皇家御景豪宅全程策劃方案報告樣本

皇家御景豪宅全程策劃匯報――豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本豪宅溯源PartlSUYUAN年，一線城市曾經(jīng)各自上演了風格不一豪宅大戰(zhàn)，年，在121號和18號文件指導(dǎo)下，豪宅發(fā)展真正回歸到本質(zhì)上來。對于這種回報率過高產(chǎn)品，假如不加以相當控制，肯定泛濫成災(zāi)，市場上以次充好例子不勝枚舉。反之，在其對應(yīng)狹窄通道上，在高風險和高利潤相互作用下，發(fā)展商肯定能夠愈加了解并發(fā)明出真正意義上豪宅。一、定義豪宅豪宅是大家對高價值住宅籠統(tǒng)性稱呼，并沒有一個確切說法為這種產(chǎn)品做出定義，不過，伴隨中國部分發(fā)展商們瘋狂開發(fā)，很多學(xué)者認為，應(yīng)該為這種高利潤產(chǎn)品做出規(guī)范。英聯(lián)機構(gòu)董事長、南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士郭建波認為：“豪宅是一個社會少數(shù)富裕人群經(jīng)過市場方法過分占有社會稀缺資源一個居住狀態(tài)。豪宅是為滿足社會富裕群沛對稀缺資源較多占有一個欲望而定制豪華住宅，分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。在一個成熟住房市場里，豪宅數(shù)量應(yīng)該占總住宅存量5％一10％。就中國豪宅市場看，我們認為每套200萬以上（含裝修）城市公寓和300萬以上別墅作為大致價值界限比較臺適。”美國第一共和銀行對豪華住宅下定義是：建筑面積為300至600平方米、有3至6間臥室和3至6個衛(wèi)生間，而且價值在舊O萬美元以上地產(chǎn)。業(yè)界大多專業(yè)人士認為，豪宅更應(yīng)該是一個相對概念，只要比周圍物業(yè)高出一定檔次，就能夠視為該地域豪宅。我們所包含策劃匯報中“豪宅”，所選擇正是這個相對豪宅定義，而非絕對意義上豪宅。

由此可見，對于“什么是豪宅？”這個問題，沒有一個正確定義，不過，對于豪宅定律，卻是教授學(xué)者們一直認同。二、豪宅七大必備要素傳統(tǒng)意義上“豪宅”重視是“建筑藝術(shù)和文化沉淀”，它存在于各個國家各個年代．所以，它不是單一想象，表現(xiàn)著住宅投資價值取向，有其內(nèi)在規(guī)律和存在肯定，大家總結(jié)出七大豪宅定律來概括中國外豪宅市場共性：1、豪宅城市定律豪宅區(qū)位定律：豪宅不僅集中密布于大城市中心區(qū)，即使非城市中心豪宅也擁有豐富自然景觀資源和絕佳風景勝地。比如香港深水灣和臺灣陽明山。

首先，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。通常而言，一般住宅能夠存在于一個不太成型居住區(qū)域里，甚至能夠以獨棟形式單獨存在。但豪宅卻不可能單獨存在于一個一般居住區(qū)中。因為，只有成片豪宅聚集在一起，才能形成我個通常意義上所說豪宅區(qū)，也只有成區(qū)以后，才才能形成豪宅所必需安全感、私密性、進深感和由此而形成尊貴感。

其次，在任何一個城市化程度比較高城市里，豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布，而且集中在多個相對狹小豪宅區(qū)內(nèi)。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要配套設(shè)施，如豪華會所、高級精品店、高爾夫球場等等。假如不進行這種豪宅聚集，那么，這些豪宅一族所需要配套設(shè)施．就會因為達不到經(jīng)濟性規(guī)模而無法配齊。從這種意義上講，“豪宅成區(qū)”也是城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律一個肯定結(jié)果。2、豪宅稀缺資源獨占性豪宅珍貴性關(guān)鍵沛現(xiàn)在土地稀缺價值、特殊資源價值、景觀價值、建筑特色和城市人文價值上，如特殊海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中不可替換人文資源等等，比如法國地中海沿岸、美國加州比華利山、日本東京灣。從豪宅占用資源類型來分，關(guān)鍵有兩大類：

第一：人文豪宅區(qū)

所謂人文豪宅區(qū)，就是指因為歷史或人文原因而形成豪宅區(qū)，如北京東城區(qū)、天津五馬路、上海原租界區(qū)等等地段，全部是屬于人文豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)即使大多在街景或綠化上全部比周圍地段更具優(yōu)勢，不過這種優(yōu)勢并不顯著，而且，也并不是這些豪宅形成原因。這些豪宅形成原因是源于人文原因，而不是環(huán)境。第二：自然豪宅區(qū)所謂自然豪宅區(qū)，也稱景觀豪宅區(qū)，像北京溫愉地帶，就是經(jīng)典自然豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)形成，完全是因為其區(qū)域所在地自然景觀原因，遠勝于當初城市中其它地段，而且交通、市政、人氣等原因也最少處于中等水平。這么，在高端用戶回歸自然需求帶動下，這一區(qū)域往往領(lǐng)先一步發(fā)展起來，成為城市新貴首選之地。3、豪宅低密度性和舒適性這是檢驗豪宅一個關(guān)鍵指標，豪宅永恒之道在于其建筑、人、自然、城市友好統(tǒng)一，就其產(chǎn)品市身而言，它和一般住宅實質(zhì)上差異在于二豪宅更重視舒適性和享受性。

功效區(qū)域劃分多樣細致：休閑、娛樂、社交和居住功效分隔在不一樣區(qū)域得以實現(xiàn)。擁有多樣空間樣貌：門庭、客廳、主餐廳、寬廣私家花園、下沉式庭院、功效齊備私家會所、室內(nèi)外雙泳池……假如是公寓豪宅，因為沒有足夠自然環(huán)境能夠借用，所以對室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境營造便尤為看重：環(huán)景面最大化，個性化室內(nèi)空間設(shè)計，私家電梯直接入戶，主次入口分離，空中游泳池……在不影響采光通風情況下，含有不一樣功效及景觀要求前后空中花園提供戶外活動機會，亦是絕佳城市觀景平臺。4、豪宅裝修和裝飾豪華性豪宅建筑、裝飾材料比較昂貴，裝修和裝飾價值是豪宅關(guān)鍵組成部分，宅邸中一切可能全部來自世界上各個領(lǐng)域最頂級品牌，室內(nèi)手工紡織物品應(yīng)該是專門設(shè)計定制，以反應(yīng)主人審美取向。住宅中藝術(shù)品收藏必不可少，而那些可直接送入博物館藏品是主人品位印證。5、豪宅居住尊貴性豪宅之所以賣得那么貴原因，除了因為其本身“先天”優(yōu)勢之外，豪宅是身份象征．發(fā)展商銷售是富豪生活，是“尊享”六星級酒店式服務(wù)，固而其“后天”物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值砝碼。6、豪寶適度超前和可連續(xù)性豪宅產(chǎn)品全部極具個性化，產(chǎn)品設(shè)計大全部出自世界級大師手筆。而設(shè)計適度超前及區(qū)域在城市計劃中關(guān)鍵位置更是豪宅經(jīng)得起時間考驗、歷久常新原動力。

比如，比爾·蓋茨家是高科技展示中心，來訪者個人信息在經(jīng)過入口時就被儲存進電電腦中。蘊藏著巨大傳感器地板會依據(jù)陽光強度，來調(diào)整房間內(nèi)燈光亮度和空氣溫度、濕度……7、豪宅安全性和私密性全部豪宅全部盡可能地在公眾視線之外，為了確保安全和私密性，不管是小區(qū)還是單體建筑，豪宅通常有高于兩米圍墻。在世界各地豪宅區(qū)中，不管是美國比華利山，還是新加坡香格飯店周圍豪宅區(qū)域，均坐落于“路盡端”，以遠遠避開街道或公路兩側(cè)及一切視線能及地方，這是一個通常計劃手法。

通常而言，豪宅設(shè)計方案需要保密，其設(shè)計通常全部委托建筑師度身定制，不僅外人無法了解其內(nèi)部空間設(shè)置，甚至于設(shè)計師身份，事務(wù)所名稱也在保密之列。三、豪宅之旅有位華僑說：“社會在進步，人類絕對財富在增加，但同一位置有歷史好房子卻不是同比增加，這個供需缺口就是豪宅不停增加價值源泉?！彼?，歷史感也是大家認同一棟房子是否是極品豪宅關(guān)鍵原因。赫斯特豪宅能夠稱得上是美國最早豪宅，它坐落于美國洛彭磯一個小山丘上，是一棟巨大面海獨立建筑，它“豪”字在浴室上可見一斑，完全土耳其皇家御用具質(zhì)內(nèi)部設(shè)計，如同宮殿般豪華氣派。從最早赫斯特豪宅到現(xiàn)在蓋茨豪宅，美國豪宅最顯著特點是有錢人身份和地位象征，而不一定是官爵沛現(xiàn)?，F(xiàn)在，美國已經(jīng)形成了多個豪宅區(qū)，包含有馬里布海灘、長島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地方全部是景觀和地段絕佳區(qū)域。再看歐洲，歐洲豪宅出現(xiàn)得更早，最經(jīng)典就是城堡。城堡主人絕大多數(shù)是有著皇家血統(tǒng)官爵，因為這些官爵常常需要在家中處理公事，所以，全部社會性功效全部在城堡中沛現(xiàn)出來了，有會客廳、會議廳、宴會廳等，完全是一個政府機構(gòu)縮影，足不出戶就可處理完一切。直到今天，只要是現(xiàn)在還保留有世襲制傳統(tǒng)歐洲國家，擁有豪宅大部分還是有王室血統(tǒng)高官世爵，豪宅所以象征著一個高貴社會地位。臺灣豪宅關(guān)鍵集中在陽明山上及信義計劃區(qū)。陽明山因為背山環(huán)境比較幽靜，氣候較溫和，獨特自然景觀再加上官邸云集使這里逐步形成了豪宅聚集區(qū)。臺北信義計劃區(qū)是第一個整體城市設(shè)計計劃特區(qū)，嚴格容積率管制，整體城市景觀設(shè)計，企業(yè)總部及五星級酒店林立，作為臺北最國際化特區(qū)，信義計劃區(qū)自然成為豪宅聚集地及身份地位最好表征。中國傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)品存在區(qū)域是基于特定居住人群，區(qū)域分布別具一格：行政中心――權(quán)力中心所在地，和工作地較近，形成權(quán)貴聚居區(qū)，同時便于相互之間交流；旅游勝地――通常在旅游勝地圈地造房，興建行宮或住所，作為峊度假休閑使用；商業(yè)中心――商賈通常選擇距生意場所較近區(qū)域購置住宅，一樣形成商賈聚居區(qū)。這種區(qū)域性分布往往形成城市“東富西貴、南貧北賤”（北京）“租界別墅高尚區(qū)（上海）”等特色。上?！敖?jīng)典洋房”是上海開埠歷史、中西臺璧外灘生活方法真實寫照，作為上?！昂Ｅ晌幕笨s影，這些經(jīng)典建筑顯得彌足珍貴，其中以興國賓館別墅群、丁香花園、馬勒別墅為代表十大經(jīng)典最為珍貴。盡管受到歷史原因和法律政策方面限制，上海“經(jīng)典洋房”在市場上交易受到了一定程度制約，但這些并不妨礙上海“經(jīng)典洋房”成為市場上極力追捧對象。當然，我們要再次重申是，策劃匯報中所使用“豪宅”，是相對意義上豪宅：亦即某個區(qū)域內(nèi)相對其它樓盤而言比較高級住宅。中國頂級豪宅項目名稱地理位置價格主力戶型特色紫園8號別墅上海1.3億元／套9388㎡現(xiàn)在上海最貴別墅，在舍山紫園東北部，個公立小島，由花崗巖塑就外墻，除了那些常規(guī)幼遭施，別墅還建有反頂泳池、室外浴池、保齡球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家碼頭等．玫瑰園258號別墅北京3750萬元／套1300㎡容納20人地下室客廳和多功效室，一樓設(shè)客廳、書房、早餐室、正餐室、室內(nèi)藏書庫，二層設(shè)主臥及次臥，三樓設(shè)主人套房，別墅內(nèi)有私家電梯．錦繡香江超級莊園廣州5000萬元／套㎡超級莊園中私家花園，占地面積將達近萬平方札翡翠湖重慶3000萬元／套1200㎡建于湖中央占地3000平方米島嶼上獨立別弘設(shè)網(wǎng)球場、游泳池、私人碼頭?；始矣癙art2HUANGJIAYUJING一、為何定在豪宅，市場空白尋求平衡性創(chuàng)新差異化唯一性尊貴極品豪宅市場能量釋放目標用戶需求和地塊特征對接“基因重組”式創(chuàng)新，產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)實現(xiàn)同類產(chǎn)品差異化營造唯一產(chǎn)品，快速提升價值打造豪宅終極產(chǎn)品本項目在WH市最繁榮商住區(qū)中心位置，正處西北湖畔，占地面積僅為10畝，計劃面積為8畝。從環(huán)境資源來看，幾大主體公園――西北湖廣場、噴泉公園、中山公園均近在咫尺；從生活氣氛來看，政府機關(guān)、證券機構(gòu)、商業(yè)銀行、協(xié)和醫(yī)院一應(yīng)俱全，賓館、休鬧中心、茶樓酒肆周圍林立；從區(qū)域來看，J日地域是項目所在城市中為數(shù)不多高級樓盤集中地，旺盛人氣、成熟商業(yè)氣氛、完備沛育休鬧設(shè)施更造就了J日地域在W日市“地王”地位。

這多個方面和豪宅全部搭上了一點邊，考慮到開發(fā)商投資回報率，在項目體量有限情況下，發(fā)展豪宅是含有一定優(yōu)勢。下面，我們就針對項目SWOT進行分析：

1、優(yōu)勢分析

※項目地塊處于JH市區(qū)繁榮商住區(qū)，周圍配套齊全，交通方便，人氣旺，氣氛好，是高級住宅開發(fā)理想用地；

※地塊比較方正，有利于計劃設(shè)計；※地塊周圍自然景觀資源絕佳，臨近西北湖，和風光秀麗西北湖廣場可隔湖眺望，擁有自然“賣點；※開發(fā)商“一步到位”、“要做就做最好”高起點開發(fā)戰(zhàn)略，將有利于本項目成為一枝獨秀領(lǐng)跑者；※項目體量比較小，輕易被市場所消化。2、劣勢分析※地塊面積較小，僅有8畝計劃用地，發(fā)揮空間受到限制；※項目規(guī)模較小，只能靠項目本身優(yōu)勢形成品牌效益；※開發(fā)商首次涉入高級豪宅開發(fā)，經(jīng)驗有限，尚無企業(yè)品牌效應(yīng)。3、機會分析WH市高級住宅市場前景看好，并初露端倪，潛在市場需求是市案成功一大良機升值空間大。因為受“寸土寸金”制約，中心地段土地資源愈加珍貴，現(xiàn)在JH板塊已成投資熱點，升值空間巨大。項目區(qū)域內(nèi)高級樓盤少，精品樓盤少，個性化豪宅少，預(yù)留了本案競爭空間；區(qū)域住宅面積分布100㎡以下占4%，180㎡以上占4%，100㎡－119㎡占35%，160㎡－179㎡占10%，120㎡－139㎡占42%，140㎡－159㎡占5%從上圖中能夠看出，JH區(qū)域現(xiàn)在供給量最多是100一140平方米之間戶型，超出180平方米市區(qū)豪宅處于本白區(qū)4、威脅分析項目操作風險；高級樓盤，尤其是頂級豪華住宅，投資大、產(chǎn)品素質(zhì)要求高、創(chuàng)新性強，伴隨風險更大，對開發(fā)商是一大考驗；

競爭對手威脅：現(xiàn)在JH片區(qū)關(guān)鍵競爭對手是世紀華庭等豪宅，該項目在年已引爆樓市，并形成市場累積效應(yīng)，市案面臨著超越前者，搶奪市場挑戰(zhàn)；

市場俏售風險：豪宅火爆僅是個案，高級住宅銷售遠不如現(xiàn)在價格適中多層；

存量房威脅：WH市空置房中，高層住宅約占三成左右。

競爭對手一：項目名稱世紀華庭項目定位高級住宅物業(yè)管理中海物業(yè)管理目標用戶企業(yè)白領(lǐng)階層、企業(yè)主管理費1.92元／㎡／月周圍配套金融機構(gòu)、生活配套俱全占地面積10余畝容積率5.67綠化率53%實用率82%建筑鳳格現(xiàn)代主義風格園林鳳格頂層豪華空中花園計劃布局4棟25層單體波浪弧形聯(lián)體建筑小區(qū)配套MINI高爾夫，假日廣場、咖啡廳、閱覽室、健身房售價最高5500元㎡最低3800元㎡均價4500元㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實用率售出率三室二廳二衛(wèi)158－180㎡82%99%四室二廳三衛(wèi)200㎡左右物管內(nèi)容影像監(jiān)控、紅外線接頭，可視對講防盜系統(tǒng)主力賣點地段、配套、品質(zhì)高促銷手段4月1日一4月24日舉行“世界杯之旅”活動營銷專題西北湖畔、極品華宅競爭對手二：項目名稱項目定位沁園春項目定位中檔住宅目標用戶追求品質(zhì)生活消費群綠化率40%周圍配套中百倉儲，武商超市、銀行、醫(yī)院俱全建筑面積26萬平方米占地面積11.3公項建筑風格歐陸風格園林風格中心花園，周邊綠化計劃布局圍合式布局小區(qū)配套酒巴、書吧、咖啡屋等一應(yīng)俱全售價最高3300元／M最低2500元／M,均價2900元／M,主力戶型情況主力戶型建筑面積三室二廳110一162.69㎡四室二廳二衛(wèi)163.96㎡三室三廳四衛(wèi)（復(fù)式）238.74㎡六室二廳四衛(wèi)（復(fù)式）269.99㎡物管內(nèi)容紅外線監(jiān)控、保安巡邏管理費0.8一l元／㎡·月主力賣點配套齊全營銷專題我城市，我家競爭對手三：項目名稱紫藤花園項目定位中檔住宅目標用戶事、企業(yè)單位職員綠化率37.2%周圍配套市政醫(yī)院、金融、保險學(xué)校俱全44000㎡建筑面積計劃布局正南北向整齊排列式建筑風格現(xiàn)代時尚建筑風格園林風格以中心花園為主周圍綠化小區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點、會所、美容美發(fā)、洗衣房、咖啡屋、郵政儲蓄售價最高3300元／㎡最低2720元／㎡均價2720元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實用率82%三室二廳二衛(wèi)129.74㎡三室二廳二衛(wèi)146.5l㎡三室二廳二衛(wèi)163.01㎡四室二廳二衛(wèi)191.4l㎡物管內(nèi)容智能通信系統(tǒng)，安防自動系統(tǒng)、保安全天候值班管理費多層：0.8元／㎡·月小高層：1.1元／㎡·月主力賣點設(shè)計計劃理念親近自然，小區(qū)內(nèi)外配套齊全營銷專題藤草花園、寧靜花園競爭對手四：項目名稱香天公寓項目定位中檔商住物業(yè)目標用戶事業(yè)單位職工綠化率33%周圍配套穗豐花園、小商品店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風格現(xiàn)代主義風格園林風格樓之間綠化計劃布局排列式小區(qū)配套乒乓球室售價最高3100元／㎡最低2150元／㎡均價2700元／㎡主力戶型情況主力戶型建筑面積實用率二室二廳120.99㎡88%三室二廳115.51㎡、129㎡，、149㎡四室二廳175.82㎡物管內(nèi)容24小時保安，電子巡查管理費1元／㎡·月主力賣點規(guī)模大、戶型多營銷專題香港路上唯一小區(qū)內(nèi)小高層結(jié)論：JH區(qū)域并沒有產(chǎn)生真正意義上豪宅，高級樓盤所占市場百分比比較小．不管是從樓盤硬件還是軟件來說，配套設(shè)施相對來說全部是比較微弱。對于南項目而言，發(fā)展豪宅所面臨市場空白比較大，產(chǎn)品發(fā)揮空間比較大，價格空間也比較大。二、項目定位1、目標用戶群定位豪宅目標用戶群自然是金字塔尖端消費群，依據(jù)5％人含有購置豪宅能力定律，我們針對這部分消費者消費特征和消費心理來進行調(diào)查?；始矣澳繕擞脩艚M成：非目標用戶群95％，目標用戶群只占整個市場中金字塔尖頂部分，數(shù)量為5%目標用戶群：企業(yè)家：外企CEO；高科技領(lǐng)軍人物；政府高級干部；企、事業(yè)高級領(lǐng)導(dǎo)；演藝界著名人士占該市人口約5%目標用戶群特征（挖掘）：含有一定社會地位和思想內(nèi)涵；個人素質(zhì)屬于WH市上層水平：有穩(wěn)定、可觀收入起源；對待住宅消費態(tài)度較理性：講究品位、渴望個人價值被社會所認同；目標用戶群居住心理（提升）：追求和本身素質(zhì)相匹配住所：追求高質(zhì)量生活方法：尋求和不一樣建黨生活形態(tài)：從住宅價位、面積、類型、高度上表現(xiàn)價值：尋求尊貴感；追求精神和物質(zhì)平衡；能夠接收高質(zhì)高價產(chǎn)品；2、市場定位戰(zhàn)略決定方向，方向決定了企業(yè)怎樣在競爭行業(yè)和市場中形成獨特競爭優(yōu)勢。目標集中戰(zhàn)略認為，主攻某個特定用戶群，必需以愈加好產(chǎn)品，更高檔次，愈加好服務(wù)，迎臺某一特定用戶對象，從而超越更寬廣范圍內(nèi)競爭對手。

豪宅開發(fā)，要想脫穎而出，就應(yīng)“做得最好”“方方面面全部是精品甚至是極品”。從設(shè)計、從質(zhì)量、從配套、從服務(wù)全部可能是“最好”。以其無以倫比內(nèi)存質(zhì)量和檔次形象，服務(wù)于高收入階層，甚至是金字塔塔尖人士，建立起獨相關(guān)鍵優(yōu)勢?；始矣笆袌龆ㄎ槐硎觯簠^(qū)域中心頂級豪宅：素質(zhì)人文、優(yōu)勢環(huán)境、黃金地段、完美配套、人性化服務(wù)、高質(zhì)量、專業(yè)設(shè)計；3、產(chǎn)品定位創(chuàng)新和超前是豪宅生命，最新、最獨特、唯一性東西才能產(chǎn)生高附加值，才能成為買家追捧產(chǎn)品。豪宅不應(yīng)只是一個空間尺度界定，而是一個生活方法氣度；一個博覽天下視野；一個不凡口昧挑剔，一個人為關(guān)心見識。本案地塊含有開發(fā)高級豪宅潛質(zhì)，但怎樣才能在市場中突圍而出，則必需獨具創(chuàng)新性和唯一性。這一定位表現(xiàn)六大特點：超前性：從理念到計劃到產(chǎn)品保持5－適度超前。差異性：本著“以人為本”設(shè)計理念，打造標新立異“空中私家花園”豪宅，以個性鮮明、品位高尚建筑造型、高級豪華配套和服務(wù)，結(jié)合立沛化精巧園林，使之成為獨具空中私家花園經(jīng)典豪宅。皇家御景產(chǎn)品定位表述：產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新、產(chǎn)品設(shè)計唯一性、搶占市場制高點這三方面優(yōu)勢結(jié)合在一起，產(chǎn)生出來是：對項目而言：舍我其誰氣勢；對用戶而言：非你不嫁誘惑；★市場導(dǎo)向性：市場接收，以需求為導(dǎo)向。人和自然相依相存，身在繁榮城市之中，又能時時親近自然，城市別墅式住宅成為大家追求居家環(huán)境最高境界?！飫?chuàng)新性：首創(chuàng)空中私家專題花園，景觀電梯，一梯一戶等?！锔呒壭裕簳r尚外部設(shè)計，豪華內(nèi)部配置和裝飾，舒適高雅戶型設(shè)計，管家式服務(wù)，尊貴會所配套，優(yōu)異智能化系統(tǒng)等?！锷鷳B(tài)性：立體空中私家花園，塑造出城市內(nèi)“世外桃源”式生態(tài)空中別墅豪宅。三、產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計理念表述市場領(lǐng)導(dǎo)者策略―――打造豪宅市場“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設(shè)計理念由六方面元素作支撐：1、獨特征（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園）2、個性化（度身定造――面積大＋功效多）3、稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)）4、高品味（建筑鳳格和主人品味――現(xiàn)代鳳格＋高素質(zhì)業(yè)主）5、豪華性（配套和裝飾――配套奢華高級裝飾）6、高價格（單價和總價――片區(qū)最高價格）1、整體計劃本項目為高容積率高層豪華住宅，容積率設(shè)定6，總建筑面積3平方米，小區(qū)計劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。其中一幢呈復(fù)式住宅，層高31層，另兩幢層高分別為32及34層。首層全部架空6米，3層塔樓均為混凝土框筒結(jié)構(gòu)。另建地下2層，用途為車庫及設(shè)備用房。綠化率為50%，除退縮用地綠化外，其它用地計劃為綠地及配套，其中綠地部分計劃為精巧休閑景觀園林，配套部分關(guān)鍵為室外網(wǎng)球場、高爾夫推桿練習場、羽毛球場等。2、建筑風格一個真正豪宅就是要讓“受眾”去感受一個氣氛。本案目標用戶為事業(yè)成功人士，現(xiàn)代、簡約表現(xiàn)手法最能讓這些“受眾”產(chǎn)生共鳴，同時豪宅要顯現(xiàn)唯一性和獨特征，首先要給予項目凸現(xiàn)風格外衣。(1）風格設(shè)計目標使本案成為“標志性豪宅建筑符號”。

(2）風格設(shè)計標準：

以純現(xiàn)代手法去沛現(xiàn)其獨特征，立面以鮮麗、明快色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板感覺，凸顯個案個性風格，并能和中心園林融為一體，達至渾然天成境界。努力爭取使整個立面表現(xiàn)簡約純粹現(xiàn)代時尚，采取地標性設(shè)計及飄逸弧線設(shè)計，加強了該項目標可識別性，使其在眾樓盤當中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。

(3）風格設(shè)計說明：

建筑物正立面墻身色彩和隔音玻璃窗相間，形成了墻面和玻璃虛實對比；建筑形體高低錯落，直線和弧形造型結(jié)臺，頂部簡練、清秀柱頭和飄板設(shè)計，使整個建筑群充滿現(xiàn)代建筑氣息；☆建筑形體突出簡練明快，挺拔清秀，富有時代氣息現(xiàn)代特色?！钫麄€建筑群給人以浪躍動、波輕盈和水剔透之感，形成了整個小區(qū)整體性和可識別性；☆塔樓和頂部設(shè)有玻璃燈塔，不僅豐富了立面效果，亦形成了獨特夜景，更隱喻了燈塔引領(lǐng)歸家之路意境，給人親切歸屬之感。☆立面上規(guī)律水平裝飾線條，將刻板塔樓立面進行了分段設(shè)計，使住宅各不一樣戶型零碎細構(gòu)件如：凸窗、飄陽臺、空調(diào)機擋板欄桿、欄板等均統(tǒng)一在井然有序秩序中。完全消除了一般住宅設(shè)計中，小構(gòu)件瑣碎感，使立面整體化?！罱ㄖ煨捅M可能表現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件市身邏輯美、材料美，色彩上采取清新現(xiàn)代色調(diào)，以豐富多彩設(shè)計風格為標準。3、戶型設(shè)計

(1）戶型設(shè)計標準：☆靈活分隔平面，形成各樓層中不一樣戶型組合，各有差異戶型設(shè)計，以適應(yīng)多變市場需求；☆戶型可分可臺靈活處理，以適應(yīng)家庭適時需求。(2）戶型設(shè)置：舒適型戶型占50％、空中別墅占20%、豪華復(fù)式占30%三幢塔樓總戶數(shù)在150套左右，其中，全復(fù)式“空中別墅”30套，其它兩幢塔樓累計120套左右（含復(fù)式），表現(xiàn)豪宅稀缺特征，只為少數(shù)頂級人員度身定造。

面積150－400平方米（含復(fù)式），全復(fù)式塔樓面積200－400平方米。其它兩幢塔樓面積150－200平方米。3幢塔樓頂層均為帶泳池3層復(fù)式，第三層為露天空中泳池（有隔熱玻璃）。3幢塔樓各層戶型全部有差異，內(nèi)部間隔不完全一樣，其中兩幢塔樓（非復(fù)式）可采取平層和躍式，和錯層（包含雙錯層和三錯層）相間設(shè)計。

☆私家空中花園――唯我獨尊

空中花園是本案一個最大賣點，開創(chuàng)了建筑物立體空間綠化先河。每家每戶全部全部有一個30－另外，小區(qū)還將建設(shè)精巧中心花園和周圍綠化帶，加上空中花園綠化，綠化率可靠近100%☆一梯一戶――區(qū)域市場首創(chuàng)產(chǎn)品本案建筑均是一層2房、一梯一戶，每棟樓全部有一部觀光電梯（面向西北湖）和私密電梯，搭電梯既可欣賞周圍景色，又充足表現(xiàn)豪宅豪氣。一梯一戶布局，讓業(yè)主能夠享受快捷、私人電梯服務(wù)，同時也確保了業(yè)主私密性?！顟粜驮O(shè)計――豪華多樣為了滿足高尚居住區(qū)要求，各單位關(guān)鍵起居廳和臥室窗設(shè)計充足考慮隔音效果。臥室窗可開啟扇設(shè)置為兩層隔音窗，上下均相錯開啟，噪音在兩層窗間空隙內(nèi)得以消除，在確保自然通鳳情況下，降低室外噪音干擾。采取大廳小居室平面布局形式，考慮中國人家庭觀念，為家庭提供公共聚會空間。同時，亦兼顧現(xiàn)代生活方法，每戶均設(shè)有儲藏間，儲藏間也可改作工人房用。各戶戶門設(shè)計一個小玄關(guān)，供業(yè)主入戶后換鞋或放雨傘之用，同時避免了一開戶門即可看到客廳內(nèi)活動尷尬，現(xiàn)有私密性又滿足功效要求。提供開敞式廚房設(shè)計可能性，廚房和餐廳間采取輕質(zhì)墻分隔。廚、衛(wèi)水管設(shè)計采取集中設(shè)置方法開成“管并”，完美地處理了廚、衛(wèi)防噪及美觀問題，廚柜設(shè)計以國外豪宅方案為參考依據(jù)，設(shè)置相關(guān)電器插座，以品牌潔具作為衛(wèi)生間走管設(shè)計依據(jù)，確定標準出口位置，提升了住宅使用檔次。4、空中會所(1）會所命名：“帝豪會”，和項目定位和開發(fā)理念親密加｛2）配置宗旨☆會所規(guī)模和大小只是形式，關(guān)鍵是服務(wù)內(nèi)容和實用功效；☆本案首創(chuàng)“空中會所”，大氣、尊貴是其基礎(chǔ)特征，休鬧、娛樂、溝通交流是其三大功☆空中會所不計入公攤面積，僅供市樓業(yè)主享用。（3）設(shè)計形式本案空中會所設(shè)置于塔樓倒數(shù)第二層，以空中連廊形式，連接三座塔樓，以通透式設(shè)計成為鬧市中一道風景線――空中走廊，既是配套，也是觀景臺，不僅尊貴豪華，而且美觀實用。空中會所四大功效康體平臺：。陽光健身房、體能訓(xùn)練中心、空中泳池休閑平臺：咖啡廳、棋牌室、休閑茶室、書屋娛樂平臺：音樂演奏臺、舞池、業(yè)主舉行party場所溝通平臺：設(shè)置高級沙龍聚會場所、“名仕俱樂部”、不定時舉行酒會、論壇等交流活動5、配套及裝飾☆隱蔽式空調(diào)機位設(shè)計空調(diào)機部署考慮室外機擱置、隱蔽、冷凝水排放和室內(nèi)機位置安排等，并將室外機擱板設(shè)計成外立面構(gòu)圖有機組成部分。

☆高級酒店式大堂

大堂和架空層大堂相連，采取共享空間設(shè)計手法，玻漓外殼材料和視覺交融，使室內(nèi)和室外、首層和架空層形成一沛，從視覺上引入了室外環(huán)境，發(fā)明出園林式大堂全新概念。

大堂裝修材料高級豪華，整個住宅亦采取酒店式管理方法，使住宅有賓至如歸感覺。☆高級外墻裝飾外墻選擇高級優(yōu)質(zhì)外墻磚及仿石面磚噴涂材料；.☆雙層中空玻璃塑料窗采取多功效高級安全門，雙層中空玻璃塑料窗，外形美觀、保溫、隔熱、隔音。☆分戶式中央空調(diào)給每一個業(yè)主送一套戶式獨立中央空調(diào)，這種空調(diào)在建房時候已經(jīng)安裝，主機裝在屋外朗之處，完全避免了各家各戶空調(diào)機全部掛在樓房外墻、有礙觀瞻現(xiàn)象，降低噪音：☆中央熱水器洗手間和廚房可同時用上熱水，很方便?！钚^(qū)實施分質(zhì)供水用戶打開水龍頭就能夠喝上潔凈飲用水。☆150種個性化裝修套餐針對僅有150套住宅，提供150種風格各異，個性有別裝修套餐計劃，供業(yè)主選擇，每個業(yè)主只能擇其一，且不予反復(fù)。☆車庫直上家門車庫亦為豪宅生活細節(jié)表現(xiàn)，給予足夠重視。地下車庫按大于1：1配置住戶車位。用戶停車后可乘電梯直達家門。車庫內(nèi)分區(qū)設(shè)置電子眼監(jiān)控及緊急按鈕裝置，地面采取高強度防滑耐磨地磚，清潔美觀。

6、小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計標準

全方面、系統(tǒng)、優(yōu)異、實用。

盡可能滿足5A:5B（樓宇自動化）、CA（通信自動化）、FA（防火監(jiān)控自動化）、SA（保安自動化）?！钍孢m、安全、方便居家環(huán)境電視監(jiān)視（CCTV）、電子巡更、防盜報警、火災(zāi)煙感、求援呼叫、“三表”出戶、IC卡計費。☆快捷正確內(nèi)外信息交換功效lP電話、可視電話、E一MAjL電子郵件?！钬S富多彩且高質(zhì)量文化娛樂設(shè)計

VOO視頻點播、掌上電腦、數(shù)字電視、家庭網(wǎng)絡(luò)快車（寬頻）機頂盒等信息家電?！疃鄠€教育和家庭服務(wù)項目Intemet網(wǎng)上沖浪、軟件下載，各關(guān)鍵學(xué)校聯(lián)網(wǎng)教學(xué)等。本案智能化系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)及寬帶網(wǎng)、小區(qū)周圍防范系統(tǒng)、電話預(yù)約管理系統(tǒng)、遠程計量智能抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、小區(qū)周圍防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)；7、物業(yè)管理提議物業(yè)管理，是居住素質(zhì)另一個直觀表現(xiàn)，直接影響物業(yè)價值。物業(yè)管理另一重含是服務(wù)品質(zhì)。服務(wù)品質(zhì)是豪宅發(fā)展肯定方向。☆本案物業(yè)管理定位：“英式管家”服務(wù)“把服務(wù)變成藝術(shù)”

說明：

“管家”根源于英國，但并不是只有英國才有管家，只是英國人將此職業(yè)發(fā)揮得淋漓盡致，臻于藝市化。本案并非請英國人擔任此職，但本案引入“英式管家”服務(wù)，和一般物業(yè)管理存在天淵之別，專設(shè)每舊戶業(yè)主一名管家，專員服務(wù)，充足沛現(xiàn)業(yè)主尊貴身份，更讓業(yè)主享受寫意人生。★邀請中國外著名大型物業(yè)管理企業(yè)擔任物業(yè)管理；

★提供五星級酒店式服務(wù)，物業(yè)管理人員統(tǒng)一安排五星級酒店服務(wù)標準培訓(xùn)。四、營俏推廣策略1、營銷手法經(jīng)過價格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組臺強勢沖擊和造勢，實現(xiàn)快速銷售。

建立“皇家御景”在城市高級豪宅標志性地位，打造項目品牌，擴大開發(fā)企業(yè)市場影響力．引領(lǐng)豪宅新營俏理念及創(chuàng)新發(fā)展模式。

緊緊抓住營銷專題，結(jié)臺項目標開發(fā)節(jié)奏及營銷推廣活動，將項目標市場形象傳神逼真地描繪出來，并產(chǎn)生市場轟動效應(yīng)，促成樓盤快速完成銷售，并樹立項目品牌及發(fā)展商企業(yè)品牌。營銷專題：“首個城市空中別墅度假生活特區(qū)”關(guān)鍵訴求：城市別墅，尊貴享受2、定價策略依據(jù)本項目標質(zhì)素來說，能夠采取高開高走價格策略。首先，項目在HJ片區(qū)內(nèi)競爭對手稀少，綜臺產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等房地產(chǎn)關(guān)鍵影響原因來看，能夠和項目匹敵在現(xiàn)在還沒有。項目能夠在市場、在一定時間段內(nèi)制造出空白點．在沒有競爭對手情況下，突破市場現(xiàn)在高位價格，而且適度提升是追求尊崇感消費者全部能夠接收。

其次，本案體量比較小，約150套住宅。作為市中心黃金地段頂級豪宅，可謂是奇貨右居，對于WH市年約360萬平方米銷售面積來說，本案體量是很之小，不足1％。所以，WH市房地產(chǎn)市場對本案吸納能力是毋庸置疑。

第三，高開高走價格策略能夠塑造出物業(yè)增值現(xiàn)象，肯定能夠激發(fā)消費者搶購欲望．基于市場調(diào)查數(shù)據(jù)，市案初步確定銷售價格范圍為4500－6500元／㎡，均價為5000元／㎡銷售均價比現(xiàn)在市場上價格最昂貴高級住宅每平方米還高出500元。價格策略：由三方面原因組成，即開發(fā)成本、價格空間、預(yù)期利潤率3、價格差異☆垂直價差，最高不宜超出20%即伴隨樓層改變，最低價和最高價之間差距，通常不應(yīng)超出20％。本案作為高層豪宅，層差價格應(yīng)控制在50－150元／平方米（和基準層相比）,而各層價格差異可具體設(shè)定層差系數(shù)?！钏絻r差，不超出10－15%水平差價關(guān)鍵考慮朝向、采光、私密性、景觀和格局，空中花園面向湖面和不面向湖面單位差價應(yīng)給關(guān)鍵分析及考慮。4、形象包裝☆案名設(shè)計“在定位時代，最關(guān)鍵營銷策略之一就是給產(chǎn)品起名”，好案名，要有強烈形象力，傳神般表示項目個性，定位和功效，而且含有強有力傳輸性。市案命名應(yīng)緊密結(jié)臺項目定位，凸顯尊貴大氣豪宅風范，初擬案名為：

“皇家御景”

☆案名釋義：

文化――楚文化，皇家生活，表現(xiàn)地域性；超越――區(qū)域內(nèi)全部高級住宅；尊貴――豪華乃至極品，非通常；霸氣――隱含項目定位，凸顯大氣、霸氣和豪華氣概，在豪宅中努力爭取“一鳴驚人”。☆形象描述“空中豪它，城市別璧”“城市空中別璧度假健活特區(qū)”☆導(dǎo)入CIS系統(tǒng)因為本案特殊性，提議導(dǎo)入CIS系統(tǒng)（含Ml、Bl、Vl)-“企業(yè)識別系統(tǒng)”進行營銷。這么不僅有利于本案銷售，而且對于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽甚至建立品牌大有裨益。Ml（理念識別）:是房地產(chǎn)企業(yè)整個系統(tǒng)識別原動力。針對本項目，可做“文化營梢”?！昂勒钗幕薄艾F(xiàn)代城市文化”等均可作為營俏專題理念。Bl（行為識別）:房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部活動、組織制度、管理教育等。本項目標管理人員配置及組織要求就應(yīng)符合整個項目標CIS。Vl（視覺識別）:銷售過程中全部和視覺傳輸相關(guān)資料均應(yīng)圍繞營銷專題。關(guān)鍵包含工地現(xiàn)場包裝設(shè)計、營銷中心包裝設(shè)計、樣板房包裝設(shè)計等。

圍繞CIS系統(tǒng)，營造一個鮮明“專題”，針對關(guān)鍵用戶，集中“轟炸”。對本案進行強化包裝，突出其顯赫位置，讓目標用戶認識并感知到在本案安家、投資、置業(yè)是一個享受、一個榮耀和自豪，是明智之舉，是經(jīng)濟實力、身份地位、社會高尚文化象征。