榮華股權(quán)項(xiàng)目盡調(diào)報(bào)告

③依據(jù)謹(jǐn)慎管理原則，期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用一律采用最高值2300萬元。二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金支付第二來源分析（一）榮華水岸新城項(xiàng)目概況水岸新城項(xiàng)目是戶縣城市建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，得到政府大力支持。該項(xiàng)目位于戶縣鐘樓西街，澇河?xùn)|側(cè)，西臨濱河路，南臨兆豐路，由榮華集團(tuán)全資子公司西安榮鼎置業(yè)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目總占地面積約550多畝，分為4個(gè)地塊。此次先期開發(fā)4號(hào)地塊的292畝中的165畝，是本信托計(jì)劃的第二還款來源（稱為水岸新城4號(hào)項(xiàng)目）。（二）水岸新城現(xiàn)狀水岸新城4號(hào)項(xiàng)目，總投資4.2億元，分兩期開發(fā)，無資金缺口。一期共有35幢樓，建筑面積約12萬平方米，已全部竣工；二期共有15幢樓，建筑面積約5萬平方米，主體已全部竣工，正在進(jìn)行后期施工。水岸新城項(xiàng)目銷售方式為自銷，一期二期總共17.7萬平方米，預(yù)計(jì)累計(jì)銷售額6億元，其中一期已銷售8.75萬平方米占比75%；二期已銷售2.49萬平方米占比51%，一期二期共銷售3.48億元，實(shí)現(xiàn)回款3.4億元。該項(xiàng)目待售面積約5.4萬平方米，除部分小高層外，主要是花園洋房、聯(lián)排別墅及4棟獨(dú)棟別墅等高端住宅，預(yù)計(jì)未來銷售均價(jià)4500/平方米以上，可實(shí)現(xiàn)銷售收入約2.5億元。該項(xiàng)目剩余面積約5.4萬平方米，房源部分為小高層，花園洋房、聯(lián)排別墅及4棟獨(dú)棟別墅等高端住宅，所以后期銷售均價(jià)為4500元/平方米以上，遠(yuǎn)高于現(xiàn)銷售價(jià)3800元/平方米，即使后期房源價(jià)格在預(yù)計(jì)銷售均價(jià)的基礎(chǔ)上下跌15%，銷售單價(jià)仍在3800元/平方米以上，因此待銷售房源價(jià)格下跌對(duì)未來銷售總收入的影響較小，從而能保證有充足的現(xiàn)金流用于償還融資款。水岸新城項(xiàng)目現(xiàn)金流情況如下：項(xiàng)目截止2012年累計(jì)2013年當(dāng)年2014年當(dāng)年信托期可實(shí)現(xiàn)銷售收入340001400012000產(chǎn)品銷售稅金及附加2084858736期間費(fèi)用（管理、銷售費(fèi)用）300320350銷售轉(zhuǎn)投入3100070003000融資借款（余額）6000歸還銀行借款200025001500借款利息537302125信托期可供還款額407830206290榮華集團(tuán)所有資金都由集團(tuán)財(cái)務(wù)中心統(tǒng)一調(diào)配，因此水岸新城作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金支付第二來源既有能力又可控。三、其他還款來源分析2011年中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了歷史上最嚴(yán)厲和持續(xù)時(shí)間最長的調(diào)控，從國內(nèi)一、二線城市直至西安，樓市量價(jià)齊跌普遍上演，西安房地產(chǎn)公司只有部分幾家大型公司能從銀行取得開發(fā)貸款支持，榮華集團(tuán)就是其中一家。2012上半年樓市成交量回暖，下半年市場比上半年更好，這主要得益于金融政策的寬松，下半年在根放松和“穩(wěn)增長”的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)的回暖還會(huì)持續(xù)，榮華集團(tuán)也就有可能取得銀行更多的信貸支持，未來會(huì)產(chǎn)生籌資現(xiàn)金流。第七章風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一、政策性風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過旺，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。當(dāng)國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應(yīng)出現(xiàn)回落，連帶受損。對(duì)策：要求和督促交易對(duì)手密切注意政府有關(guān)房產(chǎn)、金融業(yè)政策的發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略，促進(jìn)自身業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展，加強(qiáng)自身經(jīng)營，認(rèn)真研究相應(yīng)對(duì)策，使其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)步入良性經(jīng)營運(yùn)行的軌道。二、經(jīng)濟(jì)周期性風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策國民經(jīng)濟(jì)的高速增長或不景氣都會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論，經(jīng)濟(jì)總是以周期循環(huán)發(fā)展的。從長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)價(jià)格是上升的，但在一個(gè)周期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有升有降。在房地產(chǎn)業(yè)處于高漲的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)獲利的機(jī)會(huì)較多，反之房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)少獲利或虧損，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：要求和督促交易對(duì)手逐步建立明確的經(jīng)營管理模式，從規(guī)范操作、降低風(fēng)險(xiǎn)、保障運(yùn)行出發(fā)，擴(kuò)展房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)范疇，有步驟地推進(jìn)住房業(yè)務(wù)向多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。三、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平及對(duì)房地產(chǎn)市場的業(yè)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)等也會(huì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營及信托資金的安全產(chǎn)生較大的影響。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)包括資金風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)：國家宏觀政策調(diào)整，銀根緊縮，造成開發(fā)投資力度不足，開發(fā)資金困難；資金根據(jù)項(xiàng)目形象進(jìn)度投入，資金供應(yīng)不足或不及時(shí)將會(huì)影響項(xiàng)目的正常實(shí)施，乃至銷售。工期風(fēng)險(xiǎn)：工程的如期或延時(shí)完工將會(huì)影響項(xiàng)目的成本和銷售，直接影響項(xiàng)目的收益和資金回籠。銷售風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目定位和項(xiàng)目實(shí)施過程直接影響項(xiàng)目的銷售，還有廣告宣傳和營銷策略。對(duì)策：要求和督促交易對(duì)手以現(xiàn)代化的硬件設(shè)施和符合國際規(guī)范的政策、加大服務(wù)、配套、環(huán)境建設(shè)力度，廣開渠道，最大限度地實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。1、根據(jù)項(xiàng)目的形象進(jìn)度，做好資金供應(yīng)計(jì)劃，保證項(xiàng)目資金及時(shí)到位，有效合理運(yùn)用。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目資金的合理安排配置。2、做好施工組織設(shè)計(jì)，提前考慮各種不利因素，做好應(yīng)對(duì)措施，保證工程如期完工。實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。公司各部門緊密配合，合理控制項(xiàng)目成本,統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作,以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。做好市場調(diào)研，準(zhǔn)確掌握市場，加大宣傳力度和管理力保銷售一直火爆。四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金支付風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策如果由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或其它不可預(yù)見因素導(dǎo)致榮華集團(tuán)可能出現(xiàn)違約情況。對(duì)策：股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金支付計(jì)劃經(jīng)過榮華集團(tuán)的統(tǒng)籌安排，公司近幾年資產(chǎn)規(guī)?？焖龠f增，收益較好。出現(xiàn)上述情況的可能性較低。一旦出現(xiàn)上述情況，我公司面向市場公開處置我公司持有的股權(quán)；我公司通過法律途徑追究崔榮華個(gè)人為榮華集團(tuán)向我公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款提供不可撤銷連帶責(zé)任保證的責(zé)任。從而保證按時(shí)足額支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金價(jià)款。五、其他風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策國家宏觀政策的變化，戰(zhàn)爭、動(dòng)亂、自然災(zāi)害等不可抗力因素的出現(xiàn)，皆可能導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)形成損失和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：對(duì)于其他風(fēng)險(xiǎn)，我公司將盡可能采取包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)在內(nèi)的必要措施，在不可抗力因素出現(xiàn)時(shí)，努力降低信托財(cái)產(chǎn)損失。第八章結(jié)論一、項(xiàng)目經(jīng)理意見根據(jù)融資人榮華集團(tuán)的申請(qǐng)和其所提供的資料，經(jīng)我們認(rèn)真調(diào)查、審慎評(píng)估后，制作了本盡職調(diào)查報(bào)告，榮華集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)具有較深的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)知識(shí)較強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展有著較為深入的研究和獨(dú)到準(zhǔn)確的判斷，具有健全的公司治理結(jié)構(gòu)、完善的內(nèi)控體系及財(cái)務(wù)核算體制；榮華集團(tuán)公司資產(chǎn)及經(jīng)營狀況良好，在業(yè)界信用良好、在銀行無不良記錄，作為本土房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力雄厚；股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金保證措施得力。擬持有的商業(yè)房產(chǎn)性價(jià)比高，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，投資符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合西安市城市規(guī)劃發(fā)展的需要。本信托計(jì)劃資金投資符合相關(guān)法律、法規(guī)，不存在關(guān)聯(lián)交易。綜上所述,認(rèn)為可以通過信托投資的方式，以信托計(jì)劃資金25000萬元出資，榮華集團(tuán)出資XX萬元，注冊(cè)成立一新公司，新公司名稱為XXX有限公司（以下簡稱新公司）。資金專項(xiàng)用于購買榮華集團(tuán)開發(fā)“北經(jīng)城”商業(yè)房產(chǎn)；交易對(duì)手再將購房款用于支付“北經(jīng)城”項(xiàng)目工程款；榮華集團(tuán)在2年內(nèi)按約定的價(jià)格溢價(jià)受讓西部信托有限公司所持有新公司的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃資金的退出。崔榮華個(gè)人為榮華集團(tuán)向我公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款提供不可撤銷連帶責(zé)任保證。二、部門結(jié)論經(jīng)我部審慎調(diào)查綜合考察評(píng)估，認(rèn)為本信托計(jì)劃的規(guī)模、期限、運(yùn)作模式風(fēng)險(xiǎn)可控，收益可期，實(shí)際控制資產(chǎn)充足，易于執(zhí)行。部門研究后認(rèn)為該項(xiàng)目可行，提請(qǐng)公司信托業(yè)務(wù)論證委員會(huì)審議。聲明我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照我公司的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人的申請(qǐng)和其