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PAGEPAGE1全國房地產(chǎn)市場面面觀——部分城市房地產(chǎn)市場形勢座談會(huì)側(cè)記背景一:從國際經(jīng)濟(jì)形勢看,當(dāng)前“次貸”危機(jī)正處于集中爆發(fā)期;受此影響,未來全球經(jīng)濟(jì)增長可能進(jìn)一步下滑,而我國的經(jīng)濟(jì)增長也將受到拖累,一定程度會(huì)影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展。背景二:從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢看,針對高位運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)而采取的防“通脹”和防“過熱”的調(diào)控思路已經(jīng)讓位于?!霸鲩L”和控“通脹”的新思路。9月16日央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率是一個(gè)重要的信號(hào),對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展,有一定的積極作用。背景三:目前全國國有銀行共貸給房地產(chǎn)企業(yè)1.9萬億元,貸給個(gè)人3.2萬億元,兩項(xiàng)共計(jì)5.1萬億元,已大于國有銀行注冊資本,這意味著,如果中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī),那么中國金融體系將面臨崩潰的危險(xiǎn)。背景四:汶川大地震對房地產(chǎn)市場造成的負(fù)面影響不可低估。這種影響不僅在于對災(zāi)區(qū)的房地產(chǎn)市場造成直接打擊,而且在于一定程度改變目前國內(nèi)居民的住房觀念與投資理念。地震引發(fā)人們對房屋質(zhì)量安全的擔(dān)憂,對置業(yè)的消極和謹(jǐn)慎,加大了購房者對房價(jià)回落的預(yù)期,加重了市場觀望情緒,影響了市場供求關(guān)系。背景五:今年7月,中共中央政治局召開的經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)議中,就房地產(chǎn)市場形勢指出,宏觀調(diào)控的目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。國務(wù)院已委托住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作房地產(chǎn)市場形勢報(bào)告。2008以來,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的新情況,全國眾多城市房地產(chǎn)市場交易量普遍下降,市場供應(yīng)量被急劇放大,整個(gè)市場呈現(xiàn)低迷狀態(tài),觀望氣氛濃厚。5.12四川汶川特大地震以后,這種狀況愈演愈烈。是宏觀調(diào)控等因素作用下房地產(chǎn)市場回歸理性,進(jìn)入調(diào)整期?還是房地產(chǎn)市場長期以來積存的矛盾和問題逐步顯露、不斷爆發(fā),引發(fā)市場滑坡?房地產(chǎn)市場短期內(nèi)的發(fā)展趨勢如何?目前的狀況對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展有何影響?當(dāng)前應(yīng)采取什么對策保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康發(fā)展,防止大起大落?9月23日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集的部分城市房地產(chǎn)市場形勢座談會(huì)在廣州召開。來自廣州、沈陽、西安、杭州、深圳、廈門、長沙、東莞等8個(gè)城市分管副市長及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥到會(huì)主持并講話,各城市代表匯報(bào)了本地的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況及出現(xiàn)的新情況、新問題,介紹了近期出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施情況,表述了對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的看法,以及對下一步市場走勢的分析和預(yù)測,提出了地方政府?dāng)M采取的措施和對全國房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見和建議。這次會(huì)議雖然參加的城市不多,但涵蓋了全國東、西、中部,很具代表性,從這里我們可以管窺當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的基本狀況。下面,對會(huì)議有關(guān)情況作以介紹。八城市長共論房市經(jīng)緯一、以廣州、深圳為代表的“珠三角”區(qū)域房地產(chǎn)市場情況主題詞:觸頂回落、低位調(diào)整、理性回歸廣州市副市長蘇澤群代表該市介紹了以下情況:2008年廣州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn):一是房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)稅收保持平穩(wěn)增長,投資過熱得到有效抑制,但企業(yè)融資規(guī)模下降明顯。2008年1-8月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資440.36億元(比西安市高31.62%),同比增長16%,增速下降了10.4個(gè)百分點(diǎn);完成房地產(chǎn)稅收81.85億元,334.55億元,同比增長0.1%,占地方總稅收比重從07年的25.4%下降為21%。二是房價(jià)過快增長得到抑制,市場風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)釋放。廣州市2005年以前商品住房市場比較平穩(wěn),房價(jià)增長率保持在10%左右,自2006年起至2007年前三季度出現(xiàn)了房價(jià)較快增長的情況,07年10月商品住房均價(jià)達(dá)到峰值11573元/平方米。之后房價(jià)開始回落,2008年8月降到9078元/平方米,10個(gè)月下降了21.5%。蘇市長調(diào)侃道:“房價(jià)還沒有跌到虧本的地步”。三是住房消費(fèi)秩序良好,住房供求關(guān)系持續(xù)改善。2004年至2007年商品住房基本處于供不應(yīng)求的局面。08年呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài),1-8月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積516.15萬平方米,同比增長33%(比西安市高20.5%),比同期成交面積多152.61萬平方米。四是保障型住房建設(shè)繼續(xù)推進(jìn),面向中等收入首次置業(yè)群體的限價(jià)房調(diào)控作用明顯。五是開發(fā)與消費(fèi)預(yù)期消極,但剛性需求仍然存在。1-8月商品住房成交3.4萬套,面積363.55萬平方米,同比下降36.53%。從6月起,市場在剛性需求支撐下恢復(fù)。六是區(qū)域性市場變化明顯。七是二手住房成交量下降,價(jià)格穩(wěn)定,住房租賃市場活躍,租金價(jià)格平穩(wěn)。1-8月二手房交易面積270.49萬平方米,同比下降32.3%;均價(jià)4403元/平方米。八是商業(yè)地產(chǎn)市場交易量下降,價(jià)格穩(wěn)定。市場未來走勢預(yù)測:總體運(yùn)行正常,有較強(qiáng)的剛性需求支撐,出現(xiàn)整體“大落”的可能性不大,但空置房有所增加,改善型住房需求受到較大抑制,市場消費(fèi)預(yù)期仍將有一個(gè)消極和觀望時(shí)期;企業(yè)銷售資金回籠周期延長,資金鏈進(jìn)一步繃緊,如果不加以有針對性的政策調(diào)整和引導(dǎo),在目前國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容樂觀。廣州市政府對今年出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場新情況一直進(jìn)行關(guān)注,尚未出臺(tái)相關(guān)政策。已采取的主要措施,一是完成全市低收入家庭住房現(xiàn)狀普查工作;二是適當(dāng)調(diào)整土地供應(yīng)方向;三是加快已收回閑置土地再次投放市場;四是加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,五是著力提高行政服務(wù)效率和質(zhì)量。下一步擬采取的措施主要有:按照以需定供的原則,加快保障性住房建設(shè);控制商品房用地投放,合理調(diào)整供地結(jié)構(gòu);科學(xué)預(yù)測有效住房需求;加快房地產(chǎn)行政審批,優(yōu)化投資軟環(huán)境;加緊推進(jìn)老城區(qū)危破房改造全面開展城市居民住房現(xiàn)狀普查工作;主動(dòng)引導(dǎo)輿論導(dǎo)向等等。蘇市長建議:國家應(yīng)根據(jù)市場運(yùn)行情況,調(diào)整宏觀調(diào)控力度,減少過硬的措施;進(jìn)一步優(yōu)化“二次房貸”和二手住房轉(zhuǎn)讓稅收政策,對首次置業(yè)等有效需求在信貸、稅收等方面給予支持;對非拍賣土地上市要嚴(yán)格限制;探索符合國情、促進(jìn)資源節(jié)約、集約、可持續(xù)利用的住房政策。深圳市副市長呂銳鋒代表該市介紹了以下情況:2008年深圳市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn):一是房地產(chǎn)投資和商品住宅建設(shè)規(guī)模有所減小。008年1~8月,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資269.9億元,同比去年下降2.32%;商品住宅新開工面積352.78萬平方米,同比去年下降13.48%;商品住宅竣工面積228.6萬平方米,同比去年下降21.4%。二是新建商品住宅銷售規(guī)模繼續(xù)下降。2008年1~8月,新建商品住宅銷售面積206.9萬平方米,同比去年下降50.5%。今年7、8月銷售面積分別為25.7萬平方米、26.9萬平方米,規(guī)模較小。三是新建商品住宅價(jià)格持續(xù)回落和調(diào)整。2008年1~8月同比漲幅分別為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%、0.3%、-1.7%和-4.1%。2008年1~8月,商品住宅銷售均價(jià)每平方米分別為15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元。四是二手房交易規(guī)模下降。2008年1~8月,二手住宅交易面積229.2萬平方米,同比去年下降69%。今年7、8月份,二手住宅成交量分別為38.2萬平方米、29萬平方米,交易規(guī)模較小。五是房地產(chǎn)用地成交減少。1~8月,公告出讓16宗居住用地,土地面積128.3萬平米;實(shí)際出讓面積77.2萬平方米,成交率60%,土地市場出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況主要有:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源較為緊張;在售項(xiàng)目降價(jià)情況比較普遍;個(gè)人住房貸款出現(xiàn)少數(shù)“斷供”案例。受到國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢不確定因素,以及市場濃厚的觀望情緒等因素的影響,預(yù)計(jì)近期市場運(yùn)行仍然處于調(diào)整階段,房價(jià)大幅上漲缺乏動(dòng)力,進(jìn)一步下跌的可能性仍然存在。從長期來看,由于良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、較大的市場潛在需求及毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢等因素的存在,房地產(chǎn)市場仍有支持其持續(xù)發(fā)展的宏觀環(huán)境和市場前景;而深圳房地產(chǎn)市場在全國率先出現(xiàn)的深度調(diào)整,則有利于避免今后深圳房價(jià)的大起大落,并盡早結(jié)束調(diào)整步入穩(wěn)定發(fā)展局面。鑒于深圳房地產(chǎn)市場的特殊背景,房地產(chǎn)市場下一步調(diào)控的主要內(nèi)容:一是認(rèn)真分析當(dāng)前形勢,積極研究穩(wěn)定市場的相關(guān)政策。二是完善住房保障政策,加快解決我市低收入居民家庭住房困難。三是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管,做好信訪維穩(wěn)工作。四是研究“套密度”管理方式,完善結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。五是完善土地出讓策略,適應(yīng)市場形勢的變化。對于今后的調(diào)控工作,呂市長建議:首先,應(yīng)加快國家“基本住房制度”的建立,并保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的穩(wěn)定性。其次,要進(jìn)一步的深化和改善宏觀調(diào)控政策,著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場的民生性發(fā)展方向。其三,針對當(dāng)前市場形勢,為保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展,建議適當(dāng)改善宏觀調(diào)控的有關(guān)措施,以活躍市場,促進(jìn)普通居民家庭購房。(三)東莞市與廣州、深圳趨同(略)二、以沈陽市為代表的東北地區(qū)房地產(chǎn)市場情況沈陽市副市長邢凱代表該市介紹了以下情況:(略)三、以西安市為代表的西部地區(qū)房地產(chǎn)市場情況主題詞:低迷萎縮,剛性支撐,震后恢復(fù)西安市副市長段先念代表該市介紹了以下情況:2008年以來,在宏觀調(diào)控和5.12汶川地震的影響下,西安市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)總體下滑趨勢,尤其是地震以后,市場愈顯低迷,商品房成交量同比大幅下降,對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了重大影響。市場主要靠剛性需求在支撐。成都、重慶等西部城市與西安情況相類似。房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn):一是基于07年市場的良好狀況和對08年市場發(fā)展的預(yù)期,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長,1-8月,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資334.55億元,與上年同比增長57.2%,商品房新開工面積810萬平方米,同比增長15%。二是商品房新增供應(yīng)量下降。1-8月,商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積428.41萬平方米,與上年同比下降8.71%;其中商品住宅363.85萬平方米,同比下降7.81%。三是商品房成交量降幅較大,震后市場進(jìn)一步萎縮。自2月以后,商品房銷售量開始回落,5月份受地震影響,銷售量跌幅加劇,同比下降34.59%,至8月份,同比下降達(dá)48.67%。1-8月,全市商品住房累計(jì)成交面積325.24萬平方米,較去年同比下降31%。四是商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升,增幅放緩。商品住房均價(jià)為4340元/平方米,同比上漲10.8%,漲幅下降了2.08個(gè)百分點(diǎn)。五是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量加大。2008年住宅計(jì)劃中,經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目47個(gè),計(jì)劃新開工面積約202萬平方米,占供應(yīng)總量的22.44%。截止8月份,全市經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積175.72萬平方米,完成計(jì)劃的87%;竣工面積152.83萬平方米,完成投資20.13億元。六是二手房面臨沖擊。在去年以來加快發(fā)展住房二級市場的政策推動(dòng)下,1-8月,二手房交易量為107.5萬平方米,較去年同期同比增長133.96%;但5.12汶川地震后,市場交易明顯“遇冷”,交易量下降幅度較大。震前月均16.5萬平方米,震后月均僅6.1萬平方米,下降了六成。震后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新問題,一是房地產(chǎn)市場整體滑落,消費(fèi)者對市場信心不足,持幣待購觀望情緒濃厚。二是開發(fā)企業(yè)資金緊張問題逐步顯現(xiàn)。三是商品房供求差距進(jìn)一步拉大。面對較為嚴(yán)峻的市場形勢,西安市政府采取了一些積極的措施,以消除地震災(zāi)害房地產(chǎn)業(yè)造成的不利影響,促進(jìn)災(zāi)后房地產(chǎn)業(yè)盡快恢復(fù)發(fā)展,扶持居民置業(yè)安居。一是全面開展房屋安全檢查和鑒定工作,及時(shí)排除安全隱患,宣傳普及地震、房屋抗震、房屋安全等方面的常識(shí),以期減輕居民購房和居住的恐慌心理,盡量消除市場觀望情緒,回復(fù)正常的房地產(chǎn)交易。二是繼續(xù)加大房屋權(quán)屬登記工作,增強(qiáng)居民產(chǎn)權(quán)意識(shí),暢通房屋交易渠道,加快發(fā)展二手房市場。三是按照國務(wù)院《關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后回復(fù)重建政策措施的意見》(國發(fā)﹝2008)21號(hào))等文件精神,我市于2008年9月4日出臺(tái)了《西安市人民政府關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》(市政發(fā)[2008]87號(hào))(以下簡稱《意見》)。段市長詳細(xì)介紹了《意見》出臺(tái)的背景、起草過程、目的及社會(huì)各界的反應(yīng),特別提及了媒體負(fù)面報(bào)道產(chǎn)生不利影響的情況。齊部長對這項(xiàng)政策很感興趣,打斷了段市長的發(fā)言,詢問《意見》實(shí)施情況,當(dāng)聽到政府正在制定實(shí)施細(xì)則時(shí),他表示要盡快制定并落實(shí)。針對媒體報(bào)道,齊部長風(fēng)趣地說:“新聞媒體是監(jiān)督政府的,罵政府能吸引民眾眼球,不論對不對。對媒體的報(bào)道或攻擊,幾次想說,但不好講?!苯又?,段市長對近期個(gè)別企業(yè)房價(jià)跳水、消費(fèi)者要求退房等現(xiàn)象進(jìn)行了理性分析,搏得了其他市長們的茍同??紤]到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融政策以及地震等因素深層次的影響,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期西安市房地產(chǎn)市場將持續(xù)調(diào)整,商品住房成交量將會(huì)有所回升,但漲幅有限;商品房供求差距仍然較大;地根、銀根“雙緊”政策將加快樓市優(yōu)勝劣汰進(jìn)程;房價(jià)保持平穩(wěn)走勢,樓市品質(zhì)的綜合升級將成房價(jià)的主要拉升力。段市長建議:中央政府應(yīng)進(jìn)一步重視新聞輿論導(dǎo)向,正確引導(dǎo)市場發(fā)展;應(yīng)對開發(fā)商大幅降價(jià)、“斷供”現(xiàn)象、集體非理性退房等問題進(jìn)行足夠的重視,要維護(hù)市場公信;要繼續(xù)采取有效措施,保持房價(jià)穩(wěn)定;應(yīng)適時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),保障性住房比例應(yīng)占到總量的30%;適當(dāng)調(diào)整財(cái)稅政策,活躍住房二級市場;適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策,對購買第二套住房的對象界定應(yīng)更科學(xué)、合理。四、以杭州市為代表的“長三角”區(qū)域房地產(chǎn)市場情況主題詞:供強(qiáng)需弱、房價(jià)分化,下行盤整杭州市副市長許邁永代表該市介紹了以下情況:2008年廈門市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn):一是房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長,住宅新開工和竣工面積增長較快。1-7月,市區(qū)完成房地產(chǎn)投資228.86億元,同比增長35.3%;住宅新開工面積491.5萬平方米,同比增長50.3%;竣工面積178.82萬平方米,同比增長61.4%。二是商品住房銷售量明顯下降,市場較低迷。成交價(jià)格降幅。1-8月,商品住房銷售量為354.4萬平方米,同比下降45.6%。三是市場供應(yīng)量充足,可售房源持續(xù)增加。1-8月,商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積508.8萬平方米,與上年同比上升11.9%;可售房源同比上升63.5%;市場供求比1.4︰1。四是二手房交易規(guī)模下降。1-8月,二手房成交面積132.4萬平方米,同比下降29.3%。五是房價(jià)出現(xiàn)分化。1-8月,商品住房均價(jià)9525.4元/平方米,同比上升23.3%;二手房成交均價(jià)9045.8元/平方米,同比上升19.8%。六是租賃市場活躍。1-8月,市場平均租金2006元/月,同比上升10.1%。七是土地供應(yīng)量明顯下降。07年84宗,389.5萬平方米;08年目前25宗79.6萬平方米,為上年21.5%。近期出現(xiàn)的新情況:部分樓盤降價(jià)銷售;市場信心不足;房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊;個(gè)貸違約率提升;土地市場明顯降溫。已采取的措施:一是優(yōu)化審批服務(wù),營造良好環(huán)境;二是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)測分析,及時(shí)了解市場動(dòng)態(tài)。市場走勢預(yù)測:市場供大于求,降價(jià)樓盤有增多趨勢,短期仍將面臨調(diào)整。企業(yè)和消費(fèi)信心下降,且又進(jìn)一步擴(kuò)散跡象;開發(fā)商資金趨緊,可能會(huì)出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象。許市長建議:加強(qiáng)正面宣傳,穩(wěn)定市場預(yù)期;加強(qiáng)政策扶持,除進(jìn)市場交易;拓寬融資渠道,緩解資金壓力。關(guān)注潛在矛盾,維護(hù)市場秩;把握土地供應(yīng),保障持續(xù)發(fā)展。五、以廈門市為代表的東南沿海房地產(chǎn)市場情況主題詞:投資趨緩、交易趨冷、房價(jià)趨降廈門市副市長裴金佳代表該市介紹了以下情況:2008年廈門市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn):一是房地產(chǎn)投資開發(fā)趨緩,新開工面積減少。1-8月,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資191.29億元,同比增長6.2%,商品房新開工面積302.5萬平方米,同比下降53.12%。二是土地一級市場交易趨冷,地價(jià)拖欠情況開始顯現(xiàn)。1-8月,商品房土地供應(yīng)量43.01萬平方米,同比下降62.47%。三是商品住房銷售量持續(xù)萎縮,成交價(jià)格降幅明顯。1-8月,商品住房銷售量為74.05萬平方米,同比下降65.41%。商品住房均價(jià)10399元/平方米,同比增長14.21%。但近期許多樓盤房價(jià)已向下調(diào)整,幅度15%-20%。四是供求關(guān)系出現(xiàn)新變化。8月份供銷比2.10,為近幾年最高值。五是房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯放緩。廈門市房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控下反應(yīng)明顯。市場呈現(xiàn)出新動(dòng)向:一是出現(xiàn)開發(fā)商申請退地現(xiàn)象。二是開發(fā)企業(yè)資金難以支撐。三是消費(fèi)者心理預(yù)期下降,市場觀望氣氛濃厚。四是房價(jià)變化可能引發(fā)“斷供”和社會(huì)矛盾。近期采取的措施:一是調(diào)整新建商品房購房入戶政策;二是調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房界定標(biāo)準(zhǔn);三是調(diào)整新出讓地項(xiàng)目繳納地價(jià)的時(shí)間。市場走勢分析預(yù)測:房地產(chǎn)投資將繼續(xù)回落;供求關(guān)系發(fā)生變化,房價(jià)將理性回歸;金融調(diào)控效果顯現(xiàn),部分企業(yè)資金鏈可能出現(xiàn)問題;市場調(diào)整結(jié)束,投資計(jì)劃受影響;市場總體穩(wěn)定,不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。政府?dāng)M采取主要措施:一是科學(xué)、合理、有序安排出地出讓;二是堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,科學(xué)引導(dǎo)市場預(yù)期,引導(dǎo)居民理性投資和合理消費(fèi)。對全國房地產(chǎn)市場調(diào)控工作,裴市長建議:適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,在當(dāng)前市場低迷情況下,可適度放寬房地產(chǎn)金融政策和稅收政策;應(yīng)充分重視發(fā)揮輿論宣傳的租到作用,客觀正確評價(jià)、引導(dǎo)市場。六、以長沙市為代表的中部地區(qū)房地產(chǎn)市場情況主題詞:供求差大、增速放緩、保障增強(qiáng)長沙市政府副秘書長王振代表該市介紹了以下情況:2008年長沙市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn):一是房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長。1-8月,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資313.9億元,同比增長20.8%。二是商品房供需關(guān)系變化明顯。1-8月,商品房供銷比1.60︰1,供大于求。商品住房批準(zhǔn)預(yù)售637.13萬平方米,同比增長42.92%;商品住房累計(jì)銷售402.27萬平方米,同比減少27.15%。三是商品房價(jià)格漲勢得到有效抑制。1-8月,商品房均價(jià)為4314元/平方米,其中商品住房均價(jià)為3920元/平方米,同比增長10.3%。四是二手房市場發(fā)展緩慢。1-8月,成交面積108.2萬平方米,同比減少25.50%。同比增長10.3%。五是保障性住房取得突破。截止8月份,經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積1289萬平方米,累計(jì)完成投資134.32億元。累計(jì)銷售15.51萬套。整體來看,房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本良好,但也出現(xiàn)了一些新情況:一是商品房月均價(jià)持續(xù)下滑;二是個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂,形成爛尾樓;三是土地交易趨冷,出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。目前采取的政策措施主要有:一是科學(xué)制定規(guī)劃和年度計(jì)劃。二是創(chuàng)新住房保障新模式,頒布了《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》。三是整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。四是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。08年7月政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》。市場走勢分析預(yù)測:一是高通脹和利率倒掛,影響房地產(chǎn)有效需求。二是貨幣政策繼續(xù)從緊,開發(fā)企業(yè)資金面壓力增大。三是觀望與保價(jià)仍在角力,今后將打破平衡。四是兩型社會(huì)催生剛性需求,中長期市場看好。對下一步市場調(diào)控工作,王秘書長建議:實(shí)行差別化房地產(chǎn)金融政策,發(fā)展多樣化住房信貸機(jī)構(gòu)。培育和發(fā)展二手房市場和租賃市場,因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓緩解營業(yè)稅政策。全面實(shí)施保障住房貨幣化。完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制。引導(dǎo)正確的住房消費(fèi)觀念。一部政要縱談?wù)邔?dǎo)向各城市代表發(fā)言完畢,齊驥副部長作了總結(jié):“聽了各位市長的講話,上了一課!”齊部長謙虛地說?!澳壳安坷锏玫降囊恍?shù)據(jù)是從國家統(tǒng)計(jì)局出來的,但反映的指標(biāo)有些滯后,是一、兩個(gè)月前的情況,各位市長講的是8月底、9月初的情況,更能反映目前的現(xiàn)狀?!饼R部長對會(huì)上了解到的各地情況比較滿意?!皬谋敬螘?huì)議反映的情況來看,今年以來,特別是下半年以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未料的新情況,各地的情況不完全一樣,不像去年,東、中、西部都有共同點(diǎn),而今年都有明顯的不同點(diǎn)。目前對市場形勢的看法,存在兩種相反的觀點(diǎn),有些專家、學(xué)者認(rèn)為2006年以來國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策出了成效,形勢較好;另一些人認(rèn)為,今天的市場看似正常的,下一步可能要出問題,值得憂慮?!饼R部長道出了當(dāng)前全國市場狀況存在區(qū)別和不同觀點(diǎn)。對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形勢影響因素,齊部長分析:“國家宏觀調(diào)控的作用已顯現(xiàn),影響因素比較多,除了“國八條”、“國六條”等政策措施以外,去年出臺(tái)的國發(fā)(2007)24號(hào)文(就是《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)對穩(wěn)定房價(jià)也起了一定的作用。加之今年國際經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩等非預(yù)期因素,對整個(gè)房地產(chǎn)市場影響也較大。”下一步怎么辦?齊部長認(rèn)為:“國辦發(fā)〔2008〕11號(hào)文出臺(tái)了促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干重要政策,各城市提出的有關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議有利于推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,即符合國務(wù)院關(guān)于服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本精神。全國市場情況不一樣,應(yīng)出臺(tái)能適應(yīng)各地情況的政策。但刺激消費(fèi),拉動(dòng)內(nèi)需這一基點(diǎn)是一樣,就出臺(tái)政策而言,要圍繞這一基點(diǎn)。有的同志對國六條有些政策有其他看法,認(rèn)為有些過了,國辦發(fā)〔2008〕11號(hào)文中運(yùn)用差別化來解釋?!碑?dāng)提及對各地出臺(tái)地方性政策調(diào)控市場的看法及導(dǎo)向時(shí),齊部長坦陳:“我的觀點(diǎn)就是:鼓勵(lì)、支持各地結(jié)合本地房地產(chǎn)市場的狀況,作適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整。對增強(qiáng)消費(fèi)者的信心,政府要有一定的動(dòng)作。”他再一次強(qiáng)調(diào):“對段市長剛才介紹的西安市出臺(tái)的政策,我關(guān)心的是你們什么時(shí)候出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,效果如何?!毖酝庵?,認(rèn)為政策出臺(tái)沒有問題?!案鶕?jù)05、06年房地產(chǎn)市場的情況,我們從中央這個(gè)層面提出宏觀調(diào)控政策,從08年的房地產(chǎn)市場情況來看,要上下聯(lián)動(dòng),來解決問題。國務(wù)院的意見,是保持穩(wěn)定發(fā)展,防止大起大落,這一點(diǎn)與各城市是一致的?!饼R部長堅(jiān)定地說:“這就是我的導(dǎo)向?!苯酉聛?,齊部長針對各城市所提意見和建議中的一些具體問題作了一一刨解:關(guān)于中國居民住房的問題,國務(wù)院非常重視,責(zé)任落實(shí)在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,部里單設(shè)了住房保障與公積金監(jiān)督管理司,針對解決中低收入家庭的住房問題,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加快廉租住房建設(shè),加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理,制定住房規(guī)劃和政策,建立和完善住房保障體系。中國堅(jiān)持城鎮(zhèn)居民住房市場化,在這一前提下,政府建立住房保障的思路是,納入純粹住房保障居民占10%,新成為城鎮(zhèn)居民通過住房保障解決住房問題的占30%,其余一半以上的通過商品房解決。經(jīng)過一個(gè)階段發(fā)展,要向市場提供消費(fèi)者能支付的起住宅產(chǎn)品。中國是發(fā)展中國家,房地產(chǎn)對整個(gè)社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)起著重要作用,資金鏈長,吸納人口多,在發(fā)展時(shí)要突出提供社會(huì)產(chǎn)品。關(guān)于購買二套住房界定對象、公積金貸款首付比例等問題,主要是要將出發(fā)點(diǎn)放
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