【我國(guó)司法拍賣程序中處理違章建筑的方式現(xiàn)狀探析16000字（論文）】

我國(guó)司法拍賣程序中處理違章建筑的方式現(xiàn)狀分析TOC\o"1-2"\h\u57431緒論 122607Introduction 1270642違章建筑的學(xué)理定義及其法律構(gòu)成要件 2165933違章建筑上的物權(quán)權(quán)利界定 5102994違章建筑司法拍賣中所遇到的問(wèn)題 6163365我國(guó)司法拍賣程序中處理違章建筑的方式現(xiàn)狀 950625.1.1司法實(shí)踐中不宜處理違章建筑的權(quán)屬問(wèn)題 10315395.1.2司法實(shí)踐中可處理違章建筑產(chǎn)生的收益 11165616關(guān)于規(guī)范違章建筑司法拍賣程序的建議 15194126.2.1建立拍賣財(cái)產(chǎn)公開展示程序 16273376.2.2委托授權(quán)第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助工作 1749266.2.3確立責(zé)任分配原則 17303557結(jié)論 1712389Conclusions 171緒論Introduction司法強(qiáng)制執(zhí)行程序在司法程序中的地位舉足輕重，只有在國(guó)家強(qiáng)制力的保證下司法判決才會(huì)真正轉(zhuǎn)化為債權(quán)人的實(shí)際利益。司法拍賣具有更大限度實(shí)現(xiàn)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)價(jià)值和完成對(duì)債權(quán)人償付的優(yōu)點(diǎn)，更好地實(shí)現(xiàn)了司法強(qiáng)制執(zhí)行程序，是我國(guó)主要的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置方式之一?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步，為實(shí)現(xiàn)司法拍賣提供了更加廣闊的環(huán)境和高效的執(zhí)行方式。在司法執(zhí)行領(lǐng)域，我國(guó)曾長(zhǎng)期適用委托拍賣的方式來(lái)完成司法拍賣工作。隨著互聯(lián)網(wǎng)科技的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)拍賣模式已逐漸成熟，很大程度上提高了司法拍賣的效率，同時(shí)新民事訴訟法的出臺(tái)也為傳統(tǒng)拍賣模式的轉(zhuǎn)型提供了法律上的幫助，“自主網(wǎng)絡(luò)拍賣”模式已逐漸成為我國(guó)司法拍賣的主要方式。在調(diào)查總結(jié)了各個(gè)地區(qū)的人民法院關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的意見和經(jīng)驗(yàn)后最高人民法院于2016年8月2日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》，正式?jīng)Q定在全國(guó)范圍內(nèi)采用自主網(wǎng)絡(luò)拍賣的司法拍賣方式。唐夢(mèng)沅.司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議[J].法制與社會(huì),2018(36):39-42.由于網(wǎng)絡(luò)拍賣通道擁有便捷普及易操作的特點(diǎn)，同時(shí)司法拍賣中會(huì)存在很多的廉價(jià)、優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)等拍賣資產(chǎn)，越來(lái)越多的自然人和企業(yè)開始將目光焦距到網(wǎng)絡(luò)司法拍賣領(lǐng)域。唐夢(mèng)沅.司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議[J].法制與社會(huì),2018(36):39-42.本文將結(jié)合關(guān)于違章建筑的現(xiàn)有規(guī)定、學(xué)者對(duì)違章建筑司法拍賣的理論研究成果以及在司法實(shí)踐中得出的經(jīng)驗(yàn)梳理總結(jié)違章建筑在司法拍賣程序中的現(xiàn)狀，所遇到的困境，并根據(jù)現(xiàn)有理論成果及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出若干建議。2違章建筑的學(xué)理定義及其法律構(gòu)成要件TheAcademicDefinitionofIllegalBuildingandItsLegalElements2.1違章建筑的學(xué)理定義（TheAcademicDefinitionofIllegalBuilding）在我國(guó)的司法領(lǐng)域中，違章建筑一般是指在城市的規(guī)劃區(qū)內(nèi)并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者是違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，以及采取非法手段獲取批準(zhǔn)而占地改建、擴(kuò)建、新建的建筑物。具體可分為可分為“違背規(guī)劃型建筑”、“非法用地型建筑”、“不當(dāng)施工型建筑”、“擅自搭建型建筑”、“臨時(shí)超期型建筑”等其他類型的違章建筑。唐夢(mèng)沅.司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議[J].法制與社會(huì),2018(36):39-42.唐夢(mèng)沅.司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議[J].法制與社會(huì),2018(36):39-42.在操作和識(shí)別方面，一些學(xué)者進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，對(duì)違章建筑的定義做了界定。他們認(rèn)為，它的構(gòu)成要件是“兩個(gè)本質(zhì)，一個(gè)形式”，“兩個(gè)本質(zhì)”是指損害社會(huì)公共利益，不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，“一個(gè)形式”是指未履行法定的建造程序。當(dāng)然，有的學(xué)者認(rèn)為這個(gè)定義過(guò)于簡(jiǎn)單，于是在此基礎(chǔ)上，將其構(gòu)成要件擴(kuò)展為“違法+行政機(jī)關(guān)認(rèn)定”，違法便是指《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中第六十五條規(guī)定的內(nèi)容，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的”，行政籍貫認(rèn)定則是縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)，并予以處罰的。因此，在違法的前提下，只有有權(quán)行政機(jī)關(guān)才能認(rèn)定建筑物違法違章，并予以處罰，其他行政機(jī)關(guān)不得越權(quán)認(rèn)定違章建筑。2.2違章建筑的法律構(gòu)成要件（TheLegalElementsofIllegalConstruction）違章建筑的法律構(gòu)成要件：上文提到，有學(xué)者系統(tǒng)論述了違法建筑的定義和構(gòu)成要件，認(rèn)為違法建筑的構(gòu)成要件是“兩個(gè)本質(zhì)，一個(gè)形式”，“兩個(gè)本質(zhì)”是指對(duì)社會(huì)公共利益有害，與城鄉(xiāng)規(guī)劃不符，“一個(gè)形式”是指違反法定的建造程序，沒有按照法律的要求申請(qǐng)建設(shè)用地許可證，沒有按照法律的要求辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)。想要成立法律意義上的違章建筑，“兩個(gè)實(shí)質(zhì)”至少要滿足一個(gè)，并要具備“一個(gè)形式”。同時(shí)，有的學(xué)者認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)過(guò)于簡(jiǎn)單。因此，在此基礎(chǔ)上，又提出了違章建筑新的法律構(gòu)成要件，即“違法+行政機(jī)關(guān)認(rèn)定”，具體內(nèi)容如下：“違法”，即違反法律、法規(guī)、規(guī)章或其他規(guī)范性文件，具體表現(xiàn)有非法取得用地許可、超越規(guī)劃許可的內(nèi)容。“行政機(jī)關(guān)認(rèn)定”，即在“違法”的前提下，須由有權(quán)行政機(jī)關(guān)依法行使自由裁量權(quán)，認(rèn)定案涉建筑物確系違章，這樣才算成立法律意義上的違章建筑。在上述觀點(diǎn)中，“違法”是判斷建筑物是否違章的根本法律構(gòu)成要件。假設(shè)某個(gè)建筑物的違法性很容易就能判斷，比如根本沒有辦理行政許可，便可以初步推定其為違章建筑，或者說(shuō)這是性質(zhì)待定的違章建筑?！靶姓C(jī)關(guān)認(rèn)定”則是形式要件，只要有權(quán)行政機(jī)關(guān)下了這是違章建筑的結(jié)論，那么這個(gè)建筑物就在法律意義上成為了違章建筑。有權(quán)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定建筑物違法的前提，是有證據(jù)證明該建筑物的建造程序不符合法律規(guī)定。在此處“危害社會(huì)公共利益”不再被當(dāng)作是違章建筑的必要構(gòu)成條件，其僅僅是行政機(jī)關(guān)對(duì)違章建筑進(jìn)行規(guī)制處罰的法律依據(jù)。這不僅方便了現(xiàn)實(shí)中對(duì)于違章建筑的操作，同時(shí)這也是尊重行政機(jī)關(guān)對(duì)違章建筑的行政管轄權(quán)的體現(xiàn)，給予了行政機(jī)關(guān)在認(rèn)定和處理違章建筑工作中一定的自由裁量權(quán)。蘇國(guó)華.中國(guó)處理違章建筑的法律制度研究[J].經(jīng)濟(jì)法論壇,2009,6(00):494-524.2.3違章建筑所具有的物權(quán)（PropertyRightsofIllegalBuildings）雖然所建設(shè)完成的違章建筑自身沒有一定的合法性，違反了國(guó)家所制定的相關(guān)法律法規(guī)。因此，從原則上來(lái)說(shuō)，也就沒有給當(dāng)事人相應(yīng)的所有權(quán)，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的登記。當(dāng)然，該建筑也就不具備國(guó)家保護(hù)的權(quán)力。但是，違章建筑還是具有物權(quán)的，在沒有被列入所拆遷的范圍之前，這些違章建筑的所有者還是具有某種程度上的物權(quán)。第一，占有權(quán)。所謂的占有權(quán)是一種事實(shí)，也可以說(shuō)是人類控制事物的一種特殊行為。占有可以根據(jù)所具有的所有權(quán)而發(fā)生，也可以根據(jù)由于某種權(quán)利的缺乏而導(dǎo)致的間接發(fā)生。城市建設(shè)中的違章建筑盡管不能稱之為所有權(quán)，但是，該建筑物的建筑人由于對(duì)其進(jìn)行管理。趙金閣.違章建筑權(quán)屬與利用研究[D].西南政法大學(xué),2011.因此，也可以將其稱之為占有。當(dāng)然，趙金閣.違章建筑權(quán)屬與利用研究[D].西南政法大學(xué),2011.第二，使用權(quán)。占有的目的并不僅僅只是單純的將該事物據(jù)為己有，而是通過(guò)對(duì)它的占有從用途以及功能上進(jìn)行利用，以便充分發(fā)揮出它的真正使用價(jià)值。一般而言，違章建筑的建設(shè)都是為了對(duì)其進(jìn)行使用，建筑人員可以自己使用，也可以將建筑作為物品出租，讓別人來(lái)使用。但是，違章建筑的使用權(quán)只是短暫性的，一旦需要將該建筑拆除，那么隨之消失的也包括違章建筑的使用權(quán)。王兵.房屋拆遷中違章建筑處理的難點(diǎn)[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè),2015(27):195-196.第三，處分權(quán)。從國(guó)家所制定的相關(guān)法律法規(guī)上看，由于違章建筑的建筑人部分享有建筑的所有權(quán),因此，也就沒有一定的處分權(quán)。但是，在現(xiàn)實(shí)中卻不是這樣，建筑人不僅享有建筑的處分權(quán)，而且,還在城市建筑拆遷過(guò)程中暴露出各種違反法律法規(guī)的交易行為，嚴(yán)重影響到建筑自身功能的發(fā)揮。所以，在這種情況下，違章建筑人也享有一定的處分權(quán)。從另一方面來(lái)說(shuō)，違章建筑人還具有某種特定的收益權(quán)利。由于違章建筑人對(duì)于該建筑有著相應(yīng)的占有權(quán)，因此，也就會(huì)具有收益權(quán)。并且，這種收益權(quán)還在法律法規(guī)的限制下，占有人不但能夠通過(guò)自己的占有來(lái)獲取自身經(jīng)濟(jì)效益，還可以將該建筑進(jìn)行出租等方式，進(jìn)而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。2.4違章建筑的認(rèn)定困境（TheDilemmaofIdentifyingIllegalBuilding）在強(qiáng)制拆遷某個(gè)建筑物以前，首先要認(rèn)定該建筑物違法。在現(xiàn)實(shí)生活中，有些地區(qū)執(zhí)法手段過(guò)于粗放，經(jīng)常出現(xiàn)未明確認(rèn)定建筑物違法就實(shí)施強(qiáng)制拆遷行為，導(dǎo)致建筑物所有人一紙?jiān)V狀，將執(zhí)法機(jī)關(guān)告上法院的情況。盡管《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》為認(rèn)定違章建筑提供了法律依據(jù)，但是一則沒有明確誰(shuí)來(lái)認(rèn)定違章建筑，二則認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也只規(guī)定了一般情形，這樣的法律規(guī)定顯然是沒有辦法適應(yīng)復(fù)雜多變的現(xiàn)實(shí)狀況的?，F(xiàn)在，認(rèn)定違章建筑的一大難題就是，有違章建筑認(rèn)定權(quán)的行政主體不夠明確，根本原因是無(wú)論是法律、法規(guī)、規(guī)章還是其他規(guī)范性文件，都沒有明明白白地說(shuō)清楚哪些行政機(jī)關(guān)有權(quán)認(rèn)定違章建筑，哪些機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)認(rèn)定違章建筑，其惡果就是審批機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)權(quán)力范圍產(chǎn)生高度重合，多頭執(zhí)法的現(xiàn)象頻出。具體而言，根據(jù)各省市違法建設(shè)強(qiáng)制拆除的規(guī)范性文件，可將違法建設(shè)的認(rèn)定主體分為由規(guī)劃部門進(jìn)行認(rèn)定、由規(guī)劃和城管部門分別認(rèn)定、由規(guī)劃部門先進(jìn)行認(rèn)定，然后由城管部門后續(xù)查處，以及由城管部門根據(jù)具體情形決定是否請(qǐng)規(guī)劃部門協(xié)助認(rèn)定這四種情形，由于違法建設(shè)行為本身的復(fù)雜性，調(diào)整該行為的法律規(guī)范之間出現(xiàn)了邏輯上的重疊，因此實(shí)踐中土地行政部門、建設(shè)行政部門、市容環(huán)境衛(wèi)生部門也有權(quán)對(duì)違法建設(shè)進(jìn)行認(rèn)定審批，從而導(dǎo)致分散的各機(jī)構(gòu)在認(rèn)定過(guò)程中出現(xiàn)了執(zhí)法空白或互相推諉的情形。王亮.集體土地上違法建筑的法律問(wèn)題研究[D].青島大學(xué),2017.《廣州市違法建設(shè)查處條例》作為其他規(guī)范性文件，在沒有上位法規(guī)定的情況下，竟然直接規(guī)定城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)為違章機(jī)關(guān)的認(rèn)定主體，嚴(yán)重缺乏正當(dāng)性。針對(duì)此類亂象，急需規(guī)范違章建筑認(rèn)定權(quán)的行政主體，將違章建筑認(rèn)定權(quán)交給特定的行政機(jī)關(guān)單獨(dú)行使，實(shí)現(xiàn)違章建筑認(rèn)定權(quán)與違章建筑查處權(quán)的分離，以充分利用專業(yè)部門各自具有的優(yōu)勢(shì)。這樣的話，既可以避免在實(shí)踐中出現(xiàn)認(rèn)定失誤，又可以實(shí)現(xiàn)權(quán)力的合理分工，王亮.集體土地上違法建筑的法律問(wèn)題研究[D].青島大學(xué),2017.對(duì)于違章建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行法律體系倒是有著較為明確的規(guī)定。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求進(jìn)行建設(shè)，或臨時(shí)建筑逾越規(guī)定期限的，都屬于違章建筑。但是盡管這方面的法律規(guī)定比較完善，但是依舊難以應(yīng)對(duì)狀況頻出的復(fù)雜現(xiàn)實(shí)。除了嚴(yán)重違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》規(guī)定的情形以外，有的建筑是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)管理的問(wèn)題暫時(shí)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，有的建筑是因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒有取得土地使用權(quán)，因此沒有辦法辦理建筑許可證；有的建筑是由于某些特殊原因暫時(shí)無(wú)法取得建筑許可，但未來(lái)預(yù)期有取得建筑許可的可能性；有的建筑是建設(shè)伊始符合當(dāng)時(shí)的城市規(guī)劃，但自從新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》頒布以后，又與新法的內(nèi)容相抵觸。如果不分青紅皂白，簡(jiǎn)單粗暴地實(shí)施“一刀切”政策，將這些因?yàn)闅v史遺留問(wèn)題而涉嫌違章的建筑物一律認(rèn)定違法，并實(shí)施強(qiáng)制拆遷，顯然會(huì)嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人的合法權(quán)益，引發(fā)更大的爭(zhēng)議。最高人民法院曾就類似案例明確表示:“對(duì)于因歷史原因沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的無(wú)證房屋，行政機(jī)關(guān)在沒有充分證據(jù)證明該無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認(rèn)定為違法建筑?！惫?張?jiān)缕?違法建設(shè)強(qiáng)制拆除的法律困境與解決路徑[J].知與行,2020(05):51-57+2.由于實(shí)質(zhì)要求與形式要求的相互沖突，違章建筑的認(rèn)定再次陷入了瓶頸。對(duì)于這個(gè)難題，應(yīng)主張以實(shí)質(zhì)要求去認(rèn)定違章建筑物，通過(guò)判斷該建筑物是否有害社會(huì)公共利益來(lái)確定是否違法。雖然實(shí)質(zhì)認(rèn)定的難度較大，但是能夠有效降低侵害當(dāng)事人合法權(quán)益的可能性，彰顯了公權(quán)對(duì)私權(quán)的保護(hù)。無(wú)論是《憲法》還是《民法典》，都明確規(guī)定保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)謹(jǐn)慎認(rèn)定違章建筑物，萬(wàn)萬(wàn)不能先入為主地認(rèn)為“違法建設(shè)不受憲法與物權(quán)法保護(hù)”，要妥善保護(hù)當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。3違章建筑上的物權(quán)權(quán)利界定DefinitionofPropertyRightsinIllegalBuildings在形式上，違章建筑本身的存在便是違法的，由于這個(gè)原因，違章建筑在程序上沒有辦法辦理并取得權(quán)屬登記證明，但是這并非是說(shuō)違章建筑不具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在學(xué)術(shù)界，學(xué)者對(duì)于違章建筑物權(quán)權(quán)利的問(wèn)題爭(zhēng)論不休，具有代表性的有“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)”、“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)”、“使用權(quán)說(shuō)”等，除了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)之外，其他觀點(diǎn)基本上均立足于《民法典》中關(guān)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)須合法取得的規(guī)定。并且，學(xué)術(shù)界普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為違章建筑建設(shè)人不應(yīng)享有對(duì)違章建筑的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。唐夢(mèng)沅.司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議[J].法制與社會(huì),2018(36):39-42根據(jù)《民法典》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，但是同時(shí)，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中的規(guī)定，因違反法律行政法規(guī)規(guī)定的違章建筑唐夢(mèng)沅.司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議[J].法制與社會(huì),2018(36):39-42既然如此，不具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的違章建筑，是否還有可能存在其他財(cái)產(chǎn)性權(quán)利？“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)說(shuō)”、“使用權(quán)說(shuō)”等學(xué)碩，一致認(rèn)為對(duì)于違章建筑，建筑人仍然有資格享有一定的物權(quán)權(quán)能。當(dāng)然，也不是沒有學(xué)者對(duì)此持反對(duì)意見，認(rèn)為“對(duì)違章建筑享有有瑕疵的所有權(quán)的觀點(diǎn)缺乏科學(xué)依據(jù)”，“按照現(xiàn)代民法理論，所有權(quán)的本質(zhì)是自由的，完整的，缺乏自由或完整的所有權(quán)不應(yīng)被定義為所有權(quán)”，根據(jù)這個(gè)觀點(diǎn)，違章建筑的建筑人對(duì)違章建筑只存在事實(shí)上的占有，除此之外不存在任何權(quán)利。唐夢(mèng)沅.司法拍賣程序中違章建筑的處理困境與建議[J].法制與社會(huì),2018(36):39-42如果按照我國(guó)現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行嚴(yán)格解釋，確實(shí)難以認(rèn)定違章建筑的建筑人或使用人，對(duì)違章建筑享有任何物權(quán)權(quán)利。但是，如果單純從法律條文出發(fā)，忽略了人們的現(xiàn)實(shí)關(guān)切，也不利于實(shí)現(xiàn)公平正義，更會(huì)對(duì)實(shí)踐處理造成諸多阻礙，如不好開展司法拍賣工作。總而言之，在有權(quán)行政機(jī)關(guān)處理違章建筑以前，違章建筑的建筑人或者使用人一直在事實(shí)上占有和使用著違章建筑。而且，雖然建筑人對(duì)違章建筑不享有完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但是對(duì)于（拆除過(guò)后的）違章建筑的建筑材料，建筑人仍然享有動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。但是，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)除了有權(quán)認(rèn)定建筑物違法，還有權(quán)強(qiáng)制拆除和沒收實(shí)物，建筑人或使用人對(duì)違章建筑享有的任何權(quán)利，都處在一個(gè)極其不穩(wěn)定的狀態(tài)，十分脆弱。4違章建筑司法拍賣中所遇到的問(wèn)題ProblemsEncounteredintheJudicialAuctionofIllegalBuildings4.1違法建筑物的查處程序困境（TheDilemmaofInvestigationandPunishmentProcedureforIllegalConstruction）程序，是法治區(qū)別于人治的一大特征。法治的前提是程序，行政法治的前提是行政程序。對(duì)于違章建筑，處理方式無(wú)外乎兩種，一是使其合法化，二是予以強(qiáng)制拆除。在俄羅斯，違章建筑相關(guān)的法律也在不斷立法改進(jìn)。俄羅斯聯(lián)邦政府提交了一份來(lái)自俄羅斯建設(shè)部的草案，規(guī)定了合法化和強(qiáng)制拆除違章建筑的不同適用情形。根據(jù)該法案，違章建筑的建筑人或使用人，通過(guò)辦理相關(guān)的手續(xù)，可以使違章建筑不被強(qiáng)制拆裝?，F(xiàn)在，這份提案已經(jīng)得到國(guó)家建設(shè)和立法委員會(huì)的批準(zhǔn)。俄羅斯建設(shè)部提議合法化“違章建筑”的概念。他們對(duì)它的定義如下:“在非法提供的土地上或在建筑許可證不允許建造該物體的地方建造的建筑物?！弊越ㄒ脖徽J(rèn)為是“在沒有獲得必要的許可或違反城市規(guī)劃和建筑規(guī)范和規(guī)則的情況下建造的”建筑。VeraKudryavtseva,NataliaVasileva.Onsomeproblemsofthelegalregimeofunauthorizedconstructionobjects[J].MATECWebofConferences,2018,212.VeraKudryavtseva,NataliaVasileva.Onsomeproblemsofthelegalregimeofunauthorizedconstructionobjects[J].MATECWebofConferences,2018,212.強(qiáng)制拆除屬于行政強(qiáng)制措施，是一種比較傳統(tǒng)的、偏暴力的執(zhí)法手段，雖然其效果立竿見影，但是也很容易引發(fā)爭(zhēng)議。有權(quán)拆除違章建筑的行政機(jī)關(guān)現(xiàn)在面臨的執(zhí)法難題是，如何把握好執(zhí)行時(shí)的力度。在有法可依的情況下，行政機(jī)關(guān)只有嚴(yán)格依法行政，才能最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。程序合法，是確保強(qiáng)制拆除違章建筑的行為合法的關(guān)鍵。如某市某街道辦事處曾普查了其轄區(qū)內(nèi)的19處房屋，將這些房屋都登記在了拆除違章建筑的總臺(tái)賬上，之后該區(qū)執(zhí)法局對(duì)這些房屋進(jìn)行了立案調(diào)查，并向該市自然資源和規(guī)劃局提交了認(rèn)定建筑物違法的申請(qǐng)。在上級(jí)認(rèn)定這些房屋確系違章建筑以后，該執(zhí)法局才依法下達(dá)強(qiáng)制拆除房屋的通知，并在通知中說(shuō)明了違法的具體內(nèi)容。在這個(gè)案例中，執(zhí)法局嚴(yán)格依法行政，依程序行政，最終得到了當(dāng)事人的充分理解，順利完成了拆除違章建筑的工作。但是，同市另外一個(gè)區(qū)的拆遷公告則存在明顯的程序瑕疵。這份拆遷公告一則欠缺認(rèn)定建筑物違法的事由，法律依據(jù)不充分，二則給予當(dāng)事人自行拆遷的時(shí)限過(guò)于模糊，執(zhí)法手續(xù)過(guò)于粗糙。在強(qiáng)制拆除的過(guò)程中，當(dāng)事人本就處于極為弱勢(shì)的地位。即使當(dāng)事人有能力證明案涉建筑物并非違章建筑物，面對(duì)如此蠻橫無(wú)理的行政機(jī)關(guān)，當(dāng)事人顯然也申訴無(wú)門，沒有任何能力反抗。法院對(duì)違章建筑的查處可以采用公告查封，向被執(zhí)行人或違章建筑的所有權(quán)人送達(dá)查封手續(xù)等方式。同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)管理部門對(duì)于被查封的違章建筑具有管轄權(quán)，為了盡可能避免該違章建筑再產(chǎn)生新的法律糾紛，法院也需向不動(dòng)產(chǎn)管轄部門送達(dá)查封手續(xù)。在查處過(guò)程中，對(duì)違章建筑的查處應(yīng)通知當(dāng)事人限期自行拆除，除非當(dāng)事人在規(guī)定的期限內(nèi)既不履行，也不申請(qǐng)救濟(jì)，才能由有權(quán)行政機(jī)關(guān)自行實(shí)施拆除行為。質(zhì)言之，某建筑是否屬于“違建”，必須由法定主體嚴(yán)格依照法定程序予以認(rèn)定，且結(jié)合歷史原因和現(xiàn)如今城市規(guī)劃現(xiàn)狀，充分考慮是否有必要確認(rèn)其為違法建設(shè)且強(qiáng)制拆除。確認(rèn)其為違法建設(shè)后，方可根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處置。哈書菊,張?jiān)缕?違法建設(shè)強(qiáng)制拆除的法律困境與解決路徑[J].知與行,2020(05):51-57+2.另外，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予當(dāng)事人提供合理的救濟(jì)途徑。在強(qiáng)制拆除違章建筑的過(guò)程中，在告知當(dāng)事人其自身存在的違法事實(shí)和行政行為的法律依據(jù)以后，行政機(jī)關(guān)還應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知當(dāng)事人如何尋求救濟(jì)，如告知對(duì)方適格的行政復(fù)議機(jī)關(guān)和管轄法院，最大限制地保障當(dāng)事人的救濟(jì)權(quán)。這正是形式正義與實(shí)質(zhì)正義相結(jié)合的體現(xiàn)，各地的拆遷文件理應(yīng)明確規(guī)定當(dāng)事人可行的救濟(jì)途徑。4.2違章建筑司法拍賣中所遇到的問(wèn)題（ProblemsEncounteredintheJudicialAuctionofIllegalBuildings）在對(duì)違章建筑進(jìn)行司法拍賣的過(guò)程中，人民法院經(jīng)常會(huì)遇到諸多難題，如違章建筑經(jīng)過(guò)多次交易，權(quán)屬關(guān)系不明，或違章建筑仍處在租賃期。違章建筑買賣合同的效力是私法問(wèn)題，違章建筑的認(rèn)定是公法問(wèn)題，不應(yīng)該混淆公法和私法之間的區(qū)別。根據(jù)《民法典》規(guī)定，“當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北M管建筑人因?yàn)榻ㄖ锸沁`章建筑，不能辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，但是并不代表建筑物本身不能作為買賣合同的標(biāo)的，更不影響買賣合同的效力。學(xué)術(shù)界在違章建筑租賃合同的效力方面的爭(zhēng)議也十分激烈。有的學(xué)者認(rèn)為違章建筑租賃合同是有效合同，認(rèn)為建筑人基于對(duì)違章建筑的事實(shí)占有，獲得了對(duì)違章建筑的使用收益權(quán)能，故建筑人完全可以出租違章建筑，并從中獲取收益。這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第52條明文規(guī)定：租賃合同中出租人應(yīng)是租賃物的所有權(quán)人，而且《城市房屋租賃管理辦法》以及一些地方性法規(guī)也都明文規(guī)定違章建筑不得出租，我國(guó)的立法不承認(rèn)違章建筑租賃合同的法律效力。齊瑞飛,趙叢.我國(guó)處理違章建筑的法律制度研究[J].河北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2013,31(04):67-69.但是，這樣的話，問(wèn)題就來(lái)了：如果違章建筑租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效合同，又會(huì)引發(fā)怎樣的法律后果？有的學(xué)者認(rèn)為，出租人已經(jīng)收取的租金應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。在不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣的領(lǐng)域中，存在滌除租賃的現(xiàn)象，及司法拍賣的不動(dòng)產(chǎn)仍處于租賃期間，此時(shí)司法機(jī)關(guān)可以通過(guò)執(zhí)行異議的程序來(lái)強(qiáng)制解除其租賃關(guān)系，打破“買賣不破租賃”的影響。同時(shí)，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，“合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！彪m然違章建筑租賃合同被判無(wú)效，但是出租人依舊可以參照原合同約定的租金，要求租賃人支付房屋占有使用費(fèi)。對(duì)違章建筑出租人的這一請(qǐng)求，人民法院一般也會(huì)予以支持。換言之，就算違章建筑租賃合同無(wú)效，租賃人也不能就此豁免租金，還是需要支付出租人相應(yīng)的費(fèi)用，這也符合公平正義的要求，有效解決了人民法院在拍賣違章建筑前的租賃合同糾紛。4.3以違章建筑作為司法拍賣財(cái)產(chǎn)引發(fā)的法律與社會(huì)問(wèn)題（LegalandSocialIssuesArisingfromtheUseofIllegalBuildingsasJudicialAuctionProperty）違章建筑不是我國(guó)特有的問(wèn)題，而是全世界各個(gè)國(guó)家都普遍面臨的難題。只是對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程過(guò)快，所以違章建筑問(wèn)題也就更加嚴(yán)重。城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)缺乏管理而導(dǎo)致的亂搭、亂建，城區(qū)內(nèi)業(yè)主私自的加建、改建，這樣的現(xiàn)象屢見不鮮，違章建筑問(wèn)題已經(jīng)成了一大頑疾。近年來(lái)，隨著我國(guó)對(duì)違章建筑的管理和處罰愈來(lái)愈嚴(yán)格，現(xiàn)存的大量違章建筑都面臨被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)，而且又因?yàn)檫`章建筑本身權(quán)屬問(wèn)題模糊，涉及的合同糾紛也層出不窮，由違章建筑引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題可以說(shuō)是數(shù)不勝數(shù)。違章建筑十分普遍性且具有隱秘性的特點(diǎn)，在司法實(shí)踐中很多違章建筑或主動(dòng)的或被動(dòng)地被當(dāng)做被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)納入司法拍賣程序中。就司法拍賣程序中如何處理違章建筑而言，競(jìng)買人是否明確知到司法拍賣財(cái)產(chǎn)為違章建筑，應(yīng)該以什么樣的價(jià)格起拍競(jìng)買，如拍得該違章建筑后，該違章建筑又被政府強(qiáng)制拆除，競(jìng)買人是否權(quán)有尋求救濟(jì)或賠償。此外，還需要考慮到一個(gè)問(wèn)題：由于司法拍賣的主體是人民法院，相當(dāng)于被拍賣的違章建筑在某種程度上獲得了人民法院的背書，所以競(jìng)買人基于對(duì)人民法院的信任，經(jīng)常會(huì)作出錯(cuò)誤判斷，認(rèn)為被拍賣的違章建筑上的權(quán)利瑕疵已經(jīng)得到了妥善處理。可是一旦后期拍賣所得的違章建筑被行政機(jī)關(guān)下令拆除，勢(shì)必又會(huì)引起競(jìng)買人與人民法院之間的紛爭(zhēng)。另一個(gè)亟待解決的問(wèn)題是，如何從程序上同時(shí)保障競(jìng)買人和人民法院兩方的合法權(quán)益。5我國(guó)司法拍賣程序中處理違章建筑的方式現(xiàn)狀TheStatusQuooftheHandlingofIllegalBuildingsUndertheJudicialAuctionProcedureinMyCountry5.1司法實(shí)踐中處理違章建筑問(wèn)題的辦法（MeasurestoDealwithIllegalBuildingProblemsinJudicialPractice）5.1.1司法實(shí)踐中不宜處理違章建筑的權(quán)屬問(wèn)題（1）法院缺乏處理違章建筑的法律依據(jù)首先，違章建筑無(wú)法依據(jù)事實(shí)行為來(lái)取得物權(quán)。根據(jù)《民法典》規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，依事實(shí)行為取得的物權(quán)的前提是合法建造，違章建筑未取得合法的建造手續(xù)，不能取得物權(quán)。何帆.論司法實(shí)踐對(duì)違章建筑的處理[J].法制博覽,2015(02):204-205.其次，違章建筑也無(wú)法取得使用權(quán)。“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用”，這條法條規(guī)定了在離婚訴訟中，人民法院對(duì)離婚時(shí)夫妻雙方還沒有取得所有權(quán)或還沒有取得完全所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)實(shí)的具體情況判決由某方當(dāng)事人使用，以此明確使用權(quán)。但該法條所說(shuō)的房屋，主要是指夫妻雙方根據(jù)當(dāng)?shù)氐母＠撸詷?biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有房屋，這些房屋的建造完全合法合規(guī)，只是還沒有辦理過(guò)戶登記的手續(xù)，因此并不包括建造違法的建筑即違章建筑。故而該法條雖然準(zhǔn)許人民法院處理某些權(quán)屬不確定的房屋的權(quán)力，但是并沒有賦予人民法院處置違章建筑的權(quán)力。同時(shí)，《民法典》規(guī)定，“公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯”，違章建筑本身就違法，建筑人自然談不上有任何合法權(quán)益，當(dāng)然也就不受法律保護(hù)。最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，出租人對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋以及沒有被批準(zhǔn)或沒有按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。何帆.論司法實(shí)踐對(duì)違章建筑的處理[J].法制博覽,2015(02):204-205.除了可以將違章建筑已經(jīng)產(chǎn)生的既得利益作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割何帆.論司法實(shí)踐對(duì)違章建筑的處理[J].法制博覽,2015(02):204-205.（2）法院處理違章建筑的權(quán)屬問(wèn)題具有司法權(quán)干預(yù)行政權(quán)的嫌疑首先，只有被法律賦予了違章建筑處理權(quán)的行政機(jī)關(guān)，才有資格處理違章建筑所有權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題。如果由人民法院明確違章建筑的所有權(quán)或使用權(quán)，既不符合司法權(quán)與行政權(quán)相互獨(dú)立的原則，也違反了法律法規(guī)的規(guī)定。再者，如果人民法院擅自認(rèn)定了違章建筑的所有權(quán)或使用權(quán)，將來(lái)有權(quán)行政機(jī)關(guān)想要處理違章建筑問(wèn)題的時(shí)候，就會(huì)發(fā)生建造人拿人民法院的法律文書對(duì)抗行政機(jī)關(guān)的行政裁決書的尷尬情形。這一方面同時(shí)損害了人民法院和行政機(jī)關(guān)的威信，另一方面也阻礙了行政裁決書內(nèi)容的執(zhí)行。（3）處理違章建筑權(quán)屬會(huì)影響司法公信力如果法律得不到民眾的遵守，那么法律就是一紙空文。全民守法是法治的重要前提，而司法公信力的存在又是全民守法的前提。如果司法公信力缺失，那么民眾很難發(fā)自內(nèi)心去遵守法律法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)闆]有一個(gè)有權(quán)威的機(jī)構(gòu)來(lái)定分止?fàn)?，明斷是非。因?yàn)橛械倪`章建筑可以通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，從違法建筑變成合法建筑，所以如果人民法院在離婚案件中對(duì)違章建筑進(jìn)行處理，很可能在未來(lái)引起一系列不利后果，這不僅無(wú)助于違章建筑權(quán)屬糾紛的解決，還可能會(huì)引發(fā)新的矛盾，大大損害司法公信力。比如說(shuō)，若是人民法院在離婚案件中將違章建筑判決歸女方使用，但將來(lái)有一天，該建筑辦理完相關(guān)手續(xù)時(shí)，違章建筑成了合法建筑，結(jié)果房屋的所有權(quán)被登記在了男方名下。在這種情況下，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，男方便取得了該房屋的所有權(quán)。問(wèn)題就在于，在此之前，女方已經(jīng)根據(jù)人民法院下達(dá)的判決書，取得了這個(gè)房屋的使用權(quán)。如果不移除女方的房屋使用權(quán)，則沒有辦法保護(hù)男方的房屋所有權(quán)。但是如果要移除女方的房屋使用權(quán)，那么可能就要啟動(dòng)再審程序，這無(wú)疑有損人民法院的司法公信力。故人民法院并不適合親自解決違章建筑的權(quán)屬糾紛?？偨Y(jié)現(xiàn)行法律規(guī)定，違章建筑的一般處理方式如下：對(duì)于尚未完工的違章建筑，責(zé)令建筑人立即停止建設(shè)；對(duì)于可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)解決違法問(wèn)題且不損害社會(huì)公共利益的違章建筑，責(zé)令建筑人或所有人立即補(bǔ)辦手續(xù)；對(duì)于輕微損害社會(huì)公共利益但是可以改正的違章建筑，責(zé)令建筑人或所有人立即改正，并且可以并處罰款；對(duì)于嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公共利益的違章建筑，責(zé)令建筑人或所有人限期拆除或者予以沒收。5.1.2司法實(shí)踐中可處理違章建筑產(chǎn)生的收益（1）基于租賃合同產(chǎn)生的收益根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二條的規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”，以及第五條的規(guī)定，“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”，雖然違章建筑租賃合同被判無(wú)效，但是考慮到租賃人自身存在一定過(guò)程，且為了保護(hù)出租人的利益，出租人依舊可以參照原合同約定的租金，要求租賃人支付房屋占有使用費(fèi)。對(duì)違章建筑出租人的這一請(qǐng)求，人民法院一般也會(huì)予以支持。換言之，就算違章建筑租賃合同無(wú)效，租賃人也不能就此豁免租金，還是需要支付出租人相應(yīng)的費(fèi)用。（2）基于拆遷合同產(chǎn)生的收益《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定，“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，被強(qiáng)制拆除的違章建筑不會(huì)得到補(bǔ)償。但是該條款規(guī)定的“不予補(bǔ)償”，針對(duì)的是違章建筑本身，拆遷合同則是基于對(duì)違章建筑的事實(shí)占有而達(dá)成的合意，所以違章建筑的建筑人或所有人還是可以通過(guò)拆遷合同獲得一定的補(bǔ)償。此外，違章建筑往往不是單個(gè)人的問(wèn)題，而是群體性的問(wèn)題。如果完全不補(bǔ)償被強(qiáng)制拆除的違章建筑的建筑人或所有人，那么很可能會(huì)導(dǎo)致群體性事件爆發(fā)，有害于社會(huì)穩(wěn)定。（3）基于買賣合同產(chǎn)生的收益在現(xiàn)實(shí)生活，經(jīng)常遇到這樣的情況：違章建筑的建造人很早就把所建的違章建筑以低價(jià)賣給了其他人。但隨著時(shí)間流逝，現(xiàn)在違章建筑馬上就要拆遷，會(huì)給違章建筑的使用人帶來(lái)一筆巨大的收益。這個(gè)時(shí)候，原先將違章建筑出售了的建造人，為了獲得這筆飛來(lái)橫財(cái)，通常會(huì)將買家訴至法院，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)違章建筑買賣合同無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同本身為有效合同，但因標(biāo)的物為違章建筑而無(wú)法獲得所有權(quán)，買賣雙方的合同目的因此不能實(shí)現(xiàn)，此時(shí)法院可判處可解除雙方的買賣合同。汪怡.特殊動(dòng)產(chǎn)多重買賣標(biāo)的物所有權(quán)歸屬問(wèn)題研究[D].安徽大學(xué),2015.但是解除合同并不代表違章建筑的建筑人就可以高枕無(wú)憂了。一旦建造人要求解除合同，則建造人也應(yīng)賠償買受人相應(yīng)的損失，賠償標(biāo)準(zhǔn)可以參照汪怡.特殊動(dòng)產(chǎn)多重買賣標(biāo)的物所有權(quán)歸屬問(wèn)題研究[D].安徽大學(xué),2015.5.2司法機(jī)關(guān)對(duì)違章建筑作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處理態(tài)度與方式（Judiciary'sAttitudeandMethodofHandlingIllegalBuildingsasPropertytoBeExecuted）在司法實(shí)踐過(guò)程中，有的法官認(rèn)為違章建筑具有一定的可執(zhí)行性。他們的理由是：違章建筑使用人雖然不具有完整的物權(quán)，但根據(jù)物權(quán)相關(guān)理論，違章建筑使用人基于對(duì)違章建筑的事實(shí)占有和使用，和違章建筑本身存在具有合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的內(nèi)容，違章建筑使用人還是可以享有一定的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。不過(guò)，哪怕違章建筑可以被執(zhí)行，但是人民法院在處理違章建筑時(shí)，也需要明確告知被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)即違章建筑的競(jìng)買人，違章建筑權(quán)屬上存在的法律問(wèn)題。在明確告知的前提下，即使未來(lái)違章建筑被行政機(jī)關(guān)下令拆除，競(jìng)買人也不得以此對(duì)人民法院提出抗議，因?yàn)樗麄冊(cè)诟?jìng)價(jià)購(gòu)買違章建筑的時(shí)候就已經(jīng)知悉有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，在對(duì)違章建筑進(jìn)行司法拍賣以前，人民法院不必對(duì)違章建筑的財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。雖然違章建筑作為不動(dòng)產(chǎn)，但是不具有任何法定的物權(quán)生效要件，但是人民法院作為司法機(jī)關(guān)，并沒有權(quán)力下令拆除違章建筑。所以，如果違章建筑的建造人或使用人自己不拆除，或者有權(quán)行政機(jī)關(guān)沒有要求拆除，人民法院無(wú)權(quán)干涉他人對(duì)違章建筑的占有和使用。同時(shí)，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律規(guī)定，并不是所有違章建筑都得被拆除，有的違章建筑完全可以通過(guò)補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)或者部分拆除改正的方式，由非法狀態(tài)轉(zhuǎn)為合法狀態(tài)，有權(quán)行政機(jī)關(guān)有一定的自由裁量權(quán)，違章建筑的建造人或使用人也有一定的補(bǔ)救可能。因此，違章建筑的情況十分復(fù)雜，難以評(píng)估其具體的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。另外，在競(jìng)買人拍得違章建筑以前，人民法院已經(jīng)提示了競(jìng)買人相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以競(jìng)買人對(duì)違章建筑的出價(jià)是符合他們內(nèi)心估值的，所以有無(wú)事前估值對(duì)競(jìng)買違章建筑影響不大。5.3法院對(duì)司法拍賣財(cái)產(chǎn)的審查義務(wù)（TheCourt'sObligationtoReviewJudicialAuctionProperty）在現(xiàn)實(shí)生活中，違章建筑被作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的情況并不罕見。前面已經(jīng)論述過(guò)違章建筑如何作為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，但是這里要討論的是將違章建筑納入被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)的問(wèn)題，即人民法院如何在有權(quán)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定之前，識(shí)別某個(gè)建筑物系違章建筑。法國(guó)、日本、德國(guó)等大陸法系國(guó)家，在司法拍賣程序方面，規(guī)定較為完善。比如說(shuō)，日本法律就規(guī)定在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)拍賣以前，要詳細(xì)調(diào)查被拍賣不動(dòng)產(chǎn)的具體信息，并且不動(dòng)產(chǎn)的競(jìng)買人自身也有一定的考察權(quán)限。雖然我國(guó)法律也規(guī)定了在正式拍賣以前，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，但是這方面的規(guī)定過(guò)于模糊，以至于難以界定人民法院在一程序中的具體職能。《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)查若干問(wèn)題的規(guī)定》第三條規(guī)定“人民法院依申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或依職權(quán)責(zé)令被執(zhí)行人報(bào)告財(cái)產(chǎn)情況的，應(yīng)當(dāng)向其發(fā)出報(bào)告財(cái)產(chǎn)令”，第五條規(guī)定“被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)在報(bào)告財(cái)產(chǎn)令載明的期限內(nèi)向人民法院書面報(bào)告下列財(cái)產(chǎn)情況……被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)已出租、已設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，或者存在共有、權(quán)屬爭(zhēng)議等情形的，應(yīng)當(dāng)一并報(bào)告”，第八條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人報(bào)告的財(cái)產(chǎn)情況，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，必要時(shí)可以組織當(dāng)事人進(jìn)行聽證”，人民法院在執(zhí)行過(guò)程中，主要的職責(zé)是聽取被執(zhí)行人報(bào)告自身財(cái)產(chǎn)狀況，雖然法律也規(guī)定了在被執(zhí)行人刻意隱瞞自身財(cái)產(chǎn)狀況的時(shí)候，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，但是并沒有明確到底是哪些情況需要專門核實(shí)，人民法院應(yīng)該采取何種手段進(jìn)行核實(shí)。世界上的司法拍賣方式，主要分為以下兩種：一，自主拍賣；二，委托拍賣。因?yàn)檫@兩種拍賣方式之間的區(qū)別較為明顯，所以我國(guó)到底采用哪種方式進(jìn)行司法拍賣工作，一直存在爭(zhēng)議。隨著執(zhí)行困難的問(wèn)題越來(lái)越突出，現(xiàn)在我國(guó)的人民法院越來(lái)越傾向于通過(guò)在線形式進(jìn)行自主拍賣，希望以此降低執(zhí)行成本，促進(jìn)被拍賣的財(cái)產(chǎn)順利成交。根據(jù)我國(guó)的司法解釋，無(wú)論人民法院采取了何種拍賣方式，人民法院都有調(diào)查被拍賣的財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，只是這些規(guī)定都較為模糊，并不明確?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條規(guī)定“實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（二）查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說(shuō)明”，第十四條規(guī)定“實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告發(fā)布當(dāng)日通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)對(duì)下列事項(xiàng)予以特別提示：（三）拍賣財(cái)產(chǎn)已知瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條規(guī)定，“執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料”。按照我國(guó)的法律規(guī)定，人民法院是司法拍賣程序的主持人，對(duì)被拍賣的財(cái)產(chǎn)具有法定的調(diào)查義務(wù)，但是一直沒有相關(guān)的法律法規(guī)明確人民法院調(diào)查義務(wù)的具體內(nèi)容。上述的規(guī)定盡管進(jìn)一步提出了人民法院要查明哪些內(nèi)容，但是并沒有規(guī)定人民法院沒有依法查明被拍賣財(cái)產(chǎn)的具體情況，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)怎么樣的責(zé)任，所以即使人民法院不行使或者不完全履行調(diào)查義務(wù)，也不會(huì)受到任何處分，人民法院并沒有迫切開展財(cái)產(chǎn)調(diào)查的緊迫性。在現(xiàn)實(shí)生活中，正是因?yàn)槿嗣穹ㄔ翰怀袚?dān)調(diào)查失敗的責(zé)任，所以人民法院往往傾向于把調(diào)查工作和拍賣工作一并交給第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，至于調(diào)查效果好壞在所不問(wèn)。拍賣買前充分調(diào)查，將情況公示于拍賣公告。對(duì)于委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)，評(píng)估報(bào)告要詳實(shí)，充分披露違章建筑的情況。5.4對(duì)于司法拍賣財(cái)產(chǎn)中出現(xiàn)違章建筑的責(zé)任承擔(dān)現(xiàn)狀（TheStatusQuooftheLiabilityforIllegalConstructionintheJudicialAuctionProperty）在執(zhí)行過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)如下幾種問(wèn)題：在被執(zhí)行的違章建筑上設(shè)定了抵押擔(dān)保，但是在債權(quán)人不知情的情況下，有權(quán)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定并拆除了違章建筑；在司法拍賣過(guò)程中，競(jìng)價(jià)購(gòu)得了違章建筑，結(jié)果到了交付的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)其無(wú)法過(guò)戶。雖然人民法院此前往往公告過(guò)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的權(quán)利瑕疵狀況，但是競(jìng)買人總有各種各樣的原因，比如疏忽大意，比如心存僥幸，所以人民法院很難通過(guò)事前通知的方法免責(zé)，和競(jìng)買人因?yàn)楸慌馁u不動(dòng)產(chǎn)系屬違章建筑而發(fā)生糾紛的問(wèn)題可謂屢見不鮮。這其中涉及到的是人民法院作為拍賣主持人對(duì)被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任問(wèn)題。其實(shí)，在許多國(guó)家的法律中，都沒有給司法拍賣程序中的競(jìng)買人瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。雖然我國(guó)并未明確規(guī)定司法拍賣程序中的競(jìng)買人是否具有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，但是無(wú)論是在我國(guó)的理論學(xué)界，還是在我國(guó)的司法實(shí)踐中，都不認(rèn)為競(jìng)買人享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。其原因在于，在司法拍賣過(guò)程中，競(jìng)買人可以自行鑒別標(biāo)的物是否存在瑕疵，而且拍賣本身就是一個(gè)具有風(fēng)險(xiǎn)的程序，法律往往并不傾向于對(duì)拍賣過(guò)程中競(jìng)買人的利益進(jìn)行特殊保護(hù)?？偟膩?lái)說(shuō)，在實(shí)務(wù)中，對(duì)被拍賣的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院并不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即使競(jìng)買人想要尋求救濟(jì)，也只能找該財(cái)產(chǎn)原權(quán)利人解決，不得糾纏人民法院。不過(guò)需要注意的是，我國(guó)的司法拍賣程序已經(jīng)完成了相關(guān)立法工作，其將參照適用《拍賣法》的有關(guān)規(guī)定，即在司法拍賣過(guò)程中，對(duì)于被拍賣財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利瑕疵，委托人的責(zé)任為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，拍賣人的責(zé)任為過(guò)錯(cuò)責(zé)任。但是，就像上面所說(shuō)的，理論界和實(shí)務(wù)界都不贊同司法拍賣程序的競(jìng)買人對(duì)人民法院享有瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，他們指出司法拍賣程序和一般拍賣程序之間并不能簡(jiǎn)單地劃上等號(hào)。在司法拍賣過(guò)程中，人民法院的身份是國(guó)家的司法執(zhí)行機(jī)關(guān)，它并不能從拍賣中獲益。《拍賣法》從法律性質(zhì)上屬于私法，如果司法拍賣程序強(qiáng)行適用《拍賣法》，將會(huì)給人民法院帶來(lái)諸多不應(yīng)由其承擔(dān)的責(zé)任。這樣的規(guī)定，既不符合我國(guó)行政法的規(guī)定，也會(huì)導(dǎo)致人民法院害怕承擔(dān)責(zé)任，導(dǎo)致執(zhí)行案件被一拖再拖，進(jìn)一步加劇執(zhí)行難問(wèn)題。6關(guān)于規(guī)范違章建筑司法拍賣程序的建議SuggestionsonRegulatingJudicialAuctionProceduresforIllegalBuildings6.1關(guān)于規(guī)制違章建筑確權(quán)的建議（SuggestionsontheConfirmationoftheRightofRegulationsandIllegalBuildings）在對(duì)違章建筑開展司法拍賣工作以前，首先要健全違章建筑的認(rèn)定機(jī)制。只有被法律賦予了違章建筑認(rèn)定權(quán)的行政機(jī)關(guān)，才有資格判斷某個(gè)建筑物是否屬于違章建筑。違章建筑認(rèn)定權(quán)只歸屬于行政機(jī)關(guān)，有如下原因：（1）這是法律規(guī)定的要求，法律明確規(guī)定了只有被授予了違章建筑認(rèn)定權(quán)的行政機(jī)關(guān)才能認(rèn)定建筑物違法，其他機(jī)關(guān)擅自認(rèn)定的行為均屬違法；（2）這是行政權(quán)的體現(xiàn)，違章建筑認(rèn)定權(quán)本質(zhì)上是一種行政權(quán)，故因由行政機(jī)關(guān)對(duì)建筑物的違法性進(jìn)行認(rèn)定；（3）即使認(rèn)定建筑物違法的行政行為有誤，也可以通過(guò)途徑進(jìn)行救濟(jì)，當(dāng)事人完全可以通過(guò)行政復(fù)議程序或行政訴訟程序糾正錯(cuò)誤的違章建筑認(rèn)定行為，如果認(rèn)定行為是司法行為，則根據(jù)司法終局的原理，如果認(rèn)定有誤，當(dāng)事人很難得到救濟(jì)。經(jīng)認(rèn)定為違章建筑的建筑，法律應(yīng)該賦予其認(rèn)定的法律效力。某建筑經(jīng)行政機(jī)關(guān)依法認(rèn)定為違章建筑，便產(chǎn)生了相應(yīng)的法律效力，即后續(xù)的法律責(zé)任，未經(jīng)認(rèn)定，則不產(chǎn)生效力。陳靜.論違章建筑處理法律制度的完善[D].湘潭大學(xué),2011.如果在司法拍賣以前，被拍賣的不動(dòng)產(chǎn)已