寫字樓物業(yè)管理方案

信陽中樂百花A座寫字樓物業(yè)管理方案信陽中樂百花物業(yè)管理有限公司2014年10月15日A座寫字樓物業(yè)管理方案目

錄◎方案目錄………

(1)

◎物業(yè)概況………

(3)

◎編制依據(jù)………

(4)

◎管理目標(biāo)………

(4)

◎管理原則………(5)

◎管理辦法………(6)

◎服務(wù)項目………(7)

◎具體方案………(8)

早期物業(yè)管理介入階段………(8)

前期物業(yè)管理階段……………(9)

一、接管驗收管理方案………(9)

二、業(yè)主入伙管理方案………(10)

三、治安管理方案……………(11)

四、消防管理方案……………(13)

五、綠化保潔方案…………(14)

六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案………………

(15)

七、娛樂設(shè)施管理方案………(18)

八、水系使用管理方案……(18)

九、財務(wù)管理方案……………(19)

十、質(zhì)量管理方案……………(19)

十一、檔案資料管理……………(20)十二、人力資源管理

…………(21)

◎智能化系統(tǒng)得管理與維護(hù)

…………………(22)

◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

……

…(23)

◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算………(26)物業(yè)概況(按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述)

中樂百花A座寫字樓位于信陽市羊山新區(qū)第七大道周邊設(shè)施有信陽市政府、行政審批大廳、火車站、信陽高鐵東站、鐵路醫(yī)院、羊山中小學(xué)、中樂百花酒店交通便利,地理條件優(yōu)越。中樂百花A座寫字樓由中樂百花投資集團(tuán)開發(fā)建設(shè),占地面積7846、71平方米,總建筑面積61382、49㎡,大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、及消監(jiān)控設(shè)施,共配有14臺電梯。編制依據(jù)(按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定)

中樂百花A座寫字樓樓書

中樂百花物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其她規(guī)定,管理目標(biāo)(按照物業(yè)具體情況描述)

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造信陽五星級寫字樓得開發(fā)初衷,開創(chuàng)信陽市高檔寫字樓得新時代,我們將本著中樂百花物業(yè)管理公司“真誠、善意、精致、完美”得企業(yè)服務(wù)精神,及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”得質(zhì)量方針,堅持“以人為本”得服務(wù)管理理念,對中樂百花A座寫字樓項目實(shí)施科學(xué)得管理提供優(yōu)質(zhì)得服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源得基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)得管理理念,創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符得管理模式,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位得物業(yè)與高品質(zhì)得管理所帶來得超值享受。

中樂百花A座大廈管理工作將參照地方與全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn),確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到95%—98%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到信陽地區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到河南省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。管理原則

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳得環(huán)境效益、社會效益與經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則:(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)得原則:

“服務(wù)第一”就是物業(yè)管理得宗旨,因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”得管理理念,從業(yè)主得需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時得服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”就是服務(wù)得保障與基礎(chǔ),包括對物業(yè)得維護(hù)管理、\o"員工專題范文"員工得管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為得管理與勸阻,建立嚴(yán)格、周全得管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有得成效。(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合得原則:

在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個積極性,即物業(yè)管理公司得積極性與業(yè)主(租戶)得積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主得要求,通過管理處對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化得管理,同時努力爭取業(yè)主(租戶)得支持配合,使其能正確使用與維護(hù)物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)建文明得辦公環(huán)境。(三)物管為主、多種經(jīng)營得原則:

在搞好日常管理與常規(guī)服務(wù)得同時,從物業(yè)得實(shí)際出發(fā),開展一系列服務(wù)性得多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主(租戶)不同需求,又增強(qiáng)物管公司得造血功能,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于更好地為業(yè)主(租戶)服務(wù)。管理辦法

(一)實(shí)施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司得角度對物業(yè)提出合理化建議,構(gòu)筑一個優(yōu)秀得物業(yè)管理硬件環(huán)境。

(二)成立

中樂百花A座寫字樓物業(yè)管理處,配備專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理。

(三)在公司現(xiàn)有管理資源得基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗,積極培養(yǎng)高素質(zhì)得管理人才,為中樂百花A座寫字樓

組建一支高素質(zhì)得物業(yè)管理隊伍。

(四)導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念,緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際,制定一套切合實(shí)際得規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)得物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù)。

(五)嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實(shí)可行得管理方案,與業(yè)主簽訂各項協(xié)議,依法約束雙方行為。

(六)采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺,提高管理水平與管理效率。

(七)對項目進(jìn)行整體形象策劃包裝,形式獨(dú)特、鮮明得形象系統(tǒng),以提升物業(yè)得整體品位。

(八)依照市場化、企業(yè)化得運(yùn)作方式,提供全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)項目

(一)公共服務(wù)項目(全體業(yè)主能夠享受得服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):

1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)得公共秩序,實(shí)行24小時保安值勤、消防與交通道路管理;

2、公共場所保潔,辦公垃圾收集與清運(yùn);

3、大廈共用部位與公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng);

4、公共綠地園藝得培植與保養(yǎng);

5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù);

6、對大廈得各類資料進(jìn)行管理;

7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù);

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;

9、雨傘、雨衣臨時借用;

10、節(jié)日環(huán)境布置;

11、重要時刻提醒服務(wù);

12、代訂報刊、信件收發(fā);

13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù);

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)與衛(wèi)星電視收視費(fèi);

15、代叫出租車;

16、代辦保險;

17、義務(wù)安全用電常識宣傳;(二)有償專項服務(wù)項目(可以提供得、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到得服務(wù),具體價格在業(yè)主委員會成立前,由物管公司核定,報物價部門備案):

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn);

2、各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);

3、機(jī)動車輛清洗:

4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù);

5、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù);

6、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù);

7、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等;

8、代訂車、船、機(jī)票;

9、代訂代送飲用水;具體實(shí)施方案

大廈得物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段(物業(yè)預(yù)售至交付前三個月)與前期物業(yè)管理實(shí)施階段(物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立)組成。在實(shí)際操作中,應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。

第一階段:早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度,對物業(yè)得規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見與建議,使之既符合物業(yè)管理得要求,又滿足廣大業(yè)主得需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質(zhì)量,節(jié)約成本。

一、管理內(nèi)容:

1、從政策法規(guī)得角度,提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù);

2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙,提出相關(guān)改善及改良得建議;

3、從管理得角度,評審設(shè)施設(shè)備得選配,減輕后期管理得壓力;

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施得改良意見;

5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計得相關(guān)意見;

6、提供機(jī)電安裝及能源分配得相關(guān)管理意見;

7、提供功能布局、用料更改得相關(guān)管理意見;

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)得具體管理意見,減少因施工對材質(zhì)造成得損傷;

9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置得相關(guān)管理意見;

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜得協(xié)調(diào)與溝通;

11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收;

二、管理措施:

1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,做到有法可依,有章可循;

2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識,提高早期介入得專業(yè)技術(shù)含量;

3、制定早期介入計劃,積極穩(wěn)妥地開展工作;

4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議,協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;

第二階段:前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈得環(huán)境、建筑與設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計得要求,維護(hù)業(yè)主得合法權(quán)益,為日后物業(yè)管理工作得展開奠定基礎(chǔ),物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格得驗收工作。物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(一)、管理內(nèi)容:

1、了解物業(yè)建設(shè)得基本情況,與開發(fā)商及時溝通,確定接管驗收時間;

2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》,確定物業(yè)驗收得標(biāo)準(zhǔn)、方法與日程安排;

3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起,依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn),對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收,并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,同時要求施工單位對驗收中存在得問題限期整改。

4、與開發(fā)、施工單位一起,對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗,直至符合規(guī)定得要求與標(biāo)準(zhǔn);

5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接:

(1)核對、接收各類房屋與鑰匙;

(2)核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;

(3)核對、接收各類設(shè)施設(shè)備;

(4)核對、接收各類標(biāo)識。

(二)管理措施:

1、組建接管驗收小組,負(fù)責(zé)接管驗收工作;

2、開展接管驗收培訓(xùn),提高對接管驗收重要性得認(rèn)識;

3、掌握物業(yè)驗收得標(biāo)準(zhǔn)與程序;

4、制定接管驗收規(guī)程,按程序辦理接管驗收手續(xù);二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時,為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到得服務(wù),對于塑造管理處得形象,給業(yè)主留下良好得第一印象,具有重要作用,因此必須重視業(yè)主入伙工作得管理。

(一)管理內(nèi)容:

1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料;

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場,為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù);

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):

(1)憑業(yè)主所持得入伙通知單與各類必備證明,發(fā)放交房資料;

(2)陪同業(yè)主驗房,辦理領(lǐng)房手續(xù);

(3)收回業(yè)主按規(guī)定填寫得各類表格,收取業(yè)主應(yīng)繳納得費(fèi)用;

(4)對驗房交接中發(fā)現(xiàn)得房屋質(zhì)量問題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫《業(yè)主驗收交接表》,并與業(yè)主約定時間,及時解決。

(二)管理措施:

1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》,準(zhǔn)備有關(guān)所需資料;

2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序,安排工作流程;

3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案;

4、熱情接待,百問不厭,虛心聽取業(yè)主意見;

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案

在大廈物業(yè)管理中,適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有得科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具與人得主觀能動性,維護(hù)物業(yè)與業(yè)主得安全,這就是一項很重要得工作,最為廣大業(yè)主所關(guān)注。特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合得24小時全天候管理方案。

(一)管理內(nèi)容:

1、常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合得方式,協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序,防止與制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主(租戶)安全得行為。

(1)門崗得任務(wù):

?禮儀服務(wù);

?維護(hù)出入口得交通秩序;

?對外來車輛與人員進(jìn)行驗證、登記與換證;

?制止身份不明人員、衣冠不整者與閑雜人員進(jìn)入大廈;

?夜間對外來人員進(jìn)行詢問與登記;

?嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈;

?遇到外來人員將大件物品帶出大廈,即與物主核實(shí),并作登記;

?為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

(2)巡邏崗得任務(wù):

?按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;

?巡查車輛停放情況,維護(hù)道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;

?對大廈內(nèi)得嫌疑人員進(jìn)行檢查防范;

?對大廈及樓宇安全、防火檢查;

?裝修戶得安全檢查;

?防范與協(xié)助公安部門處理各類治安案件;

?防范與制止各類違反大廈管理制度行為;

2、技術(shù)防范:

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),對大廈內(nèi)得治安情況實(shí)施24小時監(jiān)控,以確保安全。

(1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視與定點(diǎn)錄象措施,并及時通知值班保安,進(jìn)行現(xiàn)場處理。

(2)值班保安接到治安報警,應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理,并把情況反饋到監(jiān)控中心,監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄,留檔備查。

(二)、管理措施:

1、實(shí)行半軍事化管理,制定保安管理與獎懲制度,嚴(yán)格付諸實(shí)施,以增強(qiáng)保安人員得工作責(zé)任心;

2、強(qiáng)化保安人員得內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提高保安人員得思想素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能;制定《緊急事故處理辦法》,定期組織演習(xí);

3、加強(qiáng)保安人員得行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語言文明,舉止得當(dāng);

4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度,確保巡邏質(zhì)量;

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,建立安全管理檔案;四、消防管理方案

消防管理就是物業(yè)安全管理得重點(diǎn),因此要根據(jù)消防法規(guī)得要求,結(jié)合實(shí)際,切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,確保業(yè)主得生命財產(chǎn)安全。

(一)管理內(nèi)容:

1、做好消防監(jiān)控中心得管理;

2、做好消防設(shè)施、器材得管理;

3、保持消防通道得暢通;

4、加強(qiáng)裝修期間得消防安全管理;

5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;

6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

(二)管理措施:

1、制訂并落實(shí)消防管理制度與消防安全責(zé)任制,做到責(zé)任落實(shí),器材落實(shí),檢查落實(shí);

2、制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;

3、建立義務(wù)消防隊,每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí);

4、定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時消除;

5、做好消防器材、設(shè)備得檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);

6、制止任何違反消防安全得行為;

7、積極開展防火安全宣傳教育,定期向業(yè)主傳授消防知識;

8、發(fā)生火災(zāi),及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警;五、綠化保潔管理方案:

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境,也就是測定環(huán)境質(zhì)量得一個重要指標(biāo)。

(一)管理內(nèi)容:

1、綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

(1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;

(2)根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當(dāng)松土;

(3)制定預(yù)防措施,防治病蟲害;

(4)及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞得花木及時扶正,整修或補(bǔ)種合適得苗木、花草;

(5)對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置與養(yǎng)護(hù);

(6)定期對建筑小品進(jìn)行修飾;

(7)做到大廈周圍綠地與花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

2、清潔衛(wèi)生:通過日常保潔工作,使大廈公共環(huán)境與公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

(1)根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法,定期上光打蠟,保持材質(zhì)表面光亮整潔;

(2)公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔,保持整潔無異味;

(3)樓層公共煙缸每天擦試兩次,巡回清理,無煙蒂堆積;

(4)大堂設(shè)專人巡回保潔,玻璃門窗保持光亮,無明顯印漬;

(5)大廈各公共區(qū)域保持清潔,無隨意堆放雜物與占用公共場所現(xiàn)象,隨時清除各類污漬、積水;

(6)每天定時(正常上班時間前)收集垃圾一次,確保垃圾袋裝化,并扎緊袋口,以免滲漏,每周對垃圾桶清潔、消毒,清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面,每月對垃圾房消毒二次;

(7)定期進(jìn)行外墻清洗;

(8)各類公共照明、消防等設(shè)施,每月保潔一次;

(9)定期對下水道等排污管道清理一次;

(10)告示牌、指示牌等每天保潔一次;

(11)電梯轎廂每天保潔二次,每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔;

(12)春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次(冬季每月一次);

(13)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定得行為進(jìn)行制止。

(二)管理措施:

1、建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強(qiáng)專業(yè)技能,聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);

3、落實(shí)“三查”(綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查),加強(qiáng)日常\o"監(jiān)督專題范文"監(jiān)督檢查,按月考核,確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%;

4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理,服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案:

房屋管理,尤其就是共用設(shè)施設(shè)備得管理,直接影響到大廈得形象、物業(yè)得使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人得安全,就是大廈管理得重中之重。

(一)管理內(nèi)容:

1、房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房與公共用房。

(1)業(yè)主已領(lǐng)房:

?房屋交付時,及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;

?加強(qiáng)裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;

?裝修期間,應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位得保護(hù),確保房屋得安全、美觀。

(2)空關(guān)房(含業(yè)主托管房):

?管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次;

?對房屋與設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。

(3)公共用房

?做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)得維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時維修,確保房屋得安全、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護(hù):

(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修;

(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;

(3)水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次;

(4)電梯機(jī)房,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)與一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行);

(5)中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理,定期巡查,確保出風(fēng)口正常;

(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;

(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時運(yùn)行檔案;

(8)對業(yè)主(租戶)自用水電設(shè)施報修,應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時率與合格率。

(二)管理措施:

1、加強(qiáng)裝修戶管理,督促業(yè)主做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;

2、對所有得管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路得具體位置,并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)得操作及維護(hù);

3、對系統(tǒng)中所有得器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快得速度查得設(shè)備得各項參數(shù),確保系統(tǒng)得最佳運(yùn)行狀態(tài);

4、對所有得設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品得更新?lián)Q代;

5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率達(dá)98%以上,且有回訪制度與記錄;

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合得辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、娛樂設(shè)施管理方案(視大廈具體配套設(shè)施而定)

確保健身娛樂設(shè)施得安全使用,為業(yè)主提供一個豐富多彩得娛樂休閑環(huán)境。

(一)管理內(nèi)容

1、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次得安全檢查:

(1)活動設(shè)施有無破損,有無因破損產(chǎn)生得尖角、裂縫等外露得鋒利部分,秋千得吊繩、吊環(huán)、螺絲得牢固程度等;

(2)健身器械就是否有松支,地面就是否過滑,防護(hù)墊就是否起到應(yīng)有作用;

(3)臺球、乒乓球、棋牌室地面就是否過滑,臺子就是否松動,附屬得電器就是否絕緣良好,球拍、球板及球桿就是事有外露得鋒利部分等;

(4)網(wǎng)球場、籃球場得場地就是否有不安全因素,球網(wǎng)、球架等有無破損與松動,就是否牢固;

2、對存在不安全因素得娛樂設(shè)施及時做好停用標(biāo)識,組織檢修;對無法修復(fù)得,按手續(xù)申請報廢;

(二)管理措施

1、大廈設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人,對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán);

2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表,并妥善保管,每月上報管理處經(jīng)理;八、水系使用管理方案(此項內(nèi)容視具體配套情況增減)

通過有序得管理,確保大廈水系運(yùn)行正常,有效節(jié)省管理成本。

(一)管理內(nèi)容

1、定期巡查泵房設(shè)施,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常;

2、定期清潔蓄水池,保持水質(zhì)潔凈;

3、專人管理蓄水池,定時開放。

(二)管理措施

1、測算水系運(yùn)行成本,結(jié)合小區(qū)實(shí)際,制定使用規(guī)定;

2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,做好巡檢記錄;

3、按規(guī)定操作,發(fā)現(xiàn)異常,及時報修。九、財務(wù)管理方案:

通過財務(wù)管理,在改善財務(wù)狀況得條件下,不斷擴(kuò)大財務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

(一)管理內(nèi)容:

1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理;

2、搞好財務(wù)核算;

3、及時\o"統(tǒng)計專題范文"統(tǒng)計物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況,每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好年度預(yù)算與決算工作;

5、認(rèn)真審核報銷票據(jù),嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷;

6、及時掌握財務(wù)收支狀況,做好財務(wù)分析,為\o"領(lǐng)導(dǎo)專題范文"領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

(二)管理措施:

1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策,制定財務(wù)管理制度;

2、財務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作;

3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

4、加強(qiáng)成本控制;

5、加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督與財務(wù)檢查。十、質(zhì)量管理方案:

導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施全面質(zhì)量管理,有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”得管理理念,有助于實(shí)現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)得結(jié)合,實(shí)現(xiàn)既定得質(zhì)量目標(biāo)。

(一)管理內(nèi)容:

1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求,制定大廈質(zhì)量工作計劃;

2、實(shí)施所制訂得工作計劃與措施;

3、對照計劃,檢查執(zhí)行得情況與效果,及時發(fā)現(xiàn)與總結(jié)存在問題;

4、根據(jù)檢查得結(jié)果,采取相應(yīng)得措施,鞏固成績、吸取教訓(xùn);

(二)管理措施:

1、抓好管理人員得質(zhì)量學(xué)習(xí),開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作,不斷提高質(zhì)量意識;

2、制訂質(zhì)量責(zé)任制,保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處;

3、接受公司對大廈管理工作得現(xiàn)場指導(dǎo);

4、配合公司開展質(zhì)量體系審核,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,對系統(tǒng)性得問題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案:

加強(qiáng)檔案資料管理,有助于保存大廈得歷史資料,維護(hù)管理得連續(xù)性與規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備得檢查、維護(hù)、更新與與業(yè)主得溝通、聯(lián)系。

(一)管理內(nèi)容:

1、工程檔案:從接管開始得所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;

2、業(yè)主檔案:所有業(yè)主購、租房合同(復(fù)印件),業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表與住戶健康狀況登記表等;

3、財務(wù)檔案:逐年形成得園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;

4、文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

5、管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

(二)管理措施:

1、制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;

2、專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤得管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業(yè)主隱私,保守秘密;

3、科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;

4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理,計時可靠得掌握相關(guān)信息,提高管理水平。十二、人力資源管理方案

一流得物業(yè)需要一流得管理,一流得管理需要一大批高素質(zhì)得管理人才與專業(yè)技術(shù)人才,而人才得管理與培訓(xùn),對于保持員工得高質(zhì)量,提高物業(yè)管理得水平,具有十分重要得意義。

(一)管理內(nèi)容:

1、按照合理得人才結(jié)構(gòu),配置各類人才;

2、任人唯賢,量材錄用;

3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

4、進(jìn)行業(yè)績考核,優(yōu)勝劣汰。

(二)管理措施:

1、制定崗位責(zé)任制,做到責(zé)、權(quán)、利分明;

2、建立約束與激勵相結(jié)合得運(yùn)行機(jī)制,充分調(diào)動工作積極性;

3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè),樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)得觀念與企業(yè)得品牌意識;

4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合,走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合;

5、全面考核,做到公開、公平、公正智能化系統(tǒng)得管理與維護(hù)

(一)建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍

將組建一支精干得設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊伍,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,并邀請相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位)對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)得操作及維護(hù)。

(二)管理人員得業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)

對所有得管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路得具體位置,保證隱蔽工程中得線路不受損。

(三)建立設(shè)備技術(shù)檔案

對系統(tǒng)中所有得器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等,以便以最快得速度查得設(shè)備得各項參數(shù),確保系統(tǒng)得最佳運(yùn)行狀態(tài)。

(四)建立設(shè)備運(yùn)行檔案

建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)得實(shí)時運(yùn)行檔案,使操作人員對系統(tǒng)得正常運(yùn)行了如指掌,并對系統(tǒng)得報警信息作正確得分析及存盤。

(五)建立供貨商檔案

對所有得設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品得更新?lián)Q代。

(六)日常巡視與定期保養(yǎng)

日常得巡視檢查就是及時發(fā)現(xiàn)問題得最佳途徑,而定期維護(hù)就是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患得最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合得辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備

1、機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)中樂百花A座物業(yè)管理得需要,現(xiàn)對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)得設(shè)置與人員得配備作如下安排:一、組織機(jī)構(gòu)圖A座A座物業(yè)管理處財務(wù)部保潔綠化部客戶服務(wù)部安保部財務(wù)部保潔綠化部客戶服務(wù)部安保部部檔案管理裝修管理會計出納房屋管理檔案管理裝修管理會計出納房屋管理環(huán)境綠化清潔保潔服務(wù)收費(fèi)員消防管理車輛管理治安管理日常設(shè)施維修機(jī)電設(shè)備維護(hù)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行二、人員配備架構(gòu)圖:管理處經(jīng)理(1人)管理處經(jīng)理(1人)保潔主管(1人)安保主管(1人)客戶主管(1人)人保潔主管(1人)安保主管(1人)客戶主管(1人)人保安員12人水電維修工2人樓層管理1人環(huán)保安員12人水電維修工2人樓層管理1人環(huán)境綠化1人保潔員7人消防值機(jī)3人大廳前臺1人會計出納1人管理職責(zé):

1、經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處得工作;

2、客服部主要負(fù)責(zé)人力資源管理、檔案資料管理、裝修管理、會所管理、大廈文化建設(shè)與業(yè)主接待、回訪等;

3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位與共用設(shè)施設(shè)備得日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)得管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等;

4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)大廈公共秩序、交通車輛管理、消防管理與消控、監(jiān)控中心管理等;

5、保潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施得保潔,負(fù)責(zé)綠化得培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)得委托服務(wù)等。根據(jù)中樂寫字樓大廈得具體情況,擬配備33人,具體配備如下:

1、管理處經(jīng)理1人;

2、客服部4人,主管1人、客服前臺1人、出納1人、樓層管理1人;4、工程部3人:主管1人,水電維修工2人;

5、保安部16人:主管1人,保安12人,分為:大廳崗3人、大廈出入口崗6人,大廈巡邏3人,消防中控室3人(保安員分5個執(zhí)勤崗位,每個崗位3人)每班工作時間為8小時工作制。

6、清潔綠化部9人:保潔主管1人,保潔員7人,地下室及大廈外圍2人,1層大廳1人,2—6層1人,7—12層1人,13—19層1人,20—樓頂1人,綠化工1人,每天工作時間為8小時工作制。三、物業(yè)前期必要得物資裝備計劃表(一)、前期開辦物資裝備配備表物業(yè)用房((辦公室、倉庫、財務(wù)室、資料室、保安宿舍)按人均用房8㎡平米測算,物業(yè)33人共計需辦公用房264平米,物業(yè)用房前期由置業(yè)公司裝修達(dá)到辦公條件方可。前期投入開辦費(fèi)用序號科目數(shù)量配備位置單價(大約)費(fèi)用合計1辦公桌15張辦公室6張、配電室1張、保安3張、保安宿舍1張,維修部3張、空調(diào)機(jī)房1張36054002辦公椅20把每一辦公桌配備一把辦公椅10020003客服前臺1套物業(yè)客服前臺接待客戶專用300030004文件柜9組經(jīng)理1組、客服3組、工程2組、保潔1組、保安1組、財務(wù)室1組35031505電腦4臺經(jīng)理1臺、客服1臺、大廳前臺1臺、財務(wù)1臺3000120006復(fù)印機(jī)1臺物業(yè)辦公室用200020007電話機(jī)3部經(jīng)理1部、客服2部、工程1部、保安1部2006008會議桌1套物業(yè)開會用、大約能容納12人得小會議桌400040009對講機(jī)12部經(jīng)理1部、保安4部、保潔1部、客服2部、工程4部、800960010強(qiáng)光手電5把保安2把、客服1把、工程2把15075011保險柜1個財務(wù)室用80080012點(diǎn)鈔機(jī)1個財務(wù)室用60060013財務(wù)其它1套財務(wù)辦公用1000100014人字梯2米工程維修用35035015人字梯3、5米工程維修用50050016維修工具5套工程維修用300150017升降機(jī)1臺保潔、維修用200002000018萬用表2塊工程維修用20040019沖氣鉆1臺工程維修用50050020手槍鉆1臺工程維修用30030021其它物品若干工程維修用大約1000022保潔用品若干保潔清潔用品大約1000023保安用品若干保安執(zhí)勤用品大約200024財務(wù)用品若干財務(wù)辦公用品大約1000費(fèi)用合計:91450元注:前期開班費(fèi)用大約為:91450元。十四、物業(yè)管理年度費(fèi)用測算三、物業(yè)年度收費(fèi)測算序號收費(fèi)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總計(月)總計(年)備注1可收物業(yè)管理費(fèi)面積大約:52000平米2、6元/月/㎡135200單位:元2地下車位數(shù)量116個40元/月/個464055680單位:元3地上車位數(shù)量210個30元/月/個630075600單位:元 年收入費(fèi)用:146140說明:物業(yè)管理費(fèi)暫按2、6元/月/平方米測算,地上車位暫按30元/月/車位測算;地下車位暫按40元/月/車位測算;年度物業(yè)管理費(fèi)用支出測算年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表序號項目金額(元)備注1物業(yè)人員薪資預(yù)算表909600附表一2行政辦公費(fèi)支出45800附表二3環(huán)境綠化支出90200附表三4服裝費(fèi)用支出17500附表四5公共設(shè)