定制別墅研究

1/1定制別墅研究1.1定制概念闡述住宅的定制并不僅僅是富人的專利，從簡陋的農(nóng)民住宅到高檔的商品別墅，從200平方米的經(jīng)濟型別墅到上千平方米的豪宅別墅，原則上講，都可以進行定制。

一、何為住宅定制住宅定制（CustomHome）又稱定制化住宅，這一概念最早由美國提出，是一種面向高端人群的主流高端住宅產(chǎn)品，經(jīng)過幾十年的發(fā)展已形成一個成熟的住宅市場，并已擁有相當數(shù)量的專做定制住宅的建造商。

美國住房建造商協(xié)會(NAHB)對定制住宅所下的定義是：

在客戶自己的土地上并按客戶的要求建造住宅；定制住宅是為一個特定的客戶量身定制的、獨一無二的住宅；一些定制住宅開發(fā)商可以同時提供設(shè)計和建造服務(wù)。

二、何為別墅定制別墅定制，顧名思義，就是有針對性地設(shè)計、建造具有相當個人色彩的別墅類型物業(yè)，這種產(chǎn)品具有極強的不可復(fù)制或難以復(fù)制的特點。

別墅定制的另外一種解釋是，為居住者量身定制獨一無二、經(jīng)濟節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、美觀宜居的新型住宅。

三、別墅定制的意義何在由于定制的住宅是按照業(yè)主所想、量身定做的身心棲居之所，它個性突出，能反映居住者的個人風(fēng)格和追求，是唯一的、自我的，每一所住宅都獨一無二，代表了主人的品位。

因此，定制住宅是個人意志的物化體現(xiàn)，它在精神深處滿足了人的限量情結(jié)。

住宅定制的意義在于生產(chǎn)出更個人化、更人性化的房子，也為中國房地產(chǎn)業(yè)提供更符合未來需求的商來模式，然而定制業(yè)務(wù)目前還遠未到普及期。

直觀表現(xiàn)個性定制的基本目標就是實現(xiàn)產(chǎn)品的個性化。

對于有天有地、獨立程度最高的別墅產(chǎn)品而言，毫無疑問，定制模式是實現(xiàn)個性化的最佳方式。

定制生活方式每個人對生活方式都有不同的理解和偏好，如果在別墅設(shè)計建造過程中，真正地表達了個人的生活方式的不同，那么最終別墅產(chǎn)品的個性化也就自然有所體現(xiàn)。

定制一種適合自己的生活方式，從某種意義上說也是定制模式最主要且最務(wù)實的發(fā)展方向。

豪華、舒適、個性兼顧別墅的定制方式又有其一定的特殊性。

對別墅而言，豪華度、舒適度、個性化三者必須兼顧。

1.2別墅定制模式研究目前，對于別墅項目的開發(fā)模式，國內(nèi)通常是由開發(fā)商統(tǒng)一將別墅區(qū)建造完畢后向市場發(fā)售，購房者只能根據(jù)建成實物進行選擇。

而國外則不論項目大小，新建項目要么完全采用定制方式，即購房者在建造前有充分的機會在相對廣的范圍內(nèi)對建筑形式、面積、立面風(fēng)格等做出個性化的選擇。

要么是部分定制，而且往往定制的比例更大。

因此，從對國外別墅項目開發(fā)的借鑒中可見，定制化必將成為高檔別墅的重要開發(fā)模式。

一、別墅定制模式的三種形式1)原創(chuàng)式規(guī)劃出每戶獨立的占地面積和建筑面積，由主人在圈定的地塊內(nèi)，自行設(shè)計、確定材料工藝、施工、建設(shè)；但應(yīng)特別注意的是外立面需要與整個社區(qū)統(tǒng)一和諧。

2)訂單式a)選制式由消費者在開發(fā)商提供的方案中挑選最喜歡的外立面設(shè)計和戶型設(shè)計及預(yù)算后，提出修改意見，交由開發(fā)商建造，施工建造，建好后收取總造價10%至15％的服務(wù)費。

b)全程服務(wù)式為客戶提供專業(yè)的全方位建房服務(wù)，從遴選風(fēng)水寶地、房屋結(jié)構(gòu)的個性化設(shè)計、到雕琢房型平面、投資測算、生產(chǎn)施工、安裝、內(nèi)裝修和房屋建好后的不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)、遠程管理服務(wù)等。

開發(fā)商與別墅服務(wù)商合作，根據(jù)客戶的需求引進國內(nèi)外的集成式住宅，尤其是新設(shè)計、新材料、新工藝、新技術(shù)和新設(shè)備。

3)先訂單后原創(chuàng)規(guī)劃出每戶獨立的占地面積和建筑面積，客戶可以從種類繁多的標準產(chǎn)品中直接挑選符合他個人或家庭需求的別墅，客戶可以選擇中意的戶型，客戶如果在這些戶型中沒有選出滿意的戶型，可以自己提供圖紙，由開發(fā)商來協(xié)助建造。

二、各定制模式的適用性純原創(chuàng)式的別墅定制模式又可稱作全定制模式。

全定制模式的整個過程完全由客戶自己主導(dǎo)和整合，因此需要客戶擁有極強的專業(yè)能力。

不論是訂單式、還是先訂單后原創(chuàng)的定制模式，都是一種半定制的模式。

從某種意義上講，半定制模式對客戶的專業(yè)性要求更低。

在中國，由于土地政策的限制，實現(xiàn)完全的定制別墅基本是不可能的，因此更多采用的是半定制模式。

同時，定制別墅的發(fā)展受到政策、市場、開發(fā)商等因素的影響，即使個人擁有足夠的資金，能享受別墅定制服務(wù)的機會也少之又少。

三、如何在別墅定制模式中揚長避短別墅的定制在別墅區(qū)開發(fā)模式中，有其相當?shù)膬?yōu)勢。

它既能滿足業(yè)主個性化的需求，又可避免別墅區(qū)建筑風(fēng)格的千篇一律，形成豐富多變的社區(qū)外部環(huán)境，在別墅大盤中尤其明顯。

但定制模式也有其局限，如果規(guī)劃不當、宏觀控制不足，則容易出現(xiàn)小區(qū)雜亂無章的現(xiàn)象。

且由于業(yè)主之間審美水平、文化品味等方面的差異，建成后的別墅難免出現(xiàn)良莠不齊。

特別是由于國內(nèi)別墅用地往往比較緊張，在每棟別墅占地不大的情況下，也容易在鄰居之間產(chǎn)生矛盾。

因此，定制別墅并不是沒有原則、沒有限制的完全自由發(fā)揮，同樣要遵守一些共同的準則，比如規(guī)劃間距、立面整體風(fēng)格、外墻材料、顏色等等，并要本著外觀從嚴、內(nèi)部從寬的處理方式，盡量避免對左鄰右舍的視覺和心理影響，從而最大化地發(fā)揮定制優(yōu)勢，做到揚長避短。

1.3別墅定制的三個層面與普通公寓相比，別墅不僅僅是建筑和庭院面積更大、功能更復(fù)雜、內(nèi)外裝更豪華，而且在許多細節(jié)處理方面均有不同的設(shè)計理念和表現(xiàn)形式。

定制的基本目標就是實現(xiàn)產(chǎn)品的個性化，然而個性化的表達卻可以通過不同的手段形式以及滿足業(yè)主不同層面的需求予以體現(xiàn)。

簡而言之，定制主要針對以下三個層面：

實體層面、生活方式層面和概念層面。

一、實體層面對于實體層面的定制，最能直觀地表現(xiàn)別墅產(chǎn)品的個性化特色。

實體層面既包括產(chǎn)品的立面、造型、材料、色彩、空間、體量等外部因素，也包括設(shè)備，結(jié)構(gòu)等內(nèi)在技術(shù)因素。

國內(nèi)的上海紫園1號別墅、國外的比爾蓋茲私宅，都是別墅定制實體層面的體現(xiàn)。

二、生活方式層面每個人對生活方式都有不同的理解、認識和偏好，如果在別墅設(shè)計建造過程中，真正地表達了個人的生活方式的不同，那么最終別墅產(chǎn)品的個性化也就自然有所體現(xiàn)。

也可以說，別墅外部形象的個性化可以是不直觀的、隱性的，而通過功能、空間、室內(nèi)、室外環(huán)境的設(shè)計，營造一種個性化的生活場景才是核心出發(fā)點。

它更強調(diào)主人及預(yù)想的使用人群的可參與性和可融入性，是一種更加以人為本的定制。

所以，定制別墅所要研究的生活方式，既不是一成不變的，也不一定是對生活居住場所的理想化需求的全面表達；它更可能是對某人在特定時間和特定環(huán)境下的瞬時生存狀態(tài)的反映。

因此，才會出現(xiàn)既有第一居所別墅，也有第二居所別墅；既有度假別墅，也有商務(wù)別墅；既有城市中的私家官邸、公館，也有郊外占地廣闊的莊園豪宅。

三、概念層面在形形色色的定制別墅項目中，近年來出現(xiàn)了一批以概念營造為基本出發(fā)點的案例。

在這種定制思路指導(dǎo)下，極端的時候，別墅擺脫了其作為普通居住空間或場所的限制，無論在功能空間、建筑造型，還是建筑材料，甚至建造技術(shù)手段等方面，都顛覆了常規(guī)，試圖表達一些諸如建筑美學(xué)、生活哲學(xué)等更虛無飄渺的概念，甚至是極端的個人意志的宣泄。

這種把居住建筑作為個性化的精神意志表現(xiàn)載體的做法，本身在建筑學(xué)領(lǐng)域早已有之。

最初是由于建筑師出于展示自身設(shè)計理念，甚至建筑哲學(xué)思想而為。

最直接的原因是獨立的小型居住建筑無論在項目數(shù)量或規(guī)模方面，都具有其它公共建筑物無可比擬的優(yōu)勢：

數(shù)量眾1.4別墅定制案例借鑒一、國外傳統(tǒng)別墅定制方式國外很少有大面積的別墅區(qū)開發(fā)，而以定制產(chǎn)品居多，別墅定制化非常明顯。

比如買一塊地，然后個性化搭建。

像美國、澳大利亞，包括新西蘭，別墅基本是木結(jié)構(gòu)，地下一層用鋼筋混凝土澆筑，地上全部是木結(jié)構(gòu)。

美國新澤西富人區(qū)里，幾乎很少有相同的別墅。

并且美國很多別墅業(yè)主入住以后都會自己改造，因為木結(jié)構(gòu)很容易改造。

由于西方人個性需求差異很大，個人的需求度不同，所以別墅就很難統(tǒng)一起來，用一種標準來要求。

德國別墅定制德國的住宅只有兩種，公寓和別墅，而別墅就是指的獨棟，并無聯(lián)排、雙拼、疊加一說。

導(dǎo)致如此的原因很多，一是德國由于人口較少，土地面積相對較大，不需要大家擠在一起住聯(lián)排，第二是因為德國別墅都是定制的，個性化很強，沒有人愿意幾家共用一堵墻，造一個風(fēng)格統(tǒng)一，兵營一樣的聯(lián)排別墅，而疊加更是決然沒有可能，在德國人看來，那與公寓無異。

1)選好地塊和樣板，定制一個家德國人買別墅，一般都到當?shù)氐某鍪蹌e墅公司，例如一家叫KAMPA的公司在德國規(guī)模比較大。

他們的銷售模式是菜單式的，在銷售公司，你可以先選地，在給出的若干塊住宅用地中，選出自己喜歡的一塊，然后在銷售公司專門的示范區(qū)（非居住區(qū)）內(nèi)選一套自己喜歡的風(fēng)格，再選一套適合自己的家具，綜合以上要素，銷售公司會給出一個報價單，付完定金和首期之后，即開工建造。

2)沒有社區(qū)概念由于地點都是業(yè)主自己選的，表面上看有點散居的狀態(tài)，沒有棟距的指標，因為往往數(shù)公里以內(nèi)只有1‐2戶人家，視野極其開闊，所以德國的別墅沒有清晰的社區(qū)概念，沒有圍墻，沒有保安，區(qū)域內(nèi)的居民自行組織業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)各項事務(wù)。

他們的安全是軟的安全，不是通過高墻鐵絲網(wǎng)和見到汽車就敬禮的保安實現(xiàn)的，更多的是體現(xiàn)在周邊區(qū)域的安全防范上。

相對來說，德國的治安狀況還是比較好的。

3)木質(zhì)、玻璃運用廣泛德國的別墅基本有3種材料搭配：

磚石結(jié)構(gòu)、鋼玻璃結(jié)構(gòu)、木玻璃結(jié)構(gòu)，其中較為普遍的是木和玻璃結(jié)構(gòu)的搭配。

木結(jié)構(gòu)房屋在世界各地，尤其是北美地區(qū)被廣泛運用，在歐洲運用也很普遍。

德國是一個講究節(jié)能和環(huán)保的國家，木結(jié)構(gòu)憑借著環(huán)保、成本低、免二次裝修、節(jié)約面積等優(yōu)點，深得德國人的喜歡。

至于玻璃的應(yīng)用，同德國的氣候有很大關(guān)系，德國人愛曬太陽是出了名的，這個國家北部地區(qū)冬季寒冷，建筑四面和屋頂采用大面積玻璃，有利于更好地采光。

4)空間靈活多變，通透性強德國人性格直爽，表現(xiàn)在建筑上則是講求空間的靈活多變和通透性。

別墅的一層為公共活動區(qū)域，除了承重墻柱之外，空間連為一體，廚房、客廳、餐廳、起居室都打通，視野開闊，沒有中國別墅的隔間。

即使一些必須用墻的地方，也是用玻璃墻。

美國別墅定制1)北美別墅多用木結(jié)構(gòu)2)朝向不重要3)少私人空間多公用空間如果一套美國別墅有400平方米的建筑面積，那么最多只有150平方米是臥室，一個主人臥室，一個兒童臥室，一到兩個客人臥室，剩下的是起居室、娛樂室、家庭廳、廚房和餐廳，這些公共空間占到了總面積的2/3。

通常美國人的臥室都比較小，能放一張床就行，對于他們，臥室就是睡覺的地方，又不在臥室里跳舞，大了反而浪費。

4)地下室就是儲藏室和鍋爐房美國人習(xí)慣將很大的地下室用作堆放亂七八糟的雜物和鍋爐間，很難見到地下室有人住的房間，最多也就在地下室里設(shè)臵一個工作間，主人可以在里面堆一些東西。

同時，美國別墅包括地下室一般只有1‐2層，3層的相對少見。

5)美國別墅是雜糅的風(fēng)格由于美國本身也是一個只有二百年歷史的國家，美國的別墅其