中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析-八大發(fā)展現(xiàn)狀-五大發(fā)展趨勢(shì)分析

2018-中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析八大發(fā)展現(xiàn)狀，五大發(fā)展趨勢(shì)分析

2018-2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析全國(guó)工商聯(lián)旗下全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET睿意德日前聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報(bào)告》，盤(pán)點(diǎn)2018年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件，展望2019年行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)?！秷?bào)告》首席專(zhuān)家，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平指出，當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)最大的變化其實(shí)不是所謂的“升級(jí)”或“降級(jí)”，而是消費(fèi)市場(chǎng)的明顯分級(jí)對(duì)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新提出了更高要求。由于宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)者消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎，加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，2019年業(yè)界的市場(chǎng)預(yù)期普遍下行，新項(xiàng)目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購(gòu)物中心傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡如人意，行業(yè)步入“無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)”的新時(shí)期，亟須替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式。以騰訊入股步步高阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權(quán)整合之后，將步入技術(shù)融合、運(yùn)營(yíng)融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門(mén)店落地預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進(jìn)性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級(jí)物種的巨虧雖然引發(fā)對(duì)于新零售的一些擔(dān)憂(yōu)，對(duì)于新零售的盈利模式也有了更多的質(zhì)疑，但是對(duì)于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。全國(guó)成交：1-12月，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比均下降全國(guó)供應(yīng)：1-12月，寫(xiě)字樓新開(kāi)工、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工同比均下降據(jù)發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資決策分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積為20066萬(wàn)㎡，同比下降2.0%，降幅較1-11月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-12月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為11971萬(wàn)㎡，同比下降6.8%，降幅較1-11月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-12月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為14177億元，同比下降9.4%，降幅與1-11月持平。寫(xiě)字樓：2018年1-12月，全國(guó)寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積為6049萬(wàn)㎡，同比下降1.5%，而1-11月同比增長(zhǎng)0.3%。2018年1-12月，全國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為4363萬(wàn)㎡，同比下降8.3%，降幅較1-11月收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-12月，全國(guó)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資額為5996億元，同比下降11.3%，降幅較1-11月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。2011-2018年1-12月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：整理2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、存量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)盤(pán)活，迎資產(chǎn)證券化熱——代表性事件：廣州正佳廣場(chǎng)、北京國(guó)瑞購(gòu)物中心、北京合生匯等發(fā)行CMBS/類(lèi)REITS產(chǎn)品關(guān)注理由：2018年商業(yè)資產(chǎn)交易空前活躍，一批標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目集中入市，商業(yè)資產(chǎn)證券化迎來(lái)新熱潮。9月，以廣州正佳廣場(chǎng)為標(biāo)的物業(yè)的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73億元，成為2018年最大規(guī)模的CMBS。此外，北京國(guó)瑞購(gòu)物中心、北京哈德門(mén)廣場(chǎng)、北京合生匯、北京世紀(jì)金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)成功獲批或發(fā)行了證券化產(chǎn)品。在房地產(chǎn)金融杠桿普遍過(guò)高的背景下，商業(yè)資產(chǎn)的證券化更具現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走向國(guó)際化、規(guī)范化的重要標(biāo)志。2、大宗資產(chǎn)交易冷熱不均，運(yùn)營(yíng)水平彰顯資產(chǎn)價(jià)值代表性事件：世茂工三拍賣(mài)，北京盈科中心再易主關(guān)注理由：2018年年末，北京市場(chǎng)有兩宗商業(yè)資產(chǎn)交易引人矚目。一宗是樂(lè)視控股所屬的世茂工三資產(chǎn)拍賣(mài)案，12月初，阿里網(wǎng)站進(jìn)行了預(yù)拍公告，評(píng)估價(jià)為32.89億元，而起拍價(jià)僅為23.02億元;而另一宗是盈科中心項(xiàng)目以105億元高價(jià)成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額記錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的認(rèn)可。3、新零售叫好不叫座，線上線下期待融合代表性事件：超級(jí)物種虧損，盒馬鮮生遭遇“標(biāo)簽門(mén)”，盒小馬開(kāi)放加盟，美團(tuán)正式入局新零售關(guān)注理由：12月，“新零售先鋒”超級(jí)物種主體公司永輝云創(chuàng)爆出累積總虧損達(dá)10億之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業(yè)務(wù)體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質(zhì)期的“標(biāo)簽門(mén)事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業(yè)務(wù)，京東7FRESH也對(duì)人事進(jìn)行了洗牌，這些都讓業(yè)界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。盡管新零售先鋒實(shí)驗(yàn)遇挫，但是，顯然并未因此放棄商業(yè)創(chuàng)新的探索，巨虧的超級(jí)物種已表示依然會(huì)獨(dú)立于上市公司繼續(xù)發(fā)展。美團(tuán)將旗下生鮮超市品牌“掌魚(yú)生鮮”升級(jí)為“小象生鮮”，同時(shí)還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經(jīng)歷人事重組之后再出發(fā)，渠道已經(jīng)下沉至三四線城市。新零售前行的腳步未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。4、實(shí)體商業(yè)加碼數(shù)據(jù)智能，技術(shù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)成為共識(shí)代表性事件：凱德Next-Ten、寶龍創(chuàng)想實(shí)驗(yàn)室、海底撈無(wú)人餐廳誕生關(guān)注理由：以大悅城、印象城、愛(ài)琴海為代表的購(gòu)物中心紛紛自建商業(yè)科技公司，有的還增設(shè)了首席技術(shù)官崗位，更加注重技術(shù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的引領(lǐng)作用。作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者的凱德已經(jīng)打造出商業(yè)新物種樣板“來(lái)探Next-Ten”。寶龍聯(lián)合京東跨界打造“寶龍創(chuàng)想實(shí)驗(yàn)室”，對(duì)接新零售，業(yè)態(tài)涉及兒童、餐飲、超市、數(shù)碼等，包羅生活細(xì)節(jié)，融合線上消費(fèi)實(shí)現(xiàn)流量導(dǎo)入。同時(shí)，寶龍還投資了可以廣泛應(yīng)用于購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、大型零售商、主題園區(qū)的共享跟隨服務(wù)機(jī)器人(17.580,0.31,1.80%)。海底撈的無(wú)人餐廳則已經(jīng)成為網(wǎng)紅打卡地。實(shí)體商業(yè)從過(guò)去寄望于第三方科技公司提供服務(wù)，到如今紛紛自身投入研發(fā)商業(yè)數(shù)據(jù)化技術(shù)，表明了希望更好商業(yè)化應(yīng)用的迫切愿望。5、存量商業(yè)紛紛升級(jí)改造城市更新創(chuàng)造新商機(jī)代表性事件：上海世茂廣場(chǎng)、北京坊、深圳印力中心重張關(guān)注理由：2018年，一批城市更新商業(yè)項(xiàng)目亮麗重張。位于北京前門(mén)核心地段的“北京坊”全面營(yíng)業(yè)，無(wú)印良品體驗(yàn)酒店、星巴克甄選旗艦店、PageOne旗艦店等眾多創(chuàng)新業(yè)態(tài)亮相，顛覆了多年來(lái)消費(fèi)者對(duì)于前門(mén)商業(yè)的落后陳舊印象。9月，世茂集團(tuán)旗下上海世茂廣場(chǎng)重新開(kāi)業(yè)，強(qiáng)烈的時(shí)尚感和創(chuàng)新性吸引了大量的年輕客人，改造前后業(yè)績(jī)翻番，冰火兩重天。2018年，同時(shí)有多宗具有影響力的更新項(xiàng)目被交易。大悅城在北京收購(gòu)了大興火神廟項(xiàng)目，決定將其改造為新產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”。凱德則以128億高價(jià)收購(gòu)了上海最高雙子塔，計(jì)劃打造上海第三座來(lái)福士。由于增量商業(yè)開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越大、周期越來(lái)越長(zhǎng)、區(qū)位越來(lái)越偏，存量商業(yè)的更新改造正成為新的商機(jī)。6、商業(yè)地產(chǎn)投資總體過(guò)熱，核心地段仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商業(yè)地產(chǎn)商競(jìng)價(jià)杭州最貴商業(yè)地塊關(guān)注理由：5月，著名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商香港恒隆地產(chǎn)以107.3億的價(jià)格、118%的高溢價(jià)率，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來(lái)首個(gè)恒隆廣場(chǎng)。競(jìng)買(mǎi)當(dāng)天，除恒隆之外，參加競(jìng)買(mǎi)的還有華潤(rùn)新鴻基、阿里城投、新世界(7.170,0.01,0.14%)、九龍倉(cāng)、銀泰知名地產(chǎn)公司，而且競(jìng)爭(zhēng)一度陷入白熱化。在商業(yè)地產(chǎn)普遍投資過(guò)剩的大背景下，杭州這一商業(yè)地塊的拍賣(mài)之所以受到如此追捧，并不意味著商業(yè)地產(chǎn)投資熱的復(fù)燃，主要是基于項(xiàng)目在城市量級(jí)與區(qū)位上的個(gè)案優(yōu)勢(shì)，核心地段商業(yè)抗跌性好的傳統(tǒng)投資理念依然被認(rèn)可。7、消費(fèi)降級(jí)爭(zhēng)論四起，商業(yè)潛力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股匯通達(dá)關(guān)注理由：“農(nóng)村包圍城市”的拼多多7月在美國(guó)上市，取得了商業(yè)上的巨大成功，實(shí)體商業(yè)中不少人將其成功歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)下行下的所謂“消費(fèi)降級(jí)”。事實(shí)上，從國(guó)家商務(wù)部等權(quán)威部門(mén)發(fā)布的報(bào)告顯示，消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。拼多多的成功更大程度上是通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)形成了底層消費(fèi)的集聚和升級(jí)。此外，面向小城鎮(zhèn)的電商平臺(tái)匯通達(dá)也獲得阿里45億元投資。電商平臺(tái)的下沉不僅激活了中小城市巨大的消費(fèi)潛力，而且也提振了中小城市實(shí)體商業(yè)發(fā)展信心。8、購(gòu)物中心招商難現(xiàn)象突出代表性事件：廣州K11、長(zhǎng)沙IFS、昆明大悅城、廈門(mén)華潤(rùn)萬(wàn)象城等項(xiàng)目如期開(kāi)業(yè)關(guān)注理由：多年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)大步發(fā)展，導(dǎo)致購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，再加之受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行影響，許多品牌承租能力下降，新項(xiàng)目普遍面臨招商難、資金難、開(kāi)業(yè)難，即使是一線城市和大型央企也遇到了同樣問(wèn)題。根據(jù)2018年抽樣數(shù)據(jù)，體量5萬(wàn)平方米以上購(gòu)物中心實(shí)際如期開(kāi)業(yè)數(shù)量不足6成。而萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、印力、大悅城、龍湖等知名商業(yè)地產(chǎn)商則憑借品牌聲譽(yù)、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，以及資金優(yōu)勢(shì)等綜合實(shí)力，無(wú)論是自營(yíng)、自建，或者委管項(xiàng)目，都實(shí)現(xiàn)了如期開(kāi)業(yè)，其中一些項(xiàng)目還成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級(jí)的新標(biāo)桿。2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析1、市場(chǎng)總體預(yù)期趨于謹(jǐn)慎——由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)者消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場(chǎng)預(yù)期普遍下行，新項(xiàng)目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購(gòu)物中心傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡人意，行業(yè)步入“無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)”的新時(shí)期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場(chǎng)倒逼的創(chuàng)新壓力加大。2、消費(fèi)市場(chǎng)分級(jí)更加突顯近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)人群的不斷迭代，消費(fèi)理念與消費(fèi)模式正在發(fā)生深刻變化。消費(fèi)升級(jí)作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，與此同時(shí)，消費(fèi)分級(jí)現(xiàn)象也更加突出，有時(shí)貌似消費(fèi)降級(jí)，其實(shí)正是消費(fèi)分級(jí)的體現(xiàn)。仔細(xì)分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡(jiǎn)單地解讀為消費(fèi)降級(jí)，而是追求高性?xún)r(jià)比新消費(fèi)理念的體現(xiàn)。3、線上線下融合繼續(xù)深化以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權(quán)整合之后，將步入技術(shù)融合、運(yùn)營(yíng)融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門(mén)店落地預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進(jìn)性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級(jí)物種的巨虧雖然引發(fā)對(duì)于新零售的一些擔(dān)憂(yōu)，對(duì)于新零售的盈利模式也有了更多的質(zhì)疑，但是對(duì)于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。4、商場(chǎng)與品牌構(gòu)建命運(yùn)共同體購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關(guān)系，過(guò)去多是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，商場(chǎng)的角色基本上只是選擇與考核商戶(hù)。如今，為共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，商場(chǎng)與品牌商的關(guān)系正在悄然發(fā)生變化，有的商場(chǎng)開(kāi)始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過(guò)大數(shù)據(jù)指導(dǎo)品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應(yīng)鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營(yíng)品牌等，商場(chǎng)與商業(yè)品牌