物流商務(wù)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改北京八里橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造工程可行性研究報(bào)告北京中咨海外咨詢(xún)公司-PAGE1北京***物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)(代可行性研究報(bào)告)工工工程咨詢(xún)證書(shū)綜合、建筑甲級(jí)編號(hào)工咨甲北京***物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)(代可行性研究報(bào)告)總經(jīng)理:***項(xiàng)目經(jīng)理:***北京***有限公司項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人:**8高級(jí)工程師公司總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理:***高級(jí)工程師編制人員:***高級(jí)工程師北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研）北京中咨海外咨詢(xún)公司-PAGEii-目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2項(xiàng)目提出的背景 41.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性和目的 51.4編制依據(jù) 71.5項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7第二章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 92.1物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 92.2國(guó)外物流市場(chǎng)情況 92.3我國(guó)物流市場(chǎng)情況 142.4北京物流市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 192.5本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 22第三章土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運(yùn)輸 243.1土地利用現(xiàn)狀及交通條件 243.2市政基礎(chǔ)條件 243.3工程地質(zhì)條件 253.4總平面布置與交通 28第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 304.1建設(shè)規(guī)模 304.2建設(shè)原則 304.3建設(shè)內(nèi)容 30第五章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防措施 325.1編制依據(jù) 325.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 325.3污染源及防治措施 335.4綠化 355.5環(huán)境影響評(píng)價(jià) 355.6節(jié)能措施 355.7消防措施 36第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 376.1項(xiàng)目建設(shè)期 376.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 37第七章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 397.1企業(yè)組織機(jī)構(gòu) 397.2人員編制 40第八章投資估算及資金籌措 418.1投資估算 418.2資金籌措 42第九章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 439.1財(cái)務(wù)估算 439.2經(jīng)濟(jì)效益分析 44第十章研究結(jié)論 47附表:附表1:項(xiàng)目總投資估算表附表2:投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表3:總成本費(fèi)用估算表附表3-1:固定資產(chǎn)折舊估算表附表3-2:攤銷(xiāo)估算表附表4:流動(dòng)資金估算表附表5:銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售稅金及附加估算表附表6:損益表附表7:財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）附表8:資金來(lái)源與運(yùn)用表附表9:資產(chǎn)負(fù)債表附件:1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2.項(xiàng)目用地規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)附圖:1.項(xiàng)目總平面圖北京中咨海外咨詢(xún)有限公司-PAGE55-第一章總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng):北京***物流商務(wù)中心（PINNACLEBUSINESSPARK）項(xiàng)目承辦單位:北京***投資有限公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn):*****建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模:通過(guò)新建辦公、展廳、倉(cāng)儲(chǔ)三位一體的物流商務(wù)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施,吸引100余家國(guó)外中小型制造商、零售商、物流公司,建成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷(xiāo)售發(fā)貨,零售商倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品零售、批發(fā),物流公司收貨、倉(cāng)儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等多種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)中心。本項(xiàng)目征地93畝,新建建筑面積71352平方米。建設(shè)、計(jì)算期：該項(xiàng)目計(jì)算期11年,建設(shè)期1年,生產(chǎn)期10年。項(xiàng)目總投資:16610萬(wàn)元,其中建設(shè)投資16545,鋪底流動(dòng)資金65萬(wàn)元。項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌。1.2項(xiàng)目提出的背景北京***投資有限公司是一家專(zhuān)業(yè)性的物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)。注冊(cè)資金1200萬(wàn)元。該公司主要通過(guò)采用標(biāo)準(zhǔn)的物流商務(wù)中心模式,引進(jìn)國(guó)際通行的商務(wù)經(jīng)營(yíng)理念,致力于產(chǎn)品、貨物中轉(zhuǎn)及產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)、展示、配銷(xiāo),制定物流方案,辦理各種申報(bào)手續(xù)、物業(yè)管理等服務(wù)。與傳統(tǒng)的物流模式相比,***物流商務(wù)中心主要針對(duì)中小型制造商,使其從原材料購(gòu)進(jìn)到加工至成品展示、銷(xiāo)售發(fā)貨到最終客戶(hù)整個(gè)過(guò)程全部在中心完成；零售商可以將倉(cāng)儲(chǔ)商品通過(guò)展廳展示達(dá)到零售或批發(fā)全過(guò)程；物流公司可以完成受貨、倉(cāng)儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等工作,同時(shí),通過(guò)提供全方位的相關(guān)配套服務(wù)如運(yùn)輸、申報(bào)各種手續(xù)、物業(yè)管理等,為客戶(hù)創(chuàng)造更大的價(jià)值。目前公司已與美國(guó)旗下的ONTHEBRINK公司,MOBILELIGHT公司,R.Y.PROPERTIES公司,FARLINKINTERNATIONAL公司,臺(tái)灣旗下大毅電子公司、力成科技公司、降電電子公司、香港羊城國(guó)藥公司,韓國(guó)PICO商業(yè)大廈等簽訂了意向書(shū)。目前,項(xiàng)目前期都已經(jīng)準(zhǔn)備就緒,項(xiàng)目審批通過(guò)后,可立即開(kāi)工建設(shè)。公司已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目組負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作,確保項(xiàng)目的時(shí)效性與質(zhì)量。1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性和目的1.3.1迎合國(guó)家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策隨著世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,物流產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國(guó)際上,物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其發(fā)展程度成為衡量一國(guó)現(xiàn)代化程度和綜合國(guó)力的重要標(biāo)志之一,因此,被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”。為盡快發(fā)展我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè),國(guó)家制定了有關(guān)政策和措施:1.物流業(yè)的發(fā)展已列入中國(guó)“十五”規(guī)劃?！秶?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中指出“積極引進(jìn)新型業(yè)態(tài)和技術(shù),推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)?！边@為“十五”期間中國(guó)物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍(lán)圖,為發(fā)展中國(guó)物流業(yè)提出了政策依據(jù)。2、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn)通知》。這是中國(guó)政府發(fā)布有關(guān)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個(gè)政策性、指導(dǎo)性文件,具有深遠(yuǎn)的和現(xiàn)實(shí)意義,標(biāo)志著中國(guó)的物流業(yè)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備之后開(kāi)始啟航。3、吳邦國(guó)在做國(guó)務(wù)院副總理時(shí)在由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和世界銀行共同舉辦的“現(xiàn)代物流發(fā)展國(guó)際研討會(huì)”上指出：“現(xiàn)代物流作為一種先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù),被廣泛認(rèn)為是企業(yè)降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)率以外的重要利潤(rùn)源泉,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。加快中國(guó)現(xiàn)代物流的發(fā)展,對(duì)于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量,促進(jìn)企業(yè)改革發(fā)展推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變,具有十分重要的意義。”物流產(chǎn)業(yè)是近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域迅速崛起的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用,我國(guó)的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)政策發(fā)展需要。1.3.2是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需要隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展,企業(yè)生產(chǎn)資料獲取與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)范圍的日趨擴(kuò)大,社會(huì)生產(chǎn)、物資流動(dòng)、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。與此相適應(yīng),被普遍認(rèn)為企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起。現(xiàn)代物流業(yè)也將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1.3.3是把握物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇的需要舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)和加入WTO將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機(jī)會(huì)。加入WTO后,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)將全面接軌,中國(guó)企業(yè)無(wú)條件的享受最惠國(guó)待遇,有效地消除中國(guó)在國(guó)際貿(mào)易中遭受的歧視性待遇,這將極大地促進(jìn)中國(guó)對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展,進(jìn)口關(guān)稅的減少,更多的國(guó)外企業(yè)將來(lái)中國(guó)投資建廠。國(guó)內(nèi)外企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料等交給高效優(yōu)質(zhì)的第三方物流企業(yè)去完成,將使產(chǎn)品制造周期縮短,成本降低。國(guó)外企業(yè)資本的進(jìn)入,,也將增加高水平物流服務(wù)的需求。物流產(chǎn)業(yè)將有廣闊的市場(chǎng)前景。這一發(fā)展趨勢(shì),將為我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展機(jī)遇和空間。綜上所述,本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。1.4編制依據(jù)1.交通部《關(guān)于促進(jìn)運(yùn)輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務(wù)若干意見(jiàn)》；2.我國(guó)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五年計(jì)劃綱要》中關(guān)于物流的論述；3.國(guó)務(wù)院副總理吳邦國(guó)同志在現(xiàn)代物流發(fā)展國(guó)際研討會(huì)上的講話(huà)；4.《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃》（2002-2010年）；5.《國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等9部門(mén)印發(fā)關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)的通知》；6.北京***投資公司相關(guān)資料等。1.5項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目建設(shè)期為10-12個(gè)月。項(xiàng)目實(shí)施后,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)值備注1占地面積畝932建筑面積(新建)平方米713523基地面積平方米360004道路面積平方米170005綠化面積平方米90006職工人數(shù)人487項(xiàng)目總投資萬(wàn)元16610其中:建設(shè)投資萬(wàn)元16545建設(shè)期利息萬(wàn)元0鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元658年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元5986正常年9年總成本費(fèi)用萬(wàn)元2107正常年10年?duì)I業(yè)稅金及附加萬(wàn)元323正常年11年利潤(rùn)總額萬(wàn)元3556正常年12所得稅萬(wàn)元1174正常年13年稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2383正常年14投資利潤(rùn)率%17.5715投資利稅率%19.3816財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全投資稅后）%14.2117財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3441I=10%18投資回收期年6.79含建設(shè)期1年19盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力）%51經(jīng)營(yíng)期第二年20投資強(qiáng)度萬(wàn)元/公頃267921容積率1.13

第二章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,物流產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)新興的服務(wù)部門(mén),正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。在國(guó)際上,物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),其發(fā)展程度成為衡量一國(guó)現(xiàn)代化程度和綜合國(guó)力的重要標(biāo)志之一,被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”。物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段、社會(huì)分工不斷深化的產(chǎn)物。傳統(tǒng)上的物流活動(dòng)分散在不同的經(jīng)濟(jì)部門(mén)、不同的企業(yè)以及企業(yè)組織內(nèi)部不同的職能部門(mén)之中。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及工業(yè)化進(jìn)程的加快,大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費(fèi)使得經(jīng)濟(jì)中的物流規(guī)模日趨龐大和復(fù)雜,傳統(tǒng)的、分散進(jìn)行的物流活動(dòng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,物流活動(dòng)的低效率和高額成本,已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率和社會(huì)再生產(chǎn)順利進(jìn)行的制約因素,并被視為“經(jīng)濟(jì)的黑暗大陸”。從50年代到70年代,圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的物資管理和產(chǎn)品分銷(xiāo),發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)開(kāi)始注重和強(qiáng)化對(duì)物流活動(dòng)的科學(xué)管理,在降低物流成本方面取得了顯著的成效。2.2國(guó)外物流市場(chǎng)情況2.2.1國(guó)外物流市場(chǎng)現(xiàn)狀和規(guī)模20世紀(jì)90年代以來(lái),隨著新經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代信息技術(shù)的迅速發(fā)展,特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展,物流產(chǎn)業(yè)在世界各國(guó)得到了快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額,1998年全球已達(dá)到430億美元,2000年全球物流費(fèi)用總支出3.75億美元,其中第三方物流市場(chǎng)份額為2070億美元,占全球物流總支出的5.5%。2000年,主要國(guó)家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖2-1所示,其中美國(guó)遙遙領(lǐng)先于其他國(guó)家。圖2-12000年物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模示意圖在美國(guó),電子商務(wù)如火如荼的發(fā)展,使現(xiàn)代物流上升到前所未有的重要地位。據(jù)統(tǒng)計(jì),1999年美國(guó)物流電子商務(wù)的營(yíng)業(yè)額達(dá)到80億美元以上,其中80%是商家對(duì)商家（B2B）交易。據(jù)美國(guó)物流專(zhuān)家羅伯特·德蘭雷在《2000年美國(guó)年度物流狀況報(bào)告》中指出,1999年美國(guó)物流成本為9210億美元,占當(dāng)年GDP92600億美元的9.9%,而1990年占11.4%,1980年占15.7%。另?yè)?jù)美國(guó)第三方物流產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)顧問(wèn)公司報(bào)告:2000年美國(guó)第三方物流市場(chǎng)為564億美元,占美國(guó)物流總支出的5.6%。在未來(lái)3~5年內(nèi),美國(guó)第三方物流市場(chǎng)將以15%~20%的速度增長(zhǎng)。1999年歐盟年物流總支出為850億歐元,其中第三方物流市場(chǎng)為260億歐元,占30%。日本在進(jìn)入20世紀(jì)80年代中期以后,物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。日本是世界上第一個(gè)建立物流園區(qū)的國(guó)家,至今已建立120個(gè)大規(guī)模的物流園區(qū),平均占地約74萬(wàn)平方米；荷蘭有14個(gè)物流園區(qū),平均占地4.5萬(wàn)平方公里；德國(guó)不來(lái)梅的貨運(yùn)中心占地在100萬(wàn)平方米以上,紐倫堡物流園區(qū)占地已達(dá)7平方公里。2.2.2國(guó)外物流市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快,科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展,跨國(guó)公司的出現(xiàn)所導(dǎo)致的本土化生產(chǎn)、全球采購(gòu)、全球消費(fèi)趨勢(shì)的加強(qiáng),現(xiàn)代物流的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點(diǎn):◆電子物流的興起?；诰W(wǎng)絡(luò)（如WorldWideWebWWW）的電子商務(wù)的迅速發(fā)展促使了電子物流（ELogistics）的興起。企業(yè)可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與供應(yīng)商、企業(yè)消費(fèi)者、企業(yè)與政府部門(mén)的聯(lián)系和溝通,相互協(xié)調(diào),相互合作。消費(fèi)者可以直接在網(wǎng)上獲取有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)信息,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準(zhǔn)確、全面地了解需求信息,實(shí)現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式（BuildToOrderBTO）和物流服務(wù)。此外,電子物流可以在線跟蹤發(fā)出的貨物,在線規(guī)劃投遞路線,在線進(jìn)行物流調(diào)度,在線進(jìn)行貨運(yùn)檢查?？梢哉f(shuō)電子物流將是21世紀(jì)物流發(fā)展的大趨勢(shì)?！粑锪饕?guī)模和物流活動(dòng)的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,物流企業(yè)將向集約化與協(xié)同化發(fā)展。21世紀(jì)是一個(gè)物流全球化的時(shí)代,企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。要滿(mǎn)足全球化或區(qū)域化的物流服務(wù),企業(yè)規(guī)模必須擴(kuò)大形成規(guī)模效益。規(guī)模的擴(kuò)大可以是企業(yè)合并,也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是物流中心的建設(shè)。物流中心是多種物流設(shè)施和不同類(lèi)型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所,是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點(diǎn)。日本是最早建立物流中心的國(guó)家。物流中心的建設(shè),有利于實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；?發(fā)揮它們的整體優(yōu)勢(shì)和互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。二是物流企業(yè)的兼并與合作。隨著國(guó)際貿(mào)易的發(fā)展,美國(guó)和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國(guó)境,展開(kāi)連橫合縱式的并購(gòu),大力拓展國(guó)際物流市場(chǎng),以爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額、德國(guó)國(guó)營(yíng)郵政出資11.4億美元收購(gòu)了美國(guó)大型的陸上運(yùn)輸企業(yè)AEI,美國(guó)的UPS則并購(gòu)了總部設(shè)在邁阿密的航空貨運(yùn)公司——挑戰(zhàn)航空公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),1999年美國(guó)物流運(yùn)輸企業(yè)間的并購(gòu)數(shù)已達(dá)23件,并購(gòu)總金額達(dá)6.25億美元。德國(guó)郵政公司在最近兩年間并購(gòu)歐洲地區(qū)物流企業(yè)達(dá)11家,現(xiàn)在它已發(fā)展成為年銷(xiāo)售額達(dá)290億美元的歐洲巨型物流企業(yè)、并購(gòu)中的一個(gè)新特點(diǎn)是國(guó)營(yíng)企業(yè)并購(gòu)民營(yíng)企業(yè)。美國(guó)國(guó)營(yíng)郵政公司并購(gòu)了德國(guó)大型民營(yíng)物流企業(yè)PARCE,法國(guó)郵政收購(gòu)了德國(guó)的民營(yíng)敦克豪斯公司。德國(guó)、英國(guó)和法國(guó)的郵政公司為爭(zhēng)奪歐洲物流市場(chǎng),競(jìng)相收購(gòu)民營(yíng)大型物流運(yùn)輸企業(yè)。國(guó)際物流市場(chǎng)專(zhuān)家們認(rèn)為,世界上各行業(yè)企業(yè)間的國(guó)際聯(lián)合與并購(gòu),必然帶動(dòng)國(guó)際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展,而物流全球化的發(fā)展走勢(shì),又必然推動(dòng)和促進(jìn)各國(guó)物流企業(yè)的聯(lián)合和并購(gòu)活動(dòng)。新組成的物流聯(lián)合企業(yè),跨國(guó)公司將充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)及時(shí)準(zhǔn)確地掌握全球的物流動(dòng)態(tài)信息,調(diào)動(dòng)自己在世界各地的物流網(wǎng)點(diǎn),構(gòu)筑起本公司全球一體化的物流網(wǎng)絡(luò),節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用,將空載率壓縮到最低限度,戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,為貨主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。除了并購(gòu)?fù)?另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。◆物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化和全球化。隨著消費(fèi)多樣化、生產(chǎn)柔性化、流通高效化時(shí)代的到來(lái),社會(huì)和客戶(hù)對(duì)物流服務(wù)的要求越來(lái)越高；物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化是物流今后發(fā)展的重要趨勢(shì)。5個(gè)高點(diǎn)“Right”的服務(wù),即把好的產(chǎn)品（Therightporduct)在規(guī)定的時(shí)間（Attherighttime）；合適的地點(diǎn)(Intherightplace),以適當(dāng)?shù)臄?shù)量(Intherightquantity),適宜的價(jià)格(Attherightprice)提供給客戶(hù)將成為物流企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的共同標(biāo)準(zhǔn)。物流成本已不再是客戶(hù)選擇物流服務(wù)的唯一標(biāo)準(zhǔn),人們更多的是注重物流服務(wù)的質(zhì)量。物流服務(wù)的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢(shì)。據(jù)荷蘭國(guó)際售銷(xiāo)委員會(huì)（HIDC）在最近發(fā)表的一篇題為《全球物流業(yè)—供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)的前景》的報(bào)告中指出,目前許多大型制造部門(mén)正在朝著“擴(kuò)展企業(yè)”的方向發(fā)展。這種所謂的“擴(kuò)展企業(yè)”基本上包括了把全球供應(yīng)鏈條上所有的服務(wù)商統(tǒng)一起來(lái),并利用最新的計(jì)算機(jī)體系加以控制。同時(shí),報(bào)告認(rèn)為,制造業(yè)已經(jīng)實(shí)行“定做”業(yè)務(wù)理論,并不斷加速其活動(dòng)的全球化,對(duì)全球供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)提出了一次性銷(xiāo)售（即“一票到底”的直銷(xiāo)）的需求。這種服務(wù)要求極其靈活機(jī)動(dòng)的供應(yīng)鏈,這也迫使物流服務(wù)商幾乎采取了一種“一切為客戶(hù)服務(wù)”的解決方法?！艟G色物流是物流發(fā)展的又一趨勢(shì)。物流雖然促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,但是物流的發(fā)展同時(shí)也會(huì)給城市環(huán)境帶來(lái)不利的影響,如運(yùn)輸工具的噪聲、污染排放、對(duì)交通的阻塞等,以及生產(chǎn)及生活中的廢棄物的不當(dāng)處理所造成的對(duì)環(huán)境的影響。為此,21世紀(jì)對(duì)物流提出了新的要求,即綠色物流。綠色物流包括兩方面,一是對(duì)物流系統(tǒng)污染進(jìn)行控制,即在物流系統(tǒng)和物流活動(dòng)的規(guī)劃與決策中盡量采用對(duì)環(huán)境污染小的方案,如采用排污量小的貨車(chē)車(chē)型,近距離配送,夜間運(yùn)貨（減小交通阻塞,節(jié)省燃料和減小排放）等,發(fā)達(dá)國(guó)家政府倡導(dǎo)綠色物流的對(duì)策是在污染發(fā)生源、交通量、交通流等三個(gè)方面制定了相關(guān)政策。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)?！舨粩嗖捎眯碌目茖W(xué)技術(shù)改造物流裝備和提高管理水平。國(guó)外物流企業(yè)的技術(shù)裝備已達(dá)到相當(dāng)高的水平,目前已經(jīng)形成了以系統(tǒng)技術(shù)為核心,以信息技術(shù)、運(yùn)輸技術(shù)、配送技術(shù)、裝卸搬運(yùn)技術(shù)、自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)技術(shù)、庫(kù)存控制技術(shù)、包裝技術(shù)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)為支撐的現(xiàn)代化物流裝備技術(shù)格局。今后進(jìn)一步的發(fā)展方向是:信息化——采用無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),衛(wèi)星定位技術(shù)（GPS）,地理信息系統(tǒng)（GIS）,射頻標(biāo)識(shí)技術(shù)（RF）等。自動(dòng)化——自動(dòng)導(dǎo)引小車(chē)（AGV）技術(shù),搬運(yùn)機(jī)器人（RobotSystem）技術(shù)等。智能化——電子識(shí)別和電子跟蹤技術(shù),智能運(yùn)輸系統(tǒng)（ITS）。集成化——信息化、機(jī)械化、自動(dòng)化、智能化于一體。2.2.3國(guó)外未來(lái)物流市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)市場(chǎng)調(diào)查企業(yè)ForresterResearch預(yù)測(cè),2002年通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額,將迅速增長(zhǎng)到8400億美元。預(yù)計(jì)到2002年,全球物流支出將達(dá)到4萬(wàn)億美元,第三方物流達(dá)到2810億美元,占全球物流總支出的7%。2.3我國(guó)物流市場(chǎng)情況2.3.1我國(guó)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)剛剛逐步擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的束縛,走上市場(chǎng)化道路,改革開(kāi)放以來(lái)尤其是近幾年有了較大的發(fā)展。近年來(lái),電子商務(wù)的發(fā)展,擴(kuò)大了企業(yè)的銷(xiāo)售范圍,改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售方式以及消費(fèi)者的購(gòu)物方式,使得送貨上門(mén)等物流服務(wù)成為必然。促進(jìn)了我國(guó)物流行業(yè)的興起。在商品倉(cāng)儲(chǔ)方面,我國(guó)各系統(tǒng)、各行業(yè)現(xiàn)有數(shù)目眾多的各類(lèi)倉(cāng)庫(kù),其中多數(shù)是普通倉(cāng)庫(kù),也有不少專(zhuān)業(yè)化的倉(cāng)庫(kù),倉(cāng)庫(kù)總面積估計(jì)可以位于世界前列；在運(yùn)輸能力方面,我國(guó)的鐵路、公路、水運(yùn)、航空等各種運(yùn)輸都有了很大的發(fā)展,這些年一直大力進(jìn)行鐵路、公路、橋梁、港口、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)站的建設(shè),我國(guó)運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施的落后面貌已達(dá)到世界中上水平,有的如集裝箱運(yùn)輸已位于世界前幾位,商品配送經(jīng)過(guò)我國(guó)政府多年的積極推動(dòng),現(xiàn)在已被廣大企業(yè)和消費(fèi)者所接受,物資和商業(yè)企業(yè)的配送中心和配送活動(dòng)較普通地開(kāi)展起來(lái),配送商品的規(guī)模、種類(lèi)、形式和相關(guān)的電子服務(wù)與以前相比都有了很大的發(fā)展,已成為商品流通中一個(gè)十分重要的內(nèi)容；貨運(yùn)代理等其它物流服務(wù)企業(yè)近幾年在企業(yè)數(shù)量和服務(wù)水平方面也有了較大的增加和提高。中國(guó)物流市場(chǎng)劃分及特點(diǎn)見(jiàn)下表:中國(guó)物流市場(chǎng)劃分及特點(diǎn)社會(huì)物流專(zhuān)業(yè)物流資源社會(huì)零散貨物以客戶(hù)的供應(yīng)鏈為核心服務(wù)內(nèi)容快運(yùn)、快遞、信函供應(yīng)鏈管理企業(yè)形式快運(yùn)公司第三方物流企業(yè)社會(huì)物流特點(diǎn):以物流企業(yè)自身體系組成的高效服務(wù)網(wǎng)絡(luò)鏈為核心,進(jìn)入客戶(hù)供應(yīng)鏈的程度淺,最易成為國(guó)際物流大鱷進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)初期目標(biāo),以?xún)r(jià)格、網(wǎng)絡(luò)、信息服務(wù)為重要手段。專(zhuān)業(yè)物流特點(diǎn):物流企業(yè)圍繞客戶(hù)形成緊密供應(yīng)鏈服務(wù)關(guān)系,因此,客戶(hù)在選擇供應(yīng)商上往往十分謹(jǐn)慎,因此物流企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的難度很大,客戶(hù)更換物流企業(yè)的置換成本也很高,結(jié)果客戶(hù)忠誠(chéng)度要遠(yuǎn)高于社會(huì)物流。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計(jì),我國(guó)當(dāng)年物流成本占GDP的比重為16.9%,達(dá)718億美元（按匯率8.27元/美元,合人民幣5938億人民幣）,按照國(guó)際上第三方物流在物流市場(chǎng)上所占平均份額計(jì)算,市場(chǎng)份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣）。1999年我國(guó)GDP為82054億元,如按此比例,1999年我國(guó)全社會(huì)的物流成本約為13867億元,第三方物流的市場(chǎng)份額在4618億元左右。我國(guó)物流市場(chǎng)還沒(méi)有形成一個(gè)比較完整的體系,在物流設(shè)施、管理手段、經(jīng)營(yíng)組織方式上基本還沿用了傳統(tǒng)的管理模式,經(jīng)營(yíng)分散、管理落后、物流成本高、效率低、服務(wù)水平差的問(wèn)題并沒(méi)有從根本上得到解決。物流信息化水平低,計(jì)算機(jī)信息管理水平嚴(yán)重滯后,物流信息網(wǎng)絡(luò)尚未建立,支撐現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物流體系還沒(méi)有形成。隨著電子商務(wù)的發(fā)展,我國(guó)的物流水平仍難以滿(mǎn)足其需求。首先,從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看,第三方物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶(hù)供應(yīng)鏈中的物流需求,其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專(zhuān)業(yè)知識(shí),以最低的成本提供客戶(hù)需要的物流管理和服務(wù)。而現(xiàn)在,我國(guó)多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái),企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍是倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、搬運(yùn),很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù),第三方物流服務(wù)的硬件還是軟件與電子商務(wù)要求提供的高效率低成本的第三方物流服務(wù)還有較大的差距,信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力,物流的專(zhuān)門(mén)知識(shí),物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。其次,條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。電子商務(wù)環(huán)境下,物流的專(zhuān)業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯,但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展,各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密。但是,我國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門(mén)分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門(mén)進(jìn)行管理。依據(jù)這種條快管理體制,形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局,嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃,妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程。從根本上說(shuō),上述問(wèn)題的存在是發(fā)展中的問(wèn)題,隨著我國(guó)市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制的日漸完善,生產(chǎn)力水平的逐步提高,社會(huì)總產(chǎn)品的日益豐富,物流需求將會(huì)大大增強(qiáng),相應(yīng)的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會(huì)越來(lái)越多,伴隨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),企業(yè)的是管理水平、生產(chǎn)效率、技術(shù)含量的提高,進(jìn)而拉動(dòng)整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)水平的將會(huì)大幅提高。在我國(guó)以合資名義經(jīng)營(yíng)物流業(yè)務(wù)的國(guó)際知名公司基本上在本土都完成初期的原始積累,完成了從傳統(tǒng)的儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)向整合社會(huì)資源,充分調(diào)動(dòng)積極因素實(shí)行科學(xué)管理的物流企業(yè)的過(guò)渡。而內(nèi)資企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)環(huán)境受限、經(jīng)營(yíng)時(shí)間有限,基本上都正在經(jīng)歷儲(chǔ)運(yùn)向物流的蛻變。2.3.2我國(guó)物流市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從我國(guó)國(guó)情和發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看,我國(guó)物流市場(chǎng)仍然處在初級(jí)階段,在體制機(jī)制、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。這不僅是由我國(guó)目前的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)方式所決定,而且也是與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)發(fā)展過(guò)程相一致。因此可以說(shuō),物流市場(chǎng)在我國(guó)具有十分廣闊的發(fā)展前景。2000年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的物流成本高達(dá)14863億元,占GDP的比重為16.7％,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,這一方面說(shuō)明我國(guó)物流領(lǐng)域的管理水平和效率還比較低,另一方面也說(shuō)明我國(guó)物流成本能夠節(jié)約的空間還非常大,第三方物流擁有巨大的發(fā)展空間。我們以2000年的GDP和物流成本占GDP的比重為基數(shù),根據(jù)“第十五年規(guī)劃”草案,即十五期間,每5年物流成本的比重下降2%,我國(guó)第三方物流在物流市場(chǎng)比例前6年（2000-2005）為國(guó)際平均數(shù)的1/3左右,后五年為1/2,若按我國(guó)GDP的年增長(zhǎng)率為8%,可預(yù)測(cè)未來(lái)10年我國(guó)物流市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到12192億元。2.3.3我國(guó)未來(lái)物流市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)對(duì)未來(lái)10年市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè):假設(shè)按照1999年我國(guó)物流總成本占GDP比例16.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%（根據(jù)“第十個(gè)五年計(jì)劃”草案）,即2005年中國(guó)物流成本占GDP比例為14.9%,2010年,中國(guó)物流成本占GDP的比例為12.9%,則未來(lái)十年我國(guó)物流成本占GDP比例算術(shù)平均值約為14.9%；我國(guó)第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例前六年（2000~2005）按照國(guó)際平均數(shù)1/3左右計(jì)算,后五年按照1/2計(jì)算（根據(jù)“第十個(gè)五年計(jì)劃”草案）,則未來(lái)十年第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例算術(shù)平均值為0.42；GDP增長(zhǎng)率按8%計(jì)算。根據(jù)測(cè)算結(jié)果,到2010年,我國(guó)第三方物流市場(chǎng)總規(guī)模將達(dá)到11972億元,而目前我國(guó)第三方物流業(yè)才剛剛起步,實(shí)際總規(guī)模非常微小,因引發(fā)展空間非常巨大。對(duì)未來(lái)市場(chǎng)需求的分析:◆國(guó)內(nèi)企業(yè)的改革和發(fā)展提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于長(zhǎng)期以來(lái)重生產(chǎn)、輕流通,加上歷史形成的條塊分割,“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念,我國(guó)企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費(fèi)難以計(jì)算。1998年底,例如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的18.2萬(wàn)家獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫(kù)存6094億元人民幣,占其全年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的9.6%；如果加上應(yīng)收帳款12315億元,兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的29.1%。1998年這18.2萬(wàn)家企業(yè)庫(kù)存貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.41次。1998年我國(guó)產(chǎn)成品庫(kù)存時(shí)間為42天,1999年1~9月為46天,而發(fā)達(dá)國(guó)家平均為20天?？梢?jiàn),我國(guó)企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀,隨著我國(guó)企業(yè)對(duì)物流成本控制重視程度的不斷提高,在這方面的挖潛活動(dòng)將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！艨蛻?hù)對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高,顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì),貨物運(yùn)輸中小批量、多批次、多品種、高價(jià)值的貨物越來(lái)越多。能否按照五個(gè)“RIGHT”的原則向顧客提供門(mén)到門(mén)的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù),日益成為衡量客戶(hù)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),而這些將為現(xiàn)代物流的帶來(lái)新的機(jī)會(huì)?！敉赓Y企業(yè)大舉進(jìn)入帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于外資企業(yè)較早研究物流,對(duì)流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高,與國(guó)內(nèi)企業(yè)相比,跨國(guó)公司對(duì)物流服務(wù)的需求要旺盛得多。到1998年底,世界500強(qiáng)企業(yè)中,已有230家進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。這些跨國(guó)公司的動(dòng)作,要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對(duì)外開(kāi)放的不斷深入,進(jìn)入我國(guó)的跨國(guó)公司無(wú)論數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都將大幅增加,它們對(duì)物流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)?！艏尤隬TO帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。加入WTO后,關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消,將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè),加入WTO的五年內(nèi),我國(guó)的對(duì)外貿(mào)易總額將會(huì)由1998年的3240億元增加到6000億元。進(jìn)出口總額的增長(zhǎng)必然帶來(lái)物流的繁榮,從而將為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。因此,隨著我國(guó)加入WTO、國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本的不斷重視、客戶(hù)對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和趨于多元化,物流需求之缺口非常大,我國(guó)物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)1999年初對(duì)全國(guó)450家大中型工業(yè)企業(yè)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查,45.3%的企業(yè)將在未來(lái)一兩年內(nèi)選擇新的物流商,其中75%的企業(yè)將選擇新型的物流企業(yè),而不是原來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè),并且64.3%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的物流企業(yè),由這些數(shù)字可以看出,我國(guó)第三方物流的市場(chǎng)需求相當(dāng)可觀。2.4北京物流市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2.3.1北京物流市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀北京市物流業(yè)近年來(lái)得到快速發(fā)展,物流資源豐富,具有廣闊的發(fā)展前景。北京交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)初步形成,道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),具備良好的物流體系建設(shè)條件。在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過(guò)程中,商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升,為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ),但同時(shí)也存在著一系列問(wèn)題。1.物流資源充足、分布基本合理、平衡性仍需調(diào)整北京的物流設(shè)施和資源的分布基本上符合從中心向周?chē)鷶U(kuò)散的合理分布要求。四環(huán)以外的倉(cāng)庫(kù)數(shù)量占76.9%,其中位于朝陽(yáng)區(qū)、海淀、豐臺(tái)、房山、大興、順義區(qū)域范圍內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)個(gè)數(shù)占60%,倉(cāng)儲(chǔ)面積占總面積的57.4%。除了倉(cāng)儲(chǔ)資源的分布以外,其他如裝卸設(shè)備、貨運(yùn)車(chē)輛和倉(cāng)庫(kù)資源的分布基本上是相似的。北京市物流資源分布基本合理,但資源的分配和利用方面存在不平衡性,如朝陽(yáng)區(qū)與豐臺(tái)區(qū)之間的倉(cāng)儲(chǔ)面積比是2.9：1,而兩個(gè)區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)量大致相等；朝陽(yáng)區(qū)與石景山區(qū)的貨運(yùn)車(chē)輛數(shù)量大致相等,而這兩個(gè)區(qū)域之間的貨物運(yùn)輸量之比為1:4。2.主營(yíng)物流企業(yè)(第三方物流)有待進(jìn)一步發(fā)展在調(diào)查的企業(yè)中,主營(yíng)物流企業(yè)所占的比例比較小,僅為21.46%。雖然北京物流行業(yè)中專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)和自營(yíng)物流企業(yè)的比例處于基本平衡的狀態(tài),但是發(fā)展第三方物流的任務(wù)仍應(yīng)加強(qiáng)。3.物流行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度快,但物流成本較高,行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低2002年主營(yíng)物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入107.1億元,比2001年增長(zhǎng)16%。然而,2002年主營(yíng)物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額卻只有3.33億元,只占到營(yíng)業(yè)收入的3.1%,這也正體現(xiàn)出當(dāng)前物流業(yè)利潤(rùn)率較小的事實(shí)。這種局面的出現(xiàn)與我國(guó)傳統(tǒng)物流企業(yè)的弊端有很大的關(guān)系。傳統(tǒng)的物流企業(yè)更多注重的是物流活動(dòng)中單一活動(dòng)的利潤(rùn),僅僅在物流系統(tǒng)的某個(gè)環(huán)節(jié)上追求利潤(rùn)的最大化,而忽視了物流系統(tǒng)的綜合成本最小化和整體物流利潤(rùn)的最大化。從目前情況來(lái)看,北京流通加工的發(fā)展正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段,2002年貨物流通加工量163.3萬(wàn)噸,比2001年的149萬(wàn)噸增長(zhǎng)9.6%。在工業(yè)企業(yè)中,流通加工的費(fèi)用占總物流費(fèi)用的0.4%,而批發(fā)零售業(yè)已經(jīng)達(dá)到了10.1%。流通加工作為一種在物流活動(dòng)中起到增加附加值的途徑,將會(huì)越來(lái)越受到企業(yè)的重視。4.資產(chǎn)狀況以國(guó)有資產(chǎn)為主當(dāng)前北京的物流業(yè)以國(guó)有資產(chǎn)為主,雖然傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)在發(fā)展物流業(yè)上存在很大的局限性,但同時(shí)也存在一定優(yōu)勢(shì)。首先一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是國(guó)有資源的充足性,作為一個(gè)物流業(yè)剛剛進(jìn)入快速發(fā)展階段的國(guó)家來(lái)說(shuō),擁有比較集中國(guó)有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)很好條件。另外,傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)在發(fā)展中也已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn),在向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的過(guò)程中將發(fā)揮重要作用。國(guó)有資產(chǎn)雖然占有很大比例,但在實(shí)際使用中存在較大浪費(fèi)現(xiàn)象。有一部分資源不僅沒(méi)有在物流發(fā)展中起作用,反而成為一些企業(yè)的包袱。比如北京的貨運(yùn)市場(chǎng),由于高度的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致了貨運(yùn)業(yè)空載率居高不下；在倉(cāng)庫(kù)資源方面,據(jù)初步估計(jì)大約有30%—40%處于閑置狀態(tài)。5.就業(yè)人員素質(zhì)偏低、物流人才匱乏主營(yíng)物流企業(yè)從業(yè)人員中,學(xué)歷在大專(zhuān)以上的占19%,而且物流專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的人員不足1%,物流人才的匱乏限制了物流業(yè)發(fā)展的步伐。6.物流標(biāo)準(zhǔn)化水平偏低集裝箱運(yùn)輸是運(yùn)輸業(yè)運(yùn)輸水平和標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)志之一。本次調(diào)查4544家企業(yè)集裝箱貨運(yùn)總量為130817個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱,其中制造業(yè)為48389個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱,運(yùn)輸業(yè)為55574個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱,商業(yè)為100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱,服務(wù)業(yè)為26754個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱。從國(guó)際城市的集裝箱運(yùn)輸來(lái)看,世界平均集裝箱貨運(yùn)量占貨運(yùn)總量的65%,我國(guó)不足40%,北京的集裝箱運(yùn)輸占貨運(yùn)總量的比例僅有1%,處于很低的水平。除了在運(yùn)輸方面能很好的體現(xiàn)出北京的物流標(biāo)準(zhǔn)化水平外,在企業(yè)之間的物流運(yùn)作規(guī)范統(tǒng)方面標(biāo)準(zhǔn)化程度也不高。7、信息化程度不高在調(diào)查的企業(yè)中有不少的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始使用計(jì)算機(jī)作為企業(yè)管理、決策、運(yùn)作的信息系統(tǒng),但是,大部分企業(yè)仍然只是將計(jì)算機(jī)作為一種操作工具,只用來(lái)進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的單證和表格的處理,這樣的企業(yè)還不能稱(chēng)為信息系統(tǒng)的使用者。近兩年,物流企業(yè)數(shù)量迅速增加,2000年注冊(cè)的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司,對(duì)外開(kāi)展物流服務(wù)。少數(shù)國(guó)際知名的物流企業(yè)也通過(guò)合作等方式進(jìn)入北京。“九五”以前,營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上大型商場(chǎng)約有75%主要集中在三環(huán)路以?xún)?nèi)地區(qū)。隨著舊城改造,人口外遷,大型超市主要集中在三環(huán)路至四環(huán)路之間的城市新開(kāi)發(fā)地區(qū),其數(shù)量占超市總數(shù)的47.4%；倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)在城市邊緣地區(qū)布局的趨勢(shì)越來(lái)越明顯,三環(huán)路以外占全市總數(shù)的80%。商業(yè)布局的變化,需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設(shè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。2.3.2北京市物流市場(chǎng)發(fā)展前景北京市商委、計(jì)委于2002年初制定了《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（2002-2010年）》,提出2005年我市要初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專(zhuān)業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點(diǎn)的物流體系框架,到2010年計(jì)劃建成3個(gè)大型物流基地、17個(gè)物流配送區(qū),形成高效、成熟的物流網(wǎng)絡(luò)體系,總體上達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。北京物流的發(fā)展目標(biāo)是“北京物流發(fā)展要立足服務(wù)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活消費(fèi)、輻射環(huán)渤海地區(qū),兼顧國(guó)內(nèi)外物流需求,到2020年,建成分布合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、先進(jìn)適用、高效低耗的現(xiàn)代物流體系,使北京的綜合物流能力達(dá)到世界級(jí)城市21世紀(jì)初葉水平?！?.服務(wù)項(xiàng)目全面、專(zhuān)注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于物流公司的快速增加,主要物流服務(wù)項(xiàng)目上的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈?；A(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高于延伸服務(wù)項(xiàng)目,如北京地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈,價(jià)格很低。由于大量全國(guó)性物流公司及外資背景物流公司的進(jìn)入,北京的物流市場(chǎng)也受到了外來(lái)物流公司的激烈競(jìng)爭(zhēng),北京地區(qū)物流服務(wù)投標(biāo)會(huì)基本都是座無(wú)虛席,競(jìng)爭(zhēng)可見(jiàn)一般。由此可見(jiàn),服務(wù)項(xiàng)目全面、專(zhuān)注特定行業(yè)、非資產(chǎn)型的物流公司具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.物流業(yè)整合趨勢(shì)據(jù)《北京市物流業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示,北京市制造業(yè)和批發(fā)貿(mào)易業(yè)自營(yíng)物流的比重高達(dá)74.2％,專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)物流量有25.8％。拆除部門(mén)及系統(tǒng)藩籬,突破地區(qū)與行業(yè)限制,促進(jìn)各種物流資源、各個(gè)物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營(yíng)方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì),北京市物流業(yè)整合還需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。2.5本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2.5.1先進(jìn)的物流管理理念和模式隨著物流需求越來(lái)越即時(shí)化,越來(lái)越要求靈活、迅速的反應(yīng),為了參與更高層次的競(jìng)爭(zhēng),就必須加強(qiáng)基礎(chǔ)管理和規(guī)范化運(yùn)作。***公司所做的正是區(qū)別傳統(tǒng)的物流模式。首先,公司的目標(biāo)對(duì)象是中小型制造商,企業(yè)從原材料購(gòu)進(jìn)到加工至成品在展示、銷(xiāo)售發(fā)貨到最終客戶(hù)整個(gè)全過(guò)程全部由此地完成。其二,零售商,商家可以將倉(cāng)儲(chǔ)商品通過(guò)展廳展示達(dá)到零售或批發(fā)全過(guò)程。其三,物流公司仍然可以完成收貨、倉(cāng)儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等工作。同時(shí),公司還提供全方位的相關(guān)配套服務(wù),例如:運(yùn)輸、申報(bào)各種手續(xù)、物業(yè)管理等?？傊?按照客戶(hù)所需進(jìn)行建設(shè)施工,使之成為國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)管理模式。目前,公司與美國(guó)旗下的ONTHEBRINK,MOBILELIGHT公司、R、Y、PROPERTIES公司、FARLINKINTERNATIONAL公司、臺(tái)灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電子公司、香港羊城國(guó)藥公司、韓國(guó)PICO商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機(jī)完成。2.5.2采用物流信息技術(shù),提高企業(yè)反應(yīng)能力***物流商務(wù)中心將是一個(gè)新型的現(xiàn)代化物流地產(chǎn)中心?，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)完善的信息系統(tǒng)、個(gè)性化、智能化的物流管理服務(wù)的支持。***物流商務(wù)中心在規(guī)范物流運(yùn)作的基礎(chǔ)上,將通過(guò)提供展廳、辦公、相關(guān)配套咨詢(xún)服務(wù)設(shè)施及實(shí)現(xiàn)物流業(yè)務(wù)的網(wǎng)上交易和資源配置等多種先進(jìn)技術(shù),提高企業(yè)的服務(wù)水平和對(duì)客戶(hù)以及市場(chǎng)的快速反應(yīng)能力。物流商務(wù)中心將根據(jù)我國(guó)物流市場(chǎng)的特點(diǎn),依托首都優(yōu)越的地理位置和輻射功能,立足為北京經(jīng)濟(jì)服務(wù),溝通各省市的交流,充分利用現(xiàn)有的物流資源,為客戶(hù)提供全方位的物流商務(wù)服務(wù)。

第三章土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運(yùn)輸3.1土地利用現(xiàn)狀及交通條件本項(xiàng)目位于北京順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側(cè)。項(xiàng)目用地及周邊范圍用地性質(zhì)在北京市土地利用總體規(guī)劃修編中全部為建設(shè)用地。北部為空港物流園四街,西面為順達(dá)路,東臨順盈路,南部為順于路。北京市規(guī)劃委員會(huì)于2005年9月27日頒發(fā)了項(xiàng)目用地規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（見(jiàn)附件）。本項(xiàng)目所在地位于機(jī)場(chǎng)北側(cè),距市區(qū)15公里,東距天津海港180公里,機(jī)場(chǎng)高速公路、李天高速路、機(jī)場(chǎng)東線三條通達(dá)機(jī)場(chǎng)的高速路、機(jī)場(chǎng)北路、城市輕軌、順平路、六環(huán)路、101國(guó)道（直達(dá)哈爾濱）、京承高速路、京承鐵路等,縱橫交錯(cuò),四通八達(dá),具有從事物流商務(wù)不可多得的地理優(yōu)勢(shì)和交通便利。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)四周環(huán)境風(fēng)景秀麗,氣候宜人。南側(cè)是溫榆河綠色生態(tài)走廊,十幾家別墅區(qū)象顆明珠灑落其間。在CDB.使館區(qū)、中關(guān)村等工作的萬(wàn)余外籍人士在此居住。氣候?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)大陸性季風(fēng)性氣候,周?chē)霖S沃。附近是首都國(guó)際機(jī)場(chǎng),北京空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、出口加工區(qū),交通四通八達(dá),為建設(shè)物流商務(wù)中心供了極佳的地理環(huán)境。本項(xiàng)目選址較合理,地理優(yōu)越,交通十分便利,發(fā)展?jié)摿^大。3.2市政基礎(chǔ)條件本項(xiàng)目所在地周邊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。3.2.1供水用地性質(zhì)以?xún)?chǔ)運(yùn)為主,日用水量低于工業(yè)區(qū)與住宅區(qū),供水由順義區(qū)衛(wèi)星城第三自來(lái)水廠解決。北京***物流商務(wù)中心用水主要為綠化用水和生活用水,采用環(huán)狀管網(wǎng)供水,水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn),供水壓力0.3Mpa。3.2.2排水排水實(shí)行雨污分流。雨水管線匯入小中河。污水管線匯入順義城區(qū)市政污水干線,最終進(jìn)入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng)—處理。3.2.3供電由順義區(qū)西辛、后沙峪110KV變電站雙路供電。3.2.4供熱該中心建筑采暖及空調(diào)系統(tǒng)采用天然氣,引自順義區(qū)燃?xì)夤靖删€管道,采用環(huán)狀供氣管網(wǎng),天然氣供氣壓力0.2Mpa。3.2.5電信順義區(qū)設(shè)有寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò),可滿(mǎn)足項(xiàng)目所需的電信條件,并提供100M寬帶的光纜接入。3.2.6有線電視采用光纜接入,可提供45套以上電視節(jié)目。3.3工程地質(zhì)條件3.3.1地形、地貌順義區(qū)處于燕山山脈南麓、華北大平原北端,東西長(zhǎng)45km,南北寬30km,總面積1016km2,其中,平原占95.7％,地勢(shì)北高南低,東北山地最高點(diǎn)海拔637m,平原地區(qū)海拔25-45m,坡度平緩,約為O.6‰。3.3.2地質(zhì)、水文該項(xiàng)目所在區(qū)域的工程地質(zhì)評(píng)價(jià)為II類(lèi)區(qū)和III類(lèi)區(qū)。II類(lèi)區(qū)適于一般工業(yè)與民用建筑,在建設(shè)時(shí)要采取防水措施；III類(lèi)區(qū)在建設(shè)時(shí)要解決內(nèi)澇及施工涌沙問(wèn)題。地質(zhì)狀況優(yōu)良,基巖埋深80-180米,基巖面起伏平衡,無(wú)斷裂帶,國(guó)家規(guī)定建筑抗震等級(jí)按8度設(shè)防。工程地質(zhì)情況可以滿(mǎn)足一般工業(yè),民用建筑工程需要,地耐力12-15噸/平方米。凍土深度0.85米。地下水位深度1.6-4.5米,且對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性。3.3.3氣象、氣候該地區(qū)屬于典型的暖溫帶半濕潤(rùn)半干旱季風(fēng)氣假。四季分明,春季少雨多風(fēng)沙,夏季炎熱多雨,秋季天高氣爽,冬季寒冷干燥多風(fēng)少雪。年平均氣溫?cái)z氏度11.5度,最高平均氣溫?cái)z氏26度,最低平均氣溫?cái)z氏零下4度,年平均風(fēng)速2.2米/秒,年平均降水量600毫米。根據(jù)順義區(qū)氣象站多年氣象資料統(tǒng)計(jì):1.風(fēng)速、風(fēng)向頻率多年平均風(fēng)速為2.Om／s,采暖期(.3月)多年平均風(fēng)速為2.5m/s。4月份平均風(fēng)速最大,為3.5m／s；8月份平均風(fēng)速最小,為1.7m／s:該區(qū)域內(nèi)平均風(fēng)速較小,小于或等于2.0m／s的風(fēng)速出現(xiàn)達(dá)66.4％。冬季以N、NW、NE風(fēng)向?yàn)橹?其多年風(fēng)向頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別為17%、13%、13％,N、NW、NE風(fēng)頻率合計(jì)占43％；春夏季以SE、S、SW風(fēng)向?yàn)橹?其多年風(fēng)向頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別為14％、12％、6％,SE、S、Sw風(fēng)頻率合計(jì)占32%；年靜風(fēng)頻率占11%。2.降水量順義多年年平均降水量為634.8mm。降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié)轉(zhuǎn)換相隨,降水有明顯的季節(jié)性,3-6月降水量總計(jì)125.8mm,占全年降水量的19.7％；9-11月降水量為76.6mm,占全年降水量的12％；12-2月降水量為9.5mm,占全年降水量的1.5％?？梢?jiàn)降水多集中于夏季,其中7、8兩月最多,為462.7mm,占全年降水量的66.8％,冬季降水量最少。降水強(qiáng)度在不同季節(jié)不一致,順義降水比較集中,又以強(qiáng)度較大的陣性降水為主,最大日降水量出現(xiàn)在8月份,為218.4mm,6-8月日最大降水量是春、秋、冬三季日最大降水量的1.96倍。3.氣溫多年平均氣溫為12.1℃。最冷月為一月份,多年平均氣溫為—4.9℃（在-8.0℃-3.3℃之間,變幅4.7℃）；最熱月為七月份,多年平均氣溫為25.8℃（在23.9℃—27.3℃之間,變幅3.4℃）。氣溫年差30.6℃。各月平均氣溫差值不一致,6—8月份氣溫相差較小,12—2月份氣溫差值較明顯,故而充分表現(xiàn)出大陸氣候特點(diǎn)。歷年極端最高氣溫平均36．3℃,極端最低氣溫平均—14．3℃,差值為50．6℃。4.濕度順義區(qū)多年平均相對(duì)濕度為57.6％,近十幾年來(lái)平均濕度在55%-60%之間,其變化的幅度不大。年平均濕度在47％-67％之間為半濕潤(rùn)季節(jié)；67％以上為濕潤(rùn)季節(jié)；47％以下為干燥季節(jié)。以此為標(biāo)準(zhǔn)衡量,順義相對(duì)濕度的年變化是明顯的,1—2月相對(duì)濕度在45％以下,屬于干燥季節(jié)；3-6月和12月相對(duì)濕度在47％-64％之間,屬于半濕潤(rùn)季節(jié)；7-11月相對(duì)濕度67％左右,僅有7、8、9三個(gè)月在68％-78％之間,屬于濕潤(rùn)季節(jié),7月份相對(duì)濕度極值達(dá)到86％,1月份相對(duì)濕度的最低值為26%,一年中有7個(gè)月為半濕潤(rùn)、有3個(gè)月為濕潤(rùn)、有2個(gè)月為干燥,可以看出順義屬于半濕潤(rùn)地區(qū)氣候的特點(diǎn)。5.蒸發(fā)量順義歷年年均蒸發(fā)量為2030.1mm,各年變動(dòng)在1590.8mm-2539.8mm之間。在一年中,蒸發(fā)量以5月份最多,可達(dá)310.8mm；12月份最少,僅64.1mm；4-8月份蒸發(fā)量大于歷年年均蒸發(fā)量,其它各月皆小于歷年年均蒸發(fā)量。3.4總平面布置與交通3.4.1布局依據(jù)和原則1.嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)土資源部發(fā)布和實(shí)施的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的通知的規(guī)定2.符合北京市總體規(guī)劃和征地要求,充分利用建設(shè)用地,達(dá)到項(xiàng)目擬定的規(guī)模要求。3、在滿(mǎn)足功能使用要求和技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的前提下,努力使物流中心做到功能分區(qū)明確,建筑群體布局合理,建筑造型和手法具有強(qiáng)烈的時(shí)代感,注意環(huán)境綠化、美化。4、滿(mǎn)足城市規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等規(guī)程、規(guī)范要求,合理組織人流、物流,減少交叉和干擾,安排足夠的停車(chē)場(chǎng)地,采用集中和分散相結(jié)合的停車(chē)方式。3.4.2總平面布置本項(xiàng)目用地以南是順于路,以北是物流園四街。本次新建辦公樓布置在建設(shè)用地的西部,展廳-辦公-倉(cāng)儲(chǔ)三位一體的物流商務(wù)設(shè)施分別布置在南北兩側(cè),內(nèi)部環(huán)路相通,構(gòu)成一個(gè)完整的物流商務(wù)中心,避免了周?chē)陕啡肆?、?chē)流的干擾。3.4.3交通組織根據(jù)城市規(guī)劃要求,在實(shí)際規(guī)劃用地內(nèi)加密布置市場(chǎng)用路,形成棋盤(pán)格局的路網(wǎng),使展廳、倉(cāng)儲(chǔ)中心、辦公樓等建筑物四周布有環(huán)路,滿(mǎn)足消防、運(yùn)輸停車(chē)要求。中心車(chē)流出入口設(shè)在順盈路東側(cè),作為主入口,次入口設(shè)在順于路北側(cè)。中心內(nèi)部道路10—15米寬,分布在辦公、倉(cāng)儲(chǔ)中心的四周。停車(chē)位采用集中與分散相結(jié)合的停車(chē)方式。3.4.4總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目實(shí)施后,總圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:本項(xiàng)目總占地面積:93畝建筑面積:71352平方米建筑基底面積:36000平方米容積率:1.13建筑密度:58.12%綠化率:14.5%投資強(qiáng)度:2679萬(wàn)元/公頃

第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目通過(guò)辦公、展廳、倉(cāng)儲(chǔ)三位一體的物流設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè),吸引100余家國(guó)外中小型制造商、零售商、物流公司,實(shí)現(xiàn)制造商成品生產(chǎn)、展示、銷(xiāo)售發(fā)貨,零售商倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品的零售、批發(fā),物流公司收貨、倉(cāng)儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等各種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)中心。項(xiàng)目征地93畝。4.2建設(shè)原則該物流地產(chǎn)中心建成后,將通過(guò)國(guó)際化、網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化、信息化智能化的物流管理服務(wù),為客戶(hù)創(chuàng)造更大的價(jià)值,提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目建設(shè)原則:高效、快速、安全、環(huán)保一、合理安排物流中心各功能區(qū)和配套設(shè)施的建設(shè)布局,規(guī)劃與功能分區(qū)既滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)與管理需要,又體現(xiàn)現(xiàn)代物流中心的特點(diǎn)。二、堅(jiān)持不斷創(chuàng)新,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理手段原則,利用先進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),建成物流中心信息管理系統(tǒng)。三、本著節(jié)約資金、減少投資的原則,采用先進(jìn)、成熟、適用、可靠的技術(shù)方案和設(shè)備。四、按照項(xiàng)目建設(shè)“三同時(shí)”的原則,搞好環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生、節(jié)能、節(jié)水、消防等設(shè)施的設(shè)計(jì)。4.3建設(shè)內(nèi)容建設(shè)項(xiàng)目主要包括:倉(cāng)儲(chǔ)中心、展廳、辦公樓、停車(chē)場(chǎng)、綠地、物流信息系統(tǒng)及相關(guān)的軟硬件設(shè)備。4.3.1土建工程本項(xiàng)目新建建筑物71352平方米,其中展廳-辦公-倉(cāng)儲(chǔ)物流商務(wù)中心33984平方米；辦公及宿舍樓37368平方米?？傉嫉孛娣e36000平方米。對(duì)建筑物的設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足物流中心的使用要求；地震烈度按8度設(shè)防。建筑安全、結(jié)構(gòu)等級(jí)為二級(jí)。主要建筑物如下表所示:項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量（幢）層數(shù)建筑面積（平方米）建筑結(jié)構(gòu)層高（米）辦公樓1633984框架結(jié)構(gòu)一層6.5二四層3.5辦公、展廳、倉(cāng)儲(chǔ)三位一體物流商務(wù)設(shè)施40局部?jī)蓪?7368框架、鋼結(jié)構(gòu)一層4.5二層3.5門(mén)衛(wèi)2160磚混結(jié)構(gòu)停車(chē)場(chǎng)400個(gè)4.3.2設(shè)備配置本項(xiàng)目設(shè)備配置主要為貨架、叉車(chē)、籠車(chē)和運(yùn)輸車(chē)輛。因上述所需運(yùn)輸設(shè)備大部分可利用公司現(xiàn)有設(shè)施,只須少量在本期建設(shè)中進(jìn)行增添。

第五章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防措施5.1編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（1989）《北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（試行）（1985）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T14848-93）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-1993）《機(jī)場(chǎng)周?chē)w機(jī)噪聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》（GB9660-88）《北京市城市綠化條例》《鍋爐污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/139-2002）《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-90）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）《中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染環(huán)境防治法》（1995）5.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀5.2.1環(huán)境空氣本項(xiàng)目所在區(qū)域大氣環(huán)境中S02.NO2和TSP的監(jiān)測(cè)結(jié)果均符合國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—1996)中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。5.2.2水環(huán)境所在地區(qū)域的地表水體主要是七干渠,現(xiàn)已多年干旱無(wú)水。通過(guò)對(duì)北京市京順機(jī)動(dòng)車(chē)檢測(cè)場(chǎng)自備地下水井水質(zhì)調(diào)查,水質(zhì)較好。5.2.3主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo)所在區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及珍貴動(dòng)植物等重點(diǎn)保護(hù)目標(biāo)。主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為園區(qū)附近的村莊及單位等,如首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、首都機(jī)場(chǎng)導(dǎo)航站等。5.3污染源及防治措施5.3.1大氣污染該項(xiàng)目大氣污染主要來(lái)自天然氣燃燒產(chǎn)生的大氣污染物、運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的汽車(chē)尾氣,及施工期間的揚(yáng)塵。在拆遷舊構(gòu)筑物、開(kāi)挖土石方、澆注基礎(chǔ)作業(yè)過(guò)程中以及車(chē)輛運(yùn)輸進(jìn)行有裝卸運(yùn)輸土建材料時(shí),會(huì)產(chǎn)生車(chē)輛廢氣、揚(yáng)塵及攪拌和篩分系統(tǒng)的粉塵等、危害大氣環(huán)境；另外,施工中運(yùn)輸車(chē)輛在運(yùn)輸線路沿途也會(huì)帶來(lái)大氣污染。其中,對(duì)環(huán)境影響較為突出的是施工揚(yáng)塵。施工揚(yáng)塵一般來(lái)自以下幾個(gè)方面:土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；混凝土攪拌站產(chǎn)生的揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人員流動(dòng)、車(chē)輛運(yùn)輸造成的現(xiàn)場(chǎng)及道路揚(yáng)塵。該項(xiàng)目施工中,在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時(shí)采取防塵措施,運(yùn)輸車(chē)輛加蓋布,保持車(chē)輛清潔,施工現(xiàn)場(chǎng)采取設(shè)立圍擋等防塵措施。同時(shí),對(duì)各種運(yùn)輸車(chē)輛加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修,確保車(chē)輛尾氣達(dá)標(biāo)上路。這樣,就不會(huì)給外環(huán)境帶來(lái)大的污染。5.3.2噪聲本項(xiàng)目施工期間的噪聲污染,主要是施工機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛所致,聲源有固定式和移動(dòng)式,各施工階段所采用的施工機(jī)械不同,對(duì)環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。土石方階段的主要噪聲源是挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)和各種運(yùn)輸車(chē)輛等,大多數(shù)為移動(dòng)聲源。打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機(jī)以及一些打井機(jī)、風(fēng)鎬、移動(dòng)式空壓機(jī)等,大多數(shù)為固定聲源,該階段產(chǎn)生的噪聲影響最大。結(jié)構(gòu)階段是建筑施工中周期最長(zhǎng)的階段(工期一般為—年或者數(shù)年),使用的設(shè)備種類(lèi)較多,噪聲主要來(lái)自運(yùn)輸車(chē)輛、汽車(chē)吊車(chē)、塔式吊車(chē)、攪拌機(jī)、振搗棒等,此階段應(yīng)是重點(diǎn)控制施工噪聲的階段。裝修階段施工時(shí)間較長(zhǎng),但聲源數(shù)量較少,聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車(chē)、切割機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)等。本項(xiàng)目以?xún)?chǔ)運(yùn)為主,建成后運(yùn)營(yíng)期間噪聲污染源主要來(lái)自運(yùn)輸車(chē)輛、水泵、庫(kù)房及空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)機(jī)等。其中運(yùn)輸車(chē)輛的噪聲一般80-100dB(A)左右,水泵的噪聲一般75-95dB(A)左右,風(fēng)機(jī)的噪聲源強(qiáng)一般80-90dB(A)左右。為減少噪聲對(duì)環(huán)境的影響,選用低噪聲或超低噪聲的機(jī)器設(shè)備,設(shè)備基礎(chǔ)采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。各類(lèi)車(chē)輛運(yùn)輸在市場(chǎng)區(qū)內(nèi)禁止車(chē)輛鳴笛。5.3.3廢水施工期間的廢水包括施工本身產(chǎn)生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設(shè)施排水等,施工本身產(chǎn)生的廢水主要包括土方階段降水井排水、結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水以及各種車(chē)輛沖洗水等。如果隨意排放會(huì)對(duì)地下水產(chǎn)生危害,在施工中應(yīng)加強(qiáng)管理,廢水采取處理措施,就不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厮h(huán)境產(chǎn)生大的污染。運(yùn)營(yíng)期水污染源主要是生活污水。為減少污染,污水將統(tǒng)一排入順義污水處理廠處理后得出水水質(zhì)將達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)。5.3.4固體廢棄物在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程等的棄土、淤泥、施工渣土,損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料,以及施工人員的生活垃圾等,如果處理不當(dāng),會(huì)引起揚(yáng)塵污染大氣,或被雨水登淋慮而滲入地下,污染地下水。項(xiàng)目施工期間,應(yīng)對(duì)這些固體廢物定點(diǎn)堆放,妥善處置,施工人員的生活垃圾送至順義區(qū)垃圾消納廠,施工渣土等及時(shí)清運(yùn),裝卸及運(yùn)輸過(guò)程中采取有效的防塵措施。對(duì)固體廢物分類(lèi)收集,可利用的固體廢物回收利用,以減少排放。這樣,就不會(huì)產(chǎn)生不良影響。項(xiàng)目建成后,固體廢物主要為生活垃圾,包括廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、包裝廢棄物等。固體廢物將分類(lèi)收集,定期清運(yùn)至順義區(qū)垃圾場(chǎng)統(tǒng)一處理,不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生污染。5.4綠化為美化環(huán)境,本項(xiàng)目建筑總平面布置充分利用空地進(jìn)行綠化,提高綠化面積,美化環(huán)境,減少場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛及場(chǎng)外道路灰塵對(duì)場(chǎng)區(qū)周?chē)h(huán)境的污染；沿場(chǎng)區(qū)外圍綠化帶種植闊葉樹(shù)種,場(chǎng)內(nèi)空地主要種植草坪。5.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)由于本項(xiàng)目對(duì)交易市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲、煙塵、廢水、廢料等污染物采取了有效的防治理措施,減少了對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響,完全可以達(dá)到國(guó)家環(huán)保相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。5.6節(jié)能措施本項(xiàng)目在原有土建工程及公用設(shè)施、輔助工程及生活設(shè)施的基礎(chǔ)上進(jìn)行,以節(jié)省投資和能源的消耗。5.6.1建筑節(jié)能本項(xiàng)目建筑節(jié)能貫徹《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施細(xì)則(DBJ01-4-88)的要求。選用新型保溫性能良好的墻體材料(包括外墻和內(nèi)墻)；熱力管網(wǎng)選用良好的保溫系統(tǒng),屋面采用金屬保溫夾心板,雙屋保溫屋頂采光窗。5.6.2節(jié)電1.合理選擇高開(kāi)關(guān)站及變電所位置以接近負(fù)荷中心,節(jié)省輸電線路和輸電損失。2.選用低損耗高效電力變壓器,合理選擇變壓器電容,使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。3、選用節(jié)能型電容、光源和燈具。合理進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償,減少無(wú)功損耗。5.7消防措施在總體布置中,備建筑物之間均設(shè)置6米以上的消防環(huán)形通道,以保證消防車(chē)安全行使和作業(yè)需要。單體建筑物設(shè)計(jì)滿(mǎn)足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求。本項(xiàng)目辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等建筑為一、二級(jí)耐火等級(jí),丙類(lèi)建筑,同一時(shí)消防用水由園區(qū)內(nèi)消防水池和水塔聯(lián)合供給,供水壓力為0.36Mpa。本工程各建筑物室內(nèi)均設(shè)有室內(nèi)消火拴系統(tǒng)。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門(mén)組成?；馂?zāi)時(shí),啟動(dòng)消火栓處按鈕即可啟動(dòng)消防泵供水滅火。室外設(shè)置地下式消火栓和生活消防合用環(huán)狀給水管網(wǎng)。在辦公和倉(cāng)儲(chǔ)中心等處配置手提式和推車(chē)式干粉滅火器。

第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃6.1項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期10-12個(gè)月。迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力,項(xiàng)目盡可能在最短的時(shí)間里完成并交付使用。本項(xiàng)目的建設(shè)工程從開(kāi)始實(shí)施到交付使用計(jì)劃用時(shí)10-12個(gè)月。為使工程按計(jì)劃順利進(jìn)行,要求建設(shè)單位精心組織,周密安排,使設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備交付以及安裝調(diào)試環(huán)節(jié)緊密銜接,交叉進(jìn)行,確保工程建設(shè)如期完成。6.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目的主要工作內(nèi)容包括:項(xiàng)目審批、方案設(shè)計(jì)、土建工程、設(shè)備安裝和調(diào)試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)議。其中土建工程包括辦公及宿舍樓施工、展廳-辦公-倉(cāng)儲(chǔ)中心施工工程。具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)表6-1。表6-1北京***物流商務(wù)中心項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表進(jìn)度項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（月）2005年2006年121234567891.項(xiàng)目審批2.方案設(shè)計(jì)3.土建施工3.1辦公及宿舍樓施工3.2六層辦公樓施工3.3展廳-辦公倉(cāng)儲(chǔ)中心施工4.設(shè)備采購(gòu)5.設(shè)備安裝及調(diào)試6.招商第七章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員7.1企業(yè)組織機(jī)構(gòu)公司機(jī)構(gòu)將設(shè)置七個(gè)部門(mén),即財(cái)務(wù)部、人力資源部、公司事務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)一部、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)二部。公司實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負(fù)責(zé)制?？偛?、副總裁由董事會(huì)任免。重大事項(xiàng)須經(jīng)董事會(huì)研究決定通過(guò)。公司組織結(jié)構(gòu)圖董事會(huì)董事會(huì)財(cái)務(wù)部副總裁副總裁審計(jì)室總助總裁人力資源部公司事務(wù)部工程部物業(yè)管理部市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)一部市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)二部7.2人員編制公司定員48人。項(xiàng)目建成后,所需要的人員由社會(huì)公開(kāi)招聘。其中管理人員19人,營(yíng)銷(xiāo)人員16人,技術(shù)人員13人。具體人員定崗詳見(jiàn)表7-1。表7-1勞動(dòng)定員序號(hào)部門(mén)名稱(chēng)人數(shù)1管理人員192營(yíng)銷(xiāo)人員163技術(shù)人員13合計(jì)48

第八章投資估算及資金籌措8.1投資估算8.1.1編制依據(jù)1.國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的計(jì)投資（1993）530號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。2.北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)1997年編制的《北京市建設(shè)工程費(fèi)用》。3.***投資有限公司提供的相關(guān)資料。8.1.2編制說(shuō)明1.建筑工程參照類(lèi)似工程的投資情況進(jìn)行估算,并根據(jù)工程所在地的人工、材料等價(jià)格做了相應(yīng)的調(diào)整。2.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用是按現(xiàn)行價(jià)格加設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)計(jì)取。3、根據(jù)國(guó)家計(jì)委（1999）1340號(hào)文件規(guī)定,自1999年10月份起,編制和審核項(xiàng)目造價(jià)時(shí),漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按零計(jì)算。因此本項(xiàng)目不計(jì)取漲價(jià)預(yù)備費(fèi),只考慮基本預(yù)備費(fèi),按6%計(jì)取。4、土地費(fèi)用：按照市發(fā)改委、市土地局、市財(cái)政局、區(qū)地稅局、市民政局等單位頒發(fā)的有關(guān)文件規(guī)定,每畝建設(shè)用地為30萬(wàn)費(fèi)用,市政代征地減半收費(fèi)。該項(xiàng)目建設(shè)用地93畝。累計(jì)土地費(fèi)用2790萬(wàn)元。8.1.3建設(shè)投資根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容,對(duì)工程建設(shè)費(fèi)用、其他工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行了投資估算。經(jīng)測(cè)算,本項(xiàng)目建設(shè)投資16545萬(wàn)元,其中:建筑費(fèi)用:12083萬(wàn)元設(shè)備及安裝費(fèi)用:155萬(wàn)元工程建設(shè)其它費(fèi)用:3371萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)用:937萬(wàn)元具體各項(xiàng)構(gòu)成詳見(jiàn)附表1項(xiàng)目總投資估算表。8.1.4流動(dòng)資金估算根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行估算（詳見(jiàn)附表4）,本項(xiàng)目需流動(dòng)資金216萬(wàn)元,鋪底流動(dòng)資金65萬(wàn)元。8.1.5總投資本項(xiàng)目總投資共計(jì)16610萬(wàn)元,其中建設(shè)投資16545萬(wàn)元,建設(shè)期利息無(wú),鋪底流動(dòng)資金65萬(wàn)元。8.2資金籌措項(xiàng)目總投資16610萬(wàn)元全部由企業(yè)自籌解決。資金籌措方案詳見(jiàn)附表2。

第九章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)9.1財(cái)務(wù)估算9.1.1財(cái)務(wù)估算依據(jù)1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法按照國(guó)家計(jì)委頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版,以及國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)稅收、財(cái)務(wù)制度等相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。2.評(píng)價(jià)計(jì)算期11年,建設(shè)期1年。3.財(cái)務(wù)的基準(zhǔn)收益率為10%。4.評(píng)價(jià)的本位幣為人民幣元。9.1.2收入估算本項(xiàng)目測(cè)算收入來(lái)源主要來(lái)自:倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)、展廳業(yè)務(wù)及辦公面積出租業(yè)務(wù)。其中本項(xiàng)目實(shí)施后,倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)收入將達(dá)到2626萬(wàn)元,展廳業(yè)務(wù)及辦公面積出租業(yè)務(wù)按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),估計(jì)分別達(dá)到730萬(wàn)元和2628萬(wàn)元,因此正常年項(xiàng)目總收入預(yù)計(jì)為5986萬(wàn)元。9.1.3產(chǎn)品成本估算1.水電汽等消耗費(fèi)本項(xiàng)目動(dòng)力消耗主要為水、電消耗、冬季供暖和運(yùn)輸油費(fèi)等,消耗指標(biāo)參照前述章節(jié)內(nèi)容,單價(jià)參照采購(gòu)當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行價(jià)格。在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)按不變價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。經(jīng)測(cè)算,正常年動(dòng)力消耗費(fèi)為50萬(wàn)元。2.工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目勞動(dòng)定員48人,管理人員、營(yíng)銷(xiāo)人員、工人工資及福利費(fèi)用年平均分別為3.4萬(wàn)元、3萬(wàn)元和2.4萬(wàn)元。3.折舊及攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法,建筑工程按20年進(jìn)行折舊,留殘值5%,年折舊費(fèi)618萬(wàn)元；設(shè)備按10年進(jìn)行折舊,留殘值5%,年折舊15萬(wàn)元。土地按50年使用權(quán)攤銷(xiāo),其它遞延資產(chǎn)按5年攤銷(xiāo),不留殘值。4.維修費(fèi)參照同行業(yè)現(xiàn)狀,暫定本項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)按年折舊費(fèi)的30%計(jì)提。5.財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為流動(dòng)資金貸款利息。6.銷(xiāo)售費(fèi)用:按營(yíng)業(yè)收入8%計(jì),包括在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所涉及的招商廣告費(fèi)等。7、管理費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入10%計(jì),包括咨詢(xún)費(fèi)、辦公費(fèi)等。8、總成本費(fèi)用正常年,總成本費(fèi)用為2107萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)成本為1465萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表3）。9.1.4利潤(rùn)正常年,年利潤(rùn)總額為3556萬(wàn)元,年稅后利潤(rùn)2383萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表7）。9.2經(jīng)濟(jì)效益分析9.2.1.盈利能力分析正常年投資利潤(rùn)率,投資利稅率投資利潤(rùn)率:17.57%投資利稅率:19.38%9.2.2.現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率稅前、稅后分別為19.79%和14.21%；凈現(xiàn)值分別為8503和3441萬(wàn)元（10%折現(xiàn)率）；投資回收期稅前5.65年、稅后6.79年（含建設(shè)期）。上述指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力,經(jīng)濟(jì)效益良好。9.2.3盈虧平衡分析按生產(chǎn)能力利用率計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）計(jì)算公式為:BEP（%）=年固定總成本/（年銷(xiāo)售收入-年可變成本-年銷(xiāo)售稅金及附加-年增值稅）*100%。經(jīng)計(jì)算,營(yíng)業(yè)收入第一年只要達(dá)到65%,第二年、第三年分別達(dá)到51%和43%,企業(yè)就可保本不虧損,說(shuō)明該項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。9.2.4.敏感性分析項(xiàng)目的敏感性分析主要從建設(shè)投資、營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素的變化,來(lái)考察項(xiàng)目全投資稅后內(nèi)部收益率的敏感性,見(jiàn)下表所示：表9-1敏感性分析表變化因素-10%-5%基本方案5%10%營(yíng)業(yè)收入12.33%13.24%14.21%15.37%16.04%經(jīng)營(yíng)成本15.13%13.89%14.21%12.98%13.29%建設(shè)投資16.54%15.33%14.21%13.18%12.21%上述敏感性分析圖表表明,各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率,其中最敏感的因素為營(yíng)業(yè)收入,其次為經(jīng)營(yíng)成本,但兩者分別下降10%和5%,而建設(shè)投資增加10%和5%時(shí),財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率還高于10%的基準(zhǔn)收益率,因此表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十章研究結(jié)論***物流商務(wù)中心項(xiàng)目作為順義區(qū)大型現(xiàn)代物流中心之一,為了提生北京市的現(xiàn)代物流水平,培育首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn),提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,加快構(gòu)建北京國(guó)際化大都市框架的進(jìn)程,實(shí)施本次建設(shè)工程,其建設(shè)符合首都城市功能的總體發(fā)展要求,符合順義區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,符合北京市物流體系的發(fā)展規(guī)劃。按照節(jié)約資金、先進(jìn)性與適用性并重的原則,本項(xiàng)目在充分利用園區(qū)提供的公用設(shè)施的基礎(chǔ)上,通過(guò)新建展廳-辦公-倉(cāng)儲(chǔ)三位一體的現(xiàn)代物流商務(wù)設(shè)施、道路、綠化等輔助設(shè)施及物流信息管理系統(tǒng),使其成為吸引制造商、零售商、物流公司,集展示、加工、批發(fā)零售、物流等幾大業(yè)務(wù)積聚的現(xiàn)代物流商務(wù)中心。項(xiàng)目總投資為16610萬(wàn)元,其中：建設(shè)投資16545萬(wàn)元,鋪底流動(dòng)資金65萬(wàn)元。資金籌措全部由企業(yè)自籌解決。由財(cái)務(wù)分析可知,各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好,項(xiàng)目投資效益較高,且實(shí)施后會(huì)產(chǎn)生很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。建議順義區(qū)、北京市給予大力的政策扶持,盡快批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施。附表1總投資估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)建筑費(fèi)用設(shè)備費(fèi)用其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用120831550122381展廳、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公一體化設(shè)施5098050982辦公樓672667263門(mén)衛(wèi)444設(shè)備及安裝調(diào)試1351355消防20206綠化36367管溝管網(wǎng)80808道路停車(chē)場(chǎng)139139二工程建設(shè)其它費(fèi)用337133711征地費(fèi)279021962前期工作費(fèi)1221223勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1841844招標(biāo)代理費(fèi)37375工程監(jiān)理費(fèi)1101106建設(shè)單位管理費(fèi)128128三預(yù)備費(fèi)用9379371基本預(yù)備費(fèi)9379372漲價(jià)預(yù)備費(fèi)小計(jì)建設(shè)投資12083155430816545四建設(shè)期利息00五鋪底流動(dòng)資金6565總投資16610

附表2投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目總投資16610資本金占總投資比例100.00%1項(xiàng)目投入總資金167621654514436361.1建設(shè)投資16545165451.2建設(shè)期利息001.3流動(dòng)資金本年增加額21614436362資金籌措167621654514436362.1資本金16610165454311112.1.1自有資金16610165454311112.1.1用于建設(shè)投資1654516545用于鋪底流動(dòng)資金654311112.1.2申請(qǐng)國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)資金002.1.3地方配套資金2.2借期借款00流動(dòng)資金借款增加額1511012525附表3總成本費(fèi)用估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第2年第3年第3年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年合計(jì)業(yè)務(wù)量推進(jìn)速度60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%1水電氣等費(fèi)用505050505050505050505002工資及福利14814814814814814814814814814814803折舊63363363363363363363363363363363314修理費(fèi)19019019019019019019019019019018995攤銷(xiāo)費(fèi)67467467467467433716管理費(fèi)用35947959959959959959959959959956277銷(xiāo)售費(fèi)用28738347947947947947947947947945018財(cái)務(wù)費(fèi)用5788888888769總成本234725642781278127812107210721072107210723787其中:固定成本193620572178217821781504150415041504150418045可變成本4115076036036036036036036036035741經(jīng)營(yíng)成本103412501465146514651465146514651465146514008

附表3-1固定資產(chǎn)折舊估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目年限原值殘值2345678910111合計(jì)1.1原值131741.2折舊費(fèi)6336336336336336336336336336331.3凈值12541119081