2018十一黃金周周報20181007（終稿）

1/12018十一黃金周周報20181007（終稿）廣州城建開發(fā)興業(yè)房地產(chǎn)中介有限公司市場研究部回歸理性，平穩(wěn)發(fā)展2018年10月1日-10月7日珠三角房地產(chǎn)市場周度研究報告2018年珠三角樓市金九銀十市場報告宏觀環(huán)境經(jīng)濟出現(xiàn)下行趨勢，整體市場或進入周期性調整階段經(jīng)濟背景上半年國民經(jīng)濟總體平穩(wěn)，下半年受外部影響，整體經(jīng)濟出現(xiàn)下行趨勢，房地產(chǎn)投資增速下滑，房地產(chǎn)進入周期性調整，開始轉型發(fā)展或探索長有效機制；外部環(huán)境：

中美貿易沖突原油價格上漲人民幣貶值20172018出口受限通貨膨脹2017201620182006年至今70個大中城市房價同比走勢調控力度持續(xù)不放松，新政頻出，靶向治療投機需求政策背景樓市新政頻出臺，調控力度不斷加強，抑制炒房投機，堅持十九大基調房住不炒，調控政策主基調未變，部分城市再度加碼調控，出臺了限制企業(yè)購房、提高首付比例、嚴控預售證審批等措施，部分城市也出臺了懲罰機制，相應采取書面警告、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓等執(zhí)法制度。

房地產(chǎn)稅國家統(tǒng)計部門的新聞發(fā)布會上，提及房地產(chǎn)稅。

9月7日，全國人大常委會召開工作會議，將修改稅收征收管理法，制定增值稅法、房地產(chǎn)稅法等10部單行稅法。

12公積金3廣州住房公積金管理中心發(fā)布了《關于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》。

國家規(guī)劃47月31日，中央政治局會議嚴詞：

下決心解決房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。

現(xiàn)售政策5廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》，為降低預售制高杠桿效應，或將取消商品房預售制度。

傳統(tǒng)融資渠道進一步收緊，房企整體資金壓力逐步顯現(xiàn)房企調整融資總體規(guī)模保持高位，增速持續(xù)回落，綜合融資成本上升，不同陣營結構性分化加速。

融資渠道：

銀行貸款仍是主要途徑，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑，中票保持穩(wěn)定增長，海外融資規(guī)模大漲后續(xù)難度加大。

2018年以來，去杠桿、嚴監(jiān)管調控政策持續(xù)升級，國內貸款占比略有下降，定金及預付款等自籌資金去到占比持續(xù)提升，1-6月，國內貸款占比同比下降2.1%；自籌資金占比32.21%，同比增長1.5%，其他資金占比52.25%，同比增長0.73%。

負債率高、指標完成度低，提高現(xiàn)金流成為年內攻堅戰(zhàn)房企調整標桿房企2018年指標1-8月累計銷售額1-8月完成度萬科63003881.461.6%保利40002667,767%華潤置地18301346.974%恒大55003850.970%融創(chuàng)中國45002657.259%華夏幸福20001025.051%綠地控股40002182.755%中海發(fā)展29001742.269%今年各大中型房企年中報告中，均出現(xiàn)了凈負債率上升、經(jīng)營性現(xiàn)金流轉負或者大幅縮減，在目前融資收緊、調控力度加大的背景下，開發(fā)商回款率偏低，提高現(xiàn)金流是首要目標之一。

中海、龍湖、保利等過往回款率優(yōu)秀的房企，今年回款均有所下滑，萬科在年中財報上稱，目前回款還不到一半。

各大房企進行更名轉型，主營地產(chǎn)并擴大經(jīng)營業(yè)務范圍房企調整提出時間原公司名稱現(xiàn)公司名稱多元業(yè)務2018-01力高地產(chǎn)力高集團商業(yè)運營、酒店管理、物業(yè)服務2018-02時代地產(chǎn)控股有限公司時代中國控股有限公司商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、家居、物業(yè)服務2018-02朗詩綠色地產(chǎn)有限公司朗詩綠色集團有限公司長租公寓、養(yǎng)老、金融等2018-05美的地產(chǎn)美的置業(yè)集團智慧住宅、智慧文旅、智慧商業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)等2018-06龍湖地產(chǎn)有限公司龍湖集團控股有限公司聯(lián)合辦公、長租公寓、物業(yè)服務2018-06合景泰富地產(chǎn)控股有限公司合景泰富集團控股有限公司物業(yè)管理、酒店運營、長租公寓2018-07中駿置業(yè)控股有限公司中駿集團控股有限公司長租公寓、聯(lián)合辦公、大健康產(chǎn)業(yè)2018-09保利地產(chǎn)保利發(fā)展建筑、商業(yè)、公寓、康養(yǎng)、教育、文旅、金控、科創(chuàng)等2018-09萬科地產(chǎn)萬科發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、公寓、文旅、教育、高端酒店養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)健康等在堅決遏制房價上漲的基本思路下，樓市調控持續(xù)升級加碼，整個房地產(chǎn)行業(yè)紛紛開始作出改變；根據(jù)需求導向，轉型發(fā)展，向多元化結構發(fā)展，擴大經(jīng)營業(yè)務范圍。

去地產(chǎn)化的表象背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商向新型生活方式服務商的多元戰(zhàn)略轉型。

拿地表現(xiàn)更加謹慎，致使多地出現(xiàn)土地低價成交或流拍市場變化2018年至今，隨著房地產(chǎn)調控政策的持續(xù)深化，土拍政策頻出，競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地的重要要求，加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力加大等現(xiàn)狀，房企拿地更加理性，低單價、利于高周轉的優(yōu)質地塊成為首選，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質地塊遭遇流拍。

利用金九銀十加快回款，樓市促銷戰(zhàn)一觸即發(fā)市場變化進入金九以來，整個樓市掀起一股降價優(yōu)惠的態(tài)勢，各大開發(fā)商利用金九銀十造勢，推出各種優(yōu)惠折扣吸引顧客到訪，提升人氣，促進成交，加快回款。

一口價專場；提高備案價，單合同降低首付門檻；認籌折扣優(yōu)惠、節(jié)假日特價、電商優(yōu)惠折扣、立減優(yōu)惠；成交大禮包，送物管費、豪車、家電等；促銷手段政策收緊，整體樓市高位微調，借金九銀十進入打折季宏觀小結在十九大提出房住不炒的基調下，響應國家去杠桿、嚴監(jiān)管的號召，18年，廣州樓市繼續(xù)加強宏觀調控，貨幣政策收緊，改變土拍政策、限制企業(yè)購房、提高首付比例、嚴控預售證審批等；但受外部經(jīng)濟環(huán)境的沖擊影響，下半年以來全國經(jīng)濟有下行趨勢，同時貨幣政策不斷收緊，各大房企資產(chǎn)負債率居高，資金壓力大，需要提高現(xiàn)金流解決困境；因而廣州各大樓盤借金九銀十進入促銷打折季，提高回款率，相比之前的樓市高位，有微調跡象。

宏觀調控外部環(huán)境經(jīng)濟下行高位微調負債率高房住不炒沖擊貨幣政策收緊融資收緊打折促銷加強廣州區(qū)域市場積壓網(wǎng)簽加快處理速度，整體消化周期降至9.2個月供應情況近段時間中心區(qū)積壓網(wǎng)簽處理速度加快，天河、海珠、荔灣3區(qū)庫存面積明顯減少。

直接導致整體消化周期連續(xù)4個月下降，目前已降至9.2個月，時隔1年后消化周期再次下跌至10個月以下水平，說明現(xiàn)階段廣州一手供求關系已得到有效緩解。

99月份各區(qū)庫存及消化周期區(qū)域庫存量（萬m）庫存消化周期(月)越秀1.58.4海珠18.3310.6荔灣43.785.9天河24.153白云20.367.9黃埔62.125花都159.6729.5番禺100.1917.5南沙131.9511.3從化58.3914增城159.576.2全市780.019.2新批預售面積明顯加大，外圍區(qū)出現(xiàn)明顯沖量跡象供應情況9月全市新批預售面積達98.94萬m，比8月增加117%，在經(jīng)歷近兩個月低谷后，9月整體新批增速明顯，僅次于5、6月，為年內第三供應高位。

供應區(qū)域主要集中在外圍區(qū)域，開發(fā)商為保證完成業(yè)績目標，提高資金回籠速度，推貨節(jié)奏更加積極；增城累計供應34.08萬m，約2977套；南沙黃埔依靠熱盤支撐，供應積極主要供應樓盤供應面積（萬m）套數(shù)富士康科技小鎮(zhèn)10.05889金地香山湖7.0474綠湖國際城3.5325主要供應樓盤供應面積（萬m）套數(shù)越秀濱海新城3.4320碧桂園璽悅1.85192龍湖雙瓏原著2.47250實地常春藤3.86368十一推貨量較往年表現(xiàn)積極，增城、南沙大盤規(guī)模入市供應情況今年十一國慶期間，廣州一手住宅開盤或加推個盤為21個，合計2706套單位，總推貨量較往年同期增加27%；主要供貨區(qū)域為外部區(qū)域，增城、南沙均有大盤規(guī)模入市。

2017年十一2018年十一總推貨量21242706主要供應區(qū)域黃埔35%增城29%增城33%南沙24%主要區(qū)域分布較去年變化：

2017年十一2018年十一同比增長率開盤個數(shù)20215%供應貨量2124270627%平均供應10612822%供應較去年積極：

多個熱點板塊推出小批量特價房、促銷活動持續(xù)刺激市場供應情況保利中航城一口價，單合同，限時搶購一小時萬科里享家沖刺專場，限時優(yōu)惠佳兆業(yè)壹號一口價61888元/m，先到先得葛洲壩紫郡府特價專場，限時搶購增城黃埔天河荔灣十一前后住宅網(wǎng)簽有所放松，整體走勢上升，網(wǎng)簽價提升網(wǎng)簽情況從第三季度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，十一前后網(wǎng)簽有所放松，9月網(wǎng)簽數(shù)量增長較大，網(wǎng)簽均價亦同步上漲，最高網(wǎng)簽周均價為42543元/m。

網(wǎng)簽主要在外圍區(qū)域，中心區(qū)域同步加快消化積壓網(wǎng)簽網(wǎng)簽情況9月廣州網(wǎng)簽數(shù)量主要集中在外圍東南部區(qū)域以及中心區(qū)，中心區(qū)增長明顯是由于前期積壓的補簽，增城備案價的提高也導致網(wǎng)簽增加，個盤網(wǎng)簽排行主要以9月加推的大盤為主，南山豐景花園為回遷房。

9月廣州個盤網(wǎng)簽排行排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)(套)1南山豐景花園增城6582中?；骋继柪鬄?683富士康科技小鎮(zhèn)增城3744招商雍華府天河2255蘭亭盛薈天河2246華潤天合天河2177龍湖首開天宸原著天河2118遠洋天驕天河1939華發(fā)荔灣薈荔灣18410綠地越秀海玥海珠166合計--3020備注：

9月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計至9月23日9月廣州各區(qū)網(wǎng)簽區(qū)域分布排名區(qū)域名稱9月成交套數(shù)(套)8月成交套數(shù)(套)較8月份增長率1增城2118127366.38%2荔灣1483513189.08%3天河1414534164.79%4黃埔6721081-37.84%5南沙4861127-56.88%6花都45037619.68%7番禺422477-11.53%8海珠420127230.71%9白云336167101.20%10從化216555-61.08%11越秀271492.86%合計-8044624428.83%備注：

9月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計至9月23日廣鋼新城人氣較高，但客戶觀望情緒濃厚國慶期間廣鋼新城優(yōu)惠折扣和主題活動較多，如中?；骋继柾瞥隽艘豢趦r單元，紫郡府舉辦了尋找最美回憶照片展活動，振業(yè)天頌不僅推出了一口價單元同時也舉辦了國慶嘉年華暖場活動，吸引客戶到訪。

區(qū)域整體成交量不太理想，目前客戶觀望情緒濃厚。

保利和光晨樾葛洲壩紫郡府中?；骋继栒駱I(yè)天頌花園市場聚焦花都中心區(qū)新盤新貨亮相，人氣高漲花都中心新盤亮相、并有新貨加推；現(xiàn)場均舉辦暖場活動，人氣非常旺盛。

越秀臻悅府：

首次開放100m全新板房，現(xiàn)場人氣較好；萬達城：

全新組團融創(chuàng)天玥示范區(qū)開放，現(xiàn)場人氣較好；都湖國際：

中介帶客到訪，現(xiàn)場人氣火爆，一個銷售帶多臺客；市場聚焦花都外圍區(qū)域持銷余貨為主，市場反應平淡花都外圍樓盤雖有舉辦暖場活動，但人氣一般；整體成交量不理想。

里城樾公館：

由于板房還沒對外開放，雖有暖場活動，但略顯冷清。

班芙小鎮(zhèn)：

余貨持銷，雖有一口價特惠，現(xiàn)場只有五六臺客。

時代紫林：

現(xiàn)場銷售人數(shù)比客戶多，有單合同、轉名機會吸引顧客，人氣一般；金融街花溪小鎮(zhèn)：

余貨持銷，現(xiàn)場有暖場活動，人氣一般；市場聚焦南沙國慶活動紛呈，吸客戶效果明顯黃金周期間，南沙不少樓盤看準時機，舉辦一系列的暖場活動，吸引購房者前往看房并參與活動，效果都較為顯著，眾多樓盤人氣較旺。

萬科海上明月巴厘島旅游抽獎活動香海彼岸的巡游嘉年華活動萬科海上明月現(xiàn)場時代香海彼岸現(xiàn)場陽光城砸金蛋、送金條活動陽光城麗景灣現(xiàn)場美的云筑1元競拍活動合景方圓南沙水戀DIY活動市場聚焦美的云筑現(xiàn)場合景方圓南沙水戀現(xiàn)場黃埔推貨樓盤較少，優(yōu)惠力度弱，客戶持觀望態(tài)度國慶期間，黃埔區(qū)新開、加推樓盤較少，總價高、優(yōu)惠力度弱以及限購使得黃埔區(qū)市場人氣遇冷，客戶大多持觀望態(tài)度。

萬科里享家：

低總價吸引客戶，加上特價單位和場外二手聯(lián)動，但總體成交量并不理想。

市場聚焦龍湖云峰原著：

十一期間到訪客戶較多，氛圍較好，但目前項目仍未開盤，只是收籌階段。

中冶逸璟臺：

將售疊墅700-1300萬/套，總價高，且國慶期間并無太多暖場活動，現(xiàn)場只有零星散客在談。

增城樓盤集中加推，折扣頻出，人氣火爆增城片區(qū)較多樓盤在國慶期間加推新貨，并享有購房優(yōu)惠，低總價且不限購使得增城片區(qū)市場持續(xù)火爆。

熱門樓盤：

富士康科技小鎮(zhèn)在國慶期間并舉辦了科普+游樂+親子體驗活動內容新穎，吸引到大批客戶到訪。

折扣組成：

按揭98折+開盤98折+國慶99折加推13號樓，單價18000-22000元/㎡，單合同，憑借低總價以及較高性價比，成交多套。

僅10月3日11點至晚上9點，認購17套，去化率較高。

市場聚焦萬科開啟全線聯(lián)動營銷，為求活下去中秋國慶期間，萬科開啟了全部項目聯(lián)合銷售模式。

在廣州的12個項目，采用低首付、低總價的手段去吸引客戶，促進成交。

在選房工具上，萬科推出了簽到和選房的小程序，能夠在微信上看房了解相關配套信息。

同時，打出活下去的口號，借機降價促銷，引發(fā)社會對樓市的熱議。

在折扣方面力度也較大，成長基金99折+開盤98折+準簽99折+國慶特惠98折+首付1成、裝修分期等。

營銷熱點保利更名，噱頭多多吸引客戶，去地產(chǎn)化成趨勢保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展控股集團股份有限公司，在十一黃金周期間，保利在廣州的22個樓盤全線聯(lián)動，享有購房置業(yè)基金98折，每天前三名享有提速基金99折或98折，升級基金95折，還送26年物業(yè)費等噱頭去吸引客戶。

除此之外，還會推出一些特價單元做單合同來吸引客戶，客戶接受度較高。

營銷熱點恒大恒房通全國樓盤聯(lián)動，聯(lián)動街客業(yè)主購房享優(yōu)惠恒大通過自身的微信公眾號恒房通可以支持在線全國范圍內選房，開展全民營銷。

業(yè)主推薦成交既有傭金，還送物業(yè)費，普通人可以認證兼職銷售員，推薦即可獲得獎勵。

購房享受89折優(yōu)惠，還能首付分期。

營銷熱點碧桂園鳳凰通推出友福同享活動，開啟全民營銷碧桂園在國慶期間采取了全民營銷的手段，通過碧桂園本身的手機app鳳凰通，以舊業(yè)主帶客返傭金同時還有其他福利，新客戶也可以享有福利等方式來帶動全民營銷。

同時普通的客戶也可以通過鳳凰通來推薦客人，同樣也有所獎勵，是比較典型的全民營銷模式。

營銷熱點金九銀十之際，廣州東部地區(qū)多個樓盤提高了備案價，打出了單合同的口號，引發(fā)了一波搶購熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州目前單合同樓盤已達30多個，主要集中在增城、花都等外圍區(qū)域。

區(qū)域樓盤名類型備案價（元）越秀嘉蘭軒單合同60000白云保利紫云部分單合同40000荔灣保利花海灣部分單合同32000融穗華府單合同49800黃埔中泰天境單合同21000花都保利翡翠山單合同27000堡峰春天單合同13000頤和山莊單合同12800花城悅翠園單合同12000時代康橋單合同11000增城富士康科技小鎮(zhèn)單合同20000保利中航城部分單合同21000從化幸福園單合同7500營銷熱點政府提高備案價，房企趁機宣傳單合同，降低首付比例降價促銷、一口價單元引爆搶房熱潮自9月下旬開始，各個樓盤借假期期間開始沖刺，紛紛采取降價手段吸引客戶，并且取得良好效果。

尤其是廣州東部和南部地區(qū)，降幅明顯，最大降幅近5000元/m。

國慶期間多數(shù)樓盤依舊是繼續(xù)推出一口價單元，優(yōu)惠折扣等方式，另外還有送車、送車位、砸金蛋、舉辦主題活動等吸引客戶到訪。

營銷動態(tài)珠三角區(qū)域市場相對廣州樓市來說，國慶期間佛山開盤加推動作并不多，樓市稍顯冷清，但仍有少部分項目全新入市，人氣依舊。

佛山市場國慶期間樓市稍顯冷清，開發(fā)商推少量新貨探市場星匯瀚府東基童夢天下二期中國通號天聚廣場新福港鼎峰9月以來，佛山網(wǎng)簽價格呈持續(xù)下探趨勢，而國慶期間更是采取降價促銷等方式加速推貨，為全年業(yè)績沖量。

禪城區(qū)降價力度最大，南海讓利項目最多，而三水則是低首付的主場，順德與高明表現(xiàn)較為低調。

營銷熱點國慶打響促銷戰(zhàn)推貨沖量，部分項目大幅讓利據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶第一天中山超20個盤開盤開放大促銷，部分促銷力度較大樓盤或新盤開放現(xiàn)場人潮涌動。

中山市場樓市熱度不減，超20個盤開盤開放大促銷國慶期間，中山大部分項目借勢促銷，1成首付起，首付8萬起，四重禮、五重禮，送全屋家電、送物管費重現(xiàn)江湖，特價單位比比皆是，優(yōu)惠力度較大。

營銷熱點大部分項目借勢促銷，優(yōu)惠力度空前據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶期間江門三區(qū)四市不少樓盤推貨入市、開放示范區(qū)、售樓處，大小暖場活動，