物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告2024-2025

匯報(bào)人：鄭華書(shū)2024-08-012024-2025物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告contents目錄定義或者分類(lèi)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式政治環(huán)境contents目錄經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)格局代表性企業(yè)01物流地產(chǎn)定義定義物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的地點(diǎn)，投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)而完善的物流設(shè)施，再將此物流設(shè)施租給有物流業(yè)務(wù)需求的客戶，并由物流地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的物流活動(dòng)。物流地產(chǎn)中的設(shè)施主要為物流倉(cāng)庫(kù)，為下游客戶提供物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。物流地產(chǎn)能夠滿足下游客戶的非核心業(yè)務(wù)外包需求，有利于系統(tǒng)地優(yōu)化下游客戶的物流業(yè)務(wù)。按照功能和服務(wù)對(duì)象的不同，物流地產(chǎn)可分為四大類(lèi):第一類(lèi)是城市配送類(lèi)物流地產(chǎn)。城市配送類(lèi)物流地產(chǎn)集中在人口密集的城市，主要為一線城市以及二線城市。此類(lèi)物流地產(chǎn)主要服務(wù)于第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)等，這類(lèi)企業(yè)在城市周邊租賃物流地產(chǎn)倉(cāng)庫(kù)用于貨物的就近配送，提升配送效率，提高消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)。城市配送類(lèi)物流地產(chǎn)是市場(chǎng)中數(shù)量最多的物流地產(chǎn)類(lèi)型，數(shù)量占比超過(guò)60%。第二類(lèi)是進(jìn)出口類(lèi)物流地產(chǎn)。進(jìn)出口類(lèi)物流地產(chǎn)是進(jìn)出口企業(yè)用作貨物的周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)。此類(lèi)物流地產(chǎn)主要位于港口附近，根據(jù)港口的類(lèi)型的不同，進(jìn)出口類(lèi)物流地產(chǎn)可進(jìn)一步分為海港類(lèi)型、空港類(lèi)型和陸港類(lèi)型，此外還可分為保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)和非保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)兩種類(lèi)型。進(jìn)出口類(lèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展受?chē)?guó)內(nèi)進(jìn)出口貿(mào)易影響較大，2018年以來(lái)，受中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，部分地區(qū)進(jìn)出口類(lèi)物流地產(chǎn)租金、出租率持續(xù)下滑。第三類(lèi)是工業(yè)區(qū)類(lèi)物流地產(chǎn)。工業(yè)區(qū)類(lèi)物流地產(chǎn)主要位于工業(yè)較發(fā)達(dá)城市的工業(yè)聚居區(qū)內(nèi)，為工業(yè)企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，主要客戶有汽車(chē)制造企業(yè)、化工企業(yè)等。市場(chǎng)中工業(yè)區(qū)類(lèi)物流地產(chǎn)數(shù)量不多，主要是因?yàn)榇蟛糠止I(yè)企業(yè)具有自己的倉(cāng)庫(kù)，較少對(duì)外租賃專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)倉(cāng)庫(kù)。第四類(lèi)是交通樞紐類(lèi)物流地產(chǎn)。此類(lèi)物流地產(chǎn)主要位于區(qū)域性的中心城市，是作為該區(qū)域內(nèi)的貨物集散中心而存在。例如武漢、成都城市中的交通樞紐類(lèi)物流地產(chǎn)是華中地區(qū)、西南地區(qū)的貨物集散中心。區(qū)域性城市中交通樞紐類(lèi)物流地產(chǎn)數(shù)量眾多，一部分服務(wù)于物流企業(yè)，作為物流企業(yè)的分撥中心；一部分服務(wù)于散戶用于堆放農(nóng)產(chǎn)品等低端貨物。此外，市場(chǎng)中還存在冷藏庫(kù)、冷凍庫(kù)等具有特殊用途的倉(cāng)庫(kù)，但此類(lèi)物流地產(chǎn)的規(guī)模相對(duì)較小，市場(chǎng)占比低。物流地產(chǎn)定義02產(chǎn)業(yè)鏈物流地產(chǎn)基金、地方政府、建材設(shè)備供應(yīng)商、金屬材料供應(yīng)商、化工原材料上游中游產(chǎn)業(yè)鏈010203中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方，建材、設(shè)備的供應(yīng)商，金屬、化工材料的供應(yīng)商等。產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產(chǎn)企業(yè)，可分為四類(lèi):專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商或物流企業(yè)、其他類(lèi)型企業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)等物流地產(chǎn)基金、地方政府、建材設(shè)備供應(yīng)商、金屬材料供應(yīng)商、化工原材料專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商或物流企業(yè)、其他類(lèi)型企業(yè)第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商或物流企業(yè)、其他類(lèi)型企業(yè)第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)下游行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游概述物流地產(chǎn)具有重資產(chǎn)屬性，其開(kāi)發(fā)建設(shè)需要投入大量資金，且投資回收周期長(zhǎng)，物流地產(chǎn)企業(yè)單純依靠自有資金難以實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，因此業(yè)內(nèi)企業(yè)主要通過(guò)成立物流地產(chǎn)基金的方式對(duì)外融資。地產(chǎn)基金模式下，物流地產(chǎn)企業(yè)與其他投資者共同成立物流地產(chǎn)基金，其中投資者只負(fù)責(zé)提供資金，物流地產(chǎn)企業(yè)在提供資金的基礎(chǔ)上確保項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。物流地產(chǎn)基金成立后，物流地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)部門(mén)將從物流地產(chǎn)基金獲得資金支持，進(jìn)行物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，開(kāi)發(fā)部門(mén)會(huì)將項(xiàng)目移交給物流地產(chǎn)公司的物業(yè)管理部門(mén)運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理部門(mén)通過(guò)倉(cāng)庫(kù)租賃、物業(yè)管理等服務(wù)獲取運(yùn)營(yíng)收入，最后將運(yùn)營(yíng)收入交給基金。市場(chǎng)中物流地產(chǎn)企業(yè)獲取土地獲取的方式有兩種，一種是直接物流地產(chǎn)企業(yè)從政府手中直接獲取土地，另一種是在二手市場(chǎng)中，物流地產(chǎn)企業(yè)從已經(jīng)獲得土地的企業(yè)手中購(gòu)買(mǎi)，但二手市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓也需政府同意，土地資源獲取受政府限制較大。土地價(jià)格因地而異，具體受地段、交通、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響。物流地產(chǎn)作為物流的重要一環(huán)，主要是在交通便利、人口聚集的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，但相比于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，物流地產(chǎn)的價(jià)值較低，其土地價(jià)格更低。例如在北京、上海等一線城市中，物流地產(chǎn)的土地價(jià)格在200萬(wàn)-500萬(wàn)元/畝之間，上海金山地區(qū)的物流地產(chǎn)的土地價(jià)格甚至可低至100萬(wàn)元/畝。雖然物流地產(chǎn)的土地價(jià)格較低，但獲取難度高。由于物流地產(chǎn)造價(jià)低，占地大，且產(chǎn)生的稅收也低于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，因此政府更傾向于將土地用作其他用途。通常在土地賣(mài)不出去的情況下，政府才會(huì)考慮將土地用作物流地產(chǎn)。此外，行業(yè)發(fā)展至今，一線城市的土地資源嚴(yán)重緊缺，物流地產(chǎn)企業(yè)基本上通過(guò)二手市場(chǎng)獲取土地資源，增加了企業(yè)的土地獲取難度和成本。其他資源建材、金屬、化工等資源是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必不可少的資源，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展多年，其上游市場(chǎng)已較為成熟，此類(lèi)資源價(jià)格無(wú)太大波動(dòng)，因此物流地產(chǎn)的造價(jià)成本已較為固定。例如單層倉(cāng)庫(kù)造價(jià)普遍在2200元/平米左右，具體價(jià)格還會(huì)受當(dāng)?shù)氐耐恋貤l件，天氣條件等因素影響。雙層庫(kù)的建造成本在2600元/平米左右，其中坡道庫(kù)在2800元/平米左右，電梯庫(kù)在2500元/平米左右，由于電梯庫(kù)運(yùn)貨不便，相對(duì)較難出租。行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈中游概述物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)參與主體是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前參與物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體主要分四類(lèi):專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商和物流企業(yè)、其他類(lèi)型企業(yè)。不同的主體有著不同的發(fā)展方式與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。①專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)主要是普洛斯、安博、宇培等國(guó)外企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)擁有領(lǐng)先的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施技術(shù)、管理水平以及充足的資金，在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，復(fù)制其國(guó)外的成功模式，快速成長(zhǎng)。此類(lèi)企業(yè)在中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中起到了引領(lǐng)標(biāo)桿作用。②傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)投身物流地產(chǎn)領(lǐng)域的有萬(wàn)科、綠地等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力較強(qiáng)，土地儲(chǔ)備豐富，規(guī)模龐大，資金實(shí)力雄厚。房地產(chǎn)企業(yè)在利用手中的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地儲(chǔ)備進(jìn)行物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，還可以利用手頭的資金大量收購(gòu)物流地產(chǎn)企業(yè)，并且積極向?qū)I(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)，在行業(yè)中快速成長(zhǎng)。③電商、物流企業(yè)進(jìn)行物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有京東、蘇寧、菜鳥(niǎo)等。此類(lèi)企業(yè)來(lái)自產(chǎn)業(yè)鏈下游，有著源源不斷的倉(cāng)儲(chǔ)需求，并對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解，對(duì)物流園區(qū)的區(qū)位和價(jià)格也更為敏感。電商企業(yè)通過(guò)布局物流地產(chǎn)能夠構(gòu)建起“電商+物流”的生態(tài)圈，覆蓋客戶購(gòu)買(mǎi)到產(chǎn)品配送的全周期，提升其競(jìng)爭(zhēng)力。④其他類(lèi)型企業(yè)則是在某一領(lǐng)域方向有著較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，依托其優(yōu)勢(shì)進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域。如金融機(jī)構(gòu)平安不動(dòng)產(chǎn)，零售企業(yè)東百集團(tuán)等。隨著其他類(lèi)型的企業(yè)涌入，業(yè)內(nèi)誕生了民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園等新模式的物流地產(chǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中開(kāi)辟出了一條獨(dú)特的道路。在這四類(lèi)主體中，電商企業(yè)在近年來(lái)不斷加大物流地產(chǎn)的建設(shè)力度，但主要是自建倉(cāng)儲(chǔ)，用于服務(wù)自身核心電商業(yè)務(wù)。其他的企業(yè)則無(wú)物流需求，建設(shè)物流地產(chǎn)用于服務(wù)于下游客戶，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益。自建倉(cāng)儲(chǔ)需要占用企業(yè)較多資金，且規(guī)模局限于企業(yè)核心業(yè)務(wù)規(guī)模，發(fā)展有限，未來(lái)將不會(huì)是行業(yè)主流。行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈下游概述物流地產(chǎn)主要為B端客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，倉(cāng)庫(kù)的租金價(jià)格受地段，倉(cāng)庫(kù)功能，以及供需關(guān)系的影響，例如雙層庫(kù)面積更大，冷藏冷凍倉(cāng)庫(kù)具有特殊功能，因而租金更高。物流地產(chǎn)的主要客戶包括電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)等。第三方物流企業(yè)是物流地產(chǎn)最主要的客戶。倉(cāng)庫(kù)作為物流企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，是物流企業(yè)必不可少的一部分，由于物流地產(chǎn)投資大，因此第三方物流企業(yè)基本上都采取租用的方式。當(dāng)前中國(guó)物流行業(yè)發(fā)展迅速，2018年的物流業(yè)總收入已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)億元，第三方物流企業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)的需求龐大。中國(guó)電子商務(wù)的發(fā)展也離不開(kāi)高效的物流支持，高效的物流有助于電子商務(wù)滲透率的提升和規(guī)模的增長(zhǎng)，電商企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)有著源源不斷的需求。零售行業(yè)也隨著電商行業(yè)發(fā)展而進(jìn)一步發(fā)展，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額如今已經(jīng)突破了7萬(wàn)億元。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步和新零售模式的出現(xiàn)使得零售行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，零售企業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)的需求持續(xù)增長(zhǎng)。此外，倉(cāng)儲(chǔ)是制造業(yè)企業(yè)的剛性需求，中國(guó)作為制造業(yè)大國(guó)，對(duì)物流地產(chǎn)有著大量需求。隨著中國(guó)制造2025的推動(dòng)，中國(guó)制造業(yè)將邁入新的臺(tái)階，市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求將持續(xù)提升。03發(fā)展歷程04政治環(huán)境描述政治環(huán)境105商業(yè)模式06經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國(guó)，一躍而上，成為GDP總量?jī)H次于美國(guó)的唯一一個(gè)發(fā)展中國(guó)家。我國(guó)經(jīng)濟(jì)趕超我國(guó)人口基數(shù)大，改革開(kāi)放后人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生就業(yè)情況一直困擾著我國(guó)發(fā)展過(guò)程中。就業(yè)問(wèn)題挑戰(zhàn)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，個(gè)人需提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃。公平就業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境2進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及和中國(guó)居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)電子商務(wù)行業(yè)迅猛發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。截止到2018年底，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1億人，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物規(guī)模在2018年達(dá)到了5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，中國(guó)網(wǎng)購(gòu)交易額占社會(huì)零售總額的比例接近20%。電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，促使包括食品飲料，家居用品，服裝用品在內(nèi)的各類(lèi)消費(fèi)品銷(xiāo)量大增，消費(fèi)品企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求快速提升，促進(jìn)了物流地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境07社會(huì)環(huán)境關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。政治體系與法治化進(jìn)程自改革開(kāi)放以來(lái)，政治體系日趨完善，法治化進(jìn)程也逐步趨近完美，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系也在不斷蓬勃發(fā)展?？傮w發(fā)展穩(wěn)中向好我國(guó)總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對(duì)于青年人來(lái)說(shuō)，也是機(jī)遇無(wú)限的時(shí)代。就業(yè)問(wèn)題與人才競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)人口基數(shù)大，就業(yè)問(wèn)題一直是發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國(guó)家發(fā)展。當(dāng)前的環(huán)境下我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展趕超世界各國(guó)，成為第二大經(jīng)濟(jì)體我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國(guó)，一躍而上，成為GDP總量?jī)H次于美國(guó)的唯一一個(gè)發(fā)展中國(guó)家。就業(yè)問(wèn)題與人才競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)人口基數(shù)大，就業(yè)問(wèn)題一直是發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國(guó)家發(fā)展。關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。08技術(shù)環(huán)境技術(shù)驅(qū)動(dòng)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。創(chuàng)新動(dòng)力技術(shù)環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進(jìn)步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了人才的需求和流動(dòng)，為行業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)提供了機(jī)遇。團(tuán)隊(duì)建設(shè)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應(yīng)快速變化的市場(chǎng)需求。合作與交流技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了企業(yè)間的合作與交流，推動(dòng)了行業(yè)的整體發(fā)展。技術(shù)環(huán)境010203040509發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素物流行作為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，一直受到政府重視，國(guó)家已出臺(tái)多個(gè)政策推動(dòng)物流行業(yè)發(fā)展政策支持中國(guó)電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)著中國(guó)物流行業(yè)的進(jìn)步，物流地產(chǎn)得以快速發(fā)展。高效的物流配送和現(xiàn)代化的物流設(shè)施才能保證消費(fèi)者擁有良好的網(wǎng)購(gòu)體驗(yàn)，是電子商務(wù)行業(yè)進(jìn)一步成長(zhǎng)和滲透的重要助力，也是電商企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。隨著電商行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，電商企業(yè)對(duì)物流設(shè)施的需求不斷增多，要求不斷提高。如今京東、蘇寧、阿里巴巴等電商巨頭紛紛投身到物流地產(chǎn)行業(yè)之中，通過(guò)自建定制化物流倉(cāng)庫(kù)的方式，不斷提升其電商平臺(tái)的物流效率。居民收入提升，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)作為零售供應(yīng)鏈的中的重要一環(huán)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費(fèi)體驗(yàn)方面有著重要作用，因此零售業(yè)一直對(duì)物流地產(chǎn)有較多需求。隨著消費(fèi)升級(jí)和新零售概念的興起，零售行業(yè)進(jìn)入了升級(jí)階段，其產(chǎn)品、模式、技術(shù)上均得到了升級(jí)，零售業(yè)在原有的倉(cāng)儲(chǔ)需求上，對(duì)物流地產(chǎn)其他方面的要求不斷提高，推動(dòng)著物流地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步。零售業(yè)持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)物流地產(chǎn)進(jìn)步中國(guó)物流地產(chǎn)廣闊的發(fā)展空間持續(xù)吸引著資本進(jìn)入，資本的進(jìn)入也加速了中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從人均物流倉(cāng)儲(chǔ)面積來(lái)看，中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積仍處于低位。截至到2018年底，中國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)面積約6億平方米，人均通用倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.76平方米，僅為美國(guó)的14%。中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目的租金連年上漲，其空置率長(zhǎng)期處于低位。加之政府持續(xù)出臺(tái)政策推動(dòng)現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系的發(fā)展和建設(shè)，為物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)前景光明。市場(chǎng)前景廣闊，資本大量涌入10行業(yè)壁壘11行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)12行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀01市場(chǎng)份額變化隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國(guó)電子商務(wù)、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求持續(xù)上升，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模得以保持長(zhǎng)期的快速增長(zhǎng)。同時(shí)，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產(chǎn)、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進(jìn)入，也進(jìn)一步推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展。近五年，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)固定資產(chǎn)投資額從2013年的4,237億元增長(zhǎng)到2017年的6,858億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了18%。但中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資額的增長(zhǎng)在2015年之后明顯放緩，其中2017年的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資額較2016年略有下降，主要是因中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)日趨緊張所導(dǎo)致。雖然行業(yè)增速在逐漸放緩，但由于中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積遠(yuǎn)低于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，處于世界低位，市場(chǎng)整體尚處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，電商、零售、制造、物流等行業(yè)的持續(xù)進(jìn)步，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將保持快速增長(zhǎng)，到2022年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資額超過(guò)7,200億元13行業(yè)痛點(diǎn)行業(yè)痛點(diǎn)010203在土地供應(yīng)日益減少的情況下，市場(chǎng)中大部分物流地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法直接從政府手中拿地，只能采取迂回策略拿地，導(dǎo)致拿地難度大增，拿地成本上升。物流地產(chǎn)企業(yè)采取的拿地策略主要有:①整塊拿地后劃出項(xiàng)目配置中的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地；②與政府達(dá)成合作；③與有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)、有背景的國(guó)企達(dá)成合作，通過(guò)建立資本關(guān)聯(lián)的方式獲取土地資源；④從有土地資源儲(chǔ)備的企業(yè)手中獲取。無(wú)論是何種方式，物流地產(chǎn)企業(yè)拿地成本都不可避免的上升，影響到行業(yè)的發(fā)展。土地供應(yīng)緊張，拿地難度日益提升中國(guó)物流地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十余年發(fā)展，仍舊存在投資回報(bào)周期長(zhǎng)，營(yíng)收單一的問(wèn)題。物流地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收率普遍在5%-7%之間，即一個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目需要十余年的時(shí)間才能收回成本，追求高利潤(rùn)的投資者往往不會(huì)選擇投資物流地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致市場(chǎng)中投資客戶較為有限，且不少投資者長(zhǎng)期持有的意愿不高。為了吸引更多的投資人，目前行業(yè)中盛行的地產(chǎn)基金模式均擁有完善的退出機(jī)制，投資者通過(guò)退出基金獲得的一次性收益較高，收益率可高達(dá)20%以上，但投資者退出獲利是建立在項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)上，需要首先確認(rèn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好。此外，投資人退出基金時(shí)所能選擇的接手企業(yè)有限，通常是追求穩(wěn)定收益的上市公司或養(yǎng)老基金等。投資回收周期長(zhǎng)，盈利模式單一隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，各行各業(yè)的增長(zhǎng)速度放緩，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求有所放緩。由于物流地產(chǎn)收益穩(wěn)定，且能作為資產(chǎn)持有，因此物流地產(chǎn)項(xiàng)目頗受上市公司、國(guó)企的青睞，此類(lèi)企業(yè)收購(gòu)物流地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)后，無(wú)需花費(fèi)太多精力便可穩(wěn)定獲取收入。但隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，眾多企業(yè)出現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)不力的情況，導(dǎo)致物流地產(chǎn)的潛在客戶減少，市場(chǎng)中一些持有物流地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)也開(kāi)始拋售其物流地產(chǎn)，以便維持企業(yè)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素14問(wèn)題及解決方案15行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景描述物流地產(chǎn)自動(dòng)化、信息化程度提升:電子商務(wù)行業(yè)的發(fā)展和零售業(yè)的升級(jí)，促使電商企業(yè)、零售企業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)的要求日益提升，信息化、自動(dòng)化程度更高的物流地產(chǎn)受到了市場(chǎng)青睞。同時(shí)，隨著大數(shù)據(jù)、人工智能的等信息技術(shù)的進(jìn)和應(yīng)用，物流地產(chǎn)在基本的倉(cāng)儲(chǔ)功能之外，已在揀貨路徑優(yōu)化、智能排產(chǎn)、路網(wǎng)規(guī)劃、動(dòng)態(tài)路由規(guī)劃等領(lǐng)域取得進(jìn)步，業(yè)內(nèi)的一些倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了無(wú)人化，有效提升了物流體系的運(yùn)營(yíng)效率。大量物流設(shè)施通過(guò)傳感器接入網(wǎng)絡(luò)之中，物流行業(yè)的物聯(lián)網(wǎng)連接程度快速提高，物流地產(chǎn)的信息化程度、自動(dòng)化程度不斷提升，物流效率增長(zhǎng)快速。行業(yè)新入局者持續(xù)增多:中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間，源源不斷的吸引企業(yè)和資本進(jìn)入行業(yè)中，除了專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)，其他類(lèi)型的企業(yè)也逐漸加大了對(duì)物流地產(chǎn)的投入。中國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)的逐漸縮減，導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始更加深入的介入到物流地產(chǎn)行業(yè)中。萬(wàn)科、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)已紛紛在物流地產(chǎn)行業(yè)布局，其中萬(wàn)科不僅成立萬(wàn)緯物流來(lái)專(zhuān)營(yíng)物流地產(chǎn)，還在2017年成為普洛斯最大的股東，深度參與到物流地產(chǎn)行業(yè)中。行業(yè)向中小城市發(fā)展:盡管中國(guó)物流地產(chǎn)仍有廣闊的發(fā)展空間，但部分城市和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)飽和的情況。例如一線城市作為物流地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先布局的地區(qū)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)早已飽和，且面臨土地資源短缺的問(wèn)題，物流地產(chǎn)行業(yè)在一線城市中已無(wú)太多增量空間，行業(yè)未來(lái)的機(jī)遇將出現(xiàn)在市場(chǎng)需求尚未完全滿足的中小城市。此外，電商、零售等行業(yè)也逐漸向中小市場(chǎng)中發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)向中小城市發(fā)展。盡管中國(guó)電商行業(yè)中已涌現(xiàn)出多個(gè)行業(yè)巨頭，市場(chǎng)處于競(jìng)爭(zhēng)紅海，但拼多多此類(lèi)主打下沉市場(chǎng)的電商企業(yè)依舊能快速崛起，表明中國(guó)中小城市的市場(chǎng)潛力巨大，電商企業(yè)在此類(lèi)地區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。中小城市將成為電商、零售企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，從而帶動(dòng)中小城市倉(cāng)儲(chǔ)需求的快速增長(zhǎng)。16機(jī)遇與挑戰(zhàn)17競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局一超多強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)格局，新入局者眾多:中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。其中普洛斯（GLP）是行業(yè)的龍頭企業(yè)，占據(jù)了50%左右的市場(chǎng)份額。萬(wàn)緯、豐樹(shù)、嘉民、易商、安博、豐樹(shù)、寶灣等企業(yè)是業(yè)內(nèi)知名品牌，市場(chǎng)份額相對(duì)較高，屬于行業(yè)第二梯隊(duì)。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)等國(guó)外物流地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了70%左右的市場(chǎng)份額，主要原因?yàn)閲?guó)外物流地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理，資本運(yùn)作等方面領(lǐng)先于本土企業(yè)，本土物流地產(chǎn)企業(yè)中，宇培、易商、寶灣等企業(yè)雖然也躋身于第二梯隊(duì)，但在規(guī)模上、市場(chǎng)份額方面與國(guó)外企業(yè)差距較大。普洛斯不僅是中國(guó)最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，還是全球領(lǐng)先的、亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，物業(yè)總面積超過(guò)7300萬(wàn)平方米。普洛斯在中國(guó)地區(qū)運(yùn)營(yíng)的高端倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，遙遙領(lǐng)先中國(guó)市場(chǎng)其他對(duì)手，獨(dú)居行業(yè)第一梯隊(duì)，第二梯隊(duì)中的物流地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的高端倉(cāng)儲(chǔ)面積在250~400萬(wàn)平方米之間，例如嘉民在280萬(wàn)平米左右，宇培在240萬(wàn)平米左右，相互之間差距不大。除專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)外，行業(yè)中新入局的競(jìng)爭(zhēng)者眾多，來(lái)源廣泛。電商企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等均涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，成為行業(yè)的新興力量，物流地產(chǎn)行業(yè)正處于參與者眾多、多樣化競(jìng)爭(zhēng)的階段。房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)科處于領(lǐng)先地位，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流運(yùn)營(yíng)及在建物流地產(chǎn)面積超過(guò)1000萬(wàn)平米；電商企業(yè)中，京東是布局最物流地產(chǎn)最早的電商企業(yè)，旗下倉(cāng)庫(kù)面積已超過(guò)1000萬(wàn)平米，菜鳥(niǎo)的倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)200萬(wàn)平米，蘇寧倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)1000萬(wàn)平米；金融機(jī)構(gòu)中，平安不動(dòng)產(chǎn)2014年開(kāi)始布局，如今旗下園區(qū)項(xiàng)目已超過(guò)20個(gè)；零售企業(yè)中，東百集團(tuán)處于領(lǐng)先，2016年開(kāi)始布局物流地產(chǎn)，2017年物流地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到6個(gè)，面積77萬(wàn)平米。地域分布不均衡:中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的分布并不均衡，主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，交通便利的地區(qū)，其中三大經(jīng)濟(jì)圈是物流地產(chǎn)最主要的項(xiàng)目分布地。長(zhǎng)三角地區(qū)以上海為中心，包括了周邊的昆山、蘇州、無(wú)錫、太倉(cāng)、常熟、南京、嘉興、杭州等地；珠三角地區(qū)以廣州、深圳為中心，包括了周邊的東莞、惠州、佛山等地；環(huán)渤海地區(qū)以北京、天津?yàn)橹行?，包括周邊的廊坊、保定、青島、濟(jì)南、大連等地；此外，西南地區(qū)的重慶、成都，中部地區(qū)的鄭州、武漢等地，也是中國(guó)重要的人口聚集區(qū)和交通樞紐。具有一定規(guī)模的物流地產(chǎn)企業(yè)紛紛在此五大區(qū)域布局，但側(cè)重點(diǎn)有所不同。具體從城市的空間分布上來(lái)看，物流園區(qū)通常分布在城市的邊緣地區(qū)或衛(wèi)星城市中，靠近國(guó)道、省道、高速公路或空港、水港，距離市中心交通便利，此類(lèi)地區(qū)地價(jià)較低且交通發(fā)達(dá)。以長(zhǎng)三角地區(qū)為例，雖然人口和市場(chǎng)需求主要集中在上海，但上海的土地供應(yīng)短缺，土地成本高，因此離上海地區(qū)不遠(yuǎn)，但土地供應(yīng)更多、成本更低的昆山、常熟等城市成為物流地產(chǎn)企業(yè)的投資重點(diǎn)地區(qū)。當(dāng)前中國(guó)物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出“立足二線，服務(wù)一線”的分布格局，一線城市的周邊區(qū)域是各大企業(yè)的布局重點(diǎn)，例如長(zhǎng)三角地區(qū)的蘇州、昆山，珠三角地區(qū)的佛山、肇慶、東莞，環(huán)渤海地區(qū)的廊坊等區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)格局中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。其中普洛斯（GLP）是行業(yè)的龍頭企業(yè)，占據(jù)了50%左右的市場(chǎng)份額。萬(wàn)緯、豐樹(shù)、嘉民、易商、安博、豐樹(shù)、寶灣等企業(yè)是業(yè)內(nèi)知名品牌，市場(chǎng)份額相對(duì)較高，屬于行業(yè)第二梯隊(duì)。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)等國(guó)外物流地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了70%左右的市場(chǎng)份額，主要原因?yàn)閲?guó)外物流地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理，資本運(yùn)作等方面領(lǐng)先于本土企業(yè)，本土物流地產(chǎn)企業(yè)中，宇培、易商、寶灣等企業(yè)雖然也躋身于第二梯隊(duì)，但在規(guī)模上、市場(chǎng)份額方面與國(guó)外企業(yè)差距較大。普洛斯不僅是中國(guó)最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，還是全球領(lǐng)先的、亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，物業(yè)總面積超過(guò)7300萬(wàn)平方米。普洛斯在中國(guó)地區(qū)運(yùn)營(yíng)的高端倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，遙遙領(lǐng)先中國(guó)市場(chǎng)其他對(duì)手，獨(dú)居行業(yè)第一梯隊(duì)，第二梯隊(duì)中的物流地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的高端倉(cāng)儲(chǔ)面積在250~400萬(wàn)平方米之間，例如嘉民在280萬(wàn)平米左右，宇培在240萬(wàn)平米左右，相互之間差距不大。除專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)外，行業(yè)中新入局的競(jìng)爭(zhēng)者眾多，來(lái)源廣泛。電商企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等均涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，成為行業(yè)的新興力量，物流地產(chǎn)行業(yè)正處于參與者眾多、多樣化競(jìng)爭(zhēng)的階段。房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)科處于領(lǐng)先地位，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流運(yùn)營(yíng)及在建物流地產(chǎn)面積超過(guò)1000萬(wàn)平米；電商企業(yè)中，京東是布局最物流地產(chǎn)最早的電商企業(yè)，旗下倉(cāng)庫(kù)面積已超過(guò)1000萬(wàn)平米，菜鳥(niǎo)的倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)200萬(wàn)平米，蘇寧倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)1000萬(wàn)平米；金融機(jī)構(gòu)中，平安不動(dòng)產(chǎn)2014年開(kāi)始布局，如今旗下園區(qū)項(xiàng)目已超過(guò)20個(gè)；零售企業(yè)中，東百集團(tuán)處于領(lǐng)先，2016年開(kāi)始布局物流地產(chǎn)，2017年物流地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到6個(gè)，面積77萬(wàn)平米。中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的分布并不均衡，主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，交通便利的地區(qū)，其中三大經(jīng)濟(jì)圈是物流地產(chǎn)最主要的項(xiàng)目分布地。長(zhǎng)三角地區(qū)以上海為中心，包括了周邊的昆山、蘇州、無(wú)錫、太倉(cāng)、常熟、南京、嘉興、杭州等地；珠三角地區(qū)以廣州、深圳為中心，包括了周邊的東莞、惠州、佛山等地；環(huán)渤海地區(qū)以北京、天津?yàn)橹行?，包括周邊的廊坊、保定、青島、濟(jì)南、大連等地；此外，西南地區(qū)的重慶、成都，中部地區(qū)的鄭州、武漢等地，也是中國(guó)重要的人口聚集區(qū)和交通樞紐。具有一定規(guī)模的物流地產(chǎn)企業(yè)紛紛在此五大區(qū)域布局，但側(cè)重點(diǎn)有所不同。具體從城市的空間分布上來(lái)看，物流園區(qū)通常分布在城市的邊緣地區(qū)或衛(wèi)星城市中，靠近國(guó)道、省道、高速公路或空港、水港，距離市中心交通便利，此類(lèi)地區(qū)地價(jià)較低且交通發(fā)達(dá)。以