東方名苑銷售執(zhí)行策略案匯編

東方名苑項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告一、匯悅欣營(yíng)銷策劃有限公司簡(jiǎn)介公司團(tuán)隊(duì)籌建自2004年起，在此期間團(tuán)隊(duì)主要在德匯集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售德匯國(guó)際廣場(chǎng)和火車頭商業(yè)項(xiàng)目，2008至2009年接手地王國(guó)際商城的銷售，2010年至2014年底銷售德匯新天地商業(yè)項(xiàng)目、東寶海鴻、領(lǐng)世廣場(chǎng)、南湖家樂(lè)福商業(yè)項(xiàng)目，2015年初代理米東區(qū)稻香麗舍商住一體、米東區(qū)銀河天街商住一體和香榭麗都商住一體項(xiàng)目，同時(shí)2015年11月本公司正式成立，中層管理骨干15人，銷售團(tuán)隊(duì)職業(yè)顧問(wèn)60人，人員組織架構(gòu)完善，公司本著誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)健發(fā)展的宗旨力求將公司打造成營(yíng)銷、策劃、招商為一體的專業(yè)化一流團(tuán)隊(duì)。米東區(qū)在服務(wù)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)一覽表項(xiàng)目銷售人數(shù)銷售時(shí)間銷售金額備注稻香麗舍15-30人10個(gè)月合同金額1.1億回籠資金3800萬(wàn)無(wú)預(yù)售銀河天街30-40人6個(gè)月合同金額7800萬(wàn)現(xiàn)金回款3000萬(wàn)有預(yù)售香榭麗都6人2個(gè)月合同金額800萬(wàn)現(xiàn)金回籠600萬(wàn)無(wú)預(yù)售二、項(xiàng)目認(rèn)知東方名苑項(xiàng)目位于米東區(qū)振興中路與堿溝西路交匯西南處開(kāi)發(fā)商：東方金盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)單位：北京龍安化成建筑設(shè)計(jì)有限公司施工單位：新疆東方金盛實(shí)業(yè)建筑安裝有限公司周邊1000米半徑范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)區(qū)，距離古牧地商業(yè)圈1500米左右。項(xiàng)目用地23746.84平方米，總建筑面積63216.47平方，住宅建筑面積32906.9平方商業(yè)建筑面積13390平方。停車車位506位，住宅可售房源：172套面積90-140平米商業(yè)可售面積：12000平米其中：一樓3859二樓：4035三樓4249三、銷售計(jì)劃1、分段銷售目標(biāo)制定：住宅4月5月6月7月8月9月10月11月套數(shù)23套40套35套30套20套20套15套清盤銷售額1000萬(wàn)2000萬(wàn)1600萬(wàn)1100萬(wàn)1000萬(wàn)1000萬(wàn)750萬(wàn)清盤商業(yè)4月5月6月7月8月9月10月11月銷售額蓄客蓄客2500萬(wàn)2000萬(wàn)1800萬(wàn)1500萬(wàn)1500萬(wàn)500萬(wàn)合計(jì)1000萬(wàn)2000萬(wàn)4100萬(wàn)3100萬(wàn)2800萬(wàn)2500萬(wàn)2250萬(wàn)500萬(wàn)總計(jì)1.8億2、銷售人員架構(gòu)：銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售主管置業(yè)顧問(wèn)文員司機(jī)1名3名4名25名1名1名合計(jì)35人蓄客期銷售政策：住宅：對(duì)外報(bào)價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）起價(jià)4480元每平米4950/平米均價(jià)，交1萬(wàn)辦VI卡，采取日進(jìn)斗金活動(dòng)從交定之日起每天優(yōu)惠500元，越早交定金優(yōu)惠幅度越大，不計(jì)面積大小?；顒?dòng)期限（4月10日-5月10日），蓄水期暫定一個(gè)月。4、樓層均價(jià)樓層單價(jià)一層5280二層4480三層4580四層4680五層4780六層4840七層4880八層4920九層5010十層5050十一層5090十二層5080十三層5120十四層4980十五層5060十六層5100十七層5180合計(jì)84110平均單價(jià)4947.647說(shuō)明：為拉出合理銷售均價(jià)，一樓、十三樓、十七樓價(jià)格偏高可能會(huì)存在銷售緩慢，頂層復(fù)式樓總價(jià)高可贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)。一樓可贈(zèng)送花園。解決銷售緩慢問(wèn)題。此價(jià)格未包含優(yōu)惠政策及銷售成本。住宅開(kāi)盤銷售政策：①整體上采取低開(kāi)高走策略，做好銷控成交50套為一個(gè)階段，可控制每平米上漲上漲100元。②付款方式優(yōu)惠，按揭每平米優(yōu)惠100元，全款優(yōu)惠280元。③低首付政策，最低首付8%剩余首付墊至交房。④老帶新成交獎(jiǎng)勵(lì)：3000元現(xiàn)金，以簽訂合同為準(zhǔn)。6、住宅開(kāi)盤活動(dòng)（抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)）一等獎(jiǎng)：送價(jià)值5000元的，（冰箱、電視機(jī)、電動(dòng)車）兩10名二等價(jià)：送價(jià)值4000元的，（全自動(dòng)洗衣機(jī)、蘋果手機(jī)）30名三等獎(jiǎng)：送價(jià)值2000元的，（電動(dòng)車一輛）50名開(kāi)盤獎(jiǎng)品預(yù)算有剩余，可放在旺銷期做月度抽獎(jiǎng)活動(dòng)獎(jiǎng)品。凡成交客戶發(fā)放價(jià)值300元精美禮品，準(zhǔn)備100份。7、開(kāi)盤活動(dòng)物料準(zhǔn)備：A、舞臺(tái)搭建、影像設(shè)備、桌椅凳子。B、拱門、注水道旗、星條彩旗、項(xiàng)目行架、恭賀條幅C、冷餐水果、飲料、水。D、主持人、節(jié)目表演、活動(dòng)內(nèi)容。執(zhí)行單位名稱價(jià)格合計(jì)金額活動(dòng)公司承辦舞臺(tái)搭建約5萬(wàn)元背景畫面音響設(shè)備桌椅桌布拱門氣柱主持人、節(jié)目等廣告公司制作星條彩旗5000約1.3萬(wàn)項(xiàng)目行架3000恭賀條幅5000甲方采購(gòu)冷餐水果、飲料、水30003000元合計(jì)6.6萬(wàn)媒體選擇需求數(shù)量運(yùn)用時(shí)間預(yù)估單價(jià)預(yù)估費(fèi)用備注開(kāi)盤及活動(dòng)禮品支持開(kāi)盤隨手禮100-300份開(kāi)盤30元3000-9000元30-50元標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)盤抽獎(jiǎng)禮品90套開(kāi)盤-結(jié)案50021萬(wàn)根據(jù)情況調(diào)整數(shù)量銷售道具制作DM單頁(yè)48萬(wàn)張開(kāi)盤-結(jié)案0.3元/張21.6萬(wàn)30人100張/人/天240天/名片30人X10盒開(kāi)盤前5元/盒1500元根據(jù)實(shí)際調(diào)整數(shù)量即時(shí)貼3萬(wàn)張開(kāi)盤-結(jié)案0.5元/張1.5萬(wàn)分批次調(diào)整數(shù)量布標(biāo)30人x/人5條開(kāi)盤-結(jié)案20元/條3000元根據(jù)實(shí)際調(diào)整數(shù)量手提式展板12套開(kāi)盤-結(jié)案100元/個(gè)1200元分批次調(diào)整數(shù)量咨詢桌6張開(kāi)盤-結(jié)案180/張1080元展布6張開(kāi)盤-結(jié)案40/張240元移車卡5萬(wàn)開(kāi)盤-結(jié)束0.3元/張1．5萬(wàn)元售房車現(xiàn)場(chǎng)售樓部媒體及廣告配合報(bào)紙派送3家X/月8期4-5月800/期4.8萬(wàn)3家1周2次連續(xù)2個(gè)月圍板制作樓體巨幅合計(jì)：51.1萬(wàn)+3000-9000元+售房車8、銷售道具預(yù)算支持9、置業(yè)激勵(lì)①首次開(kāi)盤當(dāng)天：開(kāi)盤當(dāng)天成交獎(jiǎng)勵(lì)業(yè)務(wù)員300元/套。②開(kāi)盤后成交獎(jiǎng)勵(lì)業(yè)務(wù)員200元/套③結(jié)案前成交達(dá)20套置業(yè)顧問(wèn)享受年底海南七日游。四、關(guān)于商業(yè)：1.9-2億產(chǎn)量，如何回籠？招銷留如何分配？是先招商后銷售？還是先銷售后招商？商業(yè)定位、策劃、運(yùn)作、招商、運(yùn)營(yíng)、銷售一系列關(guān)聯(lián)如何成生態(tài)閉環(huán)，商業(yè)才能賣好價(jià)錢。一方面要貼近公司的銷售目標(biāo)，一方面要分析近期商業(yè)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境、趨勢(shì)也要進(jìn)一步分析，本案商業(yè)區(qū)域及周邊商業(yè)環(huán)境，尋找出能打造項(xiàng)目賣點(diǎn)的有價(jià)值的策劃方案，結(jié)合米東區(qū)人口、生活習(xí)慣、地理位置、消費(fèi)水平、建議：東方名苑商業(yè)部分做分案名，偏重于餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的“東方娛樂(lè)城”，負(fù)一樓有中大型超市、或標(biāo)準(zhǔn)化智慧菜市場(chǎng)吸引人氣，