2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試高頻題（附答案）

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750

2、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90

3、下列選項中，（）不是引起房地產(chǎn)價格上升的原因。A.內(nèi)部經(jīng)營管理B.通貨膨脹C.外部經(jīng)濟D.需求增加導致稀缺性增加

4、關(guān)于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應(yīng)同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

5、甲房地產(chǎn)的收益期限為30年，樓面地價為2700元/m2；乙房地產(chǎn)的收益期限為40年，樓面地價為2800元/m2。報酬率均為6%，其他條件相同。則兩宗房地產(chǎn)的價格相比（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無法確定

6、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等

7、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00

8、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整B.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法估價進行調(diào)整C.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整D.應(yīng)在實際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整

9、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護（）。A.債權(quán)B.物權(quán)C.二者皆可D.二者皆不

10、可比實例的用途應(yīng)與估算對象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居??；②商業(yè)；③辦公；④旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).②③④⑥

11、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是()。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費C.銷售稅費D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

12、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。A.經(jīng)濟發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率

13、某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%

14、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是（）。A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務(wù)

15、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化

16、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400

17、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險

18、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

19、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%

20、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零

21、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時間點即是（）。A.估價目的B.估價權(quán)益C.估價區(qū)位D.估價時點

22、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當兩者不相同時，一般（）。A.不能作為可比實例B.取相同的部分作可比性C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實例D.可作為可比實例

23、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸

24、某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A.992B.3306C.10014D.12723

25、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

26、心在“五音”歸屬于A.角B.徵C.宮D.商

27、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670

28、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣

29、女子筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八

30、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法

31、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

32、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則

33、下列不屬于估價委托人的義務(wù)的是（）。A.根據(jù)自己的需要提出估價結(jié)果B.向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所需的資料C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責

34、為財務(wù)報告服務(wù)的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則

35、塞因塞用針對的病機是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實D.真實假虛

36、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

37、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防

38、評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用（）評估。A.市場法估價B.成本法C.土地剩余技術(shù)D.假設(shè)開發(fā)法

39、下列關(guān)于征地補償安置費和相關(guān)稅費的表述中不正確的是（）。A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

40、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

41、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2，需求量為100萬m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為()。A.10B.9C.1D.0.9

42、高熱后，皮膚干燥，或肌膚甲錯并有皮膚瘙癢的病機是A.津停氣阻B.氣隨液脫C.津枯血燥D.津虧血瘀

43、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中后續(xù)建設(shè)期為（）個月。A.10B.11C.13D.14

44、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

45、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至（）的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束

46、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血

47、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

48、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57

49、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14

50、對以買賣為目的的房地產(chǎn)進行估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響（）。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無所謂D.不大二、多選題

51、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運營費用C.折舊D.財務(wù)損耗

52、根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域B.估價目的C.估價對象規(guī)模D.價值類型

53、()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施

54、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之

55、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法

56、女子筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八

57、地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－普通利潤（平均利潤）是（）提出的。A.亞當·斯密B.威廉·配第C.大衛(wèi)·李嘉圖D.馬爾薩斯

58、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設(shè)該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。A.1051B.1096C.1100D.1147

59、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面

60、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限

61、（）是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)按相似性分組，并在組內(nèi)選定標準房地產(chǎn)測算其價值，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值。A.假設(shè)開發(fā)法B.標準價調(diào)整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法

62、某房地產(chǎn)未來第1年末的凈收益為20萬元，以后凈收益每年增加2萬元，預(yù)期未來四年內(nèi)價格平均每年上漲5%，報酬率為8%，第4年末轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為轉(zhuǎn)售價格的6%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）萬元。A.318.68B.471.54C.789.68D.1146.81

63、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

64、對于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則

65、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元

66、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料C.房地產(chǎn)的未來價格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和

67、氣血運行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

68、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00

69、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值B.續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值C.房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值

70、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264

71、土地價值不包含地上()的價值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)

72、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00

73、房地產(chǎn)估價的要求是獨立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的()。A.根本準則B.最高行為準則C.基本行為準則D.重要準則

74、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14

75、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業(yè)日期D.估價委托日

76、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800

77、運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

78、下圖是一塊前后兩面臨街的矩形土地，總深度為30.00m，前街路線價（土地單價）為2000元/m2，后街路線價（土地單價）為1000元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街和后街影響深度為（）m。A.20.00，10.00B.15.00，15.00C.12.00，18.00D.10.00，20.00

79、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對周圍環(huán)境的描述的是（）。A.自然環(huán)境B.人文環(huán)境C.景觀D.施工環(huán)境

80、若價值時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達成交易，則評估價值應(yīng)是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值

81、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

82、買者和賣者的數(shù)目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格

83、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750

84、采用間接比較、百分比進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實例比標準房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價對象比標準房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，正確的是（）。A.標準化修正的分子應(yīng)為100B.標準化修正的分母應(yīng)為97C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95

85、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重熱則寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”

86、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病

87、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650

88、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率

89、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被淹造成的損失為（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920

90、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴

91、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為()元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7

92、運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法

93、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致

94、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤

95、在房地產(chǎn)估價要素中，（）限制了估價報告的用途。A.估價原則B.估計時點C.估價目的D.估價對象

96、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%。現(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302

97、下列哪項是影響血運行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是

98、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟學上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格

99、天人相應(yīng)，四時脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見A.如魚之游在波B.泛泛乎萬物有余C.蟄蟲將去D.蟄蟲周密

100、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920三、判斷題

101、某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長，導致的該地區(qū)人口增減的相對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。（）

102、有時根據(jù)土地的“生熟”程度，將土地粗略分為生地、毛地和熟地三類。（）

103、假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（）

104、城市修建性詳細規(guī)劃詳細確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了容積率、建筑密度、綠地率等控制指標。（）

105、運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。（）

106、對收益性房地產(chǎn)來說，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格下降。（）

107、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（）

108、政府對房地產(chǎn)的限制常見的有：城市規(guī)劃、土地用途管制、和房地產(chǎn)市場調(diào)控。（）

109、房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會造成該地區(qū)房地產(chǎn)價格低落。（）

110、黨的十六大報告指出，在社會發(fā)展階段上，我國（）A.已經(jīng)進入小康社會B.正處在由溫飽到小康的轉(zhuǎn)變過程中C.正在全面建設(shè)小康社會D.正處于并將長期處于社會主義初級階段

111、一般房地產(chǎn)價格水平越高，則房地產(chǎn)價格上漲趨勢越強。（）

112、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10％，則承租人應(yīng)選擇第二個方案。（）

113、黨的基本路線規(guī)定的實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化奮斗目標的基本途徑是（）A.建設(shè)“富強民主文明和諧的社會主義現(xiàn)代化國家”B.“一個中心、兩個基本點”C.“領(lǐng)導和團結(jié)全國各族人民”D.“自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)”

114、市場上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)。（）

115、估價對象的現(xiàn)狀價值是其在某一特定時間的實際狀況下的價值，可能低于或高于市場價值；但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。（）

116、某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元＝7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元＝7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。()

117、遵循了最高最佳利用原則，但并不意味著一定遵循了合法原則中對估價對象依法利用的要求。（）

118、一幢有效年齡為8年的建筑物，實際年齡為10年，年折舊率是1.67％，經(jīng)濟壽命為60年，則該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為50年。（）

119、制定估價標準和規(guī)范，目的在于防范和減少估價誤差。（）

120、價值時點為現(xiàn)在時，實地查勘工作不包括調(diào)查了解估價對象的歷史狀況。（）

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：本題考查的是市場價值的計算。（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（萬元），2695萬元大于現(xiàn)狀價值2000萬元，應(yīng)該選擇拆除重建，按此方案的市場價值為2695萬元。P91。

2、答案：B本題解析：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（萬元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（萬元）。

3、答案：A本題解析：引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有：①房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良；②外部經(jīng)濟；③需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變；⑤通貨膨脹。

4、答案：A本題解析：價值時點原則要求評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。遵循價值時點原則并不是把評估價值說成是某個時間的價值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定價值時點應(yīng)在前，得出評估價值應(yīng)在后，而不是有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間的價值。

5、答案：A本題解析：在比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價格高低時，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格，然后再進行比較。轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格的方法，與不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算方法相同。當報酬率相同時，不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算公式為：本題中：甲房地產(chǎn)V∞＝V30×1/K30＝2700÷[1－1/（1＋6%）30]＝3269（元/m2）；乙房地產(chǎn)V∞＝V40×1/K40＝2800÷[1－1/（1＋6%）40]＝3101（元/m2）。因此，甲房地產(chǎn)的價格高于乙房地產(chǎn)的價格。

6、答案：D本題解析：房地產(chǎn)估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是因為：①房地產(chǎn)量大面廣，其他財產(chǎn)相對較少，房地產(chǎn)的存量和增量都很大；②房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少，房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價，房地產(chǎn)除了發(fā)生交易行為，還普遍發(fā)生抵押、稅收、征收、保險、損害賠償?shù)刃袨?；③房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他財產(chǎn)估價主要限于價值評估本身；④房地產(chǎn)估價人員、機構(gòu)、業(yè)務(wù)收入通常是最多的，房地產(chǎn)估價的國際組織、國外和地區(qū)組織通常也是最多、最大的。

7、答案：B本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（萬元）。

8、答案：C本題解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價時注意“逼近”，特別要注意下列3個問題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤?？陀^成本也稱為正常成本，是購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。

9、答案：B本題解析：物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對權(quán)”“對世權(quán)”。債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為，因此債權(quán)又稱為“相對權(quán)”“對人權(quán)”。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護物權(quán)；有兩個以上物權(quán)的，優(yōu)先保護先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。

10、答案：B本題解析：可比實例的用途應(yīng)與估算對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。其中大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。

11、答案：B本題解析：[知識點]開發(fā)經(jīng)營期、投資利息和開發(fā)利潤的測算

12、答案：B本題解析：[知識點]影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素

13、答案：C本題解析：求成新率的公式：[1-(1-殘值率)]×有效經(jīng)過年數(shù)÷建筑物的經(jīng)濟壽命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。

14、答案：C本題解析：估價機構(gòu)不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形：①超出本機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)范圍；②與自己有利害關(guān)系或利益沖突；③自己的專業(yè)能力難以勝任；④估價業(yè)務(wù)有較大的風險。C項，如果估價機構(gòu)與估價需求者或其他相關(guān)當事人及估價對象有利害關(guān)系，就不應(yīng)承接。這里所講的不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形，是指估價機構(gòu)不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)或不應(yīng)接受估價委托的情形，而不是指估價師個人不應(yīng)承辦估價業(yè)務(wù)或應(yīng)回避的情形。

15、答案：B本題解析：《景岳全書·腫脹》：“蓋水為至陰，故其本在腎，水化于氣，故其標在肺；水惟畏土，故其制在脾?！毙∧c泌別清濁的功能正常，則水液和糟粕各走其道而二便正常。若小腸功能失調(diào)，清濁不分，水液歸于糟粕，即可出現(xiàn)水谷混雜，便溏泄瀉等。因“小腸主液”，故小腸分清別濁功能失常不僅影響大便，而且也影響小便，表現(xiàn)為小便短少。所以泄瀉初期常用“利小便即所以實大便”的方法治療。常用胃苓湯即平胃散合五苓散健脾去濕，使小便清利，大便正常。

16、答案：D本題解析：新容積率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，則該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補繳地價為：（5600×2－2400）×5000＝4400（萬元）。

17、答案：D本題解析：建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但有時根據(jù)需要或按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把它單獨看待，只評估其中建筑物的價值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估其保險價值，災(zāi)害發(fā)生后評估其損失，為會計上計算建筑物折舊服務(wù)的估價等，通常只單獨評估建筑物的價值。

18、答案：B本題解析：此題關(guān)鍵在于5萬元家電家具價值應(yīng)不應(yīng)該折現(xiàn)。由于題意并沒有說家電家具價值在成交日期一次性付清，相反，是說“含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家電家具價值5萬元是名義價格，應(yīng)該換算成實際價格，家電家具價值應(yīng)該參與折現(xiàn)。則可比單價為＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比單價＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

19、答案：B本題解析：成本利潤率＝開發(fā)利潤÷（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）；投資利潤率＝開發(fā)利潤÷（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用）。將題中數(shù)據(jù)代入得：20%＝開發(fā)利潤÷（600＋900＋50＋60）；開發(fā)利潤＝322（萬元），成本利潤率＝322÷（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。

20、答案：C本題解析：標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：①由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；②由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設(shè)定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。

21、答案：D本題解析：估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間的價值，通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這就要求在估價時必須先確定某個時間。但是，這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，而應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。這個由估價目的決定的所評估的價值對應(yīng)的時間，稱為價值時點。

22、答案：A本題解析：可比實例選得是否合適，直接關(guān)系到比較法測算結(jié)果的準確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實例應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。當不相同時，一般不能作為可比實例。

23、答案：A本題解析：皮槁毛拔，癥名。是指皮膚枯槁不澤，毫毛脫落如拔掉之證?！端貑枴の迮K生成篇》：“多食苦，則皮槁而毛拔?！狈沃髌っ螝夂膫?，則皮毛失榮，而見本癥。故選A。《素問·五藏生成篇》日：“多食咸，則脈凝泣而變色；多食苦，則皮槁而毛拔；多食辛，則筋急而爪枯；多食酸，則肉胝而唇揭；多食甘，則骨痛而發(fā)落，此五味之所傷也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，腎欲咸，此五味之所合也?！?/p>

24、答案：C本題解析：根據(jù)題意，有：解得：V＝10013.49＝10014（萬元）。

25、答案：D本題解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費負擔；④統(tǒng)一計價單位。由于交易稅費均由買方承擔，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負擔下的價格＝賣方實得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（萬元）。

26、答案：B本題解析：

27、答案：B本題解析：由題意，正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率），且最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則經(jīng)修正后的價格計算如下：修正后的價格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。

28、答案：A本題解析：不可移動特性（又稱位置固定性）即房地產(chǎn)的位置不可移動，它是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的主要之處。

29、答案：A本題解析：《素問·上古天真篇》是記載了人生長、發(fā)育、衰老過程的重要篇章?？己祟l率高。難度不大。容易混亂的是第三到第五個七八年的生理變化，可以結(jié)合西醫(yī)的生理常識來記憶、鑒別。男子24左右、女子21歲左右是長智齒的時候，是再長高最后的可能；而30歲左右是人狀態(tài)的高峰，可見“四七筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯，四八筋骨隆盛，肌肉滿壯?！笔O而衰，故五七、五八以后人開始衰弱，只是脫離為困擾而已。正氣久衰到在六七、六八時，頭發(fā)、面部開始變色。西醫(yī)也統(tǒng)計出，男女絕育分別是49、60歲左右，恰好是七七和八八精少、天癸竭的時候。

30、答案：A本題解析：A項，在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本估價法。B項，估價對象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因同類住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價。C項，以下情況不能成為不采用比較法估價的理由：估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師沒有努力收集交易實例，造成不能采用比較法估價。D項，開發(fā)完成后的價值可以采用比較法或收益法估價的在建工程，如在建的商品住宅、寫字樓、商場、賓館等，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法和成本法估價；開發(fā)完成后的價值可以采用比較法或收益法估價的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法、比較法和成本法估價。

31、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（萬元）

32、答案：C本題解析：替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。當把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算和確定時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。

33、答案：A本題解析：估價委托人（簡稱委托人、客戶），是指委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。不論估價報告是給誰使用，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，委托人都應(yīng)向估價機構(gòu)和估價師提供估價所需的估價對象權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料，并對其提供的資料的合法性、真實性和完整性負責，有義務(wù)協(xié)助估價師對估價對象進行實地查勘及搜集估價所需資料，不得要求出具虛假估價報告或其他非法干預(yù)估價行為和估價結(jié)果。

34、答案：D本題解析：本題考查的是一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。為財務(wù)報告服務(wù)的估價，一般也應(yīng)遵循一貫性原則。P172。

35、答案：C本題解析：反治是指順從病證的外在假象而治的一種治療原則，其采用的方藥性質(zhì)與病證中假象的性質(zhì)相同，故又稱為“從治”。具體含義及用法：(1)熱因熱用：又叫以熱治熱，指用熱性藥物來治療具有假熱征象的病證。適用于陰盛格陽的真寒假熱證。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性藥物來治療具有假寒征象的病證。適用于陽盛格陰的真熱假寒證。(3)塞因塞用：以補開塞，指用補益藥物來治療具有閉塞、不通癥狀的虛證，適用于因體質(zhì)虛弱而出現(xiàn)閉塞癥狀的真虛假實證。(4)通因通用：以通治通，指用通利的藥物來治療具有通瀉癥狀的實證。

36、答案：A本題解析：以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。本題中，綜合樓價值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價值V＝2651.52（萬元）。

37、答案：A本題解析：緩則治本多用在病情緩和、病勢遷延，暫無急重病的情況下，著眼于疾病本質(zhì)的治療。如：(1)癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎以治本。(2)氣虛自汗，應(yīng)補氣以治其本。(3)先病宿疾為本，后病新感為標。新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾，也屬緩則治本。

38、答案：C本題解析：土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（多數(shù)情況下是采用成本法）能求得其中建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸因于建筑物的凈收益，然后從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再用土地資本化率或土地報酬率進行資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。

39、答案：B本題解析：對于征收集體土地的土地成本的規(guī)定中，青苗補償費的標準、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標準和地上附著物補償費的標準均由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，而征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負責、組織、辦理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費總額的一定比例支付的管理費用。

40、答案：C本題解析：[知識點]房屋建筑面積

41、答案：C本題解析：價格變化的百分比＝?需求量變化的百分比＝?需求的價格彈性＝1

42、答案：C本題解析：高熱、燒傷，或吐瀉、大汗出等因素導致津液大量虧耗，血容量減少，血液循行滯澀不暢，從而發(fā)生血瘀之病變。在原有津液不足的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)舌質(zhì)紫絳，或有瘀點、瘀斑，或見斑疹顯露等臨床表現(xiàn)。津液是血液的重要組成部分，津血又同源于后天的水谷精微，若因高熱傷津，或燒傷引起津液損耗，或因失血脫液，或陰虛癆熱津液暗耗，會導致津枯血燥。表現(xiàn)：可出現(xiàn)心煩、鼻咽干燥，或五心煩熱，肌肉消瘦，皮膚干燥，或肌膚甲錯并有皮膚瘙癢或脫落皮屑等津液不足和血虛失養(yǎng)的臨床表現(xiàn)。

43、答案：D本題解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期中，建設(shè)期又可分為前期和建造期。價值時點為2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，該工程已完成工期13個月，剩余正常工期為11個月，再加上換手續(xù)3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價，因此，后續(xù)建設(shè)期＝3＋24－13＝14（個月）。

44、答案：A本題解析：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨勢法的假設(shè)前提是過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在。

45、答案：C本題解析：經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運營期（針對出租和自營兩種情況）。銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重合。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。

46、答案：D本題解析：D項為火邪的致病特點。

47、答案：C本題解析：[知識點]確定估價結(jié)果

48、答案：D本題解析：正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。本題中，買方繳納所有的稅費，正常負擔下的價格＝賣方實得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。

49、答案：C本題解析：本題考查的是建筑重新購建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6%+[4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240]×20%。V=6419.73（萬元）

50、答案：A本題解析：如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制或已出租的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金，即實際租金）與市場租金（房地產(chǎn)在市場上的平均租金，即客觀租金）差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價。

51、答案：A本題解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。收租損失包括因承租人延遲支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入損失。

52、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級由高到低分為一級、二級、三級、暫定期內(nèi)的三級；不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價目的劃分，應(yīng)當在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。

53、答案：A本題解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

54、答案：B本題解析：寒岡寒用又叫以寒治寒，指用寒性藥物來治療具有假寒征象的病證。適用于陽盛格陰的真熱假寒證。即用寒涼藥清其內(nèi)熱。正治是逆其證候性質(zhì)而治的一種常用治療法則，又稱逆治。逆．是指采用方藥的性質(zhì)與疾病的性質(zhì)相反，即通過分析疾病的臨床證候，辨明疾病性質(zhì)的寒熱虛實，然后分別采用“寒者熱之”、“熱者寒之”、“虛則補之”、“實則瀉之”等不同方法去治療。

55、答案：A本題解析：直線法求取建筑物折舊，可分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。這三種方法是從粗到細。其中，分類折舊加總法是把建筑物分解為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修三大類，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命來求取折舊后相加；個別折舊加總法是把建筑物分解為各個更為具體的組成部分，分別根據(jù)它們的重新購建成本和有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命來求取折舊后相加。

56、答案：A本題解析：《素問·上古天真篇》是記載了人生長、發(fā)育、衰老過程的重要篇章?？己祟l率高。難度不大。容易混亂的是第三到第五個七八年的生理變化，可以結(jié)合西醫(yī)的生理常識來記憶、鑒別。男子24左右、女子21歲左右是長智齒的時候，是再長高最后的可能；而30歲左右是人狀態(tài)的高峰，可見“四七筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯，四八筋骨隆盛，肌肉滿壯。”盛極而衰，故五七、五八以后人開始衰弱，只是脫離為困擾而已。正氣久衰到在六七、六八時，頭發(fā)、面部開始變色。西醫(yī)也統(tǒng)計出，男女絕育分別是49、60歲左右，恰好是七七和八八精少、天癸竭的時候。

57、答案：A本題解析：亞當·斯密在《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》（簡稱《國富論》）中明確地論述了地租的計算及其決定機制。斯密關(guān)于地租的計算用現(xiàn)在的概念表達為：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)業(yè)普通利潤。

58、答案：D本題解析：由于同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，應(yīng)當將美元的價格換算為人民幣的價格，采用成交日期的匯率。即：該年9月1日該房地產(chǎn)以人民幣計算的價格＝1000×6.7＋80×8＝7340（元/m2）。則該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格＝7340÷6.4＝1147（美元/m2）。

59、答案：A本題解析：人的認識是從實踐產(chǎn)生，為實踐服務(wù)，隨實踐發(fā)展，并受實踐檢驗的。認識世界的目的是改造世界。要達到這個目的，就需要科學理論的指導。所以，認識的最終目的是指導實踐、改造世界。因此，正確答案是A。

60、答案：B本題解析：用成新折扣法計算房屋現(xiàn)值的公式為：V＝C×q。式中，V代表建筑物的現(xiàn)值；C代表建筑物的重新購建成本；q代表建筑物的成新率（%）。

61、答案：B本題解析：標準價調(diào)整法和多元回歸分析法主要用于估價，其中，標準價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。

62、答案：B本題解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價格的公式。V＝75.54＋0.8398V,V＝471.54（萬元）。P234。

63、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現(xiàn)值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。

64、答案：C本題解析：一致性原則是指為同一估價目的，對同一或相關(guān)估價項目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。對于應(yīng)遵循一致性原則但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

65、答案：C本題解析：實際價格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的價格，或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格。本題中，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，名義價格和實際價格相同，實際單價為2000元/m2，實際總價為：100×2000＝20（萬元）。

66、答案：A本題解析：長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價值、價格資料，并且要求所擁有的歷史價值、價格資料真實。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就會越準確、可信。運用直線趨勢法預(yù)測，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格的時間序列散點圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。在這種條件下，如果以Y表示各期的房地產(chǎn)價格，X表示時間，則X為自變量，Y為因變量，Y依X而變。因此，房地產(chǎn)價格與時間的關(guān)系可用下列方程式來描述：Y＝a＋bX。式中，a，b為未知參數(shù)，如果確定了它們的值，直線的位置也就確定了。其值通常是根據(jù)房地產(chǎn)的歷史價格資料，采用最小二乘法來確定。

67、答案：A本題解析：經(jīng)脈可分為正經(jīng)和奇經(jīng)兩類。1正經(jīng)有十二正經(jīng)，即手足三陰經(jīng)和手足三陽經(jīng)，合稱“十二經(jīng)脈”，是氣血運行的主要通道。2奇經(jīng)有八條，即督、任、沖、帶、陰蹺、陽蹺、陰維、陽維，合稱“奇經(jīng)八脈”，有統(tǒng)率、聯(lián)絡(luò)和調(diào)節(jié)十二經(jīng)脈的作用。

68、答案：C本題解析：運用收益法原理，當凈收益每年不變，收益年限有限時，收益現(xiàn)值的計算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A為凈收益；Y為報酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，所造成的損失＝改造照明系統(tǒng)花費＋未來共增加的電費等運營費用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（萬元）。

69、答案：D本題解析：對于已出租的房地產(chǎn)，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值中，要求評估的可能不同。AB兩項，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值。C項，被征收房屋價值評估應(yīng)評估無租約限制價值或完全產(chǎn)權(quán)價值。D項，房地產(chǎn)司法拍賣估價，人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評估無租約限制價值；未書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進行拍賣的，一般評估出租人權(quán)益價值，或者同時評估出租人權(quán)益價值和無租約限制價值，并作出相應(yīng)說明，供人民法院選用。

70、答案：B本題解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價格公式：?

71、答案：C本題解析：如說土地價值時，此價值不包含地上建筑物的價值。

72、答案：B本題解析：根據(jù)貨幣的時間價值原理，利用復(fù)利方式計算為：該套住宅的實際價格＝20＋20/（1＋5%）＋20/（1＋5%）2＋20/（1＋5%）3＝74.47（萬元）。

73、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正。這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高行為準則。

74、答案：C本題解析：本題考查的是建筑重新購建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6%+[4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240]×20%。V=6419.73（萬元）

75、答案：A本題解析：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。

76、答案：A本題解析：由題意，該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值＝年金終值FV×（10%，3）＝8000×1.6/（1＋10%）3＝9616.83（萬元）。

77、答案：C本題解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤。采用直接成本利用率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本。P351。

78、答案：A本題解析：該前后兩面臨街矩形土地的前街和后街影響深度計算如下：前街影響深度＝總深度×[前街路線價/（前街路線價＋后界路線價）]＝30.00×2000÷（2000＋1000）＝20.00（m）。后街影響深度＝總深度－前街影響深度＝30.00－20.00＝10.00（m）。

79、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。周圍環(huán)境描述包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。

80、答案：C本題解析：快速變現(xiàn)價值是指估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。房地產(chǎn)因難以變現(xiàn)，如果在短時間內(nèi)（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期）需要將其賣出，則價格較低。因此，快速變現(xiàn)價值一般低于市場價值。

81、答案：D本題解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費負擔；④統(tǒng)一計價單位。由于交易稅費均由買方承擔，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負擔下的價格＝賣方實得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（萬元）。

82、答案：B本題解析：正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格。嚴格地說，正常成交價格的形成條件有：①公開市場；②交易對象本身具備市場性；③眾多的買者和賣者；④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；⑤自私且理性的經(jīng)濟行為；⑥買者和賣者都具有完全信息；⑦適當?shù)钠陂g完成交易。其中，買者和賣者的數(shù)量都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應(yīng)是價格的被動接受者，其中任何一個買者或賣者對價格都沒有控制力量，沒有顯著的影響力。

83、答案：C本題解析：本題考查的是市場價值的計算。（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（萬元），2695萬元大于現(xiàn)狀價值2000萬元，應(yīng)該選擇拆除重建，按此方案的市場價值為2695萬元。P91。

84、答案：A本題解析：采用間接比較、百分比進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：上式位于分母和分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別是可比實例狀況和估價對象狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。所以標準化修正的分母應(yīng)為103，分子應(yīng)為100；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為100，分子應(yīng)為95。

85、答案：C本題解析：陰陽偏勝即陰勝、陽勝，是屬于陰或陽任何一方高于正常水平的病變?！瓣杽賱t熱，陽勝則陰病”：陽勝一般是指陽邪致病，是陽的絕對亢盛；但陽長則陰消，陽偏勝必然要導致傷陰，故說陽勝則陰病。“陽勝則熱”，是指因陽邪所致疾病的性質(zhì)而言；“陽勝則陰病”，是指陽勝的病變必然損傷人體的陰液?！瓣巹賱t寒”，是指因陰邪所致疾病性質(zhì)而言；陰勝則陽病”，則是指陰勝的病變必然損傷人體的陽氣。

86、答案：C本題解析：《素問，疏五過論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，“嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！薄端貑枴な栉暹^論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！?/p>

87、答案：D本題解析：由題意，該改變用途理論上應(yīng)補地價＝（新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率）×土地面積＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（萬元）。

88、答案：B本題解析：當以單位寬度的標準臨街宗地（如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺）的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率，臨街土地價值或價格（V）的計算公式為：V（總價）＝路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度。

89、答案：C本題解析：該住宅因被淹而造成的損失為：

90、答案：B本題解析：證，即證候，是疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括，一般由一組相對固定的、有內(nèi)在聯(lián)系的、能揭示疾病某一階段或某一類型病變本質(zhì)的癥狀和體征構(gòu)成。

91、答案：D本題解析：依題意，該房地產(chǎn)2006年9月的價格＝?

92、答案：B本題解析：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法測算，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價。有人據(jù)此認為同一估價對象不能同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價。但這種觀點是不正確的。許多待開發(fā)房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商場、賓館等在建工程，不僅可以而且應(yīng)同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價，只是在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法測算。

93、答案：D本題解析：在確定評估價值之前，應(yīng)對所選用的估價方法的測算結(jié)果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的，還應(yīng)對不同估價方法的測算結(jié)果進行比較分析。在對測算結(jié)果進行校核和比較分析時，應(yīng)進行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之間差異的原因：①估價計算的正確性；②估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性；③估價參數(shù)的合理性；④估價計算公式的恰當性；⑤不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性；⑥不同估價方法的估價前提的一致性；⑦估價方法的適用性；⑧估價假設(shè)的合理性，即估價假設(shè)是否合；⑨估價依據(jù)的正確性；⑩估價原則的正確性；?房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。估價測算過程，應(yīng)詳細說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程，以及其中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

94、答案：C本題解析：假設(shè)開發(fā)法，是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減得到估價對象價值或價格的方法，稱為動態(tài)分析法；將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法，稱為靜態(tài)分析法。在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值一般是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，因此開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是價值時點；對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常