下沙區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場分析及

下沙區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場分析及

典型商鋪評估組長：鄭俠組員：馬珍慧楊莉周曉潔吳雅華李寧周煜典目錄一、杭州市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀二、下沙商業(yè)地產(chǎn)市場分析三、九佰碗老湯面商鋪市場價(jià)值評估一、杭州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著杭州城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、城市格局的演變、功能結(jié)構(gòu)的多元化，杭州的商業(yè)地產(chǎn)開展也迎來了一個(gè)春天：從商場到商街、從商街到商圈，由點(diǎn)到線、由線到面，由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)，迅速開展。2012年杭州商業(yè)地產(chǎn)成交分析

2012年1月份杭州寫字樓商住樓共成交282套，成交總面積達(dá)25307.03平方米，零預(yù)定，商鋪成交85套，預(yù)定3套，總成交面積10851.14平方米。2012年1月份杭州商鋪成交預(yù)定詳情

2012年1月份杭州寫字樓商住樓成交預(yù)定詳情1月杭州寫字樓商住樓區(qū)域成交詳情表我們通過圖表可以發(fā)現(xiàn)杭州今年不管是商鋪、寫字樓，還是土地出讓都有明顯的增加。商業(yè)地產(chǎn)的開展呈遞增趨勢。二、下沙商業(yè)地產(chǎn)市場分析地鐵1號線將于今年10月正式運(yùn)營，這對下沙來說是一個(gè)不錯(cuò)的商機(jī)。整個(gè)去年宏觀調(diào)控住宅市場受到擠壓，而商業(yè)地產(chǎn)不限購不限貸，在樓市淡季時(shí)依然受到熱捧。從地鐵1號線商業(yè)地產(chǎn)分布來看，下沙酒店式公寓、商鋪占大局部，沿江板塊以及金沙湖板塊均有投資型地產(chǎn)。而且下沙東區(qū)板塊的商鋪總價(jià)低，投資本錢相對較低，都是政府著力打造的潛力板塊，將來地鐵開通，投資價(jià)值很明顯。這對下沙的商業(yè)地產(chǎn)市場提供了好的契機(jī)，下沙商業(yè)地產(chǎn)市場開展?jié)撃芎艽?。地鐵1號線：錢塘江隧道--富春江路--秋濤路--火車城站--湖濱--龍翔橋--鳳起路--武林廣場--西湖文化廣場--艮山門--閘弄口--建華村--彭埠--紅普路--九堡--九堡東--七堡東--下沙文澤路--下沙西--下沙--下沙東三、九佰碗老湯面商鋪市場價(jià)值評估1.估價(jià)對象情況下沙四號大街九佰碗老湯面位置:下沙4號大街與5號大街交界處西北角物美大賣場一樓右側(cè)。

2.估價(jià)說明⑴目的:擬了解位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)四號大街九佰碗老湯面所在商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)用地的市場價(jià)值。3.標(biāo)的物鋪個(gè)體因素分析九佰碗老湯面是個(gè)中式餐飲類的品牌，擁有多家連鎖店，占有一定的品牌優(yōu)勢。其產(chǎn)品種類多樣，口感較好，人均消費(fèi)較合理，屬于群眾型的消費(fèi)。其商鋪建筑較新，建成于2007年，租賃年限為20年。商鋪分為上下兩層，面積較大，商鋪結(jié)構(gòu)較好，設(shè)施完整。4.1所處商圈評估總結(jié)：標(biāo)的物所處商圈位于物美商圈，周邊有新美商城、物美超市、星尚城等規(guī)模較大的購物商城，交通便利，人流量、客流量較大，商業(yè)氣氛較濃厚。4.2交通狀況評估總結(jié)：標(biāo)的物所處于四號大街，交通便利，有到下沙各個(gè)地區(qū)的公交線路。同時(shí)，車流量也比較大，在人流、客流量頂峰會(huì)造成路面交通擁堵，顯得路面寬度不夠。商鋪外雖擁有較多的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，但存在著車輛停放不夠標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。人流量頂峰期，由于車輛的停放，造成行人前往標(biāo)的物消費(fèi)較困難的現(xiàn)象?？偟膩碚f，標(biāo)的物所處位置交通狀況不利于其長期開展。4.3客流量評估結(jié)果：該標(biāo)的物客流量大，消費(fèi)者多。因處于大學(xué)城，所以17—49歲消費(fèi)者占主體地位，16歲以下及50歲以上的消費(fèi)者較少。為滿足消費(fèi)者主體的需求，該商鋪應(yīng)根據(jù)該年齡段消費(fèi)者的喜好，消費(fèi)能力調(diào)整商鋪內(nèi)部裝修及產(chǎn)品的口味、價(jià)格、種類等來提高客流量。4.4標(biāo)的物一公里以內(nèi)的市調(diào)評估結(jié)果距商鋪一公里以內(nèi)有兩座四星級酒店，購物中心三座，超市三座，大學(xué)四所，中學(xué)一所，幼兒園所和數(shù)家銀行。該地區(qū)為消費(fèi)區(qū)域，形成了較商業(yè)街的集中，比較適合各種直接消費(fèi)，形成這樣主要是因?yàn)榇髮W(xué)生是該區(qū)域的消費(fèi)主力5.商鋪投資五種實(shí)用估價(jià)方法:方法一、租金收益利率法方法二、市場比價(jià)法方法三、商鋪/住宅比價(jià)法方法四、黃金分割率比價(jià)法方法五、租金反推法6.使用的估價(jià)方法對于在成熟的市場環(huán)境的情況下，多運(yùn)用市場比較法進(jìn)行評估，由于該地區(qū)為商業(yè)集中區(qū)，同時(shí)周邊存在許多可參照的商鋪年租金，所以，本工程在年租金的評估上采用同類比較法，并以新美商城所在商業(yè)區(qū)GUC以及星尚城一樓H.M商鋪為參照。7.估價(jià)測算過程結(jié)果和結(jié)論評估售價(jià)的根本原那么市場比較法的影響因素：位置，商業(yè)氣氛，人流量，周邊環(huán)境，交通情況，內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施，規(guī)模，開展商信譽(yù)和經(jīng)營管理公司。根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算得：Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為各工程之均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=(85/71)×2700=3232.3943元/平方米PB’=(QX/QB)×PB=(85/82)×4700=4871.9512元/平方米WA=40%WB=60%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB=3232.3943×40%+4871.9512×60%=4216.1284〔4216〕元/平方米物美大賣場一樓商鋪九佰碗年租金為：4216.1284〔4216〕元/平方米8.總結(jié)經(jīng)以上從市場比較法對物美大賣場一樓商鋪九佰碗年租金進(jìn)行評估，我們認(rèn)為本工程街鋪在公司或者投資者籌劃理念得到充分發(fā)揮，在軟件、硬件上有充分的支持的前