醫(yī)院前期物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算

醫(yī)院前期物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算一、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

（一）政策法規(guī)與市場(chǎng)物價(jià)依據(jù)

1、某市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件；

2、甲方所提供的項(xiàng)目原始數(shù)據(jù)；（若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整）

3、根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目分析所設(shè)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的人員配置和物資裝備計(jì)劃；

4、某市現(xiàn)有物價(jià)、工資水平及相關(guān)的市場(chǎng)行情、同類相似物業(yè)水平的綜合預(yù)計(jì)。

5、稅費(fèi)按管理中心總收入的5.5%計(jì)算。

（二）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算的原則

1、以收定支原則

為適應(yīng)用戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，培養(yǎng)物業(yè)管理消費(fèi)的心理承受能力，要做到“以收定支”。具體做法是：本著“量入而出”的原則，將收取的物業(yè)管理費(fèi)專款專用，根據(jù)實(shí)際服務(wù)項(xiàng)目需要進(jìn)行分解，分類建帳，以求收支平衡。

2、陽(yáng)光財(cái)務(wù)原則

嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用支出，每半年一次在管理中心收費(fèi)處向用戶公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

3、取之于民，用之于民原則

管理中心為用戶提供的相應(yīng)服務(wù)以零利潤(rùn)為目標(biāo)。

4、誰(shuí)享用、誰(shuí)受益、誰(shuí)承擔(dān)的原則

對(duì)特約服務(wù)和便民服務(wù)實(shí)行合理收費(fèi)，合理分?jǐn)偟挠袃敺?wù)模式。

5、以豐補(bǔ)欠，反哺物業(yè)的原則

在物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，若某些管理服務(wù)項(xiàng)目獲得收益較豐，可用以補(bǔ)貼另外一些虧損項(xiàng)目的費(fèi)用。如整體物業(yè)管理收支出現(xiàn)贏余，應(yīng)依比例提出資金反哺物業(yè)，投入到管理物業(yè)新增項(xiàng)目建設(shè)及原有設(shè)施更新改造。二、某市第二醫(yī)院基本物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

1、醫(yī)院南區(qū)樓基本物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目月/元備注1人員工資及福利14296工資加福利費(fèi)2公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)246[(300元m2×15%)÷(25年×12個(gè)月)×40%×4100m2]3固定資產(chǎn)折舊33

4利潤(rùn)1458前3項(xiàng)總額10%5稅金882前4項(xiàng)總額5.5%合計(jì)16915

醫(yī)院南區(qū)樓基本物業(yè)管理費(fèi)：16915÷4100=4.1元/㎡.月

備注：1、物業(yè)費(fèi)是由表中5項(xiàng)之和除以醫(yī)院南區(qū)樓的總建筑面積4100㎡計(jì)算得出的。

2、以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。

3、如鍋爐燃油費(fèi)由物業(yè)公司支付，物業(yè)公司將按照政府有關(guān)規(guī)定向甲方收取35元/㎡的供曖費(fèi)。醫(yī)院南區(qū)樓建筑面積是4100平方米,每月物業(yè)管理服務(wù)的總支出是16915元,其中服務(wù)人員薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修費(fèi)用支出246元,占1.5%，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出33元,占0.2%，利潤(rùn)1458元,占8.6%,稅金882元,占5.2%.附表人員工資及福利費(fèi)一覽表序號(hào)名稱月/元備注一人員工資8231工資按一年13個(gè)月計(jì)算1水電維修工（1人）1733

2保安（3人）3249

3鍋爐工（3人）3249

二福利費(fèi)1152工資總額14%三保險(xiǎn)費(fèi)2626工資總額31.9%四服裝費(fèi)197

1水電維修工(1人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人3鍋爐工(3人)35每年140元/人五加班費(fèi)748基本工資除以22天乘以2天1水電維修工158

2保安295

3鍋爐工295

六過(guò)節(jié)費(fèi)1342五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春節(jié)各1000元/人合計(jì)14296

2、舊樓基本物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目月/元備注1人員工資及福利8650工資加福利費(fèi)2公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)150[(300元m2×15%)÷(25年×12個(gè)月)×40%×2500m2]3固定資產(chǎn)折舊33

4利潤(rùn)883前3項(xiàng)總額10%5稅金534前4項(xiàng)總額5.5%合計(jì)10250

舊樓基本物業(yè)管理費(fèi)：10250÷2500=4.1元/㎡.月

備注：1、物業(yè)費(fèi)是由表中5項(xiàng)之和除以舊樓的總建筑面積2500㎡計(jì)算得出的。

2、以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。舊樓建筑面積是2500平方米,每月物業(yè)管理服務(wù)的總支出是10250元,其中服務(wù)人員薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修費(fèi)用支出150元,占1.5%，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出33元,占0.3%，利潤(rùn)883元,占8.6%,稅金534元,占5.2%.附表人員工資及福利費(fèi)一覽表序號(hào)名稱月/元備注一人員工資4982工資按一年13個(gè)月計(jì)算1水電維修工（1人）1733

2保安（3人）3249

二福利費(fèi)697工資總額14%三保險(xiǎn)費(fèi)1589工資總額31.9%四服裝費(fèi)162

1水電維修工(1人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人五加班費(fèi)453基本工資除以22天乘以2天1水電維修工(1人)158

2保安(3人)295

六過(guò)節(jié)費(fèi)767五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春節(jié)1000元/人合計(jì)8650

3、新樓物業(yè)管理費(fèi)

(1)新樓物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目月/元備注1人員工資及福利170512工資加福利費(fèi)2公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)6843[(1600元/m2×15%)÷(25年×12個(gè)月)×40%×21384m2]3清潔衛(wèi)生費(fèi)16925含每年兩次的幕墻清先費(fèi)用:(900×1.5元/m2×2)÷12個(gè)月=225元/月4綠化費(fèi)1025

5辦公費(fèi)7499

6固定資產(chǎn)折舊1108

7不可預(yù)見費(fèi)2039前6項(xiàng)總額1%8利潤(rùn)20595前7項(xiàng)總額10%9稅金12460前8項(xiàng)總額5.5%合計(jì)239006

基本物業(yè)管理費(fèi)：239006÷21384=11.2元/㎡.月

備注：1、物業(yè)費(fèi)是由表中9項(xiàng)之和除以舊樓的總建筑面積21384㎡計(jì)算得出的。

2、以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。某市第二醫(yī)院新樓總建筑是21384平方米，每月基本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的總支出是239006元，其中人員的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)用支出是6843元，占2.9%；清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出是16925元,占7.1%;綠化費(fèi)用支出是1025元，占0.4%;辦公費(fèi)用支出是7499元,占3.1%;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用支出是1108元,占0.5%；不可預(yù)見費(fèi)用支出是2039元，占0.9%;利潤(rùn)費(fèi)用支出是20595元,占8.6%;稅金費(fèi)用支出是12460元,占5.2%。附表1\o"北京市第二醫(yī)院配備人員及工資標(biāo)準(zhǔn)一覽表"某市第二醫(yī)院配備人員及工資標(biāo)準(zhǔn)一覽表附表2人員福利費(fèi)序號(hào)名稱月/元備注1福利費(fèi)16170工資總額14%2保險(xiǎn)費(fèi)36845工資總額31.9%3服裝費(fèi)管理人員167400元/人.年,共5人.4工程人員280140元/人.年,共24人.5保安員1550600元/人.年,共31人小計(jì)55012

附表3綠

化

費(fèi)序號(hào)名稱月/元備注1綠化用水224每月澆水4次，每次用10噸，5.6元/噸2農(nóng)藥、化肥、除蟲50按1季度150元計(jì)算3勞保用品費(fèi)50

4雜草清運(yùn)費(fèi)50

5重大節(jié)日租擺583五一、十一、春節(jié)各2000元，元旦1000元6除四害68每月消殺面積為15m2，乘以0.15元/m2，乘以30天。小計(jì)1025

附表4辦

公

費(fèi)序號(hào)名稱月/元備注1辦公室電話400項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，物業(yè)部各1部電話，每部電話200元/月.2交通費(fèi)900項(xiàng)目經(jīng)理300元，工程，保安主管，會(huì)計(jì)200元/人.（包括差旅費(fèi)）3通訊費(fèi)500項(xiàng)目經(jīng)理200元，工程，保安主管，會(huì)計(jì)主管100元/人4低值易耗品300

5水電費(fèi)4754103人，每人每天用水0.15噸，每噸5.6元;住宿31人，每人每天用電0.4度;辦公人員15人，每人每天使用9小時(shí)，功率500瓦，0.9元/度。6書報(bào)費(fèi)452份報(bào)紙，1份某晚報(bào)，1份某青年報(bào)。7培訓(xùn)費(fèi)300

8招待費(fèi)300

小計(jì)7499

注:以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。

（2）設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)費(fèi)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi)一覽表序號(hào)設(shè)備名稱金額（年/元）備注1空調(diào)系統(tǒng)38150

2通風(fēng)系統(tǒng)3530

3電梯42340

4鍋爐房11827

5污水清理2800

6制氧4240

7給排水10072

8消防噴淋泵1400

9機(jī)房裝飾管理12000

10化糞池清掏5000

11立體停車場(chǎng)33120

12消防系統(tǒng)25661

13電視電話系統(tǒng)4000

14監(jiān)控系統(tǒng)12830

15配電室10900

16公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)14400

合計(jì)232270

設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)：232270÷21384÷12個(gè)月=0.91/㎡.月新樓綜合物業(yè)管理費(fèi)：（1）+（2）=11.2+0.91=12.11/㎡.月備注：1、物業(yè)費(fèi)是由表中16項(xiàng)之和除以舊樓的總建筑面積21384㎡計(jì)算得出的。

2、以上所有費(fèi)用都按照四舍五入核算。設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)明細(xì)表項(xiàng)目序號(hào)名稱數(shù)量單位元/年備注一、空調(diào)系統(tǒng)1中央空調(diào)(大金)

30002年保養(yǎng)一次(換過(guò)濾器、冷凍油、冷媒補(bǔ)充)2中央空調(diào)(特靈)

80001年保養(yǎng)一次（換過(guò)濾器、冷凍油、冷媒補(bǔ)充）3排風(fēng)機(jī)29臺(tái)390010千瓦以上300元，5臺(tái)。其余24臺(tái)100元/臺(tái)。4補(bǔ)風(fēng)6臺(tái)7007.5千瓦/臺(tái),200元/臺(tái),其余100元5臺(tái).5新風(fēng)機(jī)21臺(tái)2100日常保養(yǎng)100元/臺(tái)6風(fēng)機(jī)盤管336套16800每臺(tái)50元/年.7凈化機(jī)組3臺(tái)750每天每年250元8冷卻塔

1000清潔電機(jī)保養(yǎng)9循環(huán)泵4臺(tái)1200平均每臺(tái)300元10分體空調(diào)7臺(tái)700平均每臺(tái)100元（用于清洗消毒過(guò)濾網(wǎng)）小計(jì)38150

二、通風(fēng)系統(tǒng)1衛(wèi)生間排風(fēng)51臺(tái)1530平均每臺(tái)30元2排煙4臺(tái)160030千瓦,3臺(tái)每臺(tái)500元.2.2千瓦1臺(tái)每臺(tái)100元.3送風(fēng)機(jī)1臺(tái)2007.5千瓦1臺(tái)200元.4排油煙機(jī)1臺(tái)2007.5千瓦1臺(tái)200元.小計(jì)3530

三、電梯1年檢費(fèi)

45408層以下600元/年，8層以上每層加50元，11層3臺(tái)，12層2臺(tái)，液壓電梯690元/年。2常規(guī)維保5臺(tái)24000400×5×12=24000元。（500元以下承包方承擔(dān)。）1臺(tái)6000500×1×12=6000元。3配件6臺(tái)60006×1000=6000元。（500元以上物業(yè)承擔(dān)。）4管理費(fèi)6臺(tái)1800300×6=1800元小計(jì)42340

四、鍋爐房1換熱器清洗

56718．9㎡×30元/㎡2鍋爐檢測(cè)費(fèi)2臺(tái)5060內(nèi)檢550元/年，外檢320元/年，水壓試驗(yàn)550元/年，工作壓力超1.25MPa,加收50%,強(qiáng)度校核收費(fèi)200元/年,水質(zhì)化檢200元/年。3鍋爐維保費(fèi)2臺(tái)3500（包括清理鍋爐內(nèi)部、燃燒室、加油、風(fēng)機(jī)修理、清理煙道。）4軟化水1套500（試劑+維修）不含運(yùn)行年檢費(fèi)5電機(jī)保養(yǎng)4臺(tái)80015千瓦2臺(tái)每臺(tái)300元，2。2千瓦2臺(tái)每臺(tái)100元。6補(bǔ)水泵2臺(tái)200日常保養(yǎng)7壓力表安全閥檢測(cè)6塊1200安全閥2塊每塊500元,壓力表4塊每塊50元小計(jì)11827

五、污水清理1清理費(fèi)

1200每月清理費(fèi)為100元。2控制柜保養(yǎng)

200

3電機(jī)保養(yǎng)14臺(tái)1400每臺(tái)100元.小計(jì)2800

六、制氧、空壓機(jī)、真空泵1壓力表檢測(cè)8塊400每塊50元2罐體清洗

1200每月一次,每次100元.3保養(yǎng)

600每月50元.4管道防銹處理

240油漆1桶160元，稀料1桶80元。5空氣過(guò)濾器更換

600

6管道保養(yǎng)

1200

小計(jì)4240

七、給排水1給水1套14004臺(tái)泵每年更換軸承4盤，50元/盤。加油每臺(tái)5公斤，50元/公斤，密封件更換200元。2水質(zhì)檢測(cè)4份3600900元/份3換熱罐清洗4個(gè)1200300元/個(gè)4換熱泵修理4臺(tái)200（軸承更換、加油50元。）5水箱清洗

86448㎡×18元/㎡=8646污水提升泵23臺(tái)2300日常保養(yǎng)100元/臺(tái)7自動(dòng)消毒

300更換易損件。8健康證2個(gè)208

小計(jì)10072

八、消防噴淋泵1消防泵4臺(tái)1200（其中30千瓦2臺(tái)每臺(tái)300元。55千瓦2臺(tái)每臺(tái)300元。）2穩(wěn)壓2臺(tái)200（其中3千瓦1臺(tái)100元，2.2千瓦1臺(tái)100元。）小計(jì)1400

九、機(jī)房管理、裝飾1日常管理費(fèi)

10000生活水泵房、空調(diào)機(jī)房、污水泵房、空壓機(jī)房、液氧站2裝飾材料費(fèi)

2000

小計(jì)12000

十、化糞池清掏1雨污排、化糞池清掏保養(yǎng)費(fèi)

5000

小計(jì)5000

十一、立體停車場(chǎng)1保養(yǎng)費(fèi)

3312092×30×12小計(jì)33120

十二、消防系統(tǒng)1維護(hù)費(fèi)

256610.1元/m2×21384×12（不含換件費(fèi)用）小計(jì)25661

十三、弱電系統(tǒng)1線路檢修

2000

2主機(jī)調(diào)試保養(yǎng)

800

3易損件更換

1200面板、插頭小計(jì)4000

十四、監(jiān)控系統(tǒng)1維護(hù)費(fèi)

128300．05元m2×21384×12（不含換件費(fèi)用）小計(jì)12830

十五、配電室1配電柜保養(yǎng)

630021面×300元/面2安全用具檢測(cè)

600

3變壓器保養(yǎng)

1000500元/臺(tái)4管理費(fèi)

3000250元/月小計(jì)10900

十六、公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)1公共區(qū)域照明維