碧桂園集團(tuán)睢寧項(xiàng)目資金策劃會(huì)

滬蘇區(qū)域睢寧項(xiàng)目資金策劃匯報(bào)人：張玉波2016年10月18日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項(xiàng)目從投資拿地、過(guò)程開(kāi)發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機(jī)，將現(xiàn)金流管理從前端進(jìn)行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導(dǎo)進(jìn)行過(guò)程管理；4、資金策劃不是單一財(cái)務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、成本及其他職能部門(mén)的綜合運(yùn)營(yíng)管控；5、資金策劃是在集團(tuán)/區(qū)域資金管控模式前提下，以項(xiàng)目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標(biāo)；CONTENTS目錄項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目資金策劃總結(jié)項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容4項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)01項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷貨量鋪排及推售計(jì)劃一、項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)為睢寧改善型高端人群；項(xiàng)目位于城北新區(qū)板塊，緊臨縣政府；重要節(jié)點(diǎn)距離KM時(shí)間分鐘觀音機(jī)場(chǎng)4230睢寧高鐵站4.25淮徐高速6.58京福線7.410縣政府0.81縣中心36高速收費(fèi)站6.68汽車(chē)客運(yùn)站6.38一、項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介新城二甲醫(yī)院（建設(shè)中）楓華麗景五星級(jí)酒店（在建）縣政府花徑公園新城區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（已投入使用）睢寧碧桂園一期藝術(shù)館、博物館、圖書(shū)館、展覽館（建設(shè)中）云河公園本案高鐵站（規(guī)劃中）教育配套：新城區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，九年一貫制，新建，名氣較弱；醫(yī)療配套：新城醫(yī)院，在建，預(yù)計(jì)18年建成；景觀配套：花徑、云河兩大公園；商業(yè)配套：五星級(jí)酒店、生活配套匱乏；公建配套：藝術(shù)館、圖書(shū)館、規(guī)劃館、博物館項(xiàng)目位于江蘇省徐州市睢寧縣北部新城發(fā)展區(qū)。主城區(qū)人口23萬(wàn)；建有徐州唯一機(jī)場(chǎng)觀音機(jī)場(chǎng)，規(guī)劃有2個(gè)高鐵站點(diǎn)，距離北側(cè)高鐵站約4公里，周邊暫無(wú)交付居住區(qū)；一、項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介占地：2期66.8畝，3期133.7畝容積率：1.44地價(jià)：111萬(wàn)/畝總價(jià)：2.226億樓面地價(jià)：833元/平供地計(jì)劃：2016年10月付款時(shí)間：8月底12114萬(wàn)，11月付清

7861萬(wàn)，2017年8月清2285萬(wàn)，共計(jì)22260萬(wàn)

土地分宗情況：三宗地是否可提前預(yù)售：溝通中是否可規(guī)劃變更：是是否可調(diào)整戶型：是建筑密度：2期≤24%，3期≤22建筑限高：2期符合方案3期≤55米公建配套：無(wú)是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開(kāi)工條件：是地塊北至：永昶路地塊東至：花徑公園地塊南至：永安路地塊西至：規(guī)劃路新城實(shí)驗(yàn)學(xué)校江蘇省睢寧高級(jí)中學(xué)新城醫(yī)院縣政府徐州市田家炳中學(xué)睢寧碧桂園本案2024/6/14一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位策劃方案版一項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)1總占地面積㎡1336692容積率1.443建筑面積㎡2292404樓面地價(jià)元/㎡833二核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1計(jì)劃總收入萬(wàn)元1313202計(jì)劃總支出萬(wàn)元1170203凈利潤(rùn)萬(wàn)元14300三價(jià)值雙享經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1年化自有資金投入萬(wàn)元86002投資峰值萬(wàn)元228003年化自有資金回報(bào)率萬(wàn)元166%4成就共享金額萬(wàn)元1900一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介土地獲取同心共享投入國(guó)土證工程規(guī)劃證施工許可證項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首批交樓2016-9-22016-10-252016-10-252016-11-252016-12-052017-01-202018-01-302018-01-25竣工1、土地款分期支付簡(jiǎn)介：8月底12114萬(wàn)，11月付清7861萬(wàn)，2017年8月付清2285萬(wàn)，共計(jì)22260萬(wàn)2、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介：無(wú)分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目營(yíng)銷貨量鋪排及推售計(jì)劃首推貨量后續(xù)貨量首推貨量后續(xù)貨量序號(hào)樓棟+戶型套數(shù)面積金額均價(jià)（㎡）（萬(wàn)元）（元/㎡）117#,18#,20#（Y008T）

306

35,137

20,2225,600232#（YJ140，9F）

36

4,965

3,2276,500333#（YJ140+Y008T，9F）

45

5,339

3,4706,500434#（YJ260，9F）

18

4,884

3,1746,5005BJ260（35#-40#，48#-52）

22

5,570

5,90410,6006G419（41#-47#，53#-59#）

28

4,846

5,13710,600首期小計(jì)

455

60,741

41,135-序號(hào)樓棟+戶型套數(shù)面積金額均價(jià)（㎡）（萬(wàn)元）（元/㎡）116#,19#,21#,22#(Y008T)

432

50,894

28,5015,600223#、24#、29#、30#(YJ260T)

144

39,148

24,3996,254325#-28#、31#（YJ140T)

180

24,826

16,1376,500460#-65#，73#-77#、84#-88#(BJ260)

32

8,102

8,58810,600566#-72#，78#-83#（G419）

26

4,500

4,77010,6006商業(yè)12,6002,0808,000首期小計(jì)

815

130,069

84,474-項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域睢寧項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)圖睢寧項(xiàng)目合作方式：睢寧碧桂園順德碧桂園碧享投資中心共享投資有限公司股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱順德碧桂園碧享投資中心共享投資公司股份占比

85%13%2%利潤(rùn)分配比例85%

13%2%每一天資金成本19.01萬(wàn)每一天管理費(fèi)用7.13萬(wàn)元每一天年化自有資金成本11.88萬(wàn)元每一天資金占用成本周期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與銷管費(fèi)用總額5165萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期724天周期年化自有資金成本8600萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期724天關(guān)鍵政策梳理—集團(tuán)內(nèi)部一、融資方式內(nèi)部開(kāi)發(fā)貸二、擔(dān)保方式內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過(guò)本期實(shí)際已支出金額；三、融資成本內(nèi)部融資年化6%可貸1年期四、其他暫無(wú)關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，三證報(bào)批，四證齊全提款；二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付（若有房貸記錄則首付比例為30%），2套房要30%首付；首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房利率上浮10%；三、公積金按揭：主體封頂可辦理準(zhǔn)入手續(xù)，地區(qū)額度比較緊張，投放周期長(zhǎng)；四、預(yù)售資金監(jiān)控：根據(jù)工程進(jìn)度申請(qǐng)使用監(jiān)管資金，項(xiàng)目完成初始登記全部返還監(jiān)管資金；五、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：無(wú)；六、合作方特殊要求等：暫無(wú)。關(guān)鍵政策梳理—睢寧按揭貸款政策一、農(nóng)業(yè)銀行：貸款利率：首套執(zhí)行9折利率，二套無(wú)房貸也是9折，二套有房貸款利率上浮10%。首付款：洋房20%，二套無(wú)貸款20%，二套有房貸30%（單身、已婚），別墅30%，商鋪不能做。二、睢寧農(nóng)商行貸款利率：首套基準(zhǔn)利率，二套房利率上浮10%；首付款：洋房首套單身30%、已婚20%；二套30%；商鋪、別墅50%；

三、郵儲(chǔ)銀行：貸款利率：首套執(zhí)行9折利率，二套房最低基準(zhǔn)1.1倍；首付款：洋房首套20%，已婚20%，二套房首付30%，別墅首付30%。關(guān)鍵政策梳理—睢寧公積金政策一、公積金準(zhǔn)入政策：主體封頂可辦理準(zhǔn)入手續(xù)；二、貸款條件：公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上或累計(jì)繳存一年（12個(gè)月）才可申請(qǐng)貸款且公積金繳納金額需達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才可貸款；（計(jì)算公式：月繳額×貸款年限×12×2+余額×2）三、首付款比例：正常20%，辦理第二套住房公積金個(gè)人住房貸款，購(gòu)房款首付比例不低于50%；四、貸款利率：執(zhí)行人民銀行規(guī)定的利率；五、最高限額：夫妻雙方均繳納公積金：最高可貸30萬(wàn)，一方繳納公積金：最高可貸24萬(wàn)六、合作方特殊要求等：暫無(wú)。需關(guān)注：根據(jù)一期實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)?shù)毓e金貸款額度不足，放款困難，建議設(shè)定合理的價(jià)格拉差，引導(dǎo)客戶選擇商貸，盡量不使用公積金。專項(xiàng)策劃方案—開(kāi)發(fā)貸融資/內(nèi)部借款項(xiàng)目明細(xì)

備注貸款銀行江陰農(nóng)商行

申報(bào)金額1.5億

預(yù)計(jì)獲批時(shí)間2017-1-5

貸入計(jì)劃2017-1-15

還貸計(jì)劃2018-1-15

難點(diǎn)

利率

蘇北地區(qū)貸款利率能否滿足集團(tuán)要求利率（上浮or基準(zhǔn)）需協(xié)調(diào)項(xiàng)

證件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部同事需推進(jìn)各證件的辦理，報(bào)批及提款條件

一、目標(biāo)策劃—財(cái)務(wù)回款籌備前期籌備銀行按揭：敲定合作銀行，與合作銀行確定查詢征信的操作；公積金購(gòu)房：確定公積金購(gòu)房政策及要求和操作流程；簽約流程：認(rèn)購(gòu)當(dāng)天簽約（集中推售）。落定認(rèn)購(gòu)嚴(yán)控中長(zhǎng)期及低首付付款方式的使用比例；引導(dǎo)客戶選擇有利于快速回款的付款方式（例如折扣差異，設(shè)定價(jià)格拉差）；合作銀行配置人員駐場(chǎng)辦理按揭業(yè)務(wù)（集中推售）。樓款催收組織支持(成立追款小組，賞罰分明，責(zé)任到人，細(xì)化到戶);按揭放款，對(duì)內(nèi)與營(yíng)銷部門(mén)，對(duì)外與銀行保持清晰溝通，定期梳理欠款原因，制定回款方案；監(jiān)控樓款解凍，督促提醒開(kāi)發(fā)根據(jù)工程進(jìn)度及時(shí)解凍資金。專項(xiàng)策劃方案—監(jiān)控資金解凍監(jiān)控資金：全額監(jiān)控，根據(jù)工程進(jìn)度提取監(jiān)控資金應(yīng)對(duì)措施：1、跟政府談判，申請(qǐng)不進(jìn)行資金全額監(jiān)管，降低監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)；2、針對(duì)一期工程按時(shí)交付業(yè)主，作為跟政府溝通的有利要素；3、目前通過(guò)溝通政府，睢寧地區(qū)按照銷售面積100元/方監(jiān)管，針對(duì)我司

可否進(jìn)一步放寬要求。專項(xiàng)策劃—第1年現(xiàn)金流分析序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目第1個(gè)月第2個(gè)月第3個(gè)月第4個(gè)月第5個(gè)月第6個(gè)月第7個(gè)月第8個(gè)月第9個(gè)月第10個(gè)月第11個(gè)月第12個(gè)月回正時(shí)間（5個(gè)月）一合約銷售1樓款收入

12316

92008900887886001134685008500762402開(kāi)發(fā)成本支出5251000130046002800300045004200350038003500327253土地費(fèi)用支出1212766878482285229284稅費(fèi)支出68451149449347763047247242335薪酬支出70707070707070705606利息支出707070707070704907其他收入/支出二

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流-12127-1193-8848-130069625749526637453783707640882103153041借款收還貸款3收到股東投入4564564歸還股東借款200200三

籌資性現(xiàn)金流456-20015256四

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流-12127-737-8848-130021962574952663745378370763888210330560專項(xiàng)策劃—第1年現(xiàn)金流分析第1年累計(jì)凈現(xiàn)金流專項(xiàng)策劃—項(xiàng)目周期現(xiàn)金流序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年及以后備注一

合約銷售

1樓款收入1313207624054372708

2開(kāi)發(fā)成本支出8178632725480001061

3土地費(fèi)用支出2292822928

4稅費(fèi)支出9751423330182500

5銷管支出16255601065

6利息支出905490415

7其他收入/支出2525

二

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流

14300153041849-2853

1借款收入1500015000

2歸還貸款1500015000

3收到股東投入456456

4歸還股東借款456200256

三

籌資性現(xiàn)金流

015256-15256

四

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流

1430030560-13407-2853

一、專項(xiàng)策劃—周期現(xiàn)金流