中國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸及對策分析研究 開題報告

中國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸及對策一、選題的依據(jù)與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)是隨著我國改革開放進(jìn)程而出現(xiàn)的。1981年我國第一家物業(yè)管理公司正式成立。發(fā)展到今天，我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被世人所熟知。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊。物業(yè)管理行業(yè)能夠?qū)ξ覈鐣町a(chǎn)生多方面的影響，一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠吸收大量的就業(yè)人員，緩解我國就業(yè)壓力，另一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足業(yè)主居家需要。因此探究物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展之路，對于我國居民生活質(zhì)量提升是大有裨益的。當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)存在諸多問題，這些問題嚴(yán)重制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，成為了我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸環(huán)節(jié)。低水平的服務(wù)質(zhì)量、不合理的物業(yè)收費機制等等問題，影響了物業(yè)公司正常運作，同時也影響了居民的生活質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)是我國新興的一個行業(yè)，國內(nèi)研究學(xué)者對我國物業(yè)管理研究著作不多?？v觀我國物業(yè)管理著作，主要從更新服務(wù)理念、更新管理體制等方面指出了我國物業(yè)管理未來發(fā)展方向。甄文海在《淺談新世紀(jì)中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢》從三個方面，規(guī)劃了我國物業(yè)管理發(fā)展方向，其一，樹立以人為本的服務(wù)理念，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)為居民提供人性化服務(wù)；其二，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采用專業(yè)化的管理方式；其三，物業(yè)管理公司要立足于品牌化經(jīng)營方式，來實現(xiàn)物業(yè)管理公司連鎖模式。甄文海對于我國物業(yè)管理方式更新，主要從物業(yè)公司今后工作思路角度予以規(guī)劃，具有一定可操作性。詹天成在《淺談中國物業(yè)管理發(fā)展的偏差》一文中，一針見血地指出了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的若干個問題，第一，業(yè)主和物業(yè)管理公司地位不平等；第二，建筑商與物業(yè)管理公司責(zé)任不明確；第三，物業(yè)內(nèi)部管理方式存在疏漏。這些問題可以統(tǒng)一歸結(jié)為物業(yè)管理公司與業(yè)主、建筑商三方之間的關(guān)系。實際上，這三方權(quán)利和義務(wù)分布不明確，是物業(yè)管理工作中出現(xiàn)矛盾的主要原因。郭俊伯在《談物業(yè)管理的發(fā)展及對策分析》文章中，指出了物業(yè)管理所面臨的問題，這些問題是比較細(xì)致的，主要包括物業(yè)管理公司企業(yè)自身素質(zhì)、從業(yè)人員素質(zhì)、物業(yè)管理公司企業(yè)資金等多個方面指出了物業(yè)管理公司今后的工作思路。實質(zhì)上我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸不單單是實踐當(dāng)中的瓶頸，也有理論方面的瓶頸。從我國現(xiàn)有的物業(yè)管理理論來說，針對我國的物業(yè)管理方式和今后發(fā)展模式，并沒有形成系統(tǒng)的管理體系。即便是從法律角度來說，我國物業(yè)管理法律體系與現(xiàn)實生活中的物業(yè)管理需要是存在一定差距的。因此完善我國物業(yè)管理理論研究是非常必要的。周運清和向靜林在《中國物業(yè)管理的理論與實踐》一文中，強調(diào)了物業(yè)管理理論重要性，首先他們分析了我國物業(yè)管理理論在物業(yè)管理實踐中的指導(dǎo)地位，其次他們系統(tǒng)地分析了我國物業(yè)管理理論之所以難以得到發(fā)展的原因，具體地歸結(jié)為兩個方面的原因，第一是由于落后的理念導(dǎo)致，第二是由于缺乏專業(yè)的理論研究人才所導(dǎo)致的。因此完善物業(yè)管理理論對于改善物業(yè)管理方式是非常有幫助的。王箏在《中國物業(yè)管理模式發(fā)展趨勢分析》一文中，對我國物業(yè)管理發(fā)展模式進(jìn)行了展望，分析了我國物業(yè)管理模式未來兩個發(fā)展方向，第一個方向為職業(yè)經(jīng)理人管理模式，第二個方向為業(yè)主自主管理模式，這兩種模式是我國未來物業(yè)管理發(fā)展趨勢。相對于中國剛剛起步的物業(yè)管理行業(yè)來說，國外物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是較為充分的。具有現(xiàn)代意義的物業(yè)行業(yè)起源于美國。世界上第一個專業(yè)性的物業(yè)管理組織成立于1908年，由喬治·A霍爾特成立，隨后歐美國家紛紛成立物業(yè)管理類似組織。物業(yè)管理行業(yè)在國外發(fā)展日趨成熟。國外研究學(xué)者對物業(yè)管理方式也是存在很大爭議的，其中以AlanSpedding的觀點最為著名。AlanSpedding認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)采用綜合成本和效益管理模式，在管理過程中，實現(xiàn)業(yè)主需求和物業(yè)職能的有機統(tǒng)一，使得物業(yè)達(dá)到最優(yōu)化效果，同時能夠為用戶提供更好的服務(wù)。因此從這個角度上來分析，國外物業(yè)管理研究主要以用戶滿意程度和物業(yè)公司盈利情況作為目標(biāo)。從國外研究學(xué)者的物業(yè)管理理論來看，物業(yè)管理行業(yè)是一個牽扯到眾多部門的行業(yè)。國內(nèi)部分研究學(xué)者在談?wù)撐覈飿I(yè)管理發(fā)展模式層面，始終從物業(yè)管理行業(yè)本身出發(fā)，這就影響了我國物業(yè)管理發(fā)展的動力。首先物業(yè)管理企業(yè)作為一個盈利機構(gòu)，脫離企業(yè)運行模式是辦不到的。只有盈利的企業(yè)才能保證運轉(zhuǎn)下去。其次物業(yè)管理行業(yè)法律體系建設(shè)、企業(yè)人員調(diào)配、企業(yè)與業(yè)主關(guān)系，并非單純依靠企業(yè)自身力量能夠?qū)崿F(xiàn)自我突破。實際上要想實現(xiàn)我國物業(yè)管理新發(fā)展，就必須要整合所有和物業(yè)管理相關(guān)的資源，實現(xiàn)有機統(tǒng)一。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起步晚，因此物業(yè)管理理論和實踐相脫節(jié)。在國內(nèi)眾多學(xué)者的理論研究過程中，往往普遍看重物業(yè)企業(yè)的實踐能力。實際上理論與實踐相脫節(jié)的物業(yè)管理模式，對于實現(xiàn)我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸是非常不利的。本文立足于理論和實踐兩個角度，對我國物業(yè)管理發(fā)展所遭遇的瓶頸，進(jìn)行深度挖掘和分析，探索出適合我國物業(yè)管理的指導(dǎo)理論，分析我國物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取的舉措。實質(zhì)上，我國物業(yè)管理企業(yè)所遭遇的問題，不僅僅是一個行業(yè)的問題，同時也是一個社會問題，單純依靠物業(yè)管理企業(yè)管理者素質(zhì)的高低和操作方法，對于我國整體物業(yè)管理行業(yè)是微不足道的。本文借鑒國外先進(jìn)的管理模式和管理經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，從理論上予以指導(dǎo)，從實踐中予以分析，探索出適合我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的共性之路，實現(xiàn)我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸環(huán)節(jié)。二、研究的主要內(nèi)容、重點與難點本文采用理論和實踐相結(jié)合的方式，分析了物業(yè)管理發(fā)展存在的問題以及解決對策。整合了國內(nèi)外研究學(xué)者不同的視角，從物業(yè)管理理論和物業(yè)管理實踐兩個方面，規(guī)劃了我國物業(yè)管理發(fā)展軌跡。首先分析了物業(yè)管理研究成果，其次探討了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的瓶頸，再次分析了我國物業(yè)管理瓶頸存在的原因，同時針對我國物業(yè)管理所存在的瓶頸，提出了相應(yīng)對策。全文共分為五大部分。第一部分首先分析國內(nèi)外學(xué)者對于物業(yè)管理不同的研究成果，通過研究背景、研究意義、研究方法、國內(nèi)外研究狀況等方面，對本文物業(yè)管理理論和實踐研究思路進(jìn)行了梳理，指出了我國物業(yè)管理實現(xiàn)自身新發(fā)展、新跨越的發(fā)展路徑。第二部分分析了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的瓶頸。這種瓶頸問題主要分為兩個層面，分別為理論和實踐層面。從理論上來說，我國物業(yè)管理理論制約了我國物業(yè)管理實踐推進(jìn)?！爸貙嵺`輕理論”的理念影響了我國物業(yè)管理理論發(fā)展，同時物業(yè)管理理論和物業(yè)管理實踐相脫節(jié)的問題，制約了我國物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展。從實踐方面來說，我國物價管理體系存在諸多問題，比如說人員素質(zhì)低、管理層管理方法不到位等。我國物業(yè)費定價機制有待完善，混亂的物業(yè)、業(yè)主和開放商三者的關(guān)系造成了我國物業(yè)發(fā)展困境。第三部分主要分析了我國物業(yè)發(fā)展瓶頸存在的原因。具體來說，理論瓶頸存在原因主要分為兩個方面，分別為輕理論觀念存在和缺乏理論研究人才。實踐瓶頸存在原因可以分為如下三個方面：缺乏管理制度依托；物業(yè)費定價缺乏溝通機制；物業(yè)職責(zé)不清。第四部分重點描述了突破我國物業(yè)發(fā)展瓶頸對策。完善物業(yè)管理理論基礎(chǔ)可以從培養(yǎng)理論研究人才和更新物業(yè)管理理念兩個方面入手。探索物業(yè)管理模式可以從完善物業(yè)管理法制依托、強化物業(yè)內(nèi)部管理、優(yōu)化物業(yè)費定價機制、理順三方關(guān)系等四個方面入手。第五部分分析了我國物業(yè)發(fā)展趨勢展望分別是職業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管理模式和業(yè)主自主物業(yè)管理模式。研究重點：本文研究的重點在于通過理論和實踐兩個方面，對我國物業(yè)管理發(fā)展所遭遇的瓶頸以及原因進(jìn)行詳細(xì)分析，通過學(xué)習(xí)先前學(xué)者的研究成果，對我國物業(yè)管理發(fā)展提出可行性建議，通過系統(tǒng)的物業(yè)管理發(fā)展對策來實現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展瓶頸突破。研究的難點：1、資料收集工作是本次論文寫作的難點之一。由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間較短，因此針對我國物業(yè)管理發(fā)展的理論研究成果不是很多，因此造成了前期資料準(zhǔn)備存在一定程度上的困難。2、開展問卷調(diào)查存在一定的問題，由于物業(yè)管理行業(yè)具有非常明顯的地域性，通過發(fā)放調(diào)查問卷能夠確保調(diào)查數(shù)據(jù)真實有效，能否如實反映出我國物業(yè)管理行業(yè)所存在的問題，是非常值得考慮的。三、選題的價值及意義本文通過分析我國物業(yè)管理行業(yè)所面臨的發(fā)展瓶頸，指出造成我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展困境的原因，分析具體原因，找到我國物業(yè)管理發(fā)展的新思路，推動我國物業(yè)管理呈現(xiàn)出規(guī)范化、科學(xué)化管理發(fā)展模式。隨著我國改革開放進(jìn)程不斷加快，隨之而來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，商品房小區(qū)的物業(yè)管理工作顯得尤為重要。在很多地區(qū)，由于物業(yè)管理工作存在疏漏，激發(fā)了群眾與物業(yè)管理部門的矛盾，甚至有可能從一般事件上升到群體事件，對構(gòu)建我國和諧社會造成了不利影響。因此實現(xiàn)我國物業(yè)管理良性發(fā)展，對于推動我國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升大有裨益，同時也有助于我國和諧社會的構(gòu)建。本文創(chuàng)新之處主要有兩個方面。第一個創(chuàng)新點：長期以來國內(nèi)外研究學(xué)者往往立足于物業(yè)管理行業(yè)本身來尋求突破，實際上物業(yè)管理行業(yè)并不是一個孤立存在的行業(yè)。從國外良好的物業(yè)管理局面，我們可以看到物業(yè)管理行業(yè)涉及到立法部門、業(yè)主委員會等等諸多部門，如果單純依靠物業(yè)管理部門本身力量，顯然是難以實現(xiàn)突破的。第二個創(chuàng)新點：很多學(xué)者在研究我國物業(yè)管理發(fā)展對策的時候，往往忽略了理論指導(dǎo)作用。從物業(yè)管理詳細(xì)的舉措來分析我國物業(yè)管理模式存在問題，雖然這樣做能夠解決短期問題，但是缺乏長期理論指導(dǎo)的物業(yè)發(fā)展存在著致命傷。所以本文從理論和實踐兩個方面，對我國物業(yè)發(fā)展所存在的問題，予以多方面的剖析，由此從兩個維度，推進(jìn)我國物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)程。四、本文的研究方法1.文獻(xiàn)研究方法任何一項研究都有一定的連貫性，都是建立在前人研究的基礎(chǔ)之上的。查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料，并對文獻(xiàn)資料進(jìn)行分析，對一項研究的順利展開十分必要。從學(xué)術(shù)界的研究來看，目前針對我國物業(yè)管理發(fā)展，主要集中在實踐方面，本文要從中吸取有益知識，而后結(jié)合理論基礎(chǔ)，對我國物業(yè)管理發(fā)展予以全方面剖析，指出其未來發(fā)展路徑。2.比較分析法比較分析法是把客觀事物加以比較，以達(dá)到認(rèn)識事物的本質(zhì)和規(guī)律并做出正確的評價。本文在分析物業(yè)管理存在的問題時，把國內(nèi)外物業(yè)管理不同的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了適當(dāng)?shù)谋容^，以反映出這兩者生存狀況的真實差距。3.問卷調(diào)查方法問卷調(diào)查法是指由社會調(diào)查者向被調(diào)查者提供并請其對問卷中的問題作答而搜集有關(guān)信息的一種社會調(diào)查資料搜集方法。本文通過在一定范圍內(nèi)對物業(yè)管理部門和業(yè)主的問卷調(diào)查，經(jīng)過定量分析獲取信息，從而搜集物業(yè)管理所存在的問題，為援助對策提供可靠依據(jù)。4.個別訪談方法個別訪談法是調(diào)查者通過與被調(diào)查者面談口問的形式來搜集有關(guān)物業(yè)管理的信息資料的一種方法。本人通過與物業(yè)管理部門面對面交談的方式來進(jìn)一步了解物業(yè)管理工作狀況及形成的原因，從而尋找解決其弱勢狀況的途徑。五、時間安排及經(jīng)費預(yù)算時間安排：2010年12月——2011年1月收集資料2011年2月——2011年4月問卷調(diào)查2011年5月——2011年8月完成初稿2011年9月——2011年12月完成二稿2012年1月——2012年3月完成終稿（1）確定論文選題，制定計劃安排結(jié)合自身所從事行業(yè)，綜合比較自身優(yōu)勢和興趣點，以及理論與實踐的價值，確定論文選題；在論文設(shè)計工作期間，首先制訂一個計劃表，合理安排每個階段所應(yīng)完成的任務(wù)。定時定量、保質(zhì)保量地階段性完成論文。（2）圍繞論文選題進(jìn)行文獻(xiàn)回顧在確定自己的研究方向和研究題目后，應(yīng)首先需要查閱大量的中文、外文文獻(xiàn)資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究的問題，對課題的背景以及研究現(xiàn)狀進(jìn)一步把握。（3）研究設(shè)計，確定分析方法綜合運用觀察法定性、定量分析法、調(diào)查法等方法以及談話、問卷、個案研究、測驗等科學(xué)方式，對現(xiàn)象進(jìn)行有計劃的、周密的和系統(tǒng)的了解，并對調(diào)查搜集到的大量資料進(jìn)行分析、綜合、比較、歸納，從而提出規(guī)律性的認(rèn)識。（4）設(shè)計論文框架結(jié)構(gòu)在對研究對象已經(jīng)深入了解之后可以擬定論文提綱，詳略得當(dāng)?shù)匕才判枰谡撐闹嘘愂龅膬?nèi)容。經(jīng)導(dǎo)師審核過后可以開始論文撰寫。除請教指導(dǎo)老師外，廣泛請教專家和從業(yè)人員的意見和觀點，注重主題與章節(jié)之間的邏輯聯(lián)系，避免在正式撰寫論文是出現(xiàn)淹沒主題、盲目展開、不知所云的現(xiàn)象。（5）撰寫畢業(yè)論文在論文撰寫時應(yīng)先擬定提綱并不斷完善，用正確的邏輯思維和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)組織方式，緊緊圍繞以確定的理論假設(shè)或具體問題，按照論文提綱完成畢業(yè)設(shè)計論文。其中對論文的格式要求嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行排版。（6）規(guī)范化檢查和修改論文初稿根據(jù)指導(dǎo)老師的意見和建議，修改并完善初稿。（7）提交終稿，論文答辯在論文終稿確認(rèn)后提交，并在精心準(zhǔn)備之后進(jìn)行論文答辯。經(jīng)費預(yù)算：資料費1000元調(diào)研費2000元打印費1000元六、論文大綱我國社會環(huán)境弱勢群體及其援助對策研究前言一、文獻(xiàn)綜述（一）研究背景 （二）研究意義和實踐價值（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 （四）研究方法 （五）研究的重點、難點、創(chuàng)新點 （六）研究的基本思路和內(nèi)容二、我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸（一）理論發(fā)展瓶頸1、重實踐輕理論2、物業(yè)管理理論與實踐相脫節(jié)（二）實踐發(fā)展瓶頸1、物業(yè)管理體系落后2、物業(yè)費定價機制有待完善3、物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商三方關(guān)系混亂三、我國物業(yè)發(fā)展瓶頸的原因（一）理論瓶頸存在原因1、輕理論觀念存在2、缺乏理論研究人才（二）實踐瓶頸存在原因1、缺乏管理制度依托2、物業(yè)費缺乏溝通機制3、物業(yè)職責(zé)不清四、突破我國物業(yè)發(fā)展瓶頸對策（一）完善物業(yè)管理理論基礎(chǔ)1、培養(yǎng)理論研究人才2、更新物業(yè)管理理念（二）探索物業(yè)管理模式1、完善物業(yè)管理法制依托2、強化物業(yè)內(nèi)部管理3、優(yōu)化物業(yè)費定價機制4、理順三方關(guān)系五、我國物業(yè)發(fā)展趨勢展望（一）職業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管理模式（二）業(yè)主自主物業(yè)管理模式結(jié)論參考文獻(xiàn)七、主要參考文獻(xiàn)［期刊文獻(xiàn)］[1]程成.業(yè)主拖欠管理費用,物業(yè)公司能否斷水?dāng)嚯?[J].中華建設(shè),2012,(02)[2]程成.業(yè)主拖欠管理費用物業(yè)公司能否斷水?dāng)嚯奫J].四川農(nóng)業(yè)科技,2012,(01)[3]業(yè)主欠費物業(yè)不能斷水電[J].法制與經(jīng)濟(上旬),2012,(01)[4]郭新華.小抹布擦出一片大天地[J].中國物業(yè)管理,2012,(02)[5]孫樞勤.信源大廈物業(yè)費上調(diào)的實踐與體會[J].中國物業(yè)管理,2012,(01)[6]顏梅生.小區(qū)業(yè)主:面對來自物業(yè)的侵害該如何維權(quán)?[J].中華建設(shè),2012,(01)[7]潘育暉.聯(lián)發(fā)物業(yè)的物業(yè)費上調(diào)實踐[J].中國物業(yè)管理,2012,(01)[8]上海證券大廈成功調(diào)整物業(yè)費紀(jì)實[J].中國物業(yè)管理,2012,(01)[9]謝羅群.華特物業(yè)的自救路線圖[J].中國物業(yè)管理,2012,(02)[10]王秋淳.運用自動催繳系統(tǒng)克服物業(yè)費收繳難題[J].中國物業(yè)管理,2012,(02)[11]蘇守備.物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變及其發(fā)展思路[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2012,(02)[12]十年卷首語,行業(yè)引航燈[J].城市開發(fā),2012,(01)[13]董聲俊.物業(yè)管理市場進(jìn)化論管窺(一)期待與誰的聯(lián)歡?[J].城市開發(fā),2012,(01)[14]朱俊春.轉(zhuǎn)變發(fā)展模式努力提高發(fā)展質(zhì)量[J].中國物業(yè)管理,2012,(02)[15]董聲俊.物業(yè)管理市場進(jìn)化論管窺(二)“冬日”的憂思[J].城市開發(fā),2012,(03)[16]陳藹貧.物業(yè)管理“被公益”之思[J].城市開發(fā),2012,(03)[17]李煥喜.改進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營模式和稅收[J].北京觀察,2012,(01)[18]何其彩.東莞物業(yè)管理機會之城[J].城市開發(fā),2012,(01)[19]張一民.物業(yè)服務(wù)“管作分離”模式的探索與實踐[J].中國物業(yè)管理,2012,(01)[20]張農(nóng)科.培育市場主體強化監(jiān)管力度——北京市物業(yè)管理行政監(jiān)管工作經(jīng)驗交流[J].中國物業(yè)管理,2012,(02)[21]龔宇.美國物業(yè)管理的主要特色[J].中國建設(shè)信息,2007,(21)[22]清華大學(xué)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人高級研修班(第十二期)[J].城市開發(fā),2009,(09)[23]陳伯庚.轉(zhuǎn)制物業(yè)管理公司深化改革的探索[J].上海建設(shè)科技,2000,(05)[24]吳增慶.《物權(quán)法》助物業(yè)管理公司更新關(guān)系營銷理念[J].城市開發(fā),2007,(09