房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識復習要點

集團文件發(fā)布號：(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識復習要點【內(nèi)部真題資料，考試必過，答案附后】住房全部價款的一定比率作為所購買(建抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人2.身份證件(指居民身份證、居民戶口簿和其他有效居留證件)。單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押證明;構出具的抵押物價值評估報告;保證人同意提供擔應提供()。A個人住房借款申請表B用于購買住房的自籌資金的有關證明C及復印件D可的房地產(chǎn)估價機構出具的抵押物估價報告E基本結算賬戶或一般存款賬戶，辦理全部或部分結算業(yè)務為住宅開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他理機構和經(jīng)營管理制度，財務狀況良好，高件的年檢手續(xù)，并持有年審合格的《貸款卡》或《貸業(yè)，應具有建設行政主管部門核準的房地產(chǎn)開地方房地產(chǎn)開發(fā)建設計劃，有關文件完整、真實公共設施建設配套，項目建成后能及時投入正常不超過一定比第三人事會借有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)的，應或年審通過的申請借款前三個年度的財報告及資計劃、擴初設計以及批準文件;項目《建設用地規(guī)劃規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》、《建筑工程施工資合作。個人住房貸款，貸款程序基本上遵循以下幾訂《借款合同》合同約定按時償還貸款本息。借務，保障債權保合同的內(nèi)容務的期限;5.擔保公司清算時，抵押權的處置;人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具服務企業(yè)。擔保公司的組織形式為有限責任公司或者本以政府預算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認擔保公司的獨立性，貸款人不得在擔保公司中持有股發(fā)除外)。擔保公借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存入借款未按規(guī)定或合同約定履行擔保義務時，貸款人有權擔保公司還應建立擔保風險基金，用于擔保公司清擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務的清償，序一般是()。理有關手續(xù)司申請住房置業(yè)擔?？钊说纳暾圓③④B貸款余額的計算根據(jù)已知條件確定還款額。下面主要介紹等每期以相等的金額償還貸款。其中每期還款應歸還的本金。這種還款方式適合于預期收入在未來期限內(nèi)以固定月利率和固定月還款額按月償還A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1式中A——月還款額;P——貸款金額;i——貸款月利率;I/12，按月計算的貸款期限n=15×12=180月A=P×i(1+i)n/(1+i)n-1%/12×(1+5%/12)180/(1+5%/12)180-1=790.79(元)可以采用將年金轉換為現(xiàn)值的公式計算，即等PmAI)n-m-1/I(1+I)n-mm月計算的已償還期An=Pi(1+i)n/(1+i)n-1×n理委員會要求應將借款人住房貸款的月所有債務。A%以下(含45%)B.50%以下(含50%)C.40%以下(含40%)D(含55%)的。如果利率發(fā)生了變化，貸款人和借款人調整貸款利率。貸款利率變動的等額本息還款方式的借款合同約定的初始利率和貸款期限，用貸款利率不算月還款額;②到第一個利率調整周期，根據(jù)約定的率、貸款余額、剩余貸款期限，再用貸款利率不變的的月還款額;③以后各個利率調整周期均按上述方法率6%，借貸雙方約定庫券利率加上3%的附加利率調整貸款利率。設在貸款的1年期國庫券利率分別為3%、4%、6%和6%.試計算該家庭4、5年的貸款月利率分別為6%/12、6%/12、7%/12、9%/12和貸款余額的計算等額本金還款方式是指借，同時付清本期應付的利息。這種還款方式的每期還期收入可能逐漸減少的借款人。具體如按月償還，其款金額(本金)除以按月計算的貸款期限，而月還款額At=P/n+[P-P/n(t-1)]iP——貸款金額;n——按月計算的貸款期限;Pnm式中Pm-貸款余額;者產(chǎn)估價機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和律師事務所等。抵押貸是指：收取還款額并轉交給貸款人;向借款人發(fā)出還款醒措款人;記錄貸款本金余額的變化;管理和繳納房地產(chǎn)款提供法律服務，如起草借款合同或協(xié)議、受托。其防范貸款有不能按時、足額(包括本金和利息)收回)要求借款人找第三人擔保(如居民購買商品住宅貸款要擔保);(3)要求借款人以其自己的財產(chǎn)擔保(典型的是款人購買保證保險);(5)貸款人自己購買保險即貸款A收取手續(xù)費，承擔貸款風險B手續(xù)費，不承擔貸款風險C，承擔貸款風險D續(xù)費，不承擔貸款風險述的貸款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期合貸款。貸款可以分為到期一次還本付息的貸款和分的貸款是要求分期償還利息和本金的貸款。通常貸款)的，采取到期一次還本付息方式;貸款期限在1年以上的期還款方式又有等額本息還款方式(簡稱等額還款方、等額累進還款方式等多種。借可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。個人購房貸款按購房類型，又可分為個人購買經(jīng)濟適用分為本地人士貸款、外地人士貸款、港A個人購房貸款B自建住房貸款C貸款D經(jīng)濟適用住房貸款E住房貸款達30年。占所購住房總價的比率。一般有最低首付款，購房人款人向貸款人借款的數(shù)額。在住房貸款稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率率。貸比，是指借款人分期償還額占其同期收入的比，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標比率，如將這一比率控制在30%以內(nèi)，即給予借款人的最高償還額超過其家庭月收入的30%。款額+月物業(yè)管理費/月均收入月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務%)。不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的壘額;(3)貸款金額不得計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限貸款整額;當申請金額超過以上任一限額的，以其中的，尚未A款人已償還貸款占未償還貸款的比率B已償還貸款占全部貸款的比率C占其家庭月收入的比率D償還額占其家庭年收入的比率A比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭年收入的比率B是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時期的償還之后，尚末償還C金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率D以超過按照最高償還比率計算出的金額E中，住房的壽命越短，貸款期限會越短是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔保的貸款。關于房地從兩個角度來表述。一是貸款的用途是房地產(chǎn)的貸款，如將發(fā)或房屋改造、修繕，用于購買房地產(chǎn)(其中典型的是城鎮(zhèn)(但比較少見)。二是指以房地產(chǎn)作擔保地產(chǎn)抵押貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能用于其他方地產(chǎn)作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產(chǎn)督管發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關的貸款?！辟J款;按貸款保證方式，可分為信用貸款和擔保貸款;分為固定利率貸款和浮動利率貸款;按貸款期限長短貸款和長期貸款;按貸款風險的承受對象，可分自營向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權人約抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押抵押是指債務人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移供債務履行擔保，在債務人不履行債務時，債權人就該償。在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務人，貸款人為是抵押權人，但債務人不一定是抵押人。抵押權人是指務人履行債務擔保的公民、法人其他組織抵押人是指將供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公。房地產(chǎn)抵押，可分為房屋所有權抵押、土地使用權抵押、在建工程抵押。在預購商品房貸款抵押中，典型的第三人的動產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存，房地產(chǎn)貸款可分為()。A.保證貸款BD費貸款E貸款市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是了浮動利率貸款。其中的一種浮動利率貸按照借貸雙方約定的條件，調整貸款利率和還款方式然可以避免利率風險，但借款人卻無法知道未來的具貸款和長期貸款A借款人一定是債務人B定是債權人C抵押權人D一定是抵押人E定是抵押人計算，已在本書第一章第三節(jié)“資金的時間價和浮動利率同區(qū)分標準的名義利率和實際利率：一“資金的時間價值”中以利率的時間單位與計息周期區(qū)分的名義利率和實際利率。這種是以貨幣為標準計算出來的利率;實際利率。貨幣是指起著一般等段、支付手段和世界貨幣五個職能。和表現(xiàn)商品價值的功能。流通手段職能是指貨商品交換的功能。貯藏手段職能是指當商品出賣之了流通領域，被作為社會財富的一般代表保存起來貨幣作為價值的獨立形態(tài)進行單方面轉移時的功能，在國際上發(fā)揮一般等A.紙幣C.貨幣D.電子貨幣港幣、英鎊、歐元等。不同的幣種間經(jīng)常需要換算或兌另一種貨幣的比率，或者說是一種貨幣以另一種是指以一定單位的外國貨幣(簡稱外幣)為基(簡稱本幣)的標價方法。這種標價方法的特點是格，即所謂“外幣不動本幣動”。當前，世界上干就是說，匯率是用變動的外幣來表示本幣的價格，即同，匯率可分為()。A.固定匯率C率D官方匯率E匯率分為基本匯率和套算匯率。基本匯率是指本前各國一般選擇本幣與美元的匯率作為基本匯率。至是根據(jù)基本匯率套算出來的。套算匯率又稱交叉匯率外幣的分為固定匯率和浮動匯率。浮動匯率可分為匯率可分為買入?yún)R率、賣出匯率、中間匯的。在金本位制度下，兩國貨幣各自所具有的含金量為基礎的。在紙幣流通條件下上的實際外匯行市也要受到外匯供求用于一國的資本流出人，從而作——關的經(jīng)濟活動，包括：貨幣的發(fā)行、回籠和貸款的發(fā)放和收回，貨幣與實物以及貨幣與貨幣之等?；I集資金和分配資金，它是通過金融市場(，如銀行)，直接或間接地將余的單位或個人)傳導到需求方(資金不足的單位或個人)資金從供給方傳導到需求方的方式，稱為直接金融(又機構將資金從供給方傳導到需求方的方式，稱為間接金融需求方獲得外部資金的主要：資金供給方將資金存入銀行，然后款，存款人是銀行的債權人，借款人是銀行的債本概念，正確的是()。A融市場將資金從供給方傳導到需求方的方式，稱為間接金融B濟中，直接金融是資金需求方獲得外部資金的主要渠道C資公司、證券公司、財務公司也是金融機構D貸款業(yè)務是典型的直接金融方式的是()。A.預付貨款B行借款CD房預售E債的各種貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動以房地產(chǎn)為對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費等辦理，即金融機構。金融機構是專門從事貨幣信用業(yè)務分為銀行業(yè)金融機構和非銀行業(yè)金融機構。銀行業(yè)金融市信用合作社、農(nóng)村信用合作社等吸收公眾存款的金融那些經(jīng)營金融業(yè)務但不冠以銀行名稱的金，一般是由中央銀行、商業(yè)銀行、專業(yè)銀行，中央銀行居于核心地位。中國的中央銀行于主體地位，以營利為目的，直接面向單位和個專業(yè)銀行從事專門經(jīng)營范圍的業(yè)務和提供專門性以營利為目的，專門為貫徹、配合政府政策或意展經(jīng)濟、促進社會全面進步、配合進行宏觀經(jīng)濟A.籌集資金B(yǎng)融通資金C務D.中介服務EA.中央銀行B商業(yè)銀行D法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年，即有效經(jīng)過年數(shù)通常是在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當;護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效經(jīng)③當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命剩余自然壽命是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后即命一有效經(jīng)過年數(shù)的命。時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應剩余經(jīng)濟壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折DiDCSNC1-R)/Nii年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數(shù)D.值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預，不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后的舊料價值。清理費用RR，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率SCtDtcst/NtNt0元/㎡年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%.試用直線法計t則DCRN0000x(1-5%)/30=1583元EtCRtN0000x(1-5%)x10/30=15833元成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設時點時的價格。②重新購建價格是客觀的價格。③建筑新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價成本法來求取;二是將該房地分為土地和建筑物兩個相取設該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應支付承發(fā)包價格)，再加上發(fā)包人理費、投資利息、稅費等)。物重新建造方式的不同，分為重置價格和重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出低。有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的計上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的涵不同而有著本質的區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場差額，即價格一建筑物市場價值物在全新狀況下所具有的價值，將其減去，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況因，可將建筑物折舊分為物質折舊化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為3萬元。該舊住宅的為()。評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資人量?，F(xiàn)金流人量具體出量?，F(xiàn)金流出量具體量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流出量濟評價指標和方法很多，不同類型的房地產(chǎn)投資法也不盡相同。最主要、最常用的評價指標有(A靜態(tài)投資回收期B投資回收期CD利潤率E.內(nèi)部收益率關系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入6.間隔代，表示一個從O開始到n結束的時間序列，在起點，同時它也是第一個計息周期的起始點ln計息周期的終點。前一個計息周期的終點量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越按年、半年、季、月等，對時間段進行，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金格的形式表現(xiàn)出來。現(xiàn)金收支按發(fā)生的時問列入相應的時期，見教材133頁表1-4.指標和方法指標和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期作一NPV指按投資者可接受的最低收益率，將項時的現(xiàn)值之和。其計算公式見教材133式：一是先分別計算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)