大型房地產集團年度經營計劃項目運營計劃管理管理辦法

公司經營計劃管理制度永泰房地產集團（北京）公司經營計劃管理制度審核公司總部各部門、各項目公司年度計劃草案，并匯總制定公司年度經營計劃草案；組織項目總體開發(fā)計劃的制定并進行審核；監(jiān)控總部各部門、各項目公司計劃執(zhí)行情況；組織總部各部門編寫相應職能領域和項目公司工作計劃執(zhí)行情況專項分析報告，并匯總形成綜合分析報告。第八條公司總部各部門、項目公司配合計劃領導小組和總經辦及時、全面、客觀地提供計劃管理所需要的相關信息與資料；按照年度工作計劃的要求與承諾，努力開展工作，盡力保證本單位各項工作計劃的實現(xiàn)；有權根據(jù)客觀因素的變化而提出修改本單位各項工作計劃的建議。第九條經營計劃編制一級責任中心為公司，二級責任中心為公司各職能部門、各項目公司。第三章年度經營計劃編制原則與依據(jù)第十條年度經營計劃編制原則為：一致性原則：公司經營計劃根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃進行編制，服從公司的中長期發(fā)展目標，并符合公司總體的經營方針；適度壓力原則：計劃編制要保持適度的壓力，即編制的計劃要經過一定程度的努力才能完成；全面完整性原則：公司經營計劃必須全面、完整、具體，并將指標層層分解落實；實事求是原則：公司經營計劃要根據(jù)企業(yè)實際情況，在對宏觀經濟狀況與經濟政策、行業(yè)趨勢進行深入分析的基礎上進行編制。第十一條經營計劃編制的依據(jù)和基礎：宏觀經濟和政策環(huán)境；行業(yè)趨勢、市場環(huán)境、競爭環(huán)境；公司中長期戰(zhàn)略規(guī)劃；各部門、項目公司自身資源和能力的分析報告；上期經營計劃執(zhí)行情況的分析報告。第四章年度經營計劃內容及要求第十二條公司的年度經營計劃必須包括以下內容（模板見附件一）：公司上一年度經營計劃執(zhí)行情況總結；公司內外部環(huán)境分析與預測；公司主要年度經營策略和目標；公司實現(xiàn)目標的措施規(guī)劃；公司風險分析及相應對策準備；其它說明。第十三條各項目公司年度經營計劃必須包括以下內容（項目公司年度經營計劃模板見附件二）：項目公司上一年度經營計劃執(zhí)行情況總結；項目公司內外部環(huán)境分析與預測；項目公司主要年度經營策略和目標；項目公司實現(xiàn)目標的措施規(guī)劃；資源需求計劃；項目公司風險分析及相應對策準備；其它說明。第十四條公司各職能部門應制定相應的職能工作年度計劃，各部門需要制定計劃如下：項目拓展部負責制定年度市場拓展計劃、年度土地儲備計劃及部門年度工作計劃；營銷策劃部負責制定年度銷售計劃及部門年度工作計劃；客戶服務部負責制定年度客服工作計劃；產品研發(fā)部負責制定年度設計工作計劃及部門年度工作計劃；（五）工程管理部負責制定年度工程進度、安全、質量計劃及部門年度工作計劃；成本管理部制定年度工程成本管理、合約管理計劃及部門年度管理工作計劃；物控部負責制定年度招標計劃、年度甲供材料采購計劃及部門年度工作計劃；財務部負責在年度經營計劃基礎上組織制定年度融資計劃、年度財務預算、年度資金支出計劃及部門年度工作計劃；人力資源部負責制定年度人力資源規(guī)劃、年度招聘計劃、年度培訓計劃及部門年度工作計劃；總經辦除了組織制定公司年度經營計劃外，還需制定年度管理體系建設計劃、部門年度工作計劃。第十五條公司各職能部門年度計劃必須包括以下內容（公司各職能部門年度工作計劃模板見附件三）：上一年度工作計劃執(zhí)行情況總結；公司戰(zhàn)略對相應職能及部門發(fā)展的要求；部門主要年度管理和支持服務目標；部門工作計劃及主要舉措；其它說明。第五章年度經營計劃編制第十六條年度經營計劃工作應從每年11月1日前開始進行，到12月20日之前編制完成。為充分吸取各方面意見及考慮各方面因素，提高年度經營計劃編制可執(zhí)行性，計劃編制采用“三下兩上”的編制方式?！跋隆敝附洜I計劃命令鏈從公司最高層從上往下傳達貫徹，“上”指最基層意見從下往上反饋。（一）“第一下”：首先由公司計劃領導小組提出經營計劃總體目標，由總經辦往各二級責任中心分解下達；（二）“第一上”：各二級責任中心根據(jù)公司下達的經營目標和實際情況編制各自年度主要經營指標及目標，并上報公司總經辦、由總經辦審核后報計劃領導小組審批；“第二下”：是指公司總經辦根據(jù)經營計劃主要指標及目標審批結果，提出計劃編制原則下發(fā)至各二級責任中心，二級責任中心開始編制相應的二級責任中心年度相應計劃；“第二上”：是指各二級責任中心編制完畢本單元年度相應計劃，上報總經辦，總經辦負責匯總并編制整體年度經營計劃草案，報計劃領導小組進行審批；“第三下”：是指公司總經辦根據(jù)計劃領導小組審批結果形成經營計劃決案并組織下發(fā)各二級責任中心，開始執(zhí)行年度經營計劃。第十七條“第一下”過程（總用時應少于7日）：計劃領導小組根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃及上一年度目標完成情況和市場情況在每年11月3日前提出下一年度經營計劃總體指標及目標：指標可根據(jù)BSC進行分解，包銷售收入目標、利潤目標、各項目進度目標及學習與成長目標等（計劃領導小組在提出總體目標前可于10月底到11月初由總經辦組織組織召開公司內外部研討會，主題是對下一年工作目標進行展望，通過研討會對下年總體目標思路進行梳理完善）；總經辦在4日內按照計劃領導小組提出的總體目標要求對計劃進行分解，對各部門及各項目公司目標提出要求，并發(fā)出編制年度經營計劃編制通知，下發(fā)到各項目公司及職能部門，“第一下”過程結束。第十八條“第一上”過程（總用時應少于15天）：各責任單位接到下發(fā)的年度經營目標后，應對指標及相應目標進行研究分析，并提議本單位主要經營指標及目標；各二級責任中心將本單元主要經營指標及目標與公司計劃領導小組進行溝通，以就年度目標達成一致。第十九條“第二下”過程（總用時應少于10天）：（一）計劃領導小組審批通過主要經營指標及目標后，由總經辦將指標細化，并明確年度經營計劃編制原則及要求下發(fā)各二級責任中心；（二）各二級責任中心根據(jù)通知中各項主要目標并結合實際情況開始編制本單元年度經營計劃，“第二下”過程結束。第二十條“第二上”過程：（總用時應少于15天）各二級責任中心編制完成本單元年度經營計劃草案后，報總經辦；總經辦進行匯總及審核修改，最終完成年度經營計劃草案制定；草案提交計劃領導小組進行審批，計劃領導小組通過專題會議形式，對經營計劃草案進行多方論證；審批通過后“第二上”過程結束，審批不通過則由總經辦在2日內進行修改后再次上報。第二十一條“第三下”過程（從12月20日起）：計劃領導小組審批通過后，總經辦形成年度經營計劃決案；將年度經營計劃決案組織下發(fā)至各二級責任中心；公司、各項目公司、各職能部門開始執(zhí)行年度經營計劃；各責任中心領導要組織分解經營計劃指標，并加強對其下屬執(zhí)行過程的監(jiān)督和指導力度，以保證公司總體經營計劃能得到有效落實。第六章經營計劃的執(zhí)行與監(jiān)控分析第二十二條公司在執(zhí)行計劃時，堅持“權責分散，監(jiān)督集中”的原則，即計劃內的經營權下放給項目公司及各職能部門，總經辦集中掌握監(jiān)控權。第二十三條在年度計劃執(zhí)行中，永泰地產各二級責任中心負責人要組織本單位內部人員，將年度工作計劃分解為季度工作計劃，并進一步分解為月度工作計劃；季度計劃制定應遵循“滾動計劃法”，每季度計劃需根據(jù)上一季度計劃的實際完成情況和本季度內外部環(huán)境、資源狀況進行調整，從而形成本季度的詳細的正式計劃；永泰地產各項目公司需編制本公司的月度工作計劃，月度工作計劃主要包括項目投資計劃、形象進度計劃、銷售計劃、資金計劃，并在上月結束前的3個工作日內報給永泰地產總經辦。第二十四條各二級責任中心負責人必須安排相關部門或人員每月按照既定的格式填寫并向公司總經辦報送公司要求的月度執(zhí)行情況統(tǒng)計分析表，主要應包括關鍵節(jié)點完成情況、完成投資額、工程形象進度、工程款支付額度、銷售情況等，并隨同月度工作計劃一同上報總經辦。第二十五條公司總經辦是公司經營計劃執(zhí)行情況各種信息的匯總部門，是公司對計劃執(zhí)行過程進行日常管理、監(jiān)控和分析的主管部門，其相關監(jiān)控工作職責如下：負責收集匯總各責任中心計劃執(zhí)行過程中的各種計劃執(zhí)行信息，并于每月5日前將執(zhí)行情況統(tǒng)計結果和簡要分析說明報相關領導；負責牽頭并組織各有關部門對各責任中心的計劃執(zhí)行情況進行檢查監(jiān)督；負責撰寫計劃執(zhí)行綜合分析報告，報各相關領導。第二十六條總經辦每季度組織召開一次由計劃領導小組及各二級責任中心負責人參加的年度經營計劃執(zhí)行分析會，主要內容是討論計劃執(zhí)行情況分析報告，分析產生偏差的原因，并商議糾正偏差的措施：總經辦匯報公司整體經營計劃執(zhí)行情況報告；各部門、項目公司匯報各自范圍內季度（上半年、年度）經營計劃執(zhí)行情況；計劃領導小組對季度（半年度、年度）經營計劃執(zhí)行情況進行總結及對下一季度（后半年、下一年）經營計劃要求。各部門、項目公司編制下一季度（半年度、年度）經營計劃。第二十七條各項目公司、各職能部門應在會前準備本單元季度（半年度、年度）經營計劃執(zhí)行情況報告，并報送總經辦，總經辦應在會前收集各項經營數(shù)據(jù)，編寫季度（半年度、年度）經營計劃執(zhí)行分析報告。第七章年度經營計劃調整第二十八條總經辦對經營計劃執(zhí)行情況進行監(jiān)控，如果執(zhí)行情況與計劃情況發(fā)生了較大偏差，出現(xiàn)下列情況，由總經辦提出對年度經營計劃進行調整的建議。外部環(huán)境發(fā)生了較大變化，已經無法按照原定計劃執(zhí)行；公司戰(zhàn)略進行了調整，確立了新的發(fā)展重點，確定不按照原定計劃進行執(zhí)行；實際執(zhí)行情況與原制定年度經營計劃偏差較大，無法按照原計劃執(zhí)行的；公司經營計劃已經提前完成，需要制定新的計劃指導下一步工作的。第二十九條調整符合上述情況的，由總經辦提出年度經營計劃調整建議，計劃領導小組進行審批。項目公司也可根據(jù)經營計劃執(zhí)行情況，向總經辦提出經營計劃調整申請，總經辦審核后，報計劃領導小組審批。第三十條計劃領導小組審批通過調整建議由總經辦按照年度經營計劃制定過程第二十條至第二十三條過程（“第一上”到“第三下”過程）進行調整和審批。第八章項目開發(fā)總體計劃編制第三十一條通過招拍掛、項目收購或其他方式獲得土地后，應立即開始編制項目開發(fā)總體計劃，并在10日內編制完成。第三十二條項目開發(fā)總體計劃中應明確總體計劃目標，分階段開發(fā)計劃、資金回籠、銷售收入、利潤等總體目標，目的是為項目后續(xù)工作開展提供總體指導，應盡量考慮到各方面因素對項目開發(fā)進程的影響。第三十三條項目開發(fā)總體計劃應參考《項目可行性研究報告》、項目開發(fā)目標、市場運作及實際市場、資金等情況綜合考慮制定，可采用網(wǎng)絡計劃方法進行編制與優(yōu)化。第三十四條項目開發(fā)總體計劃制定后需要根據(jù)實際情況在年度經營計劃中予以調整使之不斷優(yōu)化，如在項目初步設計完成之后，應組織對項目開發(fā)總體計劃進行一次總體調整。第三十五條項目開發(fā)總體計劃制定過程為：項目拓展部獲得土地后2天內根據(jù)實際獲得土地情況、《項目可行性研究報告》結論提出項目開發(fā)主要節(jié)點建議，主要節(jié)點應包括項目前期開發(fā)工作完成節(jié)點、項目開工時間、開始銷售時間、項目結束時間等；由計劃領導小組進行審批；審批通過后，由總經辦組織相關部門開始制定項目開發(fā)總體計劃，相關部門包括工程管理部、營銷策劃部、產品研發(fā)部、財務部等部門；相關部門編制完成相應部份計劃后，總經辦應組織召開項目總體計劃討論會，計劃領導小組、參與制定計劃的各部門相關人員應參加會議，協(xié)調項目總體開發(fā)計劃中各部門各類計劃制定工作，會議主要內容為：組織對各部門制定計劃初稿進行審核，如發(fā)現(xiàn)有相互沖突之處，進行審議，并由計劃領導小組進行協(xié)調工作，并確定最終方案；會議結束后各部門按照會議決議進行相應修改，并上報總經辦，由總經辦調整、匯總形成項目開發(fā)總體計劃；項目開發(fā)總體由計劃領導小組進行審批，審批通過后，項目公司及各部門按照總體計劃要求開展工作（項目開發(fā)總體計劃模板見附件五）。第三十六條在項目開發(fā)總體計劃制定過程中，工程管理部需負責編制工程開發(fā)計劃，主要內容應包括：工程前期開發(fā)計劃，包括前期各項證照辦理時間等（此項可由項目公司提供協(xié)助）；施工主要節(jié)點計劃（包括項目開工、±0.000、主體封頂、裝飾工程、園林工程、管線開通）預估；項目各項專業(yè)驗收、綜合驗收、項目交付使用預計時間等；其他內容。第三十七條在項目開發(fā)總體計劃制定過程中，營銷策劃部負責編制銷售計劃及銷售節(jié)點，主要內容應包括：項目產品策劃計劃；項目整體營銷方案計劃；項目初步銷售計劃，預計銷售完成時間；其他內容。第三十八條在項目開發(fā)總體計劃制定過程中，產品研發(fā)部負責編制設計計劃，主要內容應包括：項目總體設計安排；項目方案設計時間安排；項目施工圖設計時間安排；其他需要的內容。第三十九條，公司財務管理部負責編制項目總體資金計劃，項目融資計劃，主要內容應包括：考慮公司財務資金實際情況并根據(jù)開發(fā)階段投資需要擬定項目總體資金計劃；根據(jù)資金計劃擬定項目融資計劃。第四十條在項目開發(fā)總體計劃制定過程中，各部門或項目公司還需進行相關工作：項目公司及公司各部門應根據(jù)需要提報招標需求，由物控部編制或補充進《年度招標計劃》；人力資源部制定項目公司的主要干部及人員配備計劃，并補充進入年度招聘計劃中，開展人員招聘等工作；其他部門對項目開發(fā)總體計劃制定工作提供支持。第九章業(yè)績考核第四十一條年度工作計劃的考核分為季度考核、半年考核和年終考核三種方式，具體考核方法及評分方法見《永泰房地產集團（北京）公司績效管理制度》。第十章附則第四十二條本制度由總經辦進行起草與修正，由執(zhí)行委員會進行審核，總經理批準后發(fā)布執(zhí)行。第四十三條本制度自發(fā)布之日起生效，原有相關制度如與本制度沖突，以本制度為準。第四十四條附件：《永泰地產經營計劃管理細則》第四十五條本制度的解釋權屬于總經辦。

附件一：公司年度經營計劃模板序號標題包括主要內容一本年度經營環(huán)境分析一、宏觀經濟對公司經營活動的影響分析二、行業(yè)政策對公司經營活動的影響分析三、資本市場環(huán)境分析四、公司自身資源狀況分析二本年度經營管理目標一、財務目標二、內部管理目標三、市場目標四、可持續(xù)發(fā)展目標三本年度經營計劃及舉措一、市場拓展計劃及舉措二、市場營銷計劃及措施三、總體工程計劃及舉措四、設計研發(fā)計劃及舉措五、資本運營計劃及舉措六、人力資源計劃及舉措七、其他計劃及舉措四本年度公司風險分析及相應對策準備一、經營風險及對策二、財務風險及對策五資源需求一、資金需求二、人力資源需求附件二：項目公司年度經營計劃模板序號標題包括主要內容一本年度經營環(huán)境分析一、市場環(huán)境分析二、項目經營環(huán)境分析二本年度經營業(yè)績目標一、項目進度目標（關鍵節(jié)點完成情況）二、項目銷售目標三、質量、成本控制目標四、內部管理目標三本年度經營計劃及舉措一、工程進度計劃及舉措二、銷售計劃及舉措三、質量、成本控制舉措四、管理提升和制度建設計劃及舉措五、其它計劃及舉措四本年度公司風險分析及相應對策準備一、市場風險及對策二、項目開發(fā)風險及對策五資源需求一、資金需求二、人力資源需求附件三：公司各職能部門年度工作計劃模板序號標題包括主要內容一公司戰(zhàn)略對部門發(fā)展的要求綜述公司發(fā)展戰(zhàn)略對部門工作的要求二本年度管理目標一、服務和支持職責目標二、控制職責目標三、管理計劃及主要舉措三工作計劃與主要舉措一、部門主要工作計劃安排二、部門制