土地權屬調查

土地權屬調查第一節(jié)土地權屬第二節(jié)土地劃分與編號第三節(jié)土地權屬調查第一節(jié)土地權屬一、土地權屬的含義1．土地權屬概念：土地權屬是指土地產權的歸屬，是存在于土地之中的排他性完全權利。2．土地權屬內容：包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等多項權利。3．土地所有權：是土地所有制在法律上的表現(xiàn)，是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內對土地擁有占有、使用、收益和處分的權利，包括與土地相連的生產物、建筑物的占有、支配、使用的權利。土地所有者除上述權利外，同時有對土地的合理利用、改良、保護、防止土地污染、防止荒蕪的義務。一、土地權屬的含義(1)建國初～1957年，建立了土地國有和農民勞動者私有并存的土地所有權關系；(2)1958年～1978年，建立了土地全民所有和農村勞動群眾(農業(yè)社、人民公社)集體所有并存的土地所有權關系；(3)1978年以后，我國城鄉(xiāng)進行了經(jīng)濟體制改革，建立了土地全民所有、農村集體所有的所有制關系，同時，確立了國家、集體、個人使用和農民以戶承包使用的所有權與使用權分離的土地使用制度。建國后，土地制度發(fā)展概況4．土地使用權是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權利。5．土地權屬主（簡稱權屬主，也可稱作權利人）所謂權屬主是指具有土地所有權的單位和土地使用權的單位或個人。一、土地權屬的含義6．我國土地權屬的性質1)所有權在我國，土地所有權實行社會主義公有制，即國家所有和農民集體所有。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。土地所有權受國家法律的保護。一、土地權屬的含義2)使用權在我國，根據(jù)土地法律的規(guī)定，政府、企業(yè)、團體、學校、農村集體經(jīng)濟組織、以及其它企事業(yè)單位和公民，根據(jù)法律的規(guī)定并經(jīng)有關單位批準，可以有償或無償使用國有土地或集體土地。依照法律規(guī)定的各種形式的農村集體經(jīng)濟組織可構成土地所有權單位。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)企事業(yè)單位，農民個人等可以使用集體所有的土地6．我國土地權屬的性質一、土地權屬的含義買房征地與拆遷小產權房一、土地權屬的含義國有土地使用權單位農村集體經(jīng)濟組織國家機關企事業(yè)單位個人“三資”企業(yè)社會團體6．我國土地權屬的性質——國有土地使用權單位一、土地權屬的含義集體土地各種形式的農村集體經(jīng)濟組織使用權單位鄉(xiāng)、鎮(zhèn)企事業(yè)單位，農民個人6．我國土地權屬的性質——集體土地使用權單位一、土地權屬的含義7.土地證書是土地權屬的法律憑證包括土地所有權證書、土地使用權證書和他項權利證書。A．集體所有的土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權利證書，確認所有權和使用權。B．單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地使用權證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。C．確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照森林法、草原法和漁業(yè)法的有關規(guī)定辦理。一、土地權屬的含義二、土地權屬的確認方式土地權屬調查的主要工作是對土地權屬的確認。1．概念：所謂土地權屬的確認(簡稱確權)是指依照法律，由當?shù)卣跈?，在土地管理部門的主持下，由權屬主(或授權指界人)、相鄰土地權屬主(或授權指界人)、地籍調查員和其他必要人員參加的集體對土地權屬的認定，包括土地所有權和土地使用權的性質、土地權屬類別、權屬主及其身份、土地位置等的確認。2．確認方式(1)文件確認

根據(jù)被現(xiàn)行法律所認可的各種文件來確定土地權屬。這是一種較規(guī)范的土地權屬認定手段，城鎮(zhèn)土地使用權的確認大多用此方法。(2)慣用確認

根據(jù)若干年以來沒有爭議的慣用土地邊界進行確權。是一種非規(guī)范化的認定手段，主要適用于農村和城市郊區(qū)。應注意的原則：一是不違背現(xiàn)行政策，二是尊重歷史，實事求是，三是注意四鄰認可和旁證。二、土地權屬的確認方式(3)協(xié)商確認當確權所需文件不詳，或認識不一致時，本著團結、互諒的精神，在政府土地管理部門的主持下，采用涉及土地各方協(xié)商的原則進行認定。(4)仲裁確認在有爭議而達不成協(xié)議的情況下，雙方都能出示有關文件而又互不相讓的情況下，由主管部門約定時間、地點，在幾方都到場時，地籍管理部門依照有關規(guī)定，充分聽取土地權屬各方的申述，實事求是地、合理地進行裁決，不服從裁決者，可以向法院申訴，用法律程序解決之。2．確認方式二、土地權屬的確認方式三、土地權屬的確認1.農村土地所有權和使用權的確認

---多種方式結合使用2.城市土地使用權的確認(1)單位用地紅線圖(2)房地產使用證(3)土地使用合同書和協(xié)議書(4)征(撥)地批準書和合同書(5)有償使用合同書(協(xié)議書)和國有土地使用證書(6)城市住宅用地確權的文件第二節(jié)土地的劃分與編號土地劃分是指為滿足土地管理工作的需要所確定的地塊所屬地域上的空間層次。根據(jù)我國國情，考慮到便于管理，劃分的空間層次應緊緊與行政管理系統(tǒng)相吻合。一、土地的劃分2.農村地區(qū)土地劃分

××省××縣(縣級市)××鄉(xiāng)(鎮(zhèn))××村××宗地××圖斑。3.地籍區(qū)和地籍子區(qū)

實際工作中，地籍區(qū)相當于街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地籍子區(qū)相當于街坊或行政村。1.城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分××省××市××區(qū)××街道××街坊××宗地。一、土地的劃分1.地塊與宗地地塊：指一個連續(xù)的區(qū)域，并可辨認出唯一同類屬性的最小土地的空間區(qū)域。(1)地塊是一個“最小土地的空間區(qū)域”，表明了地塊在空間上的連續(xù)。(2)地塊的空間位置固定，邊界明確。(3)“同類屬性”既可以是某一種屬性，也可以是某一類屬性的集合，即可以采用土地的權利、質量、利用類別等中的一個屬性或幾個屬性的組合作為“同類屬性”來標識一個地塊的具體空間位置。二、地塊、宗地與界址宗地或丘權利地塊，地塊具有權利上的同一性。

圖斑分類地塊，地塊具有利用類別上的同一性。二、地塊、宗地與界址2.土地權屬界址包含界址線、界址點和界標界址線：宗地間分界線，宗地的邊界線界址點：界址線的轉折點界標：在界址點上設置的標志二、地塊、宗地與界址3.邊界類型和邊界系統(tǒng)邊界類型：(1)行政邊界：包括省界、縣界、市界、區(qū)界、鄉(xiāng)鎮(zhèn)界。(2)宗地邊界：根據(jù)宗地劃分方法而劃分出的地塊界線。(3)地塊邊界：在土地管理工作中劃出的特定地塊的邊界。二、地塊、宗地與界址3.邊界類型和邊界系統(tǒng)邊界系統(tǒng)：人們或政府管理機構通常以某種方式所承認的界線存在形式。(1)普通邊界：主要依靠自然的或人造的邊界要素。(2)法律邊界：對普通邊界要素進行精確的測量，獲取測量數(shù)據(jù)，通過法律程序給予承認。二、地塊、宗地與界址根據(jù)宗地的權屬性質可分為：土地所有權宗地土地使用權宗地依照相關的法律法規(guī)，只調查：集體土地所有權宗地集體土地使用權宗地國有土地使用權宗地二、地塊、宗地與界址4.宗地的劃分(1)由一個權屬主所使用的相連成片的用地范圍劃為一宗地，稱獨立宗地；(2)如果同一個權屬主使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的獨立宗地；(3)如果一個地塊由若干個權屬主共同使用，實地又難以劃分清楚各土地使用者的用地范圍的，劃為一宗地，稱組合宗；(4)同一個權屬主擁有的相連成片的用地，權屬來源不明、年限不同、低價不同等，又可以劃清界限的分若干宗。二、地塊、宗地與界址4.宗地的劃分——基本方法三、土地編號

通常以行政區(qū)劃的街道和宗地兩級進行編號，或者街道、街坊和宗地三級編號（如果街道下劃分有街坊（地籍子區(qū)））。地籍編號統(tǒng)一自西向東，從北到南順序編號，如：

03

-

04

-

011表示：××

省××市××區(qū)第3號街道，第4街坊，第11號宗地1.城鎮(zhèn)地區(qū)土地編號三、土地編號農村應以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、宗地和地塊三級組成編號。如：03

-

04

-

011表示：××

省××縣××鄉(xiāng)鎮(zhèn)第3行政村，第4宗地，第11號地塊1.農村地區(qū)土地編號第三節(jié)土地權屬調查以宗地為單位，對土地的權利、位置等屬性進行調查和確認土地所有權調查土地使用權調查

在我國，土地所有權調查與土地利用現(xiàn)狀調查一起進行，同時也調查城鎮(zhèn)以外的國有土地使用權，如鐵路、公路、工礦企業(yè)、軍隊等國有土地。一、調查內容1、土地權屬狀況，包括宗地權屬性質、權源、權屬所有者名稱、權屬時間等。2、土地的位置，包括坐落、界線、四至關系等。3、行政區(qū)劃界線。4、利用狀況和土地級別。二、調查的基本程序1.擬訂調查計劃2.物質方面準備3.調查底圖的選擇4.調查區(qū)劃分5.發(fā)放通知書6.土地權屬資料的收集、分析和處理7.實地調查8.資料整理三、權屬狀況調查——權源1、集體土地所有權：土改時分的，后轉為集體所有農民的宅基地、自留地及小片荒山、荒地等城郊依照法律規(guī)定屬于集體所有的土地市區(qū)內已依法確認為集體所有的農民長期耕種的土地、集體經(jīng)濟組織長期使用的建設用地、宅基地等劃撥給移民的集體土地…權屬主依法獲取土地權利的方式三、權屬狀況調查——權源2、城鎮(zhèn)土地使用權：歷史用地，《國家建設征用土地條例》頒布前取得征用土地，包括行政劃撥無償使用和協(xié)議用地有償使用權屬主依法獲取土地權利的方式三、權屬狀況調查——其它要素權屬主名稱取得時間和年期土地位置利用分類和土地等級四、權屬界址調查指界：確認被調查宗地的界址范圍及其界址點、線的具體位置(1)現(xiàn)場指界時雙方指界人須親自到場共同指界；(2)現(xiàn)場指界無爭議的界址點和界址線，要埋設界標，填表簽字蓋章。違約缺席指界的，按下述辦法處理(1)

一方違約缺席，界址線以另一方指定的界址線為準(2)

雙方違約缺席，界址線由調查員結合實地現(xiàn)狀決定(3)

確定界址線（簡稱確界）后的結果以書面形式送達違約缺席的業(yè)主并公告，逾期確界自動生效。四、權屬界址調查界標設置：根據(jù)指界認定的范圍，設界址點，埋設界標(1)

折線設置在拐點上，弧線按曲率設置多個界址點；(2)

彎曲過多的界址線，可就彎取直，協(xié)商確定；(3)

界址點落在建筑物上或者建筑物的拐角上時，需詳細說明或做點之記，實地可噴漆標出界址點位置。四、權屬界址調查標注界址填寫調查表五、宗地草圖繪制宗地草圖：描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地草編記錄。內容包括：(1)宗地號、門牌號、權屬主名稱及相鄰宗地信息；(2)界址點及序號、界址線，緊靠界址點線的地物等；(