上海某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1上海某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告立案伊始，擺在我們面前的是一串經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，市場(chǎng)競爭快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對(duì)人居空間的理念詮釋向市場(chǎng)最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。也許具有“不是市場(chǎng)需要什么,我們就制造什么;而是我們制造什么,市規(guī)劃總用地10.7萬平方米總建筑面積16.3萬平方米總套數(shù)1190套我們的基地條件如何?我們的客源客層怎樣?2第二步達(dá)成遠(yuǎn)景任務(wù)——讓市場(chǎng)廣泛接受屬于企業(yè)自我的產(chǎn)品擴(kuò)大擴(kuò)大再利潤良好的良好的適度夸3“耳語傳播”生生產(chǎn)盈余劣勢(shì)點(diǎn)道路噪音、安全問題4·低密度、高綠化的居住環(huán)境·基地沿街面長，將成為浦興路亮點(diǎn)·浦東新區(qū)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與人才進(jìn)駐套·難以集中綠化及拉開棟距·浦東最具升值潛力的地區(qū)之一·入世后新興客源層的選擇動(dòng)產(chǎn)”投資理念已開始興起激烈的競爭市場(chǎng)，相同單價(jià)的.個(gè)案量體大，客戶選擇性多售56·就環(huán)境和生活配套來講本地塊目前在整個(gè)浦東地區(qū)顯得相對(duì)較為落·本地塊所毗臨的金橋地區(qū)(根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū))將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)：高檔別墅和7783路臺(tái)兒莊路——淮海東路815路德州新村——外高橋638路東陸新村——周家渡716路鳳城新村——張橋785路臺(tái)兒莊路——上鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長島路191路第一八百伴——榕橋774路嶗山東路——外高橋776路永業(yè)路——泰東路85路博興路——東昌路8東周線東陸新村——周浦醫(yī)院川歇線歇浦路——川沙購物生活家樂福超市、0BI建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)公利醫(yī)院教育培訓(xùn)中福會(huì)幼兒園、平和雙語學(xué)校、協(xié)和國際學(xué)校、大學(xué)[——項(xiàng)目“立地條件”優(yōu)劣分析—-]9·本項(xiàng)目房型較好(板式結(jié)構(gòu)，南北通風(fēng)，全明無暗間),建筑面積控制利空因素·基地處于浦興路(張楊路的邊緣地帶),四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受?！ひ黄谳^小的綠化率，將使小區(qū)缺少庭園陪襯，也是本案另一點(diǎn)將有可項(xiàng)目產(chǎn)品“定位依據(jù)”(目標(biāo)市場(chǎng)需求)——?其中二房約40萬元/套、三房50-55萬元/套總價(jià)的房源市場(chǎng)去化最快。空氣質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)”的先天優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域內(nèi)物區(qū)涼城新村附近的“中虹麗都苑”,長寧區(qū)天山路的“南洋新都”,楊市場(chǎng)·擁有各自區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)。如“南洋新都”,依托天山商設(shè)計(jì)可行性加強(qiáng)可行性邊暫時(shí)相對(duì)匱乏的生活機(jī)能現(xiàn)狀公共事業(yè)項(xiàng)目(例如郵局、銀行等)項(xiàng)目周邊多為新建住宅區(qū)，人氣較旺，具備一定招商引力建議與住宅建筑外觀相協(xié)調(diào)，外觀風(fēng)格統(tǒng)一提升本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)項(xiàng)商鋪有相當(dāng)建議燈光工地段居住品質(zhì)目(例如24H超市、餐廳升值空間程，避免客戶有地偏人稀之感極力完善小區(qū)配套上即將興建亞洲最大超市這一利好消息及時(shí)準(zhǔn)巴士免費(fèi)往返接送等服務(wù)口直達(dá)五蓮路僅3分鐘車程借社區(qū)小巴車身達(dá)到流動(dòng)廣告效果由此提高與做到真正意義上的交通便捷士與各類交通工具連網(wǎng)行之余，加大客戶引流效果[…提出新生活口號(hào)…][…環(huán)境設(shè)計(jì)附加值…]一期銷售二期銷售基地占地面積約10.7萬平方米，總建筑面積為16.3萬平方米。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以“現(xiàn)代生活社區(qū)”為其特點(diǎn)，并結(jié)合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，及居住人氣和將產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“具品質(zhì)、品味和·電梯——采用日立/三菱/0TIS/迅達(dá)/LG/其他品牌高級(jí)自動(dòng)(3VF、800KG、1.60m/s)(小機(jī)房/無機(jī)房)電梯直達(dá)各層。·未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)：突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進(jìn)電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成·遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)·車庫管理系統(tǒng)：在停車場(chǎng)出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡達(dá)到50%以上。盡量采用新能源和綠色能源?！な彝饴暛h(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分35分貝、夜間小于30分貝。滿足舒適性要求，冬季供暖室內(nèi)適宜溫度：20℃~24℃,夏季空調(diào)室·住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應(yīng)以“無害化、減量化、資源化”為原則。生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害類、無機(jī)物、提倡使用3R材料(可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用),二是要選用無毒、無害、不污染環(huán)境，有益人體健康的材料和產(chǎn)品。宜采用·由于小區(qū)鄰近的張楊路、浦興路等主干道的人流、車流均較大，周邊建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設(shè)施的客源比例圖黃浦區(qū)域客口區(qū)域客口楊浦區(qū)域客口金橋地區(qū)■黃浦區(qū)域客口外來客情況、目前市場(chǎng)行情、最新競爭個(gè)案動(dòng)態(tài)...在“面”上如果也我們有什么.....1292年元代設(shè)置上?？h1725年浦東大部分設(shè)置為南匯縣1815年劃出浦東濱海之地，設(shè)置川沙縣1990年4月中共中央國務(wù)院作出開發(fā)開放浦東的決定1993年1月1日中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東新區(qū)下屬11個(gè)街道，26個(gè)鎮(zhèn)周家渡街道今后10年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬人。同時(shí)流動(dòng)人口在10年內(nèi)達(dá)到100萬人。221)大型公園明珠公園(濱江大道)陸家嘴中心綠地(陸家嘴路)梅園公園(乳山路、福山路口)世紀(jì)公園(錦繡路、花木路口)浦東體育公園(源深路、羽山路口) 學(xué)成成人高等學(xué)校殊教育校2)電影院、俱樂部國際體育俱樂部(明月路、東風(fēng)路)浦東湯臣高爾夫俱樂部(羅山路、錦繡路東南)3)綜合服務(wù)廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)(浦東南路、張楊路口)世界廣場(chǎng)(浦東南路世紀(jì)大道路口)環(huán)球廣場(chǎng)(浦東大道民生路西北部)中達(dá)廣場(chǎng)(浦電路東方路口)東方廣場(chǎng)(浦東大道、羅山路)4)文化古跡崇福道院(今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于北宋末年)慶寧寺(佛教寺院今浦東大道上川路136號(hào))大圣教寺(今孫橋鄉(xiāng)長元村)潮音庵(佛教堂)唐墓橋露德圣母堂(天主教堂)錢家圣母圣心堂(天主教堂，1981年重新開放)城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂(天主教堂，1982年重新開放)浦東清真寺，又稱浦東回教堂(墳山屋16號(hào))太平天國烈士墓(位于浦東高橋鄉(xiāng)屯糧巷，現(xiàn)為教育基地)東西主干道(從北到南)南北主干道(從西到東)陸家嘴路——浦東大道張楊路——浦興路浦電路——楊高中路龍陽路——龍東大道浦東南路東方路楊高南路上南路羅山路新區(qū)共有交通線路135條，其中公共交通線路93條；隧道專線8條；大橋?qū)＞€4條；區(qū)內(nèi)專線有25條；夜宵專線5條，其中包括隧宵線2條。根據(jù)政府規(guī)劃，本案所在區(qū)域?qū)⒂幸粭l地鐵明珠線沿著張楊路通過，(三林地區(qū)——高橋地區(qū));另有一條地鐵八號(hào)線沿著金橋路行駛，(共鐵七號(hào)線(沿浦東大道——慶寧寺和萬科城市花園);地鐵二號(hào)線(沿龍質(zhì)量生活區(qū)于一體，成為21世紀(jì)上?，F(xiàn)代的象征。1)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)——重點(diǎn)發(fā)展金融和商業(yè)。這里已有近150幢風(fēng)格18幢，大部分已投入使用。繼小陸家嘴地區(qū)金格里拉等標(biāo)志性大樓投入使用后，上海國際會(huì)議中心、巨金大廈、京銀大廈、國際金融大廈、交銀大廈等又一批標(biāo)志性樓宇也已竣工。全長4.46公里的世紀(jì)大道、地鐵二號(hào)線陸家嘴站的竣工；全長646.7米3)金橋出口加工區(qū)——規(guī)劃面積19平方公里。目前已有近400家國外企滿足兩邊新村居民生活之需，同時(shí)也為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)提供服務(wù)。1)南浦大橋總投資8.2億元，91年底通車。溝通浦西南部(南市)與2)楊浦大橋總投資8.2億元，93年10月通車，溝通浦西東北部(楊浦)3)內(nèi)環(huán)線浦東段投資37億元，94年初通車。建立浦東浦西快速交通系4)楊高路改擴(kuò)建投資8.6億元，92年底通車。5)外高橋港區(qū)投資6.2億元，93年底完成。6)管道煤氣二期7)外高橋電廠投資32.4億元，96年底完成。8)浦東供水工程投資7.5億元，94年底建成投產(chǎn)。9)浦東通信工程投資7億元，95年底完工。1)外環(huán)泰和路越江隧道(吳淞口越江工程)米，工程總投資17.3429億。已于2000年開工，計(jì)劃2002年竣工通車。2)盧浦大橋工程總投資24.3億(征地動(dòng)拆遷費(fèi)7.8484億)。已于2000年開工，計(jì)劃2002年竣工通車。3)外環(huán)線浦東段雙向8車道。設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí)?？偼顿Y28億。2000年啟動(dòng)，20024)合流污水治理二期中線西段總投資12億。2000年已啟動(dòng)。5)垃圾焚燒廠1999年正式啟動(dòng)，2001年底完成。6)磁懸浮起點(diǎn)地鐵二號(hào)線龍陽路車站，終點(diǎn)為浦東國際機(jī)場(chǎng)站。全長30公里。已于2001年1月開始動(dòng)工，2003年1月底正式建成。7)軌道交通明珠二期浦東段明珠線浦東段全長6公里，共設(shè)5座車站?？偼顿Y128.97億(其中浦東車站耗資1.9億)。2000年啟動(dòng)，2003年完成。8)張家浜東段整治金張公路至長江口，全長13.5公里?？偼顿Y3.175億。此外，中段已啟動(dòng)(三八河一馬家浜)9)外高橋港區(qū)三期、四期總投資43.08億。2000年已啟動(dòng)10)大連路越江工程路交叉口。工程總投資15億(前期動(dòng)拆遷3億)。計(jì)劃2001年開工，200311)復(fù)興路越江工程投資14億(前期動(dòng)拆遷費(fèi)3.5億)。計(jì)劃2001年開工，2003年竣工通車。12)滬崇蘇大通道(東線)港，接江蘇規(guī)劃通啟公路延伸段?？偼顿Y約120億元，2002年啟動(dòng)。13)5號(hào)高速公路30億元。14)滬蘆高速公路15)五洲大道黃浦江邊至遠(yuǎn)東大道，總投資8億。政建設(shè)的進(jìn)行標(biāo)志著浦東城市化進(jìn)程的開始。到1945年，浦東一側(cè)已有50余家工廠，人口橋、外高橋和孫橋的新格局。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然伴隨市政的發(fā)展，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)180余幢樓宇已基本竣工使用。隨著浦東從形態(tài)開發(fā)為主向功能開發(fā)為主的轉(zhuǎn)變，浦東的人流和物流的日益增大，過江橋梁設(shè)卡收費(fèi)所帶來的過江成本過高、交通效率降低等負(fù)面影響日益突出。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，政府于2000年5月1日零時(shí)起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)卡收費(fèi)。這樣浦東、正融為一體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅延安東路隧道一條線，在宣布免收過江費(fèi)后，車流量同比增加了30%。上海經(jīng)濟(jì)新增長極的功能、服務(wù)全國的產(chǎn)業(yè)功能和國際化新城區(qū)的基礎(chǔ)功能之責(zé)任。其開放目標(biāo)是將浦東新區(qū)建設(shè)成為世界一流地現(xiàn)代化國際大都同期浦東居民年末儲(chǔ)蓄余額浦東居民人均年收入0壹、上海房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析[——2001年新經(jīng)濟(jì)政策——]免·2001年8月1日起，上海市商品住房將實(shí)施內(nèi)外銷房并軌，做到三個(gè)每次交易過戶時(shí)，其交易價(jià)格在30萬元以上的，由交易雙方按每套(幢)各支付250元；交易價(jià)格在30萬元(含30萬元)以下的，由交易雙方按每套(幢)各支付125元?！じ鶕?jù)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房改辦、市房管局制訂的關(guān)于出售公有住房的暫行辦法的通知》的有關(guān)規(guī)定，就2001年公有住房出售的有關(guān)1、建國后竣工的獨(dú)用成套多層和高層公有住房的成本價(jià)為每平方米建筑面積1295元。2、公有住房出售的市場(chǎng)價(jià)、獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)公寓住房及獨(dú)用成套混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房和新式里弄住房的成本價(jià)與最低限價(jià)的規(guī)定仍按《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市公有住房出售的若干規(guī)定》執(zhí)3、公有住房的出售年份為2001年。4、2001年公有住房出售的其他事宜，按《1996年公有住房出售方案》5、2001年公有住房出售方案的執(zhí)行日期為2001年1月1日至2001年12月31日。[——上海市商品住宅市場(chǎng)供需情況統(tǒng)計(jì)表——]期房推案量期房去化量現(xiàn)房推案量現(xiàn)房去化量1997(1季度)1997(2季度)1997(3季度)前三季度1997(4季度)1997年全年1998(1季度)1998(2季度)1998(3季度)前三季度1998(4季度)1998年全年1999(1季度)1999(2季度)1999(3季度)前三季度1999(4季度)1999年全年2000(1季度)2000(2季度)2000(3季度)前三季度2000(4季度)2000年全年2001(1季度)前三季度2001(4季度)2001年全年[一上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2001年度與2000年度對(duì)比表—]對(duì)比內(nèi)容2001年2000年比例%房地產(chǎn)開發(fā)投資額6203083萬元5661700萬元完成土地開發(fā)面積商品房新開工面積商品房竣工面積商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積+7.1%已登記商品房預(yù)售面積+26.1%商品房批準(zhǔn)銷售面積+10.1%商品房住宅批準(zhǔn)銷售面積已登記商品房買賣面積商品房住宅買賣面積表示：房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為上海國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)使年增長值從目前5.3%提高至“十五”期末的7%以上。今后5年的竣工量將控制在2800億元和7000萬平方米以內(nèi)。預(yù)計(jì)2002年至2003年2年內(nèi)土地總供應(yīng)量在預(yù)計(jì)未來二年市場(chǎng)的吸納量約為2500萬平方米，占總供應(yīng)量(3000萬平方米)的80%以上?！ぶ懈邫n房地產(chǎn)密集地區(qū)：靜安、盧灣、黃浦(原南市)、浦東內(nèi)環(huán)線地·高檔房地產(chǎn)密集地區(qū)：浦東濱江地帶(陸家嘴區(qū)域)、古北新區(qū)、虹口[——上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況統(tǒng)計(jì)圖——]2000年2001年1997年貳、浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述個(gè)案數(shù)推案量住宅樓綜合樓1997(1季度)1997(2季度)1997(3季度)01997年1998年1999年2000年2001年□期房推案量□期房去化量前三季度1997(4季度)1997合計(jì)1998(1季度)1998(2季度)1998(3季度)前三季度1998(4季度)1998合計(jì)1999(1季度)1999(2季度)01999(3季度)前三季度1999(4季度)1999合計(jì)2000(1季度)2000(2季度)2000(3季度)前三季度2000(4季度)2000合計(jì)2001(1季度)2001(2季度)2001(3季度)前三季度浦東新區(qū)個(gè)案數(shù)呈逐年上升的趨勢(shì).1997年為150個(gè)，而在1998年、1999年和2000年則上升為188個(gè)、年度推案總面積為近年來首位，1998年、1999年的推案面積僅為1997年的四成，主要在于住宅樓推案需，平衡發(fā)展。而2000年全年的推案個(gè)案數(shù)雖然仍米時(shí)間成交套數(shù)(套)成交面積1997(3季度)1997(4季度)1997下半年合計(jì)1998(1季度)1998(2季度)1998(3季度)前三季度1998(4季度)1998合計(jì)1999(1季度)1999(2季度)1999(3季度)前三季度1999(4季度)1999合計(jì)2000(1季度)2000(2季度)2000(3季度)前三季度2000(4季度)2000合計(jì)2001(1季度)2001(2季度)2001(3季度)前三季度穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。1998市場(chǎng)成交套數(shù)是1997依舊保持了45%的高增長率。到2001年市場(chǎng)成交供求矛盾進(jìn)一步緩解，連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)了與2000年同期相比成交套數(shù)，1998年為97.8m2,1999年為109m2,2000全年和浦東歷年期房供需市場(chǎng)比較圖0口期房推案量■期房去化量元/平方米45005000550060006500以上8.00%6.00%4.00%2.00%60以下170以上100以上100以上區(qū)域范圍中心相配套的住宅建設(shè)，目前存在部分濱江住宅，價(jià)格在1000～2000區(qū)域均價(jià)為4800元/平方米，主力成交面積為100～130平方米/套，占總成交套數(shù)的61.47%,單套總價(jià)集中在40～60萬元。單套單價(jià)和單套總價(jià)處于高位是該地區(qū)的特征，市場(chǎng)上該區(qū)域120平方米/套的三房銷售最佳。區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)(1)陸家嘴地區(qū)房價(jià)指數(shù)一路上升，房價(jià)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。(2)區(qū)域均價(jià)波動(dòng)幅度較大，均價(jià)波動(dòng)范圍以4500～4800元/平方米為(3)該區(qū)域的房型需求明顯偏大，以100～150平方米/套的三房二廳房(4)區(qū)域單套總價(jià)集中在40～70萬元，且以50萬元為其峰值。案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積東珂花園1619號(hào)4800元/M2小高層新天家園1141弄4900元/M2小高層3.6萬M2陸家嘴花園815弄5900元/M2小高層&高層12.36萬菊?qǐng)@浦東南路1158號(hào)8500元/M2高層15.35萬區(qū)域范圍斷攀升，樓盤也象雨后春筍般地拔地而起，環(huán)線以內(nèi)均價(jià)在4800～6200價(jià)仍停留在2700～3100元/平方米的階段。區(qū)域均價(jià)為4460元/平方米，主力成交面積集中在80、110、150平方米/套，占總成交套數(shù)的45.36%。單套總價(jià)集中在10～20萬元/套、40～80萬元/套，區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)(1)從2000年低至2001年以來，區(qū)域房價(jià)指數(shù)漲幅巨大。(2)單價(jià)5500元/平方米所占比重有所上升。(3)該區(qū)域的房型顯現(xiàn)出多樣性，從80平方米/套的二房到150元/平方(4)區(qū)域樓盤總價(jià)由20～70萬/套平均分布。(5)隨著區(qū)域現(xiàn)存低品質(zhì)案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積天安花園1028號(hào)6500元/M2多層、小高層&高層14萬M2上海之窗御景園錦繡路民生路5900元/M2小高層&高層華麗家族666號(hào)6500元/M2多層、小高層&高層聯(lián)洋花園1311號(hào)5200元/M2小高層22萬M2為3291元/平方米，主力成交面積為90～130平方米/套，占總成交套數(shù)的85.67%,單套總價(jià)集中在30～40萬元/套。價(jià)位相對(duì)較低的售價(jià)是該區(qū)域最大特征，市場(chǎng)對(duì)于該區(qū)域90平方米/套的二房消化最佳。(1)區(qū)域房價(jià)指數(shù)升、降較不穩(wěn)定，房價(jià)受市場(chǎng)、政策影響較大，敏感度較強(qiáng)。(2)區(qū)域均價(jià)類似于房價(jià)指數(shù)，顯現(xiàn)不穩(wěn)定因素。(3)該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，近期110～130(4)區(qū)域單套總價(jià)集中在20～40萬元/套，且有向40萬元/套高價(jià)位靠案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積恒大華城(天地西營南路17弄多層15萬M2博愛家園(一期)355弄3500元/M多層&小高層12萬M2昌里花園昌里東路38號(hào)4400元/M2小高層10萬M2怡泰家苑南碼頭路1127弄3600元/M2多層2.8萬M2區(qū)域范圍區(qū)域均價(jià)為3356元/平方米，主力成交面積集中在90平方米/套、110～120平方米/套兩個(gè)范圍內(nèi)，占總成交套數(shù)的52.36%,單套總價(jià)在20～50萬元/套，以30、40萬元/套為峰值。金橋地區(qū)房價(jià)相對(duì)適中，精簡的房型在該地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)(2)近期大批的新建商品住宅帶動(dòng)了區(qū)域均價(jià)整體上升。(3)該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，120平方米/(4)區(qū)域單套總價(jià)控制在30～40萬元/套，另有少量50萬元/套高總價(jià)案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積陸家嘴新景園張楊路云山路口3600元/M2小高層5.5萬M2現(xiàn)代華庭張楊路崮山路4200元/M2小高層中大雅苑558弄3400元/M2小高層連城苑張楊路長島路3900元/M多層&小高層18萬M2再加上該區(qū)域毗鄰東海濱，興建了各種風(fēng)格各異的別墅型住宅區(qū)。但由于案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積湯臣高爾夫別墅龍東大道1號(hào)7500元小高層5.5萬M2云間綠大地388號(hào)聯(lián)體&獨(dú)棟41萬M2龍東花園龍東大道2255弄11號(hào)4300元聯(lián)體&獨(dú)棟2.55萬M2湯臣豪園龍東大道666號(hào)8200元聯(lián)體&疊加叁、浦東新區(qū)新開及熱銷樓盤運(yùn)行態(tài)勢(shì)從2000年第二季度起，浦東新區(qū)新盤一直保持著連貫發(fā)展?fàn)顟B(tài)，新10～25%,且新開樓盤的品質(zhì)普遍提高。從2000年三季度到2001年三季的主力，2001年二季度新開樓盤中，多層住宅僅為1個(gè)，小高層和高層社區(qū)為8個(gè)，混合小區(qū)5個(gè)，別墅1個(gè)。新區(qū)以陸家嘴CBD為核心，2000年三季度至2001年二季度來，除浦東外環(huán)外，各個(gè)細(xì)化區(qū)域的新盤分布相對(duì)平穩(wěn)。其中陸家嘴和上南地區(qū)各為17個(gè)，金橋?yàn)?3個(gè)，中央公園地區(qū)為10個(gè)，外環(huán)線地區(qū)則為0個(gè)。各地區(qū)新盤帶動(dòng)區(qū)域均銷樓盤排行榜前50名中，占據(jù)了11個(gè)名額，占總量的22%,而位于勢(shì)五、項(xiàng)目競爭區(qū)域市場(chǎng)分析[陸家嘴新景園]小區(qū)總占地面積3.5萬平方米，總建筑面積5.5萬平方米，由125幢“陸家嘴新景園”87平方米左右的二房和112—135平方米左右的三房型面積戶數(shù)二房122戶三房246戶復(fù)式40戶四、價(jià)格分析[名典苑]此案位于張楊路，居家橋路口，北臨浦東主干道(張楊路),西近楊高略顯不足，此案向西約五分鐘便可到達(dá)“名人苑花園”,為本案業(yè)主提二、產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)占地約7000平方米，構(gòu)造小高層和高層各一幢，規(guī)劃建筑樓層11為40%。房型設(shè)計(jì)以二房為主，面積范圍在124—134平方米。三、面積配比房型面積戶數(shù)二房104戶三房32戶復(fù)式12戶單價(jià)范圍3500—4500元/平方米，成交均價(jià)4100元/平方米，屬區(qū)域五、去化分析33%,去化狀況較差。六、優(yōu)劣勢(shì)分析[現(xiàn)代華庭]小區(qū)占地不大，總建筑面積20825平方米，為三幢16層小高層。1—房型面積戶數(shù)二房26戶三房142戶復(fù)式 競爭個(gè)案面積總配比表面積90~100~120~130m2以上合計(jì)套數(shù)比例面積110~120~130~140~150~合計(jì)套數(shù)比例面積170m2以上合計(jì)套數(shù)比例·共統(tǒng)計(jì)出總戶數(shù)724戶，其中主力房型三房共420戶，占總戶數(shù)的58%;二房共252戶，占總戶數(shù)的35%;復(fù)式房型共52戶，占總戶數(shù)的7%。的57.5%。二房以90～120平方米的面積為主，占二房總數(shù)的81%。復(fù)式以130-150平方米的面積為主，占復(fù)式總數(shù)的77%。浦興路沿線浦興路沿線一.基地位置二.產(chǎn)品規(guī)劃社區(qū)總建筑面積近2萬平方米，共規(guī)劃2幢8層，3幢11層小高層，集中綠化率15%,覆蓋率35%,建筑間距約25米。中大雅苑房型面積以102-109平方米的二房為主力房型，三房面積為155平方米，房房型面積戶數(shù)二房108戶三房34戶復(fù)式16戶四.價(jià)格分析目前張楊路沿線區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)在3500-6000元/平方米，因此本項(xiàng)目3400元/平方米的售價(jià)屬區(qū)域低價(jià)位產(chǎn)品。五.去化分析中大雅苑自去年開盤以來，受地理位置(浦興路較東向)等因素的影優(yōu)勢(shì)：交通方便，總價(jià)低，周遭生活設(shè)施較為齊全。劣勢(shì)：房型規(guī)劃單一(三房僅一種房型),小區(qū)庭園景觀設(shè)計(jì)差，綠化率僅35%。一.基地位置位于浦東長島路浦興路交匯處，小區(qū)周邊公交20余條，四通八達(dá)，二.產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)占地面積較大，一期總建筑面積23萬多平方米，由數(shù)十幢多層三.面積配比面積90m2以下90~100~110~120~130m2以上合計(jì)套數(shù)7一比例面積110~120~130~140~150~合計(jì)套數(shù)5比例面積170m2以上合計(jì)套數(shù)一66比例一一-—四.價(jià)格分析本項(xiàng)目均價(jià)3900元/m2的定位在此地段屬中上水平，小區(qū)內(nèi)主力房型規(guī)劃為100-110M2的二房及130-140M2的三房，面積配比略大于市場(chǎng)需求，總價(jià)高于市場(chǎng)心理價(jià)位40000元左右。自2001年11月開盤以來去化率一般，主要集中在中心綠地附近小高層6-10層及多層內(nèi)設(shè)計(jì)精簡，建筑面積100m2左右的二房，約占目前已售戶數(shù)的75%。六.優(yōu)劣勢(shì)分析·開發(fā)商長期植根于金橋出口加工區(qū)，實(shí)力相對(duì)雄厚，已形成一定的·產(chǎn)品覆蓋面廣，可供選擇的余地較大。小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)機(jī)能完備，基本·在房型設(shè)計(jì)上大膽創(chuàng)新，除大多數(shù)起居室開間達(dá)到4.2米，主臥開·多層及小高層建筑簡約的外立面風(fēng)格在賦予建筑物時(shí)尚感的同時(shí)·對(duì)會(huì)所的引入和規(guī)劃比較重視，在這一地區(qū)引起了市場(chǎng)·延請(qǐng)國際知名物業(yè)擔(dān)綱，社區(qū)總體品牌形象于這一地區(qū)日益凸現(xiàn)。源于對(duì)自身實(shí)力和產(chǎn)品的信心，開發(fā)商未在產(chǎn)品后期營銷環(huán)節(jié)傾注太多精力，銷售隊(duì)伍的老齡化和非專業(yè)化在一定程度上影響了小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施的營運(yùn)費(fèi)用大，會(huì)所內(nèi)設(shè)施的使用也需另行二.產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)總占地面積6萬平方米，總建筑面積18萬平方米，由15幢11層的小高層和10幢6層的多層組成。每幢樓錯(cuò)落有致，40米的寬距保全了住戶的私密需求，也兼顧了采光通風(fēng)。區(qū)內(nèi)設(shè)有300米的河濱面積90m2以下90~100~110~130m2以上合計(jì)套數(shù)比例一—一面積120~130~140~150~合計(jì)套數(shù)比例一一面積200m2以內(nèi)240m2以上合計(jì)套數(shù)2比例四.價(jià)格分析本項(xiàng)目價(jià)位3750-4100元/M2,在這一地區(qū)屬中上水平。自2001年3月份開盤以來，周邊一度缺乏較強(qiáng)競爭個(gè)案，在持續(xù)廣告攻勢(shì)下，小高層基本銷售完畢。目前以多層為主要銷售對(duì)象，多六.優(yōu)劣勢(shì)分析家都可以享受三面采光。·小區(qū)將固體廢物.噪音廢氣污水分門別類處理，成功營造出環(huán)保概一、基地位置二、產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)總占地8400平方米，總建筑面積18000平方米。由3幢11層的三、面積配比房型面積戶數(shù)二房70戶三房70戶復(fù)式14戶劣勢(shì)：小區(qū)規(guī)模效應(yīng)偏低，較高的容積率35%的低綠化率以及房型規(guī)面積90~100~110~120~130m2以上合計(jì)套數(shù)7比例一面積130~140~150~合計(jì)套數(shù)比例面積180m2以內(nèi)200m2以上合計(jì)套數(shù)2比例·本表統(tǒng)計(jì)個(gè)案：中大雅苑碧云新天地連城龍騰苑?！す步y(tǒng)計(jì)出總戶數(shù)1483戶，其中主力房型三房共398戶，占總戶數(shù)的27%;二房共957戶，占總戶數(shù)的66%;復(fù)式房型共128戶，占總戶數(shù)的7%。的45%。二房以100-110平方米的面積為主，占二房總數(shù)的65。7%。調(diào)表名典苑陸家嘴新景園現(xiàn)代華庭張楊路3018號(hào)張楊路云山路口張楊路崮山路投資興建龍新置業(yè)路家嘴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海同進(jìn)置業(yè)有限公司規(guī)劃用途住宅住宅住宅基地面積3.5萬M2約6000M2建筑樓層地上11-18層地下1層地上6-12層16層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍3500-4500元/M23000-4100元/M23800-4800元/M2平均單價(jià)4100元/M23400元/M24300元/M2主力總價(jià)50-55萬38-45萬48-56萬總建面積總銷金額8200萬元8900萬元可售戶數(shù)工程進(jìn)度2002年9月交房2002年2002年9月交房公開日期2001年2001年現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)中大雅苑龍騰苑浦興路558弄張楊路長島路638弄投資興建上海中星(集團(tuán))上海嘉屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃用途住宅住宅基地面積建筑樓層地上8-11層地下1層11層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍2800-3680元/M3400-3900元/M2平均單價(jià)3400元/M23600元/M2主力總價(jià)34-37萬34-58萬總建面積總銷金額6800萬6480萬可售戶數(shù)工程進(jìn)度2003年3月交房已結(jié)構(gòu)封頂公開日期2001年五蓮路543號(hào)現(xiàn)場(chǎng)連城苑碧云新天地(一期)張楊路長島路長島路浦興路投資興建上海連城置業(yè)發(fā)展有限公司上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)劃用途住宅住宅基地面積建筑樓層6-11層6-11層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍3700-4100元/M23680-4300元/M2平均單價(jià)3900元/M23900元/M2主力總價(jià)39-45萬35-50萬總建面積23萬M2總銷金額3.33億元8.97億元可售戶數(shù)工程進(jìn)度2002年6月交房2002年5月交房公開日期現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)喬頓花園怡東花園貴龍園浦建路588號(hào)環(huán)龍路263弄東方路1669弄投資興建躍進(jìn)房產(chǎn)怡東建設(shè)貴龍房產(chǎn)規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)、外銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積8.2萬m27.3萬m2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍4250～5000元/m25800～8000元/m24700～7000元平均單價(jià)4550元/m26700元/m25800元/m2主力總價(jià)45～51萬90～95萬75～85萬總建面積5.8萬m2總14萬m2總16萬m2總銷金額2.6億元7.3億元7.5億元516戶總970戶總1300戶可售戶數(shù)二期252戶970戶1300戶工程進(jìn)度現(xiàn)房一期現(xiàn)房、二期結(jié)構(gòu)中現(xiàn)房公開日期2000年04月2000年03月2000年03月現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)二期二期一期金龍東苑欣晟家園申能秀庭浦建路365號(hào)浦建路588號(hào)浦建路588號(hào)投資興建華迅實(shí)業(yè)欣晟房產(chǎn)申能房產(chǎn)企劃銷售自售誠品房產(chǎn)仁信-開顏規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積1.8萬m2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍/4000～5000元/m23500～4500元/m2平均單價(jià)4800元/m24500元/m4000元/m2主力總價(jià)63～71萬50～52萬46～56萬總建面積3.6萬m2總6.3萬m22.2萬m2總銷金額1.9億元2.8億元8000萬元240戶452戶162戶可售戶數(shù)240戶452戶162戶工程進(jìn)度現(xiàn)房結(jié)構(gòu)中結(jié)構(gòu)中公開日期1999年08月2001年8月2001年09月現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)—天安花園上海之窗御景園華麗家族錦繡路1028號(hào)錦繡路民生路錦繡路666號(hào)投資興建天洋房地產(chǎn)上實(shí)置業(yè)南江企業(yè)企劃銷售自售中天行自售規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積5.3萬m24.6萬m26.7萬m2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍5500～9000元/m25300～7900元5300～8600元/m2平均單價(jià)6500元/m25900元/m26500元/m主力總價(jià)66～92萬元72～81萬元78～90萬元總建面積14萬M2約11.5萬M212.6萬M2總銷金額7.7億元6億元7億元總戶數(shù)1000戶約800戶870戶可售戶數(shù)763戶約750戶870戶工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房公開日期1999年01月2000年11月2001年初臨錦繡路4-6層規(guī)劃面積185-05M,單價(jià)6700-11000元。統(tǒng)計(jì)為小高層和高層，臨錦繡路為4層住宅。 聯(lián)洋花園綠緣公寓民生路1311號(hào)花木路500號(hào)投資興建聯(lián)洋土地發(fā)展公司建華房產(chǎn)企劃銷售自售自售規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積2.1萬M2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍4200～6800元/M2平均單價(jià)5200元/M25200元/M2主力總價(jià)59～79萬元62～73萬元總建面積總22萬M26.8萬M2總銷金額10億元3.5億元總戶數(shù)/488戶可售戶數(shù)二期約500戶488戶工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房公開日期2000年07月1999年06月現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)二期一環(huán)龍新紀(jì)園知音藝園志豪公寓龍陽路老龍東路浦建路1558號(hào)浦建路1458號(hào)投資興建上海泰龍房地產(chǎn)上海農(nóng)昌房地產(chǎn)上海志豪房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)/上海市建筑設(shè)計(jì)院/企劃銷售天音上海古北房地產(chǎn)陸家嘴房地產(chǎn)物業(yè)公司明德物業(yè)規(guī)劃用途住宅住宅住宅建筑樓層基地面積2.8萬2萬總建面積4.5萬4.4萬1.83萬標(biāo)準(zhǔn)層層高面積配比346戶282戶132戶可售戶數(shù)346戶282戶132戶規(guī)劃面積二房面積無戶數(shù)116戶132戶無三房面積戶數(shù)186戶146戶80戶單價(jià)范圍平均單價(jià)主力總價(jià)48萬～56萬45萬～52萬49萬～50萬物業(yè)管理費(fèi)工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 錦繡一方東方龍?jiān)峰\繡天第錦繡路、東建路楊高南路1339號(hào)錦繡路1868號(hào)投資興建一方置業(yè)佳能房產(chǎn)隆宇企業(yè)企劃銷售同鴻咨詢博海營銷自售規(guī)劃用途內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅內(nèi)銷住宅基地面積2.8萬3.5萬M26.9萬M2建筑樓層規(guī)劃面積主力面積單價(jià)范圍3600～4800元/M23500～4500元/M3700～5000元/平均單價(jià)4100元/M24000元/M24350元/M2主力總價(jià)45～58萬50～52萬50～64萬總建面積6.34萬M2總7萬M2總12萬M2總銷金額2.6億元2.8億元5.2億元536戶一期314戶1000戶可售戶數(shù)536戶一期314戶360戶工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂現(xiàn)房現(xiàn)房公開日期2001年08月1999年10月2000年06月現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)一期海桐苑(2期)易時(shí)代薇閣尊邸龍東路191號(hào)龍陽路浦建路口錦安路511弄投資興建上?；痉康禺a(chǎn)上海龍安置業(yè)上海龍安置業(yè)建筑設(shè)計(jì)///企劃銷售自售富陽物業(yè)力陽物業(yè)物業(yè)公司自管//自管規(guī)劃用途住宅住宅住宅建筑樓層基地面積1.6萬1.2萬1.1萬總建面積3.5萬2.2萬2.5萬面積配比246戶162戶可售戶數(shù)246戶162戶規(guī)劃面積二房面積無戶數(shù)112戶16戶/三房面積戶數(shù)75戶136戶148戶單價(jià)范圍平均單價(jià)3800元/M3800元/M24100元/M主力總價(jià)33萬～39萬53萬～59萬59～62萬物業(yè)管理費(fèi)1元/M21.2元/M21.3元/M2工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房公開日期2000年8月2000年11月現(xiàn)場(chǎng)東方路1533號(hào)現(xiàn)場(chǎng)—-萬邦都市花園世紀(jì)景典新領(lǐng)地龍陽路1880弄錦繡路花木路龍陽路188號(hào)投資興建上海萬邦企業(yè)上海鑫榮房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)//香港五豐達(dá)設(shè)計(jì)企劃銷售自售翰庭咨詢/物業(yè)公司自管/自管規(guī)劃用途住宅住宅住宅建筑樓層基地面積3.1萬1.6萬1.1萬總建面積7萬4.2萬5.7萬面積配總戶數(shù)572戶310戶約700戶可售戶數(shù)572戶310戶350戶規(guī)劃面積比二房面積戶數(shù)32戶68戶324戶三房面積戶數(shù)472戶242戶54戶單價(jià)范圍4500～5300元/M23880～6000元/M2平均單價(jià)4900元/M25000元/M24500元/M2主力總價(jià)49萬～63萬41～55萬物業(yè)管理費(fèi)1.2元/M2工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)中準(zhǔn)現(xiàn)房結(jié)構(gòu)中公開日期/2001年5月2001年7月(三期)產(chǎn)品價(jià)格——?從周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品分析，本案處于浦東新區(qū)的交通主干道，加之政府在宏觀上對(duì)本地區(qū)的規(guī)劃與支持，促使區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的升值空間，另外結(jié)合本案的推案時(shí)機(jī)、綜合品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)、行銷推廣策略等各方面因素的綜合考一期售價(jià)二期售價(jià)商鋪售價(jià)3500元/M23650元/M25800元/M2銷售現(xiàn)場(chǎng)一—?確定建筑風(fēng)格。以富有后現(xiàn)代主義基調(diào)的簡約金屬線條為框架，輔以大面積、通透的玻璃墻體，另巧用常綠植物點(diǎn)·搭建樣板房，精心裝修，并配以高檔家具布置，增加客戶展示區(qū)：通過模型，裱板，燈箱等方式向客戶展示產(chǎn)品，讓客戶了解產(chǎn)品洽談區(qū)：主要用于洽談，簽約(建議布設(shè)5—8組銷售桌椅)銷售團(tuán)隊(duì)配合——?·制服配合接待中心，以及統(tǒng)一的CI形象特別定做。系統(tǒng)的教育培訓(xùn)，包括談吐舉止、時(shí)尚資訊、流行話題、使客戶與銷售人員具有共同語言，