房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目公司收購(gòu)要點(diǎn)及盡職調(diào)查清單

房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)收購(gòu)關(guān)鍵點(diǎn)一、房地產(chǎn)收購(gòu)種類房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)包含：在建工程轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目企業(yè)收購(gòu)兩種1、在建工程轉(zhuǎn)讓又叫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)（爛尾樓收購(gòu)）2、項(xiàng)目企業(yè)收購(gòu)又叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓二、項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)收購(gòu)步驟：1、項(xiàng)目收購(gòu)意向書2、項(xiàng)目盡職調(diào)查3、洽談?wù)絽f(xié)議4、交接三、意向書意向書包含：1、意向股權(quán)數(shù)量；2、對(duì)價(jià)金額；3、意向金（通常鎖定1000萬(wàn)-5000萬(wàn)共管30天）四、項(xiàng)目盡職調(diào)查包含：1、項(xiàng)目企業(yè)主體調(diào)查；2、項(xiàng)目企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)；3、所收購(gòu)項(xiàng)目標(biāo)主體調(diào)查1、項(xiàng)目企業(yè)主體調(diào)查（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（包含正副本是否過(guò)期）；（2）多種開(kāi)發(fā)資質(zhì)（3）稅務(wù)登記（4）企業(yè)組織代碼（5）貸款卡（6）全部股東存在和變更情況（7）股東章程改變情況（8）歷次股東會(huì)議會(huì)議紀(jì)要（9）歷次董事會(huì)會(huì)議紀(jì)要2、項(xiàng)目企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)（1）對(duì)項(xiàng)目企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行審計(jì)（目標(biāo)是關(guān)鍵審查項(xiàng)目標(biāo)資產(chǎn)和負(fù)債情況；稅務(wù)情況和債務(wù)情況）（2）項(xiàng)目企業(yè)需提供原始憑證和賬冊(cè)（3）項(xiàng)目企業(yè)往來(lái)賬款情況（目標(biāo)關(guān)鍵是考察項(xiàng)目標(biāo)采取是否潔凈）（4）項(xiàng)目企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流調(diào)查（目標(biāo)關(guān)鍵是預(yù)防項(xiàng)目企業(yè)利用財(cái)務(wù)手段清理債權(quán)債務(wù)）（5）審計(jì)項(xiàng)目企業(yè)資金到位和使用情況（6）審計(jì)項(xiàng)目企業(yè)納稅情況、債務(wù)情況和項(xiàng)目企業(yè)銀行賬戶3、所收購(gòu)項(xiàng)目標(biāo)主體調(diào)查（1）項(xiàng)目標(biāo)全部權(quán)證和批文，包含①項(xiàng)目標(biāo)國(guó)有土地使用證和土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地出讓金繳納發(fā)票；②項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)用地計(jì)劃許可證或計(jì)劃意見(jiàn)書；③項(xiàng)目標(biāo)建筑工程計(jì)劃許可；④開(kāi)工證等。（2）項(xiàng)目所在地計(jì)劃情況（包含控制性計(jì)劃和具體性計(jì)劃）（3）項(xiàng)目標(biāo)可行性批復(fù)（4）項(xiàng)目標(biāo)規(guī)范性調(diào)查（5）項(xiàng)目標(biāo)以前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)調(diào)查五、洽談?wù)絽f(xié)議六、交接和變更1、企業(yè)證件交接2、企業(yè)全部印章交接3、企業(yè)全部材料交接4、項(xiàng)目場(chǎng)地交接七、股權(quán)收購(gòu)難點(diǎn)1、溢價(jià)處理方法2、或有負(fù)債確保溢價(jià)處理方法關(guān)鍵是股權(quán)+負(fù)擔(dān)負(fù)債或有負(fù)債確保關(guān)鍵預(yù)防項(xiàng)目企業(yè)對(duì)外擔(dān)保、對(duì)外協(xié)議和對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)盡職調(diào)查清單項(xiàng)目收購(gòu)?fù)ǔ７譃槎?，一類是房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)收購(gòu)，一類是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。一、包含企業(yè)類文件1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本2、企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書3、企業(yè)章程4、企業(yè)歷次股東會(huì)、董事會(huì)決議5、企業(yè)稅務(wù)登記證6、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證7、企業(yè)銀行開(kāi)戶證實(shí)和貸款卡8、企業(yè)從成立至現(xiàn)在股東變更情況和注冊(cè)資本法人代表變更情況9、企業(yè)歷次注冊(cè)和增資驗(yàn)資匯報(bào)經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)類文件盡職調(diào)查關(guān)鍵是了解企業(yè)法人現(xiàn)實(shí)狀況及歷史沿革。二、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類文件1、“一書二證”建設(shè)用地同意書，建設(shè)用地計(jì)劃許可證，建設(shè)工程計(jì)劃許可證2、國(guó)有土地使用權(quán)證3、國(guó)有土地出讓協(xié)議及動(dòng)拆遷賠償協(xié)議4、發(fā)改委立項(xiàng)文件或可行性方案批復(fù)5、施工許可證6、預(yù)售許可證7、大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證8、計(jì)劃審核意見(jiàn)書或計(jì)劃部門對(duì)方案批復(fù)9、項(xiàng)目擴(kuò)初批復(fù)10、項(xiàng)目各類市政配套部門咨詢意見(jiàn)11、項(xiàng)目標(biāo)方案文本、擴(kuò)初文本或施工圖12、項(xiàng)目標(biāo)地質(zhì)勘探匯報(bào)13、項(xiàng)目標(biāo)各類驗(yàn)收匯報(bào)14、項(xiàng)目面積測(cè)繪資料收購(gòu)項(xiàng)目標(biāo)報(bào)批報(bào)建或施工到不一樣階段需提供以上不一樣文件，由淺到深到細(xì)。經(jīng)過(guò)以上文件盡職調(diào)查關(guān)鍵是了解：1、項(xiàng)目土地取得起源及正當(dāng)性，土地使用時(shí)間和原始土地價(jià)格多少，并結(jié)合財(cái)務(wù)調(diào)查了解土地款項(xiàng)支付情況2、項(xiàng)目計(jì)劃主管部門審批用途及各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、依收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)展到不一樣階段了解所需相關(guān)政府職能部門審批文件和手續(xù)是否完整，是否正當(dāng)4、如項(xiàng)目工程已實(shí)際開(kāi)工，應(yīng)了解項(xiàng)目工程圖紙、開(kāi)工審批手續(xù)及政府質(zhì)檢部門階段驗(yàn)收匯報(bào)和工程檔案必需文件圖紙，以確保以后完工驗(yàn)收合規(guī)性。三、包含財(cái)務(wù)類資料1、涉稅文件：發(fā)票深綠采購(gòu)文件和稅收優(yōu)惠、財(cái)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)類文件；2、企業(yè)歷年報(bào)表及審計(jì)匯報(bào)；3、企業(yè)全部賬本，包含：總賬、明細(xì)賬、現(xiàn)金日志賬、成本臺(tái)賬等；4、銀行及非金融機(jī)構(gòu)貸款明細(xì)；5、對(duì)外擔(dān)保明細(xì)；6、開(kāi)戶銀行明細(xì)；經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)類文件盡職調(diào)查關(guān)鍵有以下多個(gè)方面作用：1、了解注冊(cè)資本和歷次增資情況，檢驗(yàn)注冊(cè)資金到位情況；2、了解企業(yè)資金流向，關(guān)鍵檢驗(yàn)往來(lái)款、應(yīng)收應(yīng)付款情況；3、了解各類協(xié)議款項(xiàng)支付情況，估計(jì)和計(jì)算推行協(xié)議還應(yīng)支付款項(xiàng)；4、具體檢驗(yàn)進(jìn)入成本或存貨類科目標(biāo)發(fā)票正當(dāng)性、合規(guī)性，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；5、檢驗(yàn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)：稅金是否依法足額繳納，是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。印花稅繳納情況等；6、檢驗(yàn)財(cái)務(wù)科目設(shè)置和賬目是否齊全、合規(guī)、正當(dāng)；7、確保財(cái)務(wù)反應(yīng)成本是否合規(guī)正當(dāng)，以免引發(fā)以后收購(gòu)以后增加本企業(yè)土地增值稅和所得稅負(fù)擔(dān)。四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)議推行情況企業(yè)簽署全部協(xié)議，并關(guān)鍵檢驗(yàn)一下協(xié)議：1、土地出讓協(xié)議、動(dòng)拆遷賠償合相同包含取得土地使用權(quán)簽署相關(guān)協(xié)議；2、勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合相同設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程建設(shè)協(xié)議；3、貸款協(xié)議及擔(dān)保協(xié)議；4、以上協(xié)議推行情況，包含：協(xié)議金額，協(xié)議變更情況，已付款、未付款、應(yīng)付款