物業(yè)公司投標(biāo)書（技術(shù)方案）

××××××××物業(yè)管理有限公司三級資

質(zhì)企業(yè)

目錄

投標(biāo)書前言...........................................................3

法人代表證明書.......................................................5

法人代表授權(quán)委托書...................................................6

法人代表身份證復(fù)印件.................................................7

投標(biāo)人身份證復(fù)印件...................................................8

投標(biāo)函.......................................................9

第一章公司情況及簡介...............................................10

關(guān)于資格文件的聲明函..............................................11

公司情況表.......................................................12

第二章項(xiàng)目早期介入管理方案..........................................16

第一節(jié)早期介入需求分析及整體設(shè)想...............................17

第二節(jié)早期介入服務(wù)的管理實(shí)施方案..............................32

第三章常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)方案.........................................50

第一節(jié)服務(wù)水平的整體設(shè)想......................................51

一、項(xiàng)目調(diào)研.................................................51

二、服務(wù)水平整體設(shè)想.........................................55

三、項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo).....................................61

第二節(jié)擬采取的管理方式和細(xì)則.....................................66

一、擬采取的管理方式...........................................66

二、具體實(shí)施方面...............................................71

(一)客戶服務(wù)管理方式...................................71

(二)秩序維護(hù)服務(wù)管理方式...............................76

(三)消防服務(wù)管理方式...................................78

(四)衛(wèi)生服務(wù)管理方式...................................81

(五)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)管理方式...............................84

(六)設(shè)施設(shè)備管理方式...................................84

(七)房屋本體及共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)方案.................97

“××××××”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書業(yè)主至上服務(wù)第一

(八)物業(yè)檔案的建立和管理.............................101

(九)各類突發(fā)事件的處理方式...........................106

第三節(jié)本項(xiàng)目人員的配備計(jì)劃...................................121

第四節(jié)人員招聘及培訓(xùn)計(jì)劃.....................................125

第五節(jié)物業(yè)管理規(guī)章制度.....................................130

第四章服務(wù)承諾函...............................................136

第五章擬派本物業(yè)項(xiàng)目管理人員表..................................141

第六章物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用..........................................142

第一節(jié)早期介入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)支出測算匯總表.................144

第二節(jié)前期開辦費(fèi)用支出測算匯總表............................147

第三節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)支出測算表..........................167

第七章社保證明和納稅證明.......................................150

第八章結(jié)束語...................................................156

第九章相關(guān)證書資料.............................................158

“××××××”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書前言

尊敬的各位專家評委：

你們好!

感謝您們認(rèn)真閱讀××××××××物業(yè)管理有限公司敬呈的

《“××××××”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書》。我們確信，有了您們

的支持和關(guān)心，××××××物業(yè)將迎來更好的發(fā)展和更高層次的飛

躍!

我們將以精雕細(xì)琢的態(tài)度細(xì)心呵護(hù)“××××××”的一草一木、

一磚一石，營造出與“××××××”相匹配的高品位物業(yè)管理服務(wù)

氛圍，對其實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理。

我們將以專業(yè)化的素養(yǎng)精心維護(hù)“××××××”每一臺先進(jìn)的

設(shè)備和設(shè)施，使每一位入住的業(yè)主感到放心、舒心和安心。

我們將以個性化的服務(wù)悉心溫暖著“××××××”的每一位業(yè)

主和客戶，以貼心細(xì)致的服務(wù)為業(yè)主打造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫

馨的生活環(huán)境。

酒店式管理，星級式服務(wù)，是我們管理和服務(wù)“××××××”

的響亮口號。

我們深信，“××××××”通過我們的專業(yè)化管理服務(wù)，能使生

活、居住環(huán)境及秩序達(dá)到優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)優(yōu)化，資源共享的戰(zhàn)略

目的，同時在不影響服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量的前提下，盡量降低管理成

本，達(dá)到多贏共享的目的。我們將充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢和專長，憑借

豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和綜合能力，以為“××××××”創(chuàng)造一

個“安全、整潔、文明、健康、舒適、生態(tài)”的商務(wù)和居住環(huán)境為首

要目標(biāo)，以創(chuàng)建優(yōu)秀示范項(xiàng)目和形象工程為終極目標(biāo)，管理服務(wù)好“×

×××××”物業(yè)，為項(xiàng)目樹立積極健康的整體形象，為業(yè)主排憂解難，

為開發(fā)商增添光彩。因此，我公司經(jīng)過多次對“××××××”招標(biāo)資

料的仔細(xì)研究和現(xiàn)場調(diào)研，圍繞項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)理念，分析未來項(xiàng)目

業(yè)主群體結(jié)構(gòu)及需求，滿足和提升各種配套設(shè)施的使用功能，對項(xiàng)目

的未來物業(yè)管理服務(wù)方案進(jìn)行了認(rèn)真策劃，制定投標(biāo)書。

我們認(rèn)為；細(xì)節(jié)——決定成敗。只有精微的細(xì)節(jié)服務(wù)，才能給每一

位“××××××”業(yè)主和物業(yè)使用人帶來驚喜。

我們相信：超越——才能成功。只有不斷地超越自己，超越業(yè)主

的期望，才能使“××××××”永駐輝煌。

××××××××物業(yè)管理

有限公司

2013年10月30日

法人代表證明書

法人代表授權(quán)書

致：××新之月物業(yè)招標(biāo)代理有限公司

本授權(quán)書聲明：我系××××××××物業(yè)管理有限公司的法定代表

人，現(xiàn)授權(quán)委托××××××××物業(yè)管理有限公司的為我公司全權(quán)代理

人(投標(biāo)代表人),以本公司的名義參加××市新之月物業(yè)招標(biāo)代理有限公司組織

實(shí)施的標(biāo)號為WGC—X—2013—030號，項(xiàng)目名稱為“××××××”的招標(biāo)

活動。代理人在投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、合同簽訂和履行過程中所簽署的一切文件和

處理與此有關(guān)的一切事物，我方均予以承認(rèn)，對我方具有法律效力。

代理人在授權(quán)委托書有效期內(nèi)簽署的所有文件不因授權(quán)委托的撤銷而失效，

除非有撤銷授權(quán)委托的書面通知。本授權(quán)委托書自投標(biāo)開始至合同履行完畢止有

效。

代理人無委托權(quán)。特此委托。

法定代表人簽字：

投標(biāo)人全稱(公章):

日期：

委托代理人：

身份證號碼：_

職務(wù)：

通訊地址：

郵編：412000

電話：

傳真：

法人代表和被授權(quán)人的身份證復(fù)印件附后：

法人代表身份證復(fù)印件

投標(biāo)代理人(被授權(quán)人)身份證復(fù)印件

投標(biāo)函

致：××××××××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和××新之月物業(yè)招標(biāo)代理有限公司：

我方在收到貴公司W(wǎng)GC—X—2013—030號招標(biāo)文件，經(jīng)仔細(xì)閱讀和研究，

我方?jīng)Q定參加投標(biāo)。茲聲明：

1、我方參加的項(xiàng)目名稱為：?××××××”,編號為：WGC—X—2013

—030。

2、我方對該項(xiàng)目的報(bào)價如下：詳細(xì)報(bào)價見《費(fèi)用支出測算匯總表》

在審閱了所有的招標(biāo)文件后，我方將按招標(biāo)文件規(guī)定，做出本項(xiàng)目的報(bào)價(按

規(guī)劃面積報(bào)價):

面積單價總價

費(fèi)用項(xiàng)目備注

(m2)(元/m2·月)(元/年)

公寓住宅此報(bào)價不含建

公寓商鋪筑垃圾處理費(fèi)

合計(jì)(小寫)

合計(jì)(大寫)貳拾壹萬叁仟叁佰叁拾伍元捌角整

前早期介入小寫：14687元/月

期費(fèi)用預(yù)算大寫：壹萬肆仟陸佰捌拾柒元整每月

費(fèi)小寫：28090元

開辦費(fèi)用

用大寫：貳萬捌任零玖拾元整

3、我方鄭重承諾：我方同意招標(biāo)人有權(quán)要求我方按照招標(biāo)文件要求，提供投

標(biāo)項(xiàng)目的全部服務(wù)。

4、我方鄭重承諾：我方具有所投項(xiàng)目履約的能力，如果中標(biāo)，絕不轉(zhuǎn)包。

5、我方愿意提供招標(biāo)方在招標(biāo)文件中要求的所有資料，并保證其真實(shí)性。

6、我方鄭重承諾：如果我方中標(biāo)后未在規(guī)定時間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂合同，可被

視為自動放棄中標(biāo)。

7、我方愿意按招標(biāo)文件的要求交納壹萬元的投標(biāo)保證金。

投標(biāo)單位(蓋章):

法人代表人(蓋章):

日期年月日

第一章

公司情況及簡介

關(guān)于資格文件的聲明函

××市新之月招標(biāo)物業(yè)代理有限公司：

本公司愿就由貴公司組織實(shí)施的編號為WGC—X—2013—030

號的招標(biāo)活動進(jìn)行投標(biāo)。本公司所提交的投標(biāo)文件中所有關(guān)于投標(biāo)資

格的文件、證明和陳述是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。若與真實(shí)情況不符，本公

司愿意承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果。

投標(biāo)人：××××××××物業(yè)管理有限公司

法定代表人或委托代理人簽字：

年月日

公司情況表

公司名稱：××××××××物業(yè)管理有限公司

法定代表人成立日期

企業(yè)地址××市注冊資本萬元

物業(yè)管理(以資質(zhì)證為準(zhǔn));五金、交電、建材、裝飾材料、電器機(jī)械及

經(jīng)營范圍

器材、化工產(chǎn)品(需專項(xiàng)審批的除外),農(nóng)副產(chǎn)品批零兼營。

其中有：有中高級職稱的

職工人數(shù)24人5人

人數(shù)

資產(chǎn)總計(jì)凈資產(chǎn)

股東權(quán)益年收入

實(shí)現(xiàn)利潤2012年萬元

自有面積：萬

管理面積萬平方米其中：

承租面積：0

公司概況

××××××××物業(yè)管理有限公司成立于2003年12月，注冊

資金50萬元，系物業(yè)管理三級資質(zhì)企業(yè)。

公司采取嚴(yán)謹(jǐn)、高效的組織架構(gòu)，首先注重內(nèi)部管理的規(guī)范及透

明，目前公司設(shè)有2室2處1部的構(gòu)架，現(xiàn)有員工24人其中中級職稱5

人，公司有7人獲得了建設(shè)部管理上崗證書。

單位簡歷公司遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，秉承“安全、高效、優(yōu)

及內(nèi)設(shè)機(jī)質(zhì)”的服務(wù)準(zhǔn)則。通過多年來的實(shí)踐，公司在市場上取得了一席之地，

構(gòu)情況在社會上樹立了健康、完善的物業(yè)管理企業(yè)形象，創(chuàng)立了具有特色的物

業(yè)管理模式。

公司2006年度被評為“××市平安單位”并榮獲“慶云地區(qū)2007

年度社會治安綜合治理先進(jìn)單位”稱號。

公司作為××市物業(yè)行業(yè)的中堅(jiān)力量，始終致力于滿足并超越業(yè)主的

需求和公司品質(zhì)的打造，為推動××市物業(yè)管理的發(fā)展而竭盡所能。

公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

董事長

總經(jīng)理

辦公室主任財(cái)務(wù)室主任管理處經(jīng)理工程部經(jīng)理

xx×

x×

總

總

部

部

辦

財(cái)

管

管

公

務(wù)

理

理

室室

處處

由于我公司從淵源上來說是隸屬于××××××××房地產(chǎn)開發(fā)有

限公司，因而××××××房地產(chǎn)所開發(fā)的“××××××”項(xiàng)目屬于

單位優(yōu)勢

自有物業(yè)范疇。正因如此，對該項(xiàng)目的周邊環(huán)境以及該項(xiàng)目自身的熟悉

及特長

程度是其它物業(yè)公司所能比擬的，并且也有利于代表業(yè)主與開發(fā)商進(jìn)行

溝通協(xié)調(diào)。

項(xiàng)目面積項(xiàng)目

近三年來完序號項(xiàng)目名稱電話接管時間

(m2)負(fù)責(zé)人

成或正在進(jìn)

1

行的重大合

2

同情況

3

最近幾年內(nèi)2006年度我豐園小區(qū)在××市蘆淞區(qū)社會治安綜合治理委員會評為

在經(jīng)營過程

中受到何種“平安單位”

獎勵或處分

2007年度我豐園小區(qū)在市蘆淞區(qū)慶云街道辦事處評為“先進(jìn)單位”

最近3年內(nèi)有無因售假、售無

劣或是其他原因被消費(fèi)者

投訴或起訴的情況及說明

最近3年內(nèi)主要負(fù)責(zé)人有無無

經(jīng)濟(jì)犯罪被司法機(jī)關(guān)追究

的情況及說明

其他需要說明的情況無

上年度會計(jì)報(bào)表：資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表

投標(biāo)人(蓋章):

法定代表人或委托代理人簽字：

2013年月日

第二章

前期物業(yè)管理方案

第一節(jié)早期介入需求分析及整體設(shè)想

一、早期介入需求分析

根據(jù)開發(fā)單位要求，我們結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，擬對項(xiàng)目早期介入

物業(yè)管理需求做出如下分析：

1、早期介入的規(guī)范性：早期介入管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)與重

點(diǎn)，開發(fā)單位在此時引入物業(yè)管理公司，體現(xiàn)出了謀略與遠(yuǎn)見。我公

司多年的管理服務(wù)實(shí)踐證明，規(guī)范性、完整性、系統(tǒng)性的早期介入管

理，可以有效梳理物業(yè)管理各項(xiàng)事務(wù)的繁、亂、雜，可以有效避免管

理服務(wù)中的各類弊病，明辨好開發(fā)商、業(yè)主的雙方權(quán)利，最大限度消

除開發(fā)單位與業(yè)主之間可能產(chǎn)生的各類糾紛隱患，不僅有利于實(shí)現(xiàn)兩

者雙贏的局面，而且為前期物業(yè)管理及后期物業(yè)管理的正規(guī)化打好堅(jiān)

實(shí)基礎(chǔ)，因此，加強(qiáng)對早期物業(yè)介入的整體指導(dǎo)，規(guī)范前期物管各項(xiàng)

工作，是開發(fā)商對于物業(yè)管理內(nèi)容的基本與基礎(chǔ)需求。

2、項(xiàng)目形象的提升性：做為商住二用項(xiàng)目，高品質(zhì)的物業(yè)管理將

對項(xiàng)目形象的提升起到極大的促進(jìn)作用。××××××物業(yè)將選拔氣

質(zhì)佳、專業(yè)性強(qiáng)的人員，通過科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理，不斷提升項(xiàng)目服

務(wù)形象，為項(xiàng)目的形象樹立、物業(yè)銷售、開發(fā)商品牌宣傳、美譽(yù)度與

知名度的提升錦上添花，最終實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。

3、建設(shè)的預(yù)見性：施工階段的又一重點(diǎn)工作是項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)見性，

物業(yè)管理公司須履行好職責(zé)，從物業(yè)管理角度出發(fā)，對項(xiàng)目施工提出

合理化建議，為日后業(yè)主對項(xiàng)目建設(shè)合理性的充分認(rèn)同、進(jìn)而推動房

屋銷售奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、早期介入整體設(shè)想

1、介入整體思路

為確保項(xiàng)目早期介入工作正常、有序開展，在早期介入期間，我

們將本著為業(yè)主、為開發(fā)商監(jiān)督的負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，遵循“專業(yè)管理、

科學(xué)運(yùn)作、責(zé)任明確、全面協(xié)助”的工作原則，按照“運(yùn)作一個流程、

組建一個小組、實(shí)施一個計(jì)劃”的思路，做好早期介入各個階段的物

業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持與物業(yè)咨詢，促進(jìn)物業(yè)的銷售，為后期項(xiàng)目開發(fā)

奠定良好的基礎(chǔ)。

2、整體運(yùn)作流程

簽訂早期介選拔人員，按早期介入與接管驗(yàn)收

入服務(wù)合同組建介入小工作要求逐期有效長銜

組步實(shí)施接

3、組建工作小組

成立以經(jīng)理為首的早期介入工作小組，經(jīng)理任組長，全面負(fù)責(zé)早期

介入工作的決策指揮，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任執(zhí)行組長，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目各項(xiàng)工

作的開展，另派駐工程技術(shù)人員，安全員等專業(yè)人員進(jìn)駐，展開各項(xiàng)

管理服務(wù)工作。

4、早期介入工作計(jì)劃

序號工作項(xiàng)目具體工作內(nèi)容時間

1合同簽訂與開發(fā)公司簽訂《物業(yè)管理早期介入合同》按開發(fā)公司要求

組建早期介

2人員選拔：人員培訓(xùn)；人員上崗合同簽訂一周內(nèi)

入工作小組

管理制度的根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況以及早期介入工作特點(diǎn)，修正完

3合同簽訂一周內(nèi)

修正完善善各崗位職責(zé)及管理

召開“項(xiàng)目相關(guān)單位座談會”,與相關(guān)單位建立良好

4公共關(guān)系建立合同簽訂一周內(nèi)

的合作關(guān)系。

后勤事務(wù)的

5落實(shí)早期介入所需的物資裝備。人員進(jìn)駐一周內(nèi)

籌備

擬訂各個階擬定建設(shè)施工階段的詳細(xì)介入計(jì)劃：包括土建施工、水電施工、

6段詳細(xì)介入設(shè)施設(shè)備安裝階段詳細(xì)介入計(jì)劃；擬定房屋銷售階段的介入計(jì)根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度

計(jì)劃劃；擬定物業(yè)竣工驗(yàn)收計(jì)劃

1、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；

2、派專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)駐施工現(xiàn)場，熟悉各類管道、網(wǎng)線的布

介入各個階局，并對整個施工過程跟蹤檢查確認(rèn)，就施工過程中的施工質(zhì)

7

段的工作量問題提出整改意見

3、從物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以解決施工安裝不合

理及存在的不足：

工程跟蹤及1、各接管分項(xiàng)工作的管理、協(xié)調(diào)、保修項(xiàng)目跟蹤。

各類資料的2、各接管專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行、協(xié)調(diào)、保修項(xiàng)目跟蹤。

8根據(jù)工作進(jìn)度

收集、檔案的3、收集各類檔案資料，進(jìn)行科學(xué)分類。

建立4、資料初始建檔。

1、對未解決的遺留問題進(jìn)行最后確認(rèn)，并要求最后整改；對

早期介入即將接管驗(yàn)收的前

9于未落實(shí)的問題，與房產(chǎn)公司協(xié)商溝通，做最后處理；

尾聲工作一個月內(nèi)

2、做好接管驗(yàn)收的銜接準(zhǔn)備工作。

注：在早期介入工作計(jì)劃中，我們本著嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)的工作精神，

本著為廣大業(yè)主、開發(fā)單位負(fù)責(zé)的服務(wù)態(tài)度，本著為接管驗(yàn)收打下堅(jiān)

實(shí)的基礎(chǔ)、確保驗(yàn)收順利的前提，所有介入人員將嚴(yán)格按照工作流程、

計(jì)劃、務(wù)實(shí)開展工作。在實(shí)際操作過程中，我們將根據(jù)開發(fā)單位要求，

立足項(xiàng)目實(shí)際需要，進(jìn)行有效調(diào)整。

三、早期介入階段管理內(nèi)容及管理要點(diǎn)

項(xiàng)目早期介入大致分為四個階段，即規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)

銷售、竣工驗(yàn)收階段。各階段劃分如下圖：

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

施工建設(shè)階段

物業(yè)銷售階段

竣工驗(yàn)收階段

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

目前，項(xiàng)目已經(jīng)度過此階段，進(jìn)入施工建設(shè)階段。

2、施工建設(shè)階段

2.1電氣設(shè)備安裝跟進(jìn)：

2.1.1熟悉各類安裝施工圖，監(jiān)督施工單位是否按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行

施工。

2.1.2審核電氣設(shè)備的選型是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，提供機(jī)電安裝

及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。

2.1.3對設(shè)備安裝基礎(chǔ)部分，尤其對隱蔽基礎(chǔ)工程進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)

不符合設(shè)計(jì)要求應(yīng)及時提出整改報(bào)告。

2.1.4對輔材進(jìn)行質(zhì)量檢查，對不符合安裝施工規(guī)范要求應(yīng)及時提

出整改報(bào)告。

2.1.5對設(shè)備安裝應(yīng)提出管理時的方便維護(hù)保養(yǎng)的條件。

2.1.6對設(shè)備的變更方案要熟悉了解，并及時記錄歸檔。

2.1.7由供貨廠家技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)備調(diào)試的，將各項(xiàng)調(diào)試指標(biāo)應(yīng)記

錄整理歸檔。

2.1.8參與設(shè)備驗(yàn)收交付前的試運(yùn)行，試運(yùn)行期間應(yīng)做好記錄工

作，并整理歸檔。

2.1.9設(shè)備在接管驗(yàn)收交付過程中，應(yīng)收集相關(guān)技術(shù)資料：

2.1.9.1全套設(shè)備的安裝圖、電器線路圖、原理圖及各類說明書、

產(chǎn)品合格證。

2.1.9.2設(shè)備安裝過程中的變更圖及資料。

2.1.9.3主要材料、設(shè)備驗(yàn)收記錄、說明書及質(zhì)量保證書。

2.1.9.4設(shè)備調(diào)試記錄及試運(yùn)行記錄。

2.1.9.5技術(shù)監(jiān)督部門及衛(wèi)生許可部門簽字的檢驗(yàn)合格證。

2.1.9.6以上資料應(yīng)整理歸檔，由專人保管。

2.1.10設(shè)備安裝早期介入過程中，設(shè)備技術(shù)人員必須定期參加工

程項(xiàng)目部監(jiān)理例會，及時將介入過程中發(fā)現(xiàn)的問題向監(jiān)理例會提出，

并整改落實(shí)，做好工作計(jì)劃和月工作總結(jié)。

2.2建筑工程施工管理

2.2.1屋面施工中，應(yīng)按施工工序、層次進(jìn)行檢驗(yàn)，合格后在隱蔽

驗(yàn)收記錄表上簽字。

2.2.2對屋面工程所采用的防水、保溫隔熱材料的產(chǎn)品合格證書和

二次檢驗(yàn)報(bào)告，在使用前進(jìn)行檢查并簽字。

2.2.3對已施工完畢的屋面防水層進(jìn)行鑿洞或破壞時，嚴(yán)格審查。

2.2.4屋面工程完工后，對細(xì)部構(gòu)造、接縫、保護(hù)層等進(jìn)行外觀檢

測，并對淋水或蓄水試驗(yàn)進(jìn)行檢查。對屋面泛水、變形縫及突出屋面

的管子、煙囪根部，落水管理漏斗與檐溝交接處等應(yīng)淋水24小時試驗(yàn)

檢查，并進(jìn)行資料備案。

2.2.5對防水工程細(xì)部施工進(jìn)行旁站并進(jìn)行旁站記錄。

2.2.6對屋面施工中進(jìn)行抽檢，完工后對屋面進(jìn)行單獨(dú)檢查并進(jìn)行

資料備案。

2.2.7對屋面保溫層，隔氣層在防水層施工前進(jìn)行單獨(dú)檢查并進(jìn)行

資料備案。

2.2.8對變形縫進(jìn)行單獨(dú)檢查，并進(jìn)行資料備案。

2.2.9對外墻滲水部位如外墻腳、窗臺、窗套、檐口、裝飾線、雨

篷、陽臺和落水口、凸窗等墻面凹凸部位進(jìn)行單項(xiàng)檢查，對不合格項(xiàng)

分別記錄，提交監(jiān)理例會。

2.2.10對外墻面找平層、結(jié)合層、勾縫等，進(jìn)行單項(xiàng)檢查，對不

合格項(xiàng)分別記錄，提交監(jiān)理例會。

2.2.11對鋪設(shè)找平層前，基層表面清理干凈度、平整度、基層濕

潤度、表面粘結(jié)程度，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，對不合格項(xiàng)記錄提交監(jiān)理例會。

2.2.12對隔離層采用的防水卷材，防水涂料進(jìn)行原材料檢查，對

不合格項(xiàng)記錄并提交監(jiān)理例會。

2.2.13參加廁所、廚房的蓄水試驗(yàn)，陽臺地面的潑水試驗(yàn)，并對

檢查結(jié)果簽字確認(rèn)。

2.2.14對有防水要求的樓地面，對立管、套管和地漏與樓板節(jié)點(diǎn)

進(jìn)行密封處理檢查，對不合格項(xiàng)并記錄提交監(jiān)理例會。

2.2.15對鋪設(shè)防水隔離層時在管道穿過樓面時，進(jìn)行防水檢查。

2.3給排水施工跟進(jìn)管理。

2.3.1熟悉施工圖紙，監(jiān)督施工單位是否按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施

工；

2.3.2對所有水電材料尤其是關(guān)鍵性材料的規(guī)格質(zhì)量和物業(yè)附屬

設(shè)備把好檢驗(yàn)檢查關(guān)，并記錄存檔；

2.3.3參與設(shè)備的安裝調(diào)試，特別是消防設(shè)備，了解設(shè)備運(yùn)行情況，

收集設(shè)備生產(chǎn)廠家資料等，并在施工現(xiàn)場做好日后需要特別注意維修、

養(yǎng)護(hù)的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄，并存檔為以后的管理和維修養(yǎng)

護(hù)提供原始資料。

2.3.4每日對給水、排水施工部位進(jìn)行巡視，熟悉給水、排水設(shè)備

安裝情況，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題和隱患進(jìn)行整改落實(shí)，并記錄存檔；

2.3.5對各類檢查做到有據(jù)可查，并對發(fā)現(xiàn)、提出的問題追蹤落實(shí)、

整改；

2.3.6每周定期參加監(jiān)理例會，了解施工進(jìn)度，提出意見和建議：

2.3.7每月底須向項(xiàng)目部、上級主管遞交本月工作匯報(bào)和下月計(jì)劃。

2.4室外道路、管線網(wǎng)、景觀環(huán)境施工管理

2.4.1熟悉各類施工圖紙，監(jiān)督施工單位是否按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)

行施工。

2.4.2檢查所有建筑材料尤其是關(guān)鍵性材料的規(guī)格，質(zhì)量、配比工

藝并記錄。

2.4.3檢查道路施工的基礎(chǔ)按規(guī)范要求并記錄。

2.4.4檢查電纜井、沉泥井、化糞池、管線網(wǎng)以及預(yù)埋設(shè)施質(zhì)量，

作好相關(guān)書面記錄，存檔。

2.4.5參與隱蔽工程的簽證。

2.4.6督促道路施工后期的路面養(yǎng)護(hù)。

2.4.7檢查欄桿、燈柱、鐵門等金屬物、防腐、防銹工藝質(zhì)量。

2.4.8對各類檢查做到有據(jù)可查、并對發(fā)現(xiàn)、提出問題追蹤落實(shí)，

限期整改。

2.4.9定期參加監(jiān)理例會，了解施工進(jìn)度，提出意見和建議。

2.4.10每月底向上級主管部門遞交月工作匯報(bào)和下月工作計(jì)劃。

3、物業(yè)銷售階段

3.1物業(yè)管理早期介入中定義的房產(chǎn)銷售階段一般是指從銷售準(zhǔn)

備到竣工驗(yàn)收的過程。目前，項(xiàng)目正處于施工建設(shè)與物業(yè)銷售相并存

的階段，因此，這一時期物業(yè)管理工作內(nèi)容主要有：

3.1.1完成物業(yè)管理服務(wù)方案，協(xié)助開發(fā)商擬定銷售合同所需附

件，如關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的約定、業(yè)主臨時公約、公共管理制度等。

3.1.2對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，主要內(nèi)容有物業(yè)管理基本知識、相關(guān)

法律法規(guī)和本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案主要內(nèi)容、公約和規(guī)約的關(guān)鍵條款。

3.1.3選派物業(yè)管理咨詢專員到銷售現(xiàn)場，與客戶進(jìn)行充分溝通，

向客戶岔紹今后物業(yè)管理服務(wù)模式、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和客戶應(yīng)當(dāng)遵守的公

共管理制度，解客戶的疑問，了解客戶的期望、建議并及時向開發(fā)商

反饋。物業(yè)公司早期介入小組綜合客戶的意見后，繼續(xù)向開發(fā)商提出

改進(jìn)建議。

3.1.4選派形象好、氣質(zhì)佳的安全服務(wù)人員到銷售現(xiàn)場，協(xié)助物業(yè)

管理咨詢專員，做好客戶溝通與接待，同時，樹立起物業(yè)管理服務(wù)形

象，進(jìn)而塑造展示項(xiàng)目的形象。

3.1.5負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場、樣板房等處的清潔、綠化、秩序維護(hù)、水電

維修、安全等工作，展示物業(yè)管理服務(wù)水平和員工風(fēng)采。

3.1.6管理早期介入所收集和掌握的第一手資料，如圖紙、合理化

建議、物業(yè)管理方案、業(yè)主公約備份、建議過程的重大相關(guān)事項(xiàng)及常

規(guī)資料未反映的內(nèi)容記錄等，初步建立起項(xiàng)目檔案，為日后的正常管

理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.2物業(yè)銷售階段管理措施

3.2.1對項(xiàng)目存在的不足，盡早提出針對性的解決方案

對于無法消除或改善的可能成為日后管理難點(diǎn)的問題，在銷售準(zhǔn)備

階段找到解決辦法，以便開盤后將解決方法或要求明確告知業(yè)主。

3.2.2高標(biāo)準(zhǔn)挑選銷售現(xiàn)場服務(wù)人員

我們對物業(yè)管理咨詢專員的要求是：綜合素質(zhì)高、溝通應(yīng)變能力

強(qiáng)、具有親和力；對本公司企業(yè)文化有良好的感知力；對行業(yè)法律法

規(guī)和項(xiàng)目情況了如指掌：能與開發(fā)公司人員良好互動；不透露房產(chǎn)銷

售信息，不介入銷售行為；自律性強(qiáng)，言行能體現(xiàn)公司優(yōu)秀員工的形

象。對現(xiàn)場一線員工的要求：形象好、責(zé)任感強(qiáng)，技術(shù)熟練，善于觀

前顧后，處處為客戶著想。

3.2.3做好現(xiàn)場與開發(fā)商的各項(xiàng)對接

在售樓員接待客戶過程中有關(guān)物業(yè)服務(wù)問題的解答，事先設(shè)計(jì)好

工作流程，有條不紊，規(guī)范操作。

3.2.4關(guān)注開發(fā)商的銷售宣傳

密切關(guān)注售樓員、銷售廣告對客戶做出的承諾。若發(fā)現(xiàn)為了銷售

而夸大其詞、不符合物業(yè)服務(wù)方案、今后無法實(shí)現(xiàn)的承諾，應(yīng)及時指

出，要求予以糾正。這是早期介入中極其關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，處理好了，可

以避免減少今后的糾紛。

3.2.5以各種方式全方位展示物業(yè)管理品牌

我們將通過銷售現(xiàn)場文字、音像、口頭交流、外部媒體等其他宣

傳活動形式，立體化全方位向客戶展示項(xiàng)目的企業(yè)品牌。如果尺度把

握準(zhǔn)確，方法使用得當(dāng)，會給銷售工作帶來很大的促進(jìn)，成為項(xiàng)目銷

售的一個亮點(diǎn)，給開發(fā)商帶來較大的回報(bào)。

4、竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計(jì)要求

和工程；質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都要按照國家建

設(shè)部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行?？⒐を?yàn)收

的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設(shè)行政部門，其性質(zhì)是政府行為，

是物業(yè)進(jìn)入市場的憑證。

4.1竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，承建單位將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類

閱卷，在竣工驗(yàn)收時交開發(fā)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要。

竣工驗(yàn)收時，所應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；設(shè)備清

單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會審

記錄；設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單；工程項(xiàng)目竣工圖；建(構(gòu))筑物的

使用注意事項(xiàng)：其它重要技術(shù)決定和文件。

4.2完善竣工驗(yàn)收的必要措施：

4.2.1反復(fù)驗(yàn)收

首先是開發(fā)、承建單位介紹情況，然后由參與部門分專業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收，

之后重新聚集，分專業(yè)講評、打分、定級，由開發(fā)、承建單位表態(tài)，

最后在驗(yàn)收報(bào)告上會簽，并對需要整改的項(xiàng)目提出處理意見。

講評時應(yīng)詳細(xì)地做好記錄，并搞一個驗(yàn)收紀(jì)要；對于存在的問題，

應(yīng)列出整改一覽表，并定出整改期限。期限結(jié)束后，應(yīng)對存在問題的

再次檢查，直至完全整改完畢為止。

4.2.2意見及時

物業(yè)管理公司在合議時，應(yīng)及時提出意見。

4.2.3全面驗(yàn)收

管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污

井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、

道路是否符合要求，避雷系統(tǒng)是否可用等等。

4.2.4科學(xué)驗(yàn)收

驗(yàn)收時應(yīng)增加一些測試儀器、儀表。該試壓的就試壓，該試流量的

應(yīng)度流量，該測負(fù)荷能力的就測負(fù)荷能力。盡量用科學(xué)的檢測方法，

對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)的驗(yàn)收。

4.2.4.1由物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理工作人員參加設(shè)計(jì)院設(shè)

計(jì)的圖紙進(jìn)行評審：評審內(nèi)容應(yīng)包括：

4.2.4.1.1物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善；物業(yè)總體布

局配套設(shè)施規(guī)劃、綠化設(shè)計(jì)配置、公共活動場所、道路循環(huán)系統(tǒng)、垃

圾收集處理方式、戶型功能與匹配比例、建筑內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管

理用房等；

4.2.4.1.2建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要：建筑材料的選

用；設(shè)備設(shè)施的合理選擇配置，性能特點(diǎn)，使用效果，維修養(yǎng)護(hù)；水、

電、氣、通訊等容量，分配及預(yù)留，管線布局，配置走向等；主要材

料、設(shè)備的防滲漏、抗腐蝕、耐磨損等合理化特性和經(jīng)久耐用、便于

維修且費(fèi)用合理等因素。

4.2.4.2安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要：中央監(jiān)控室、設(shè)

備間、管理用房、大門等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)，人員通道、車輛進(jìn)出和停放，

消防設(shè)施的配套設(shè)置，如隔離圍墻、自控防盜報(bào)警系統(tǒng)等；垃圾容器

及垃圾堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，空調(diào)、雨棚、煙道、晾衣架等建筑外立

面附屬物留設(shè)位置，孔洞以及陽臺、窗戶的外形設(shè)計(jì)。

4.3物業(yè)公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意的交接事項(xiàng)：

物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，一般來說物業(yè)

公司接管驗(yàn)收時要注重以下幾個關(guān)鍵：

4.3.1對在早期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對

尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出補(bǔ)救和解決措施并備案(包括物管用

房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題)。

4.3.2開發(fā)商應(yīng)對所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝

工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項(xiàng)目、

工程負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

4.3.3驗(yàn)收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：

包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、

倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、汽車

泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用

電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。

四、早期介入管理方式與運(yùn)作程序

根據(jù)項(xiàng)目形象特性、物業(yè)使用人需求性、物業(yè)使用功能特性等特點(diǎn)，

我們擬將采取“建立一個組織架構(gòu)、確立一個保障體系、確定兩項(xiàng)流

程”的管理方式，全面、高效、平穩(wěn)、系統(tǒng)地開展運(yùn)作前期介入工作。

(一)管理方式整體圖

項(xiàng)目物業(yè)管理方式

檢查流程反饋整改流程

支持保障體系組織架構(gòu)

(二)管理方式分解闡述

1、建立一個組織架構(gòu)

實(shí)行直線管理制，項(xiàng)目主管為項(xiàng)目管理第一責(zé)任人，領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)

塊人員，開展各項(xiàng)工作。

2、服務(wù)監(jiān)督、保障體系

以早期介入工作小組為運(yùn)作單位，以公司各職能部門為支持、指

導(dǎo)單位，以公司總經(jīng)理辦公會為監(jiān)督單位，組織、運(yùn)作、支持、監(jiān)督

環(huán)環(huán)相扣，各部門科學(xué)分工、職責(zé)落實(shí)，形成一個服務(wù)監(jiān)督、保障系

統(tǒng)

統(tǒng)。

工程檢查流程

土建、水電工程師深入施工

當(dāng)場向施工方提出，要求簽字認(rèn)可。

現(xiàn)場并按反饋、整改流程落實(shí)解決

合

格檢查施工材料、設(shè)計(jì)、程序是否符合不合格

要求

做好記錄

匯報(bào)組長

做好歸檔工作

工程質(zhì)量問題反饋、整改流程

發(fā)現(xiàn)問題

做好記錄，并要求當(dāng)

事人簽字認(rèn)可

重大問題，管理處當(dāng)天匯報(bào)項(xiàng)目

部，拿出解決方案，落實(shí)整改日

期。一般性問題，管理處匯總于

一周內(nèi)遞交項(xiàng)目部，限期整改

告知管理處

告知項(xiàng)目部，限期整改記錄不合格原因，按規(guī)定落

實(shí)二次整改

合

格不合格

做好記錄歸檔工作

第二節(jié)早期介入服務(wù)的管理實(shí)施方案

一、早期介入工作安排

工作內(nèi)容完成時間落實(shí)部門

熟悉樓宇、設(shè)備圖紙及設(shè)計(jì)方接管后根據(jù)工工程部

1案程進(jìn)度展開早期工作組

設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)接管后根據(jù)工工程部

2注程進(jìn)度展開早期工作組

(一)

從物業(yè)管理角度向業(yè)主提供建接管后根據(jù)工工程部

早

3議程進(jìn)度展開早期工作組

期

按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)接管后根據(jù)工工程部

工4

收表格程進(jìn)度展開早期工作組

程工程部

制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)

5按工程進(jìn)度

監(jiān)施、初檢遺漏工程早期工作組

工程部

督提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修

6按工程進(jìn)度小區(qū)物業(yè)管

建議

理處

物業(yè)管理處架構(gòu)制定及討論審

接管后即展開

1定早期工作組

2員工招聘接管后即展開早期工作組

各級員工編制、職責(zé)、聘用條

接管后即展開早期工作組

3件及員工福利制度審批

人事管理制度、員工手冊的討

接管后即展開早期工作組

(二)4論審批

人

a公共招聘早期工作組早期工作組

事

b面試早期工作組早期工作組

C聘用及入職培訓(xùn)早期工作組早期工作組

熟悉物業(yè)管理處運(yùn)作及在

d職培訓(xùn)早期工作組早期工作組

(三)工程部

1設(shè)立及裝修物業(yè)管理處入場前1個月

設(shè)立早期工作組

小區(qū)2物資裝備的準(zhǔn)備入場前早期工作組

物業(yè)

現(xiàn)場清潔及布置小區(qū)物業(yè)管

管理3入場前

處理處

小區(qū)物業(yè)管

1管理規(guī)約制定及審批入駐前

(四)理處

管理小區(qū)物業(yè)管

各類文件、表格的制定及印刷

文件2入駐前理處

1小區(qū)各單項(xiàng)驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部

早期工作組

2公共地方的驗(yàn)收(道路、根據(jù)情況確定工程部

(五)管線等)早期工作組

物3設(shè)施設(shè)備測試及驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部

業(yè)早期工作組

驗(yàn)4遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)根據(jù)情況確定工程部

收收早期工作組

5綠化工程的驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部

早期工作組

(六)1整理資料及落實(shí)遺漏工按工程進(jìn)度工程部

遺程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理處

漏2維修后復(fù)檢、通過業(yè)主方按工程進(jìn)度工程部

工再次驗(yàn)收小區(qū)物業(yè)管理處

程3現(xiàn)場施工方的管理討論工程部

跟小區(qū)物業(yè)管理處

進(jìn)

1物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議入場前1個月內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理處

物業(yè)管理部、

2檢查物業(yè)管理人力資源入場前1個月內(nèi)

(七)小區(qū)物業(yè)管理處

各3檢查安防安排入場前1個月內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理處

服4檢查清潔服務(wù)之安排入場前1個月內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理處

務(wù)

5工程部

檢查維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排入場前1個月內(nèi)

項(xiàng)小區(qū)物業(yè)管理處

目6檢查處理客戶投訴之程序入場前1個月內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理處

檢工程部

7檢查綠化保養(yǎng)之安排入場前1個月內(nèi)

查小區(qū)物業(yè)管理處

8檢查公共關(guān)系之安排入場前1個月內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理處

二、物業(yè)承接、查驗(yàn)工作方案

“××××××”工程竣工并開始驗(yàn)收，管理處人員將參與建筑

質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助業(yè)主了解、發(fā)現(xiàn)

施工質(zhì)量問題，并做好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工

管理方，并報(bào)開發(fā)商。

(一)準(zhǔn)備工作

1、人員準(zhǔn)備

物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對日后的管理有

較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接物

業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技

術(shù)人員參加。

2、計(jì)劃準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步

驟有計(jì)劃地實(shí)施。

(1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；

(2)要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖

紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；

(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。

3、資料準(zhǔn)備

在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查

驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程

和記錄表格。

(1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容

及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等：

(2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查

驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。

4、設(shè)備、工具準(zhǔn)備

在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的

質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。

(二)物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式

1、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容

1.1物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：

(1)竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地

下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

1.2物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)

對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：

(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；

(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；

(3)公共衛(wèi)生間、陽臺；

(4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。

1.3共用設(shè)施設(shè)備

物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，

共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，

電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，

通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范

系統(tǒng)等。

1.4其他公共配套設(shè)施

物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：圍墻、道路、停車場、

物業(yè)標(biāo)識、信報(bào)箱等。

2、物業(yè)查驗(yàn)的方式

承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工

驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告，以

及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證

明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成

等進(jìn)行核對查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)

督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，

物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位

盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重

安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以

拒絕承接物業(yè)。

物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備等

情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方

法進(jìn)行檢查。

2.1觀感查驗(yàn)

觀感查驗(yàn)是對查驗(yàn)對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。

2.2使用查驗(yàn)

使用查驗(yàn)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被檢查對象的安裝質(zhì)

量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

2.3檢測查驗(yàn)

檢測查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量，以檢

測其是否符合質(zhì)量要求。

2.4試驗(yàn)查驗(yàn)

試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法(如通水、閉水試驗(yàn))測試相關(guān)設(shè)施設(shè)

備的性能。

3、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計(jì)方案不合

理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不

合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建

設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗(yàn)

中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示：

3.1收集整理存在問題

3.1.1收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》;

3.1.2對《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)

現(xiàn)問題登記造表；

3.1.3將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)

手續(xù)。

3.2處理方法

工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工

作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的

整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對性整改。

從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由

施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建

設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)

責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、

運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，

改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。

3.3跟蹤驗(yàn)證

為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好

跟蹤查驗(yàn)工作。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量

問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)

收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單

位處理。

三、項(xiàng)目交房入伙與裝修管理實(shí)施方案

入伙是物業(yè)管理整個前期管理程序中非常重要的一個環(huán)節(jié)，它是

物業(yè)管理企業(yè)真正意義上第一次與業(yè)主的零距離接觸，是物業(yè)管理企

業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機(jī)，同時對物業(yè)管理

企業(yè)的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。裝修管理是日常物業(yè)

管理的重要內(nèi)容之一，同時裝修管理也是物業(yè)管理的難題之一，之所

以說它是一個難題，因?yàn)樗潜容^容易與業(yè)主發(fā)生矛盾的管理項(xiàng)目之

一。為保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一美觀，

為了全體業(yè)主的共同利益，必須規(guī)范裝修行為，加強(qiáng)物業(yè)管理裝修管

理工作。在工作實(shí)踐中，對違章裝修既要做到有據(jù)有理堅(jiān)持原則，又

要盡量做勸告說服工作，曉之以理，盡可能減少與業(yè)主發(fā)生矛盾。作

為物業(yè)管理從業(yè)人員，尤其是裝修管理人員，必須了解、掌握房屋建

筑的基本構(gòu)造知識，這是做好本職工作的基本技術(shù)要求和技能。同時

應(yīng)熟悉有關(guān)法律法規(guī)，明確有關(guān)人員的職責(zé)范圍，做到知法依法，違

規(guī)必究。當(dāng)然還應(yīng)了解裝修管理運(yùn)作程序及熟悉裝修施工中的常見問

題，防微杜漸，盡可能消除或減少違章裝修引起的負(fù)面影響。

(一)整體思路

本著為業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，遵照“交房與入伙高效快捷”、“靈活

與原則相結(jié)合”的原則，依據(jù)業(yè)主入住相關(guān)制度，按照“建立一個模

式、組建一個小組、制定一個計(jì)劃、確定兩項(xiàng)重點(diǎn)、編制一套文本、

設(shè)置兩項(xiàng)流程、出臺兩個辦法”的工作整體思路，全面、周到、細(xì)致、

順利地做好業(yè)主入住與裝修管理工作。

(二)思路具體闡述

1、建立一個模式——“抓好兩點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)三贏”

物業(yè)承接驗(yàn)收后，物業(yè)管理過度到交房入伙、裝修管理階段。在

此階段，我們根據(jù)工作重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變以及項(xiàng)目需要，轉(zhuǎn)移工作重心，實(shí)

施“抓好兩點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)三方共贏”的管理模式，即以交房為工作中心點(diǎn)，

以業(yè)主入住為落腳點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)管理公司三方共贏。

2、組建一個小組

在業(yè)主交房入住階段，組建交房小組，公司經(jīng)理任組長，與開發(fā)

單位協(xié)調(diào)確定交房事宜，全面指揮交房工作和負(fù)責(zé)指導(dǎo)交房入住工作

組的開展；管理處經(jīng)理為交房現(xiàn)場負(fù)責(zé)人，具體負(fù)責(zé)交房期間各項(xiàng)工

作；管理處技術(shù)人員、客服助理為組員，負(fù)責(zé)辦理業(yè)主交房入住及裝

修手續(xù)。

3、制訂一個計(jì)劃

我們根據(jù)此階段的工作內(nèi)容，擬訂如下工作計(jì)劃：

階段工作項(xiàng)目主要工作內(nèi)容時間

1、組建交房小組。

2、制定現(xiàn)場交房方案，合理設(shè)置手續(xù)辦理流程和崗位。

第

3、籌備、制作各類交房文本資料(如物業(yè)管理合同、業(yè)主臨時規(guī)與開發(fā)單位