【新收入準(zhǔn)則對A房地產(chǎn)控股公司的影響探究17000字（論文）】

舊收入準(zhǔn)則的變化如何影響公司尚不能得出清晰的定論，其影響有待進(jìn)一步研究。由于房地產(chǎn)行業(yè)極具特殊性，所以選取房地產(chǎn)公司作為研究對象。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的流程大致有購買土地、項目定位、工程設(shè)計和建設(shè)、房地產(chǎn)營銷等，步驟較多且繁雜，工程建設(shè)周期長跨度大，運用新收入準(zhǔn)則對其自身的影響是不容忽視的。在理論層面，結(jié)合專家學(xué)者們的研究理論，以A控股公司為例，進(jìn)一步分析新收入準(zhǔn)則其在收入確認(rèn)，財務(wù)報表方面帶來的預(yù)期影響并對其進(jìn)行補充，提供一些借鑒參考的作用。在實踐層面，通過分析新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)公司的影響提出一些措施，給將要實行新收入準(zhǔn)則的公司提供參考建議，盡可能幫助公司快速適應(yīng)準(zhǔn)則的改變，降低公司的成本，使之更能穩(wěn)健的管理發(fā)展。（二）研究現(xiàn)狀國外研究現(xiàn)狀Colson（2010）表示公允價值計量會導(dǎo)致不是最優(yōu)決策結(jié)果的發(fā)生，而新收入準(zhǔn)則會更好的規(guī)避這一問題。Sinha（2014）通過研究表明，運用舊收入準(zhǔn)則在產(chǎn)生比較多的間接費用支出時，會增加收入和費用配比的難度，甚至?xí)霈F(xiàn)錯配的現(xiàn)象，這就會導(dǎo)致企業(yè)盈利能力的不準(zhǔn)確，會計信息質(zhì)量的降低，繼而影響決策、預(yù)測的判斷。ElaineHenry（2017）指出運用舊收入準(zhǔn)則可比性低的企業(yè)，在實行新收入準(zhǔn)則后的受益程度比原本可比性高的企業(yè)要大。通過研究表明，在會計信息可比性方面預(yù)測新收入準(zhǔn)則會產(chǎn)生比較積極的影響。KenTysiac（2017）認(rèn)為新收入準(zhǔn)則對大部分公司的信息批露要求比較高，這將會幫助債權(quán)人、投資者更好的了解企業(yè)的情況。國內(nèi)研究現(xiàn)狀馬尚（2018）指出房地產(chǎn)行業(yè)具有周期長、成本滯后的特點，預(yù)售是銷售模式獨有的特性，在舊收入準(zhǔn)則模式下，不論是在收入確認(rèn)時點方面還是金額方面都缺乏可比性。單雯娟（2018）認(rèn)為修訂后的收入準(zhǔn)則在確認(rèn)企業(yè)收入的事件會發(fā)生變化，特殊的交易事項可能會提前或推遲。原來某個時間段確認(rèn)的可能會變成時間點。袁宗祥（2019）指出隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營模式錯綜復(fù)雜的發(fā)展，舊的收入準(zhǔn)則已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展模式，為使國內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展緊跟國際的趨勢，實行新收入準(zhǔn)則勢在必行。楊碧瓊（2019）認(rèn)為新收入準(zhǔn)則的發(fā)布對于會計體系的完善起了非常大的作用，執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對公司的影響是比較大的，財務(wù)部門、銷售部門等等會因此而調(diào)整。有關(guān)銷售合同和銷售價格的制定、信息的披露也會因此而發(fā)生改變。王蓉（2020）指出舊收入準(zhǔn)則難以適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的變化，新準(zhǔn)則的實施進(jìn)一步規(guī)范了會計核算，提高會計信息質(zhì)量水平。房地產(chǎn)企業(yè)的收入具有復(fù)雜性，新收入準(zhǔn)則的運行會增加會計核算的難度，會帶來一定的潛在風(fēng)險。國內(nèi)外研究述評根據(jù)上文列示的國內(nèi)外文獻(xiàn)，國外的學(xué)者預(yù)測新收入準(zhǔn)則將會產(chǎn)生積極的影響，可以提高會計信息的可比性，披露程度也比較高，相比舊收入準(zhǔn)則的公允價值計量是最優(yōu)的決策。國內(nèi)的學(xué)者認(rèn)為收入準(zhǔn)則的改革已是必然趨勢，提高會計信息水平的同時對房地產(chǎn)公司會帶來潛在的風(fēng)險。國內(nèi)外學(xué)者一致認(rèn)為新收入準(zhǔn)則會產(chǎn)生積極影響但同時也存在風(fēng)險。研究內(nèi)容和研究方法1．研究內(nèi)容第一部分：緒論。闡述研究的背景和意義，并結(jié)合國內(nèi)外現(xiàn)狀分析我國收入準(zhǔn)則的變化原因；并確定本文的研究內(nèi)容和研究方法。第二部分：概述新收入準(zhǔn)則的修訂的主要內(nèi)容，新收入準(zhǔn)則使用的范圍、確認(rèn)的條件、新舊準(zhǔn)則的對比，修訂新收入準(zhǔn)則的意義。結(jié)合文獻(xiàn)分析舊收入準(zhǔn)則存在的問題，奠定后文案例分析基礎(chǔ)。第三部分：新收入準(zhǔn)則實施情況和對各行各業(yè)的影響。通過過對文獻(xiàn)的研讀，詳細(xì)分析對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響。第四部分：案例分析-以A控股集團(tuán)股份有限公司為例實施新收入準(zhǔn)則將要帶來的影響，介紹公司的業(yè)務(wù)模式、種類和流程，從收入確認(rèn)、收入計量和財務(wù)報表方面細(xì)化分析其帶來的影響。第五部分：新收入準(zhǔn)則帶來的挑戰(zhàn)及應(yīng)對措施，提出相關(guān)建議。第六部分：總結(jié)結(jié)論以及對未來的展望。研究方法文獻(xiàn)研究法：收集國內(nèi)外在該領(lǐng)域的專家和學(xué)者研究出來的成果，結(jié)合我國實際面臨的情況和自己對該成果的思考和見解，進(jìn)行整合和研究的一套方法。文獻(xiàn)研究法有助于全面系統(tǒng)的理解新收入準(zhǔn)則。比較研究法：通過對比兩種以上的事物，找出其相同點和不同點，研究其中存在的規(guī)律。本文將會分析由舊收入準(zhǔn)則過渡到新收入準(zhǔn)則的過程中存在的差異以及帶來的影響，更進(jìn)一步的理解新收入準(zhǔn)則所帶來的變化。數(shù)據(jù)分析法：查找統(tǒng)計所選案例公司歷年的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，分析整合數(shù)據(jù)，會通過圖表更加直觀的展現(xiàn)在舊收入準(zhǔn)則模式下存在的問題。案例研究法：對某一案例事件分析，結(jié)合文獻(xiàn)的研究，進(jìn)而找到應(yīng)對新收入準(zhǔn)則影響的方法。本文將會對A控股公司的財務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合已經(jīng)實施的企業(yè)，研究新收入準(zhǔn)則將會對A控股公司的影響。新舊收入準(zhǔn)則對比（一）新收入準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容收入是評價經(jīng)營業(yè)績的核心指標(biāo)；收入準(zhǔn)則是依據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則而制定，是公司的會計人員在處理收入相關(guān)事項所要遵循的準(zhǔn)則；收入準(zhǔn)則明確界定了收入的范圍，以及什么時候需要確認(rèn)，如何計量，還有相關(guān)會計處理和信息的披露等方面都給出了詳細(xì)的規(guī)定，目的是用來加以規(guī)范會計工作。修訂之后的新收入準(zhǔn)則建立了單一的收入確認(rèn)模型，用來規(guī)范所有與購買方訂立的合同；也就是舊收入準(zhǔn)則中的14號收入和15號建造合同劃入到統(tǒng)一確認(rèn)模型里，不再根據(jù)業(yè)務(wù)類型運用不同的收入確認(rèn)模型，這樣就提高了公司會計信息的可比性；同時又為何時確認(rèn)收入（某一時段或時點）提供了詳細(xì)具體指引。把控制權(quán)的轉(zhuǎn)移（即客戶取得了相關(guān)商品的控制權(quán)）作為收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。新收入準(zhǔn)則中引入了“五步法”，為收入的確認(rèn)和計量提供指南，如圖2-1所示。內(nèi)容來源：財政部CAS（2017）圖2-1收入確認(rèn)“五步法”前兩步是收入的確認(rèn)，第三步和第四步是收入的計量，第五步是收入的確認(rèn)。然后是在特殊交易或事項方面，新收入準(zhǔn)則更加詳細(xì)明確的列舉出幾種特殊交易下（例如：銷售退回、附有質(zhì)量保證、額外購買選擇權(quán)等八大特殊事項），公司應(yīng)該怎么處理，在什么時候確認(rèn)收入。公司需要考慮轉(zhuǎn)讓給客戶商品之前是否擁有對商品的控制權(quán)，以此來區(qū)分公司扮演的是什么身份，主要責(zé)任人或者代理人。對于合同中的附加條件，需要考慮是否單獨確認(rèn)為一項履約義務(wù)，如果是，就按照五步法進(jìn)行后續(xù)的確認(rèn)和計量；否則，就根據(jù)特殊事項的具體情況做其他處理。還有列報方面新增了合同履約成本、合同資產(chǎn)、合同負(fù)債、合同取得成本幾個科目核算公司和客戶簽訂合同中產(chǎn)生相關(guān)的收入、成本費用；并對具體會計操作做出指引。等到期末，合同資產(chǎn)、合同負(fù)債會反映在相關(guān)的財務(wù)報表中。（二）新收入準(zhǔn)則的適用范圍和確認(rèn)條件1.新收入準(zhǔn)則的適用范圍收入發(fā)生在企業(yè)的日?；顒又校c除它之外的其他五大要素息息相關(guān)，收入會增加企業(yè)的所有者權(quán)益，跟所有者投入資本沒有關(guān)系的經(jīng)濟(jì)流入。跟舊收入準(zhǔn)則相比排除了一些收入類型（如金融工具、金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、套期保值等），威威明確了范圍的界限，新收入準(zhǔn)則適用范圍是所有與客戶之間訂立的合同。合同是明確雙方的權(quán)力和義務(wù)并且具有法律約束力的協(xié)議書，它可以是書面的、口頭的或者是其他形式。合同的范圍不包括金融工具、租賃、保險、長期股權(quán)投資、金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、合并財務(wù)報表等類型的合同。但是需要注意的是非貨幣性資產(chǎn)交換一般按照CAS7號-非貨幣性資產(chǎn)交換進(jìn)行會計處理，但是用公司自己的存貨來換取對方客戶的固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的，適用新收入準(zhǔn)則。2.新收入準(zhǔn)則的確認(rèn)條件公司與客戶訂立的合同中的履約義務(wù)完成之后，在客戶擁有對取得商品的控制權(quán)，即客戶擁有對該商品的現(xiàn)時權(quán)力，主導(dǎo)商品的使用權(quán)力并有權(quán)阻止或者同意別人使用該商品，且預(yù)期能獲得商品帶來的經(jīng)濟(jì)利益，才能確認(rèn)為收入。企業(yè)與客戶簽訂的合同需要同時滿足下表2-1所示的全部條件之后，才可以在客戶取得商品的控制權(quán)時確認(rèn)為收入。除了有事實或情況明確表明會發(fā)生重大改變的跡象，企業(yè)需要在以后期間重新評估外，其他情況下，在合同的生效日（即開始日）之前滿足條件的，不需要企業(yè)重新評估。表2-1確認(rèn)收入的5個前提條件1.合同各方已批準(zhǔn)該合同并承諾將履行各自義務(wù)；2.該合同明確了合同各方與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)；需要滿足5個條件3.該合同有明確的與所轉(zhuǎn)讓商品相關(guān)的支付條款；4.該合同具有商業(yè)實質(zhì)，即履行該合同將改變企業(yè)未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險、時間或金錢分布；5.企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)取得的對價很可能收回。內(nèi)容來源：財政部CAS14（2017）（三）舊收入準(zhǔn)則存在的問題1.對收入的邊界定義不清晰銷售商品取得、提供勞務(wù)取得和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的收入是舊收入準(zhǔn)則的組成部分。銷售商品收入是以所有權(quán)的主要風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移為判斷依據(jù)；提供勞務(wù)收入是以完工百分比法來計量。對于某些混合復(fù)雜型業(yè)務(wù)，在一項銷售行為中同時存在貨物和服務(wù)且二者有從屬關(guān)系（混合銷售），又或者是，同一個公司既存在銷售貨物又存在提供勞務(wù)等系列服務(wù)（兼營）時，如何確認(rèn)復(fù)雜業(yè)務(wù)收入會比較困難，不同公司之間可能會采用不同的收入確認(rèn)方式，這就導(dǎo)致了同一行業(yè)不同公司之間會計信息缺乏可比性。2.對特定交易事項的指引有限隨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展升級，各種各樣類型的企業(yè)如雨后春筍般發(fā)展，當(dāng)然也出現(xiàn)了各種各樣的業(yè)務(wù)模式和組合服務(wù)，舊收入準(zhǔn)則中對特殊交易只做出解釋和說明，指引太少，然后具體的會計實操如何處理；舊收入準(zhǔn)則已經(jīng)不滿足業(yè)務(wù)日益發(fā)展的需要。3.收入確認(rèn)時點不一致有時候可能會出現(xiàn)商品的發(fā)票或收據(jù)等憑證已轉(zhuǎn)移到購買方手中，但是貨物還沒有收到，二者沒有同時交付時如何確認(rèn)轉(zhuǎn)移時點會比較困難，再者如果商品轉(zhuǎn)移時間比較長或者環(huán)節(jié)步驟比較多，確認(rèn)時點難度會加大。4.對信息披露的要求比較低舊收入準(zhǔn)則規(guī)定在附注中應(yīng)當(dāng)披露采用的會計政策、完工進(jìn)度的方法和收入相關(guān)的金額等；披露程度太低，導(dǎo)致公司通過財務(wù)報表的附注對外透漏的信息太少，不具體不全面，財務(wù)報表的使用者了解公司的信息不充足，可能會發(fā)生錯誤的判斷決策等。（四）新舊收入準(zhǔn)則對比分析CAS14（2017）和CAS14（2006）的總則和定義新收入準(zhǔn)則和舊收入準(zhǔn)則是保持一致的，沒有發(fā)生變化，是基于企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則而制定，目的就是為了規(guī)范與收入有關(guān)事項的確認(rèn)計量。具體對比分析如下：1.收入確認(rèn)模型發(fā)生了變化首先是確認(rèn)適用的范圍，舊收入準(zhǔn)則中規(guī)定的收入包括銷售商品取得的、提供勞務(wù)取得的、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的收入；簽訂建造合同取得的收入適用CSA15建造合同準(zhǔn)則，而不適用CAS14（2006）。新收入準(zhǔn)則囊括了以前的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則，明確界限擴(kuò)大了收入的范圍，建立了單一的計量模式，不再通過劃分屬于什么收入來確定適合哪種準(zhǔn)則；這樣就避免了會計人員在處理復(fù)雜類似且重合度高的業(yè)務(wù)時，運用不同的收入確認(rèn)方法造成公司之間信息可比性降低，容易對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果造成影響。其次是確認(rèn)的時點，舊收入準(zhǔn)則按照購貨方獲得商品所有權(quán)的風(fēng)險和報酬時點作為收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)；新準(zhǔn)則改變了這種確認(rèn)模式，按照客戶取得該商品的控制權(quán)時點作為新的判斷標(biāo)準(zhǔn)。然后是收入的計量也發(fā)生了改變，舊收入準(zhǔn)則的計量是從購買方取得的合同價款或者稱協(xié)議價款（一般是公允價值），不公允的除外。新收入準(zhǔn)則的計量就是按照五步法確定的交易價格，是預(yù)期有權(quán)收回（不是最終收回）的數(shù)額。還有列報方面新增了合同資產(chǎn)、合同負(fù)債兩個科目單獨列示企業(yè)擁有，應(yīng)向客戶收取的對價，是無條件收取且僅隨時間的改變。2.收入計量發(fā)生改變舊收入準(zhǔn)則CAS（2006）采用的是與購貨方訂立的合同價款或者協(xié)議價款，即按照公允價值進(jìn)行計量；新收入準(zhǔn)則CAS（2017）是按照交易價格去計量收入，未來預(yù)計有權(quán)收回的數(shù)額就是交易價格，需要注意的是，不是最終收取而是有權(quán)收取。如果公司與客戶簽訂的合同不止一項履約義務(wù)，而是有多個（兩個或兩個以上）時，交易價格就會被分配到每一單項義務(wù)，公司每履行一個履約義務(wù)，就會確認(rèn)完成一個履約義務(wù)的收入。準(zhǔn)則中也說明了公司需要考慮可變對價、存在的不可忽視的重大融資成分、非現(xiàn)金對價、應(yīng)對客戶對價等產(chǎn)生的影響。相比較來說，使用合同中的交易價格提高了會計信息的可靠性，因為公允價值可能會有人為操縱的風(fēng)險且沒有考慮其他可變因素，可靠性較低，而且五步法統(tǒng)一了規(guī)范計量模式。3.會計科目發(fā)生了變化新收入準(zhǔn)則增加了合同成本和合同負(fù)債兩個科目。合同成本包含兩部分，分別是合同取得成本和合同履約成本；取得成本是增量成本，取得合同時才會發(fā)生且預(yù)期能夠收回，確認(rèn)為一項資產(chǎn)進(jìn)行處理；否則確認(rèn)為一項費用。履行合同可能會發(fā)生各種各樣的成本，公司要對這些成本進(jìn)行分析，不屬于其他準(zhǔn)則規(guī)范范圍且滿足：該成本與取得的合同有關(guān)，與其能夠收回，增加未來履行履約義務(wù)的資源這三個條件，就可將合同履約成本確認(rèn)為一項資產(chǎn)。4.特定情形交易發(fā)生了變化舊收入準(zhǔn)則列舉了少量的特定情形交易事項并做了解釋說明和指南，業(yè)務(wù)種類少且不全面，隨著時代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的升級，業(yè)務(wù)種類隨之增多，舊收入準(zhǔn)則慢慢不再適用。修訂后的新收入準(zhǔn)則對附有質(zhì)量保證條款的、額外購買選擇權(quán)的、授予知識產(chǎn)權(quán)許可的等八種特殊銷售類型詳細(xì)解釋說明了實際操作的會計處理，考慮得比較全面，也建立了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。5.信息披露要求發(fā)生了變化舊收入準(zhǔn)則規(guī)定在附注中需披露采用的會計政策、確定的完工進(jìn)度方法、銷售商品勞務(wù)等收入金額，披露的要求比較低，展示企業(yè)的信息比較少，導(dǎo)致報表使用者不能更好的了解實際情況。CAS（2017）對信息披露要求進(jìn)一步提高，與收入相關(guān)的重大事項（會計政策、會計變更、重大融資成分等等）都要進(jìn)行披露，增強了會計信息的可比性、透明度，可以更好的為公司，投資人，債權(quán)人等財務(wù)報表使用者制定決策提供依據(jù)。新收入準(zhǔn)則實施狀況（一）新收入準(zhǔn)則在各行各業(yè)的實施狀況2017年7月發(fā)布的CAS（2017）規(guī)定在境內(nèi)外同時上市的公司在2018年1月1日開始實施；其他境內(nèi)的上市公司在2020年1月1日開始實施；非上市公司的要求2021年開始實施。新收入準(zhǔn)則發(fā)布后，從2018年起，部分滿足條件的企業(yè)開始相繼實施新收入準(zhǔn)則，準(zhǔn)則的改變勢必會影響各行各業(yè)。根據(jù)文獻(xiàn)搜集的數(shù)據(jù)，如下表3-1所示。表3-1各行業(yè)公司運用新收入準(zhǔn)則的情況行業(yè)制造業(yè)保險證券類交通運輸類建筑類房地產(chǎn)供應(yīng)類其他數(shù)量43家28家15家5家2家4家4家數(shù)據(jù)來源：由張釋方（2020）文獻(xiàn)整理所得。根據(jù)新浪財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，到2019年年底，共有113家上市公司采用新收入準(zhǔn)則，他們涉及不同的領(lǐng)域和行業(yè)，有制造業(yè)、公共設(shè)施服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸業(yè)、保險證券金融業(yè)、建筑業(yè)等等。在這些上市公司期末的財務(wù)報表的附注“會計政策和會計估計變更原因及分析”中披露了公司運用新收入準(zhǔn)則帶來影響分析。對財務(wù)報表的影響，新增了合同資產(chǎn)或讓合同負(fù)債兩個科目；對收入的確認(rèn)計量的影響，收入確認(rèn)的范圍劃分和時點或時段的判斷，然后就是交易價格分配到每個單項履約義務(wù)的變化。如下表3-2根據(jù)文獻(xiàn)整理，財務(wù)報表的影響即運用新收入準(zhǔn)則會新增合同資產(chǎn)和合同負(fù)債兩個科目，有些相關(guān)的科目（如存貨、應(yīng)收賬款）也會通過這倆科目反映。計量是指按照新準(zhǔn)則重新確定交易價格，然后分配至單項履約義務(wù)中。根據(jù)表3-2，首先可看出無影響的占行業(yè)百分比最高的是86%，是保險證券金融業(yè)，新收入準(zhǔn)則對其影響非常?。黄浯问苤胤诸惪颇坑绊懻急茸罡叩?0%是采選業(yè)，因為按照新準(zhǔn)則，已經(jīng)完工但還沒收到款項的存貨和還沒有收到的應(yīng)收賬款，都應(yīng)該計入到“合同資產(chǎn)”科目里，在報表中單獨列示；財務(wù)報表相關(guān)科目和收入確認(rèn)都受影響占100%的為能源供應(yīng)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，二者受影響較大，然后建筑業(yè)也頗受影響。所以就挑取了其中的房地產(chǎn)行業(yè)來進(jìn)一步研究新收入準(zhǔn)則實施后的影響。表3-2新收入準(zhǔn)則的影響情況（單位：家）行業(yè)總數(shù)量無影響僅財務(wù)報表影響報表和計量均受影響交通運輸業(yè)151（7%）7（47%）7（47%）建筑業(yè)51（20%）1（20%）3（60%）房地產(chǎn)2002（100%）保險金融業(yè)2824（86%）4（14%）0制造業(yè)431（2%）29（67%）13（30%）采選業(yè)1009（90%）1（10%）數(shù)據(jù)來源：由張釋方（2020）文獻(xiàn)整理所得。（二）房地產(chǎn)行業(yè)收入準(zhǔn)則變化歷程房地產(chǎn)行業(yè)是把土地和房屋作為“商品”，進(jìn)行開發(fā)建造、出售租賃、維修服務(wù)等等一系列經(jīng)營活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)；生產(chǎn)建造交易過程中涉及大量的資金和高成本，因此是具有風(fēng)險性的一個行業(yè)。根據(jù)文獻(xiàn)，從20世紀(jì)80年代實施的最基礎(chǔ)簡易的《基本建設(shè)建議會計制度》到2006年的CAS14，再到2017年頒布的CAS14，是從籠統(tǒng)到細(xì)化的一個過程；政策制度也是隨著市場的發(fā)展進(jìn)行不斷的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新業(yè)務(wù)模式的涌現(xiàn)都是影響制度政策不斷改變的因素。制度緊跟市場發(fā)展，不但可以滿足對收入核算的更高要求，也可以使行業(yè)的收入核算更加規(guī)范，財務(wù)信息質(zhì)量也能得到保障。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)1983年至今房地產(chǎn)行業(yè)運用的會計制度數(shù)據(jù)如下表3-3所示。表3-3房地產(chǎn)業(yè)運用會計制度歷程年份名稱注釋1983年以前基本建設(shè)建議制度/1984年-1988年國營建設(shè)單位會計制度-會計科目和會計報表/1989年國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度行業(yè)內(nèi)首項會計制度1993年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度進(jìn)一步規(guī)范成本核算管理2005年企業(yè)會計制度統(tǒng)一企業(yè)會計標(biāo)準(zhǔn)與國際準(zhǔn)則相協(xié)調(diào)2006年CAS14-收入、CAS14-建造合同建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一核算指南數(shù)據(jù)來源：百度（三）新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中一直發(fā)揮了非常大的作用，因為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度是比較高的，帶動能力也比較強，如果房地產(chǎn)能夠長期繁榮發(fā)展，那么它可以帶動其他行業(yè)的發(fā)展；其次，房地產(chǎn)行業(yè)直接推動了經(jīng)濟(jì)的增長，國家實行宏觀調(diào)控依靠房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量總體趨勢還在不斷地增加。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)種類涉及范圍比較廣，前期的土地開發(fā)購買、房屋建造出租等，后期可能會有物業(yè)管理服務(wù)等業(yè)務(wù)，種類繁多，會計核算也會比較繁雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造具有產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，投資資金高，風(fēng)險高的特點和競爭激烈且具有高的不確定性。新收入準(zhǔn)則的變更對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不容忽視。房地產(chǎn)公司銷售房屋分為兩種期房銷售、現(xiàn)房銷售；前者是公司正在建造房屋，客戶已經(jīng)交了部分房款或者全部房款，但是公司現(xiàn)階段還沒法交房；后者是已經(jīng)完工的房屋，客戶付完房款后立馬可以入住。期房銷售在舊收入準(zhǔn)則中，是按照在某一時點確認(rèn)收入（在交房的時候確認(rèn)），這樣不能準(zhǔn)確地衡量公司的收入，因為大部分房子同時確認(rèn)會導(dǎo)致公司的收入在某段時間內(nèi)大量增長，不能真實的反映公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。實施新收入準(zhǔn)則后滿足在某一段時間內(nèi)確認(rèn)收入需滿足三個條件之一，期房銷售給客戶受合同限制，不可以再用作其他用途，滿足有不可替代性這一條件，所以期房銷售在新收入準(zhǔn)則中作為在某一時段內(nèi)確認(rèn)收入，規(guī)避了舊收入準(zhǔn)則帶來的風(fēng)險。據(jù)新浪財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，截至到2019年年底，我國大部分房地產(chǎn)公司尚未實行新收入準(zhǔn)則，只有少數(shù)幾家公司實行了新收入準(zhǔn)則（碧桂園、萬科、北辰實業(yè)等），A控股未實行新準(zhǔn)則，將于2020年開始實施，本文是基于2019年之前的數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析。下文將借鑒參考已經(jīng)實施新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)公司產(chǎn)生的影響，分析未實施新收入準(zhǔn)則的A控股公司預(yù)期面臨的影響，然后給出防范的措施建議。新收入準(zhǔn)則對A控股公司的影響（一）房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)流程簡介由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)具有特殊性，開發(fā)建造周期時間長，從開始到建成完工交到客戶手中至少需要3-5年時間。房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)流程分為以下幾個步驟：三、工程施工。三、工程施工。四、完工驗收。對項目進(jìn)行詳細(xì)的整體分析和市場定位、投資分析，預(yù)估成本和效益，確定是否可行，然后確定開發(fā)銷售模式，這是對項目開展的早期工作。一、項目立項的項目研究和項目投資。二、工程規(guī)劃。確定具體項目之后，開始設(shè)計整體的方案，開發(fā)計劃書、工程設(shè)計、施工圖紙的設(shè)計等；計算工程作業(yè)量，規(guī)劃任務(wù)工作安排，然后制定價格，計算支出費用，約定合同履約條款等等。投入資金建造，跟承包商對接，按照制定的計劃方案開始施工，保持跟進(jìn)工程的實際進(jìn)度，組織檢查完工進(jìn)度，完成工期目標(biāo)；建造過程中可以選擇預(yù)售。公司和質(zhì)量檢測機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)一起對房屋進(jìn)行檢驗，檢驗合格之后出具證明文件，就可以銷售房屋或者直接交付給預(yù)售期間的客戶，取得房款。根據(jù)A控股公司官網(wǎng)上顯示的組織架構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)有一個預(yù)算合約部門。預(yù)算合約部的具體工作是負(fù)責(zé)合同管理、預(yù)算管理、工程招標(biāo)等等多項工作并結(jié)合為一體的部門；部門中有專設(shè)合同管理員職位，負(fù)責(zé)完成合同的起草、編制、簽訂等事宜，密切關(guān)注合同的履行、變更和終止等情況。新收入準(zhǔn)則是基于公司與客戶簽訂的合同進(jìn)行收入的確認(rèn)計量，有助于公司進(jìn)一步增強合同意識和規(guī)范性。（二）A控股公司概況所選公司為A控股公司，簡稱A控股，旗下有許多涉及不同領(lǐng)域的子公司；自2017年7月新收入準(zhǔn)則發(fā)布至2019年年底，A控股公司尚未實行新收入準(zhǔn)則，A控股將于2020年1月1日開始實行新收入準(zhǔn)則。成立于1993年的A控股全稱為A控股集團(tuán)有限公司，主要的經(jīng)營范圍是商品房的開發(fā)和銷售、物業(yè)租賃等等。A控股隸屬中糧集團(tuán)旗下，是其唯一一個地產(chǎn)投資和管理平臺；A控股1993年在深圳證交所上市（000031.SZ），然后被中糧集團(tuán)在2005年收購后，改為中糧地產(chǎn)；在2018年12月至2019年1月進(jìn)行了重大的資產(chǎn)重組并完成“A控紅籌”產(chǎn)權(quán)整合。選取A控股公司的原因有以下幾個方面，首先A控股在國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中名列前50強，屬于中上等的地位，經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，品牌影響力、品牌價值和綜合實力都比較高；其次，全國大部分房地產(chǎn)包括A控股在內(nèi)，未實行新收入準(zhǔn)則，而A控股綜合實力穩(wěn)健，參考已經(jīng)實行新收入準(zhǔn)則的公司，用來預(yù)測A控股實施新準(zhǔn)則后可能帶來的影響。（三）A控股公司的財務(wù)狀況A控股公司共有商品房銷售及一級土地開發(fā)、投資業(yè)務(wù)及相關(guān)服務(wù)、酒店經(jīng)營、物業(yè)及其他管理、其他業(yè)務(wù)五個產(chǎn)品經(jīng)營模塊營業(yè)收入構(gòu)成了總營業(yè)收入；在2018年A控股集團(tuán)營業(yè)收入合計為221.686億元，2019年營業(yè)收入合計為337.866億元，同比增長52.41%，一年之內(nèi)達(dá)到116.18億元。A控股以銷售商品房及一級土地開發(fā)為主要收入來源，房地產(chǎn)銷售占比為79.61%，剩余其他業(yè)務(wù)收入占比20.39%，各經(jīng)營模塊收入占比如下圖4-1所示。圖4-12019年A控股各模塊收入占比圖（單位：百分比）數(shù)據(jù)來源：A2019年年報A控股公司在2015年的總資產(chǎn)達(dá)到553.216億元，過了五年之后，在2019年總資產(chǎn)到達(dá)1831.825億元，五年之內(nèi)資產(chǎn)漲了1278.609億元，近3.3倍，總資產(chǎn)的增長速度比較快。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨占資產(chǎn)的比重較高，房地產(chǎn)公司的存貨主要是產(chǎn)成品、開發(fā)用品、原材料、在產(chǎn)品等等，如下圖4-2所示為2015年至2019年A控股公司存貨比率。早在2016年，國家就指出在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中當(dāng)前的五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存，慢慢減少房地產(chǎn)庫存，目的是為了鼓勵房地產(chǎn)公司隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)其市場發(fā)展規(guī)律，改變調(diào)整銷售策略，會對樓市和房企帶來影響。為響應(yīng)國家策略，A控股公司2015年至2019年存貨比率整體趨勢是在下降的，在2017年和2018年保持持平達(dá)到最低點53%。數(shù)據(jù)來源：A2015年-2019年年報。圖4-2存貨比率圖由于房地產(chǎn)這一行業(yè)的特殊性，它是負(fù)債經(jīng)營模式且占用資金量高，負(fù)債占總資產(chǎn)的比重是挺大的。如表4-1所示，是2014年至2015年A控股公司負(fù)債和所有者權(quán)益的占比情況，A控股公司在2019年初進(jìn)行了資產(chǎn)重組，前后數(shù)據(jù)不連貫，所以沒有選取2019年的數(shù)據(jù)。由圖可知，這五年期間，公司的負(fù)債一直在逐年增加將近5.5：1。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，比較穩(wěn)定的比例是1：1，所有者權(quán)益能夠保障償還負(fù)債。因為負(fù)債過度的話，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)被限購或者出現(xiàn)其他不容樂觀的情況，公司的資產(chǎn)抵不過債務(wù)，會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈或是資金鏈斷裂的情形。表4-1A控股負(fù)債所有者權(quán)益占比情況年份2014年2015年2016年2017年2018年負(fù)債占比23%20%18%15．5%15%所有者權(quán)益占比76%80%82%84.5%85%合計100%100%100%100%100%數(shù)據(jù)來源：A歷年年報數(shù)據(jù)（四）新收入準(zhǔn)則對A控股公司的影響1.收入確認(rèn)方面的影響結(jié)合A控股公司的實際情況，通過對比新舊收入準(zhǔn)則，分析A控股公司實施新收入準(zhǔn)則將會產(chǎn)生的預(yù)期影響。首先新舊準(zhǔn)則相比收入確認(rèn)不一樣了，舊收入準(zhǔn)則把收入劃分為銷售商品確認(rèn)的收入、提供勞務(wù)確認(rèn)的收入、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)確認(rèn)的收入或是有關(guān)建造合同確認(rèn)的收入，并且對不同類型的收入都有略微不同的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。而在新收入準(zhǔn)則的規(guī)定中，把這些收入全部使用同一種確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，看“控制權(quán)”的轉(zhuǎn)移是否發(fā)生。依照新標(biāo)準(zhǔn)，會計人員在判斷收入時會比較方便，不用辨別到底屬于什么收入，少了人為的主觀臆斷，降低了錯誤的風(fēng)險，增強了會計信息的可靠性，在不同公司之間會計信息可以橫向?qū)Ρ?。A控股公司在2019年年初進(jìn)行了資產(chǎn)重組，根據(jù)2018年年度報告，其中商品房銷售收入占總營業(yè)收入的90.16%，銷售商品房大致分為兩類：現(xiàn)房和期房。A公司在現(xiàn)房銷售的時候，是現(xiàn)成的房屋，客戶購買后即可立馬入住，現(xiàn)房銷售無論是在舊收入準(zhǔn)則下還是新收入準(zhǔn)則下，都是作為在某一時點確認(rèn)收入，即在交房時點確認(rèn)，所以說現(xiàn)房銷售時，兩者確認(rèn)時間沒有差別。A公司需注意在期房銷售情況的時候，舊收入準(zhǔn)則是看所有權(quán)風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移。一般來說，交房這一時間點才會確認(rèn)為收入，交房之前如果收到款項，作為負(fù)債處理。而新收入準(zhǔn)則以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為判斷依據(jù)，公司與客戶簽訂的銷售合同是具備法律保護(hù)的，并且滿足時段履約義務(wù)的條件，因為客戶確定了具體樓房和單元，有合同的約束公司不會將客戶的房屋轉(zhuǎn)作其他用途，是具有不可替代性；如果實際銷售時，客戶不按照合同約定時間之內(nèi)交付房款，在這種情形下，依照合同規(guī)定公司有權(quán)收取違約金，所以滿足時段履約義務(wù)。這就意味著實施新收入準(zhǔn)則，公司可以按照工程進(jìn)度提前確認(rèn)收入，更能真實反映公司的財務(wù)狀況。2018年年報A公司采用舊收入準(zhǔn)則下，提前收取客戶的房款作為負(fù)債，即預(yù)收賬款。據(jù)估計A公司整體的完工進(jìn)度為60%，年末的預(yù)收賬款為223.62億元，按照新收入準(zhǔn)則，預(yù)收賬款的60%可以提前確認(rèn)為收入，約為134.172億元，所以當(dāng)年的收入就會增加，根據(jù)進(jìn)度確認(rèn)的金額比較大，提前確認(rèn)更能真實反映A控股的財務(wù)狀況，便于投資者做出決策。新收入準(zhǔn)則中關(guān)于收入確認(rèn)計量的五個步驟（上文已具體介紹），根據(jù)A公司的房屋銷售合同內(nèi)容，使用五步法要注意單項履約義務(wù)交易價格分配的問題，如果符合某一時段履約義務(wù)條件，A公司就可以用完工進(jìn)度百分比乘以單項履約義務(wù)的價格提前確認(rèn)收入，即把預(yù)收賬款中相等的金額轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)收入科目；若客戶預(yù)付的賬款高于合同中的單項履約價格，不含稅金額部分確認(rèn)為合同負(fù)債；反之，若預(yù)付的賬款低于合同中的單項履約價格，則確認(rèn)為合同資產(chǎn)。在舊收入準(zhǔn)則中，企業(yè)取得合同的過程中發(fā)生的銷售傭金是計入到銷售費用中，而新收入準(zhǔn)則下，將未來預(yù)計可以收回的增量成本（公司取得合同就會發(fā)生，不取得就不會發(fā)生）作為合同取得成本。2.收入計量方面的影響確定為收入之后，接下來該確定收入的金額了。舊收入準(zhǔn)則中，公司是在最后交付房屋的時點用公允價值或協(xié)議價款來確定收入金額；新收入準(zhǔn)則則是用五步法確定預(yù)期有權(quán)收取的交易價格，然后按照一定的比例分配給各單項履約義務(wù)，如果是在一段時間內(nèi)履約，是按照工程的進(jìn)度提前確定收入金額，把負(fù)債里的預(yù)收賬款下科目里的金額隨施工進(jìn)度轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入科目。如此一來，負(fù)債金額就會減少，公司的負(fù)債比率隨之減少，收入會增加。前文已分析過，2014年至2018年負(fù)債比率不斷升高，負(fù)債與所有者權(quán)益之比趨近5.5：1；在舊收入準(zhǔn)則下，公司如果預(yù)售的房屋增多，提前收取客戶的款項就會增多，這也可能是讓負(fù)債率增高的其中一個原因。如果未來A控股公司實施新收入準(zhǔn)則，提前確認(rèn)收入可能會使公司一定程度降低負(fù)債占總資產(chǎn)的比率，企業(yè)償債能力就會增強。下面以搜集來的A控股公司在蘇州建造的某項目住宅的數(shù)據(jù)為例，分析A控股在新收入準(zhǔn)則下對收入計量帶來的影響。這個項目的開始日期為2016年1月份，預(yù)計完工日期使2019年12月份。如下表4-2所示。表4-2A控股某項目完工進(jìn)度情況（單位：元）2016年12月31日2017年12月31日2018年12月31日2019年12月31日累計成本金額1831029579.582030942356.252634841478.373115667830累計預(yù)收金額1861397184265935092033588790183920450846累計完工進(jìn)度58.7%65．1%84.5%100%數(shù)據(jù)來源：A歷年年報數(shù)據(jù)。公司一般在確定某個項目的完工進(jìn)度時，根據(jù)產(chǎn)品自身的屬性，選擇恰當(dāng)?shù)姆椒?，產(chǎn)出法或者投入法等等，若遇到完工進(jìn)度不能準(zhǔn)確合理評估的情形，公司可根據(jù)截止到當(dāng)下已經(jīng)發(fā)生的成本預(yù)計可以得到補償?shù)臄?shù)額來確定大致的完工進(jìn)度。A公司可以根據(jù)已經(jīng)發(fā)生的成本來確定完工進(jìn)度，一般房地產(chǎn)公司在開發(fā)某項目之前都會由相關(guān)專業(yè)部門預(yù)算此項目將會發(fā)生的成本預(yù)算，所以公司就可以用該已經(jīng)發(fā)生的成本占預(yù)算的總成本的百分比來卻確定完工進(jìn)度情況。如表4-2，實行舊收入準(zhǔn)則時，A控股公司在2016年、2017年和2018年都不可以確認(rèn)銷售房屋收入，預(yù)收的金額計入負(fù)債，等到2019年年末完工及交付房屋時候一次確認(rèn)大約為39.21億元的收入，成本大約為31.16億元，同時可以確認(rèn)利潤8.05億元。利潤也只能等到完工時候才可以確認(rèn)，所以2016年至2018年沒有收入和利潤。而新收入準(zhǔn)則規(guī)定，某一時段的履約義務(wù)成本和預(yù)收賬款可以隨著完工進(jìn)度逐步確認(rèn)；所以在2016年、2017年和2018年年末分別可以確認(rèn)累計收入23.01億元、25.53億元和33.13億元，減去各期的成本就可以計算出當(dāng)期的利潤；如此一來，從開工之日起，在每年的年末都可以確認(rèn)一筆收入和利潤，公司的負(fù)債比率就不會那么高，償還負(fù)債的資金來源得到了保障，相比在完工時全部確認(rèn)更能真實反應(yīng)公司的業(yè)績和財務(wù)狀況，數(shù)據(jù)的真實性、可靠性得到了提高。3.收入報告方面的影響新收入準(zhǔn)則相比于舊收入準(zhǔn)則而言，對收入的各方面產(chǎn)生了不小的影響，尤其是一部分收入提前確認(rèn)，會導(dǎo)致財務(wù)報表上一些科目的數(shù)據(jù)會發(fā)生改變。首先直接影響利潤表的相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合上文表4-2數(shù)據(jù)分析，在舊收入準(zhǔn)則下，2019年12月31日確認(rèn)完工交付房屋的全部成本和全部費用，即確認(rèn)39.21億元的收入，確認(rèn)31.16億元的成本和8.05億元的利潤；2016年至2018年建造項目期間的收入、成本、利潤為零，在2019年末項目完工時一次獲得8.05億元利潤。但是按照新收入準(zhǔn)則，期房銷售滿足時段內(nèi)的履約義務(wù)條件，隨著完工進(jìn)度，每年年末都可以確認(rèn)收入，同時獲得了利潤，2016年、2017年、2018年和2019年分別可以獲得4.7億元、0.52億元、1.56億元和1.27億元的利潤；如下表4-3所示，建造期間每年都有利潤可以獲得，相比在完工當(dāng)年確認(rèn)全部的收入利潤，更能真實的反映公司的經(jīng)營情況，增加了數(shù)據(jù)的可靠性。表4-3新收入準(zhǔn)則下A公司某項目數(shù)據(jù)變化（單位：億元）科目2016年2017年2018年2019年主營業(yè)務(wù)收入23．012.527.66.08減去：主營業(yè)務(wù)成本18.3126.044.81利潤總額4.70.521.561.27數(shù)據(jù)來源：A歷年年報數(shù)據(jù)其次是資產(chǎn)負(fù)債表的變化，在舊收入準(zhǔn)則下，A公司銷售期房預(yù)收客戶的房款，是作為負(fù)債處理；建造住宅房屋的所有成本費用計入到存貨科目，等到完工驗收合格之后才可以轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本。以上文提到的某項目為例，只有在2019年末完工交付房屋時，才能把預(yù)收賬款和存貨里的金額轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本中，在2016年至2018年，預(yù)收賬款和存貨科目里的金額會不斷增多；實施新收入準(zhǔn)則，2016年至2018年根據(jù)完工進(jìn)度逐年確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入和成本，不會造成預(yù)收賬款和存貨的數(shù)據(jù)虛增，同時負(fù)債率也會降低，較能真實反映公司的實際財務(wù)狀況。資產(chǎn)負(fù)債表中會增加合同資產(chǎn)和合同負(fù)債兩個科目，新收入準(zhǔn)則規(guī)定公司已經(jīng)向客戶履行了義務(wù)，從而有權(quán)利收取的價款計入到合同資產(chǎn)科目里，公司收到客戶價款而應(yīng)向客戶履行義務(wù)時確認(rèn)為合同負(fù)債；取得合同時發(fā)生的銷售傭金等增量成本且預(yù)計可以收回，計入到合同取得成本中。銷售傭金在舊收入準(zhǔn)則中是作為銷售費用處理的，新準(zhǔn)則下是列為資產(chǎn)處理，降低了資產(chǎn)負(fù)債表的期間費用。期房銷售若客戶預(yù)付的賬款高于合同中的單項履約價格時，不含稅金額部分確認(rèn)為合同負(fù)債；反之，若預(yù)付的賬款低于合同中的單項履約價格時，則確認(rèn)為合同資產(chǎn)。新增的兩個科目在資產(chǎn)負(fù)債表中會有列示。A控股公司實施新收入準(zhǔn)則面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對措施上文以A控股公司為例從三個方面詳細(xì)介紹了新收入準(zhǔn)則將會對公司產(chǎn)生的影響，雖然A公司截至到2019年末未實行新收入準(zhǔn)則，但是結(jié)合已經(jīng)實行的公司的經(jīng)驗，探究A公司預(yù)期影響是十分必要的，并對新面臨的挑戰(zhàn)總結(jié)出防范的措施，盡可能的降低公司的面臨潛在財產(chǎn)風(fēng)險的處理成本，真實披露公司的財務(wù)信息。（一）新收入準(zhǔn)則給A公司帶來的挑戰(zhàn)1.對公司財會人員知識更新的挑戰(zhàn)新收入準(zhǔn)則對收入的計量可用五步法來概括。新收入準(zhǔn)則則是用五步法確定預(yù)期有權(quán)收取的交易價格，然后按照一定的比例分配給各單項履約義務(wù)，如果是在一段時間內(nèi)履約，是按照工程的進(jìn)度提前確定收入金額，把負(fù)債里的預(yù)收賬款下科目里的金額隨施工進(jìn)度轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入科目。對A公司來說，如何準(zhǔn)確地確定工程的完工進(jìn)度難度還是比較大的，投入的成本占總成本的百分比就是工程的進(jìn)度，而實際施工過程中影響成本的因素有很多，這些都會影響其準(zhǔn)確性；進(jìn)而會影響后續(xù)成本計算。這就需要A公司相關(guān)會計人員對不同業(yè)務(wù)的情況熟練應(yīng)對。五步法中確定交易價格之后，識別合同中的各單項履約義務(wù)，然后分配價格。一般根據(jù)單獨售價來分配，不能直接獲取單獨售價時，需要結(jié)合市場情況、公司自身因素以及客戶的信息這三方面來綜合考量單獨售價。2.對公司合同管理的挑戰(zhàn)所有的交易事項是基于合同訂立的，合同是收入確認(rèn)計量的基礎(chǔ)，因此識別合同是十分重要的；即公司對于合同的管理和會計人員對收入確認(rèn)的判斷有了更高的要求；根據(jù)對A公司組織架構(gòu)來看，沒有專門的合同管理部門來處理合同事項。在簽訂合同時，要明確雙方各自的權(quán)利和義務(wù)。合同簽訂的形式可以是書面、口頭和其他形式；需要注意簽非書面形式的合同時，合同在法律上是否合法合規(guī)，是否受法律的保護(hù)的問題。合同中應(yīng)具備基本的價格條款、雙方的權(quán)利和義務(wù)等事項，還要考慮對價是否很可能收回，是否具有商業(yè)實質(zhì)，沒有商業(yè)實質(zhì)是不可以確認(rèn)收入的。如果同時或先后時間內(nèi)簽訂了兩份或兩份以上的合同，公司會計人員需要考慮這些合同是否滿足合同合并的條件；特殊情況有的還帶有隱性條款，這些都需要A公司在處理收入時需要注意的地方。例如銷售房屋安裝，要考慮建筑和安裝是否同時進(jìn)行（電梯設(shè)施），是否區(qū)分同一顧客，安裝時會不會調(diào)試驗收等。公司要結(jié)合自身業(yè)務(wù)情況并收集各方面信息，做出正確判斷。A公司在從舊收入準(zhǔn)則過渡到新收入準(zhǔn)則時，在合同管理方面是缺乏經(jīng)驗的，需要提前考慮并重視合同管理的重要性。合同事項的情況比較繁雜，A公司沒有專門的合同管理部門，需要加強對合同的管理意識。3．對公司原有會計流程的挑戰(zhàn)隨著新收入準(zhǔn)則的實施、人民生活消費水平的不斷提高等因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，信息化程度會隨著公司規(guī)模的增加而增加。A公司在中國房地產(chǎn)行業(yè)中規(guī)模算得上是比較大的，后續(xù)實行新收入準(zhǔn)則，對于收入確認(rèn)環(huán)節(jié)將會發(fā)生改變，原有的會計體系和財務(wù)系統(tǒng)也不能滿足新收入準(zhǔn)則的要求，A公司不能按照原有的會計流程來進(jìn)行收入方面的核算。4.對公司各部門合作交流的挑戰(zhàn)新收入準(zhǔn)則中交易是以合同為基礎(chǔ)，從制定合同到簽訂合同等過程中會牽涉多個部門，例如合同部門、法務(wù)部門、銷售部門等等。這就對于A公司各部門間的交流、合作有了更高的要求，只有這樣才能更快的適應(yīng)收入準(zhǔn)則的變化。但目前A公司下設(shè)部門中沒有合同管理部門，依照現(xiàn)狀暫時尚未達(dá)到部門間更高效的合作交流。（二）A控股對新收入準(zhǔn)則的應(yīng)對措施1.提升財會人員專業(yè)技能學(xué)習(xí)的能力新收入準(zhǔn)則發(fā)布以后，公司都在陸陸續(xù)續(xù)實行新準(zhǔn)則，對于新收入準(zhǔn)則中更為細(xì)化的規(guī)定，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)實施新收入準(zhǔn)則背景下，用五步法進(jìn)行會計處理每一個步驟都需要專業(yè)水平高的會計人員進(jìn)行判斷。為了緊隨時代的發(fā)展，房地產(chǎn)公司要對相關(guān)會計人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，注重提高專業(yè)技能和職業(yè)道德的培養(yǎng)。房地產(chǎn)公司可以聘請專家人士對公司的相關(guān)人員進(jìn)行指導(dǎo)，深入解讀新收入準(zhǔn)則的各項規(guī)定，加深會計人員對新準(zhǔn)則的理解，糾正員工專業(yè)上的錯誤之處。或者聘請已經(jīng)實行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)公司的專業(yè)人士進(jìn)行實戰(zhàn)指導(dǎo)，幫助員工實際操作中遇到的問題，更好的運用新收入準(zhǔn)則降低相關(guān)風(fēng)險成本。除了公司要注重員工專業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)之外，會計人員自身要加強職業(yè)素養(yǎng)道德建設(shè)，要敦促自身不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高自覺性自律性，才能更好的勝任工作。2.設(shè)立專門的合同管理部門A公司的交易都是基于合同為基礎(chǔ)，特別是新收入準(zhǔn)則對合同的要求更加細(xì)化，五步法中每一個步驟都與合同環(huán)環(huán)緊扣，建議A公司增設(shè)專門的合同管理部門，加強對合同的管理適應(yīng)收入準(zhǔn)則過渡期的變化；以客戶延期付款為例，公司要時刻注意客戶所欠款項是否很可能收回，如果不滿足此條件，立即對合同進(jìn)行持續(xù)評估，并判斷是否確認(rèn)收入。規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司應(yīng)考慮在合同管理方面設(shè)立專業(yè)的部門，加強合同意識，促進(jìn)合同規(guī)范化管理；房地產(chǎn)公司銷售房屋簽訂的合同往往都是數(shù)額比較大的內(nèi)容較為復(fù)雜，條件眾多同時又牽扯法律相關(guān)知識，需要些懂會計知識又懂法律知識的復(fù)合人才。同時公司要加強對員工合同意識、法律意識方面教育，進(jìn)一步促進(jìn)合同管理的順利進(jìn)行，有助于新收入準(zhǔn)則的實施。3.更新完善會計流程新收入準(zhǔn)則對會計核算體系有了更高的要求，原舊收入準(zhǔn)則下的會計體系、會計流程已經(jīng)不再適應(yīng)新收入準(zhǔn)則了。訂立合同需要涉及多個部門（如銷售部門、法律部門等），加強部門間合作是十分必要的。順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時代的發(fā)展，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司如碧桂園公司，財務(wù)方面都會使用一些軟件或系統(tǒng)進(jìn)行管理，數(shù)據(jù)信息化管理更為便捷。在原有會計流程體系不適應(yīng)情況下，未實施新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)公司要盡早著手調(diào)整原有體系，并對員工培訓(xùn)，降低風(fēng)險成本，保障新收入準(zhǔn)則的順利實施。4.加強各部門合作對于A公司這種業(yè)務(wù)復(fù)雜，跨期時間較長的特點，一個部門是完成不了這么多工作的。完成一個項目需要多個部門間的合作和相互溝通。需要工程預(yù)算部門、財務(wù)部門、施工部門等等相互協(xié)作，才能確定工程進(jìn)度和收入的確認(rèn)情況。加強部門間的溝通協(xié)作也能有效降低時間成本等問題發(fā)生。結(jié)語由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性，具有資金投入量大，跨期時間長，成本核算延后等特點，導(dǎo)致在舊收入準(zhǔn)則下，公司在處理期房銷售收入和金額方面存在較大的差異。新收入準(zhǔn)則的發(fā)布剛好可以彌補這一問題漏洞，并調(diào)整了之前的收入確認(rèn)計量方式。交易的前提以合同為基礎(chǔ)，有利于公司增強合同意識，進(jìn)一步將市場經(jīng)濟(jì)推向成熟。本文對新收入準(zhǔn)則從修訂的主要內(nèi)容、適用的范圍、確認(rèn)的條件等方面進(jìn)行了分析。然后把舊收入準(zhǔn)則跟新收入準(zhǔn)則相對比，從收入的確認(rèn)、計量、特殊交易事項的處理、財務(wù)報表的變化、信息的披露等幾個方面詳細(xì)分析二者間的差異，并指出了舊收入準(zhǔn)則存在的問題，對特殊事項的指引有限、收入定義邊界不清晰、實務(wù)中收入確認(rèn)時點不一致。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，舊收入準(zhǔn)則暴露的問題已逐漸不適用當(dāng)下日趨復(fù)雜的業(yè)務(wù)環(huán)境，同時