建筑工程策劃提綱方案

工程策劃提綱

目錄

前言......................................................................6

第一部分項(xiàng)目概況和總控計(jì)劃................................................6

一、項(xiàng)目總體信息以及主要節(jié)點(diǎn)要求..................................6

1、地塊位置以及拿地計(jì)劃..........................................6

2、地塊開發(fā)節(jié)奏..................................................6

3、工程分期......................................................6

4、本次策劃范圍..................................................6

5、工程管理目標(biāo)..................................................6

二、工程總控節(jié)點(diǎn)計(jì)劃..............................................6

1、全景二級(jí)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)計(jì)劃..........................................6

2、專項(xiàng)策劃的全景計(jì)劃............................................6

第二部分工程前置條件梳理..................................................6

三、場(chǎng)地條件復(fù)核..................................................6

1、現(xiàn)場(chǎng)踏勘......................................................6

2、障礙物摸排....................................................6

3、當(dāng)?shù)刭Y源......................................................6

4、氣候、政策....................................................6

5、其他影響因素..................................................6

四、開發(fā)配套問題梳理以及解決措施..................................7

1、配套資源梳理..................................................7

2、證照辦理政策要求和時(shí)間........................................7

3、無證施工的風(fēng)險(xiǎn)................................................7

4、其他影響因素..................................................7

五、設(shè)計(jì)研發(fā)方面的問題梳理以及解決方案............................7

1、產(chǎn)品定位......................................................7

2、專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)..................................................7

3、護(hù)坡、降水方案................................................7

4、總出圖計(jì)劃.....................................................7

5、裝修景觀定版定樣計(jì)劃..........................................7

六、合約規(guī)劃方面問題梳理及解決方案................................7

1、標(biāo)段劃分......................................................7

2、集采資源復(fù)核..................................................7

3、圖紙與招標(biāo)重點(diǎn)梳理.............................................7

七、營(yíng)銷、商業(yè)以及客服、物業(yè)方面問題梳理及解決方案................7

1、營(yíng)銷廣告包裝要求...............................................7

2、工地開放日....................................................7

3、客服物業(yè)要求..................................................7

4、其他要求、訴求配合問題梳理。..................................7

八、資金使用計(jì)劃以及應(yīng)對(duì)方案......................................7

1、資金使用計(jì)劃...................................................7

2、應(yīng)急程款....................................................7

九、人力行政配置保障方案..........................................7

1、管理人員流量表................................................7

2、現(xiàn)場(chǎng)行政需求..................................................7

3、其他需要公司提供的資源支持等計(jì)劃。............................7

第三部分工程策劃..........................................................7

一、工程概況及重難點(diǎn)分析和應(yīng)對(duì)措施................................8

1、主要參建單位一覽表............................................8

2、工程分區(qū)和樓棟信息............................................8

3、內(nèi)外裝飾裝修做法...............................................8

4、機(jī)電系統(tǒng).......................................................8

5、工程重點(diǎn)難點(diǎn)分析和應(yīng)對(duì)措施....................................8

二、項(xiàng)目部工程管理人員組織架構(gòu)和崗位職責(zé)..........................8

1、項(xiàng)目工程管理組織架構(gòu)..........................................8

2、項(xiàng)目工程管理人員崗位職責(zé)......................................8

三、工程部署......................................................8

1、總體施工順序描述..............................................8

2、水平流水段劃分................................................8

3、豎向流水段劃分................................................8

4、主要施工方案選擇..............................................8

5、四新技術(shù)使用計(jì)劃...............................................8

四、總平面布置....................................................8

1、分階段施工總平面布置..........................................8

2、分階段臨水、臨排、臨電平面布置................................8

3、其他特殊情況布置..............................................8

五、工程施工計(jì)劃...................................................8

1、全過程施工計(jì)劃................................................8

2、計(jì)劃編制說明..................................................8

3、分析計(jì)劃完成的重難點(diǎn)以及解決辦法。............................8

六、資源需求詳細(xì)計(jì)劃...............................................8

1、臨水臨排臨電等詳細(xì)接入計(jì)劃....................................8

2、證照辦理詳細(xì)計(jì)劃..............................................8

3、方案、施工圖、深化設(shè)計(jì)以及圖審等詳細(xì)出圖計(jì)劃..................8

4、勞務(wù)類招標(biāo)采購進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃........................................8

5、材料設(shè)備類采購進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃........................................8

6、勞動(dòng)力需求計(jì)劃................................................8

七、土護(hù)降階段工程策劃.............................................8

1、施工順序推演..................................................8

2、土方平衡......................................................8

3、現(xiàn)場(chǎng)平面布置..................................................8

八、樁基階段工程策劃..............................................9

1、施工分區(qū)順序推演..............................................9

2、前后交接......................................................9

3、現(xiàn)場(chǎng)平面布置..................................................9

九、地下結(jié)構(gòu)施工階段..............................................9

1、流水段劃分....................................................9

2、地庫及早封閉..................................................9

3、交接計(jì)劃......................................................9

4、做好地下室階段的平面布置......................................9

十、地上結(jié)構(gòu)施工階段...............................................9

1、樓棟分區(qū)......................................................9

2、豎向流水段思路................................................9

3、后續(xù)工作插入計(jì)劃..............................................9

4、做好地上結(jié)構(gòu)階段的平面布置....................................9

十一、室內(nèi)外裝飾裝修和機(jī)電安裝階段策劃...............................9

1、裝修各工序的插入計(jì)劃..........................................9

2、裝修與機(jī)電的配合計(jì)劃..........................................9

3、內(nèi)裝與外裝的關(guān)系梳理...........................................9

十二、室外配套工程和景觀工程策劃.....................................9

1、配套工程施工計(jì)劃..............................................9

2、硬景施工......................................................9

3、軟景施工......................................................9

第四部分保障策劃........................................................9

一、品質(zhì)保障策劃...................................................9

二、安全文明施工管理...............................................9

1、安全生產(chǎn)管理..................................................9

2、日常文明施工管理..............................................10

三、成品保護(hù)......................................................10

四、季節(jié)性施工措施...............................................10

五、管理行為保障..................................................10

第五部分專項(xiàng)策劃.........................................................10

一、方案設(shè)計(jì)與辦證策劃............................................10

二、示范區(qū)建設(shè)專項(xiàng)策劃............................................10

三、示范區(qū)開放策劃................................................10

四、開盤策劃......................................................10

五、工地開放日專項(xiàng)策劃............................................10

六、交付專項(xiàng)策劃10

前言

工程策劃分為兩個(gè)階段，第一階段在啟動(dòng)會(huì)召開后7天內(nèi)完成，包括第一部分、第二部分以

及第三部分的土護(hù)降策劃（視總包單位確定情況或包括樁基階段策劃），第一階段策劃有些

條件可能尚未具備，編制深度可根據(jù)情況略淺，但各項(xiàng)內(nèi)容均要考慮；第二階段在總包進(jìn)場(chǎng)

后15天內(nèi)完成，需完善第一階段策劃并完成剩余策劃；專項(xiàng)策劃由各城市公司根據(jù)需要自

行編制。

盡量使用圖表來表達(dá)，相關(guān)內(nèi)容按照提綱逐項(xiàng)梳理，沒有的項(xiàng)目不要?jiǎng)h除可注明無，有特殊

情況的可以增加，此版大綱試行，大家在使用過程中有好的建議提議隨時(shí)聯(lián)系。

第一部分項(xiàng)目概況和總控計(jì)劃

一、項(xiàng)目總體信息以及主要節(jié)點(diǎn)要求

1、地塊位置以及拿地計(jì)劃

1）地塊位置（圖四至）地塊規(guī)模（面積大小）

2）拿地計(jì)劃（拿地順序和時(shí)間節(jié)點(diǎn)）

2、地塊開發(fā)節(jié)奏

1）總體地塊開發(fā)分區(qū)和分期（分區(qū)圖、開發(fā)次序、分期時(shí)間節(jié)點(diǎn)表）

2）本地塊方案或施工圖總圖，產(chǎn)品類型、規(guī)模

3）本地塊銷售分區(qū)和分期（分區(qū)圖、銷售順序分期、時(shí)間節(jié)點(diǎn)表，重點(diǎn)銷許節(jié)點(diǎn)）

3、工程分期

1）工程分區(qū)和分期（工程分期與項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏和銷售周期以及交付分期的匹配）

2）總包標(biāo)段劃分（劃分理由滿足總體銷售節(jié)點(diǎn)以及工程本身管理需要）

3）標(biāo)段內(nèi)銷許和交付節(jié)點(diǎn)分區(qū)安排

4、本次策劃范圍

1）本次策劃范圍（地塊/分期/標(biāo)段總體策劃一階段/二階段/專項(xiàng)策劃）

2）總平圖（產(chǎn)品類型、規(guī)模、標(biāo)段劃分）

3）工程影響因素

5、工程管理目標(biāo)

1）工期目標(biāo)

2）質(zhì)量目標(biāo)

3）安全生產(chǎn)、文明施工目標(biāo)

4）其他目標(biāo)

二、工程總控節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

1、全景二級(jí)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)計(jì)劃

從拿地開始的全景二級(jí)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)計(jì)劃，分期、分標(biāo)段，滿足啟動(dòng)會(huì)要求，用project排布，建立

清晰的前后工序邏輯關(guān)系

2、專項(xiàng)策劃的全景計(jì)劃

用project排布，建立清晰的前后工序邏輯關(guān)系

第二部分工程前置條件梳理

三、場(chǎng)地條件復(fù)核

1、現(xiàn)場(chǎng)踏勘

地形地貌，周邊道路、河流、村莊、周邊建筑物等對(duì)工程有利和不利因素收集調(diào)研，提出解決問

題的方案和計(jì)劃。

2、障礙物摸排

地上、地下障礙物摸排，包括產(chǎn)權(quán)糾紛等情況并提出解決方案和計(jì)劃。

3、當(dāng)?shù)刭Y源

當(dāng)?shù)刭Y源的供應(yīng)情況、距離情況、壟斷情況等，提出解決方案和計(jì)劃。

4、氣候、政策

當(dāng)?shù)貧夂蚣竟?jié)性、節(jié)假日等情況，政府環(huán)保以及其他政策對(duì)工程的影響情況和應(yīng)對(duì)措施。

5、其他影響因素

其他對(duì)工程進(jìn)展有影響的因素梳理分析（如施工階段限高等特殊要求）。

四、開發(fā)配套問題梳理以及解決措施

1、配套資源梳理

梳理給水、排水、電、道路、天然氣、網(wǎng)絡(luò)等施工階段和正式階段的情況以及解決措施并排出計(jì)

戈IJ,關(guān)鍵工作要有保證措施，滿足工程需要。

2、證照辦理政策要求和時(shí)間

結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r梳理證照辦理計(jì)劃，明確銷許的工程形象部位要求，包括五證辦理計(jì)劃以及后期驗(yàn)

收和交付計(jì)劃，并提出風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目保證措施和預(yù)案。（注意規(guī)證等證照的分區(qū)和銷售、交付分期分

區(qū)的關(guān)系）

3、無證施工的風(fēng)險(xiǎn)

前期無證施工的風(fēng)險(xiǎn)和保銷售節(jié)點(diǎn)相矛盾的解決方案和保障措施。

4、其他影響因素

其他特殊影響到工程進(jìn)展的因素和解決方案。

五、設(shè)計(jì)研發(fā)方面的問題梳理以及解決方案

1、產(chǎn)品定位

產(chǎn)品體系和檔次配置，營(yíng)造做法等情況說明，對(duì)工程管理的要求。

2、專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)方案的各個(gè)專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)要與工程開工分期和交付分期想匹配，單獨(dú)交付分期功能要完備,

重要功能滿足先期小系統(tǒng)完備，后期可整合的原則，避免前一個(gè)交付分區(qū)的功能需后交付分區(qū)完

成方可實(shí)現(xiàn)的情況。

3、護(hù)坡、降水方案

結(jié)合地勘報(bào)告、場(chǎng)地周邊情況以及作業(yè)面要求綜合擬定基坑支護(hù)降水方案（要求工程部參與），

出圖計(jì)劃滿足單位招標(biāo)和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要求。

4、總出圖計(jì)劃

總體設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，結(jié)合招標(biāo)工作進(jìn)度要求可分批提供圖紙，部分不能滿足招標(biāo)時(shí)間要求的解決

方案。

5、裝修景觀定版定樣計(jì)劃

裝修和景觀圖紙的定版定樣工作計(jì)劃，需要現(xiàn)場(chǎng)配合搭建的樣板計(jì)劃，總體要與招標(biāo)計(jì)劃匹配。

六、合約規(guī)劃方面問題梳理及解決方案

1、標(biāo)段劃分

總包標(biāo)段劃分、主要分包標(biāo)段劃分，主要施工任務(wù)界面劃分。

2、集采資源復(fù)核

了解集采資源供應(yīng)能力問題，材料設(shè)備生產(chǎn)周期供貨周期要重點(diǎn)考慮。

3、圖紙與招標(biāo)重點(diǎn)梳理

解決招標(biāo)與圖紙關(guān)系，招標(biāo)與施工單位進(jìn)場(chǎng)的關(guān)系，重難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的預(yù)案。

七、營(yíng)銷、商業(yè)以及客服、物業(yè)方面問題梳理及解決方案

1、營(yíng)銷廣告包裝要求

營(yíng)銷中心以及展示區(qū)開放相關(guān)要求梳理，圍擋廣告、樓體包裝等方面要求梳理。

2、工地開放日

工地開放日相關(guān)要求梳理

3、客服物業(yè)要求

客服、物業(yè)配合、交接要求梳理

4、其他要求、訴求配合問題梳理。

八、資金使用計(jì)劃以及應(yīng)對(duì)方案

1、資金使用計(jì)劃

根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃排出資金使用計(jì)劃，資金缺口提出解決方案。

2、應(yīng)急工程款

重點(diǎn)部位關(guān)鍵工序臨時(shí)的應(yīng)急工程款準(zhǔn)備和應(yīng)急激勵(lì)資金要有考慮。

九、人力行政配置保障方案

1、管理人員流量表

工程部管理人員流量，需滿足工程各階段管理需求，交付階段激勵(lì)計(jì)劃。

2、現(xiàn)場(chǎng)行政需求

工程現(xiàn)場(chǎng)值班室、辦公室、辦公用品等需求計(jì)劃，勞保用品計(jì)劃，班車需求計(jì)劃，工地食堂配置

計(jì)劃等。

3、其他需要公司提供的資源支持等計(jì)劃。

第三部分工程策劃

一、工程概況及重難點(diǎn)分析和應(yīng)對(duì)措施

1、主要參建單位一覽表

2、工程分區(qū)和樓棟信息

面積、層數(shù)、層高、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式，人防等級(jí)等

3、內(nèi)外裝飾裝修做法

毛坯或精裝、防水、墻面、樓地面、門窗、幕墻、外墻保溫、外墻涂料、石材幕墻、玻璃幕墻等

4、機(jī)電系統(tǒng)

消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、泛光照明等

5、工程重點(diǎn)難點(diǎn)分析和應(yīng)對(duì)措施

外部條件，如政策、道路、當(dāng)?shù)刭Y源、氣候等情況，內(nèi)部條件，如場(chǎng)地、臨水臨電、分區(qū)交付、

示范區(qū)范圍進(jìn)度等，工程本身特點(diǎn)和難點(diǎn)

二、項(xiàng)目部工程管理人員組織架構(gòu)和崗位職責(zé)

1、項(xiàng)目工程管理組織架構(gòu)

2、項(xiàng)目工程管理人員崗位職責(zé)

二、工程部署

1、總體施工順序描述

結(jié)合銷許節(jié)點(diǎn)要求的分區(qū)施工順序等。

2、水平流水段劃分

各標(biāo)段內(nèi)地下室階段水平流水段劃分以及施工順序，勞務(wù)隊(duì)伍任務(wù)劃分

3、豎向流水段劃分

樓棟豎向流水段劃分及主要工種工序穿插施工方案，勞務(wù)隊(duì)伍任務(wù)劃分

4、主要施工方案選擇

如土石方開挖和平衡方案、支護(hù)方案、降水方案、防水施工方案、模板及其支撐體系方案、鋼筋

連接方案、混凝土供應(yīng)方案、鋼結(jié)構(gòu)安裝方案、裝配式結(jié)構(gòu)吊裝方案、預(yù)應(yīng)力施工方案、腳手架

方案、垂直運(yùn)輸設(shè)備選擇、門窗安裝方案、砌筑抹灰做法及方案、外檐裝修施工方案等

5、四新技術(shù)使用計(jì)劃

如臻營(yíng)造、融創(chuàng)智造等

四、總平面布置

1、分階段施工總平面布置

地下結(jié)構(gòu)施工階段、地上結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾裝修施工階段、室外配套和景觀施工階段，含材料

堆場(chǎng)、加工區(qū)、主要大型機(jī)械設(shè)備、道路大門、生活辦公區(qū)、分標(biāo)段臨時(shí)圍擋布置等，圍墻大門

應(yīng)結(jié)合營(yíng)銷及商業(yè)要求

2、分階段臨水、臨排、臨電平面布置

分階段臨水、臨排、臨電平面布置，分階段道路大門平面布置（重點(diǎn)突出表達(dá)各階段轉(zhuǎn)換）

3、其他特殊情況布置

如場(chǎng)外市政道路臨時(shí)和正式轉(zhuǎn)換的布置方案等

五、工程施工計(jì)劃

結(jié)合策劃的編制階段以及專項(xiàng)策劃編排相應(yīng)的施工計(jì)劃

1、全過程施工計(jì)劃

從開工到交付維保的全過程施工計(jì)劃，要求有標(biāo)段計(jì)劃以及分樓棟計(jì)劃，含開放日、停止點(diǎn)時(shí)間

節(jié)點(diǎn)安排。

2、計(jì)劃編制說明

含節(jié)假日、季節(jié)性施工和特殊情況預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)緩沖時(shí)間等。

3、分析計(jì)劃完成的重難點(diǎn)以及解決辦法。

六、資源需求詳細(xì)計(jì)劃

1、臨水臨排臨電等詳細(xì)接入計(jì)劃

2、證照辦理詳細(xì)計(jì)劃

3、方案、施工圖、深化設(shè)計(jì)以及圖審等詳細(xì)出圖計(jì)劃

4,勞務(wù)類招標(biāo)采購進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

5、材料設(shè)備類采購進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

6、勞動(dòng)力需求計(jì)劃

七、土護(hù)降階段工程策劃

1、施工順序推演

時(shí)間軸和平面分區(qū)圖表達(dá)

2、土方平衡

土方外運(yùn)和內(nèi)倒思路，土方平衡場(chǎng)地和時(shí)間的匹配

3、現(xiàn)場(chǎng)平面布置

包括塔吊型號(hào)?、位置的初選，以及道路轉(zhuǎn)換等

八、樁基階段工程策劃

1、施工分區(qū)順序推演

時(shí)間軸和平面分區(qū)圖表達(dá)

2、前后交接

與土方交接，樁基檢測(cè)提前插入，與總包交接，交接時(shí)間和分區(qū)交接思路

3、現(xiàn)場(chǎng)平面布置

特別是塔吊基礎(chǔ)的提前施工，結(jié)合總包進(jìn)場(chǎng)后的布置轉(zhuǎn)換

九、地下結(jié)構(gòu)施工階段

1、流水段劃分

結(jié)合總包思路，做好平面流水段的劃分和施工順序推演

2、地庫及早封閉

地下結(jié)構(gòu)施工需滿足銷許節(jié)點(diǎn)的同時(shí)盡快完成地下室封閉，為后續(xù)工作提供材料堆場(chǎng)、加工場(chǎng)地

以及臨時(shí)道路，不得隨意掏樓座造成場(chǎng)地使用混亂。

3、交接計(jì)劃

做好與樁基的分區(qū)交接計(jì)劃，分區(qū)接收漸次展開結(jié)構(gòu)施工。

4,做好地下室階段的平面布置

十、地上結(jié)構(gòu)施工階段

1、樓棟分區(qū)

梳理樓棟施工順序，滿足銷許的同時(shí)，需滿足工程本身安排的需求，比如考慮群塔施工的防碰撞、

勞務(wù)隊(duì)伍的任務(wù)劃分、施工場(chǎng)地、道路等的轉(zhuǎn)換利用等，

2、豎向流水段思路

做好單棟樓的豎向流水段劃分和施工順序推演，需安排二次結(jié)構(gòu)插入時(shí)間和位置，提前編排考慮