房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃問題的探討

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了極大的發(fā)展空間和機(jī)遇，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是影響企業(yè)經(jīng)營收益的重要因素。通過科學(xué)化的籌劃方法，依法合規(guī)開展土地增值稅稅收籌劃，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。一、土地增值稅概述土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的特有稅種，稅負(fù)重、清算規(guī)則復(fù)雜、覆蓋周期長。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和調(diào)控政策的加強(qiáng)，土地增值稅在房地產(chǎn)稅收體系中的地位越來越重要。政府通過調(diào)整土地增值稅的稅率、扣除項(xiàng)目等政策手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以達(dá)到穩(wěn)定市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的必要性當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度逐漸減慢，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高收益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就需要增強(qiáng)自身的盈利能力，降低發(fā)展成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過科學(xué)的稅收籌劃工作來降低企業(yè)經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益的增長。稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理是相互促進(jìn)的關(guān)系，稅收籌劃工作是以企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)會計(jì)核算為基礎(chǔ)，只有充分了解企業(yè)的經(jīng)營收益，才能更好地進(jìn)行資源整合，對經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃[1]。（一）合理合法降低土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅是重要的稅種，在總稅額中具有較高比重，土地增值稅具有核算復(fù)雜性高、清算時間長、整體稅負(fù)比較高的特點(diǎn)[2]。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地購置和銷售的過程中會產(chǎn)生土地增值稅。營改增政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)針對老項(xiàng)目可以選擇簡易計(jì)稅方法，即房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理選擇計(jì)稅方法來降低稅負(fù)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)銷售其自行開發(fā)的項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅時，可以扣除當(dāng)期向政府部門支付的土地款。因此，如果企業(yè)能夠合理運(yùn)用稅收政策和法規(guī)，例如合理選擇土地購置方式、選擇適當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)模式等，就可以有效降低土地增值稅稅負(fù)。（二）減輕稅負(fù)房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，稅率較高，尤其是土地增值稅。通過合理扣除可扣除費(fèi)用，合理減少土地增值稅的部分支出等稅收籌劃措施，可以有效降低企業(yè)成本，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。（三）提高企業(yè)市場競爭力土增稅直接影響企業(yè)開發(fā)經(jīng)營成本，合理進(jìn)行土地增值稅籌劃可以減少企業(yè)的稅負(fù)，從而節(jié)約資金用于項(xiàng)目開發(fā)和推進(jìn)，優(yōu)化交易模式的同時提高企業(yè)經(jīng)營效益，進(jìn)而提高企業(yè)項(xiàng)目的競爭力和市場地位。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃面臨的困境（一）對稅收法律法規(guī)及政策缺乏深入了解房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅務(wù)法規(guī)復(fù)雜，各地區(qū)為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，出臺了系列宏觀調(diào)控政策。但是，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅的征繳政策缺乏了解，沒有及時獲取政策的最新動態(tài)，導(dǎo)致其土地增值稅稅收籌劃工作具有一定的滯后性，也尚未達(dá)到稅收籌劃工作應(yīng)該達(dá)到的目的。例如，對于土地使用權(quán)的核算方式是影響稅收籌劃的重要因素，我國《企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定了土地使用權(quán)的核算方式，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)未對該核算方式進(jìn)行深入解讀，就會造成企業(yè)理解與政策含義之間存在偏差，從而影響企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的效果。（二）財(cái)務(wù)管理不規(guī)范部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，例如，在對稅務(wù)憑證、賬簿的管理不規(guī)范，這可能會影響到稅務(wù)檢查和審計(jì)，進(jìn)而影響到企業(yè)的稅務(wù)信用評級，對土地增值稅的稅收籌劃產(chǎn)生負(fù)面影響。土地成本、開發(fā)成本等無法準(zhǔn)確核算，導(dǎo)致企業(yè)無法準(zhǔn)確核算土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，這會影響到土地增值稅的計(jì)算和繳納。同時，企業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范使企業(yè)無法及時了解和掌握國家稅收法律法規(guī)及政策，從而無法根據(jù)自身情況設(shè)置制定有效的稅籌策略。企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立健全的會計(jì)核算體系，規(guī)范稅務(wù)憑證和賬簿的管理，提高稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)確性和效率。同時，企業(yè)還需要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通和合作，及時了解和掌握國家稅收政策的變化，以便更好地進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。（三）缺乏專業(yè)稅收籌劃人才土地增值稅的稅收籌劃需要具備專業(yè)的稅務(wù)知識和技能，包括對國家稅收政策、法規(guī)的理解和運(yùn)用，對會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的掌握等。缺乏專業(yè)稅收籌劃人才可能導(dǎo)致企業(yè)無法準(zhǔn)確分析和評估土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)，無法制定出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案，也無法及時應(yīng)對稅收政策的變化和調(diào)整。此外，缺乏專業(yè)稅收籌劃人才還可能使企業(yè)的稅務(wù)管理存在漏洞和風(fēng)險(xiǎn)。例如稅務(wù)憑證、賬簿的管理不規(guī)范，稅務(wù)申報(bào)和繳納不及時等，這不僅會影響到企業(yè)的稅務(wù)信用評級，還可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)專業(yè)稅收籌劃人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，提高企業(yè)稅務(wù)管理的專業(yè)性和規(guī)范性。四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的建議（一）分階段開展稅收籌劃項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：企業(yè)應(yīng)對項(xiàng)目的整體情況進(jìn)行全面分析，包括項(xiàng)目的地理位置、市場需求、開發(fā)周期、成本預(yù)算等。根據(jù)分析結(jié)果，制定初步的土地增值稅稅收籌劃方案。項(xiàng)目開發(fā)階段：企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注稅收政策的變化，及時調(diào)整稅收籌劃方案。同時，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通和合作，確保稅收籌劃的合法性和有效性。項(xiàng)目銷售階段：企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，包括土地成本、開發(fā)成本、銷售收入等。根據(jù)計(jì)稅基礎(chǔ)，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅額，并按時進(jìn)行申報(bào)和繳納。項(xiàng)目清算階段：企業(yè)應(yīng)對土地增值稅進(jìn)行全面清算，包括已繳納的土地增值稅、未繳納的土地增值稅、應(yīng)退稅款等。確保土地增值稅的清算準(zhǔn)確無誤，避免因稅務(wù)問題引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。在分階段進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需要注意以下幾點(diǎn)：保持與稅務(wù)部門的良好溝通，及時了解稅收政策的變化和調(diào)整；加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。合理利用稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)的稅負(fù)。定期進(jìn)行稅務(wù)審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評估，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。（二）合法運(yùn)用土地增值稅清算技巧1.確定合適的清算時機(jī)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目完成后，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的清算時機(jī)。一般來說，在滿足以下條件時，可以及時進(jìn)行清算：項(xiàng)目銷售完畢，扣除項(xiàng)目金額確定，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)未提出異議。這樣可以避免因逾期清算而產(chǎn)生的罰款和滯納金，同時也有利于企業(yè)及時享受稅收優(yōu)惠政策。此外，為減少資金占用，在依法合規(guī)的情況下，在國家規(guī)定的清算時限內(nèi)，可以適度延遲清算時點(diǎn)，或者結(jié)合各項(xiàng)目稅負(fù)測算合法合理調(diào)整繳納稅收先后順序，推動企業(yè)將資金投入項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)資金有效循環(huán)。2.合理分?jǐn)偝杀痉康禺a(chǎn)企業(yè)在清算過程中，應(yīng)合理分?jǐn)偝杀?，確保開發(fā)成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。對于一些共同費(fèi)用，應(yīng)按照合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偅苊庖蛸M(fèi)用分?jǐn)偛缓侠矶绊懬逅憬Y(jié)果。同時，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對成本分?jǐn)偟囊蠛鸵?guī)定，以確保清算結(jié)果的合法性與合規(guī)性。3.調(diào)整銷售價(jià)格房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，可以適當(dāng)調(diào)整銷售價(jià)格，以降低土地增值稅的增值率。通過合理定價(jià)，企業(yè)可以控制銷售收入和增值額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。需要注意的是，在調(diào)整銷售價(jià)格的同時，企業(yè)還應(yīng)考慮市場需求和客戶關(guān)系等因素，避免因價(jià)格調(diào)整不當(dāng)而影響銷售效果。4.合理利用稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，應(yīng)合理利用稅收優(yōu)惠政策，以降低土地增值稅的稅負(fù)。根據(jù)國家稅收政策，符合條件的納稅人可以享受一定的稅收減免或抵扣。企業(yè)應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對稅收優(yōu)惠政策的適用范圍和申請條件的要求和規(guī)定，以確保及時享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。5.強(qiáng)化內(nèi)部管理房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保清算工作的順利進(jìn)行。企業(yè)應(yīng)建立健全的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算體系，規(guī)范稅務(wù)憑證和賬簿的管理，提高稅務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。同時，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通和合作，及時了解和掌握稅收政策的變化和調(diào)整，以便更好地進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。（三）加強(qiáng)稅收籌劃的其他措施1.規(guī)范財(cái)務(wù)管控，加強(qiáng)部門之間聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目開發(fā)時間長、人員流動性較大、涉及部門較多（從項(xiàng)目前期開發(fā)部門、采購部門、成本控制部門、設(shè)計(jì)部等）等特點(diǎn)，需要各部門之間共同協(xié)作，加強(qiáng)聯(lián)系，并高度關(guān)注財(cái)務(wù)管控的規(guī)范化，針對項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)及運(yùn)營狀況做出稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的合理解釋。土地增值稅清算過程中起著極為重要作用的就是各項(xiàng)重要資料的保存，如項(xiàng)目前期從土地取得、權(quán)證辦理、銷售資料、成本分?jǐn)偧翱鄢Y料、相關(guān)配套移交資料等，很多企業(yè)和項(xiàng)目由于缺乏關(guān)鍵性項(xiàng)目資料，使得土地增值稅清算過程中出現(xiàn)收入確認(rèn)和成本能否扣除產(chǎn)生較大的爭議。2.有效防范稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)稅收籌劃本身可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅金的節(jié)約，但是稅收籌劃本身存在一定的操作風(fēng)險(xiǎn)、合法性風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)在開展稅收籌劃前必須對政策、法律法規(guī)有透徹的理解，避免因?qū)φ呃斫獠坏轿欢霈F(xiàn)的合法性風(fēng)險(xiǎn)。同時，因?yàn)橥恋卦鲋刀惛鱾€籌劃環(huán)節(jié)緊密相連，具體人員在執(zhí)行操作過程中極易引發(fā)操作性風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必針對土地增值稅等稅收籌劃有具體的籌劃方案及規(guī)范，并在項(xiàng)目開發(fā)到銷售各個環(huán)節(jié)均嚴(yán)格把控，并針對重點(diǎn)籌劃環(huán)節(jié)實(shí)時監(jiān)控，動態(tài)化管理，避免操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建良好的稅收政策風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，及時糾正在土地增值稅籌劃各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的操作違規(guī)行為。3.加強(qiáng)稅收政策培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾個層面建立稅收政策培訓(xùn)機(jī)制，組織相關(guān)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)，包括但不限于：建立定期培訓(xùn)制度，制定定期的稅收政策培訓(xùn)計(jì)劃，確保企業(yè)人員能夠及時了解和掌握最新的稅收政策動態(tài)；邀請財(cái)稅專家、稅務(wù)局監(jiān)管員等授課，對土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行深入解讀和案例分析。與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門保持良好的溝通關(guān)系，及時了解稅務(wù)檢查和評估的標(biāo)準(zhǔn)和流程。通過與稅務(wù)部門的溝通，可以更好地理解稅收政策在實(shí)際操作中的應(yīng)用，并尋求合理的稅務(wù)籌劃建議。4.加強(qiáng)稅收籌劃人才引進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要求的人才最好具備多方面學(xué)習(xí)背景和豐富的行業(yè)稅收籌劃實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定明確的招聘計(jì)劃，根據(jù)企業(yè)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展，確定所需的人才類型、數(shù)量和技能要求。在招聘過程中，要注重考察應(yīng)聘者的稅收籌劃能力、政策掌握程度以及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)等方面。此外，還應(yīng)提供具有競爭力的薪酬待遇，吸引優(yōu)秀人才的加入。同時，建立完善的福利體系，如提供培訓(xùn)機(jī)會、晉升空間、健康保險(xiǎn)等，提高員工的工作積極性和忠誠度。對于新引進(jìn)的人才，要建立完善的培養(yǎng)機(jī)制，提供系統(tǒng)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會?？梢酝ㄟ^內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、導(dǎo)師制度等方式，幫助他們快速適應(yīng)企業(yè)環(huán)境和工作要求。結(jié)語對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅額中占比較高，其籌劃空間相比于其他稅種來說較大?？茖W(xué)的稅籌方案能夠提高房地產(chǎn)