某房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告

/某房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告某房地產(chǎn)工程可行性研究工程總論<一）工程背景工程用地：**************工程位置：***************工程開(kāi)發(fā)背景：**標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因**廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房開(kāi)發(fā)。b5E2RGbCAP<二）承擔(dān)可行性研究的單位****國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司<三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本工程可行性研究報(bào)告。二、工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究<一）市場(chǎng)宏觀背景1.全國(guó)投資環(huán)境國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國(guó)投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%左右，GDP增長(zhǎng)有望達(dá)到8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計(jì)2003年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，2003年國(guó)家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類政策時(shí)，體現(xiàn)國(guó)民待遇和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)企業(yè)投資國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國(guó)政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。p1EanqFDPw2.２００３年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)2002年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7736.42億元，同比增長(zhǎng)21.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度5.8個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.9%。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3816.81億元，較去年同期增長(zhǎng)34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個(gè)地區(qū)增幅超過(guò)50%。DXDiTa9E3d今年上半年，商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資2856.79億元，同比增長(zhǎng)28.0%，占商品房投資的67.8%<其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資227.66億元，同比增長(zhǎng)22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%）；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長(zhǎng)27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長(zhǎng)50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。RTCrpUDGiT銷售情況良好今年上半年，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品房銷售額2101.77億元，同比增長(zhǎng)44.8%；其中：銷售給個(gè)人1916.02億元,同比增長(zhǎng)46.8%，所占比重為91.2%。5PCzVD7HxA商品房空置面積增幅較大2002年商品房空置面積比2001年凈增1290.59萬(wàn)平方M，其中，空置時(shí)間在一年以上的凈增302.45萬(wàn)平方M，占竣工總量的14.6%?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增長(zhǎng)速度分別為3.6%、-5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分別為6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。jLBHrnAILg今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。僅1-5月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長(zhǎng)10.0%。xHAQX74J0X價(jià)格穩(wěn)中有升2002年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格2291元/平方M，同比增長(zhǎng)了2.92%，其中：商品住宅銷售價(jià)格為2130元/平方M，同比增長(zhǎng)3.00%。下半年商品房銷售價(jià)格增幅明顯高于上半年。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，2002年商品房?jī)r(jià)格上漲3.7%，土地交易價(jià)格上漲6.9%，房屋租賃價(jià)格上漲0.8%。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。LDAYtRyKfE2003年上半年，商品房銷售價(jià)格2424元/平方M，同比增長(zhǎng)了5.4%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。Zzz6ZB2Ltk有21個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。dvzfvkwMI1有9個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、廣西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、遼寧-2.0%、內(nèi)蒙古-0.7%、貴州-0.4%。rqyn14ZNXI3.**市投資宏觀背景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá)1758.4萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)27%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資96.6億元，增長(zhǎng)35.2%，其中住宅投資68.6億元，增長(zhǎng)26.8%。EmxvxOtOco大工程成為投資增長(zhǎng)主要拉動(dòng)力。從1-5月全國(guó)城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上工程的統(tǒng)計(jì)情況看，超過(guò)1億元的工程13028個(gè)，占全國(guó)全部城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上施工工程個(gè)數(shù)的22.6%，完成投資5262億元，占全國(guó)全部城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上施工工程完成投資的65.4%。SixE2yXPq5商品房銷售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長(zhǎng)44.8%，高于同期投資增速10.8個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售給個(gè)人1916億元，增長(zhǎng)46.8%；銷售面積8672萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)37.4%。6ewMyirQFL新開(kāi)工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，全國(guó)除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開(kāi)工建設(shè)工程51876個(gè)，同比增加9657個(gè)；新開(kāi)工工程計(jì)劃總投資16921億元，增長(zhǎng)70.5%。上半年施工工程個(gè)數(shù)達(dá)94661個(gè)，同比增加11915個(gè)；施工工程計(jì)劃總投資73596億元，增長(zhǎng)26.2%。kavU42VRUs資金到位情況良好。上半年，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，同比增長(zhǎng)47.4%,比同期投資增速高14.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金增長(zhǎng)12.7%，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)55.9%,利用外資增長(zhǎng)44.1%，自籌資金增長(zhǎng)51.2%。y6v3ALoS894、**1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)從**市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－7月累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資116.98億元，增長(zhǎng)33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長(zhǎng)30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長(zhǎng)1.8倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.29億元，增長(zhǎng)36.7%。M2ub6vSTnP1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方M，總量達(dá)1918.12萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)28.4％。其中寫字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)35.5％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**市累計(jì)銷售商品房325.23萬(wàn)平方M，比同期增加銷售48.77萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長(zhǎng)18.2％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過(guò)一年期的空置房面積為78.75萬(wàn)平方M，比六月末僅新增3.97萬(wàn)平方M。0YujCfmUCw從**市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－7月累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資116.98億元，增長(zhǎng)33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長(zhǎng)30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長(zhǎng)1.8倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資13.29億元，增長(zhǎng)36.7%。eUts8ZQVRd1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方M，總量達(dá)1918.12萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)28.4％。其中寫字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)58.53萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)35.5％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**市累計(jì)銷售商品房325.23萬(wàn)平方M，比同期增加銷售48.77萬(wàn)平方M，增長(zhǎng)17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額64.98億元，增長(zhǎng)18.2％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超過(guò)一年期的空置房面積為78.75萬(wàn)平方M，比六月末僅新增3.97萬(wàn)平方M。sQsAEJkW5T5.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，**人如是說(shuō)。城西是**的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來(lái)城西房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。GMsIasNXkAB、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了某線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、**花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。TIrRGchYzgC、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。二是光華大道要開(kāi)工建設(shè)，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會(huì)和**連接起來(lái)，明年城西三環(huán)路外的開(kāi)發(fā)將升溫。7EqZcWLZNXD、一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在**的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。鳥瞰**住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了**住宅區(qū)總量的70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對(duì)成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。lzq7IGf02EE、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對(duì)也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過(guò)日子的理想場(chǎng)所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無(wú)疑是打上了“中產(chǎn)”的標(biāo)簽。zvpgeqJ1hkF、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺(tái)。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。預(yù)計(jì)5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。川陜路：重塑川西古鎮(zhèn)解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場(chǎng)；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場(chǎng)帶等，同時(shí)建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。沙西線：打造花卉世界二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建**最大石材城金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為**最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。屆時(shí)，位于城西北的3個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過(guò)新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。NrpoJac3v1城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。**市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購(gòu)房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。1nowfTG4KI自古以來(lái)**人就對(duì)居住城西有特別的偏愛(ài)，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西，某線周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。fjnFLDa5Zo某區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：

**市黃金旅游通道某線是房地產(chǎn)工程聚集較多的地方，也是城西最先成熟的區(qū)域。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，某線就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅工程，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計(jì)，錦城花園名貴樹木營(yíng)造的“營(yíng)養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓**人有了更多的選擇。在**，沒(méi)有哪一個(gè)新興區(qū)域像某線這般幾乎在一夜之間讓人感覺(jué)燈紅酒綠的。現(xiàn)在某線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了**最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所。有消費(fèi)就會(huì)有需求，某線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。tfnNhnE6e5C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開(kāi)發(fā)，傾力打造“新**生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購(gòu)房方位上傾向于城西。選擇城西者為37.8％，城南為25％，城北為22％，城東為15.2％，在問(wèn)及“購(gòu)房目的”時(shí)，有90.6％的被調(diào)查對(duì)象選擇了“改善居住環(huán)境”。為了對(duì)城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個(gè)清晰認(rèn)識(shí)，我們對(duì)目前的幾家樓盤進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在6萬(wàn)元到20多萬(wàn)元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè)7.8％，外企5.6％，個(gè)體戶15％，職業(yè)經(jīng)理人3％，特殊職業(yè)11.6％，其他57％的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者。可以看出，新經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。HbmVN777sL<二）區(qū)域市場(chǎng)分析1.供給分析通過(guò)歷年城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢(shì)：

A、社區(qū)規(guī)?；?guī)?；浅俏饕淮筇厣?，除了少數(shù)幾個(gè)樓盤在100畝以下外，其余的都在100畝以上，而**花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。自從2000年**花園率先進(jìn)入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實(shí)業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬(wàn)博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團(tuán)等一大批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。

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B、社區(qū)主題化城西作為**后起之新貴，近年來(lái)發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識(shí)地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢(shì)，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為**又一張閃亮的名片。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。打出“時(shí)光隨意，生活由我”的博瑞·都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂(lè)、文明、時(shí)尚”的新都市生活的典范。83lcPA59W9C、社區(qū)生態(tài)化原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個(gè)臺(tái)階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內(nèi)，率先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號(hào)，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無(wú)論是御都花園、草堂之春還是置信·金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、**花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園的置信·金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。**花園社區(qū)內(nèi)7大主題園林、7大景觀河濱公園、1個(gè)中心文化廣場(chǎng)、0.9的容積、6％的綠化率<不含河濱公園）構(gòu)筑了一個(gè)天然氧吧。中華家園為大家?guī)?lái)了北美風(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。mZkklkzaaPD、社區(qū)景觀化園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。**花園通過(guò)水、植物、雕塑建造了9大主題公園；都市水鄉(xiāng)———置信·金沙園通過(guò)水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過(guò)名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……AVktR43bpwE、價(jià)格呈上升趨勢(shì)。從上個(gè)世紀(jì)80年代末到90年代末，十年的時(shí)間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)也由666元/平方M一路上揚(yáng)沖高到了2500元—3000元/平方M。

ORjBnOwcEdF、投資價(jià)值高。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變得異?；鸨恋匾搽S之升值，特別是某線一帶。以餐飲娛樂(lè)而知名的某線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂(lè)土。2MiJTy0dTT

G、戶型趨向于小康型。城西早期開(kāi)發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。新近開(kāi)發(fā)的工程在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型。gIiSpiue7AI、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤72個(gè)，總建筑面積3135908m2，其中電梯住宅1173970m2，占37.44%，多層住宅1225707m2，占39.09%，營(yíng)業(yè)用房190554m2，占6.08%；綜合均價(jià)3277.44元/m2，其中電梯住宅均價(jià)2943.59元/m2，多層住宅均價(jià)3308.58元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)5133.9元/m2。2.需求分析uEh0U1Yfmh需求特點(diǎn)

A、城西房地產(chǎn)需求市場(chǎng)大。城西目前有120個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和眾多的經(jīng)營(yíng)餐飲娛樂(lè)的個(gè)體戶，造就出了大量富人。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來(lái)看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。這些人還會(huì)有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會(huì)在工作地周圍生活休息，從而帶動(dòng)這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。

B、有效購(gòu)買力充足。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。

C、投資人對(duì)城西升值潛力看好。城西目前的房?jī)r(jià)處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。IAg9qLsgBX需求構(gòu)成

A、**的中等收入層是購(gòu)房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。

B、郊區(qū)居民。城西房?jī)r(jià)雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購(gòu)物方便使越來(lái)越多的郊區(qū)人向城西看齊。

C、外地來(lái)蓉人員。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購(gòu)買潛力。包括外地來(lái)蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。

D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會(huì)忽視。WwghWvVhPE3.競(jìng)爭(zhēng)分析城西目前在售樓盤總開(kāi)放規(guī)模約320萬(wàn)平方M，高于城東和城南總開(kāi)發(fā)規(guī)模。價(jià)格主要在2500-3200元/平方M之間，高于城東低于asfpsfpi4k城南的平均價(jià)格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110-260平方M為主。ooeyYZTjj1某線在售樓盤情況表<見(jiàn)附表1）4.某線的消費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查通過(guò)對(duì)城西居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們選擇某線8個(gè)完美理由：

■吃在某線，安逸！住在某線，舒服！

■歷代貴人住城西，能住在城西的某線就是貴中之貴了。

■想賺錢就住城西，城西有120余個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)火爆異常，市場(chǎng)總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了。

■**人喜歡喝茶，住某線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。

■許多人有了錢就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是某線，這里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。

■家庭需要經(jīng)營(yíng)。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開(kāi)著奧拓車來(lái)一場(chǎng)“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒(méi)有紅綠燈。

■周末休閑，花十幾塊錢就可以在某線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂(lè)耍上一天，吃不完還可以打包。

■將24小時(shí)進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營(yíng)造出的都市情調(diào)。這里有24小時(shí)營(yíng)業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂(lè)場(chǎng)所。BkeGuInkxI

具體典型物業(yè)調(diào)查見(jiàn)附表：《某線在售樓盤銷售價(jià)格表》見(jiàn)附表2《某線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見(jiàn)附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見(jiàn)附表4《**市某線住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查》5.市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論工程位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是**市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來(lái)越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α?duì)于本工程我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營(yíng)造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來(lái)新建樓盤的檔次、價(jià)格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本工程可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場(chǎng)。PgdO0sRlMo消費(fèi)者對(duì)某線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購(gòu)買欲。費(fèi)者對(duì)某線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于某線于近幾年住宅開(kāi)發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對(duì)其悠閑個(gè)性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。3cdXwckm15線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購(gòu)買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買行為的市場(chǎng)可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評(píng)價(jià)即為“生活不舒服”。h8c52WOngM三、工程用地分析及評(píng)價(jià)<一）地塊解讀1.交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，**路，30*路、1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，而緊鄰工程的三環(huán)路更是交通快速通道。v4bdyGious2.用地現(xiàn)有狀況本工程占地約48畝，整體地形較為方正，地勢(shì)平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。3.水電氣保障隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。J0bm4qMpJ94.規(guī)劃限制條件雖然長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對(duì)本工程所處的位置，我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：XVauA9grYPA、建筑高度40m以下；B、工程的總體綠化本應(yīng)在30％以上；C、工程的容積率要不小于1.2；工程建筑間距要大于1.2。<二）工程SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)分析：本區(qū)域位于城西某線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。某線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。某線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問(wèn)題得到解決。2.劣勢(shì)分析：立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定的影響。工程用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會(huì)使開(kāi)發(fā)周期增長(zhǎng)。工程周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。工程不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對(duì)工程銷售會(huì)帶來(lái)一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。3.機(jī)會(huì)分析：高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研工程、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。bR9C6TJscw工程周邊可開(kāi)發(fā)的用地不多，使本工程更具有開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。本工程旁邊住宅工程正在開(kāi)發(fā)，能夠提升工程的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對(duì)工程周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用。pN9LBDdtrd4.威脅分析：黃忠小區(qū)和某線有一定的土地未開(kāi)發(fā)，使工程存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本工程的產(chǎn)品定位帶來(lái)難度。DJ8T7nHuGT區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會(huì)分流本案客戶。<三）工程用地環(huán)境評(píng)價(jià)本工程位于某線的成熟板塊，同時(shí)隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本工程的開(kāi)發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。綜上概述，本工程的開(kāi)發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈?？偟膩?lái)講，只要定位準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)得當(dāng)，本工程仍能為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。QF81D7bvUA四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)<一）工程可能的開(kāi)發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本工程的實(shí)際用地特性和狀況，工程不開(kāi)發(fā)為商業(yè)工程；我們提出如下可能的開(kāi)發(fā)方案：4B7a9QFw9h方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。工程開(kāi)發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。戶型以錯(cuò)層和平層為主。ix6iFA8xoX方案一的具體設(shè)想：工程的規(guī)劃布局工程