違章建筑的租賃合同糾紛

違章建筑的租賃合同糾紛發(fā)布日期：2012-11-02

作者：徐濤律師《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃例》，對(duì)此都有了明確的規(guī)定，本是無(wú)庸置疑的。但就目前廣東的情況來(lái)看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極招商引資辦廠，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人(多為臺(tái)商、港商)合作辦廠，實(shí)質(zhì)上是出租廠房收取租金。

顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應(yīng)受到法律保護(hù)的。現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢(qián)后，有的長(zhǎng)期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來(lái)背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無(wú)法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。

法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。

一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。

另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對(duì)法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。

對(duì)類似這樣的違章建筑出租問(wèn)題，我們?cè)趯徟袑?shí)踐中究竟應(yīng)如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。

對(duì)違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點(diǎn)。

一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的，租賃合同無(wú)效，但實(shí)際已租用房屋或場(chǎng)地，本著實(shí)事求是的原則，仍應(yīng)給予一定的補(bǔ)償，因?yàn)樽赓U合同的無(wú)效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒(méi)法返還。在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)時(shí)按房管部門(mén)評(píng)定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。筆者認(rèn)為，不管采用何種計(jì)算方法，只要對(duì)租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。

二是認(rèn)為，對(duì)于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對(duì)非法活動(dòng)的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場(chǎng)的行為。站在村民的角度來(lái)看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過(guò)合法途徑收回來(lái)，感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動(dòng)下冒險(xiǎn)而已。同時(shí)，要批評(píng)的是我們的有關(guān)政府職能部門(mén)的失職、失察和縱容。如果政府職能部門(mén)對(duì)農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會(huì)造成今天的尬尷局面。

編輯觀點(diǎn)：對(duì)違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場(chǎng)的需要，這個(gè)代價(jià)遲早要有人來(lái)付出。更嚴(yán)格地說(shuō)，行政執(zhí)法部門(mén)沒(méi)有對(duì)這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實(shí)，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒(méi)有多大價(jià)值的?！景盖楹?jiǎn)介】2007年7月張某將其一面積為135㎡的房屋租于姚某使用，租期為5年，2009年10月張某見(jiàn)周圍房屋租金大漲，便想解除同姚某的租賃關(guān)系，于是告知姚某其房屋屬于違章建筑，雙方所簽租賃合同無(wú)效，叫姚某立即搬出，為此雙方發(fā)生糾紛訴至法院?！景咐治觥渴紫龋档锰岢龅氖?，根據(jù)“最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)”第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！苯ㄔO(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定違法建筑的房屋不得出租?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》屬于建設(shè)部出臺(tái)的部門(mén)規(guī)章，故而人民法院不得依照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定認(rèn)定租賃合同無(wú)效。那么違章建筑的房屋租賃合同效力究竟如何判斷呢?首先我們先弄清什么是違章建筑。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十二條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。”《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處罰款?！笨芍`章建筑實(shí)際是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。關(guān)于違章建筑的租賃合同的效力問(wèn)題，多有爭(zhēng)論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第52條卻明文規(guī)定了租賃合同中出租人應(yīng)該是出租物的所有權(quán)人，而且《城市房屋租賃管理辦法》以及一些地方性法規(guī)也都有明文規(guī)定違章建筑不得出租。因此認(rèn)為我國(guó)的立法例是不承認(rèn)違章建筑租賃合同的效力的。其次，從占有方面來(lái)看，占有并不是一種權(quán)利，也不可能衍生出使用與收益的權(quán)能，只是一種事實(shí)狀態(tài)，是一種無(wú)權(quán)使用，與所有權(quán)之使用權(quán)能是不相同的，而所謂收益，因?yàn)闆](méi)有權(quán)利依據(jù)，也是一種不當(dāng)?shù)美?。因而違章建筑的租賃合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制規(guī)定應(yīng)該是無(wú)效的。但筆者認(rèn)為，關(guān)于違章建筑房屋租賃合同的效力要具體問(wèn)題具體分析，不能概然的肯定或否定合同的效力。首先我們必須明確，違章建筑并非是存有安全隱患的房屋質(zhì)量問(wèn)題，而僅僅是有違城市規(guī)劃。承認(rèn)當(dāng)事人簽訂租賃合同的效力也與《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》的立法目的沒(méi)有直接的沖突。因此，即使違章建筑的房屋其租賃合同的效力也不能輕易否定。我們首先看一下違章建筑是否可以補(bǔ)正的，即補(bǔ)辦規(guī)劃許可證。如果可以補(bǔ)正，再否定違章建筑的房屋其租賃合同的效力顯然不妥。如果不能補(bǔ)正，即如果違章建筑嚴(yán)重影響城市規(guī)劃原告是某市自來(lái)水公司，2004年未經(jīng)建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自在公司的臨街巷道上搭建了簡(jiǎn)易的棚屋，并將其出租給被告劉某，作為經(jīng)營(yíng)服裝店的場(chǎng)所。雙方簽訂了租賃合同，規(guī)定租賃期限為2年，從2004年9月1目至2006年9月1日。租金為每月300元人民幣，分兩次支付，第一次在2004年9月1日，交付一年租金3600元。第二次則在2005年9月1日，交付下一年的租金3600元。被告如期支付了第一次租金，但在2005年9月時(shí)拒絕支付第二年的租金。雙方發(fā)生糾紛，訴至法院。原告認(rèn)為對(duì)方違約，要求強(qiáng)制其履行合同約定。案例評(píng)析：表面上看，被告拒不支付租金，似乎違背了先前的約定。但是，原告的主張成立嗎?被告違反合同了嗎?我們先來(lái)仔細(xì)分析一下原被告雙方的合同。首先，合同成立了嗎?雙方對(duì)租賃房屋的重要事項(xiàng)都達(dá)成了一致，并且通過(guò)協(xié)商自愿簽訂了合同書(shū)，可以認(rèn)定合同成立。但是，合同要生效要符合四個(gè)條件，其中有一條是：合同不違背法律法規(guī)規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益。原告未經(jīng)建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)，私建房屋，該房屋應(yīng)屬于違章建筑。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，違章建筑的房屋不得出租。因此，原被告雙方關(guān)于該房屋的租賃合同違背了法律規(guī)定，是無(wú)效的合同。原告關(guān)于對(duì)方違約的主張自然也不能成立。法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為原被告所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，雙方對(duì)合同無(wú)效的結(jié)果負(fù)有責(zé)任。判決被告退還該房屋，原告在未獲得合法手續(xù)之前不得出租該房屋。實(shí)踐中，有的法院機(jī)械地認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分非法建筑行為和出租行為，建筑行為違法屬于行政法規(guī)范的范疇，應(yīng)受到行政法的制裁；出租行為是不同于建筑行為的獨(dú)立民事行為，其效力不受建筑行為的影響，故租賃物為非法建筑不影響租賃合同的效力，且建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》不屬于法律法規(guī)，只是部門(mén)規(guī)章而已，于是對(duì)待這類案件一般判決合同有效。最高人民法院在《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(征求意見(jiàn)稿)》中認(rèn)為該類合同應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效，第二條【房屋租賃合同的效力】規(guī)定：“出租人就未取得合法建設(shè)手續(xù)的房屋或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑與承租人簽