建設(shè)法規(guī)4-土地管理法規(guī)

《建設(shè)法規(guī)》教程青島理工大學(xué)建筑學(xué)院2015年3月第一章法律基礎(chǔ)知識第二章建設(shè)法規(guī)概述第三章工程建設(shè)程序及從業(yè)資格法律制度第四章土地管理及房屋征收與補償法律制度第五章城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度第六章建設(shè)工程勘察設(shè)計法律制度第七章建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)法律制度第八章工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)法律制度第九章建筑法律制度第十章建設(shè)工程合同法律制度第十一章城市房地產(chǎn)管理及住房保障制度第十二章市政公用事業(yè)法律制度第十三章工程建設(shè)其他法律制度第四章土地管理法律制度第一節(jié)土地管理法概述第二節(jié)建設(shè)用地第三節(jié)國有土地上房屋征收與補償法律制度第一節(jié)土地管理法概述第一節(jié)

土地管理法概述一、土地管理法基本概念二、土地管理法律制度三、土地產(chǎn)權(quán)法律制度一、土地管理法基本概念1.土地土地是地球陸地表層，是人類賴以生存和發(fā)展的活動場所。

《土地管理法》根據(jù)土地用途將土地分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。2.土地特征地理位置的固定性土地利用的不可替代性、耐久性土地面積的有限性3.土地管理法土地管理法是指調(diào)整人們在開發(fā)、利用和保護(hù)土地過程中所形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。《中華人民共和國土地管理法》1986年6月六屆全國人大常委會第16次會議通過，1987年1月1日起施行1988年12月七屆全國人大常委會第5次會議修正1998年8月九屆全國人大常委會第4次會議修正2004年8月十屆全國人大常委會第11次會議修正4.土地管理法規(guī)體系除《土地管理法》外，還包括:《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年）《基本農(nóng)田保護(hù)條例》（1994年）《土地監(jiān)察暫行規(guī)定》（1995年）《土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法》（1995年）《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年）《建設(shè)用地計劃管理辦法》（1996年）《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》（1997年）《土地管理法實施條例》（1998年簡稱《實施條例》），以及與土地相關(guān)的法律、法規(guī)。5.《土地管理法》立法目的維護(hù)土地的社會主義公有制保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地切實保護(hù)耕地促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展6.立法原則土地公有原則土地用途管制制度合理利用和保護(hù)土地特別是保護(hù)耕地原則土地有償使用原則保護(hù)合法的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)原則國家對土地的統(tǒng)一管理原則二、土地管理法律制度1.土地管理基本制度(1)土地的社會主義公有制(2)國務(wù)院代表國家行使土地所有權(quán)(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度(4)國有土地有償使用制度(5)土地征收、征用制度(6)國有土地劃撥制度2.土地管制基本制度(1)土地用途管制制度(2)土地登記制度(3)基本農(nóng)田保護(hù)制度三、土地產(chǎn)權(quán)法律制度（一）土地所有權(quán)（二）土地使用權(quán)（一）土地所有權(quán)1.土地所有權(quán)的概念(1)土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者依法對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(2)我國土地所有權(quán)分國家所有和集體所有兩類我國實行的是土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，土地所有權(quán)分屬國家和勞動群眾集體所有。我國土地管理法規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城郊的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。2.土地所有權(quán)特征一般來說，土地所有權(quán)屬于財產(chǎn)所有權(quán)的范疇。但是土地所有權(quán)相對于一般財產(chǎn)所有權(quán)而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在：主體的特定性——所有人只能是國家或農(nóng)民集體交易的限制性

——所有權(quán)不能進(jìn)行交易權(quán)屬的穩(wěn)定性權(quán)能的分離性

——所有權(quán)和使用權(quán)分離，所有人一

般不直接占有3.國有土地的范圍：《土地管理法實施條例》第二條，規(guī)定國家所有土地：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；依據(jù)《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》等相關(guān)規(guī)定，不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；國家依法征用的土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。4.集體所有土地的范圍在我國享有集體土地所有權(quán)的只能是農(nóng)民集體，分為村農(nóng)民集體所有和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。農(nóng)民享有所有權(quán)土地范圍：除國有土地以外的全部土地；農(nóng)村宅基地、自留地、自留山；集體所有土地上的道路、水利設(shè)施用地等。5.土地所有權(quán)的確定和確認(rèn)(1)國家依法實行土地登記發(fā)證制度；(2)農(nóng)民集體所有的土地，由縣級以上人民政府登記造冊。核發(fā)集體土地所有權(quán)證書。確認(rèn)其所有權(quán)。(3)土地所有權(quán)發(fā)生爭議的，不能依法證明爭議的土地是屬于農(nóng)民集體所有的，則屬于國家所有。(4)當(dāng)公共利益需要時，國家可以征收集體所有土地，將其變?yōu)閲校仨氁婪ńo予補償。（二）土地使用權(quán)1.土地使用權(quán)的概念土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家或集體所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范圍內(nèi)進(jìn)行處分的權(quán)利。具體表現(xiàn)為土地使用人對土地可依法行使利用、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利。2.土地使用權(quán)特征(1)土地使用權(quán)是基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生的。(2)土地使用權(quán)是在土地所有權(quán)基礎(chǔ)上派生出來的。(3)土地使用權(quán)是一種對土地的直接支配權(quán)。(4)土地使用權(quán)的目的是獲得土地的使用價值，從土地利用活動中獲得經(jīng)濟(jì)利益和為其他活動提供空間場所；

(5)土地使用權(quán)具有一定的穩(wěn)定性；一方面人只要依法使用土地即不受他人干涉；另一方面土地使用權(quán)有一個相對較長的期限。(6)土地使用權(quán)僅限于地面。根據(jù)憲法和有關(guān)法律規(guī)定地下礦藏、文物、埋藏物等屬于國家。3.土地使用權(quán)的類型(1)國有土地使用權(quán)：A.國有建設(shè)土地使用權(quán)：國有建設(shè)土地使用權(quán)的獲取方式有①行政劃撥②有償取得③轉(zhuǎn)讓取得④繼承或承擔(dān)方式取得B.其他國有土地使用權(quán)：指位于城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地(2)集體土地使用權(quán)：集體土地使用權(quán)的形式主要包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等。4.土地使用權(quán)的取得(1)國家所有的土地：土地使用者可以通過國家依法出讓、劃撥、或通過其他土地使用權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓、繼承、獲取地上建筑物所有權(quán)等方式取得國有土地的使用權(quán)。(2)農(nóng)民集體所有的土地：土地使用權(quán)可依法通過承包、轉(zhuǎn)讓、繼承等方式取得。土地承包經(jīng)營期限為30年。若要承包給本集體經(jīng)濟(jì)成員以外的單位或個人經(jīng)營的，須經(jīng)村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意。(3)農(nóng)民可依法取得宅基地、自留地、自留山的使用權(quán)。第二節(jié)

土地的利用和保護(hù)2004年8月實施的《土地管理法》中第3條明確規(guī)定了“十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地”作為我國的基本國策，要求各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為一、土地利用總體規(guī)劃1.土地利用總體規(guī)劃的含義土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，國土整治和資源與環(huán)境保護(hù)要求，土地使用現(xiàn)狀及實際供給能力等各項因素的基礎(chǔ)上，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)所編制出的一定期限內(nèi)土地利用的規(guī)劃。2.土地利用總體規(guī)劃的編制土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)劃分為國家、省、地、縣、鄉(xiāng)五級，分別由各級人民政府負(fù)責(zé)編制。土地利用總體規(guī)劃的期限一般為15年。(1)土地利用總體規(guī)劃編制的依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃國土整治規(guī)劃資源環(huán)境保護(hù)的要求當(dāng)?shù)赝恋毓┣鬆顩r上一級土地利用總體規(guī)劃(2)土地利用總體規(guī)劃編制原則保護(hù)基本農(nóng)田和控制建設(shè)用地的原則；提高土地利用率的原則；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地的原則；可持續(xù)利用的原則；耕地占補平衡的原則。3.土地總體利用規(guī)劃的內(nèi)容《土地總體利用規(guī)劃編制審查辦法》第十六條規(guī)定，“土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(1)現(xiàn)行規(guī)劃實施情況評估；(2)土地供需形勢分析；(3)土地利用戰(zhàn)略;(4)確定規(guī)劃目標(biāo)；(5)土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整；(6)土地利用的差別化政策；(7)規(guī)劃實施的責(zé)任與保障措施?！?.土地利用總體規(guī)劃的審批土地利用總體規(guī)劃按照下級規(guī)劃服從上級規(guī)劃的原則，自上而下審查報批。我國土地利用總體規(guī)劃實行分級審批，具體規(guī)定有：①省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。②省會城市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。③其他土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。5.土地利用總體規(guī)劃的修改《土地管理法》第26條規(guī)定：①經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。②經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。③經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限的，根據(jù)省級人民政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。二、耕地保護(hù)耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地，新開發(fā)、復(fù)墾、整理地，休閑地（輪歇地、草田輪作地）；以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中還包括南方寬<1.0米，北方寬<2.0米固定的溝、渠、路和田??；臨時種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時改變用途的耕地?！锻恋毓芾矸ā返?1條規(guī)定：國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。這是對耕地保護(hù)總重要的措施。但是，城市擴(kuò)張、農(nóng)林結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)建設(shè)（退耕還林還牧）以及自然災(zāi)害毀壞耕地等原因，仍造成耕地的大量減少。1.基本農(nóng)田保護(hù)制度(1)基本農(nóng)田是指中國按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求以及建設(shè)用地的預(yù)測，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。分一級和二級基本農(nóng)田，一級基本農(nóng)田為長期不得占用的耕地，二級基本農(nóng)田為規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地。(2)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)對基本農(nóng)田實行特殊保護(hù)而依照土地利用總體規(guī)劃和法定程序劃定的區(qū)域。(3)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的范圍①經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級以上人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；②有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；③蔬菜生產(chǎn)基地；④農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田；⑤國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。2.占用耕地補償制度為了保護(hù)耕地，控制耕地總量的平衡?！锻恋毓芾矸ā返?1條規(guī)定，國家實行占用耕地補償制度，非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納開墾費，?？钣糜陂_墾新耕地。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開墾耕地計劃，負(fù)責(zé)監(jiān)督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進(jìn)行驗收。3.土地的開發(fā)、整理、復(fù)墾（1）鼓勵開發(fā)未利用的土地（2）鼓勵土地整理（3）土地的復(fù)墾一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納土地閑置費；滿兩年未動工，可無償收回用地單位的使用權(quán)。但因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或動工必須的前期工作造成開發(fā)延遲的除外。第三節(jié)建設(shè)用地《土地管理法》第4條規(guī)定：“建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等?！苯ㄔO(shè)用地包括土地利用總體規(guī)劃中已確定的建設(shè)用地，以及因經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展的需要，由規(guī)劃中非建設(shè)用地轉(zhuǎn)成的建設(shè)用地。前者稱為規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地，后者稱為規(guī)劃外建設(shè)用地。二者均稱為建設(shè)用地。規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地分國家所有的建設(shè)用地和農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。一、國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地是指國家進(jìn)行各項經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及舉辦社會公益事業(yè)所需要使用的土地，包括城市市區(qū)的土地，鐵路、公路、機(jī)場、國有企業(yè)、港口等國家所有土地中的建設(shè)用地。1.國有建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥①國家機(jī)關(guān)和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；④法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。2.國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地有償使用的方式：①國有土地使用權(quán)的出讓；②國有土地租賃；③國有土地使用權(quán)作價出資或入股。土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分為：

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；商業(yè)、旅游娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。土地使用權(quán)出讓方式《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國的國有土地使用權(quán)出讓，有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議三種方式。①拍賣出讓②招標(biāo)出讓③協(xié)議出讓3.國有土地使用權(quán)收回的情況①由于公共利益需要使用土地的；②為實現(xiàn)“城規(guī)”而進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整土地的；③土地出讓等有償使用合同到期的，土地使用者又沒辦續(xù)用的或沒被批準(zhǔn)的；④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的⑤公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地1.農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地要求農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地只可用于村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施及公益建設(shè)等與農(nóng)業(yè)有關(guān)的鄉(xiāng)村建設(shè)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租給他人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2.農(nóng)民集體所有建設(shè)用地審批3.土地使用權(quán)的收回①為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；②不按批準(zhǔn)用途使用土地的；③因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。三、國家建設(shè)用地的征收和補償隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，可能一些原屬于農(nóng)民集體所有的土地要用于基礎(chǔ)設(shè)施或公益事業(yè)建設(shè)。所以《土地管理法》第2條規(guī)定"國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給予補償。"1.征收農(nóng)用地辦理程序征收農(nóng)用地的，必須按照《實施條例》規(guī)定辦理審批手續(xù)。①建設(shè)項目可行性研究論證②建設(shè)單位持項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門提出用地申請③農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府組織實施，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。④土地使用者應(yīng)進(jìn)行申請土地登記。⑤搶險救災(zāi)急需用地的，可先行用地。2.征地補償①土地補償費。為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。②安置補償費。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。③地上附著物和青苗補償費。地上附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。④新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。四、臨時用地建設(shè)項目施工或地質(zhì)勘察等確需臨時使用國有土地或農(nóng)民集體所有土地的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽訂臨時用地合同，并按合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時用地期限為2年，臨時用地上不得建永久建筑物。占用耕地的到期之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件。第四節(jié)國有土地上房屋征收與補償《國有土地上房屋征收與補償條例》，是為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》而制定，經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，2011年1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第590號令，公布并施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋征收管理條例》同時廢止。一、國有土地上房屋征收與補償?shù)母拍?.國有土地上房屋征收與補償?shù)母拍顕型恋厣戏课菡魇张c補償是指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護(hù)環(huán)境等需要，為了城市的發(fā)展和建設(shè)項目的實施，征收人在征收時對征收范圍內(nèi)被拆除房屋的所有人合法所得的房屋及附屬物，依法采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)男问浇o予抵償?shù)男袨?。《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！钡?4條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償?！?.國有土地上房屋征收與補償?shù)奶卣?1)時間緊促(2)面廣量大(3)被征收房屋所有權(quán)或使用權(quán)人的層次、素質(zhì)參差不齊(4)征收補償?shù)漠?dāng)事人是地位完全平等的主體，征收活動依照平等自愿進(jìn)行(5)征收補償產(chǎn)生的原因是合法行為給他人財產(chǎn)造成損害，城市房屋征收補償行為是經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，依法進(jìn)行的(6)征收補償只針對受到損失的當(dāng)事人，補償對象是被拆除房屋及其附屬物擁有合法權(quán)利的被征收人。(7)征收補償評估價格易受政策性因素影響。3.國有土地上房屋征收與補償?shù)脑瓌t為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

(1)房屋征收必須符合城市整體規(guī)劃的原則(2)公開原則(3)公平公正原則(4)必須實行等價有償原則

(5)估價時點原則(6)被征收人自愿選擇原則4.國有土地上房屋征收與補償?shù)牡倪m用范圍有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。二、國有土地上房屋征收與補償?shù)膬?nèi)容1.征收補償?shù)恼{(diào)整對象作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(1)被征收房屋價值的補償；(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。2.國有土地上房屋征收與補償?shù)姆绞?1)貨幣補償(2)產(chǎn)權(quán)調(diào)換：原址產(chǎn)權(quán)交換、異址產(chǎn)權(quán)交換(3)其他補償方式3.國有土地上房屋征收與補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)(1)標(biāo)準(zhǔn)水平：充分補償、合理補償、基本補償(2)影響補償標(biāo)準(zhǔn)的因素：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。(3)補償評估方法：市場比較法、政府指導(dǎo)價4.國