2024年中國辦公樓租戶調(diào)查報告-世邦魏理仕-2020409

租戶調(diào)查世邦魏理仕中國區(qū)研究部2024年9月2024年中國辦公樓租戶調(diào)查22未來三年，企業(yè)對辦公面積擴張謹慎樂觀同比下降4個百分點，但略高新質(zhì)生產(chǎn)力業(yè)、生命科學行業(yè)凈擴租意愿明顯提升2交通及配套、區(qū)位也很關(guān)鍵決定續(xù)租還是搬遷的首要考量續(xù)租或搬遷的其他決定性因素區(qū)位優(yōu)勢可持續(xù)發(fā)展目標資本支出預(yù)算3調(diào)整和優(yōu)化辦公場所，提升空間效率，改善員工福祉使用率，46%計劃減少辦公室利用率低的多余空間兼顧ESG長期戰(zhàn)略和短期成本節(jié)降目標，企業(yè)傾向于棕色資產(chǎn)折價0已設(shè)立零碳目標，其中七成企業(yè)目標的樓宇，會考慮申請租金折價55世邦魏理仕2024年《中國辦公樓租戶調(diào)查》顯示，38%的受訪租戶計劃在未來三年增加辦公面積，低于2023年調(diào)查的42%,但略高于過去三年的增加辦公面積的租戶比例(35%)?？傮w上看，在面對經(jīng)濟、地緣政治等多重不確定性的情況下，企業(yè)對擴張保持謹慎樂觀。與此同時，選擇“大幅增影響下的跌宕起伏相比，企業(yè)期望未來三年的業(yè)務(wù)發(fā)展逐(10%以內(nèi))(10%以內(nèi))增加辦公面積的企業(yè)過去三年：35%未來三年：38%中小型租戶(<500名員工)(500~5000名員工)■增加□保持不變■減少●凈擴租意愿1新質(zhì)生產(chǎn)力引領(lǐng)需求年新租面積在連續(xù)兩年大幅下降后首度回升，同比增長2%。上半年制造業(yè)全國新租面積占比達到14%,躍升第三大辦公樓需求，新能源、智能制造等與技術(shù)升級和消費升級相關(guān)的子行業(yè)預(yù)計將繼續(xù)保持較快增長。值得注意的是，生命科學行業(yè)的凈擴租意愿位居今年調(diào)查榜首，或?qū)⒃诮?jīng)歷了兩年的定，但子行業(yè)和業(yè)務(wù)模塊間預(yù)計將呈現(xiàn)分化過去三年未來三年過去三年未來三年過去三年未來三年過去三年未來三年過去三年未來三年過去三年未來三年制造業(yè)科技互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)藥和生命科學專業(yè)服務(wù)金融業(yè)房地產(chǎn)建筑增加辦公面積保持不變減少辦公面積凈擴租意愿(右軸)搬或不搬?成本為核心的充裕的可租賃面積，下調(diào)的租金，2021年租賃高峰后的租約集中到期，租和搬遷決定的重要因素。從前五大要素排序來看，降租或更為靈活的租約條款是母庸置疑的首要考量，其次為配套設(shè)施和服務(wù)。有六成租戶將區(qū)位優(yōu)勢納入選址決定性因素。另有1/3左右的租戶表示樓宇是否符合可持續(xù)發(fā)展目標以及企業(yè)資本支出(Capex)預(yù)算將影響最終決定。圖表3:影響企業(yè)決定續(xù)租和搬遷的前五大因素(n=217)租金節(jié)降或更靈租金節(jié)降或更靈OO區(qū)位優(yōu)勢可持續(xù)發(fā)展目標可持續(xù)發(fā)展目標資本支出預(yù)算資本支出預(yù)算圖表4:租戶在續(xù)租和搬遷決策時對交通和配套設(shè)施的重視度(分行業(yè)和規(guī)模)(n=144)中小型租戶大型或特大型租戶科技互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)藥和生命科學裝修房電動車充電樁商業(yè)配套共享辦公和商務(wù)良好的空氣過濾裝修房電動車充電樁商業(yè)配套最高最低數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2024年9月今年的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，有三分之一的受訪企業(yè)表示搬遷決策受限于Capex預(yù)算不足。此類企業(yè)在考慮搬遷時，分別有49%和33%希望業(yè)主提供定制化裝修方案和裝修房，兩項占比均高出其他租戶12個百分再細分來看，大型和特大型租戶對于定制化裝修服務(wù)需求更高(68%),往往是此類租戶在企業(yè)形象和裝修標準上有統(tǒng)一的規(guī)范和要求；而精裝修交付的辦公空間(38%)更受“拎包入住”需求更多的中小型租11部，主要集中在制造業(yè)(23%),專業(yè)服務(wù)業(yè)(23%)、科技互聯(lián)網(wǎng)(19%)和醫(yī)藥及生命科學行業(yè)(15%)。租金等成本控制較高的樓宇硬件標準交通便捷，方便員工通勤企業(yè)品牌的適度露出配套或周邊商業(yè)較好特定區(qū)位(靠近研發(fā)中心或工廠、在同一行政區(qū)內(nèi)搬遷等)專用員工食堂拎包入住連續(xù)整層辦公空間圖表6:未來企業(yè)對辦公場所的規(guī)劃和考量(前五大)企業(yè)規(guī)劃未來辦公場所的前五大考提升辦公空間使用率是降低房地產(chǎn)成本的有效途徑。從本次調(diào)查反饋的數(shù)據(jù)顯示，當前國內(nèi)辦公空間平均占用率為71%2,較去年調(diào)查小幅提升4個百分點，但仍有五分之一的受訪企業(yè)表示其空間占用率在60%以下，且是使用率更低，未來CBRE認為，通過調(diào)整辦公室布局和配置、設(shè)立有針對性的變革管理機制、借助適配的房地產(chǎn)科技等手ME空間和WE空間的再平衡2024年租戶調(diào)查顯示，與三年前相比，企業(yè)對未來人均工位面積規(guī)劃的主力區(qū)間從10-15平方米下調(diào)至5-10平方米。與此同時，三分之一受訪企業(yè)計劃通過調(diào)整員工與辦公桌的配比來實現(xiàn)空間效率的提升，由此測算得出的員工與辦公桌共享比例中位數(shù)將從當前的1.19提升至三年后1.3左右，房地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)和科技互聯(lián)網(wǎng)租戶的共享比例的預(yù)期提升幅度最大。需要指出的是，企業(yè)對職場個人空間(ME空間)進行優(yōu)化的前提是對辦公場所使用和員工行為模式相關(guān)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)采集和分析，也并不簡單等同于辦公面積的縮減。在今年的調(diào)查中，有34%的受訪企業(yè)將協(xié)作空間(WE空間)的配比作為其未來辦公場所設(shè)定的重要考量，從中我們可以看到企業(yè)希望通過對辦公室功能的重新定義和布局調(diào)整來提升空間效率和員工體驗的意圖。圖表7:企業(yè)對未來人均工位面積的規(guī)劃圖表7:企業(yè)對未來人均工位面積的規(guī)劃人均工位面積(平方米)計劃增加共享工位計劃增加協(xié)作工區(qū)圖表8:CBRE為某外資企業(yè)提供的辦公場所策略案例·企業(yè)員工人數(shù)：>500名√采用靈活辦公模式(員工每周√79%的時間需要伏案工作√員工在辦公室工作時，60%的時間是個人工作，40%的時間升員工舒適度計劃未來12個月內(nèi)減少相關(guān)支出，另有近六成希望保持在控制開支的大背景下，企業(yè)對房地產(chǎn)科技的投入聚焦中進一步降本增效。空氣質(zhì)量傳感器和無接觸技術(shù)的關(guān)科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在計劃增加支出的租戶中占比最高，且其中50%的企業(yè)對人臉識別、手機訪問權(quán)限和安全系統(tǒng)表示感興趣，這與此類租戶在這些技術(shù)領(lǐng)域的自有優(yōu)勢圖表9:企業(yè)未來12個月對房地產(chǎn)科技支出的規(guī)劃圖表9:企業(yè)未來12個月對房地產(chǎn)科技支出的規(guī)劃圖表10:企業(yè)計劃選擇的房地產(chǎn)科技3圖表10:企業(yè)計劃選擇的房地產(chǎn)科技34圖表11:已設(shè)定零碳目標的受訪企業(yè)比例企業(yè)“向綠而行”的步伐從未曾停下，今年調(diào)查結(jié)果顯示，已設(shè)立零碳目標的企業(yè)占比進一步攀升至31%。落地到辦公樓租賃方面，企業(yè)將綠色出行和綠色認證樓宇作為最優(yōu)先的ESG相關(guān)考量因素。此外，隨著近年來極端氣候事件的增多，20%的受訪租戶將樓宇是否具備足夠應(yīng)對的能力作為選址的必要條件。與此同時，超過50%的租戶表示能耗、綠色租約和電動車充電樁對選址具有實質(zhì)影響。圖表12:企業(yè)在選址時，對ESG相關(guān)的要素的優(yōu)先考量企業(yè)傾向于棕色資產(chǎn)折價盡管“向綠”是大勢所趨，但從今年的調(diào)查結(jié)果可以看出，在成本節(jié)降的大背景下，企業(yè)試圖在長期的ESG戰(zhàn)略和短期財務(wù)目標之間達成平衡。一個直觀的數(shù)據(jù)是，愿意為綠色建筑認證樓宇支付租金溢價的租戶占比較上年的調(diào)查下降10個百分點。與之相對應(yīng)的是，有五分之一的租戶表示，若樓宇不具備綠色建筑認證，則會考慮申請租金折價，即“棕色折價”?！白厣蹆r”對租賃市場的影響不可低估。從過去18個月京滬核心商務(wù)區(qū)穩(wěn)定期甲級辦公樓4的有效租金走勢來看，與具備LEED認證的項目相比，棕色項目(非認證項目)的租金降幅要多出12-14個百分點。考慮為綠色建筑認證樓宇支付租金溢價考慮對不具備綠色建筑認證的樓宇申請租金折價過去18個月京滬核心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓4有效租金累計變化率2022年2023年2024年零碳時間表臨近，綠色樓宇供應(yīng)仍有待提高圖表14:已設(shè)立零碳排放目標企業(yè)的具體達成時間更值得關(guān)注的是，棕色資產(chǎn)的租金折讓或?qū)㈦S著更多企業(yè)零碳目標的臨近而逾發(fā)顯現(xiàn)。2024年調(diào)查顯示，在已設(shè)立零圖表14:已設(shè)立零碳排放目標企業(yè)的具體達成時間31%),22%和46%的目標達成時間在2025年和2030年。這意味著企業(yè)需在本輪或下一輪的租約中充分考慮選址中的綠色要素。從目前全國主要城市LEED認證辦公樓的滲透率來看，除京滬外，租戶在其他城市的綠色樓宇選項仍較為有限。圖表15:中國主要城市已獲得圖表15:中國主要城市已獲得LEED認證的辦公樓占全市總存量的比例廣州杭州除綠色出行和綠色樓宇認證外，企業(yè)對于辦公樓是否使