商業(yè)及住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)擬采取的物業(yè)管理方式

商業(yè)及住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)擬采取的物業(yè)管理方式一、前期介入管理內(nèi)容（一）從后期物業(yè)管理的角度協(xié)助開發(fā)商完善以下工作配套設(shè)施的完善。水、電供應(yīng)容量的控制與布置及第三路電源的合理配置。安全保衛(wèi)系統(tǒng)的完善。垃圾處理的方式。消防系統(tǒng)的設(shè)置。電梯、扶梯系統(tǒng)設(shè)置。停車場(chǎng)管理方案及設(shè)備配置。通訊設(shè)施的容量預(yù)留。智能化設(shè)施的選型、配置。參加大型設(shè)備的招標(biāo)、投標(biāo)工作，協(xié)助確定購(gòu)買合同相關(guān)條款。（二）協(xié)助開發(fā)商參與工程監(jiān)理的工作內(nèi)容參加各專業(yè)施工圖紙交底會(huì)審，提出修改意見。審查承建單位提供的材料和設(shè)備清單及所列的規(guī)格與質(zhì)量是否與設(shè)計(jì)相符。督促檢查承建單位的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議。檢查工程施工進(jìn)度，參與有關(guān)工程聯(lián)系會(huì)議。督促承建單位嚴(yán)格執(zhí)行承包合同。督促施工人員做好對(duì)樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)，不留下因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷。參與檢測(cè)工程質(zhì)量，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程。配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確秩序裝質(zhì)量，提前熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路。參加現(xiàn)場(chǎng)大型設(shè)備的開箱檢驗(yàn)工作。提出遺漏工程項(xiàng)目的建議。（三）物業(yè)管理前期介入軟件建設(shè)的工作內(nèi)容以國(guó)家和政府有關(guān)行政管理部門制定頒布的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件為依據(jù)，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)踐，制定一些必要的、適用的制度和管理細(xì)則。制定物業(yè)管理內(nèi)部管理制度。如：各級(jí)員工手冊(cè)、員工崗位職責(zé)及考核指標(biāo)體系、內(nèi)部管理制度及服務(wù)規(guī)范等。制定物業(yè)管理外部管理制度。如：委托管理合同、物業(yè)驗(yàn)收與接管標(biāo)準(zhǔn)、樓宇入伙手續(xù)文件、裝修管理規(guī)定、商家及業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、商家及業(yè)主手冊(cè)、商家及業(yè)主管理委員會(huì)章程等。人員培訓(xùn)。（四）配合銷售工作在銷售過(guò)程中對(duì)商家及業(yè)主（客戶）進(jìn)行常規(guī)物業(yè)管理知識(shí)、裝修制度的宣傳及解答。物業(yè)形象推廣：售樓部服務(wù)形象、物業(yè)禮儀展示、樣板房管理。與商家及業(yè)主簽訂《商家及業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》。（五）工程預(yù)驗(yàn)收、接管、成品保護(hù)工作認(rèn)真參與中間驗(yàn)收、檢驗(yàn)，及時(shí)根據(jù)相關(guān)信息提出專業(yè)意見。按上級(jí)要求，及時(shí)接管部分重要設(shè)施設(shè)備。認(rèn)真參與各成品保護(hù)工作，降低各相關(guān)方風(fēng)險(xiǎn)。二、管理服務(wù)基本內(nèi)容及要求項(xiàng)目?jī)?nèi)容與要求（一）基本要求服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。根據(jù)商家及業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。每年至少1次征詢商家及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，綜合滿意率80%以上。（二）房屋管理對(duì)商業(yè)及住宅共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)商業(yè)及住宅實(shí)際使用年限，定期檢查商業(yè)及住宅共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向商家及業(yè)主大會(huì)或者商家及業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)商家及業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。每日巡查1次小區(qū)商業(yè)及住宅、共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和商家及業(yè)主公約（商家及業(yè)主臨時(shí)規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核商家及業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日抽查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響商業(yè)及住宅外觀、危及商業(yè)及住宅結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告有關(guān)主管部門。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變商業(yè)及住宅用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)主管部門。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各項(xiàng)目、棟、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向商家及業(yè)主大會(huì)或商家及業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)商家及業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)（有條件時(shí)），無(wú)明顯跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路平整，主要道路標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、景觀燈完好率不低于95%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序小區(qū)1個(gè)主出入口1名人員24小時(shí)值勤。對(duì)重點(diǎn)地面區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施監(jiān)控記錄。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù)在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)明顯異味。合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)1次。小區(qū)道路、小區(qū)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖帚1次；一層共用大廳每日拖帚1次；樓梯扶手每日擦1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏。二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。三、客服工作概述（一）特定服務(wù)管理1.費(fèi)用的收繳管理負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)的收取負(fù)責(zé)有償服務(wù)費(fèi)用的收取負(fù)責(zé)水、電、氣等費(fèi)用的代收代繳負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的催收負(fù)責(zé)收費(fèi)單據(jù)的保管及協(xié)助財(cái)務(wù)人員進(jìn)行帳務(wù)處理2.物業(yè)交付負(fù)責(zé)參與物業(yè)接管驗(yàn)收負(fù)責(zé)物業(yè)交付驗(yàn)收負(fù)責(zé)辦理入伙手續(xù)負(fù)責(zé)建立商家及業(yè)主檔案3.裝修管理負(fù)責(zé)裝修要求的宣傳與解釋負(fù)責(zé)對(duì)商家及業(yè)主裝修申請(qǐng)的審批負(fù)責(zé)商家及業(yè)主裝修過(guò)程中的管理負(fù)責(zé)組織裝修驗(yàn)收負(fù)責(zé)裝修按金的管理、清退（二）特約服務(wù)管理1.特約服務(wù)內(nèi)容管理負(fù)責(zé)特約服務(wù)項(xiàng)目的確定負(fù)責(zé)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定2.特約服務(wù)項(xiàng)目處理負(fù)責(zé)受理客戶需求負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目分類處置客戶需求負(fù)責(zé)回訪與驗(yàn)證（三）投訴報(bào)事管理1.投訴處理負(fù)責(zé)商家及業(yè)主投訴的受理負(fù)責(zé)商家及業(yè)主投訴的處理負(fù)責(zé)投訴處理的回訪2.報(bào)事處理負(fù)責(zé)商家及業(yè)主報(bào)事的受理負(fù)責(zé)商家及業(yè)主報(bào)事的處理負(fù)責(zé)商家及業(yè)主報(bào)事的回訪（四）內(nèi)務(wù)管理1．成本控制負(fù)責(zé)執(zhí)行成本控制方案2.與商家及業(yè)主的交流負(fù)責(zé)定期對(duì)商家及業(yè)主進(jìn)行訪問(wèn)負(fù)責(zé)商家及業(yè)主滿意度的調(diào)查負(fù)責(zé)向商家及業(yè)主傳遞公司或客戶服務(wù)中心的信息（五）工作質(zhì)量管理負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量管理負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理3.負(fù)責(zé)服務(wù)技能的管理4.負(fù)責(zé)所屬員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理（六）培訓(xùn)管理負(fù)責(zé)制定所屬員工培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)所屬入職員工的培訓(xùn)負(fù)責(zé)組織專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)（七）業(yè)績(jī)考核管理負(fù)責(zé)本部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定負(fù)責(zé)本部門考評(píng)結(jié)果實(shí)施（八）有關(guān)服務(wù)工作的外部聯(lián)系1．小區(qū)教育聯(lián)絡(luò)2．水電氣等供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)3．其它相關(guān)聯(lián)絡(luò)四、安全管理概述安全工作是小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)非常重要的方面。安全工作具有第一位的意義，只有小區(qū)的安全有了切實(shí)的保證，商家及住戶才能放心地在小區(qū)內(nèi)生活。因而安全管理也是住宅小區(qū)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。（一）治安管理1．治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)：（1）以預(yù)防為主。無(wú)論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是安保工作的根本目的，也是衡量安保工作績(jī)效的主要標(biāo)準(zhǔn)。（2）小區(qū)安全管理與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)小區(qū)的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此小區(qū)的安全工作離不開社會(huì)，離不開政府公安部門，這是安全管理工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。（3）服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，安全管理就是服務(wù)，即提供安保服務(wù)。作為安全管理人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要具有公安人員的警惕性，又要保持服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂(lè)于助人。（4）軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)小區(qū)安全工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高安全管理隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好安全設(shè)施的建設(shè)，建立完善的安全防御系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。主要任務(wù)：（1）門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人咨詢指引小區(qū)內(nèi)方位等，同時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出人員中的可疑人員，防止各類案件的發(fā)生。（2）安全巡檢。定時(shí)或不定時(shí)地對(duì)小區(qū)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行處理和解決。（3）協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行案件處理。對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)，并協(xié)助處理。（4）消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防隊(duì)伍，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練和演練。（5）與其他部門搞好配合工作。2.相應(yīng)的治安防范措施（1）組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)快速應(yīng)急分隊(duì)直屬客戶服務(wù)中心管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是：小區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、機(jī)動(dòng)。（2）實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏人員實(shí)行24小時(shí)巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（3）加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對(duì)治安重點(diǎn)區(qū)域的巡邏檢查，保證巡邏到位。（4）治安狀況統(tǒng)計(jì)對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問(wèn)題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。（二）消防管理消防安全責(zé)任重大，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。1.宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向商家及業(yè)主宣傳消防知識(shí)。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是小區(qū)全體人員的共同職責(zé)，對(duì)于小區(qū)的全體人員來(lái)說(shuō)，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：（1）小區(qū)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；客戶服務(wù)中心員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：（1）遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。2.日常檢查防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否有灰塵等；各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞，清掃表面灰塵等。各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3.讓商家及業(yè)主參與小區(qū)的消防管理組織小區(qū)人員開展消防演習(xí)。請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。成立義務(wù)消防檢查小組，對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。五、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理概述物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為商家及業(yè)主提供整潔、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。在某金都項(xiàng)目，我們將對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境。（一）環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)1.環(huán)境管理主要任務(wù)：（1）負(fù)責(zé)小區(qū)各區(qū)域和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；(2)負(fù)責(zé)制定清潔綠化設(shè)備、用具的采購(gòu)、使用意見，合理掌握清潔綠化費(fèi)用的支出；(3)負(fù)責(zé)對(duì)清潔工、綠化工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；(4)負(fù)責(zé)接受商家及業(yè)主的委托清潔、綠化業(yè)務(wù)。2.隱性保潔制度每日的衛(wèi)生全面清掃在人流量最小時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)商家及業(yè)主的影響。（二）垃圾處理（1）垃圾收集袋裝化：生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝處理；（2）設(shè)置多功能的垃圾箱，進(jìn)行分類處理。（三）消殺工作小區(qū)內(nèi)經(jīng)常性的消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2）聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。（3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成危害。（4）雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。（5）在小區(qū)內(nèi)定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作。（6）實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉(cāng)庫(kù)、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位以滅鼠為主，其他設(shè)施和場(chǎng)所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下午或夜間進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收工作。（8）對(duì)由市、區(qū)、街道辦事處愛(ài)衛(wèi)會(huì)布置的除四害活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。（四）清潔衛(wèi)生工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項(xiàng)目作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)樓道清潔每日清掃一次，清運(yùn)垃圾兩次，每周拖抹一次雜物、黑塵、蜘蛛網(wǎng)、亂貼廣告、亂堆放<5處/1萬(wàn)M2樓梯扶手、欄桿的清潔扶手每日擦抹一次，欄桿每周擦抹二次雜物、黑塵、蜘蛛網(wǎng)、亂貼廣告、亂堆放<5處/1萬(wàn)M2大廳清潔每日拖掃兩次垃圾雜物、泥沙、污漬、黑塵及時(shí)清除，無(wú)死角電梯清潔每日兩次污跡、灰塵雜物及時(shí)清理，光面不銹鋼表面清潔墻面、開關(guān)按鈕清潔每周二次無(wú)廣告紙，蜘蛛網(wǎng)、積塵、污跡<5處/1萬(wàn)M2電子門、信報(bào)箱清潔每日擦抹一次黑塵、無(wú)污跡等及時(shí)清理消防栓、消防管道、配電箱等清潔每周一次蜘蛛網(wǎng)、無(wú)積塵、污跡等<5處/1萬(wàn)M2燈具清潔外抹每月二次，內(nèi)抹每月一次燈具、燈管灰塵，燈具內(nèi)蚊蟲，燈蓋、燈罩蜘蛛網(wǎng)，保持明亮潔凈，不符合<5處/1萬(wàn)M2宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌不銹鋼表面清潔宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌每日清潔一次，不銹鋼表面每日一次宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌無(wú)污跡、無(wú)斑點(diǎn)、積塵，表面光亮可映出人形天面、平臺(tái)清潔每周一次無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)死皮青苔、無(wú)雜物、無(wú)堵塞自行車棚（房）、停車場(chǎng)清潔每日兩次，停車場(chǎng)每周沖洗一次無(wú)垃圾、果皮、紙屑、雜物、灰塵、積水，自行車擺放整齊，汽車停放有序，及時(shí)處理油塊油跡，不符合<5處/1萬(wàn)M2公共場(chǎng)地和馬路的清潔每日二次泥沙、垃圾雜物、積水、污跡、雜草<5處/1萬(wàn)M2垃圾房（池）、垃圾桶的清潔每日一次清掃，每周一次消殺無(wú)滴水、無(wú)蚊蟲孳生垃圾中轉(zhuǎn)站清潔每周沖洗，每月消殺一次內(nèi)外墻干凈。無(wú)明顯垃圾排水溝、排污管、污水井、樓宇內(nèi)供地方消殺每月一次少蚊、蠅、蟑螂，無(wú)鼠，消殺率達(dá)90%以上商家及業(yè)主消殺每年發(fā)藥兩次少蚊、蠅、蟑螂。消殺率達(dá)90%以上督導(dǎo)方式分片包干，班長(zhǎng)天天巡查，客戶服務(wù)中心天天抽查，管區(qū)經(jīng)理不定期抽查，公司按計(jì)劃考評(píng)。（五）、園林綠化工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 工作項(xiàng)目作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)率草地清潔養(yǎng)護(hù)每天清潔一次，春夏秋每月修剪一次，冬季每?jī)稍滦藜粢淮慰菸?、落葉、垃圾、飲料罐、石塊雜物<5處/1萬(wàn)M2，少見雜草生長(zhǎng)高度8-12公分，成活充達(dá)90%以上，雜草控制在2%以下綠籬花球修剪養(yǎng)護(hù)每月修剪一次長(zhǎng)勢(shì)良好，造型美好，修剪整齊，無(wú)干旱缺水、少見雜草生長(zhǎng)高度80公分以上，100公分以下。達(dá)標(biāo)98%以上喬灌木的整形修剪養(yǎng)護(hù)喬木每年1-2次，灌木每年6次造型美觀，形態(tài)逼真，長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)干旱缺水、少見雜草新長(zhǎng)枝條不超過(guò)20厘米花卉盆栽管理不定期剪枝、修理葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮艷，枝葉少塵、少見雜草成活率達(dá)90%以上植保管理定期巡查、澆水、施肥少見病蟲害成活率達(dá)90%以上病蟲害的防治每周抽查，每月普查保證無(wú)病蟲危害，一旦發(fā)生，十天內(nèi)得到控制完好率98%以上防風(fēng)防暴加強(qiáng)預(yù)防，及時(shí)處理及時(shí)清理、及時(shí)扶植把損害減少到最低施肥草地每季一次（陰雨天施），喬灌木每半年一次保證不因缺肥及養(yǎng)分不足而長(zhǎng)勢(shì)不好，枯萎或死亡六、設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)概述小區(qū)物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障小區(qū)的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合某金都項(xiàng)目的實(shí)際情況，在管理運(yùn)行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。此外，我們將在組團(tuán)項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為商家及業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境。為此，我們對(duì)小區(qū)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。（一）機(jī)電設(shè)備管理的基本原則1.設(shè)備設(shè)施的管理采用安全而高效的管理模式（1）建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。（2）制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，均由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。（3）實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對(duì)變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理，對(duì)高壓開關(guān)柜以及低壓配電柜和無(wú)功補(bǔ)償柜由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)進(jìn)行中修、大修以及年度保養(yǎng)。柴油發(fā)電機(jī)組由項(xiàng)目工程管理中心專業(yè)人員對(duì)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行中修、大修維護(hù)。2.建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案（1）根據(jù)小區(qū)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》（2）制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。（3）依《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。（4）對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)。（5）機(jī)電設(shè)備的編號(hào)編碼由項(xiàng)目工程管理中心統(tǒng)一進(jìn)行。3.主要設(shè)施設(shè)備建立設(shè)備臺(tái)賬（1）設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。（2）項(xiàng)目工程管理中心建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、督促、建議的平臺(tái)，以便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。4.建立完善的質(zhì)量記錄體系（1）任何工作做到有據(jù)可查。（2）以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。（3）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)期可靠運(yùn)行。（4）完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。5.技術(shù)資料的管理（1）對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守“二級(jí)制”模式。資料室掌握所有的一手資料，項(xiàng)目工程管理中心對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。（2）項(xiàng)目工程管理中心資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。6.有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理（1）定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。（2）設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。（3）設(shè)立與本小區(qū)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞及恐怖行為。7.技術(shù)工種的管理因小區(qū)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。（二）設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理小區(qū)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用的管理模式。1.設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，消防中心、停車場(chǎng)及小區(qū)周圍由秩序部負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由項(xiàng)目工程管理中心負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。2.設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)，由項(xiàng)目工程管理中心具體負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。3.對(duì)電梯及扶梯進(jìn)行專業(yè)化管理，維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。4.建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)小區(qū)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。5.對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入某市某物業(yè)管理有限公司VI視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示某市某物業(yè)管理有限公司的規(guī)范化管理模式。6.接受行政人事部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問(wèn)題，并協(xié)助解決。7.項(xiàng)目工程管理中心組織召開工程例會(huì)，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺(tái)，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。8.建立質(zhì)量記錄體系。根據(jù)項(xiàng)目工程管理中心內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。（三）增收節(jié)支，不提高管理水平1.增收節(jié)支措施（1）經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗、勵(lì)行節(jié)約、勤儉辦企教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，在管理中，自覺(jué)地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。（2）努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。（3）加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。（4）加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購(gòu)，專人保管，合理領(lǐng)用。（5）小區(qū)內(nèi)外路燈、景觀照明采取措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。2.提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。（1）提高主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理中心工作的領(lǐng)導(dǎo)。（2）配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。（3）維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。（4）建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。（5）實(shí)行公司工程例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。（6）成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。（四）商業(yè)及住宅本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1商業(yè)及住宅承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1)局部受損;2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題日常每周巡查一次,特別是入住裝修階段要每天巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理、維修1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)部受損較輕，由屋村工程維修部門按商業(yè)及住宅修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。1）安全、正常使用；2）功能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)，2）外墻面滲漏；3）外墻面的全面維修(2-5年周期)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；維修費(fèi)用按逐年遞增20%。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。1）無(wú)積水、無(wú)滲漏；2）隔熱層完好無(wú)損；3）避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4電梯1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；5）電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)同公司電梯維護(hù)人員聯(lián)系維修。由專業(yè)電梯維護(hù)人員實(shí)施維修（全保）。電梯維修保養(yǎng)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。1）安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)；2）機(jī)房、轎廂整潔；3）電梯各組成部分完好率100%5機(jī)電設(shè)備1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部組織實(shí)施。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）無(wú)故障停電；2）保障安全運(yùn)行。6公共防盜監(jiān)控及郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1）防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；2）郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。1）系統(tǒng)完好，無(wú)故障，使用正常有效；2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無(wú)損壞；3）線路無(wú)亂搭接。7公用照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。1）線路無(wú)亂搭接；2）照明燈具正常有效。8本體消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；2）消火栓維修操作規(guī)程；3）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。1）設(shè)施有效、標(biāo)志清楚，完好無(wú)損；2）靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。91）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)。1）整潔，無(wú)缺損、無(wú)霉跡；2）扶手完好，無(wú)張貼痕跡。共用排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。商家及住戶隨報(bào)隨修。由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。變壓式排煙管道安裝技術(shù)規(guī)范。1）排煙通暢；2）不回?zé)煟淮疅?，不漏煙上、下水主?）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。上、下水通暢，無(wú)滲漏。（五）商業(yè)及住宅本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1商業(yè)及住宅承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。1）每年對(duì)商業(yè)及住宅基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。2）及時(shí)了解商家及住戶家庭有無(wú)白蟻情況。做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。1）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施；2）維修費(fèi)用每年遞增10%。1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新（25年周期）。1）每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；2）每年雨季前對(duì)商家及住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施；2）外墻面每年全面維修一次。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。1）外墻平整，無(wú)滲水；2）整潔統(tǒng)一。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。1）避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2）每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分。1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施；2）屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。1）無(wú)積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏；2）隔熱層完好；3）避雷系統(tǒng)完好。4電梯1）曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；2）導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；3）轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；4）各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；5）電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)。1）每月檢查一次曳引繩張緊度一次；2）每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油；3）每季檢查一次導(dǎo)軌，安全鉗工作情況；4）每半年進(jìn)行一次全面安全檢查。1）由專業(yè)電梯維護(hù)人員負(fù)責(zé)實(shí)施定期維護(hù)（全保）；2）每3.5年更換一次。電梯維修保養(yǎng)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩(wěn)運(yùn)行；2）確保順利通過(guò)安全監(jiān)督部門年檢。5機(jī)電設(shè)備1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。1）月檢制控設(shè)備一次；2）季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)堅(jiān)固件完好情況；3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備。1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施；2）重大設(shè)備如柴油發(fā)電機(jī)等每2.5年大修一次；3）風(fēng)機(jī)、水箱等每15年更換一次。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全；2）設(shè)備完好率99%以上。6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)；1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）；2）每年對(duì)防盜門維護(hù)一次；3）每年對(duì)防盜門及信箱進(jìn)行一次緊固維護(hù)。1）由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí)施；2）每20年更換一次。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常。3）設(shè)施美觀，整潔。7公用照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。1）由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；2）照明器具每15年更換一次。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。1）線路無(wú)老化；2）燈具正常使用照明完好。8本體消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；4）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。1）由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)其負(fù)責(zé)實(shí)施；2）消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。1）消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程；2）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。1）設(shè)施完好率100%；2）報(bào)警系統(tǒng)靈敏有效。91）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；2）每二年全面維護(hù)一次通道門廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消除空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。1）由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2）每20年鏟除抹灰翻新一次。1）商業(yè)及住宅修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀完好，整潔、清爽。共用排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。每半年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行一次維護(hù)。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施。變壓式排煙管道技術(shù)規(guī)范。排煙通暢；安全正常使用。上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。1）每年對(duì)管道油漆、維護(hù)一次；2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼；3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。1）美觀完好；2）上、下水通暢；3）無(wú)滲漏。（六）公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道每天檢查，隨壞隨修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施1）路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99%以上。緩路徑、砼道牙2室外照明道路燈每天檢查，隨壞隨修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá)99%以上。庭院燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查，，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；2）井蓋上標(biāo)志清晰。1）井蓋完好率達(dá)100%；2）無(wú)缺損，少污積；3）無(wú)堵。雨水井污水井閥門井4園林綠地綠化每天檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。1）綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2）雕塑小品等園藝完好率達(dá)98%以上；3）綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá)99%以上。雕塑小品、花池5文娛場(chǎng)所商家及住戶會(huì)所每天檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）設(shè)施完好；2）正常使用1）整潔、安全、場(chǎng)所功能正常有效；2）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用。社區(qū)活動(dòng)中心室內(nèi)停車場(chǎng)6停車場(chǎng)（含高層）地面停車場(chǎng)每天檢查，隨壞隨修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率99%以上。室內(nèi)停車場(chǎng)7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2）消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）管道暢通，無(wú)堵塞；2）無(wú)泄露；3）消防設(shè)施正常有效。室外消防栓水泵結(jié)合器8公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌每周檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）標(biāo)示清楚，無(wú)污積，破損；2）安放牢固。1）標(biāo)志設(shè)施完好率100%；2）標(biāo)志無(wú)損壞。警示牌其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站用三合一垃圾集中站每周檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。1）無(wú)破損；2）無(wú)脫落；3）泄水通暢。1）確保圍欄、擋土墻安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。圍欄公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)1）每天對(duì)攝像系統(tǒng)監(jiān)視器，控制器，攝像頭等的外觀及控制性能檢查；2）每天對(duì)巡更系統(tǒng)讀卡機(jī)外觀安裝聯(lián)接及性能進(jìn)行檢查；3）各系統(tǒng)電腦外觀，運(yùn)行情況，傳輸線，傳輸性能，軟件及數(shù)據(jù)的運(yùn)行情況等檢查。由工程技術(shù)部門按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。1）系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；2）設(shè)施完好，整潔有序，無(wú)破損。巡更系統(tǒng)智能控制中心管理及商業(yè)用房管理用房每周檢查由工程技術(shù)部門按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；2）相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）正常安全使用；2）各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好；3）無(wú)改建。（七）公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面1）進(jìn)住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。3）路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)，其它控制在5‰每年內(nèi)，逐年遞增10%。1）由工程督查加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2）翻新工作由工程技術(shù)部門自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實(shí)施。1）屋村道路使用管理規(guī)定；2）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；3）人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）減少不必要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴(yán)重路面通過(guò)翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。人行道緩路徑2室外照明道路燈1）燈桿每年維護(hù)一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍。1）由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；2）對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。1）線路無(wú)老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）實(shí)施良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。庭院燈高桿燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口1)井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕；2）每季清理井內(nèi)雜物一次；3）每年全面維修完善一次。由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1）井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；2）井內(nèi)無(wú)沉積物。1）井蓋正常使用，密合；2）流水通暢。雨水井污水井閥門井4園林綠地綠化1)春夏季各補(bǔ)換3‰--6‰綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次，每次3%；2)花木每半月修剪一次；3)草坪每月修剪一次;4)喬木每月修剪一次;5)循環(huán)水每周更換一次;6)每周清潔園林小品,雕塑一次;7)根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律,每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺.1)由環(huán)境管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2）自第10年起按10%更換綠地草坪。1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)。1）綠化叢叢，樹木青青，剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔。雕塑小品、水池花池5文娛場(chǎng)所商家及住戶會(huì)所會(huì)所內(nèi)墻二年粉刷一次，其他每年維護(hù)一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修及其建筑部分維護(hù)修理。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程和施工規(guī)范實(shí)施。1）有關(guān)建筑部分按修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）有關(guān)電氣、機(jī)械、設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1）各類文娛場(chǎng)所能正常有效使用；2）場(chǎng)所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境設(shè)施完好。社區(qū)活動(dòng)中心6停車場(chǎng)（含高層）地面停車場(chǎng)1）每年對(duì)車場(chǎng)側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次；2）對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5‰。1）由工程技術(shù)部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位；2）維護(hù)費(fèi)用逐年遞增10%。1）砼路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）停車場(chǎng)地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1）停車場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用；2）使局部損壞嚴(yán)重通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命；3）場(chǎng)地平整，無(wú)積水。室內(nèi)停車場(chǎng)7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管1）消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排一次水，檢修一次。由工程技術(shù)部組織實(shí)施。1）開啟靈活；2）不滲漏。1）正常有效使用；2）外觀完好。室外消防栓水泵結(jié)合器8公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識(shí)牌1）每月清潔標(biāo)志一次；2）每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；3）每半年對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次。1）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施；2）每15年更換一次。商場(chǎng)及住宅區(qū)標(biāo)識(shí)、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。1）標(biāo)志清潔美觀；2）安放穩(wěn)固；3）標(biāo)示清晰警示牌其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站用三合一垃圾集中站每年全面維護(hù)一遍；2）每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；3）每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。1）擋土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；2）圍欄維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1）設(shè)施安全正常使用；2）美觀完好。圍欄擋土墻公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)各系統(tǒng)的設(shè)施，設(shè)備性能及連接運(yùn)行與運(yùn)輸，顯示情況進(jìn)行月檢、季檢和年檢。1）由工程技術(shù)部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；2）本系統(tǒng)設(shè)備每20年更換一次。智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。1）系統(tǒng)良好運(yùn)行；2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好；3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。巡更系統(tǒng)智能控制中心管理及商業(yè)用房管理用房1）每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備；2）每半年檢查一次電氣線路；3）每二年內(nèi)維護(hù)粉刷一次；4）每年對(duì)其他建筑部分維護(hù)一次。由工程技術(shù)部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；2）相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）整潔、安全、正常使用；2）設(shè)施、設(shè)備完好。商業(yè)用戶七、入住裝修管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與商家及業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，由入住裝修階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點(diǎn)。裝修管理上，實(shí)施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓裝修管理，向開發(fā)商和商家及業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)行公司、客戶服務(wù)中心層層承諾，對(duì)裝修管理人員績(jī)效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的管理方式，對(duì)商家及業(yè)主裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢(shì)和商家及業(yè)主的心理需求，實(shí)施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來(lái)人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素的監(jiān)管，確保“管理無(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件”。（一）前期措施介入、合理規(guī)劃針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。利用商家及業(yè)主講座提前對(duì)商家及業(yè)主裝修管理進(jìn)行宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)小區(qū)的管理，我們把對(duì)商家及業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分商家及業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。做好驗(yàn)收接管工作通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。驗(yàn)收與接管程序如下：成立驗(yàn)接小組成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案簽訂物業(yè)保修方案（二）入住裝修階段的管理措施1.交房手續(xù)（1）辦理入住手續(xù)流程，根據(jù)商家及業(yè)主與開發(fā)商在交房時(shí)，出具交房（入伙）通知單才能辦理：商家及業(yè)主接房《交房通知單》；《交房通知單》；產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件；若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件。物業(yè)處向商家及業(yè)主發(fā)放文件資料1.《業(yè)主手冊(cè)》；4.《裝修特別提示》；1.《業(yè)主手冊(cè)》；4.《裝修特別提示》；2.《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》；5．《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》3.《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；商家及業(yè)主填寫、簽訂相關(guān)表單、文件填寫《業(yè)主基本情況登記表》；填寫《業(yè)主基本情況登記表》；簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份；簽訂《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》一式兩份。商家及業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用綜合物業(yè)管理費(fèi)；綜合物業(yè)管理費(fèi)；水電周轉(zhuǎn)金；其它代收費(fèi)用（如二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）。與商家及業(yè)主進(jìn)行商業(yè)及住宅驗(yàn)收交接查驗(yàn)配套設(shè)施；4.查驗(yàn)土建、門窗；查驗(yàn)配套設(shè)施；4.查驗(yàn)土建、門窗；2.查驗(yàn)配電箱系統(tǒng)、安防系統(tǒng)；5.抄記水、電、煤氣表底數(shù)。3.查驗(yàn)給排水系統(tǒng)；鑰匙交接、建檔簽署《房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書》；簽署《房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書》；房屋鑰匙交接；建立業(yè)主檔案。（2）辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是：設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。精心安排入住程序，商家及業(yè)主隨到隨辦，正常情況下，從進(jìn)入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房30分鐘內(nèi)辦畢。提前與供電局、自來(lái)水公司、電信部門、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便商家及業(yè)主，減少麻煩。同時(shí)，為商家及業(yè)主提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢和維修服務(wù)。提供有償上門維修服務(wù)項(xiàng)目。2．裝修管理，確保無(wú)違章裝修為維護(hù)外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、露臺(tái)搭建、陽(yáng)臺(tái)封閉為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為打好裝修管理的攻堅(jiān)戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由項(xiàng)目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時(shí)處理——裝修全程驗(yàn)收”五個(gè)環(huán)節(jié)的工作，力爭(zhēng)“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導(dǎo)商家及業(yè)主裝修，物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為商家及業(yè)主提供免費(fèi)裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。擬采取的違章裝修控制流程：業(yè)主辦理入住手續(xù)對(duì)業(yè)主、裝修施工隊(duì)提供裝修特別提示業(yè)主辦理入住手續(xù)對(duì)業(yè)主、裝修施工隊(duì)提供裝修特別提示申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門經(jīng)理監(jiān)管樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門經(jīng)理監(jiān)管+發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)主，讓業(yè)主整改發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)主，讓業(yè)主整改采取勸阻措施向職能部門反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決采取勸阻措施向職能部門反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決裝修宣傳，切實(shí)到位為加強(qiáng)裝修宣傳的力度，我們將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起客戶服務(wù)中心與商家及業(yè)主的橋梁，真正提高商家及業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性。裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺(jué)悟較低商家及業(yè)主為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對(duì)智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)的特殊要求，我們將一方面采取對(duì)商家及業(yè)主申報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，一方面加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢關(guān)和技術(shù)關(guān)。裝修審批重點(diǎn)如下：保證商業(yè)及住宅設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn)：商業(yè)及住宅結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。保證商業(yè)及住宅外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。（3）建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系商家及業(yè)主裝修施工，指定客戶中心客戶主管、客服助理、實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于1次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查與商家及業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。工程維修中心專門設(shè)置有裝修檢查組，對(duì)商家及業(yè)主裝修進(jìn)行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時(shí)協(xié)調(diào)秩序維護(hù)員、客服人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。此外，在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，在商家及業(yè)主入住裝修高峰期，對(duì)樓前綠地加以保護(hù)，使之不被破壞。商家及業(yè)主裝修實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放，確保小區(qū)綠化完好。（4）處理違章裝修的四個(gè)手段說(shuō)服手段。商家及業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時(shí)內(nèi)，上門做好商家及業(yè)主的思想工作，禮貌地向商家及業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向商家及業(yè)主說(shuō)明違章裝修造成的危害。做到以理說(shuō)服商家及業(yè)主，以情感化商家及業(yè)主，爭(zhēng)取商家及業(yè)主的支持和諒解，讓商家及業(yè)主自覺(jué)接受整改要求。經(jīng)濟(jì)手段。在商家及業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，針對(duì)違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制商家及業(yè)主的違章裝修。行政手段。對(duì)有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實(shí)施監(jiān)管時(shí)有心理壓力。我們將通過(guò)規(guī)劃局、建委、房管局，在商家及業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。法律手段。商家及業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，客戶服務(wù)中心分別與商家及業(yè)主、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清客戶服務(wù)中心、商家及業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)，根據(jù)建設(shè)部110號(hào)令，對(duì)住宅裝修進(jìn)行法制管理。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的商家及業(yè)主，我們通過(guò)法律途徑予以解決。通過(guò)上述管理措施的實(shí)行，我們深信一定能做好裝修管理的工作。入住期治安管理（1）秩序隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。治安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。秩序員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。秩序員管理引入輪換制和淘汰制，由公司秩序管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對(duì)服役一年的秩序員，進(jìn)行輪換上崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持秩序員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。（2）確立治安重點(diǎn)——加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控：人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門崗，與商家及業(yè)主通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷手續(xù)。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤