房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理措施

在我國國民經(jīng)濟當中不可缺少的就是房地產(chǎn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展可以對城市環(huán)境進行有效的美化，人們整體生活水平也會得到提高。自從新型城鎮(zhèn)化目標提出以來，房地產(chǎn)行業(yè)在實際發(fā)展運營當中可以將社會性和民生性充分發(fā)揮出來。為了能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭當中站穩(wěn)腳跟，管理人員要提高對內(nèi)部控制和財務風險管理的重視程度，嚴格按照相關的規(guī)定和標準來加強內(nèi)部控制建設，切實提高企業(yè)整體的抗風險能力。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險概述財務風險是企業(yè)在開展實際發(fā)展運營當中無法對內(nèi)部和外部影響因素所帶來影響而產(chǎn)生的風險開展合理的分析，從而導致相關財務工作無法正常開展。企業(yè)可以從廣義和狹義兩個方面來對財務風險進行分析，廣義的財務風險會涉及不確定性和確定性風險收益，然而后者只包括不確定性損失的風險?，F(xiàn)階段我國企業(yè)發(fā)展的速度比較快，商業(yè)模式在這個過程中也會出現(xiàn)較大改變，同行業(yè)內(nèi)部的不同企業(yè)就會面臨著較大的相互競爭。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在較大程度的差異，前者經(jīng)營項目比較多，并且獲得的收益比較高，不過如果細小環(huán)節(jié)存在問題就會導致較大程度的財產(chǎn)損失[1]。再加上企業(yè)實際發(fā)展運營當中無法對各種因素開展合理的預測和防控，使得財務風險管理控制的難度不斷提高，相關管理人員要站在科學的角度來思考問題，結合實際來將預防措施落實到位，各種風險問題發(fā)生的概率才會得到進一步降低。首先，在市場經(jīng)濟當中充當主體地位的就是各種類型的企業(yè)，這也是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此市場與企業(yè)之間有著非常緊密的聯(lián)系。市場變化過程中會引起企業(yè)的變化，再加上不確定因素的增加就會導致企業(yè)開展各種經(jīng)濟活動的時候容易出現(xiàn)風險和問題。企業(yè)在發(fā)展運營的時候都會存在風險問題，這就要求管理人員要從整體、發(fā)展和聯(lián)系等一系列科學的眼光來看待問題，采取有效的措施來提高財務決策的系統(tǒng)性，從而能夠有效的規(guī)避企業(yè)各種風險。其次，企業(yè)在開展風險管理和控制工作的時候需要全體工作人員的共同參與，管理人員要加大力度對風險意識進行宣傳，并明確風險管控文化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，進而能夠形成良好的財務風險控制氛圍，對于相關工作的正常開展來說起到較高的促進作用[3]。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較多且復雜，所以在開展管理工作的時候相關工作人員無法嚴格按照自身的責任和職責開展工作，財務管理氛圍就會變的越來越混亂。特別是規(guī)模比較大的企業(yè)，其內(nèi)部部門比較多且復雜，再加上他們并不具備較強的合作意識，這樣就會導致財務部門無法與其他部門開展正常的交流和溝通，財務風險就會對企業(yè)帶來較大程度的影響。財務風險的類型，第一，投資風險。企業(yè)在投資目標項目，同時達到規(guī)定期限后獲取本利和利息的過程中會存在投資風險，如果投資周期比較長，再加上這個過程中會存在諸多無法控制因素，就有可能使得企業(yè)不能得到相應的本金和利息。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場瞬息萬變，所以導致其營業(yè)和利潤等收入存在一定的不穩(wěn)定性，進而在開展投資活動的時候容易引發(fā)風險，不過也可能會獲得更高的利潤。企業(yè)開展投資的時候會將拓展利潤空間作為主要的目標，然而需要對利潤和損失共同存在的現(xiàn)象予以足夠的重視，這主要是因為無論是哪一種因素均會影響到最終投資收益，并且政策與市場經(jīng)濟也會發(fā)生相應的變化。為了能夠讓企業(yè)更好的適應經(jīng)濟變化，政府部門要根據(jù)情況來調(diào)整相關的政策，在這個過程中可以合理改變供求關系，進而企業(yè)的收入也會在這個過程中發(fā)生相應的改變[4]。在這個過程中會將利率和匯率作為經(jīng)濟變化的主要依據(jù)，不僅企業(yè)利潤空間得到合理的擴大，而且還會因為投資時期不同而存在不同的風險。從投資周期角度看來，能夠劃分房地產(chǎn)企業(yè)投資為兩類：短期與長期。而較為重要的長期投資，這主要是由于其要花費較長時間方可完成，其中極易被不同類型因素所干擾，進而導致企業(yè)總體收益能力也就會不斷降低。此外，管理人員無法對外部政策和經(jīng)濟變化進行充分的了解，相關數(shù)據(jù)信息資料也比較有限，從而決策效果也就會不斷降低。第二，經(jīng)營風險。企業(yè)在開展業(yè)務的時候會存在一些不確定因素，這些因素會對財務回報帶來一定程度的影響，并且操作風險涉及的范圍也會因此而不斷擴大。經(jīng)營風險，是企業(yè)開展決策和管理工作的時候會受到相關人員能力所帶來的影響，這樣就會導致相關投資環(huán)節(jié)無法正常開展，經(jīng)營風險發(fā)生的概率也就會不斷增大。這就要求管理人員要對多方面因素帶來的影響開展充分考慮，其中包括企業(yè)組織結構、文化氛圍等，結合實際的情況來提高監(jiān)督部門的監(jiān)控能力，從而能夠讓每一個方面的業(yè)務活動和系統(tǒng)保持正常的狀態(tài)運行。二、財務風險的特性（一）綜合性財務風險會貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運營的每一個環(huán)節(jié)，并且還會與企業(yè)資本之間有著緊密的聯(lián)系，盡管財務風險沒有固定的形狀，不過其潛伏的時間比較長，對企業(yè)每一個環(huán)節(jié)帶來一定程度的影響。財務風險并不局限于某一個環(huán)節(jié)、某一種工作，其可以處于各種矛盾交織下，并且還存在于整個控制和管理系統(tǒng)當中，企業(yè)在開展金融活動的時候都會伴隨著財務風險。不僅如此，財務風險無法獨立出現(xiàn)，其會隨著其他風險的出現(xiàn)而共同爆發(fā)，進而相關管理人員無法及時發(fā)現(xiàn)財務風險，在這個過程中會將監(jiān)督工作落實到每一個環(huán)節(jié)當中，能夠充分關注每一細節(jié)，促使資金流動以及籌措等工作都能達到理想管控效果[5]。（二）無法預測性因為管理決策人員自身的能力會存在一定程度的差異，財務風險有著難以預測的特點，所以在開展各種金融活動的時候會受到多種因素帶來的影響，最終結果的準確性和有效性就會不斷降低。管理人員在開展相關工作之前并沒有充分分析實際的情況，各個環(huán)節(jié)最終的收益也就無法達到預期的效果，財務管控難度也就會不斷上升。再加上房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有著較為復雜的結構，涉及的項目也比較多，這樣就會導致控制財務風險方面會存在較大的難度。（三）客觀性財務風險與其他風險有著一定的相似性，即都是客觀存在的，企業(yè)在開展日常工作和經(jīng)營管理的時候都容易出現(xiàn)各種各樣的風險。正是因為企業(yè)無法對財務風險開展準確的預測和操控，這就要求管理人員要不斷增強自身的財務風險管理意識，在這個過程中要充分了解先進的管控理念和管控手段，通過多元化的方式來對財務風險開展合理的處理，各個環(huán)節(jié)存在的財務損失才能得到降低。三、改進房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理和控制的策略企業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭當中站穩(wěn)腳跟，管理人員要根據(jù)實際的情況來制定科學的生產(chǎn)投資活動，嚴格按照相關的規(guī)定和要求來將融資工作落實到位。企業(yè)利潤空間也會因為資本不足而得到了進一步縮小，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在實際發(fā)展運營當中可以獲取到較高的收益，不過在這個過程中會存在各種各樣的問題。管理人員要想保證各種項目的正常開展和順利完成，就需要根據(jù)項目需求來投入足夠的資金。再加上前期投入與后期收入之間有著較大的時間跨度，管理人員只有開展合理的債務籌資才可以確保每一個環(huán)節(jié)的正常開展，在這個過程中需要向銀行、金融機構等進行貸款，這樣就會導致這些機構對企業(yè)有著較強的約束力，所以企業(yè)要采取有效的措施來將資金籌集能力進行提高，讓企業(yè)始終擁有穩(wěn)定的資金額。（一）組織市場調(diào)研，逐步拓寬業(yè)務規(guī)模企業(yè)要想達到可持續(xù)發(fā)展的目的，管理人員不僅要在企業(yè)日常運營當中保持自身獨特的優(yōu)勢，并且還要結合實際的情況來制定各種策略。對居民要求、政府政策等方面開展合理的調(diào)查，在此基礎上來開展相應的房地產(chǎn)項目，在這個過程中也要全方位剖析各類可能會影響到財務風險的因素，嚴格落實市場調(diào)查，不但能夠全面了解市場經(jīng)濟情況以及購房需求，而且還能提高資金回籠效率，銷售風險也會降低。與此同時，管理人員要順應時代變化特點來調(diào)整宏觀政策，充分關注國家現(xiàn)行的信貸、土地相關法規(guī)政策，一旦在此環(huán)節(jié)相關政策出現(xiàn)變動，銀行便有可能會將貸款利率進行上調(diào)，使得企業(yè)面臨著越來越大的償債壓力，而房屋價格就會相應的上升。盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是企業(yè)往往會因為資金回流過慢等缺陷帶來的影響，這就要求管理人員要穩(wěn)步拓展各種業(yè)務，采取有效措施來提高土地儲備量，將土地資源的價值充分發(fā)揮出來。（二）多元發(fā)展，實施藍海戰(zhàn)略管理者應當要高度關注轉型工作，并且對輕資產(chǎn)運營方式的價值有一個正確認識，根據(jù)當代發(fā)展特征來進行創(chuàng)新更新，在提高服務效果的同時，還能夠朝著正確的方向不斷發(fā)展，最大限度將企業(yè)財務風險出現(xiàn)概率減小。企業(yè)要從實際情況出發(fā)，合理拓展進行業(yè)務規(guī)模的拓寬，促使企業(yè)朝著多元化方向發(fā)展，采取該類藍海戰(zhàn)略能夠有效減少企業(yè)的負債比例，不但可以拓寬企業(yè)的盈利空間，而且還可以有效減小財務風險對企業(yè)所造成的影響。與此同時，還應當要對品牌的優(yōu)勢進行充分應用，加大力度開展跨行業(yè)合作，延伸至不同領域，如酒店、旅游等，從而企業(yè)自身的競爭實力才會得到進一步提高。（三）減小負債比重，對于預收賬款予以充分關注當前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在具體運行環(huán)節(jié)都存在負債率逐步升高的現(xiàn)象，這樣就會面臨著較高的風險和收益，管理人員要確保自有資產(chǎn)與債務籌資處于平衡的狀態(tài)，如果企業(yè)自有資產(chǎn)投入的資金比較多，那么就會對內(nèi)部資金流動性帶來較大程度的影響，在后期出現(xiàn)問題的時候無法采取相應的措施進行處理。如果負債籌資比例較大，那么企業(yè)各種項目會隨著市場和政策的變化而受到一定的損害，最終企業(yè)無法回籠資金，利潤空間也就會不斷被壓縮。為此，管理人員要創(chuàng)新籌資策略和方法，采取有效的策略來對實際投資規(guī)模實施管控，一方面能夠讓其使用用途得到擴展，另一方面還能有效落實風險評估工作。除此之外，企業(yè)應當不斷提升關注預售制的程度，雖然該種方式可以減少企業(yè)開展各種生產(chǎn)經(jīng)營活動時所面臨的資金壓力，不過在財務當中無法將企業(yè)實際的負債情況充分體現(xiàn)出來。管理人員還要采用多元化的方式來降低負債占比，不但能夠提高預收賬款所占比例，而且財務矛盾也能夠得到進一步緩解。（四）調(diào)整籌資結構，發(fā)展多種籌資方法籌資活動在企業(yè)實際發(fā)展運營當中占據(jù)著非常重要的地位，相關管理人員會根據(jù)情況來利用票據(jù)、貸款等方式，現(xiàn)階段企業(yè)發(fā)展規(guī)模變得越來越大，各個環(huán)節(jié)會對外部資金有著較強的依賴，不同的資金籌集方法往往有著不同的性質(zhì)和特點，在這個過程中要求管理人員要對每一種方法進行充分的掌握，這樣才能夠將這些方法應用到實際的環(huán)節(jié)當中，多數(shù)企業(yè)會對預收賬款籌集資金的方法進行充分應用，采取有效的措施來對成本進行降低，在這個過程中還要對籌資方法進行不斷的優(yōu)化，在提高整體籌集、應用資金水平的同時，還能夠為后續(xù)相關工作奠定良好的基礎。（五）提高財務人員能力，提升內(nèi)控水平人才資源已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展當中不可缺少的重要部分，在激烈的市場競爭當中也會占據(jù)著重要的地位。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務工作人員經(jīng)驗不夠豐富，在開展工作的時候專業(yè)程度比較低，盡管會根據(jù)實際情況來招納高素質(zhì)財務人員，不過這些人員比較年輕，并且對房地產(chǎn)行業(yè)并不了解。為此，企業(yè)要運用先進的理念來建立完善的人才引進機制，根據(jù)不同階段企業(yè)需求來開展各種招納活動，并且還要定期開展相應的培訓教育活動，在這個過程中可以將員工綜合素質(zhì)和專業(yè)知識水平進行提高，最終可以組建一支具有高水平的人才隊伍，企業(yè)財務潛力也會得到不斷的挖掘。管理人