2023年土地登記代理人之土地登記代理實務題庫及答案

2023年整理土地登記代理人之土地登記

代理實務題庫及精品答案

單選題（共50題）

1、以出讓方式獲得土地使用權的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿（）

年未動工開發(fā)的可以收回土地使用權。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

2、（）是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立

了契約，就發(fā)生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。

A.權利意思主義制度

B.采用形式主義立法

C.權利變更意思主義

D.采用意思主義立法

【答案】D

3、土地更正登記的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和變更土地登記

B.利害關系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權利

人同意更正的書面或口頭證明

C.更正登記內(nèi)容涉及土地權利歸屬時，更正登記結果應當公告

D.更正登記的內(nèi)容不應妨礙第三者的利害關系，否則應經(jīng)其同意

【答案】B

4、代理是民法中一項重要的法律制度，下列各項不屬于代理范圍的

是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.責任代理

D.指定代理

【答案】C

5、因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉(zhuǎn)移的,

向國土資源部門提出土地變更登記申請后由（）依法進行土地

權利的變更。

A.建設局

B.縣級人民政府

C.原土地登記機構

D.接受申請的國土資源部門

【答案】C

6、下列關于土地登記的說法，錯誤的是（）o

A.國有土地和農(nóng)民集體所有的土地依法確定給單位或者個人使用并

進行土地登記后，對土地權利人依法取得的土地權利可以起到確認

保障的作用

B.在土地交易過程中，通過土地登記，對土地權屬變動關系進行確

認，可以有效的促進土地市場規(guī)范，維護正常的土地市場秩序

C.土地登記是土地管理的基礎性工作，是國家掌握土地動態(tài)變化的

一個主要信息源，是國家收取土地租、稅、費的重要依據(jù)

D.任何土地用途變更均需要進行土地登記，而且土地部門應無條件

對其進行登記

【答案】D

7、因（）的消滅而進行的登記稱為注銷登記。

A.土地

B.土地權利

C.土地用途

D.土地權利人

【答案】B

8、土地登記代理人要求報酬應當以（）為前提。

A.證書領到

B.約定的委托事務完成

C.合同到期

D.委托人自行確定

【答案】B

9、土地登記通告的內(nèi)容，不包括（）。

A.土地登記區(qū)的劃分

B.土地登記期限

C.土地登記收件時間

D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料

【答案】C

10、集體土地所有權主體不包括（）。

A.鄉(xiāng)農(nóng)民集體

B.村農(nóng)民集體

C.村民個人

D.村民小組農(nóng)民集體

【答案】C

11、下列各項中，不屬于更名登記申請人應當提交的權屬證明文件

的是（）o

A.土地登記機關頒發(fā)的土地證書

B.地上建筑物、附著物權屬證明

C.姓名或名稱變更證明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

12、承租國有建設用地使用權期滿，承租人可以申請續(xù)期，但出現(xiàn)

下列（）情況時，受讓權不予以批準。

A.承租人欲繼續(xù)享有該土地的受讓權

B.原土地使用權人把土地租賃給其他權利主體

C.承租人未按合同約定開發(fā)建設

D.根據(jù)社會公共利益的需要收回該幅土地

【答案】D

13、對土地權利證書進行審核時，其重點是（）。

A.報人民政府審批

B.查看地籍資料的原始記載

C.保證登記過程不會產(chǎn)生土地權屬糾紛

D.查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力

【答案】D

14、脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)（）年以上的土地登記代

理人應被注銷登記。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

15、土地登記資料按照要求保管在（）o

A.檔案庫

B.人民政府機關

C.所在地的土地登記機關

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】C

16、由（）批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家

作價出資（入股）方式配置土地。

A.省級國土資源行政主管部門

B.省級以上人民政府

C.縣級以上人民政府

D.國務院

【答案】B

17、因供役地權利人依法解除地役權合同導致地役權消滅的，注銷

登記申請人為（）o

A.地役權人

B.供役地權利人

C.土地使用權人

D.地役權人和供役地權利人

【答案】B

18、（）土地登記不需報人民政府審批。

A.更改

B.初始

C.注銷

D.變更

【答案】C

19、關于土地登記分類，下列說法正確的是（）。

A.土地登記僅包括初始登記

B.土地登記僅包括變更登記

C.土地登記包括初始登記和變更登記

D.權利的設定登記屬于初始登記

【答案】C

20、代理關系的主體不包括（）o

A.代理人

B.被代理人

C.利害關系人

D.相對人

【答案】C

21、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權人需要

繼續(xù)使用土地的應當至遲于屆滿前（）申請續(xù)期。

A.三個月

B.半年

C.一年

D.兩年

【答案】C

22、對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記是（）。

A.全面登記

B.初始登記

C.設定登記

D.其他登記

【答案】B

23、代理是民法中一項重要的法律制度，下列各項不屬于代理范圍

的是（）o

A.委托代理

B.法定代理

C.責任代理

D.指定代理

【答案】C

24、土地登記代理機構的執(zhí)業(yè)人員的條件，應當由（）進行審

查。

A.地方政府

B.稅務管理部門

C.工商管理部門

D.土地行政主管部門

【答案】D

25、在履行合同過程中，因土地登記代理人的故意或過失，給當事

人造成經(jīng)濟損失的，應由（）承擔賠償責任

A.土地登記代理人

B.土地登記代理人所在代理機構

C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會

D.土地行政主管部門

【答案】B

26、由（）批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家

作價出資（入股）方式配置土地。

A.省級國土資源行政主管部門

B.省級以上人民政府

C.縣級以上人民政府

D.國務院

【答案】B

27、與土地登記的一般程序相比，下列各項不屬于初始土地登記程

序特殊性的是（）o

A.增加了準備工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登記申請

【答案】D

28、有關注銷登記的工作程序，下列排列正確的是（）o

A.注銷登記申請、審核、注冊登記、注銷（收回）或更改土地權利證

書

B.審核、注銷登記申請、注冊登記、注銷（收回）或更改土地權利證

書

C.審核、注冊登記、注銷（收回）或更改土地權利證書

D.注銷登記申請、審核、注銷（收回）或更改土地權利證書

【答案】A

29、土地登記代理人禁止同時在（）土地登記代理機構內(nèi)執(zhí)業(yè)。

A.1個

B.2個及2個以上

C.3個及3個以上

D.4個及4個以上

【答案】B

30、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）o

A.階段性

B.全域性

C.集中性

D.隨機性

【答案】D

31、對土地權利證書進行審核時，其重點是（）o

A.報人民政府審批

B.查看地籍資料的原始記載

C.保證登記過程不會產(chǎn)生土地權屬糾紛

D.查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效力

【答案】D

32、下列關于集體土地產(chǎn)權登記申請人的表述中，不正確的是

()o

A.使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民由其集體土地所有權人申請土地登

記

B.村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，可以由村集體代辦

C.村集體所有土地由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代

表申請土地登記

D.使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登

記

【答案】A

33、一個企業(yè)購買其他企業(yè)的產(chǎn)權，使其他企業(yè)失去法人資格或改

變法人實體的一種行為稱為企業(yè)的()o

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破產(chǎn)

【答案】B

34、下列有關查詢土地登記的申請的說法中，錯誤的是（）。

A.查詢?nèi)瞬樵兺恋氐怯涃Y料，應當向查詢機關提供本人的身份證明,

并填寫查詢申請表

B.查詢?nèi)藶閭€人的，應當提交單位的證明文件

C.土地權利人應當提交其權利憑證

D.境外委托人的授權委托書應當按照有關規(guī)定經(jīng)過公證或者認證

【答案】B

35、土地登記代理人最基本的權利是（）。

A.獲取勞務報酬的權利

B.依法開展土地登記代理業(yè)務的權利

C.要求委托方提供相關資料的權利

D.對委托方提出建議的權利

【答案】A

36、（）是指已經(jīng)登記完畢的土地權利變動事項，當有第三人主

張其權利時，仍應按照實體法律決定該土地權利的歸屬。

A.登記無公信力

B.登記既定事實

C.登記公信變更

D.登記本位主義

【答案】A

37、下列各項中，不屬于更名登記申請人應當提交的權屬證明文件

的是（）o

A.土地登記機關頒發(fā)的土地證書

B.地上建筑物、附著物權屬證明

C.姓名或名稱變更證明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

38、下列選項屬于異議登記申請內(nèi)容的是（）。

A.房屋面積及編號

B.所購房產(chǎn)土地使用年限

C.不動產(chǎn)權利歸屬

D.所在小區(qū)土地用途

【答案】C

39、根據(jù)國務院有關規(guī)定，承包、租賃、拍賣“四荒”土地使用權,

最長不超過（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

40、關于地址變更登記中的地址的描述，下列說法錯誤的是（）o

A.住所依法只能有一個

B.經(jīng)常性是指連續(xù)居住五年以上的住宅

C.如無相反證明，戶籍登記的住址即為經(jīng)常居住地

D.漁民和海員住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶為

住所，而必須以船籍地為住所

【答案】B

41、下列關于土地登記的說法中，錯誤的是（）o

A.土地權利人可以隨意改變土地用途

B.同一個登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個土地登記機構建檔

保存

C.土地登記工作中要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權利歸屬，由

不同級別的國土資源管理部門分級登記的現(xiàn)象

D.各地在具體的土地登記實踐中，應當堅持屬地管轄的原則，涉及

土地資產(chǎn)處置時，可將土地資產(chǎn)處置權與土地登記權分離，土地資

產(chǎn)處置權按照資產(chǎn)隸屬關系確定

【答案】A

42、現(xiàn)行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的文件是（）

A.《土地登記辦法》

B.《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》

C.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

D.《土地權屬爭議調(diào)查處理辦法》

【答案】A

43、下列各項不屬于國有土地租賃權人權利的是（）。

A.承租土地使用權可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押

B.國有土地租賃權人有優(yōu)先受讓權

C.承租土地提前收回，可以獲得合理補償

D.可以隨意隨時終止租約

【答案】D

44、我國的土地登記實行（）原則。

A.強制登記

B.自愿登記

C.依申請登記

D.初次登記不強制

【答案】C

45、若土地上設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記

的登記制度是（）o

A.契約登記制度

B.權利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

46、土地登記公開性的內(nèi)在要求是（）。

A.公開土地登記結果

B.公開土地登記依據(jù)

C.公開土地登記程序

D.土地登記資料可公開查詢

【答案】D

47、某企業(yè)原屬國有企業(yè)，經(jīng)國家劃撥取得一宗土地的使用權，后

因企業(yè)改制，原劃撥土地以作價入股方式重新進入企業(yè)，則該宗土

地（）抵押。

A.不允許

B.允許依法

C.要經(jīng)人民政府批準后方可

D.只能由土地部門決定是否可以

【答案】B

48、土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同是（）。

A.申請方法的不同

B.申請人的不同

C.土地登記通告的發(fā)布

D.申請接受單位的不同

【答案】C

49、土地利用具有（）。

A.社會性

B.統(tǒng)一性

C.階級性

D.歷史性

【答案】A

50、下列關于土地登記的說法中，錯誤的是（）。

A.土地權利人可以隨意改變土地用途

B.同一個登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個土地登記機構建檔

保存

C.土地登記工作中要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權利歸屬，由

不同級別的國土資源管理部門分級登記的現(xiàn)象

D.各地在具體的土地登記實踐中，應當堅持屬地管轄的原則，涉及

土地資產(chǎn)處置時，可將土地資產(chǎn)處置權與土地登記權分離，土地資

產(chǎn)處置權按照資產(chǎn)隸屬關系確定

【答案】A

多選題（共30題）

1、下列各項中可以免征契稅的有（）。

A.醫(yī)院用地

B.因地震造成住房滅失而重新購買住房

C.朋友贈與的房屋，也未發(fā)生價值增值的

D.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房

E.軍事單位承受土地，房屋用于軍事設施

【答案】ABD

2、下列各項中，需進行土地變更登記的有（）o

A.土地使用權的抵押權發(fā)生變更

B.宗地面積發(fā)生了變更

C.土地用途發(fā)生變更

D.土地使用權從國家劃撥給企業(yè)引起的使用權變更

E.土地使用者名稱發(fā)生變更

【答案】ABC

3、某市安全機關查詢某宗地的原始登記資料，須向土地登記機關提

交的材料有（）o

A.土地權利憑證

B.該市安全機關出具的查詢證明

C.土地權利人的身份證明

D.執(zhí)行查詢?nèi)蝿盏墓ぷ魅藛T工作證件

E.土地權利人的授權委托書

【答案】BD

4、土地登記代理人的義務中，下列選項錯誤的是（）

A.可以隨意從事土地登記代理活動，不收約束

B.保守商業(yè)秘密，保障委托人的權益

C.維護自身的合法權益

D.接受主管部門的監(jiān)督管理

E.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓

【答案】AC

5、下列關于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（）。

A.土地登記代理合同是雙務合同

B.雙方當事人之間存在著互為對等的關系

C.土地登記代理合同是有償合同

D.土地登記代理合同是從合同

E.為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式

【答案】ABC

6、不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進行

查驗。（）

A.不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權籍調(diào)查成果是否完備

B.有關證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致

C.登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定

D.與他人利害關系的說明材料

【答案】ABC

7、我國土地登記的作用包括（）o

A.維護土地的社會主義公有制

B.維護土地權利人的合法權益

C.維護正常的土地市場秩序

D.促進城市化的快速發(fā)展

E.為土地管理和經(jīng)濟社會發(fā)展提供重要的基礎信息

【答案】ABC

8、根據(jù)房地產(chǎn)管理相關法律，下列關于房地產(chǎn)抵押關系的描述正確

的有（）。

A.轉(zhuǎn)讓房屋的所有權或者使用權時，建設用地使用權同時轉(zhuǎn)讓

B.轉(zhuǎn)讓建設用地使用權時，該土地上的房屋也應一并轉(zhuǎn)讓

C.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物也同屬于抵押財

產(chǎn)

D.抵押人未按規(guī)定將房地一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押

E.建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，地上新增建筑物所得的價款，抵

押權人優(yōu)先受償

【答案】ABD

9、查封、預查封登記中，人民法院應提交的文件資料有（)o

A.協(xié)助執(zhí)行通知書

B.查封或預查封裁定書

C.人民政府批準查封材料

D.土地登記申請書

E.人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務證

【答案】AB

10、土地登記代理委托書在生效之前需由（）簽字。

A.委托人

B.土地法人

C.土地登記申請法人代表

D.土地登記代理機構

E.土地登記代理人

【答案】AD

11、地役權的合同一般包括（）o

A.供役地和需役地的位置

B.當事人的姓名或者名稱和住所

C.政府批文

D.利用期限

E.利用目的和方法

【答案】ABD

12、下列情形中，需要進行土地總登記的有（）o

A.從未進行過土地登記的地區(qū)

B.土地抵押過程中需要設定抵押權

C.集體土地使用權權利人發(fā)生變更

D.國有土地租賃時需要設定租賃權

E.原有登記需要全面更新

【答案】A

13、下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方

式取得國有土地使用權的有（）o

A.國家機關用地

B.公寓大廈建設用地

C.軍事用地

D.公益事業(yè)用地

E.國家重點扶持的能源用地

【答案】ACD

14、下列各項屬于土地登記代理服務行業(yè)協(xié)會主要職能的有（）o

A.制定土地登記代理機構及人員的行為準則及道德規(guī)范

B.實施土地登記代理服務行業(yè)資格認證，并組織土地登記代理人考

試

C.調(diào)解土地登記代理行業(yè)的內(nèi)部爭議

D.向土地行政主管部門反映土地登記代理及從業(yè)人員的意見和要求

E.辦理土地行政主管部門委托的其他事項

【答案】ACD

15、下列各項屬于直接土地登記申請人的有（）。

A.法人

B.有完全民事行為能力的自然人

C.限制民事行為能力的自然人

D.無民事行為能力的自然人

E.非法人組織

【答案】AB

16、下列各項屬于直接土地登記申請人的有（）。

A.法人

B.有完全民事行為能力的自然人

C.限制民事行為能力的自然人

D.無民事行為能力的自然人

E.非法人組織

【答案】AB

17、土地登記代理委托書應明確的內(nèi)容包括（）。

A.土地登記代理的權限

B.土地登記代理人姓名

C.土地登記代理機構名稱

D.土地權屬狀況

E.土地登記代理的內(nèi)容

【答案】ABC

18、下列各項中，屬于土地異議登記的法律特征的有（）。

A.異議登記的前提是土地進行了更正登記

B.異議登記必須得到土地權利人的同意

C.異議登記不當造成權利人損害的，異議登記申請人應當賠償

D.異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國

土資源行政主管部門不予受理

E.異議登記期間，未經(jīng)異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的

變更登記或者設定土地抵押權登記

【答案】CD

19、不能設立土地登記代理機構的情形（）

A.有自己的名稱

B.有自己的辦公場所，地點不限

C.經(jīng)費足夠

D.人員不用很多，非專業(yè)也可以

E.公司結構分明

【答案】BD

20、下列關于委托人權利和義務的敘述，不正確的有（）o

A.委托人有規(guī)定代理權限的權利

B.委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務

C.委托人有承擔后果的義務

D.委托人有承擔處理事務費用的權利

E.委托人有支付代理傭金的義務

【答案】BD

21、劃撥國有土地使用權設定登記的法律特征不包括（）o

A.劃撥國有土地使用權是依國家行政行為而獲得的權利

B.劃撥國有土地使用權的取得沒有范圍限制

C.劃撥國有土地使用權一般都有明確的期限

D.城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權人不用繳納土地使用稅

E.劃撥國有土地使用權的處置受法律限制

【答案】BCD

22、下列情形中，需要進行土地總登記的有（）o

A.從未進行過土地登記的地區(qū)

B.土地抵押過程中需要設定抵押權

C.集體土地使用權權利人發(fā)生變更

D.國有土地租賃時需要設定租賃權

E.原有登記需要全面更新

【答案】A

23、土地登記代理機構接受地籍測量委托的，收費標準可以（）,

由委托雙方商議后確定。

A.根據(jù)國家制定的統(tǒng)一的土地登記代理收費標準

B.參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價格》標準

C.根據(jù)宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況

D.按機構經(jīng)驗的大小來決定

E.由委托人和土地登記代理機構協(xié)商確定

【答案】BC

24、按照土地權利的不同，土地權屬來源可分為（）o

A.土地他物權來源

B.集體土地所有權來源

C.集體土地使用權來源

D.國有土地使用權來源

E.國有土地所有權來源

【答案】BCD

25、土地注銷登記的權屬審核應著重從（）等方面進行。

A.一般進行公章與單位名稱一致性檢查

B.注銷土地登記證明材料應是真實、合法和有效的

C.注銷土地登記證明材料的開具單位無需為有批準權的部門

D.證明內(nèi)容與其他相關內(nèi)容應一致無誤

E.注銷土地登記證明材料上的單位名稱應當是單位的簡稱

【答案】ABD

26、契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱"法國土地登記制度"，目

前采用這種土地登記制度的國家有（）o

A.美國

B.英國

C.中國香港

D.德國

E.新加坡

【答案】ABC

27、《土地登記申請書》中權屬性質(zhì)一欄填寫的內(nèi)容包括（）o

A.國有土地所有權

B.國有土地使用權

C.集體土地所有權

D.集體土地使用權

E.土地他項權利

【答案】BCD

28、土地登記代理當事人發(fā)生糾紛時，可以采取（）處理方式。

A.協(xié)商

B.復議

C.調(diào)解

D.仲裁

E.申訴

【答案】ACD

29、實行土地登記公開查詢的法律依據(jù)有（）。

A.土地登記資料可以公開查詢

B.土地登記文件資料的查閱，按照土地行政主管部門規(guī)定辦理

C.土地登記文件資料可以隨便向第三人提供或者公布

D.需要查詢土地登記文件的，受讓人、抵押權人和承租人應當提出

書面請示

E.凡符合查詢規(guī)定的，土地行政主管部門應當出具書面查詢結果或

資料

【答案】ABD

30、土地登記代理機構的設立應具備的條件包括（）。

A.有足夠數(shù)量的專業(yè)人員

B.有自己的名稱和組織機構

C.有固定的服務場所

D.有充足的資金

E.符合法律、行政法規(guī)規(guī)定

【答案】ABCD

大題（共10題）

一、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經(jīng)興

旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗

土地集體土地使用權。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2,

張某、李某各擁有90m2,根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實際

界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2,集體土地使用權

批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關規(guī)定，建議為張某

辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地

登記卡上登記的權屬性質(zhì)是什么？權利人是誰？

2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主

體一般為本集體經(jīng)濟組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質(zhì)

為集體土地使用權。權利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占

有、使用、收益、處分自己所有土地的權利。（2）農(nóng)民集體土地使用

權是指從集體土地所有權中派生出來的一種用益物權，根據(jù)使用類

型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權、非農(nóng)業(yè)建設用地使用權和“四荒”

土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員具

體包括：（D集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權的主體一般要求為農(nóng)村集體

經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工

和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農(nóng)用土地使用

權的主體一般為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外

的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村

民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。（3）集體所有的“四荒”

土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和

個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權。如果

“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟組織以

外的單位和個人，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村

民代表的同意。

二、某宗地系國有土地，土地使用權人為某公司，通訊地址為：X

市幸福路A號。依據(jù)2004年6月20日該市工商行政管理局頒發(fā)的

經(jīng)過變更地址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為

X市財源路N號，該企業(yè)向有關部門提出該宗地地址變更登記。問

題：1.宗地地址變更登記的三個要件是什么？

2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請

人應當向有關部門提交的土地權屬證明文件有哪些？

【答案】1?宗地地址變更的三個要件是：（1）須屬自然人的經(jīng)常居

住地；（2）須屬固定場所；（3）須經(jīng)法律確認。

2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權利人。3.應當

提交的土地權屬證明文件有：（1）由土地登記機關頒發(fā)的土地證書

地址變更登記申請人為土地所有權人的提交土地所有權證書；申請

人為土地使用權人的提交土地使用權證書；申請人為土地使用權抵

押權、地役權權利人的提交土地他項權利證明書。（2）地上建筑物、

附著物權屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人

還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證

等。（3）地址變更證明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開

具的地址變更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的

有效證件；申請人為法人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事

業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更

證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變

更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發(fā)的經(jīng)

過更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。而機關法人和其他的事業(yè)單

位則只須提交該機關、單位的更址聲明或更址通知書即可。

三、x市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，

2004年企業(yè)進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資

（入股）。近幾年由于經(jīng)營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產(chǎn)。問題：L

如何理解國有土地使用權作價出資？

2.可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？

3.A公司改制時，國有土地使用權作價出資（入股）前是如何進行地

價評估的？4.國有土地使用權出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權作價出資（入股）是國家為了支持國有企

業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權關系,

盤活和顯化土地資產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權進

行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權

作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)

持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉(zhuǎn)

讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，

按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委

托有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有。

2.國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)

類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其

中可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（1）自

然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高

新技術產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采

取授權經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資

產(chǎn)。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。

當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土

地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權轉(zhuǎn)讓

變現(xiàn)。（3）對承擔國家計劃內(nèi)重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥

土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)

注入土地資產(chǎn)。3.根據(jù)《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企

業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以土地使用權

作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高

估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產(chǎn)低

價折股或者有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作

價出資（入股）方式進行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處

置總體方案核準后，企業(yè)應自主委托具備相應土地估價資質(zhì)的機構

進行評估，并依據(jù)土地狀況和評價結果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體

方案。土地估價報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，

應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。4.

國有土地使用權出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權出

資（入股）必須依法審批；（2）國有土地使用權出資（入股）方式受范圍

限制；（3）國有土地使用權出資（入股）前必須進行地價評估，作價結

果要備案；（4）作價出資（入股）取得的土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、作

價出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門應與國有股權持股單位

簽訂委托持股合同。

四、某宗地系國有土地，土地使用權人為某公司，通訊地址為：X

市幸福路A號。依據(jù)2004年6月20日該市工商行政管理局頒發(fā)的

經(jīng)過變更地址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為

X市財源路N號，該企業(yè)向有關部門提出該宗地地址變更登記。問

題：1.宗地地址變更登記的三個要件是什么？

2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請

人應當向有關部門提交的土地權屬證明文件有哪些？

【答案】1?宗地地址變更的三個要件是：（1）須屬自然人的經(jīng)常居

住地；（2）須屬固定場所；（3）須經(jīng)法律確認。

2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權利人。3.應當

提交的土地權屬證明文件有：（D由土地登記機關頒發(fā)的土地證書

地址變更登記申請人為土地所有權人的提交土地所有權證書；申請

人為土地使用權人的提交土地使用權證書；申請人為土地使用權抵

押權、地役權權利人的提交土地他項權利證明書。（2）地上建筑物、

附著物權屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人

還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證

等。（3）地址變更證明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開

具的地址變更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的

有效證件；申請人為法人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事

業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更

證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變

更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發(fā)的經(jīng)

過更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。而機關法人和其他的事業(yè)單

位則只須提交該機關、單位的更址聲明或更址通知書即可。

五、D縣2009年開展了大規(guī)模的土地證書年檢工作，在年檢過程中

發(fā)現(xiàn)有三宗地是錯登或漏登的。問題：1.土地管理部門應該進行何

種類型的土地登記？

2.更正登記的程序是什么？3.更正登記的申請人一般是誰？

【答案】1.按照《土地登記規(guī)則》，土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或漏登的，

土地管理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記。

2.更正登記應按土地登記的法定程序進行。即按申請一地籍調(diào)查一

權屬審核一注冊登記一換發(fā)或更改土地權利證書進行。如土地管理

部門直接辦理更正登記，應增加告知程序，即在土地管理部門審核

后，把審核結果告之當事人，如有異議的，要求在一定時期內(nèi)提出；

否則視為認可，直接辦理更正登記，注銷原土地權利證書。3.更正

登記一般由土地權利人（土地所有權人、土地使用權人、土地使用權

抵押權人或地役權人）,或與申請更正登記宗地相關的利害關系人

（土地使用權抵押人、供役地權利人或其他利害關系人）向國土資源

行政主管部門提出更正登記申請。

六、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢

6層廠房后（廠房土地性質(zhì)為國有劃撥土地）,將廠房擅自改造成20

多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1.王某、

李某應辦理何種登記？

2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？

【答案】L該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某?/p>

用途由原來的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫?，他們應當申請土地使用權?/p>

更登記和土地用途變更登記。

2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內(nèi)容為：

⑴對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一

致。（2）對轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用

人對地塊的投資必須達到合同的約定。（3）對使用期限的審核。土地

使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。（4）對稅費的審核。申

請人應按國家規(guī)定繳納有關稅費，如土地增值稅等。（5）對土地用途

的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經(jīng)有關部門的

批準。（6）對房產(chǎn)變更的審核。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，申

請人領有《房屋所有權證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉(zhuǎn)讓屬于非法，

因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉(zhuǎn)讓必須先繳納土地出讓金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對

其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。

七、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗

地國有土地使用權，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50

年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地

附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需

要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第一機械廠應當如何申

請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核

要點是什么？

【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應該

分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法

人及法人代表。（2）申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方

一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內(nèi)提出

申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土

地使用權的，應該在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權設定登

記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。（3）應該提交的材料包

括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人

代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建

設用地批準書；④《國有土地使用權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；

⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能

從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用

者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。

3.出讓土地使用權設定登記權屬審核要點是：（1）對申請人的審核。

要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一

致；（2）對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同

的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權；（3）對使用期限的審核。

要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要

注意地籍調(diào)查結果是否與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付

情況的審核等。

八、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗

地國有土地使用權，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50

年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地

附近購置了8000in2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需

要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第一機械廠應當如何申

請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核

要點是什么？

【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應該

分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法

人及法人代表。（2）申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方

一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內(nèi)提出

申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土

地使用權的，應該在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使用權設定登

記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。（3）應該提交的材料包

括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人

代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建

設用地批準書；④《國有土地使用權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；

⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能

從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用

者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。

3.出讓土地使用權設定登記權屬審核要點是：（1）對申請人的審核。

要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一

致；（2）對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同

的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權；（3）對使用期限的審核。

要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；（4