前期介入工作計劃

前期介入工作計劃前期介入工作計劃1根據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：介入期根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：（1）根據(jù)集團公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；（2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通；（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；（9）與集團公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的.訴求能夠得到及時的解決；（10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；（11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。2、開展業(yè)主服務需求調(diào)查積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。4、介入期管理工作計劃表入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機，為此做好如下幾項工作：（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準備；（2）銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；2、提供入住期的便民服務措施（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理（1）裝修宣傳培訓。根據(jù)《建筑發(fā)》，___第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。（4）制定違章裝修處理流程。（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。5、治安管理（1）建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）（3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6、入住期管理工作計劃表常規(guī)期管理通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓計劃（2）綠化培訓計劃前期介入工作計劃2一、前期介入計劃專業(yè)、科學、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入，將為今后物業(yè)管理服務品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅實的基礎(chǔ)。針對行政中心，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點，本公司如果中標，將成立前期物業(yè)管理介入工作組，以國際先進的物業(yè)管理理念，專業(yè)化、科學化的管理方式，介入__區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作。（一）前期介入人員安排組長：公司總經(jīng)理兼任副組長：行政中心物管事務所經(jīng)理其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名，項目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務部主管級職員各1名。（二）工作方式1、組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并檢討各項工作的完成情況。2、副組長全日制現(xiàn)場辦公，負責行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。3、各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作，副組長每日組織會議對當日工作作全面檢討。4、工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報告。（三）工作內(nèi)容內(nèi)容完成時間落實部門備注一、前期工程監(jiān)督1）審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計工程部、工作組2）設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標注工程部、工作組3）從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議工程部、工作組4）按工程合同承諾標準，編造驗收表格工程部、工作組5）制定驗收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進度工程部、工作組6）向機關(guān)事務局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議工程部、中心物管事務所二、人事1）物管事務所架構(gòu)制定及討論審定資源部、工作組2）管理級員工的招聘3）各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批資源部4）人事管理制度、員工手冊的討論審批資源部A公開招聘資源部B面試資源部C聘用及入職培訓資源部D熟悉物管事務所運作及在職培訓資源部、中心物管事務所三、設(shè)立某某區(qū)行政中心物管事務所1）設(shè)立及裝修物管事務所工程部、工作組2）辦公設(shè)備及工具設(shè)備的`采購資源部、工作組3）現(xiàn)場清潔及布置中心物管事務所四、管理文件1）中心公約、服務手冊制定及審批市場推廣部2）各類文件、表格的制定及印刷品質(zhì)部、資源部五、管理預算、啟動預算及財務安排1）制定初步管理預算、啟動預算及討倫計劃財務部2）管理費及各項費用制定及申報市場推廣部3）各項財務管理制度制定計劃財務部六、樓宇基本設(shè)備預算1）設(shè)計及審定各類標牌、指示牌市場推廣部2）采購、制作及安裝市場推廣部七、物業(yè)驗收之準備1）樓宇各單項驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組2）公共地方的驗收（道路、停車場等）根據(jù)情況確定工程部、工作組3）樓宇各項設(shè)施設(shè)備測試及驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組4）樓宇內(nèi)部初驗根據(jù)情況確定工程部、工作組5）遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組6）綠化工程的驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組八、樓宇接管安排1）制定接管計劃工作組2）安排準備各類文件品質(zhì)部、工作組3）人員安排工程部、工作組4）接管培訓工程部5）清潔開荒中心物管事務所6）現(xiàn)場氛圍布置市場部、中心物管事務所7）進行接管工作工程部、中心物管事務所九、遺漏工程跟進1）整理資料及落實遺漏工程跟進按工程進度工程部、中心物管事務所2）維修后復檢、通知業(yè)主方再次驗收按工程進度工程部、中心物管事務所3）現(xiàn)場施工方的管理討論品質(zhì)部、中心物管事務所十、各服務項目檢討1）物業(yè)保險事宜之建議計財部、中心物管事務所2）檢討物業(yè)管理人力資源資源部、中心物管事務所3）檢討保安安排中心物管事務所4）檢討清潔服務之安排中心物管事務所5）檢討維護保養(yǎng)服務之安排工程部、中心物管事務所6）檢討處理客戶投訴之程序品質(zhì)部、中心物管事務所7）檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、中心物管事務所8）檢討公共關(guān)系之安排市場部、中心物管事務所前期介入工作計劃3物業(yè)類型：普通住宅物業(yè)總建筑面積：萬O其中會所：萬O預計入伙時間:年月日介入期限：年月―年月日工作計劃進度序號工作內(nèi)容計劃開始時間計劃完成時間備注第一階段物業(yè)服務早期介入(初期)1就物業(yè)早期介入服務內(nèi)容、流程及費用向地產(chǎn)公司提交方案2與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開展簽訂《服務協(xié)議》3組織物業(yè)前期介入人員實地考察名流印象.4就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關(guān)部門進行協(xié)調(diào)項目施工圖紙項目相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)5根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關(guān)資料,組織人員對項目施工進度設(shè)備安裝進行跟進和監(jiān)督.此項工作物業(yè)公司將做為前期介入服務工作重點,并定期對施工現(xiàn)場所收集和掌握的情況以書面形式向地產(chǎn)進行匯報.6就物業(yè)臨時辦公地點與地產(chǎn)公司進行協(xié)調(diào)并確定地點及裝修方案7完成名流印象投標書的制作并在房管局物業(yè)辦進行備案8物業(yè)費收費標準及其他服務費用標準送物價局申報備案9就項目開盤的各項籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合10針對項目開盤期間顧客所提到的問題，對地產(chǎn)銷售人員進行物業(yè)知識的培訓及交流由物業(yè)公司制定培訓方案,及內(nèi)容.11制作銷售前期需對外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查.(臨時管理規(guī)約相關(guān)協(xié)議與合同)12印刷各類物業(yè)資料.13配合地產(chǎn)公司做好開盤期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作14開盤期間物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備的購置15以上準備工作進行梳理、分析及總結(jié)并對遺漏事項進行追補16就項目開盤召開員工會議,強調(diào)開盤后的工作開展及要求17熱情迎接項目開盤18根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務方案做好此階段的工作.19協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷售現(xiàn)場接待與環(huán)境秩序營造.此項工作將持續(xù)進行,(物業(yè)咨詢看房通道（現(xiàn)場）環(huán)境秩序營造，準客戶開發(fā)和引導)20整理施工跟進過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題并遞交地產(chǎn)公司此項工作以項目竣工驗收完成時間為準,未及時整改的工程遺留問題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗收期間提出,并及時整改.21對已整理出需施工方整的工程遺留問題交地產(chǎn)公司工程部落實整改工作。并做好簽章手續(xù)22完成正式接管項目的機構(gòu)設(shè)置人員配置人員培訓等各項準備工作在3月1日前完成各類人員的招聘及崗前培訓23與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進行協(xié)商,并在20__.3.1日前完成物業(yè)管理用房的裝修.由地產(chǎn)對物業(yè)管理用房進行裝修.24完成正式接管項目所需的辦公工程保潔秩序等設(shè)備的`購置.所需設(shè)備購置明細由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報26參與地產(chǎn)公司組織的項目竣工驗收,并詳細記錄驗收時所出現(xiàn)的工程遺留問題,為物業(yè)接管驗收做好準備.以地產(chǎn)公司通知時間為準27確定接管驗收小組及成員,并將擬定的接管驗收手冊和組織機構(gòu)人員呈報地產(chǎn)公司.28組織相關(guān)人員對樓盤現(xiàn)場勘察,為接管驗收做好準備工作29就接管驗收工作的開展及后期物業(yè)管理召開員工大會30業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項服務、管理工作正常開展為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務31完成物業(yè)接管驗收的報告,并物管中心審核通過后報送地產(chǎn)公司，進行簽收。32完成項目保潔開荒作業(yè)33與地產(chǎn)公司相關(guān)部門銜接已售房屋業(yè)主的購房情況資料34與地產(chǎn)公司相關(guān)部門協(xié)商確定交房流程和計劃向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案35完成業(yè)主手冊編制及印刷按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費用一覽表36完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關(guān)表格制定及印刷37入伙的資料進行分戶裝放和編號38就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進行布置和工作安排39與相關(guān)業(yè)務單位聯(lián)系，