物業(yè)管理與房產(chǎn)交易及其范例精解：房地產(chǎn)交易合同

口頭形式的房地產(chǎn)合同(口頭房地產(chǎn)合同)是指當(dāng)事人雙方通過(guò)對(duì)話方式國(guó)法律通常不允許訂立口頭形式的房地產(chǎn)合同。但是，具體到城市和鄉(xiāng)村，書(shū)面形式的房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人以書(shū)面文字表達(dá)合同內(nèi)容的房地產(chǎn)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)合同內(nèi)容加以審查公證的方式簽訂合同時(shí)所采取的一種書(shū)面合同管理機(jī)關(guān)對(duì)合同內(nèi)容的真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查的方式簽訂合同的一種強(qiáng)合同的證明力和可靠性。它只能由國(guó)家工商行政機(jī)關(guān)進(jìn)行。我國(guó)法律、行政法規(guī)通常不要求房地產(chǎn)合同必須采取鑒證形式，而由當(dāng)事人自行約定是否采用。與公證形式相比，鑒證形式的房地產(chǎn)合同在實(shí)務(wù)中更為少見(jiàn)。3審批形式審批形式是指法律、行政法規(guī)規(guī)定某些合同必須采取經(jīng)國(guó)家有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)的一種書(shū)面合同形式。這些合同，除應(yīng)由當(dāng)事人達(dá)成意思表示一致而成立外，還應(yīng)將合同文件提交有關(guān)國(guó)家主管機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)才能生效。審批形式是國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)某些合同的特殊要求。法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的合同，不經(jīng)過(guò)審批就不能發(fā)生法律效力。反之，法律、行政法規(guī)不要求合同采取審批形式的，當(dāng)事人不能約定或要求國(guó)家有關(guān)主管機(jī)關(guān)進(jìn)行審批。房地產(chǎn)合同中，有一部分合同是必須采取審批形式的。例如：《城市房地產(chǎn)管理法》第10條規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施?！钡?9條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！鄙鲜鲆?guī)定表明，城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同以及土地使用權(quán)以劃撥方式取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，均應(yīng)采取審批形式。4登記形式登記形式是指按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，采取將合綜上所述，在合同的形式方面，我國(guó)法律、行政法規(guī)一般要求房地產(chǎn)合1當(dāng)事人必須具備簽訂相應(yīng)合同的法律資格—我國(guó)法律對(duì)簽訂合同一向有當(dāng)事資格方面的要求。例如，法律規(guī)定公民(自然人)對(duì)于任何合同都必須具有相應(yīng)的民事行為能力才能以自己的行為須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)(機(jī)關(guān)法人);房屋拆遷合同的拆遷人應(yīng)是2當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所為的意思表示必須真實(shí)——意思表示這是我國(guó)法律針對(duì)簽訂合同的協(xié)商過(guò)程，從自愿原則出發(fā)而提出的一項(xiàng)利益，又钷損于社會(huì)公共利益的最根本的保證。合同以其具體規(guī)定為內(nèi)容，4合同形式必須符合法律行政法規(guī)——形式合法任何合同都必須通過(guò)一定形式才能得以體現(xiàn)。法律所允許的合同形式主3等價(jià)有償原則簽訂房地產(chǎn)合同的程序是指當(dāng)事人之間通過(guò)相互協(xié)商而簽訂房地產(chǎn)合同(一)要約要約是指一方當(dāng)事人在提出合同條款的基礎(chǔ)上要求或者建議對(duì)方與其簽因?yàn)?，既然一方?dāng)事人要求或建議對(duì)方同其簽訂合同，自然便應(yīng)當(dāng)向后2要約必須向特定人發(fā)出，法律另有規(guī)定或者商業(yè)慣例、行業(yè)慣例另有要求的除外要約人發(fā)出要約的目的在于簽訂合同。然而，一般說(shuō)來(lái)，一方當(dāng)事人在在實(shí)踐中，一方當(dāng)事人泛泛而談地向某特定的人提出的不包含合同必要條款的訂約要求或者建議，以及一方當(dāng)事人向社會(huì)發(fā)出的包含合同必要條要約對(duì)于要約人具有法律約束力。這種法律約束力表現(xiàn)為：要約一經(jīng)到現(xiàn)代合同法一般規(guī)定，凡要約人在要約到達(dá)受要約人之后撤回或者變更要約到達(dá)受要約人后，凡遇到下列情形之一者，其對(duì)要約的法律約束力某一要約中的某些合同必要條款本來(lái)以某一法律或行政法規(guī)為直接依之外，任何第三人所作出的“承諾”,對(duì)要約人及受要約人都不產(chǎn)生法律效2承諾必須在要約的有效期限內(nèi)作出要約規(guī)定有效期限的，受要約人如為承諾應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)作出。要約3承諾必須與要約的內(nèi)容完全一致要約人在要約中不僅反映出其欲簽訂合同的愿望，同時(shí)出具體提出了合承諾的法律效力表現(xiàn)為：承諾一經(jīng)到達(dá)要約人，有關(guān)的合同即告成立；承諾在形式上有口頭與書(shū)面之分。承諾人對(duì)承諾形式的采用，應(yīng)當(dāng)按照在房地產(chǎn)活動(dòng)中，要約人作出要約，受要約人則要求對(duì)要約中的合同必約人所作出的要求變更要約中合同必要條款的意思表示，屬于一個(gè)新的要房地產(chǎn)合同的主要條款，就是房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容，是確定合同當(dāng)事標(biāo)的是房地產(chǎn)合同當(dāng)事人雙方權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象，體現(xiàn)著當(dāng)性決定了土地使用權(quán)人以及房屋所有權(quán)人和使用權(quán)人享有或行使其權(quán)利必是泛指一切以行為為標(biāo)的的房地產(chǎn)合中獲得利益的一方當(dāng)履行方式是指房地產(chǎn)合同權(quán)利人接受履行和義務(wù)人履行合同的方式，包上述七項(xiàng)條款為一般的房地產(chǎn)合同的主要條款。但是