房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)該知道的（2010-4-6經(jīng)緯新員工培訓(xùn)資料）一、簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國(guó)房地產(chǎn)從解放到現(xiàn)在,歷經(jīng)變遷。剛解放時(shí),大多都是平房,六十代,在北京開始建有樓房,后來住房建設(shè)有所改革,一般也只有二十多平米,那時(shí)期,居民住房普遍無償分配。1978,鄧小平提出了“私人建房，私建私住，分期付款”等大膽設(shè)想，開始有一些地方搞試點(diǎn)，向私人出售住宅，價(jià)格在每平方米120—150元。1982開始實(shí)行住房補(bǔ)貼出售給職工的誓言。1986恢復(fù)了按住宅本身工程造價(jià)全價(jià)出售的方法，初提“商品房”的概念。1988提出住宅私有化，1992鄧小平南巡談話發(fā)表后，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)空前超常發(fā)展階段。1994開始，國(guó)家采取整頓金融秩序，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款等手段，使房地產(chǎn)業(yè)開始回落，95、96、97房地產(chǎn)一直在低潮中徘徊，從1998下半開始，國(guó)家規(guī)定停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。從1995開始，國(guó)家采取各種各種政策，比如實(shí)行按揭住房，公積金，降低銀行利息等手段，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，努力把住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為引導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。二、 常用詞語解釋1、安居房：國(guó)家安居工程是國(guó)家為推動(dòng)城鎮(zhèn)制度改革，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加速住房商品化，推動(dòng)社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)住房新體制建立而推行的房改示范工程。從1995實(shí)施，以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶，危房戶和住房困難戶，在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工，教師中的住房困難戶，不出售給高收入家庭。其建設(shè)用地，由城市人民政府按行政劃撥方式供給，地方人民政府減免有關(guān)費(fèi)用，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用，原則上由城市人民政府承擔(dān)，小區(qū)性非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，一半計(jì)入房?jī)r(jià)。其成本價(jià)格由拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，1—3%的管理費(fèi)，貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素組成，建筑面積一般在55平米左右，以兩室戶型為主，也有產(chǎn)權(quán)，但不得上市交易，一般在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，可進(jìn)入市場(chǎng)。一般來說，安居工程價(jià)格便宜，但地段較差，戶型也較差，且購(gòu)買對(duì)象受限制。2、經(jīng)濟(jì)適用房：指國(guó)家或房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的以成本價(jià)向中低收入家庭出售的住房，這類住房?jī)r(jià)值首先體現(xiàn)在實(shí)用性方面，大都集中在城區(qū)邊緣，缺房或少房的人買這類房最實(shí)惠，安居房和解困房都是經(jīng)濟(jì)適用房的一種。3、商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。4、產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)是住房各項(xiàng)權(quán)益的總和，包括占有、使用、收益、處分等權(quán)利。以市場(chǎng)價(jià)和成本購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)雖然都?xì)w個(gè)人所有，但在處分權(quán)和收益權(quán)方面還是有所區(qū)別的。5、房產(chǎn)證房屋產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房者對(duì)住房享有占有權(quán)、使用權(quán)的證明，內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別，產(chǎn)權(quán)比列，產(chǎn)權(quán)坐落地址，產(chǎn)權(quán)來源，房屋結(jié)構(gòu)，間數(shù)，建設(shè)面積，使用面積，共有數(shù)紀(jì)要，他項(xiàng)權(quán)利和其他，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。6、房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。土地所有權(quán)是指所有人對(duì)自己所有的土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)是指所有人對(duì)自己所有的土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。7、出讓：土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定限內(nèi)出讓給土地使用者使用，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，一般居民用地70，工業(yè)用地50，教育、科技、文化體育用地50，商業(yè)、旅游、娛樂用地40，綜合或其他用地50，居民用地在使用限期滿后，再交一部分土地租金，房屋依然歸客戶所有。8、劃撥：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)在土地使用者交納補(bǔ)償，安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為，除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。但以劃撥方式取得土地使用權(quán)是有嚴(yán)格限制的，即只有下列用地在確定必需的情況下可采用劃撥的方式：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。9、契稅：指土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)是按當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。10、五證：《中華人民共和國(guó)土地使用證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程開工證》《商品房銷售許可證》11、兩書：是指在工程完工之后，經(jīng)質(zhì)量檢查合格后，發(fā)給客戶的《住房質(zhì)量保證書》《住房使用說明書》12、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積和規(guī)劃用地面積之比。13、建筑容積率：是指土地上可建造的建筑物的建筑面積和土地總面積之比。14、建筑覆蓋率：是指一塊土地上底層建筑面積和全部土地面積的百分比，也稱建筑密度。15、三通一平：道路通、供水通、供電通、場(chǎng)地平整16、七通一平：道路通、供水通、供電通、排水通、供氣通、供熱通、郵電通和場(chǎng)地平整。17、現(xiàn)房：已經(jīng)通過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收并取得質(zhì)量合格證明文件，可以立即交付使用的商品房。18、期房：尚處于建設(shè)期不能立即交付使用的商品房。19、進(jìn)深：建筑縱向尺寸。20、開間：建筑物橫向軸線尺寸。21、建筑面積：是指銷售面積（包括公攤）。其公式為：建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。陽臺(tái)全封閉算全面積，半封閉為半面積。一般客戶的得到市套內(nèi)使用面積。使用率為套內(nèi)使用面積（包括陽臺(tái)面積）和建筑面積之比。多層一般為75%—80%左右，高層由于存在電梯等設(shè)備，其使用率較低，約在65%左右。22、物業(yè)管理：是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人所托，按照國(guó)家法律以及合同和契約先例管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)手段和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。23、多層：一般在7層以下，多為磚混結(jié)構(gòu)。24、高層：7層以上，7—12層為小高層，12—30層為高層，30層以上為超高層。25、基礎(chǔ)：建筑物和土層直接接觸的部位，作用于土層并埋入地下。26、地基：支持建筑物重量的土層，承受基礎(chǔ)傳來的載荷。27、層高：指地面到上一層樓板的垂直高度。28、凈高：指地（樓）面到上層樓板或無免檢的垂直高度，如上部有吊柜、吊板、隔板時(shí)，應(yīng)按地面至其底面之間的高度計(jì)算?！蹲≌ㄔO(shè)規(guī)范》規(guī)定，住宅層高不應(yīng)低于2.8米，臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于2.4米，其中局部不應(yīng)低于2米。29、磚混架構(gòu)：用磚墻承受鋼筋混凝土的樓板及屋頂傳來的載荷，造價(jià)低，墻體厚。30、框架結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土的梁柱組成框架承重。31、框剪結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土的梁柱和剪力墻共同承重，抗震性能比框架結(jié)構(gòu)好。32、純剪力墻結(jié)構(gòu)：全部由剪力墻承重。33、個(gè)人住房公積金貸款：為本市繳納住房公積金的職工購(gòu)買自住住房而開辦的低息貸款，其資金來源是職工繳納的住房公積金。34、按揭：按揭即商品房抵押貸款，是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)人（貸款人），保證抵押權(quán)人為第一受益人，并保證履行商品房按揭（抵押）貸款的全部義務(wù)，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。35、單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。36、商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。37、期房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，和消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。38、房屋的開間：是指房屋的寬度。39、房屋的進(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度。40、房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。41、房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。42、商品房建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積和規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。43、建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和和規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。44、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積和規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。45、商品房的起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。46、均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。47、預(yù)售價(jià)：是指商品房預(yù)售的價(jià)格。48、低層房：是指1至3層高的樓房。49、小高層房：是指9至11層高以下的樓房。50、高層房：是指總高在12層以上的樓房。51、商品房的使用率：是指房屋的使用面積和建筑面積的比例。52、商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。53、躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。54、復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。55、水景商品房：是指依水而建的房屋；56、：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋57、：家居辦公58、單位換算：1米=1000毫米0.01平方公里=1公頃=10000平米=15畝三、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目命名為“”其寓意是什么？2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介位置：開發(fā)商：設(shè)計(jì)院：建筑單位：物業(yè)管理：監(jiān)理單位：總占地面積：總建筑面積：綠化率及形態(tài)：容積率：樓和樓之間間距：戶型：層高：電梯：按揭銀行及方式：3、 產(chǎn)權(quán)使用期限：車位：4、裝修概況外裝修：內(nèi)裝修：5項(xiàng)目配套的基本情況6交通概況7、 周邊樓盤概況8、 列舉項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)其他了解相關(guān)知識(shí)：一、房地產(chǎn)面積的測(cè)算1、建筑面積，包括A、夾層面積計(jì)算條件夾層的結(jié)構(gòu)要牢固，高度要在2.2米以上（基部分超，部分不超，則計(jì)超出高度部分），整個(gè)夾層面積要超過5㎡方可計(jì)算B、梯間面積計(jì)算條件整個(gè)梯間超過8㎡才可計(jì)算面積（純梯間），梯間以外還附有其他建筑物的，即使梯間少于8㎡，都連同其他建筑物一并計(jì)算面積C、面積計(jì)算條件內(nèi)陽臺(tái)面積全計(jì)。外陽臺(tái)（外飄部分有遮擋）面積計(jì)一半（露臺(tái)面積不計(jì)）。首層帶陽臺(tái)、基地面積計(jì)一半。D、飄式窗臺(tái)面積計(jì)算條件飄出部分的窗高度超過2.2米才全計(jì)面積，不夠2.2米就不計(jì)。以后的規(guī)范：陽臺(tái)封閉還是不封閉來判斷是否全計(jì)面積。封閉面積全計(jì)（以規(guī)劃局報(bào)建圖為準(zhǔn)，私人封閉的不算封閉），不封閉計(jì)一半。2、共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌tA、產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按其協(xié)議分?jǐn)侭、按共有建筑面積（實(shí)得建筑面積）比例分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e：a、電梯間、樓梯間、天面梯間（梯層）、室內(nèi)樓梯、走廊、門廳、大堂、中庭、管道井b、只為一棟樓服務(wù)的電房、泵房、水箱間、埋頭火通道、值班衛(wèi)用房、專用設(shè)備房（層）c、單元共用墻計(jì)一半3、不需攤分的面積A、作為人防工程的地下室、避難層B、用作公共休息、綠化場(chǎng)所的架空層C、大樓內(nèi)用作經(jīng)營(yíng)用途，作機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車車庫D、為建筑造型而建、沒實(shí)際使用功能的建筑物E、兩棟樓共有使用部分不攤分二、在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)先取得商品房預(yù)售許可證，取得其條件：條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，營(yíng)業(yè)執(zhí)照②按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督。④已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間⑤三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。⑥已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳號(hào)⑦預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)來定其項(xiàng)權(quán)⑧法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件三、土地分類1、 土地分為生地、毛地、熟地三種類型。生地是指沒有開發(fā)的家地、荒地。毛地是指城市中需要拆遷而沒有拆遷的土地。熟地是指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的土地。2、建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已經(jīng)建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。a、居住物業(yè)一般是指人們生活居住的建筑，包括普通住宅，公寓，別墅等；b、商業(yè)物業(yè)有時(shí)