隆鑫地產(chǎn)成都楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

2隆鑫地產(chǎn)成都楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告目錄第一部分開(kāi)發(fā)方向研究篇2.新津在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位3.別墅相關(guān)政策解讀3.各版塊特征簡(jiǎn)述2.各物業(yè)類型產(chǎn)品設(shè)定指標(biāo)4.本案開(kāi)發(fā)模式和形態(tài)研究5.開(kāi)發(fā)方向和產(chǎn)品組合模式研究結(jié)論31.隆鑫品牌解讀第三部分項(xiàng)目定位篇九、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及物業(yè)發(fā)展方向建議43.戶型設(shè)計(jì)專題5.不確定性分析第五部分品牌建設(shè)篇附件業(yè)內(nèi)訪談5(一)地塊用地經(jīng)濟(jì)性和開(kāi)發(fā)模式分析工作模型綜合考忠已取得上地和待取得的500余綜合考忠已取得上地和待取得的500余面上地《尋求開(kāi)發(fā)的最佳平衡點(diǎn)選定團(tuán)開(kāi)發(fā)說(shuō)式和方向?qū)?xiàng)目組合的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行先后排序得出本案的傾向性物業(yè)形態(tài)各開(kāi)發(fā)模式下的銷售收入及投資回報(bào)項(xiàng)目各類型的開(kāi)發(fā)模式下總投入成本和土地單畝投入成本小高層物業(yè)花園洋房疊拼物業(yè)聯(lián)排物業(yè)獨(dú)棟物業(yè)結(jié)合分析成果開(kāi)發(fā)成本和銷售收入預(yù)判率積率，分別為別墅(容積率0.4)、聯(lián)排(容積率0.8)、疊拼(容積率1.2)、花園洋房(容積率1.5)、小高層(容積率1.5),分別進(jìn)行了單行開(kāi)發(fā)的情況(針對(duì)已取得242畝土地)。通過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)估的方式，確6定不同物業(yè)的在本案特定條件下的盈利能力，最為重要的指標(biāo)為各物業(yè)的稅前盈利率。目容積率的分析工作中，采用與別墅實(shí)現(xiàn)同樣盈利水平的情況下，其他物業(yè)形態(tài)需要實(shí)現(xiàn)的價(jià)格水平，與成都其他相近版塊同物業(yè)形態(tài)的通過(guò)項(xiàng)目的綜合收益價(jià)值為核心的控制指標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益最大為原則，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式和方向。地上層數(shù)地下層數(shù)可實(shí)現(xiàn)容積率獨(dú)棟別墅21聯(lián)排31疊拼41花園洋房61小高層812.各物業(yè)類型開(kāi)發(fā)模式預(yù)判序號(hào)(萬(wàn)元)建筑面積(m2)備注12拆遷費(fèi)73456別墅78開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用9預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)3%3-8項(xiàng)的開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(1~二開(kāi)發(fā)費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)3-9項(xiàng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)銷售額的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)0開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)三開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用(1~13項(xiàng)合計(jì))√開(kāi)發(fā)收入獨(dú)棟別墅合計(jì)√開(kāi)發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)8凈利潤(rùn)(2)聯(lián)排√開(kāi)發(fā)成本序號(hào)(萬(wàn)元)建筑面積(m2)備注開(kāi)發(fā)成本1地價(jià)款2拆遷費(fèi)3前期工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)6建筑安裝工程費(fèi)聯(lián)排地下面積7配套設(shè)施費(fèi)8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用9預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)3%3-8項(xiàng)的開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(1～9)二開(kāi)發(fā)費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)3-9項(xiàng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)銷售額的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)0三(1~13項(xiàng)合計(jì))9√開(kāi)發(fā)收入√開(kāi)發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)利潤(rùn)總額扣減：所得稅凈利潤(rùn)投資毛利率銷售凈利率(3)疊拼√開(kāi)發(fā)成本序號(hào)工程或費(fèi)用名稱預(yù)算造價(jià)(萬(wàn)元)建筑面積(m2)或投影面積單方造價(jià)(元/建備注開(kāi)發(fā)成本1地價(jià)款2拆遷費(fèi)3前期工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)6建筑安裝工程費(fèi)疊拼地下面積7配套設(shè)施費(fèi)8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用9預(yù)備費(fèi)3-8項(xiàng)的3%開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(1～9)二開(kāi)發(fā)費(fèi)用3-9項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10～13)三(1~13項(xiàng)合計(jì))√開(kāi)發(fā)收入物業(yè)類型地上建筑面積銷售面積預(yù)期價(jià)格銷售率銷售額疊拼合計(jì)結(jié)論：要實(shí)現(xiàn)和別墅相同的盈利水平，疊拼方案需要實(shí)現(xiàn)全面積口徑8550元/√開(kāi)發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)凈利潤(rùn)(4)花園洋房√開(kāi)發(fā)成本序號(hào)(萬(wàn)元)建筑面積(m2)或投影面積(m2)備注12拆遷費(fèi)345678開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用9預(yù)備費(fèi)3-8項(xiàng)的3%二開(kāi)發(fā)費(fèi)用3-9項(xiàng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)銷售額的2%0三費(fèi)用(1~13項(xiàng)合計(jì))√開(kāi)發(fā)收入結(jié)論：花園洋房在容積率提高、攤薄土地成本的同時(shí)，需要配置較大面積的地下車位，大幅度的提高了相關(guān)成本。要實(shí)現(xiàn)和別墅相同的盈利水平，花園洋房方案需要實(shí)現(xiàn)全面積口徑10450元/平米的均價(jià)水平?！涕_(kāi)發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)成本(開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)凈利潤(rùn)(5)小高層√開(kāi)發(fā)成本序號(hào)(萬(wàn)元)建筑面積(m2)備注開(kāi)發(fā)成本1地價(jià)款2拆遷費(fèi)3前期工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)6建筑安裝工程費(fèi)小高層地下面積7配套設(shè)施費(fèi)8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用9預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)3%3-8項(xiàng)的3%開(kāi)發(fā)成本合計(jì)二開(kāi)發(fā)費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)3-9項(xiàng)的2.5%1財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)銷售額的2%物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)0開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)三費(fèi)用(1~13項(xiàng)合計(jì))√開(kāi)發(fā)收入√開(kāi)發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本(開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)利潤(rùn)總額扣減：所得稅凈利潤(rùn)投資毛利率銷售凈利率3.項(xiàng)目容積率研究初步結(jié)論稅前利潤(rùn)銷售凈利別墅聯(lián)排疊拼花園洋房小高層相較而言，獨(dú)棟別墅在前述的市場(chǎng)評(píng)估中，實(shí)現(xiàn)12000元/平米4.本案開(kāi)發(fā)模式和形態(tài)研究(1)開(kāi)發(fā)模式的選定原則：所謂“組院式別墅”,即每4棟別墅為一個(gè)組團(tuán)，不僅圍合形成一個(gè)團(tuán)所占的空間既緊湊又相互獨(dú)立，每一寸土地均得到最大限度的利開(kāi)合有度”,而且能實(shí)現(xiàn)適宜的鄰里距離。本次土地容積率研究選取了項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的其中一個(gè)地塊進(jìn)■一個(gè)組團(tuán)的別墅面積分別為：236、220、200和190平米(地上面■該地塊規(guī)劃建筑面積：25616平米■該地塊用地面積：48927平米棟形態(tài)下，實(shí)現(xiàn)0.5-0.52的容積率5.開(kāi)發(fā)方向和產(chǎn)品組合模式研究結(jié)論態(tài)別墅，綜合考慮，一期的別墅綜合容積率應(yīng)為0.45左右。項(xiàng)目所余500余畝的開(kāi)發(fā)，將經(jīng)歷3-4年的前期運(yùn)營(yíng)，在市場(chǎng)不發(fā)生第二部分開(kāi)發(fā)方向論證篇成都經(jīng)歷了5.12地震后，青城山的別墅群落遭到了比較嚴(yán)重的牧馬山片區(qū)南沿線片區(qū)郫縣城北溫江龍湖長(zhǎng)橋郡麓山國(guó)雅居樂(lè)花園今日田園交大云堤藍(lán)光觀嶺鷺湖宮純獨(dú)棟純獨(dú)棟90%獨(dú)棟20%獨(dú)棟70%獨(dú)棟30%獨(dú)棟獨(dú)棟13套獨(dú)棟部分獨(dú)棟少量獨(dú)棟13000元/10000元20000元2000元/15000元0元/m210000元/m27500元/牧馬山片區(qū)南沿線片區(qū)郫縣城北溫江龍湖長(zhǎng)橋郡半山衛(wèi)蔚藍(lán)卡地亞麓山國(guó)雅居樂(lè)花園今日田園交大云堤藍(lán)光觀嶺鷺湖宮英倫風(fēng)情地中海式建筑地中海式新古典主義美式風(fēng)情小鎮(zhèn)簡(jiǎn)歐風(fēng)格現(xiàn)代中式意大利托斯卡納鄉(xiāng)村風(fēng)格北美風(fēng)情歐式(法國(guó))版塊之間距離較近版塊內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)相近版塊目標(biāo)客戶重疊南沿線版塊2)、版塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析大道和光華大道兩條城市快速路拉近了兩大競(jìng)爭(zhēng)版塊與主城區(qū)的距對(duì)頂級(jí)客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)知，對(duì)身份的標(biāo)定都是其他兩區(qū)域無(wú)法比擬(包括4室4廳5衛(wèi)、6室4廳5衛(wèi)、6室5廳6衛(wèi)、6室7廳7衛(wèi)等)1.86畝/套配套設(shè)施：主要依托四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)相關(guān)配套資源■價(jià)格分析：均價(jià)12000元/m2,總價(jià)500-3000萬(wàn)元/套■銷售速度分析：4.5套/月(2006年7月-2009年4月)■主力戶型分析：500-600m2(其中，地上面積330-380m2左右，半地下室面積170-230m2左右)主力戶型的價(jià)格差異：600-720萬(wàn)，價(jià)差120萬(wàn)■銷售率分析：項(xiàng)目共161套獨(dú)棟別墅，已售152套，銷售率金馬河、江安河、岷江4條水脈環(huán)繞；環(huán)境資源：依山傍水。主要圍繞河寬50米的楊柳河及10米寬的碾河項(xiàng)目總平圖目前在售一期1組團(tuán)總平圖產(chǎn)品設(shè)計(jì)：面積分布——面積區(qū)間380-1200m2,共478棟。其中1、2期臨楊柳河附近全為900多m2獨(dú)棟產(chǎn)品；3期為1000m2以上的定制別墅。二層1、主臥配備景觀陽(yáng)臺(tái)、步入式衣柜、超大主衛(wèi)，盡顯主人尊貴，獨(dú)套均占地——項(xiàng)目總占地735畝，套均占地1.5畝/套立面風(fēng)格——英倫獨(dú)棟莊園風(fēng)格。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上針對(duì)面數(shù)種外型的獨(dú)棟戶型增大了客戶的選擇需項(xiàng)目外立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文(1)喬木綠化屏障項(xiàng)目除物業(yè)門口外，整個(gè)物業(yè)院子是由矮灌木叢形成的圍(2)天然河道人工河灘(3)小區(qū)內(nèi)道路配比車位(車位比最少1:2,局部戶型達(dá)到1:3)(2)長(zhǎng)橋郡專屬3000余平米純私人俱樂(lè)部式高尚會(huì)所，■年齡；35-60歲。其中35-40歲占40%,40-50歲占50%,50-60歲占10%。占95%),其他二級(jí)城市(如自貢、綿陽(yáng)等)占5%;省外客戶占20%,主要是以北京、重慶等地為主；其他客戶，比如海外客戶約占10%,包括香港等地?！鲭A層：私營(yíng)業(yè)主占90%;知名企業(yè)高級(jí)管理者占5%;海外投資客戶占5%。■置業(yè)目的：項(xiàng)目以自住為主，自住90%,投資占10%;■收入水平：資產(chǎn)在千萬(wàn)元以上；價(jià)格分析：500-2500萬(wàn)/套。目前在售組團(tuán)均價(jià)13000元/■銷售速度分析：約20套/月(2008年年中-2009年4月)■主力戶型分析：490-500多m2主力戶型的價(jià)格差異：640-750萬(wàn)，價(jià)差110萬(wàn)左右■銷售率分析：項(xiàng)目一期已全部推出，200套左右；二期推出一部分，近100套。目前已售180套，銷售率60%Nongsng-fede*樣重d位置及交通圖—牧馬山別墅區(qū)區(qū)形成人工補(bǔ)景與自然生態(tài)的情景交融。2000畝原生松林，2800畝牧系，給人溫暖舒適的感覺(jué)；同時(shí)，房間內(nèi)各部分溫差較小，溫家居綜合布線系統(tǒng)、照明控制、家電控制、室內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)測(cè)中央空調(diào)系統(tǒng)，采用新型“戶式中央空調(diào)系統(tǒng)”,有效改■價(jià)格分析：均價(jià)12000-13000元/平米■銷售速度分析：開(kāi)盤當(dāng)月(2008年1月)銷售30多套；08年2-4月：約5套/月08年5-12月：約2套/月09年1-3月：約10套/月二層精致門廳設(shè)計(jì)，凸現(xiàn)尊貴大氣；挑高客廳，面朝庭院美景，三層寬景主臥，山景花園露臺(tái)，享受私人空間；人性化設(shè)計(jì)，充分考慮到各個(gè)起居室的功能性。三層平面布局三層3.9米層高起居室，超大主臥室，書(shū)房與花園露臺(tái)相接；設(shè)麓山國(guó)際社區(qū)：板塊成熟，多年經(jīng)營(yíng)知名度極高，規(guī)模超大；產(chǎn)品以復(fù)制北京成功別墅樣板社區(qū)小獨(dú)棟產(chǎn)品為主利用中高密度組團(tuán)麓鎮(zhèn)的打造支持社區(qū)商業(yè)配套的客戶購(gòu)買信心的同時(shí)也造成市場(chǎng)印象中低端化的不利產(chǎn)品品質(zhì)型路線：龍湖長(zhǎng)橋郡綜合性價(jià)比路線：置信牧山麗景配套資源型路線：麓山國(guó)際社區(qū)、中航云嶺、雅居樂(lè)花園4.別墅客戶基礎(chǔ)及需求特征分析1)別墅客群在川內(nèi)有較好的購(gòu)買力基礎(chǔ)鏈接資料：最近揭曉的2009胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告透露，全國(guó)有82.5萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富翁和5.1萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)富豪，每1萬(wàn)人中有6人是千萬(wàn)富翁。其中四川千萬(wàn)富翁有21200人，相當(dāng)于每1有800套，價(jià)值1000萬(wàn)以上的有200套；若按照成都一名千萬(wàn)及億萬(wàn)富翁分別只購(gòu)置一套500-1000萬(wàn)房產(chǎn)和1000萬(wàn)以上房產(chǎn)計(jì)算，結(jié)合現(xiàn)有的同等初步統(tǒng)計(jì)出500-1000萬(wàn)房產(chǎn)和1000萬(wàn)以上房產(chǎn)分別有9400套及450套的市場(chǎng)缺口。成都千萬(wàn)富翁人數(shù)500-1000萬(wàn)房產(chǎn)市場(chǎng)缺口12200人800套9400套成都億萬(wàn)富翁人數(shù)1000萬(wàn)以上房產(chǎn)市場(chǎng)缺口650人200套450套2)在售別墅項(xiàng)目銷售率較高側(cè)面印證了客戶群體的實(shí)力和意愿3)政策限制和城市規(guī)劃方向進(jìn)一步加強(qiáng)了純別墅社區(qū)的4)獨(dú)棟客戶購(gòu)買特征分析五、項(xiàng)目資源條件評(píng)估新津段長(zhǎng)13公里，雙流段長(zhǎng)17公里，起點(diǎn)為新津縣城，終點(diǎn)為成都本項(xiàng)目至成都市區(qū)二環(huán)路，其中大件路段約20公里，按60千著的特點(diǎn)是它有著成為第一居所的必要條件——花源鎮(zhèn)的基本生活后山區(qū)是更適合別墅人群居住的一個(gè)新板塊，對(duì)別墅人群更具吸引更高的形象展現(xiàn)在世人眼前，第一居所也將成為其發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)3(一)企業(yè)品牌基礎(chǔ)和發(fā)展愿景全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健性top10(二)成都發(fā)展格局(三)結(jié)論六、項(xiàng)目發(fā)展核心課題及核心市場(chǎng)策略(一)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目一期242畝，總規(guī)劃面積750畝，規(guī)模較大，有一定市場(chǎng)號(hào)居(二)項(xiàng)目發(fā)展核心課題(二)項(xiàng)目市場(chǎng)核心策略 別墅明星樣板項(xiàng)目利進(jìn)行七、項(xiàng)目定位(一)項(xiàng)目市場(chǎng)定位象(二)項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)典小獨(dú)棟+水岸風(fēng)情豪宅戶型類型地上面積全面積區(qū)間戶型比例小戶型中戶型大戶型(三)目標(biāo)客戶群定位(1)基本特征年齡35—50歲職業(yè)大中型私企老板、大型國(guó)企高層、政府高官收入資產(chǎn)千萬(wàn)以上，年收入穩(wěn)定在100萬(wàn)以上居住狀況一般擁有多處房產(chǎn)，少部分人有購(gòu)買別墅經(jīng)歷，多數(shù)人首次購(gòu)買別墅(2)生活特質(zhì)(3)購(gòu)買目的區(qū)別因子龍湖長(zhǎng)橋郡牧山麗景本案產(chǎn)品形態(tài)大中獨(dú)棟小獨(dú)棟中小獨(dú)棟戶型面積500平米左右200—300平米290—380平米單價(jià)承受13000元/平9000元/平12000元/平總價(jià)購(gòu)買力600萬(wàn)以上200萬(wàn)—250萬(wàn)350萬(wàn)—450萬(wàn)產(chǎn)品需求奢華型經(jīng)濟(jì)型有限奢華型購(gòu)買別墅經(jīng)驗(yàn)屬鑒賞級(jí)客戶首次購(gòu)買別墅，屬入門級(jí)客戶部分鑒賞級(jí)總價(jià)承受能力在350—450萬(wàn)之間，(四)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位均價(jià)12000元/平米，主力戶型總價(jià)350—450萬(wàn)需要說(shuō)明的是，12000元/平米的均價(jià)，是包含地上面積及地下面積的，如果僅以地上面積計(jì)算，則單價(jià)約在15000元/平米。另上述價(jià)格是現(xiàn)階段對(duì)242畝初步保守性的預(yù)測(cè)，在2010年3、4季度正式開(kāi)始銷售時(shí)，仍舊存在一定的銷售價(jià)格提升的可能性。第四部分項(xiàng)目規(guī)劃運(yùn)作篇(一)地塊指標(biāo)及用地條件綜述宗地編號(hào)綠地率建筑高度(≤米)容積率建筑密度土地用途年限(年)凈用地面積(平方米)凈用地面積(畝)不大于18米不大于18不大于不大于不大于不大于商業(yè)、住宅用地商業(yè)、住70年40年米不大于18不大于不大于宅用地商業(yè)、住70年40年米不大于24不大于不大于宅用地商業(yè)、住70年40年米宅用地70年40年(1)道路干擾因素分析(2)高壓線干擾因素分析無(wú)高壓線干擾圖中地塊顏色由深至淺依次表示無(wú)高壓線干擾和受高壓線干(3)景觀資源因素分析■目前，本項(xiàng)目用地北側(cè)和東側(cè)緊鄰“濱江公園”,因此臨近它(4)商業(yè)干擾因素分析不受商業(yè)干擾商業(yè)干擾較大■本項(xiàng)目用地的西南角臨近規(guī)劃中的商業(yè)地塊(如上圖所示),■圖中顏色較淺區(qū)域臨近主路，尤其是地塊西南側(cè)，不僅距離周(5)地塊現(xiàn)狀綜合因素分析■綜合以上因素，依顏色由深至淺把用地劃分為5個(gè)等級(jí)。(6)關(guān)于用地產(chǎn)品分布形態(tài)研究的相關(guān)說(shuō)明用地內(nèi)部的高壓電將移至西側(cè)用地外，并實(shí)現(xiàn)入地；用地內(nèi)部的部分規(guī)劃道路可作為園區(qū)內(nèi)的道路重新規(guī)劃。區(qū)內(nèi)的道路變化，可否將部分道路面積變更至可建設(shè)用地?也必(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)專題1、關(guān)于別墅的規(guī)劃形態(tài)的研究(1)環(huán)路互通式(2)主路支路式(3)組團(tuán)式地塊外圍(除面向河道的部分外)資源條件較差，布置小戶型產(chǎn)1.戶型設(shè)計(jì)原則首層依次增加功能：家庭廳(臥室)—臥室一完整主臥室，并且物業(yè)類型戶型功能配置地下室設(shè)備間保姆間洗衣房活動(dòng)廳棋牌室視聽(tīng)室收藏空間小戶型中戶型大戶型一層門廳車庫(kù)廚房正餐廳起居室臥室/套間家庭室小戶型中戶型大戶型二層主臥室次臥室次臥室主臥套家庭室雙主臥套小戶型中戶型大戶型必須設(shè)置230-250平米(地上)戶型分層功能空間首層門廳5起居室正餐廳公用衛(wèi)生間早餐室、西廚中廚客臥客臥衛(wèi)生間樓梯車庫(kù)二層主臥套主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥書(shū)房合計(jì)次臥室1公共衛(wèi)生間樓梯合計(jì)地上建筑面積地下設(shè)備房公用衛(wèi)生間5洗衣房保姆間活動(dòng)廳樓梯總計(jì)290-320平米280-300平米(地上)戶型分層功能空間面積(平米)總面積(平米)首層門廳起居室正餐廳公用衛(wèi)生間6家庭室、早餐室、西廚中廚8客臥客臥衛(wèi)生間6樓梯車庫(kù)二層主臥套主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥書(shū)房合計(jì)次臥室1次臥室2次臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間家庭廳樓梯合計(jì)地上建筑面積地下設(shè)備房公用衛(wèi)生間5洗衣房保姆間活動(dòng)廳樓梯總計(jì)350-380平米400-450平米(地上)戶型分層功能空間首層門廳起居室正餐廳公用衛(wèi)生間8家庭室早餐室、西廚中廚8客臥客臥衛(wèi)生間樓梯雙車庫(kù)二層主臥套1主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥書(shū)房合計(jì)主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥合計(jì)次臥室1次臥衛(wèi)生間1次臥衛(wèi)生間1公共衛(wèi)生間家庭廳樓梯合計(jì)地上建筑面積地下設(shè)備房公用衛(wèi)生間洗衣房保姆間活動(dòng)廳棋牌室視聽(tīng)室收藏空間樓梯總計(jì)500-570平米3.地下室設(shè)計(jì)特殊說(shuō)明提升了別墅內(nèi)部與庭院之間的空間關(guān)系，以通透與寬敞的大幅落地4.產(chǎn)品類型及面積控制區(qū)間小戶型產(chǎn)品，地上230～250平米，全面積290～320平米；中戶型產(chǎn)品，地上280～300平米，全面積350～380平米；大戶型產(chǎn)品，地上400～450平米，全面積500～570平米戶型類型地上面積全面積區(qū)間戶型比例小戶型中戶型大戶型1.立面設(shè)計(jì)建議單個(gè)別墅的戶型可以設(shè)置2-3種立面風(fēng)格，營(yíng)造豐富的別墅街，√上海：湯臣高爾夫√窗戶上下成對(duì)，分割成許多小網(wǎng)格(9到12個(gè)),通常窗戶也是5列，為中央對(duì)稱；√大門常有長(zhǎng)方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長(zhǎng)特點(diǎn)√細(xì)長(zhǎng)的窗戶配以拱形裝飾上楣(倒U字型);特點(diǎn)特點(diǎn)√北京：東方普羅旺斯■水岸豪宅可采用法式、英式、意大利傳統(tǒng)、都鐸等北歐系列(五)景觀設(shè)計(jì)專題2.景觀設(shè)計(jì)提示引水入景：結(jié)合本案臨河的先天優(yōu)勢(shì)，可考慮采取相關(guān)手法，如局部架橋的形式，引河水入園(可優(yōu)先考慮與臨河與大戶型的景觀結(jié)合),形成活水景觀，達(dá)到園內(nèi)與園外，人工與自然的完美結(jié)合(六)配套和商業(yè)專題整個(gè)社區(qū)配置一個(gè)約2500平米的會(huì)所，前期可作為售樓處使用；鑒于目前項(xiàng)目本身及周邊區(qū)域尚不具備商業(yè)氛圍，目前僅考慮在會(huì)所作為前期業(yè)主主要使用的功能配套，可于1期西側(cè)結(jié)合用地的商業(yè)屬性分部少量的一至二層商業(yè)物業(yè)，解決客戶對(duì)配套不足(七)設(shè)備設(shè)施專題■窗材標(biāo)準(zhǔn)和選擇√窗戶型材選擇：塑鋼、斷橋鋁合金、鋁包木等■空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)和選擇■智能化標(biāo)準(zhǔn)和選擇■關(guān)于別墅設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)性營(yíng)銷包裝工作等。(八)物業(yè)管理專題(1)關(guān)于物業(yè)管理公司的選用鑒于隆鑫地產(chǎn)下屬物業(yè)管理公司已具備的資質(zhì)水平和管理經(jīng)(2)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)銷包裝枯燥的物業(yè)管理理念、各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行具有高度的訴求和生動(dòng)演九、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作策略(一)整體分期開(kāi)發(fā)建議1、項(xiàng)目分期總體思路已獲得的242畝用地?cái)M分一、二期開(kāi)發(fā)；未獲得的508土地暫時(shí)統(tǒng)一按三期考慮。項(xiàng)目各期分布示意圖大三期項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2009年2010年2011年2012年1季度2季度3季度4季度1季度2季度23季度4季度1季度2季度23季度4季度季度2季度3季度一/二期土地取得一期前期準(zhǔn)備會(huì)所和樣板區(qū)開(kāi)工一期整體開(kāi)工一期河道整治一期主力銷售期一期整體竣工二期前期準(zhǔn)備二期整體開(kāi)工二期主力銷售期二期整體竣工2011年3季度取得3、大三期開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2011年2012年2013年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度三期土地取得三期前期準(zhǔn)備三期整體開(kāi)工三期河道整治三期主力銷售期三期整體竣工項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2014年2015年2016年1季度2季度2季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度三期土地取得三期前期準(zhǔn)備三期整體開(kāi)工三期河道整治三期主力銷售期三期整體竣工(二)項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)建議1、首期開(kāi)發(fā)北側(cè)臨河區(qū)域2、首期產(chǎn)品應(yīng)以中小戶型產(chǎn)品為主(三)啟動(dòng)區(qū)打造建議濱河的景觀帶塑造應(yīng)于項(xiàng)目開(kāi)盤前完全實(shí)現(xiàn)樣板展示區(qū)和樣板組團(tuán)應(yīng)于項(xiàng)目開(kāi)盤前完全實(shí)現(xiàn)會(huì)所及示范商業(yè)(會(huì)所兼售樓處擬建2500平米，沿河景觀區(qū)(河道整治部分，)樣板區(qū)(擬建大中小戶型各2套，建筑面積約2500平米);2、樣板區(qū)打造的原則樣板區(qū)應(yīng)涵蓋大、中、小三種戶型產(chǎn)品充分結(jié)合河道整治進(jìn)程，打造沿河景觀看房通道(一)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算序號(hào)工程或費(fèi)用名稱預(yù)算造價(jià)(萬(wàn)元)建筑面積(m2)或投影面積(m2)單方造價(jià)(元/建筑備注開(kāi)發(fā)成本1地價(jià)款2拆遷費(fèi)3前期工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)6建筑安裝工程費(fèi)別墅地下面積7配套設(shè)施費(fèi)8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用9預(yù)備費(fèi)3-8項(xiàng)的開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(1～9)二開(kāi)發(fā)費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)3-9項(xiàng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)銷售額的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)0開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10~三開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用(1~13項(xiàng)合計(jì))注：三期土地成本暫按照95萬(wàn)/畝考慮；(二)項(xiàng)目銷售收入物業(yè)類型地上建筑面積銷售面積預(yù)期價(jià)格銷售率銷售額1.2期別墅3期別墅合計(jì)注1:一、二期依照全面積口徑實(shí)現(xiàn)12000元/平米價(jià)格進(jìn)行測(cè)算注2:3期依照全面積口徑13500元/平米價(jià)格進(jìn)行測(cè)算(三)盈利性分析主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本(開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)利潤(rùn)總額扣減：所得稅凈利潤(rùn)投資毛利率銷售凈利率(三)資金流量分析1、項(xiàng)目242畝資金動(dòng)態(tài)分析2009年2010年時(shí)間段1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度現(xiàn)金流出累計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入0000000累計(jì)現(xiàn)金流入0000000當(dāng)期凈現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)金流2011年2012年時(shí)間段1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度現(xiàn)金流出0累計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入累計(jì)現(xiàn)金流入當(dāng)期凈現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)金流財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=8%)0檢如上表，在242畝土地款全部支付，項(xiàng)目依照上述計(jì)劃開(kāi)發(fā)的情況下，資金使用峰值為4.06億元，將于2010年3季度出現(xiàn)；項(xiàng)目2011年2季度實(shí)現(xiàn)資金平衡。2、項(xiàng)目大三期(500畝)資金分析2011年2012年時(shí)間段1季度2季度1季度2季度4季度現(xiàn)金流出累計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入000000累計(jì)現(xiàn)金流入000000當(dāng)期凈現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)金流2013年2014年時(shí)間段1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度現(xiàn)金流出累計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入累計(jì)現(xiàn)金流入當(dāng)期凈現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)金流2015年2016年時(shí)間段2季度3季度4季度1季度2季度現(xiàn)金流出累計(jì)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入累計(jì)現(xiàn)金流入當(dāng)期凈現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)金流財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=8%)(四)不確定性分析建安成本變化率開(kāi)發(fā)成本地價(jià)款拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用預(yù)備費(fèi)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(1～9)開(kāi)發(fā)費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10～13)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本(開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)總額扣減：所得稅凈利潤(rùn)投資毛利率銷售凈利率銷售價(jià)格敏感性開(kāi)發(fā)成本地價(jià)款拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用預(yù)備費(fèi)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(1～9)開(kāi)發(fā)費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10~主營(yíng)業(yè)務(wù)成本(開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加(流轉(zhuǎn)稅5.5%)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)總額扣減：所得稅凈利潤(rùn)投資毛利率銷售凈利率(五)結(jié)論和啟示項(xiàng)目稅前盈利額20.63億元，整體投資稅前毛利率134.44%。屬于投資回報(bào)較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。項(xiàng)目一二期內(nèi)部收益率57.45,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4.70億；三期內(nèi)部收益率133.02%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值10.68億；各項(xiàng)在242畝土