房價上漲與合同履行的沖突-以某房地產(chǎn)開發(fā)商違約案為例

房價上漲與合同履行的沖突——以某房地產(chǎn)開發(fā)商違約案為例摘要：本文以某房地產(chǎn)開發(fā)商違約案為例，分析了房價上漲與合同履行的沖突問題。首先，介紹了案件的基本情況和法院的判決結(jié)果。其次，從合同法的角度，探討了合同的效力、變更、解除和違約責(zé)任等方面的法律規(guī)定和適用原則。最后，從公平正義的角度，評價了法院的判決是否合理，以及如何協(xié)調(diào)房價上漲與合同履行的沖突，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。關(guān)鍵詞：房價上漲；合同履行；合同法；公平正義一、案件概述某房地產(chǎn)開發(fā)商與某購房者于2021年6月簽訂了商品房買賣合同，約定購房者以100萬元的價格購買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)的一套商品房，并支付了10萬元的定金。合同約定，購房者應(yīng)在2022年6月前支付剩余的90萬元，并取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。然而，由于房價的快速上漲，到了2022年6月，該小區(qū)的房價已經(jīng)漲到了200萬元。開發(fā)商認(rèn)為合同價格過低，不愿意履行合同，拒絕交付房屋和產(chǎn)權(quán)證，并退還了購房者的定金。購房者不服，將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商履行合同，交付房屋和產(chǎn)權(quán)證，或者賠償購房者的損失。法院經(jīng)審理后，認(rèn)為，合同是當(dāng)事人意思表示的一致，具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。開發(fā)商以房價上漲為由，拒絕履行合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院判決開發(fā)商在判決生效后十日內(nèi)，向購房者交付房屋和產(chǎn)權(quán)證，如不能交付，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，向購房者支付違約金，即合同價款的20%，即20萬元，并賠償購房者的合理損失。二、法律分析（一）合同的效力1.合同的成立合同的成立是指合同達(dá)成的過程，即當(dāng)事人通過要約和承諾，達(dá)成合意的過程。合同法第二條規(guī)定，合同是平等主體的民事主體依照法律規(guī)定自愿訂立的，用以設(shè)定民事權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。合同法第三條規(guī)定，訂立合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則，合法表達(dá)意思，并依法履行合同義務(wù)。合同法第十二條規(guī)定，合同自當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時成立，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。合同法第十三條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式、口頭形式或者其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。書面形式包括合同書、信件、電報、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中，開發(fā)商與購房者是平等的民事主體，雙方依照法律規(guī)定自愿訂立了商品房買賣合同，用以設(shè)定雙方的民事權(quán)利和義務(wù)。雙方采用了書面形式，簽訂了合同書，并按照約定支付了定金。雙方的意思表示是真實、合法、有效的，不存在法律禁止或限制的情形。因此，雙方的合同是有效成立的，具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。2.合同的效力范圍合同的效力范圍是指合同對當(dāng)事人和第三人產(chǎn)生的法律后果的范圍。合同法第八條規(guī)定，合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。合同法第九條規(guī)定，合同對第三人不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中，開發(fā)商與購房者的合同對雙方具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。合同對第三人不發(fā)生效力，除非第三人是合同的受讓人、受益人或者承擔(dān)人，或者雙方約定了合同的對抗力。（二）合同的變更合同的變更是指合同成立后，當(dāng)事人對合同的內(nèi)容進(jìn)行修改的行為。合同法第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以協(xié)商一致變更合同。變更合同，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。合同法第三十條規(guī)定，當(dāng)事人一方要求變更合同的，應(yīng)當(dāng)有正當(dāng)理由。當(dāng)事人一方以合同的履行難以預(yù)料的情況為由要求變更合同的，應(yīng)當(dāng)證明該情況是在合同成立后發(fā)生的，屬于合同訂立時當(dāng)事人無法預(yù)見的，不屬于商業(yè)風(fēng)險的，也不屬于一方當(dāng)事人的過錯造成的，并且合同的履行會對一方當(dāng)事人造成過分不利的情況。當(dāng)事人一方以合同的履行難以預(yù)料的情況為由要求變更合同的，應(yīng)當(dāng)在合同履行期限屆滿前提出。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中，開發(fā)商以房價上漲為由，要求變更合同，但是，購房者不同意變更合同，堅持要求開發(fā)商履行合同。雙方?jīng)]有達(dá)成一致，合同沒有變更。開發(fā)商的要求變更合同的理由也不成立，因為房價上漲屬于市場變化，是合同訂立時當(dāng)事人可以預(yù)見的，也屬于商業(yè)風(fēng)險的一部分，不構(gòu)成合同的履行難以預(yù)料的情況。開發(fā)商不能以房價上漲為由，單方面變更或解除合同。（三）合同的解除合同的解除是指合同成立后，當(dāng)事人對合同的內(nèi)容進(jìn)行取消的行為。合同法第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人可以協(xié)商一致解除合同。解除合同，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。合同法第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（2）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的；（5）法律規(guī)定的其他情形。合同法第九十五條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十四條的規(guī)定解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。解除合同自通知到達(dá)對方時生效，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。合同法第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方解除合同的，不影響該當(dāng)事人要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中，開發(fā)商以房價上漲為由，拒絕履行合同，退還了購房者的定金，實際上是單方面解除了合同。但是，開發(fā)商的解除合同的行為不符合法律規(guī)定的解除合同的情形，也沒有得到購房者的同意，因此，開發(fā)商的解除合同的行為是無效的，不能消除合同的效力。購房者有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，或者按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，向開發(fā)商索賠違約金，并賠償合理損失。（四）合同的違約責(zé)任合同的違約責(zé)任是指合同成立后，當(dāng)事人一方不履行或者不完全履行合同義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。損失包括合同履行期間因違約所減少的利益、合同履行后可獲得的利益以及為避免或者減少損失所支付的合理費(fèi)用。合同法第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定一方違約時應(yīng)當(dāng)支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。當(dāng)事人約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加；當(dāng)事人約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中，開發(fā)商以房價上漲為由，拒絕履行合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)，即合同價款的20%。購房者有權(quán)要求開發(fā)商按照約定支付違約金，即20萬元，并賠償購房者的合理損失，包括購房者因為開發(fā)商的違約而增加的購房成本、利息損失、訴訟費(fèi)用等。本案中，法院的判決是符合合同法的規(guī)定和原則的，也體現(xiàn)了公平正義的價值。法院的判決維護(hù)了合同的效力，保護(hù)了購房者的合法權(quán)益，懲罰了開發(fā)商的違約行為，促進(jìn)了市場的誠信和秩序。法院的判決也考慮了房價上漲的市場變化，給予了開發(fā)商一定的選擇余地，即交付房屋和產(chǎn)權(quán)證，或者支付違約金和賠償損失。法院的判決沒有強(qiáng)制開發(fā)商履行合同，也沒有過分增加開發(fā)商的違約責(zé)任，而是尊重了合同的自由和契約精神，平衡了雙方的利益和義務(wù)。參考文獻(xiàn)[1]吳琳.論限