干洗布點選址手冊

運營技術(shù)手冊

布點選址手冊

(20210225)

編撰人：

概述

店鋪選址是開店前期必須考慮的重要因素之一，它是以商圈分析

為基礎(chǔ)的，店鋪選址決定了店面可以吸引有限距離或地區(qū)內(nèi)潛在顧客

的多少，影響著店面經(jīng)營的業(yè)績。

本冊內(nèi)容主要闡述了店鋪選址的基本要領(lǐng)。

目錄

一、街邊店選址........................................-1-

1.街邊店之步行街選址................................-1-

2.街邊店之主干道選址................................-1-

3.街邊店之普通店面選址..............................-2-

二、商場店選址........................................-5-

三、選址口訣...........................................-6-

四、租賃合同簽訂注意事項..............................-7-

五、新店選址工具表....................................-9-

選址簡述

一、街邊店選址

1.街邊店之步行街選址

（1）金角銀邊垃圾腰：

①金角指的是兩條路交叉的地方，這種地方可以吸收兩條街的客源，自然

是最好的，這個位置前提得是步行街，如果是快車道甚至有高架橋的十字路口,

反而會適得其反；

②銀邊是指的一條街的街邊店鋪，從金角鋪位數(shù)5個鋪位左右，也能吸收

一條街上人來人往的客流；

③垃圾腰是兩個銀邊之間的店鋪，這種店鋪開的靠里面，由于店面數(shù)量較

多，顧客關(guān)注度較小，不能較好的吸引客流；

eJ!1------ill力---------1「腰出口

（2）死角店鋪不能要：

1死角，意思是在視力范圍內(nèi)而觀察不到的地方，人流不會往那里去，自然

不能選這種店。

2死角店鋪哪怕房租再便宜也不能租賃。

（3）靠近步行街的店鋪不能要

①靠近步行街的店鋪，但是距離步行街還有50米以上的店鋪不能要，50

米以內(nèi)的店鋪，要單獨研究；

②看是靠近，但是顧客走的線路習(xí)慣，顧客不會從你店面過，會直接進入

步行街，回想你是否直接進入步行街

③這類店鋪房租可能具有誘惑力，但是這個是個陷阱，這類店鋪通常轉(zhuǎn)讓

頻次比較高。

2.街邊店之主干道選址

(1)天橋隔檔與車道，擋客流;

①有天橋和橫檔的店面只能吸引一個走向的人流，局限性大，不建議選擇;

②如果是在步行街的天橋也只能選擇天橋樓梯下第一個店鋪；

店則店鋪件3|店.赭店喇店購店“前薪

______________________________人更道

店鋪11店叫店鋪,店司店叫店鋪6|店鋪1店鋪q店鋪9K鋪申鋪1枷司店魯,

~X.

③快車道旁開店要慎重。路邊無法穿過，影響顧客流動。

3.街邊店之普通店面選址

(1)店鋪選擇平街面；

①店面在斜坡上要慎選。斜坡影響車輛停放，不利顧客進店購物。

(2)店前有臺階&障礙物要減分;

①店門前有障礙物的要慎選。如有的門店前有樹木、建筑物等，這些障礙

物有可能影響店鋪的能見度，進而影響客流；

不選樹木/消防栓/大石

②有臺階的店面會讓顧客有種仰望的感覺，臺階數(shù)量越多,顧客的方便性

越差，到店可能性不建議選擇;

不選----------------------------選

(3)人流不等于客流

①行人匆匆的地方要慎重。因為這樣的街道人們不習(xí)慣逛街。在這樣的街

道也很少有人駐足購物的。

②人流量不一定代表了進店量，要注意人流的目的是否是消費,例如：老年

人較多的客流就要慎重;

(4)旺街不等于旺鋪

①店鋪所在街道人多并不代表消費人群多，也有可能這邊是交通要道；

(5)低租金、高轉(zhuǎn)讓，咬咬牙，能經(jīng)營；

①如果有店鋪租金很低，但是轉(zhuǎn)讓費很高的話說明這個店鋪是個旺鋪；

②如果遇到此類店鋪可能前期投入會很高，但是從長遠的發(fā)展來看是有利

的；

(6)高租金低轉(zhuǎn)讓，短租期次商圈、有風(fēng)險，要可控；

①租金高，轉(zhuǎn)讓費低，很有可能是上一個商家做的就不好，要評估風(fēng)險；

②短租期店鋪不穩(wěn)定，選擇時一定要再三考察；

(7)商業(yè)區(qū)，租金高，社區(qū)門店要選擇中心；

①商業(yè)區(qū)開店投入很大，選擇時要注意投入與收獲是否成正比；

②選取社區(qū)店鋪建議在中心位置；

(8)陰陽街道要分清；

①人流都不走你這邊，一邊都是人一邊沒有人,這就是所謂的“陰陽街”；

②陰面人少千萬不選，陽面人多一定選；

(9)西曬鋪面要慎重；

①面朝西邊的店鋪謹慎選擇:面朝西邊，夏天天熱的時候太陽會正對門頭，

直接曬到店里和西邊的這一整條街，怕熱的顧客自然不會來啦。

②可能有人說裝個門簾，如果裝門簾會導(dǎo)致店面露出度不足，會造成一種

店面未營業(yè)的錯覺。

(10)店鋪門頭避遮掩

①門頭被大門頭蓋住的店鋪不建議選擇，影響店面的整體形象；

**煙酒

e被洗

X

(11)門寬低于2.5米需謹慎

1門店寬度相對窄者應(yīng)慎重。因為門店寬度相對較窄者不易被顧客注意;

不選

2面積沒有特別的要求，建議一家店面的面積不得低于10平方:

(12)異形店鋪謹慎選

①店面形狀奇異一定要選擇門頭大的，這樣的店鋪才能更好的吸引客流

②同理，面積相同但是門頭大小不同的，優(yōu)先選擇門頭大的

二、商場店選址

(1)同樓層選擇咽喉位置;

①如果是商場內(nèi)的同類品牌較多，一定要選在商場的咽喉位置即電梯口位

置，這樣才能增加店面的曝光率，從而提升進店率;

商場平面圖

（2）商超負一樓要慎重;

①商場店面的樓層選擇最好的家居或床上用品專賣店比較集中的樓層。

②其次是高檔的服飾樓層，相對于人流比較集中的餐飲層需慎選；

三、選址口訣

1、金角銀邊垃圾腰,死角店鋪不能要;

2、天橋隔檔與車道,擋財擋運客流少;

3、門前最好平街面,店前有梯分要減;

4、人流未必是客流,旺街不如旺鋪牛;

5、低租金、高轉(zhuǎn)讓,咬咬牙，能經(jīng)營,就是投入不輕松;

6、高租金、低轉(zhuǎn)讓,有風(fēng)險，要可控,短租期的要慎重。

7、商業(yè)區(qū)，耗多金,社區(qū)門店要中心;

8、陰陽街道要分清,西曬鋪面要慎重;

9、同類品牌扼咽喉,商超不要餐飲樓;

10、異形店鋪謹慎選，社區(qū)店鋪高檔點;

11、周邊商住之形態(tài)，客戶交叉最好賣;

12、店鋪前世與今生，轉(zhuǎn)手原因要追蹤；

13、店鋪門頭避遮掩，低于2.5米需慎選。

14、店鋪產(chǎn)權(quán)要搞清，簽約確權(quán)問房東！

四、租賃合同簽訂注意事項

簽訂房屋合同時，除了應(yīng)列明常規(guī)的當(dāng)事人信息、標的物情況說

明、租金支付方式等標準條款外，還需要注意以下事項：

1、確定房屋的產(chǎn)權(quán)，提供房屋的房產(chǎn)證、土地證原件（如證件正在

辦理，需提供房產(chǎn)購買協(xié)議）。

2、如不是產(chǎn)權(quán)人本人直接簽訂的租賃合同，需另附委托書。

3、確定唯一使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)的變更不能影響到我方的租賃權(quán)益。

4、核實土地用途，必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用

途為非住宅性質(zhì)。否則，營業(yè)執(zhí)照無法辦理（原有租賃登記信息沒

有注銷，新的營業(yè)執(zhí)照也無法辦理）。

5、確認該房屋是否存在抵押等權(quán)利負擔(dān)情況。

6、明確房屋對于后期裝修有無限制。

7、考慮裝修成本，租賃期限應(yīng)確認在3年以上。

8、是否具備消防驗收資格及達到消防驗收標準。

9、違約條款應(yīng)注明：如租賃期間出現(xiàn)由于拆遷、改造等因素，對于

我方裝修用的補償如何計算。

門店選址信息記錄表

（本表由加盟商填寫，可以選擇2家店鋪進行對比分析）

地區(qū)（城區(qū)）概況

1、城市（周邊城區(qū)）常住人口數(shù)量：萬人

2、城市（周邊城區(qū)）居民人均月均收入：元

3、城市（周邊城區(qū)）學(xué)校情況：大學(xué)（國家統(tǒng)招）所，大約在校生人數(shù)（合計）：人;

中學(xué)（含職高、中專）所、大約在校生人數(shù)（合計）：人；小學(xué)所，大約在校生

人數(shù)（合計）：人。

4、城市（城區(qū)）中最吸引消費者的購物場所：

5、城市（城區(qū)）綜合商業(yè)情況說明：

店鋪基本情況

店鋪地址：省市縣（區(qū)）路/街一號

店鋪類型：口鬧市區(qū)單店口社區(qū)店口校園店口商場店

租金：一元/月面積—平方（實用平方）一一門店長米，門面寬米（口平面

□轉(zhuǎn)角），高米

租金的支付方式：____________________________

鋪租遞增：口無口每一年—％（建議最高每兩年5%為上限）

租賃年限：年（建議最低年限為兩年）

轉(zhuǎn)讓費/頂手費：元（裝修補償費）

電力供應(yīng)：千瓦（千瓦以上）

有無上下水：（最好有上下水）

門店性質(zhì)：口商鋪□辦公口宅基地（請確定商鋪的產(chǎn)權(quán)和了解其是否有抵押且是否屬于拆遷規(guī)劃的范圍）

租賃方式：□業(yè)主招租口轉(zhuǎn)租口分租□自有（分租或轉(zhuǎn)租需得業(yè)主同意文字證明）

寬帶通訊：□無口有（網(wǎng)絡(luò)公司：）

門店格局是否方正：口是口否

門店門前是否有影響顧客進店購買的因素：□無口臺階（—格）口花圃口變壓器口電線干口公交

站牌或其他：_______________________________

門店距離主干道：米

店鋪面對馬路寬度：口單行道口二車道口四車道口六車道或以上口步行街

難接近原因：口馬路隔離攔杉口人行斑馬線/天橋口其他：

招牌明顯度：口佳（50米外可見）ZI普通（30米左右可見）口差（10米左右可見）

門店是否有消防設(shè)備：□有口無（在新建商鋪應(yīng)該配備檢查是否有消防噴林和煙感）。

店鋪所處的商圈：口純商業(yè)街區(qū)□商?。ㄆ厣蹋┛谏套。ㄆ刈。┛谏虡I(yè)辦公區(qū)（偏重商）

口商業(yè)辦公區(qū)（偏重辦）□辦公區(qū)口大型住宅區(qū)□學(xué)校區(qū)□工業(yè)區(qū)

消費水平：□高級□中級口大眾化口低級

離店鋪?百米內(nèi)：□有汽車站/公車換乘點口辦公區(qū)/寫字樓口住宅區(qū)出入口□醫(yī)院

□學(xué)校（口小學(xué)/口中學(xué)/口大學(xué)）口集市/市場口零售/批發(fā)中心

口購物中心/大型超市口藥店□銀行口便利店/超市

□酒店/大型中式餐館/西餐廳口高檔型餐飲/快餐店口咖啡/休閑吧

□KTV/酒吧□珠寶店□高檔服飾/鞋帽店□高檔美容/美發(fā)店

□精品店□奢侈品店□競爭對手

離店鋪二百五十米半徑內(nèi)有居民：

□2500戶以下口2500-3500戶口3500-4500戶口4500—5500戶

U5500-6500戶U6500-7500戶U7500-8500戶U8500-10000戶

□10000—12500戶□12500-15000戶口15000戶以上

市政對該地段的未來規(guī)劃情況:

□無口有

具體情況：

擬選店鋪左右3家商店情況：

位置店名經(jīng)營品種/品牌面積日客流（人）日售（大約）（元）

左1家

左2家

左3家

右1家

右2家

右3家

人流量測算：

經(jīng)過該店鋪人流目的：□回家口購物口坐車口上/下班口休閑/娛樂

客流統(tǒng)計：

星期時間段25?50歲人群

（周一?周四任一天，非節(jié)日）10:30?11:30______人/小時

15:00—16:00______人/小時

19:00—20:00______人/小時

（周六?周日任一天）10:30?11:30______人/小時

15:00?16:00______人/小時

19:00?20:00______人/小時

店面商圈圖（示意圖）:

請附：

1＞目標店鋪所在位置的商圈圖（需標注購物中心/大型商場、社區(qū)、公交站、奢侈品店、

競爭對手等大型或標志型建筑）

2、門店及周邊商鋪實景照片（不少于十幅，包括正立面、側(cè)面、對面、店內(nèi)、遠景、全

景等）

填寫人需保證填寫內(nèi)容的真實性。如因填寫內(nèi)容不實導(dǎo)致評估結(jié)果偏差，并因此造成經(jīng)

濟損失的，由填寫人自行承擔(dān)。

填寫人簽名:日期:

直接競爭對手調(diào)查

日期：__________________

名稱經(jīng)營性質(zhì)位置具體情況備注

距離本店的步行時間________人流量__________

停車場面積__________容量______________

促銷手段__________________________________

檔次______規(guī)模______人均消費_________

裝修風(fēng)格__________________________________

產(chǎn)品定位及風(fēng)格_____________________________

客戶屬性：家庭—%,商務(wù)散客—％，單位團購—%

交通工具：自駕車―％,打的一%,公交車一％,步行一%

距離本店的步行時間________人流量__________

停車場面積__________容量______________

促銷手段___________________________________

檔次___