建筑會議的意見，分為四類：

第一類高層建筑最高到50米，一般為9-16層；

第二類高層建筑最高到75米，一般為17-25層；

第三類高層建筑最高到100米，一般為26-40層；

第四類高層建筑高度為100米以上，一般為40層以上。

我國規(guī)定：10層或10層以上的住宅及高度超過24米的公共建筑為高層建筑。二、一些收益性物業(yè)的管理（二）通用廠房的管理

1、安全管理廠房管理比住宅管理的要求更高，既要開展定期檢查，又要制定完善的日常管理制度，特別是對一些危險品的管理。2、注意儀表和形象3、環(huán)境清潔保潔工作4、開展多種服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的