房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

專業(yè)：專業(yè)：金融三班學(xué)生姓名：崔子軒學(xué)號(hào)：15170346中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告商學(xué)院2017級(jí)金融三班15170346崔子軒目錄3996_WPSOffice_Level1概況 130578_WPSOffice_Level1第一節(jié)歷史 230578_WPSOffice_Level2一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段 224153_WPSOffice_Level2二、供求關(guān)系 524153_WPSOffice_Level1第二節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 87344_WPSOffice_Level2一、市場(chǎng)集中度 822460_WPSOffice_Level2二、產(chǎn)品差異化程度 105842_WPSOffice_Level2三、進(jìn)入壁壘 127344_WPSOffice_Level1第三節(jié)市場(chǎng)行為 1320880_WPSOffice_Level2一、價(jià)格行為 138004_WPSOffice_Level2二、非價(jià)格行為 1319088_WPSOffice_Level2三、企業(yè)并購(gòu) 1422460_WPSOffice_Level1第四節(jié)市場(chǎng)績(jī)效 148422_WPSOffice_Level2一、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率 145343_WPSOffice_Level2二、資源配置效率 155362_WPSOffice_Level2三、閑置面積 155842_WPSOffice_Level1第五節(jié)公共政策 1632241_WPSOffice_Level2一、限購(gòu)政策 1620414_WPSOffice_Level2二、價(jià)格管理 166825_WPSOffice_Level2三、規(guī)范行業(yè)發(fā)展 16概況房地產(chǎn)業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。類別內(nèi)容開發(fā)土地的開發(fā)和再開發(fā)；建設(shè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋的買賣、租賃、抵押房地產(chǎn)中介服務(wù)包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等物業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)管理房地產(chǎn)金融信息、保險(xiǎn)、金融投資等房地產(chǎn)業(yè)有以下特性：房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。在本文中我們主要研究房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、銷售。歷史一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，但發(fā)展卻很迅速。如果從1978年改革開放算起，房地產(chǎn)40年可以說經(jīng)歷了迅猛的起步和成長(zhǎng)并逐步成熟。嚴(yán)格意義上，真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)也就20年。房地產(chǎn)發(fā)展過程中就如同年輕人成長(zhǎng)中必然經(jīng)歷的青春期一樣，難免有躁動(dòng)，有教訓(xùn)，但更有成長(zhǎng)。第一個(gè)階段（1978-1979）：房地產(chǎn)概念萌芽1978年之前，在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)在中國(guó)并未成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干個(gè)“五年”計(jì)劃中也從未出現(xiàn)“房地產(chǎn)”的發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃。彼時(shí)，城市住房由國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)，建好后按照不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)城市居民進(jìn)行實(shí)物分配，住房是工作單位的員工福利之一，并沒有形成房地產(chǎn)市場(chǎng)。在農(nóng)村，由于中國(guó)實(shí)行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內(nèi)的城鄉(xiāng)二元管理結(jié)構(gòu)，農(nóng)村的農(nóng)民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主?？梢悦鞔_的一點(diǎn)是，中國(guó)在1978年以前沒有房地產(chǎn)業(yè)，直到上世紀(jì)80年代初，才出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的萌芽。1978年，有人在城市住宅建設(shè)會(huì)議上就提示“解決住房問題能不能路子再寬些？”第二年，中國(guó)開始實(shí)行向居民全價(jià)售房試點(diǎn)。1990年，中國(guó)最早的住房公積金制度發(fā)軔于1990年的上海。第二個(gè)階段（1980-1987）：房地產(chǎn)誕生進(jìn)入1980年，再次為城鎮(zhèn)居民購(gòu)房發(fā)聲，明確表態(tài)支持居民購(gòu)買房屋、蓋房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”隨后國(guó)家發(fā)布“準(zhǔn)許私人建房、買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住房”的通知，拉開了中國(guó)房改序幕。1980年被稱為中國(guó)房地產(chǎn)的元年，這一年國(guó)家把房子定義為商品。房改和土地改革同時(shí)被推動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)。1981年，中國(guó)才開始有房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)這一說法。1984年，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部組織考察團(tuán)到深圳進(jìn)行考察，之后在廣東佛山召開會(huì)議。中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概念正式被提出，房地產(chǎn)業(yè)從此登上歷史舞臺(tái)。1987年，深圳進(jìn)行了首次公開土地拍賣，催化全國(guó)房地產(chǎn)加速發(fā)展。所以，1987年中國(guó)地產(chǎn)才開始真正進(jìn)入商品化第三個(gè)階段（1988-1997）：第一個(gè)快速飛躍的十年1988年，房改正式全面試點(diǎn)，土地禁錮也終于完全放開。2月，國(guó)家批準(zhǔn)印發(fā)了“房改領(lǐng)導(dǎo)小組”的《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，并提出住房制度改革的目標(biāo)是：實(shí)行住房商品化，將實(shí)物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙?，使住房這個(gè)大宗商品進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)。1988—1997年，這一時(shí)期，中國(guó)誕生了以萬科為代表的第一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，數(shù)量在2萬家左右。但由于自有資金不足、金融政策對(duì)民資的限制，這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由國(guó)資企業(yè)主導(dǎo)。比如北京華遠(yuǎn)、上海城開等。第四個(gè)階段（1998-2003）：市場(chǎng)化開始1998年7月3日，是中國(guó)住房制度改革的一個(gè)分水嶺。很多開發(fā)商在1998年上半年熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場(chǎng)。為了遏制市場(chǎng)進(jìn)一步下滑的危險(xiǎn)，國(guó)家決心培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，最具代表的是7月3日，下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。從這一刻起，原先的福利分房制度被廢止，標(biāo)志房地產(chǎn)開始市場(chǎng)化。2003年6月，央行印發(fā)“121號(hào)文”，嚴(yán)控銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念。121號(hào)文效果顯著，全國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，上漲勢(shì)頭得到遏制，全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬季。第五個(gè)階段（2004-2013）：第二個(gè)黃金十年發(fā)展2004—2013是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)密集調(diào)控的十年。2004年“8.31”大限開始到2013年，國(guó)家及相關(guān)部委共計(jì)出臺(tái)70余項(xiàng)重要的宏觀調(diào)控政策，主要集中在金融、財(cái)稅、土地、行政四個(gè)方面，政策出臺(tái)之多、密度之高、力度之大前所未有。此階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是發(fā)展不平衡。表現(xiàn)在沿海與內(nèi)地市場(chǎng)的不平衡，市場(chǎng)主要聚焦于長(zhǎng)三角地區(qū)（上海、浙江、江蘇）、珠三角地區(qū)（廣州、深圳及周邊城市群）、環(huán)渤海地區(qū)（京津冀遼魯?shù)龋?，?nèi)地及中西部地區(qū)市場(chǎng)占比?。怀鞘信c農(nóng)村的不平衡，房地產(chǎn)主要在城市中發(fā)展；客戶群體的不平衡，客戶主要是先富起來的城市富裕階層，占絕大多數(shù)的城市中低收入者沒有獲得住房；房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的不平衡，普通住宅品質(zhì)低下，高檔住宅奢華。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在此輪發(fā)展周期中，伴隨市場(chǎng)規(guī)模的增大，企業(yè)數(shù)量極劇上升，但隨著調(diào)控也進(jìn)一步兼并整合，行業(yè)集中度快速提高。2005年，房地產(chǎn)前100強(qiáng)僅占11%的市場(chǎng)份額，而截止2012年底，房地產(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)占據(jù)了21%的市場(chǎng)份額，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象明顯。但到了2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征就是震蕩上行。由于各地并未嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖，尤其是一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)多月的較快上漲，雖然各地相繼收緊調(diào)控政策，但也沒能將房?jī)r(jià)束縛住。第六個(gè)階段（2014-2018）：轉(zhuǎn)型及長(zhǎng)效機(jī)制探索階段經(jīng)歷輝煌而又繁榮的房地產(chǎn)黃金十年后，房地產(chǎn)逐漸走向白銀時(shí)代。房地產(chǎn)已經(jīng)成為大房企的游戲，市場(chǎng)集中化程度越來越高，中小房企生存空間越來越小。據(jù)當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，公布2014年銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)共37家，其中僅15家完成年度目標(biāo)，且這些企業(yè)大多集中在千億級(jí)別房企中。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)黃金十年基本已經(jīng)宣告結(jié)束，未來房企告別單一的房地產(chǎn)銷售模式，謀求轉(zhuǎn)型和跨界已經(jīng)成為發(fā)展方向。當(dāng)時(shí)間的指針指向2016年時(shí)，國(guó)家層面提出了“房子是用來住的而不是用來炒的”新定位，2017年3月17日新政后，標(biāo)志著一線城市傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式走向終結(jié)，“去商品化”趨勢(shì)明顯。伴隨著國(guó)際形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的巨變，中國(guó)房地產(chǎn)也步入變革的深水區(qū)。在房住不炒這個(gè)新定位背景下，在長(zhǎng)效機(jī)制的建立呼之欲出的預(yù)期下，史無前例的嚴(yán)厲調(diào)控，助推房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變革和洗牌，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式漸漸走進(jìn)死胡同，再難適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展，新時(shí)代房地產(chǎn)萬眾矚目。供求關(guān)系每年新增施工面積（數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)）1998年7月3日，是中國(guó)住房制度改革的一個(gè)分水嶺。原先的福利分房制度被廢止，標(biāo)志房地產(chǎn)開始市場(chǎng)化。房地產(chǎn)商投入房屋施工與土地開發(fā)，每年房地產(chǎn)企業(yè)新開工施工面積穩(wěn)步上升。2008-2011年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積持續(xù)增加，其增長(zhǎng)速度維持在10%以上。2012年受國(guó)家宏觀政策嚴(yán)格調(diào)控的影響，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積同比下滑7.3%。2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增長(zhǎng)至20.12億平方米。2014年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處在"三期"疊加的陣痛期，產(chǎn)能過剩矛盾突出，工業(yè)生產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降。受此影響，2014年新開工面積為17.96億平方米，同比較上年同期下滑10.74%。2015年，受房地產(chǎn)庫(kù)存化影響，全年新開工面積為15.45億平方米，同比下降14.00%。供給與需求情況（數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)）自上世紀(jì)未以來，我國(guó)的住宅與非住宅的商品房的銷售面積均小于當(dāng)年的土地開發(fā)竣工面積。即使不考慮之前未銷售出的商品房，每年都有大量的商品房因缺乏相應(yīng)的"需求”而成為空置房。然而，2004年以來銷售數(shù)量持續(xù)大幅增長(zhǎng)，表明我國(guó)對(duì)房子的需求已然旺盛。支撐著房地產(chǎn)需求的主要因素有三點(diǎn):是城鎮(zhèn)化加速帶來的對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求;二是投機(jī)性與投資性住房的需求;三是由于居民收入的增幅較之房地產(chǎn)價(jià)格漲幅仍然有優(yōu)勢(shì)。但是，從上世紀(jì)以來，很少的年份居民可支配收入的增長(zhǎng)超過國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，對(duì)此我們應(yīng)該謹(jǐn)慎的看待第三個(gè)因素。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速，使得城鎮(zhèn)居民不得不去購(gòu)買商品房，應(yīng)該說，這個(gè)是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛速增長(zhǎng)”的主要原因。但是大多數(shù)的城鎮(zhèn)居民的收入增幅與房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅有著一定的差距。使得這種剛性需求與供應(yīng)方的高價(jià)存在著巨大的沖突。當(dāng)需求旺盛，供給量也很大，但由于房地產(chǎn)業(yè)自身成本的增加以及投機(jī)性與投資性購(gòu)房的存在，使得價(jià)格超出了般居民購(gòu)房的能力時(shí)，就出現(xiàn)了，需求方與供給方，即城鎮(zhèn)居民與房地產(chǎn)開發(fā)商的緊張關(guān)系。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)集中度（一）企業(yè)數(shù)量（數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)）（二）集中度銷售金額集中度年份2011（%）2012（%）2013（%）CR1010.6712.7613.27CR2014.8717.6218.25CR5020.7524.5625.35銷售面積集中度年份2011（%）2012（%）2013（%）CR105.757.728.37CR207.6310.3811.12CR5010.5114.1915.42（數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）2006年以前，就全國(guó)而言,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目眾多,排名前十的企業(yè)占市場(chǎng)份額很低，只有2%-3%左右。與發(fā)達(dá)國(guó)家及香港相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商的集中度很低。2004年美國(guó)前10家地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商占全美市場(chǎng)份額高達(dá)27.25%，是中國(guó)前10家地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商集中度的10.5倍。從市場(chǎng)份額來看,市場(chǎng)化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發(fā)商，區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率分別為23%、20%，而香港前9位的房地產(chǎn)商的市場(chǎng)內(nèi)有率達(dá)80%。(數(shù)據(jù)來自《房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)策略分析報(bào)告》)就全國(guó)的情況看,2002年在房地產(chǎn)開發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排行榜中高居榜首的萬科，全國(guó)的市場(chǎng)占有率僅為0.94%。（三）現(xiàn)狀2009-2013我國(guó)房地產(chǎn)集中度比較單位：億元年份TOP5商品房銷售額TOP10商品房銷售額總商品房銷售額CR5CR10200923433588239955.33%8.16%2010344153195478.726.56%10.14%201142466298591197.18%10.65%201253728222644568.33%12.76%2013708811272.581428.288.7%13.84%隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度呈上升趨勢(shì)，至2009-2013年，銷售額的CR10可超10%。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度更是快速增長(zhǎng)至2017年，盡管各地調(diào)控政策不斷加碼，但碧桂園、萬科、恒大三家房企的銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，銷售金額突破5000億。與此同時(shí)，百億房企也大幅擴(kuò)容，行業(yè)集中度進(jìn)步加強(qiáng)，市場(chǎng)集中度已經(jīng)超過60%。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2017年度房企業(yè)績(jī)排行榜》顯示，根據(jù)監(jiān)測(cè)，5000億以上房企達(dá)到三家，分別是碧桂園、萬科、恒大;而1000億5000億元、

500億-1000億元、300億-500億元、100億-300億元，對(duì)應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為13家、24家、77家、77家。其中，千億以上、500億-1000億企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn);而300億500億、100億-300億陣營(yíng)數(shù)量則略有減少。監(jiān)測(cè)顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%，行業(yè)集中度加速提升，16家房企邁入”干億俱樂部”。

產(chǎn)品差異化程度消費(fèi)需求差異1994-2017各用途商品房銷售額（數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)網(wǎng)）由圖可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房用于住宅的銷售額最多，占比80%左右，其次是用于商業(yè)營(yíng)業(yè)，占比8%-10%，而用于別墅、高檔公寓只占不足5%，同樣，用于辦公以及其它用途也只占很小一部分比例。由2004年商品房各用途占比餅圖和2016年商品房各用途占比餅圖對(duì)比來看，住宅占據(jù)著不可撼動(dòng)的地位，占比仍在80%左右。由于城市化的加快、生育政策的開放、醫(yī)療水平的提高等各方面的原因，住宅的需求量居高不下，仍是民生的重點(diǎn)問題。用于商業(yè)營(yíng)業(yè)的商品房則下降了大約2.5個(gè)百分比，我結(jié)合實(shí)際推測(cè)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展與電商的發(fā)達(dá)影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，減小了實(shí)體經(jīng)濟(jì)所占的比重，繼而用于商業(yè)營(yíng)業(yè)的商品房需求量下降。辦公樓以及高端別墅的需求量大量增加，但在百分比上并無十分明顯的變動(dòng)。價(jià)格差異由圖可以看出各省份之間房地產(chǎn)價(jià)格水平差異較大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，決定城市房地產(chǎn)價(jià)值取決于經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，其中產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)決定著城市的整體經(jīng)濟(jì)活力和增長(zhǎng)動(dòng)力。從中短期來看，影響價(jià)格的因素往往是放映供需關(guān)系的土地、庫(kù)存和政策。進(jìn)入壁壘1.資本壁壘如上表所示，2012-2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)目很大。房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型,房地產(chǎn)投資所需資金巨大，且開發(fā)周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)大，理論上其具有一定的行業(yè)資本進(jìn)人壁壘。然而，一方面這種資本壁壘較之家用電器、汽車制造、石油化工等平均規(guī)模已達(dá)到20億元以上的行業(yè)相比，新的廠商更易進(jìn)人。其次,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資中,開發(fā)企業(yè)具有高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，這在相當(dāng)大程度上使得行業(yè)資本進(jìn)人壁壘失效。第三,由于土地制度的不完善以及消費(fèi)者的不成熟,開發(fā)商很輕易就沾了政府、消費(fèi)者、工程公司的便宜,通過減免稅、消費(fèi)者預(yù)付、建筑施工單位墊付資金等方式減少對(duì)進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金實(shí)際需求量,使資本壁壘失效。2.行業(yè)技術(shù)壁壘從技術(shù)角度講,房地產(chǎn)企業(yè)偏重于一種資源整合的角色，房屋的建造有整體上處于過度競(jìng)爭(zhēng)的建筑施工企業(yè)來競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目從開發(fā)設(shè)計(jì)到竣工都有專門的中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行所謂的“全程規(guī)劃”,開發(fā)商只要提供資金就可以了,進(jìn)人市場(chǎng)對(duì)技術(shù)要求不高?！?.規(guī)模經(jīng)濟(jì)資金實(shí)力雄厚經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開招標(biāo)時(shí)具有中標(biāo)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，由于其自有資金的占比較高，信譽(yù)較好，可以較為容易地從銀行手里獲取低成本的貸款，并有充裕的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與研究，保證產(chǎn)品的質(zhì)量。此外，長(zhǎng)期以來大規(guī)模的廣告投入以及高品質(zhì)產(chǎn)品所創(chuàng)造出來的聲譽(yù)使其產(chǎn)品的銷售順暢，又加快了資金的回流。這些都使房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性。4.政策法制壁壘目前的土地資源采用行政性分配政策,這就容易為某一個(gè)特定的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域人為造成強(qiáng)的政策壁壘提供了先決條件,從而影響房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。由于土地的稀缺性以及房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值高、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、交易過程復(fù)雜等特點(diǎn),這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的有限開放性。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地屬國(guó)家所有，這為政府的調(diào)控行為提供了有力的手段。市場(chǎng)行為價(jià)格行為（一）房地產(chǎn)商定價(jià)法:1.成本加成法:成本+利潤(rùn)+稅金2.市場(chǎng)定價(jià)法:以市場(chǎng)類似房地產(chǎn)價(jià)格為參考定價(jià)3.需求導(dǎo)向法:根據(jù)買方的需求強(qiáng)度定價(jià)（二）價(jià)格聯(lián)盟2003-2007年中期，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲，究其原因，除了供需矛盾、投資炒作及人民幣升值等因素之外，開發(fā)商捂盤惜售和價(jià)格合盟對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有極強(qiáng)的影響作用?，F(xiàn)在沒有開發(fā)商會(huì)基于成本因素對(duì)待售房屋進(jìn)行定價(jià)，它們都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求不斷試探消費(fèi)者的接受能力。為了讓房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，開發(fā)商會(huì)通過正式或者非正式的集會(huì)方式來進(jìn)行合盟。非價(jià)格行為主要指廣告行為，包括：各種營(yíng)銷手段；線上電商和線下拓客;以塑造形象為主，渲染品味和意念;展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;直切消費(fèi)群生活心態(tài)。根據(jù)《中國(guó)廣告年鑒2002的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)廣告經(jīng)營(yíng)額從19992002年分別為42.51、59.59、69.48、101.39億，房地產(chǎn)廣告費(fèi)占銷售額的比重也呈逐年上升之勢(shì)，前兩年一些地方報(bào)紙的主要廣告收入均來自房地產(chǎn)廣告。三、企業(yè)并購(gòu)?fù)ㄟ^并購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)或直接收購(gòu)的方式獲取項(xiàng)目資源，是房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的主要目的。從梳理的30多家房企百余條并購(gòu)案例來看，項(xiàng)目資源主要選擇那些區(qū)位、產(chǎn)品與并購(gòu)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及市場(chǎng)主流需求相契合，發(fā)展前景、預(yù)期收益良好，性價(jià)比較高的項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)。2016年，房企規(guī)?；瘮U(kuò)張意愿升級(jí)，在地價(jià)高企、資金充裕等疊加效應(yīng)下房地產(chǎn)行業(yè)迎來并購(gòu)潮。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，全年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外共完成并購(gòu)案例197起，涉及金額4014億元。百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極把握并購(gòu)機(jī)遇，主導(dǎo)并購(gòu)案例共125起。并購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過重組并購(gòu)，在較短的時(shí)間內(nèi)形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)主要方向。市場(chǎng)績(jī)效規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率年份2010201120122013總投資額（億元）48259.0461796.8971803.7986013.38竣工面積（萬平方米）78743.8892619.9499424.9610434.99就業(yè)人數(shù)（人）房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)了就業(yè)、提供了住房面積，具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效率。資源配置效率年份201020112012營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率11.24%13.03%11.76%如圖，是房地產(chǎn)業(yè)2010-2012的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，一定程度上反映了房地產(chǎn)業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資本投資、人力、建筑材料等資源的配置效率。閑置面積根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年和2007年全國(guó)商品房空置面積分別為1.21億平方米和1.18億平方米，與94年的0.2512億平方米相比，空置面積增長(zhǎng)了5倍。其中，根據(jù)資料顯示(住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng))，空置住宅集中于廣東、上海、浙江、江蘇、福建和遼寧等沿海省份。截至2010年5月底，全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中閑置土地面積16.95萬畝。銷售收入與利潤(rùn)指標(biāo)的基礎(chǔ)是建立在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)基礎(chǔ)上，而對(duì)于房地產(chǎn)這樣的特殊產(chǎn)業(yè)來說，僅僅依靠銷售收入與利潤(rùn)指標(biāo)還不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的績(jī)效，其還需要增加房屋空置面積和土地閑置面積作為其市場(chǎng)績(jī)效的衡量指標(biāo)。在我國(guó)依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的財(cái)富模式將會(huì)消耗中國(guó)的太多資源而非急需的高科技和工業(yè)化大生產(chǎn)行業(yè)，將會(huì)降低中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的低效率，又往往通過價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。公共政策限購(gòu)政策“限購(gòu)令”是指政府出臺(tái)的房屋限購(gòu)政策，出自2010年4月30日北京出臺(tái)的“國(guó)十條