房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷15

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析)模擬試卷15一、問答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、1.某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評估機(jī)構(gòu)評估其投標(biāo)的報(bào)價(jià)。問該報(bào)價(jià)應(yīng)采用何種估價(jià)方法為宜?除采用以上方法以外，在評估過程中還需涉及哪些估價(jià)方法?標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)評估機(jī)構(gòu)為開發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對該地塊最適宜采用假將估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)后價(jià)值(樓價(jià)),減去預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用(建筑費(fèi)和設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及利息)、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)與開發(fā)利潤之后所剩余的余額之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象的價(jià)格。(2)評估上述宗地投標(biāo)報(bào)價(jià)除采用假設(shè)料，此外還可以附以成本法評估作為參考。知識點(diǎn)解析：暫無解析2、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房地產(chǎn)進(jìn)行評估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2,總建筑面積為4500m2,2007年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為6850元/m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)6960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認(rèn)為自己的評估報(bào)告是合理的。請問：評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的?標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)評估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合發(fā)生的成本可能超過社會平均水平；(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)3、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2,辦公樓建筑面積1050m2,臨街商業(yè)用房建筑面積580m2,已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。請問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案(6)貸款利率。(7)該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平。(8)該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。(9)市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用。(10)該地區(qū)土地出知識點(diǎn)解析：暫無解析某估價(jià)對象原為某單位2000年集資建房，其中土地是由單位出資購買的，經(jīng)政府批準(zhǔn)單位決定6年后才發(fā)給職工房地產(chǎn)權(quán)證，自發(fā)證之日起，房地產(chǎn)才能上市交易。在距離上市還有6個月時(shí)，由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對象抵債，請?jiān)u估A、集資建房之日B、距離上市6個月之日C、法院判決之日D、發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證之日知識點(diǎn)解析：暫無解析A、先確定估價(jià)對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、先確定單位購買土地價(jià)格及職工集資價(jià)格。再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)C、先確定估價(jià)對象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到可以上市的時(shí)間D、先確定估價(jià)對象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)知識點(diǎn)解析：暫無解析6、政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評估能夠承受的最高購買價(jià)格，這也是一種()。B、投資價(jià)值評估D、賬面價(jià)值評估知識點(diǎn)解析：暫無解析7、經(jīng)鑒定，估價(jià)對象為基本完好房，其成新率為()。C、七八成新知識點(diǎn)解析：暫無解析某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2,用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800m2,建筑物成新率為80%,房屋所有權(quán)登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2007年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價(jià)格分別為樓面地價(jià)650元/m2和1400元/m2,其中土地使用權(quán)出讓金為100元/m2和450元/m2。2007年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價(jià)格平均為建筑面積4250元/m2,而同期新建上述廠房建筑物的重置總費(fèi)用大約為1500元/m2,問：8、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年5月19知識點(diǎn)解析：提示：1500×1800×80%=216萬元9、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評估，估價(jià)目的為抵押估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，評估價(jià)值為10、假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利某評估機(jī)構(gòu)受到委托評估某市繁華街道上一商業(yè)房地產(chǎn)，在選用估價(jià)方法時(shí)，考慮知識點(diǎn)解析：暫無解析12、在評估該房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)選用的第二種估價(jià)方法最合理的是()。D、假設(shè)開發(fā)法知識點(diǎn)解析：暫無解析13、經(jīng)評估，該宗房地產(chǎn)總價(jià)值250萬元，其中土地價(jià)值60萬元，土地面積1000m2,建筑面積2500m2,周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)平均單價(jià)為900元/m2,現(xiàn)在業(yè)主三、指錯題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)xx工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于x×市x×路xx號，四至范圍xxxx,總占地面積12000m2,土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上級集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價(jià)目的為抵押貸款提供依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年6月30日。六、價(jià)值定義(略)七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原則(略)九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，對超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值因市場的寫字樓出租經(jīng)營較多，采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對象的價(jià)值為17096萬元(大寫，人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬圓整),其中超市的總價(jià)值為7355萬元(大寫：人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬圓整),單價(jià)為每平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價(jià)值9741萬元(大寫：人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬圓整)。十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估價(jià)報(bào)告的有效期(略)xx置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對象狀況分析xx置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)xx工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積12000m2,其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m,建筑面積7800m2。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800m2、430m2、120m2。x×置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000m2的寫字樓(實(shí)物情況略),擬對外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后建成投入使用。估價(jià)對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適宜于商場和寫字樓經(jīng)營，xx置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。二、市場背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，本報(bào)告對估價(jià)對象采用不同的估價(jià)方法。對超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價(jià)值。五、估價(jià)測算過程(一)超市的估價(jià)選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如表2-1所示(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略):表2-1類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料可比實(shí)例可比實(shí)例ABC人民幣9300元/m2人民幣6300元/m22001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日正常正常房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動率為平均每月比上月上漲0.5%,預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。2000年12月28日美元與人民幣的匯價(jià)為1:8.3,2001年6月30日為1:8.27。1.比準(zhǔn)價(jià)格A=9300×100/100×(14-準(zhǔn)價(jià)格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110=10458(元/m2)式中可比實(shí)例C因區(qū)域等狀況較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加10個分值。4.估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價(jià)對象的單價(jià)=(93474-84844-10458)=3=9430(元/m2)總價(jià)=9436×7800=7355(萬元)(二)在建寫字樓的估價(jià)1.首先測算該寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500m2。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每1m2每天1.2美元，空置率為20%,運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的55%。元)凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用年有效毛收入=年運(yùn)營費(fèi)用=3215×55%=1768(萬=3215-1768=1447(萬元)收益年期取50年。資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%。根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率保持穩(wěn)定的趨勢考慮，a——年凈收益；r——資本化=14183(萬元)根據(jù)上述分析測算，估價(jià)對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為修工程費(fèi)1800萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元，室外工程費(fèi)350萬元，管理費(fèi)等150萬元，合計(jì)3490萬元。(2)投資利息當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%,續(xù)建期為1年，則投資利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]二101(萬元)(3)銷售稅費(fèi)當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%,則銷售稅費(fèi)=14183×6%=851(萬元)3.在建寫字樓的評估價(jià)值總價(jià)值=14183-3490-101-851=9741(萬元)六、估7355萬元(大寫：人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬圓整);在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元(大寫：人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬圓整)。估價(jià)對象總價(jià)值為17096萬元(大寫：人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬圓整)。標(biāo)準(zhǔn)答案：1.缺少土地使用性質(zhì)描述。2.缺少產(chǎn)權(quán)描述。3.沒有說明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。4.可比實(shí)例A為拍賣，其交易情況一般需修正。5.可比實(shí)例B交易日期修正錯了。6.可比實(shí)例B可比性差，修正幅度超過20%,面積與估價(jià)對象差別太大。7.可比實(shí)例C選用匯率錯誤。8.收益年限不應(yīng)選取50年。9.收益法只選擇一個參照物，客觀性不夠。10.全年收益天數(shù)按300天計(jì)算錯誤。11.確定資本化率不能只參照一個實(shí)例。12.比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為收益價(jià)格。13.未來發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息。14.未來發(fā)生的利潤未計(jì)算。15.超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價(jià)。16.區(qū)域因素和個別因素描知識點(diǎn)解析：暫無解析四、改錯題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)15、估價(jià)對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層。其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2(含獨(dú)立使用的車棚300m2),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格，有關(guān)資料如下：1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2,專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%,按建筑面積計(jì)月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2。運(yùn)營費(fèi)用率為24%。4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30%,平均價(jià)格為2700元/m2;建成一年時(shí)可售出60%,平均價(jià)格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年半售出，平均價(jià)格為2900元/m2,廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5%。5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤率為20%,估價(jià)測算如下(節(jié)選):采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價(jià)對象于20