馨雅大酒店項目可行性報告-項目評估課程設(shè)計

3第一章項目總論 4 4 5 5 5 7 7第二章市場研究 7 7 92.3本市房地產(chǎn)市場分析 9 9 2.5項目擬定位方案 2.5.2項目定位方案 第三章項目開發(fā)方案 3.2產(chǎn)品設(shè)計建議 3.2.1建設(shè)規(guī)模 3.2.2建設(shè)內(nèi)容 3.2.3項目實施計劃和進(jìn)度 第四章融資方式分析與選擇 第五章投資估算與資金籌措 5.1投資估算 205.2資金籌措 21第六章財務(wù)評價 6.1成本核算 6.1.1成本核算依據(jù) 6.1.2成本核算 6.1.3投資經(jīng)營進(jìn)度 6.2利潤估算 6.3財務(wù)評價結(jié)論 第七章結(jié)論與建議 前言本項目位于西安市小寨東路64號，處于二環(huán)與本項目占地約69畝，建設(shè)規(guī)劃用地45000平方米，總建筑面積270000平方米?？蚣艚Y(jié)第一章項目總論上升。全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的13.5%,旅游業(yè)已成為西安市真正的目前，西安擁有接待游客床位數(shù)達(dá)17萬張，其中旅游涉外飯店38家，床位2萬余張(星級飯店32家，其中五星級4家，四星級5家，三星級14家，二星級6家，一星級3家),年接待海外旅游者能力達(dá)100余萬人次。從數(shù)量和質(zhì)量上基本滿足了西安旅游觀光客人的住宿需求。目前，西安市共有國際旅行社27家，國內(nèi)旅行社100多家，組團(tuán)類型也從建設(shè)地點：西安市雁塔區(qū)小寨東路64號基本概況：該項目占地69畝。建設(shè)五星級酒店，總建筑面積27000平方米，房間數(shù)300間(套),600個床位；餐位1000多個，多功能餐廳3000m2,綜合性商場，中1.2.2項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀1地塊周邊環(huán)境圖66ag10(1)地塊區(qū)位本項目位于西安市小寨東路64號，處于二環(huán)與(2)地塊規(guī)模及產(chǎn)品本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層(作為停車場),地上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會議場所。其中一區(qū)域環(huán)境：該地段西鄰小寨，寨作為西安南郊的Sub-C交通流、物流在小寨什子積聚和疏散，早在20世紀(jì)70年代起就逐步發(fā)展形成商業(yè)街區(qū)，其繁華程度僅次于鐘樓CBD,是西安南郊的城市Sub-CBD。小寨商業(yè)空間也多是三維立2)辦公：旺角辦公、明陽國際等。4)閑暇業(yè)：康體休閑有開米廣場、好又多購物廣場、1.4.1市場研究1.4.2投資估算與融資方案1.4.3綜合評價1.4.4研究結(jié)論與建議近年來，西安的對外經(jīng)濟(jì)交流與合作迅猛發(fā)展，經(jīng)貿(mào)活家的17個城市建立友好城市關(guān)系，有58個國家和地區(qū)在西安設(shè)立三資企業(yè)，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有近30戶入駐西安。外貿(mào)進(jìn)出口商品市場覆蓋100多個國家和地區(qū)，外商投資項目業(yè)網(wǎng)點12萬個，各類貿(mào)易市場543個，銷售過億元的市場16個。全市連鎖企業(yè)已發(fā)展到83家，連鎖門店1268個。2004年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額506.5億元。據(jù)初步核算，西安市2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)1270.14億元，是2000年的近2倍，超額完成“十五”目標(biāo)100億元，比上年增長13.1%,分別高于全國、全省增幅3.2和0.5個百分點。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到15925元，比上年增長12.4%。全社會固定資產(chǎn)投資額835.10億元，比上年增長29.1%。一季度，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值58.08億元，較08年西安GDP2190.04億。比2007年增長在西安市第十四屆人民代表大會第四次會議圖表，直觀地總結(jié)了2008年政府的工作，當(dāng)年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到2190億元，增長15.6%,創(chuàng)十五年來新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15207元，農(nóng)民人均純收入5212元，分別凈增2545元和813元，扣除物價因素，分別實際增長13.3%以上和11.8%以上。2.2市場狀況分析上升。全市旅游總收入占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的13.5%,旅游業(yè)已成為西安市真正的以盛唐文化為品牌，以資源整合為手段，累計引進(jìn)項目82個，累計完成固定資產(chǎn)投資128億元，建設(shè)區(qū)內(nèi)道路40公里，加速建成了大雁塔南2.3本市房地產(chǎn)市場分析對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準(zhǔn)三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600余套。例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有31口五星級四口五星級四星級三星級口準(zhǔn)三星級二星級及以下而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%,可見酒店在各個城區(qū)之間的些酒店卻一直保持較高的入住率(有些酒店如調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到70%,其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%,兩者合計占到58%;客房入住率最高達(dá)到90%的酒店占15.6%,入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%;其次是旅行游客，占入住客人的26%,表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%,機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%,其它消費形式占10%。如圖2—3—2恒圖2—3—22.4板塊市場分析星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有31西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止2011年城內(nèi)酒店展33.5%比2007年下降了9.5%,城南酒店占41.5%比2007年增加了18.5%,是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢而言城2.5項目擬定位方案2.5.1項目SWOT分析2.5.2項目定位方案(一)項目定位酒店功能定位餐飲娛樂住宿會議(二)市場定位經(jīng)濟(jì)型酒店0西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止2011年城內(nèi)酒店展33.5%比2007年下降了9.5%,城南酒店占41.5%比2007年增加了18.5%,是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。本項目所處地段屬于城南區(qū)域，且位于商業(yè)中心小寨和旅游觀光區(qū)大雁塔、曲江之間，其附近酒店分布如圖2—5—3水和指通操肆垢水和指通操肆垢打西器一000③陜西而史繡物境0友大重長安大學(xué)塔0西安財還學(xué)1000米集團(tuán)生各大涯塔北廣場文化商業(yè)廣場西安時經(jīng)學(xué)院區(qū)萬眾廣場A座器美的家用空調(diào)露m江專南隔西安郵電大學(xué)西安市商區(qū)②陜遇學(xué)前師范學(xué)院。緣地，九號小寨小蝶地海珀紫癬韋一街毒街本地段雖然酒店分布密集，但四五星級酒店極少，80%為經(jīng)濟(jì)型酒店，因此本項目定位于五星級酒店(三)客戶定位在西安，二星級酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西以中小型企業(yè)市場營銷人員臨時歇腳之處，故入駐其中的省內(nèi)外客戶比例差別不大。三星級酒店客戶，一部分為商務(wù)人員出差下榻三星級酒店，另一部分為省外人員來西安觀光旅游的團(tuán)體或散客入住，對于市內(nèi)一些中型企業(yè)重要的新聞發(fā)布會也會在這些酒店召四五星級酒店客戶，多數(shù)是來中國，西安旅游觀光的外賓，有散客有團(tuán)體，一部分是省第三章項目開發(fā)方案本項目位于西安市小寨東路64號，處于二環(huán)與三環(huán)之間。東臨慈恩西路，南臨雁塔西路，西臨翠華路，北臨小寨東路，正在小寨十字修永惠商店電信四所家國區(qū)(北院)大塔北廣場國摩友大廈◎◎財綠書西大麗塔地下宮0O第八十五中學(xué)家蛋院遮址公園西財經(jīng)學(xué)狹教華其都華落3.2.1建設(shè)規(guī)模本酒店占地面積69畝，規(guī)劃建設(shè)面積46000平方米，總建筑面積270000平方米，共七層，包括地下一層(作為停車場),地上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會議場所。其中一3.2.2建設(shè)內(nèi)容套間(5)環(huán)保設(shè)施(6)室外工程：位于2F,面積7000平方米，為娛樂中心和MODERNBOSS(現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部)?？头靠头糠植加?F-5F,有商務(wù)客房300間，其中：商務(wù)套房20間，有普通標(biāo)準(zhǔn)間260間，2014年6月～2014年7月：完成項目工程可行性研究編制及報批工作；2014年7月～2014年8月：完成項目工程的初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查；2014年9月：完成項目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2014年10月～2015年4月：完成項目工程的全部土建工程施工；2009年5月～2015年6月：工程的全部裝飾裝修工程；2015年7月：完成人員培訓(xùn)工作2015年8月：完成工程竣工驗收，并全面投入使用。第四章融資方式分析與選擇項目總投資44379萬元，建設(shè)投資13800萬元(包括建筑投資6000萬元、設(shè)備購置及安裝投資9000萬元),流動資金3000萬元。資金來源自籌3.0億，其余申請貸款。本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如本項目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者(融資方)的利益：第五章投資估算與資金籌措客房數(shù)300間44379萬元13800萬元11029萬元5290萬元8740萬元綠化估算1840萬元本估算的編制范圍包括土建工程(包括外墻裝修表5—1按各項目劃分如下：單位：萬美元號費用名稱投資額靜態(tài)投資1建筑工程費2設(shè)備購置費3安裝工程費4室外工程費5服務(wù)性設(shè)施及家具器具購置費6工程建設(shè)其它費用7基本預(yù)備費小計二動態(tài)投資1工程造價調(diào)整預(yù)備小計三合計(3)流動資金估算估算，正常年需流動資金2500萬，其中，鋪底流動資金1250萬，約占流動資金的50%。(4)無形資產(chǎn)估算擬建項目用地69畝，根據(jù)該土地的類型，該宗土地出讓金及附屬物賠償金約1558.8萬元/畝。共計10750萬元。本項目總投資44379萬元，其中，企業(yè)自籌29586萬元，銀行申請貸款14793萬元，貸款年利率6.45%,資金分兩年貸款，貸款計劃如下表5—2表5—2資金來源2014年2015年2016年合計1、銀行貸款本期借款年利率=6.45%本期借款利息期末