城市更新項目可行性研究報告-“兩重”建設項目

北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司城市更新項目可行性研究報告-“兩重”建設項目1、建設目標打造宜居、韌性、智慧的城市，即生態(tài)文明城市的核心特征。旨在通過提升城市基礎設施和公共服務水平，改善居民生活質量，增強城市的抗風險能力，并利用現代信息技術提升城市管理效率。同時健全完善可持續(xù)的更新改造機制，積極推進城市基礎設施提升改造，盡快補齊城市基礎設施的短板，充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經濟增長點。2、發(fā)展背景城市是人類文明發(fā)展的產物，是經濟、政治、文化等社會活動的集中地。在我國，城市發(fā)展經歷了漫長而曲折的歷史過程。隨著改革開放和現代化建設的不斷推進，我國城市化水平不斷提高，城市規(guī)模不斷擴大，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。然而，在快速城市化的過程中，也暴露出了諸多問題，如城市空間擁擠、環(huán)境污染、基礎設施老化等。城市更新項目正是為了解決這些問題，推動城市可持續(xù)發(fā)展而提出的。城市更新，是指在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展接近成熟期時，通過維護、整建、拆除、完善公共資源等合理的新陳代謝方式，對城市空間資源重新調整配置，使之更好滿足人們的期望需求，更好適應經濟社會發(fā)展實際。從歷史上看，城市始終處于更新的過程中，特別是在現代城市概念和技術規(guī)范體系建立之后，城市更新的行為從未停止。人民群眾對美好生活的向往是與時俱進的，因此新時代的城市更新也應該是持久的、緊跟時代發(fā)展要求的。在長期戰(zhàn)略目標的指導下，城市更新不斷滾動式向前發(fā)展，并非一次性達到某個標準后終止。可以說，城市更新是城市發(fā)展進程中的必要組成部分。有序推進城市更新，是當前和今后一個時期的重要工作。黨的二十大報告提出，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，建設宜居、韌性、智慧城市。黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》明確要求，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，加強地下綜合管廊建設和老舊管線改造升級，深化城市安全韌性提升行動。未來，城市更新仍是發(fā)展的重要領域。3、項目建設的發(fā)展前景城市更新是指對于城市中不適合現代化城市社會生活需求的部分區(qū)域進行有計劃的改建活動，通過對城中村、歷史街區(qū)、老舊小區(qū)、工廠廢舊區(qū)等存量資源進行重建、整治和功能提升，從而不斷改善城市建筑環(huán)境、經濟結構、社會結構和環(huán)境，推動城市轉變開發(fā)建設方式，保障城市可持續(xù)的高質量發(fā)展。城市更新是城市自身的一種新陳代謝過程，內容主要包括城市空間結構完善、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市生態(tài)修復等方面，這些內容涉及城市的生產、生活和生態(tài)空間，與市民的日常工作生活密切相關，是擴大內需、拓展投資空間的重要引擎。2023年全國實施各類城市更新項目有6.6萬個，完成投資2.6萬億元。其中，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，惠及2200多萬居民；加裝電梯3.6萬部，增設停車位85萬個，養(yǎng)老托育等社區(qū)服務設施2.1萬個；改造燃氣等各類管道約10萬公里；建設口袋公園4100多個、綠道5300多公里，拓展了草坪開放空間1.1萬公頃。從城市更新在2021年首次被寫入政府工作報告以來，三年間，僅城市更新領域撬動的投資額就達到13.7萬億元，城市更新項目達到15.4萬個。2024年初，各地政府工作報告均已公開，以四個一線城市為例，北京、上海、廣州、深圳均在報告中明確了2024年城市更新的實施計劃，總體呈現出城中村、老舊小區(qū)和老舊廠房改造力度更大、城中村改造與籌建保障性住房相結合、鼓勵城市更新模式創(chuàng)新等。從總體投資規(guī)模來看，未來3年，重點22城城中村改造直接投資或維持在萬億元水平左右。預計到2029年，城市更新的投資規(guī)模將超過9萬億元。未來，我國城市更新的內涵將更加豐富，關注點由外延式的發(fā)展轉向城市內部空間質量提升，強調城市質變及城市有機更新機制的形成。各地也將努力探索適合城市特點的城市更新之路，形成可復制、可推廣的經驗，有助于保障城市更新進程的有序推進。后期房企仍要借助各地政府和金融機構大力推動城市更新的契機，通過主動與政府和金融機構建立合作關系，助力城市更新業(yè)務發(fā)展。同時，積極參與各地城市更新基金和城市更新聯盟設立的相關工作，據此拉通資源，實現戰(zhàn)略共贏的新局面。4、項目建設的重要性大力推動城市更新具有多重現實意義。一方面，城市更新將為改善居民生活質量創(chuàng)造條件。在高質量發(fā)展階段，不斷滿足人們對美好生活的追求，是經濟社會發(fā)展的重要目標之一。在城市更新過程中，通過增加綠地植被，能夠持續(xù)改善城市生態(tài)環(huán)境；通過更新燃氣、供水、排水、供熱等老化管道，能夠增強城市的安全韌性；通過推廣數字化、網絡化、智能化服務，能夠使城市運行更高效；通過保護好城市歷史文化遺存，能夠延續(xù)城市文脈。近年來，隨著城市更新行動速度加快，民眾的獲得感、幸福感、安全感也得到不斷提升。另一方面，城市更新將為拉動投資需求增添動力。無論哪種城市改造類型，都需要大量的投資。以“城中村”改造為例，據測算，從去年開始的新一輪超大特大城市“城中村”待改造面積或超13億平方米，每年可拉動近萬億級投資，預計改造的全周期投資額在10萬億元以上。再以此次重點支持的城市管網改造項目來看，以目前的改造速度，未來幾年我國將每年改造10萬公里以上地下管網。據初步測算，在整個“十四五”期間，全國地下管網改造投資將超過萬億，行業(yè)發(fā)展前景廣闊。由此可見，以城市更新提振投資需求顯然具有積極意義。項目可行性研究報告（2023年5月1日新版）編制大綱一、概論二