廣場(chǎng)前期物業(yè)服務(wù)方案模板

目錄第一章 企業(yè)介紹 1第二章 億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想 2第一節(jié)新海物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì) 2第二節(jié)項(xiàng)目調(diào)研 3第三節(jié)管理目標(biāo)——構(gòu)建“文化小區(qū)” 4第四節(jié)“億嘉廣場(chǎng)”管理模式 5第三章 擬采取管理方法 6第一節(jié)管理方法6第二節(jié) 實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)確保方法 6第三節(jié) 工作人員培訓(xùn) 8第四節(jié) 管理人員管理 11第四章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 12第一節(jié) 治安管理方法 12第二節(jié) 消防安全管理方法 17第三節(jié) 交通車輛管理方法 22第四節(jié) 房屋管理方法 24第五節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理方法 26第六節(jié) 保潔衛(wèi)生管理方法 29第七節(jié) 小區(qū)綜合服務(wù) 34第八節(jié) 檔案管理 36第九節(jié) 信息反饋 38第五章 緊急應(yīng)急預(yù)案 40第一節(jié)房屋安全管理應(yīng)急工作預(yù)案 40第二節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 41第三節(jié)雨、污水管阻塞應(yīng)急預(yù)案 42第四節(jié)電梯應(yīng)急預(yù)案 42第六章 物資裝備及財(cái)務(wù)預(yù)算 44第七章 管理目標(biāo)和承諾 51第八章 結(jié)束語 53企業(yè)介紹我企業(yè)是一家經(jīng)過ISO9001:質(zhì)量認(rèn)證、擁有完善管理機(jī)制、深受廣大業(yè)戶信賴國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)在，我企業(yè)下轄分企業(yè)9家、全資子企業(yè)3家。系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、海南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)付會(huì)長(zhǎng)單位。我企業(yè)自1992年成立以來，弘揚(yáng)“主動(dòng)、周到、溫馨、友好”服務(wù)理念，發(fā)明了含有良好口碑“新海管理模式”，成為中國物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新型企業(yè)。我企業(yè)服務(wù)眾多物業(yè)項(xiàng)目分別被國家行政主管部門評(píng)為“省優(yōu)異物業(yè)管理示范小區(qū)”、“優(yōu)異物業(yè)管理示范大廈”、“全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)”、“衛(wèi)生達(dá)標(biāo)單位”、“治安達(dá)標(biāo)單位”、“綠化達(dá)標(biāo)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。為應(yīng)對(duì)日益猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，做強(qiáng)新海，企業(yè)于開始實(shí)施異地“二次創(chuàng)業(yè)”拓展戰(zhàn)略，其中在海南、廣西前后注冊(cè)成立了“柳州分企業(yè)”、“南寧分企業(yè)”、“桂林分企業(yè)”、“玉林分企業(yè)”、“北海分企業(yè)”、“?？诜制髽I(yè)”、“廣柳企業(yè)”、“三亞分企業(yè)”等9家分支機(jī)構(gòu)。陸續(xù)成功接管了玉林市華商國際·香港城、悉尼城、玫瑰花園、嶺南全部會(huì)、南寧卷煙廠、柳州卷煙廠、燕京桂林漓泉啤酒廠、廣西花紅藥業(yè)、玉林制藥廠、中國建行玉林分行、玉林金龍PS版南方生產(chǎn)基地、柳州市人大辦公樓、柳州市高級(jí)中學(xué)、柳州市第十二中學(xué)、柳州市腫瘤醫(yī)院、柳州市天天樂制藥廠、北航北海學(xué)院、海南省第一勞教所、藍(lán)島康城、祥閣深藍(lán)灣、海晟瑞景等10多個(gè)大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目，近期正在洽談在文昌市政府旁億嘉廣場(chǎng)項(xiàng)目。截止12月，我企業(yè)服務(wù)物業(yè)總面積已突破400萬平方米，形成一支含有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)異物業(yè)管理理念專業(yè)化管理團(tuán)體，實(shí)現(xiàn)從單純住宅小區(qū)管理向企事業(yè)辦公大樓、各類大型工業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓等物業(yè)類型擴(kuò)展跨越式發(fā)展。億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想第一節(jié)新海物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)新海物業(yè)從事專業(yè)化物業(yè)管理歷經(jīng)，積累了豐富管理經(jīng)驗(yàn)，形成了優(yōu)異服務(wù)理念，培養(yǎng)了一大批專業(yè)化物業(yè)管理人才，對(duì)做好“億嘉廣場(chǎng)”物業(yè)前期服務(wù)工作含有多方面優(yōu)勢(shì)：一、基礎(chǔ)管理規(guī)范優(yōu)勢(shì)：新海物業(yè)對(duì)住宅區(qū)管理已形成一整套規(guī)范運(yùn)作模式，關(guān)鍵表現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)管理和職能部門指導(dǎo)監(jiān)督有機(jī)結(jié)合，實(shí)施管理處主任負(fù)責(zé)制和專業(yè)技能相統(tǒng)一管理模式。具體操作由管理處主任負(fù)責(zé)下對(duì)包含常規(guī)管理八項(xiàng)內(nèi)容（治安、消防、交通車輛、房屋管理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、機(jī)電設(shè)備設(shè)施、小區(qū)文化建設(shè)和綜合服務(wù)）和內(nèi)部管理統(tǒng)一指揮，由各職能部門提供培訓(xùn)、技術(shù)、資源援助和指導(dǎo)，并由企業(yè)用戶服務(wù)中心（調(diào)度總臺(tái)）進(jìn)行用戶服務(wù)監(jiān)督，從而形成規(guī)范化管理運(yùn)作模式。二、服務(wù)精細(xì)化優(yōu)勢(shì)：海南新海物業(yè)綜合管理依據(jù)物業(yè)服務(wù)ISO9001:質(zhì)量體系，并在此基礎(chǔ)上將各項(xiàng)常規(guī)管理服務(wù)工作，根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況和需求制訂精細(xì)化服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過實(shí)踐不間斷進(jìn)行完善，最終形成該區(qū)域服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以衡量區(qū)域管理服務(wù)質(zhì)量。包含《治安秩序管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化》、《機(jī)電工程維修服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化》、《環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化》、《綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化》等，現(xiàn)在已經(jīng)過利用在住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、辦公樓、商場(chǎng)寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目，得到委托方和業(yè)主認(rèn)可。我們將在此基礎(chǔ)上，引進(jìn)并修改后應(yīng)用于“億嘉廣場(chǎng)”物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)管理中，以此提升整體管理服務(wù)質(zhì)量。三、管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：新海物業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)管理，尤其是高層商住區(qū)服務(wù)含有豐富實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在管理小區(qū)項(xiàng)目包含：?？谙汩葵惢▓@（海甸島和平大道）、?？诰┖；▓@（海甸島人民大道）、海南省民航管理局職員宿舍（?？谑形魃陈罚?、?？谒{(lán)島康城（海甸島和平大道）等。尤其是本企業(yè)在海南多個(gè)項(xiàng)目如京?；▓@、藍(lán)島康城、祥閣深藍(lán)灣和現(xiàn)在正在跟蹤拓展天海紫貝等和“億嘉廣場(chǎng)”同屬高層商住區(qū)，其服務(wù)方法相近；我們將以此進(jìn)行資源整合，并結(jié)合“億嘉廣場(chǎng)”實(shí)際情況，有針對(duì)性地加以借鑒，形成“億嘉廣場(chǎng)”自己管理模式。四、綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)：假如成功接管“億嘉廣場(chǎng)”，本企業(yè)則將下設(shè)秩序、房管、機(jī)電、環(huán)境、小區(qū)文化及綜合服務(wù)等部門，并全方位地提供多種家政尤其服務(wù)項(xiàng)目，為小區(qū)業(yè)主解除一切后顧之憂?？偠灾?，新海物業(yè)對(duì)“億嘉廣場(chǎng)”實(shí)施專業(yè)化服務(wù)，有著無和倫比巨大優(yōu)勢(shì)，如有幸得到青睞，我們將以此為契機(jī)，經(jīng)過對(duì)專業(yè)技術(shù)及現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)有機(jī)整合，以形成“億嘉廣場(chǎng)”獨(dú)特管理服務(wù)模式，從而確保服務(wù)質(zhì)量全方面達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)項(xiàng)目調(diào)研建設(shè)中“億嘉廣場(chǎng)”在海南省文昌文城鎮(zhèn)文中路10號(hào)，是文昌市大型商業(yè)中心，是文城鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑無之一，如此優(yōu)越配套條件，顯赫地理位置，肯定造就億嘉廣場(chǎng)在文昌市地王之地發(fā)展?jié)摿统鞘腥司用貥?biāo)性價(jià)值。該項(xiàng)目是凱嘉實(shí)業(yè)關(guān)鍵開發(fā)和建設(shè)樓盤?！皟|嘉廣場(chǎng)”總占地面積為3639.97平方米，總建筑面積為22671平方米，綠化面積達(dá)70%，一至三層商鋪裙樓、五層以上為住宅和大面積空中花園所組成，電梯9臺(tái)（4臺(tái)住宅客梯和5臺(tái)商業(yè)扶梯），有車位近100個(gè)。小區(qū)一卡通智能系統(tǒng)和樓宇全部采取對(duì)講系統(tǒng)，停車智能化系統(tǒng)，現(xiàn)在是文昌區(qū)域集“低密度、高綠化率”于一體高尚人文住宅小區(qū)。為使以后管理服務(wù)工作愈加貼近“億嘉廣場(chǎng)”實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，了解基礎(chǔ)情況以下：“億嘉廣場(chǎng)”作為凱嘉實(shí)業(yè)開發(fā)建設(shè)關(guān)鍵工程，未來物業(yè)服務(wù)工作必需以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會(huì)滿意為終極目標(biāo)。據(jù)我企業(yè)研究分析，未來業(yè)主以當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層創(chuàng)業(yè)者、企機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及來文城度假休閑階層島外人群為主。讓我們共同關(guān)注一下入住人群特點(diǎn)：“億嘉廣場(chǎng)”未來業(yè)主多為就近白領(lǐng)階層、島外休閑度假養(yǎng)老人員和含有高學(xué)歷文城鎮(zhèn)企機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)服務(wù)期望值也較高，其特殊人員結(jié)構(gòu)必將為住宅區(qū)帶來更清新時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代居住理念，所以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方法和管理手段現(xiàn)代化?！皟|嘉廣場(chǎng)”業(yè)主基礎(chǔ)屬于中高收入顯貴階層，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，參考中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié)管理目標(biāo)——構(gòu)建“文化小區(qū)”依據(jù)本企業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示：“億嘉廣場(chǎng)”應(yīng)是“現(xiàn)代新貴人”居所，“現(xiàn)代新貴人”重情、講理、遵法。開展物業(yè)服務(wù)工作，就必需高度重視她們文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與小區(qū)建設(shè)愿望。我們提出構(gòu)建“文化小區(qū)”人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物業(yè)業(yè)服務(wù)上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念和現(xiàn)代生活方法高度融和“文化小區(qū)”管理目標(biāo)。文化管理包含兩個(gè)層面，一是經(jīng)過多個(gè)交流形式促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人和小區(qū)組員和小區(qū)組員之間正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”傳統(tǒng)小區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)小區(qū)組員共同參與建設(shè)小區(qū)人文環(huán)境主動(dòng)性。二是經(jīng)過多個(gè)宣傳形式培養(yǎng)小區(qū)組員集體主義觀念，進(jìn)而深入到她們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。本企業(yè)服務(wù)設(shè)想是：－、提倡“全員參與”管理文化在服務(wù)中心內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)職員在合理分工基礎(chǔ)上充足合作，比如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”；安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”，以多層面共同參與和協(xié)作來填補(bǔ)管理上缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在小區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)省每一分，讓業(yè)主滿意多一分”管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心小區(qū)公益事業(yè)小區(qū)組員組織起來，參與小區(qū)安全管理和小區(qū)文化建設(shè)。另外，我們還將借鑒業(yè)內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“服務(wù)匯報(bào)制度”，每三個(gè)月如實(shí)向業(yè)主匯報(bào)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收支使用情況，和治安秩序、保潔、綠化、小區(qū)文化等各專題工作運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、推廣“平等互動(dòng)”服務(wù)文化服務(wù)文化涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作自然方法和最關(guān)鍵規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，我們對(duì)二者關(guān)系定位是：建立在權(quán)利和義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上正當(dāng)契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使職員真正尊重本身工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋求滿足業(yè)主期望合適方法，提供發(fā)自內(nèi)心“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)同時(shí)提出改善意見，服務(wù)產(chǎn)品供方和需方均保持愉悅心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)基礎(chǔ)上得以提升。三、營(yíng)建“和睦親善”小區(qū)文化小區(qū)文化是物業(yè)服務(wù)者和小區(qū)組員共同發(fā)明、含有小區(qū)特色精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)完美結(jié)合，小區(qū)文化建設(shè)最終目標(biāo)是在居住區(qū)內(nèi)建立一個(gè)“和睦親善”文化氣氛，以替換小區(qū)中正在蔓延“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富小區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新小區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛國主義、環(huán)境保護(hù)、小區(qū)科普、全民健身、小區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣傳教育、健康家居”等八大專題來組織、策劃小區(qū)活動(dòng)，努力把”億嘉廣場(chǎng)”創(chuàng)建為“精神家園”。四、塑造“親和人文”環(huán)境文化現(xiàn)代信息時(shí)代到來，業(yè)主愈加關(guān)注小區(qū)內(nèi)人文環(huán)境。物業(yè)服務(wù)者和業(yè)主一起參與環(huán)境文化建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然居住需要。在環(huán)境文化氣氛營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代和傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質(zhì)園藝維護(hù)，保持綠化良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念：以多個(gè)形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不停完善居住區(qū)內(nèi)園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重人文氣息，建立人和環(huán)境友好共融“文化小區(qū)”。五、開發(fā)“人性化”服務(wù)文化現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)不僅限于物業(yè)常規(guī)管理服務(wù)，而是更重視于物業(yè)延伸服務(wù)。作為億嘉廣場(chǎng)“管家”，為了給一個(gè)安全居住保障，本企業(yè)將和保險(xiǎn)企業(yè)合作，為小區(qū)內(nèi)業(yè)主提供家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)；針對(duì)億嘉廣場(chǎng)未來居住人群性質(zhì)，本企業(yè)將提供管家式副服務(wù)，為“侯鳥”式業(yè)主定時(shí)提供開門通風(fēng)、清掃服務(wù)，同時(shí)和汽車租賃企業(yè)合作，為島外居住人群建立汽車租賃接送服務(wù)等，以新奇服務(wù)于億嘉廣場(chǎng)業(yè)主。第四節(jié)“億嘉廣場(chǎng)”管理模式我們確立”億嘉廣場(chǎng)”管理模式是：●緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作關(guān)鍵；提供“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”服務(wù)產(chǎn)品?！裉岢耙杂脩魹橹行摹辈襟E管理思想；建立以步驟為基石用戶需求價(jià)值鏈?！裰铝τ诤蜆I(yè)主建立平等現(xiàn)代契約關(guān)系；推廣“平等互動(dòng)”服務(wù)文化。在確定管理模式基礎(chǔ)上，針對(duì)“億嘉廣場(chǎng)”特色及實(shí)際情況，我們深入提出了全方位物業(yè)管理基礎(chǔ)思緒。我們管理思緒是：●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序●強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)體有效運(yùn)作和服務(wù)步驟連續(xù)改善●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)規(guī)范化和特約服務(wù)個(gè)性化●致力于共用設(shè)施、設(shè)備連續(xù)改善和功效提升●致力于培養(yǎng)職員專業(yè)素質(zhì)和小區(qū)全員參與意識(shí)●致力于文化功效提升，塑造符合現(xiàn)代文明人居理想環(huán)境擬采取管理方法管理方法一、項(xiàng)目委托管理方法凱嘉實(shí)業(yè)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及雙方約定管理事項(xiàng)，以契約形式全權(quán)委托海南新海物業(yè)綜合管理對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理活動(dòng)。海南新海物業(yè)綜合管理在服務(wù)協(xié)議期內(nèi)對(duì)委托方負(fù)責(zé)制訂年度服務(wù)目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)施獨(dú)立核實(shí)自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)契約雙方社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益同時(shí)發(fā)展。二、管理運(yùn)作方法由海南新海物業(yè)綜合管理輸出服務(wù)人力資源，對(duì)億嘉廣場(chǎng)開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并高度重視物業(yè)服務(wù)專業(yè)化，充足利用本身在制度、人力、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等方面專業(yè)優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化服務(wù)手段，為服務(wù)工作提供專業(yè)保障，經(jīng)過總體協(xié)調(diào)和管理，最終實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。本企業(yè)擬在億嘉廣場(chǎng)設(shè)置物業(yè)管理處，全方面負(fù)責(zé)委托管理項(xiàng)目標(biāo)日常管理運(yùn)作，并依據(jù)雙方約定服務(wù)內(nèi)容和管理目標(biāo)，對(duì)治安秩序維護(hù)、消防控制、交通車輛指揮及停放、設(shè)施設(shè)備管理、清潔保潔作業(yè)服務(wù)、房屋管理、小區(qū)文化建設(shè)和綜合便民服務(wù)等內(nèi)容制訂對(duì)應(yīng)內(nèi)部規(guī)章和作業(yè)步驟、管理標(biāo)準(zhǔn)。日常業(yè)務(wù)上受海南新海物業(yè)綜合管理領(lǐng)導(dǎo)。實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)確保方法一、管理體制和人員配置1、管理架構(gòu)我企業(yè)擬成立億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處，全方面負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理運(yùn)作，縱向關(guān)系和內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)分別見圖示。物業(yè)管理處物業(yè)管理處業(yè)主委員會(huì)新成海物業(yè)企業(yè)文昌市主管部門小區(qū)業(yè)主轄區(qū)派出所房管秩序綜合事務(wù)部房屋管理機(jī)電管理環(huán)境美化管理治安管理消防管理交通車輛管理小區(qū)文化服務(wù)綜合服務(wù)管理工程2、人員配置億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)整體方案確定后，服務(wù)團(tuán)體人員配置和素質(zhì)就成了服務(wù)好物業(yè)決定性原因。新海企業(yè)總部擬挑選安排含有豐富經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力強(qiáng)業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處主任，并按企業(yè)ISO9001:質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和億嘉廣場(chǎng)業(yè)主所要求管理內(nèi)容、范圍、廣度和深度科學(xué)合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，努力爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)指標(biāo)承諾和我企業(yè)制訂服務(wù)目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”標(biāo)正確定人員編制。我們將在億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處配置以下管理人員：序號(hào)崗位編制/人備注1管理處主任1負(fù)責(zé)全方面日常管理工作2水電工2負(fù)責(zé)機(jī)電維修管理工作3秩序員10負(fù)責(zé)辦公樓和宿舍區(qū)治安防范工作4保潔員5負(fù)責(zé)辦公區(qū)、宿舍區(qū)保潔5綠化工1負(fù)責(zé)空中花園綠化養(yǎng)護(hù)工作小計(jì)=SUM(ABOVE)193、骨干人員素質(zhì)要求崗位職責(zé)現(xiàn)含有條件（擬招聘條件）備注管理處主任全方面負(fù)責(zé)億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理工作。男，45歲以下，大專文化，具2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，熟悉ISO9001:質(zhì)量認(rèn)證體系，有物業(yè)管理人員從業(yè)資格證書。秩序員小熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)利用及日常管理服務(wù)操作綠化工負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)及培訓(xùn)工作。熟悉保潔作業(yè)體系、綠化作業(yè)體系。保潔員負(fù)責(zé)常規(guī)保潔、公共防疫操作。熟悉多項(xiàng)清潔作業(yè)操作使用，含有2年以上相關(guān)物業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)。水電工含有3年以上水電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)二、管理處組織管理要求負(fù)責(zé)對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)施各類專題管理活動(dòng)，業(yè)務(wù)方面接收海南新海物業(yè)綜合管理總體指導(dǎo)和監(jiān)督。落實(shí)實(shí)施協(xié)議條款及企業(yè)總部制訂ISO9001:物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按PDCA循環(huán)要求實(shí)施日常服務(wù)。完成和企業(yè)總部簽署年度服務(wù)目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。合理調(diào)配人員，保持各崗位分工和協(xié)作。負(fù)責(zé)確定億嘉廣場(chǎng)多種管理項(xiàng)目標(biāo)月工作計(jì)劃。接收凱嘉實(shí)業(yè)和企業(yè)總部日常監(jiān)督和檢驗(yàn)。主動(dòng)參與創(chuàng)建優(yōu)異小區(qū)考評(píng)工作，提升服務(wù)水平。工作人員培訓(xùn)連續(xù)有效職員培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最關(guān)鍵基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵手段。各崗位業(yè)務(wù)大多數(shù)管理障礙，能夠經(jīng)過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎勇殕T在一些工作上不足，尤其是服務(wù)觀念上差距，也能夠經(jīng)過培訓(xùn)得四處理。職員培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)關(guān)鍵步驟。新海物業(yè)一貫高度重視職員培訓(xùn)工作，把職員培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)基礎(chǔ)工作，每十二個(gè)月安排周密職員培訓(xùn)、考評(píng)計(jì)劃，具體做法以下：一、培訓(xùn)體系44、培訓(xùn)績(jī)效評(píng)定1、培訓(xùn)需求分析2、培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施崗位應(yīng)用3、培訓(xùn)考評(píng)

二、培訓(xùn)體系描述1、落實(shí)職員培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)成培訓(xùn)效果；2、在管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；3、經(jīng)過培訓(xùn)制度和運(yùn)行機(jī)制確實(shí)定，使職員培訓(xùn)成為管理中心整個(gè)工作必備步驟，避免流于形式；4、重視課程開發(fā)教材選定，處理培訓(xùn)深度和特色問題；5、加強(qiáng)步驟中培訓(xùn)績(jī)效評(píng)定和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)微弱步驟。三、培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、重視實(shí)效。四、培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。五、培訓(xùn)內(nèi)容1、觀念培訓(xùn)（針對(duì)管理管理中心全體職員）服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念和新海企業(yè)文化。2、管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）職員激勵(lì)、用戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核實(shí)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。3、崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）基礎(chǔ)技能、物業(yè)管理基礎(chǔ)概念和關(guān)鍵內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、用戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。4、基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職職員）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、職員守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。5、年度培訓(xùn)計(jì)劃新海物業(yè)企業(yè)擬將首年度職員培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采取集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，關(guān)鍵為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考評(píng)；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采取定時(shí)、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考評(píng)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定，鞏固培訓(xùn)效果。億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處對(duì)職員培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，秩序員受訓(xùn)260課時(shí)以上。6、年度培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方法課時(shí)基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基礎(chǔ)情況、管理關(guān)鍵新職員講課4企業(yè)概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新職員講座4管理制度及行為規(guī)范新職員講課4崗位職責(zé)全體職員自學(xué)4現(xiàn)場(chǎng)勘察相關(guān)人員研討32服務(wù)觀念及溝通技巧新職員講課、示范4物業(yè)管理法規(guī)及條例新職員講課、自學(xué)10突發(fā)事件處理新職員講課、示范4消防治安教育新職員錄像3系統(tǒng)培訓(xùn)ISO9001:質(zhì)量管理體系全體職員外培、講課10物業(yè)管理概論全體職員講課30管理費(fèi)收支核實(shí)管理人員研討3成本控制全體職員講座4計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體職員講課、實(shí)操20應(yīng)急事件處理全體職員講課10秩序員專業(yè)技能秩序員講課、演練6消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員講課10資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)（取得證書）管理人員外送培訓(xùn)20六、培訓(xùn)方法培訓(xùn)方法培訓(xùn)方法內(nèi)部崗位培訓(xùn)外送專業(yè)培訓(xùn)在職自學(xué)培訓(xùn)入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中講課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等。激勵(lì)職員經(jīng)過電大、夜大和自學(xué)等方法充電短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。七、培訓(xùn)效果：經(jīng)過業(yè)務(wù)考評(píng)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定檢驗(yàn)培訓(xùn)效果，培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解職員基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考評(píng)鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后經(jīng)過結(jié)業(yè)考評(píng)確保勝任崗位，并對(duì)職員工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)定。管理人員管理嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育合格管理人才競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人在企業(yè)內(nèi)部堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)施年度聘用制，形成職位能上能下、待遇能高能低用人機(jī)制，盤活人力資源。經(jīng)過綜合考評(píng)，實(shí)施職員隊(duì)伍每十二個(gè)月10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位物業(yè)管理服務(wù)。以企業(yè)文化感召人，留住人各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案治安管理方法億嘉廣場(chǎng)現(xiàn)在正在銷售階段，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于前期服務(wù)階段，工程施工、業(yè)主裝修將人流量大，人員復(fù)雜將是本項(xiàng)現(xiàn)在期治安關(guān)鍵管理之一，本企業(yè)擬對(duì)億嘉廣場(chǎng)治安防范和各方面管理方法以下：安全秩序工作專題管理內(nèi)容：物業(yè)安全秩序管理關(guān)鍵內(nèi)容包含治安秩序管理、消防秩序管理和交通秩序管理：（一）治安管理范圍：1、對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)人員及在區(qū)內(nèi)行為按制度進(jìn)行規(guī)范和控制。2、對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)設(shè)施及物品安全進(jìn)行巡視、檢驗(yàn)。3、對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境及秩序進(jìn)行維護(hù)，保持正常生活秩序。（二）消防安全管理范圍：1、預(yù)防和控制火災(zāi)發(fā)生。2、消防安全知識(shí)宣傳。3、消防設(shè)施設(shè)備監(jiān)控、維護(hù)、檢驗(yàn)。4、消防救護(hù)及應(yīng)急方法。5、臺(tái)風(fēng)及內(nèi)澇水浸防范方法。（三）、車輛及道路交通管理范圍1、車輛出入、行駛及停放管理。2、車輛安全防范管理。3、交通秩序維護(hù)和管理。4、小區(qū)重大活動(dòng)交通車輛管理。二、安全管理“五落實(shí)”標(biāo)準(zhǔn)安全管理指導(dǎo)思想是：建立健全完備組織機(jī)構(gòu)，盡可能利用優(yōu)異設(shè)備、設(shè)施，選派含有責(zé)任心專業(yè)人才，果斷落實(shí)“預(yù)防為主”標(biāo)準(zhǔn)，全力以赴地作好預(yù)防工作，最大可能地杜絕或降低安全事故發(fā)生。同時(shí)要做好安全應(yīng)急預(yù)案，對(duì)于萬一出現(xiàn)安全事故，要依據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，并采取一切有效手段和方法，進(jìn)行處理，努力爭(zhēng)取將事故控制在萌芽狀態(tài)或最低程度降低損失。（一）思想落實(shí)即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)安全管理。物業(yè)企業(yè)將大力進(jìn)行安全宣傳教育，組織學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，學(xué)習(xí)和借鑒優(yōu)異經(jīng)驗(yàn)，制訂各項(xiàng)安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程。經(jīng)過宣傳和不停學(xué)習(xí)，使內(nèi)部職員、業(yè)主（使用人）、來訪者共同重視安全，知道要求和要求，自覺遵守，主動(dòng)配合，共同搞好安全管理工作。（二）組織落實(shí)物業(yè)企業(yè)由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)安全管理工作，同時(shí)建立具體安全管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效管理機(jī)制，時(shí)刻監(jiān)控和掌握小區(qū)內(nèi)治安安全管理動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)正常治安秩序。（三）人員落實(shí)物業(yè)企業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)兼任安全小組組長(zhǎng)，把安全管理工作提到日常議事日程，選派得力干部出任管理處主任，配置高素質(zhì)安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必需經(jīng)過專業(yè)崗位培訓(xùn)，含有較高政治素質(zhì)、體能素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。把安全管理工作落到班組、落到崗位。（四）制度落實(shí)物業(yè)企業(yè)要依據(jù)國家相關(guān)政策法規(guī)、要求和要求，結(jié)合億嘉廣場(chǎng)特點(diǎn)和多方需求，共同制訂切實(shí)可行安全管理制度和措施，并果斷落實(shí)實(shí)施。（五）裝備落實(shí)配置專門、現(xiàn)代化安全管理設(shè)備設(shè)施，如自動(dòng)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和其它安全管理器材，對(duì)講機(jī)通信系統(tǒng)、警棍、防暴物品等以增強(qiáng)安全管理安全系數(shù)和效率。形成人防、物防、技防立體治安防范體系。三、億嘉廣場(chǎng)治安管理方法統(tǒng)計(jì)企業(yè)安全事務(wù)主管檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)企業(yè)安全事務(wù)主管檢驗(yàn)、登記定崗值勤應(yīng)急分隊(duì)報(bào)警發(fā)覺問題立即處理作好日志交企業(yè)及派出所編號(hào)存檔緊急情況通知主管視情況由應(yīng)急分隊(duì)或報(bào)轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)急妥善處理

（二）確立治安關(guān)鍵——加大對(duì)小區(qū)人流、物流、車流有效監(jiān)控：人流控制——對(duì)來訪人員須經(jīng)過門崗，和被訪當(dāng)事人通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)。對(duì)人員及物質(zhì)采取辦理出入證管理，對(duì)她們活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；常常配合派出所做好周圍治安整改工作。物流控制——對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。對(duì)不符合進(jìn)出小區(qū)手續(xù)物質(zhì)、車輛不給予放行，并具體做值班統(tǒng)計(jì)。安全巡查員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資出入進(jìn)行禮貌盤查；全部物資流動(dòng)實(shí)施登記放行手續(xù)。車流控制——針對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)際情況，合理計(jì)劃小區(qū)車輛行駛路線，實(shí)現(xiàn)人車分流、出入分流。全方面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡查崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面配合和互動(dòng)。保安巡查“三速”推進(jìn)，即徒步、單車、機(jī)動(dòng)車三速巡查，統(tǒng)籌安排“三速”巡查時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)“三速”巡查進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控；機(jī)動(dòng)支援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。第一梯隊(duì)快速分隊(duì)裝備電動(dòng)巡查車，隨時(shí)聽候調(diào)遣，在報(bào)警4分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)快速支援分隊(duì)在緊急情況下隨時(shí)召集，對(duì)第一梯隊(duì)立即支援；在確實(shí)需要緊急支援情況下，由企業(yè)秩序部調(diào)度企業(yè)治安隊(duì)實(shí)施緊急支援。另外，我們將深入親密和當(dāng)?shù)毓膊块T聯(lián)絡(luò)，主動(dòng)配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。（三）門衛(wèi)管理1、對(duì)進(jìn)入小區(qū)人員驗(yàn)證工作，采取認(rèn)證和人相結(jié)合方法。2、保持門口通道通暢，有車輛出入時(shí)，應(yīng)快速打開伸縮門后站在門外車輛拐彎外側(cè)，勸阻過往行人注意安全，暫停避讓，確保領(lǐng)導(dǎo)車輛順利通行，并實(shí)施禮儀。3、當(dāng)外來人員進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，在通常情況下，當(dāng)來人行至值勤秩序員跟前五至七米時(shí)，秩序員應(yīng)主動(dòng)問詢來意。當(dāng)和秩序員相距一至二米時(shí)，請(qǐng)其止步出示證件，待來訪遞過證件后，秩序員應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)：先看證件封面，再翻看內(nèi)側(cè)姓名、單位，對(duì)照片和其相貌是否相符，鋼印上單位和簽發(fā)證件單位是否相符，有效日期是否已過時(shí)。4、當(dāng)有外來車輛駛進(jìn)門口時(shí)，值勤秩序員應(yīng)立正站在汽車側(cè)前方，面向汽車，將右手臂向前平伸，五指并攏，指尖向上，掌心朝向汽車，左手隨即向前抬起，置于右手下方，微微彎曲，掌心朝上讓其停車一側(cè)，連續(xù)擺動(dòng)數(shù)次，示意靠邊停車，待車停穩(wěn)后，實(shí)施檢驗(yàn)驗(yàn)證。（四）保安巡查防范方法1、小區(qū)保安方法（1）實(shí)施二十四小時(shí)（分為三或四個(gè)班）監(jiān)視和巡查，預(yù)防不安全事件發(fā)生。（2）對(duì)于形跡可疑人進(jìn)行證件檢驗(yàn)，必需時(shí)檢驗(yàn)其所帶物品。（3）對(duì)巡查責(zé)任區(qū)域、小區(qū)周圍環(huán)境，發(fā)覺一切可疑人、事要禮貌查詢或做好控制。（4）阻止本小區(qū)范圍內(nèi)打架斗毆、糾紛爭(zhēng)吵事件。（5）阻止外來人員在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，以免影響小區(qū)辦公、生產(chǎn)秩序，尤其是糾正流動(dòng)吸煙及違規(guī)行為阻止。（6）發(fā)覺重大可疑情況，要立即向總值班室或值班隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，并立即前往現(xiàn)場(chǎng)處理、維護(hù)，同時(shí)和各值勤點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。（7）監(jiān)管好小區(qū)范圍內(nèi)車輛，預(yù)防撬、盜車事件發(fā)生，及交通事故出現(xiàn)。（8）每日做好全小區(qū)巡視，尤其是關(guān)鍵部位管理登記，對(duì)重大問題要立即匯報(bào)。（9）監(jiān)管消防設(shè)備設(shè)施，立即對(duì)火險(xiǎn)存在隱患問題，要立即匯報(bào)上級(jí)，并采取合適方法。2、巡防措施：每3小時(shí)最少對(duì)整個(gè)小區(qū)所轄范圍內(nèi)巡查一遍。巡查保安要多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。（1）巡防力度：采取定線及不定點(diǎn)相結(jié)合巡查線路進(jìn)行巡查。所謂定線巡防，是指巡防秩序員在一定時(shí)間內(nèi)，按指定路線，有規(guī)律巡回警戒、檢驗(yàn)。定線巡查由巡防人員由A點(diǎn)出發(fā)到B點(diǎn)，然后，再由B點(diǎn)沿原路返回A點(diǎn)，依據(jù)順線和逆線巡查。所謂不定點(diǎn)巡查，是指巡防人員在其負(fù)責(zé)巡查區(qū)域內(nèi)，依據(jù)巡查任務(wù)需要，自由選定巡查路線，往返曲折地進(jìn)行巡查。這種巡查方法有利于調(diào)動(dòng)巡查人員主動(dòng)性和主動(dòng)性，且不易被她人了解，對(duì)輕易發(fā)生問題部位能納入巡查人員視線。定線和不定點(diǎn)相結(jié)合巡查，按定線巡查和不定點(diǎn)巡防交叉進(jìn)行。有利于巡查人員對(duì)時(shí)間控制，實(shí)現(xiàn)全方位防范。（2）采取點(diǎn)和線結(jié)合巡防力度：所謂點(diǎn)，就是在巡查范圍內(nèi)關(guān)鍵，要害部位或輕易出現(xiàn)問題微弱步驟，確定專門力量警戒、保護(hù)，或在小范圍內(nèi)采取巡回方法，相關(guān)鍵地巡查、警戒。在對(duì)關(guān)鍵、要害部位派專門力量巡查、警戒基礎(chǔ)上，同時(shí)采取上述定線和不定線相結(jié)合方法，做到點(diǎn)線結(jié)合，這么既能夠突出對(duì)關(guān)鍵、要害部位保護(hù)，又能夠兼顧通常部位，達(dá)成確保安全目標(biāo)。（3）保安巡查應(yīng)注意事項(xiàng)：依據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，結(jié)合高層住宅區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，為提升保安巡查效果和質(zhì)量，應(yīng)注意以下多個(gè)問題：時(shí)空控制上應(yīng)重視系統(tǒng)管理。要合適使用人力，明確巡查關(guān)鍵時(shí)間、關(guān)鍵部位，安排好線路和時(shí)間，做到在時(shí)空上不停檔，使整個(gè)保護(hù)目標(biāo)一直置于巡查人員控制之下。要常常結(jié)合敵情和治安方面新動(dòng)向，研究一個(gè)時(shí)期巡查應(yīng)注意和加強(qiáng)方面，并立即調(diào)整力量和巡查方法。要常常教育巡查人員增強(qiáng)敵情觀念，要求每個(gè)巡查人員在具體巡查中全神貫注，細(xì)心觀察，不忽略一點(diǎn)可疑跡象，不放過任何應(yīng)該處理處理問題，夜間巡查要愈加注意行人、車輛表現(xiàn)出來可疑點(diǎn)，和不正常煙氣、火光等。消防安全管理方法億嘉廣場(chǎng)防火工作，關(guān)鍵是確保消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施完善是否將直接影響到業(yè)主利益，所以我企業(yè)將制訂詳盡消防設(shè)施設(shè)備周期性檢驗(yàn)和防范方案及標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)此方案及標(biāo)準(zhǔn)全方位開展消防管理工作。我們做法是，首先熟悉和掌握本區(qū)域地形地貌，物業(yè)和消防設(shè)施平面部署，加強(qiáng)和落實(shí)國家及海南省消防部門消防法規(guī)，加強(qiáng)和億嘉廣場(chǎng)轄區(qū)派出所工作聯(lián)絡(luò)，落實(shí)消防檢驗(yàn)管理制度，確保臨警狀態(tài)下能立即發(fā)揮作用，確保小區(qū)住戶公共財(cái)產(chǎn)和生命財(cái)產(chǎn)安全，從而達(dá)成良好公共秩序安全維護(hù)。一、我們具體要求是：落實(shí)落實(shí)國家和海南省、文昌市消防部門相關(guān)消防法規(guī)法令，做到以預(yù)防為主，防消結(jié)合。配合相關(guān)部門做好消防知識(shí)普及宣傳工作。以管理處秩序隊(duì)為主組建小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)，秩序隊(duì)負(fù)責(zé)控制檢驗(yàn)滅火及演練管理，管理處負(fù)責(zé)監(jiān)控火災(zāi)報(bào)警控制及協(xié)調(diào)工程技術(shù)部門維修保養(yǎng)工作。消防設(shè)備故障立即匯報(bào)并配合工程管理部門跟蹤落實(shí)維護(hù)處理。值班人員必需熟悉火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)和各火災(zāi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)之間對(duì)應(yīng)信號(hào)和安排?！雒總€(gè)月對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制柜進(jìn)行清掃除塵，對(duì)聯(lián)接線路進(jìn)行檢驗(yàn)，松動(dòng)應(yīng)予緊固，確保運(yùn)行正常?！鋈魏稳宋唇?jīng)消防部門同意不得私自拆改、移動(dòng)消防設(shè)施，更不得在消防設(shè)施前堆放物品或設(shè)置障礙從而影響臨警狀態(tài)下使用?！鲂^(qū)內(nèi)建筑設(shè)置滅火器每十二個(gè)月檢驗(yàn)一次滅火器功效，過期失效應(yīng)立即更換。定時(shí)深入各樓層巡視消防設(shè)施完好和防火安全情況，隨時(shí)發(fā)覺糾正火災(zāi)隱患?！鲋朴喯婪婪斗椒?，確保小區(qū)內(nèi)消防安全：確保疏散樓梯和通道有顯著標(biāo)志，道口通暢，不堆放雜物和貨物，一旦發(fā)覺立即清除。常常宣傳落實(shí)以預(yù)防為主，防消結(jié)合方針，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)全部些人員消防知識(shí)宣傳，提升防火意識(shí)。嚴(yán)禁亂拉亂接臨時(shí)用電線路。嚴(yán)禁在小區(qū)燃燒廢物等。臨警狀態(tài)時(shí)做好人員疏散工作。10、小區(qū)內(nèi)動(dòng)火及電焊必需經(jīng)管理處同意，并注意安全，在使用時(shí)必需有些人看護(hù)，監(jiān)督工作由秩序員員實(shí)施。二、小區(qū)消防應(yīng)急方案為使小區(qū)內(nèi)在出現(xiàn)火災(zāi)匯報(bào)時(shí)，做到“忙而不亂”有效控制在最小范圍內(nèi)，將火災(zāi)控制在萌芽狀態(tài)，制訂以下應(yīng)急規(guī)程：1、值班中心接到消防報(bào)警信號(hào)利用對(duì)講機(jī)通知轄區(qū)秩序員立即前往火警現(xiàn)場(chǎng)，并立即向主管部門匯報(bào)；火警誤報(bào)時(shí)通知消除警報(bào)信號(hào)；火警證實(shí)情況嚴(yán)重，通知處開啟報(bào)警設(shè)施（標(biāo)準(zhǔn)上出現(xiàn)火警時(shí)，不可開啟廣播，以免引發(fā)騷亂）。2、火警信號(hào)證實(shí)，情況嚴(yán)重，管理處應(yīng)急事項(xiàng)通知辦公室值班人員和義務(wù)消防員，在短時(shí)間內(nèi)裝備趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火，并依據(jù)火災(zāi)情況由其決定是否打“119”電話報(bào)警；啟用報(bào)警設(shè)施通知主管到場(chǎng)組織施救；利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群沿消防通道向安全地點(diǎn)疏散（此項(xiàng)工作應(yīng)在確定火勢(shì)正確情況下進(jìn)行，以免發(fā)生騷亂）；切除非消防電源；啟用相關(guān)消防器材等。消防值班員應(yīng)親密關(guān)注滅火動(dòng)態(tài)，保持現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)通暢，立即向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3、撥打“119”拿起話筒撥打“119”號(hào)鍵，正確講清起火單位名稱，所在位置。講清起火部位、燃燒物品、火勢(shì)大小、火場(chǎng)面積；■燃燒物質(zhì)可分為：油、化學(xué)物質(zhì)、通常物質(zhì)。講清起火單位樓層?！鲋v清報(bào)警人姓名，聯(lián)絡(luò)電話號(hào)碼，方便隨時(shí)聯(lián)絡(luò)；■如需安排消防車要講清接車地點(diǎn)，地點(diǎn)應(yīng)在起火周圍易找地方。4、落實(shí)三級(jí)防火安全“三級(jí)”檢驗(yàn)制度■一級(jí)檢驗(yàn)由管理處治安秩序隊(duì)組織實(shí)施，每七天對(duì)本崗位進(jìn)行一次消防安全檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即處理，立即匯報(bào)?！龆?jí)檢驗(yàn)由管理處組織實(shí)施，管理處每個(gè)月或半月組織秩序部及工程人員對(duì)其部門消防管理范圍、消防設(shè)備物資進(jìn)行一次檢驗(yàn)，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每個(gè)月向企業(yè)總部匯報(bào)一次消防安全情況?！鋈?jí)檢驗(yàn)由企業(yè)安全主管和管理處實(shí)施，每三個(gè)月由企業(yè)安全主管會(huì)同管理處關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)對(duì)區(qū)內(nèi)進(jìn)行關(guān)鍵檢驗(yàn)1次及抽查，每三個(gè)月不少于一次檢驗(yàn)。5、消防應(yīng)急處理程序當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班領(lǐng)導(dǎo)任臨時(shí)指揮，負(fù)責(zé)滅火協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)、指揮、組織實(shí)施等工作；治安門崗位值班人員責(zé)任人員疏散疏導(dǎo)、警戒工作；義務(wù)消防人員負(fù)責(zé)滅火工作，水電維修人員負(fù)責(zé)對(duì)水電控制和應(yīng)急使用，其它工種人員負(fù)責(zé)救火滅火及救援任務(wù)；值班人員負(fù)責(zé)和各方面聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，并用對(duì)講機(jī)和企業(yè)用戶服務(wù)中心聯(lián)絡(luò)調(diào)動(dòng)周圍區(qū)域企業(yè)治安人員幫助，確保將火災(zāi)消亡于萌芽狀態(tài)。消防應(yīng)急分工以下：企業(yè)安全主管：總指揮管理處值班領(lǐng)導(dǎo)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度管理處治安主管：負(fù)責(zé)滅火組織實(shí)施義務(wù)消防員（待崗秩序員）：負(fù)責(zé)滅火工作門崗值班秩序員：堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)警戒及聯(lián)絡(luò)工作巡查秩序員：責(zé)任人員疏散及秩序維護(hù)水電工程人員：負(fù)責(zé)應(yīng)急水電補(bǔ)給企業(yè)用戶服務(wù)中心總臺(tái)：負(fù)責(zé)外援調(diào)度及聯(lián)絡(luò)其它工種人員：負(fù)責(zé)救護(hù)工作及后勤供給。清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情統(tǒng)計(jì)，追究火災(zāi)責(zé)任，并向相關(guān)部門匯報(bào)清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情統(tǒng)計(jì)，追究火災(zāi)責(zé)任，并向相關(guān)部門匯報(bào)監(jiān)測(cè)火災(zāi)情況，堅(jiān)守消防中心崗位接到報(bào)警判定地點(diǎn)，用對(duì)講機(jī)匯報(bào)火情地點(diǎn)災(zāi)情輕：通知秩序人員自行處理災(zāi)情嚴(yán)重：打火警119，通知消防主管，企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)誤報(bào)：查明原因統(tǒng)計(jì)在案組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)組織秩序人員趕到現(xiàn)場(chǎng)滅火檢驗(yàn)已經(jīng)自動(dòng)開啟消防設(shè)備工作情況，必需時(shí)強(qiáng)行開啟其它消防設(shè)施三、動(dòng)火管理方法依據(jù)小區(qū)消防管理要求，對(duì)包含動(dòng)火作業(yè)及電焊要求應(yīng)先堅(jiān)持先辦手續(xù)后施工標(biāo)準(zhǔn)：1、依據(jù)消防相關(guān)要求，嚴(yán)禁全部施工人員在未經(jīng)同意防火區(qū)內(nèi)實(shí)施電焊、氧焊及火爐作業(yè)。2、固定動(dòng)火區(qū)須經(jīng)管理處審核，報(bào)相關(guān)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意后，辦理固定動(dòng)火證，方可動(dòng)火或電焊施工。3、動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)必需采取有效安全方法和配置對(duì)應(yīng)滅火器具，由管理處指定專門安全員或其它熟悉業(yè)務(wù)人員監(jiān)護(hù)，確保動(dòng)火作業(yè)順利進(jìn)行。3、動(dòng)火作業(yè)人員必需持證上崗，作業(yè)完成后，動(dòng)火人員和監(jiān)護(hù)人員必需認(rèn)真檢驗(yàn)，臨時(shí)動(dòng)火區(qū)域是否有火災(zāi)萌發(fā)可能。動(dòng)火人員和監(jiān)護(hù)人員必需對(duì)臨時(shí)動(dòng)火區(qū)防火安全負(fù)責(zé)。日常動(dòng)火巡視及跟蹤由我秩序巡防人員配合相關(guān)部門實(shí)施。四、臺(tái)風(fēng)及洪澇災(zāi)難控制方法針對(duì)本區(qū)域臺(tái)風(fēng)影響情況，由管理處成立義務(wù)消防隊(duì)組織預(yù)防臺(tái)風(fēng)及洪澇災(zāi)難預(yù)防控制任務(wù)，配置必需防風(fēng)、防洪物資，如抽水泵、砂袋、手推車、鋤頭、鐵鏟、雨具、擴(kuò)音器、宣傳欄等。尤其臺(tái)風(fēng)發(fā)生及連續(xù)雨天時(shí)，由管理處預(yù)優(yōu)異行臺(tái)風(fēng)預(yù)報(bào)，通知小區(qū)全體業(yè)主進(jìn)行預(yù)防，義務(wù)消防組織組員到位對(duì)小區(qū)公共設(shè)施檢驗(yàn)和對(duì)防風(fēng)防洪物資進(jìn)行準(zhǔn)備，定時(shí)觀察排泄水位及設(shè)備運(yùn)行情況，關(guān)注天氣預(yù)報(bào)和防汛指揮部門警報(bào)；當(dāng)發(fā)覺異常時(shí)，立即向企業(yè)相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行通報(bào)，方便采取對(duì)應(yīng)方法。日常管理過程中，在小區(qū)內(nèi)儲(chǔ)存足夠防洪砂堆和編織袋，以備應(yīng)急防火、防洪使用。當(dāng)臺(tái)風(fēng)來臨時(shí)，全部管理處工作人員按應(yīng)急方案，堅(jiān)守崗位在區(qū)域內(nèi)待命，并按工作分工進(jìn)入預(yù)定崗位工作。交通車輛管理方法一、車輛管理方法為了搞好億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處日常管理工作，維護(hù)交通秩序和保障車輛安全，發(fā)揮車輛管理作用，使停車交通秩序井然，不發(fā)生交通堵塞，不發(fā)生車輛被盜、損壞。在對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)地勘察和分析基礎(chǔ)上，本企業(yè)擬采取以下車輛管理措施：1、車輛管理方法門崗進(jìn)入實(shí)施人車分流管理。在地下停車場(chǎng)設(shè)置顯著導(dǎo)向標(biāo)志，使行人和車輛流向明確，避免車道發(fā)生堵塞及發(fā)生意外事故。為確保車輛停放整齊有序，依據(jù)小區(qū)管理要求，將采取導(dǎo)向標(biāo)志，分區(qū)分片，實(shí)施內(nèi)部業(yè)主住戶車輛和外來臨時(shí)車輛分區(qū)停放管理。標(biāo)準(zhǔn)上固定車位只限億嘉廣場(chǎng)業(yè)主使用，以保持車位正常使用。2、交通管理作業(yè)規(guī)程：交通法規(guī)是道路交通管理依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格實(shí)施交通法規(guī)，維護(hù)良好交通秩序，才能保障交通安全和道路通暢。秩序員按管轄區(qū)內(nèi)各路段交通設(shè)施要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)行規(guī)范停放及行駛管理。治安秩序員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車或行駛時(shí)，須以禮待人，文明服務(wù)。當(dāng)接到交通事故救助時(shí)，應(yīng)重視時(shí)效性靈活利用應(yīng)急方法進(jìn)行處理。治安秩序員要監(jiān)督進(jìn)出區(qū)域車輛不超出5-15㎞/h速度行駛，嚴(yán)禁鳴笛。對(duì)區(qū)內(nèi)一切車輛實(shí)施統(tǒng)一停放管理，并按車輛進(jìn)場(chǎng)要求指揮車主泊車，嚴(yán)禁任何車輛隨意停放，阻塞道路交通。治安秩序員當(dāng)班時(shí)間要對(duì)區(qū)內(nèi)各條道路及道路上設(shè)置交通標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行檢驗(yàn)，阻止一切破壞行為。當(dāng)發(fā)覺路面或交通標(biāo)識(shí)牌出現(xiàn)破損、歪斜移位時(shí)，秩序員應(yīng)立即知會(huì)工程部門派請(qǐng)維修工進(jìn)行修復(fù)或加固。施工路面要出通告，提醒路人注意。3、交通意外事故處理規(guī)程值班秩序發(fā)覺交通意外事故或接到交通意外事故匯報(bào)救助時(shí)，首先應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)匯報(bào)管理處主任發(fā)生意外事故現(xiàn)場(chǎng)具體位置；然后留在現(xiàn)場(chǎng)或快速趕赴現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)交通秩序和保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，搶救傷者。管理處主任或協(xié)管員接到警報(bào)后應(yīng)立即快速趕赴現(xiàn)場(chǎng)參與搶救，調(diào)遣人員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序、交通秩序。視事故發(fā)生情況撥打“120”送重傷員到醫(yī)院搶救，并報(bào)企業(yè)總部及轄區(qū)派出所等相關(guān)部門進(jìn)行處理。二、實(shí)施車輛出入收發(fā)牌管理方法對(duì)全部進(jìn)出車輛實(shí)施門崗出入收發(fā)牌及固定停放車輛使用識(shí)別牌管理模式。利用門崗自動(dòng)欄道閘進(jìn)行嚴(yán)格控制。三、車位停滿管理當(dāng)停車位停滿時(shí)，車管秩序員人員立即將“車位已滿，請(qǐng)勿駛?cè)搿蓖ǜ媾茟覓欤悦庥绊戃噲?chǎng)（庫）交通秩序。四、專用停車場(chǎng)車位管理全部進(jìn)入小區(qū)車輛，統(tǒng)一停放在指定地點(diǎn)：摩托車、電動(dòng)車及自行車一律停放于指定地點(diǎn)，嚴(yán)禁停放在樓宇門口或路面。專用汽車停車場(chǎng)按車位有償使用方法關(guān)鍵向業(yè)主租用，并實(shí)施定位停放管理制度，汽車停車場(chǎng)在滿足億嘉廣場(chǎng)業(yè)主停放基礎(chǔ)上，預(yù)留部分車位供外來臨時(shí)入?yún)^(qū)車輛停放。車場(chǎng)定位專用車位，須保持專用特征管理，其它車輛不得停放可在專用車位上明確專用車輛號(hào)碼或懸掛車號(hào)牌，以保持專用性。車輛停放保持整齊有序，其它臨時(shí)車位由巡查秩序員負(fù)責(zé)，對(duì)違章停放車輛采取對(duì)應(yīng)方法進(jìn)行糾正。房屋管理方法房屋管理是常規(guī)物業(yè)管理關(guān)鍵步驟，是長(zhǎng)一項(xiàng)期性、連貫性管理工作,其管理意義是延長(zhǎng)房屋使用壽命，對(duì)物業(yè)起到增值、保值作用；房屋管理要求包含巡檢管理、養(yǎng)護(hù)管理、修繕管理及技術(shù)專業(yè)化等特點(diǎn)，和常規(guī)性工作累積管理。怎樣保持億嘉廣場(chǎng)房屋外觀統(tǒng)一，和房屋使用安全，是房屋管理緊迫性工作。綜合小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，結(jié)合物業(yè)管理等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，擬設(shè)置專職房管員、施工監(jiān)督員，實(shí)施專題房屋管理活動(dòng)。一、房管工作內(nèi)容包含房屋主體結(jié)構(gòu)安全預(yù)防勘察，房屋結(jié)構(gòu)及隸屬設(shè)施日常巡查及日常養(yǎng)護(hù)，房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理，房屋裝修施工監(jiān)理，系統(tǒng)VI識(shí)別牌計(jì)劃設(shè)計(jì)及維護(hù)管理，物業(yè)管理活動(dòng)質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督，服務(wù)體系建立及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及隸屬設(shè)施管理建立勘察機(jī)制，按房屋使用特征，前5年為新啟用階段，對(duì)物業(yè)維護(hù)是保持隸屬結(jié)構(gòu)完整，對(duì)主體結(jié)構(gòu)管理為監(jiān)測(cè)期；前20年為維護(hù)階段，除對(duì)隸屬設(shè)施進(jìn)行中大修或更新外，關(guān)鍵任務(wù)是對(duì)主體結(jié)構(gòu)實(shí)施監(jiān)控；20年后，是房屋關(guān)鍵布控期，每3年應(yīng)由房屋質(zhì)量測(cè)控部門進(jìn)行系統(tǒng)檢測(cè)，并依據(jù)評(píng)定結(jié)果進(jìn)行修復(fù)性修繕。億嘉廣場(chǎng)屬啟用階段，所以管理處將確定計(jì)劃后，由房管技術(shù)員每六個(gè)月定時(shí)組織1次對(duì)各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡檢，分析建筑結(jié)構(gòu)情況，以確保房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護(hù)制度，由房管員每日1次次對(duì)小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)巡查，巡查范圍包含屋頂（面）、電梯、樓梯及扶手、走廊、外墻、道路、車場(chǎng)、圍墻、公共門窗、設(shè)備機(jī)房、門廳、化糞池、其它配套設(shè)施及環(huán)境巡視；對(duì)巡查發(fā)覺需進(jìn)行維護(hù)，由管理處立即組織相關(guān)施工部門進(jìn)行維護(hù)；對(duì)環(huán)境問題立即協(xié)調(diào)處理和整改。并形成房屋維修方案報(bào)凱嘉實(shí)業(yè)審核后按計(jì)劃實(shí)施。三、裝飾裝修管理實(shí)施嚴(yán)格裝修項(xiàng)目審查制度，對(duì)全部裝修項(xiàng)目，由房管員（協(xié)管員）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)了解勘察后，報(bào)管理處審核，和業(yè)主（使用人）簽署《裝修管理協(xié)議》，辦理裝修人員臨時(shí)出入卡，通知裝修嚴(yán)禁行為及注意事項(xiàng)；如屬使用人裝修，須報(bào)業(yè)主單位書面許可后，方進(jìn)入審批程序。裝修過程由房管員負(fù)責(zé)全過程監(jiān)督（材料、進(jìn)場(chǎng)、堆放），天天2次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視；秩序部門負(fù)責(zé)裝修人員出入管理；施工完成后，由房管員會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)對(duì)廚房及衛(wèi)生間地面進(jìn)行二十四小時(shí)閉水試驗(yàn)；同時(shí)在驗(yàn)收時(shí)征求相鄰業(yè)主意見，保障無違章裝修損壞行為發(fā)生。果斷杜絕先裝（修）后審（批）、違章拆改、違章搭建等行為發(fā)生；確保房屋安全及環(huán)境完整。四、維修養(yǎng)護(hù)資金管理自進(jìn)入管理之日起建立維修資金專題使用管理檔案，并在房屋保維修時(shí)進(jìn)行拍照統(tǒng)計(jì)存檔，同時(shí)向全體業(yè)主公布；資金使用時(shí)由房管員按總體計(jì)劃負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)及可行性分析；由管理處負(fù)責(zé)審核后報(bào)凱嘉實(shí)業(yè)審批，完成資金統(tǒng)籌后立即進(jìn)行養(yǎng)護(hù)或修繕施工；對(duì)全部養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用項(xiàng)目，建立系統(tǒng)檔案一式二份，長(zhǎng)時(shí)間保留。支出項(xiàng)目如屬機(jī)電、綠化、環(huán)境等管理內(nèi)容，由各職能部門提交方案，按上述程序進(jìn)行。五、白蟻防治物業(yè)管理工作將白蟻防治列入房屋管理關(guān)鍵日程；經(jīng)過培訓(xùn)、掌握白蟻活動(dòng)規(guī)律、生存條件及防治基礎(chǔ)知識(shí)和技巧；采取有效方法進(jìn)行防治和殺滅。日常管理中，發(fā)覺白蟻危害，立即組織技術(shù)力量進(jìn)行勘測(cè)，制訂可行性方案；落實(shí)資金進(jìn)行有效控制和消亡，保障建筑物、構(gòu)筑物及物品安全。六、基礎(chǔ)管理建立系統(tǒng)日常資料檔案，保持管理工作連續(xù)性、可查性、可比性。包含：公告服務(wù)電話及項(xiàng)目，懸掛《臨時(shí)業(yè)主條約》及公眾管理要求，樹立小區(qū)平面圖，設(shè)置各項(xiàng)管理通告牌、VI識(shí)別牌；建立物業(yè)交接、驗(yàn)收檔案，圖紙資料檔案；設(shè)置宣傳欄并形成定時(shí)出版制，定時(shí)公布各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理情況；由管理處統(tǒng)一布署每十二個(gè)月進(jìn)行1-2次業(yè)主意見咨詢，立即改善工作作風(fēng)和管理方法，提升工作效率，提升服務(wù)質(zhì)量。房管工作實(shí)施“工作日志制”，日志中統(tǒng)計(jì)純工作業(yè)務(wù)事項(xiàng)，工作人員調(diào)崗、離崗由管理處負(fù)責(zé)交接并移交待任人員續(xù)用，保持房管工作連續(xù)性。七、房屋維護(hù)工程管理維修工程采取預(yù)算審核及招標(biāo)管理，技術(shù)性要求不高或使用資金小工程各相關(guān)部門按要求進(jìn)行自施式維修或委托維修，技術(shù)要求高或使用資金大項(xiàng)目實(shí)施招標(biāo)制并按協(xié)議方法發(fā)包；維修過程由專職房管員負(fù)責(zé)施工監(jiān)理，相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。八、實(shí)施數(shù)據(jù)化管理物業(yè)管理常規(guī)工作是物業(yè)管理最基礎(chǔ)工作，是一朝一夕累積完成，所以數(shù)據(jù)管理能真實(shí)、正確反應(yīng)出管理狀態(tài)和質(zhì)量；自開展管理工作開始，管理處將實(shí)施數(shù)據(jù)統(tǒng)一管理，規(guī)范管理工作，做到任何數(shù)據(jù)起源達(dá)成有真實(shí)依據(jù)；為樹立億嘉廣場(chǎng)優(yōu)異管理品牌累積管理經(jīng)驗(yàn)。設(shè)施設(shè)備管理方法億嘉廣場(chǎng)配套設(shè)施完善，是一個(gè)集商業(yè)、居住為一體綜合居住小區(qū)，設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量直接影響著居住秩序。為此，海南新海物業(yè)綜合管理將嚴(yán)格根據(jù)ISO9001:質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行高質(zhì)高效定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)，嚴(yán)格根據(jù)各類應(yīng)急處理方案處理機(jī)電設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故。利用多種科學(xué)手段，最大程度地實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，發(fā)明良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為億嘉廣場(chǎng)業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適居住空間。一、設(shè)施設(shè)備分析億嘉廣場(chǎng)，目前關(guān)鍵是對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，關(guān)鍵維護(hù)設(shè)備包含：第一、高壓供電系統(tǒng)；第二、低壓配電系統(tǒng)及供水系統(tǒng)；第三、公共照明系統(tǒng)；第四、消防設(shè)備設(shè)施等；第五、其它物業(yè)配套設(shè)施。針對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)際情況，本企業(yè)工程部將采取以下方法應(yīng)對(duì)：加強(qiáng)工程部專業(yè)技術(shù)力量，抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員組成維護(hù)組；重視機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理，設(shè)置二十四小時(shí)運(yùn)行管理值班。對(duì)小區(qū)全部設(shè)備設(shè)施建立健全管理制度，做到操作規(guī)程合格、制度上墻、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)具體、規(guī)范、正確、維修保養(yǎng)及物品消耗等全部有具體、規(guī)范統(tǒng)計(jì)；全部設(shè)備關(guān)鍵部件均建立標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)；加強(qiáng)管理，建立、制訂完善維修保養(yǎng)計(jì)劃，按計(jì)劃將全部設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全方面維修保養(yǎng)，提升整個(gè)設(shè)備管理水平。全部設(shè)備全部有完善具體運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，全部有操作規(guī)程并上墻，維修保養(yǎng)也有具體統(tǒng)計(jì)，整個(gè)設(shè)備管理水平按物業(yè)二級(jí)管理水平去管理，達(dá)成要求要求，提升小區(qū)整個(gè)系統(tǒng)設(shè)備使用壽命，并為業(yè)主節(jié)省能源。二、供配電系統(tǒng)管理機(jī)電設(shè)施是整個(gè)建筑關(guān)鍵部位，而供配電系統(tǒng)則是它大動(dòng)脈。為了保障系統(tǒng)供電連續(xù)性，新海物業(yè)管理企業(yè)將依據(jù)億嘉廣場(chǎng)用電性質(zhì)和特點(diǎn)，配置對(duì)應(yīng)技術(shù)人員，制訂行之有效運(yùn)行管理制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)正常運(yùn)行。三、設(shè)施設(shè)備分類依據(jù)各類設(shè)施設(shè)備功效、用途、關(guān)鍵性等原因?qū)ζ鋵?shí)施分類管理，分A、B、C類：A類：配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報(bào)警系統(tǒng)。B類：排風(fēng)設(shè)備，水箱（池），滅火器材，排污泵。C類：房屋本體照明設(shè)施、室外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室外空調(diào)架、道路。四、設(shè)備運(yùn)行管理對(duì)各類設(shè)備，健全操作制度，依據(jù)委托方要求，專員定崗值班或巡回方法對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理。設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考評(píng)合格后上崗操作。設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢驗(yàn)，做到運(yùn)行統(tǒng)計(jì)和值班統(tǒng)計(jì)，認(rèn)真做好交接班。我企業(yè)工程部總工程師依據(jù)運(yùn)行管理相關(guān)制度，每個(gè)月檢驗(yàn)監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)推行情況，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢驗(yàn)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)、維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、交接班統(tǒng)計(jì)，檢驗(yàn)后在相關(guān)統(tǒng)計(jì)上簽字，發(fā)覺問題立即糾正，對(duì)發(fā)覺設(shè)備問題應(yīng)具體填寫匯報(bào)，物業(yè)企業(yè)工程部經(jīng)理監(jiān)督整改情況。五、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)，機(jī)電主管負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。日常維護(hù)保養(yǎng)關(guān)鍵是巡視檢驗(yàn)和清潔方面工作；定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)關(guān)鍵是性能狀態(tài)檢驗(yàn)和計(jì)劃性能修理內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)關(guān)鍵是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全方面檢修調(diào)整。日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行操作，值班人員負(fù)責(zé)，定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)由維修人員負(fù)責(zé)操作，值班人員進(jìn)行配合，有些設(shè)備外聘專業(yè)企業(yè)進(jìn)行。維護(hù)保養(yǎng)工作項(xiàng)目由各類設(shè)備作具體要求，各設(shè)備主管依據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)情況，作出年度、月維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)報(bào)院方同意后按計(jì)劃實(shí)施。六、設(shè)施設(shè)備維修1、設(shè)施設(shè)備維修分計(jì)劃和故障維修兩類。計(jì)劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒有發(fā)生問題前，對(duì)其劣化和缺點(diǎn)部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理。故障維修是對(duì)設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部分進(jìn)行針對(duì)性維修。2、設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式。①委托維修關(guān)鍵用于故障維修。管理處設(shè)值班調(diào)度，實(shí)施二十四小時(shí)值班，配置專線電話，隨時(shí)接收住戶、操作人員維修申請(qǐng)和故障匯報(bào)，接匯報(bào)，快速通知相關(guān)維修人員在要求時(shí)間內(nèi)修復(fù)。②派工維修關(guān)鍵用于計(jì)劃維修、零星及小型設(shè)備新裝、改裝項(xiàng)目處理。工程維修主管依據(jù)設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)計(jì)劃，目前對(duì)設(shè)備情況分析調(diào)查結(jié)果，和住戶要求填寫派工單。派專員完成特定工作。派工單處理和跟進(jìn)步驟按委托維修要求進(jìn)行。七、設(shè)備故障及事故凡因違反規(guī)程、操作使用不妥或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)成一定時(shí)間或造成損失，稱為設(shè)備事故。損失及影響不及事故嚴(yán)重程度其它情況稱之為故障。不管發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備維修組必需立即組織力量快速處理。遇較重大事件，必需立即匯報(bào)企業(yè)工程部經(jīng)理、主管及管理處主任協(xié)調(diào)處理。不管發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備維修組人員必需具體統(tǒng)計(jì)，不得疏漏和隱瞞。八、設(shè)備大修、更新改造管理處依據(jù)實(shí)情況對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修、更新和技術(shù)改造，使之愈加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。設(shè)備及物業(yè)本體部分大修、更新和技術(shù)改造費(fèi)用，該費(fèi)用通常從維修基金中支出。費(fèi)用預(yù)算和決算是按年度進(jìn)行，所以經(jīng)過物業(yè)企業(yè)年度預(yù)算后，報(bào)委托方審核和同意，還須經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)后方能實(shí)施。大修改造項(xiàng)目由管理處主任會(huì)同企業(yè)工程部總工程師提出申請(qǐng)，經(jīng)管理處討論形成《年度計(jì)劃申請(qǐng)匯報(bào)》，報(bào)物業(yè)委托方經(jīng)過后方可實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)施根據(jù)“誰主管、誰負(fù)責(zé)”標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)企業(yè)工程維修主管領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行。保潔衛(wèi)生管理方法在億嘉廣場(chǎng)，我們將在ISO9001:質(zhì)量管理基礎(chǔ)上，進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻率”環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。一、公共清潔管理范圍：樓梯通道及走道；路面用綠化帶；停車場(chǎng)；電梯轎箱；電梯扶手。二、保潔量化管理標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)頻率備注地面地面目視潔凈，10平方米范圍內(nèi)紙屑、果皮等雜物不超出2天天清掃2次，樓道目視整齊，無積塵現(xiàn)象。天天清潔最少2次不銹鋼飾品光亮、無顯著灰塵、水印每個(gè)月清潔3，上油1次公共門窗窗、門面潔凈、無顯著手印，邊框無顯著灰塵保潔每七天1次，垃圾桶垃圾清運(yùn)立即，桶內(nèi)垃圾不露出桶外，垃圾存放不超出桶高2/3，外殼無顯著灰塵、污跡，周圍無垃圾散落、無積水現(xiàn)象天天最少清理1次，垃圾外運(yùn)日產(chǎn)日清綠化帶保持潔凈，無顯著枯葉、白色污染物天天清理1次，每個(gè)月進(jìn)行衛(wèi)生大掃除1次宣傳欄、開關(guān)、滅火器（箱）外表光亮、目視無顯著灰塵、亂張貼現(xiàn)象天天清抹1次休閑小品外表光亮、目視無顯著灰塵、亂張貼現(xiàn)象天天清潔1次，不定時(shí)進(jìn)行保潔工具、藥品擺放藥劑、物品外表潔凈、無污跡，能按指定位置擺放，保持道路通暢，未給為主帶來干攏儀容儀表按要求著裝、衣冠整齊，佩戴整齊，精神飽滿，勤理個(gè)人衛(wèi)生，不蓬頭散發(fā)工作紀(jì)律按時(shí)上下班、無遲到早退現(xiàn)象，上班時(shí)間不會(huì)客，不做和本職員作無關(guān)之事服務(wù)態(tài)度舉止文、熱情、有禮，愛崗敬業(yè)，人勤手快，按時(shí)保量完成任務(wù)三、責(zé)任區(qū)及人員定崗定編。由企業(yè)安排區(qū)域項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)保潔業(yè)務(wù)工作協(xié)調(diào)開展。安排5名保潔員對(duì)整個(gè)億嘉廣場(chǎng)公共區(qū)域和商場(chǎng)保潔管理項(xiàng)目進(jìn)行保潔。四、環(huán)境保潔管理目標(biāo)1、清潔管理現(xiàn)代環(huán)境清潔不僅重視通常“掃”，更為重視專業(yè)“?！焙汀胺馈?，保是保護(hù)建材磨損變色、生銹、發(fā)霉，防是衛(wèi)生防疫和防四害等。所以，我們清潔作業(yè)更重視專業(yè)業(yè)務(wù)含義是“環(huán)境保潔”。針對(duì)億嘉廣場(chǎng)清潔工作，選擇合適清潔用具，不僅能保持建材外觀整齊，而且能更深入降低多種腐蝕；尤其是使用無污染清潔劑保持環(huán)境清新并采取保護(hù)方法，還能夠提升建材使用中抗磨損能力；同時(shí)定時(shí)進(jìn)行環(huán)境消殺，加大小區(qū)公眾防疫力度，確保住宅區(qū)公眾衛(wèi)生安全。小區(qū)內(nèi)建筑外墻、道路、樓梯及全部區(qū)域?qū)嵤?biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由經(jīng)過嚴(yán)格挑選和考評(píng)過管理處清潮負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處負(fù)責(zé)委派房管質(zhì)檢人監(jiān)督，確保根據(jù)作業(yè)頻率、標(biāo)準(zhǔn)開展工作，保持高水準(zhǔn)清潔衛(wèi)生服務(wù)。2、污染控制物業(yè)企業(yè)對(duì)可能出現(xiàn)污染源（化糞池溢出、車輛漏油、大風(fēng)大雨天氣產(chǎn)生灰塵及積水、生活垃圾處理及四害消殺）采取有效控制。五、環(huán)境保潔管理方法清潔和保養(yǎng)是指人類為了優(yōu)化生存空間，利用現(xiàn)代科學(xué)方法凈化環(huán)境，保護(hù)物品正常使用行為。（一）、衛(wèi)生消殺工作計(jì)劃制訂管理處應(yīng)依據(jù)季節(jié)改變制訂出衛(wèi)生消殺工作計(jì)劃。消殺工作計(jì)劃應(yīng)包含以下內(nèi)容：消殺對(duì)象；消殺區(qū)域；消殺方法選擇和藥品計(jì)劃；消殺費(fèi)用預(yù)算。3、滅蚊、蠅、蟑螂工作①、消殺時(shí)間：每十二個(gè)月1—4、6—7、11—12月份中，每七天應(yīng)進(jìn)行1次滅蟲消殺工作。其它月份具體參考標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求進(jìn)行消殺。②、消殺區(qū)域梯口、梯間及樓宇周圍；垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱、等室外區(qū)域；4、消殺藥品：通常見菊脂類、環(huán)境保護(hù)型藥噴灑劑等。5、消殺方法：以噴藥觸殺為主。6、噴殺操作關(guān)鍵點(diǎn)：穿戴好防護(hù)衣帽；將噴殺藥品按要求進(jìn)行稀釋注入噴霧器里；對(duì)上述區(qū)域進(jìn)行噴殺。7、噴殺時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)：梯間噴殺時(shí)不要將藥液噴在扶手、玻璃或業(yè)主門面上；不要在業(yè)主出入高峰期噴藥。噴藥前應(yīng)優(yōu)異行公告，以防意外發(fā)生。（二）滅鼠工作1、滅鼠時(shí)間：每季應(yīng)進(jìn)行1-2次。2、滅鼠區(qū)域：小區(qū)四面；圍墻及綠化帶；常有老鼠出沒區(qū)域。3、滅鼠方法：關(guān)鍵采取投放攔有鼠藥鉺料和粘鼠膠。4、鉺料制作方法將米或碾碎油炸花生米等放一專用容器內(nèi)；將鼠藥按說明劑量均勻撒在鉺料上；制作鉺料時(shí)作業(yè)人員必需戴上口罩、膠手套，嚴(yán)禁裸手作業(yè)。5、滅鼠區(qū)域投放鉺料應(yīng)注意事項(xiàng)：先放一張寫有“滅鼠專用”紙片；將鼠藥成堆放在紙片上；盡可能放在隱蔽處或角落；嚴(yán)禁成片或隨意撒放。投放鼠藥必需在確保安全前提下進(jìn)行，必需時(shí)掛上顯著標(biāo)識(shí)。一周內(nèi)，撤回鉺料，期間注意撿拾死老鼠并妥善處理，并將數(shù)量統(tǒng)計(jì)在《消殺服務(wù)統(tǒng)計(jì)表》中。（三）消殺作業(yè)完成，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清洗保管（四）消殺工作標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)消殺區(qū)域內(nèi)各角落，目視無顯著蚊蟲在飛。檢驗(yàn)?zāi)恳暉o蒼蠅滋生地。檢驗(yàn)室內(nèi)和污雨井，每處蟑螂不超出5只。抽檢各樓層無顯著鼠跡，用布粉檢驗(yàn)老鼠密度，不超出1%，室外鼠洞每2千平方米不超出1（五）消殺工作管理和檢驗(yàn)消殺工作前，保潔主管必需詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意安全事項(xiàng)。保潔主管應(yīng)每次檢驗(yàn)消殺工作進(jìn)行情況并將情況統(tǒng)計(jì)于天天工作日志中。保潔主管現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢驗(yàn)，確保操作正確。保潔主管應(yīng)每個(gè)月會(huì)同相關(guān)人員對(duì)消殺工作按檢驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫《消殺服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)表》。上述資料由部門歸檔保留1年。（六）、路面及車場(chǎng)清潔路面及車場(chǎng)清潔關(guān)鍵以清掃為主，天天由專職人員按要求進(jìn)行清掃2-3次，并適時(shí)進(jìn)行巡回保持，關(guān)鍵工具采取適應(yīng)路面大掃把進(jìn)行。按實(shí)際要求，每個(gè)月進(jìn)行1次衛(wèi)生大掃除，清理衛(wèi)生死角。（七）公共防疫消毒管理除保持環(huán)境整齊外，依據(jù)目前國家對(duì)流行性疾病控制政策和法規(guī)，以前目前中國形勢(shì)，關(guān)鍵做好小區(qū)公共防疫消毒工作，定時(shí)對(duì)公共部位，包含座椅、休閑場(chǎng)地等人流密集部位進(jìn)行消毒，確保對(duì)公共防疫有效實(shí)施。（八）對(duì)小區(qū)內(nèi)家禽、寵物嚴(yán)格控制伴隨大家生活水平提升及愛好，部分業(yè)主住戶會(huì)喂養(yǎng)家禽、寵物以解樂趣，而這恰是細(xì)菌病毒傳染源，所以，物業(yè)管理應(yīng)緊緊圍繞政府相關(guān)要求，嚴(yán)格實(shí)施小區(qū)內(nèi)無喂養(yǎng)家禽行為發(fā)生，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)喂養(yǎng)寵物控制，包含：1、區(qū)內(nèi)全部喂養(yǎng)寵物必需持有喂養(yǎng)證；2、全部喂養(yǎng)寵物應(yīng)按要求定時(shí)注射疫苗（憑疫苗注射統(tǒng)計(jì)）；3、全部喂養(yǎng)寵物不得在小區(qū)內(nèi)隨地溜達(dá)，可設(shè)指定空間或完全嚴(yán)禁。小區(qū)綜合服務(wù)新海物業(yè)企業(yè)將依據(jù)億嘉廣場(chǎng)實(shí)際情況及業(yè)主需求，開展富有現(xiàn)代特色小區(qū)文化建設(shè)及綜合服務(wù)。一、小區(qū)文化建設(shè)關(guān)鍵是利用住宅小區(qū)建筑特色，合理設(shè)置宣傳欄，定時(shí)出版，內(nèi)容包含物業(yè)管理知識(shí)、法律法規(guī)、消防安全管理知識(shí)、收費(fèi)管理情況公布等。同時(shí)，結(jié)合宿舍區(qū)居住特點(diǎn)，適時(shí)和小區(qū)聯(lián)合舉行宣傳精神文明建設(shè)文體活動(dòng)；創(chuàng)建友好小區(qū)。二、綜合服務(wù)開發(fā)針對(duì)億嘉廣場(chǎng)業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求，擬利用物業(yè)企業(yè)人力、技術(shù)、設(shè)備優(yōu)勢(shì)，開展綜合服務(wù)，如室內(nèi)水電維修服務(wù)、代辦服務(wù)、家政服務(wù)等，以方便住戶生活，為物業(yè)管理增加創(chuàng)收。從而拉近和業(yè)主間距離，真正表現(xiàn)物業(yè)管理帶來整齊、文明、安全、方便、舒適服務(wù)，創(chuàng)建安居樂業(yè)小區(qū)居住環(huán)境。擬開設(shè)無償服務(wù)項(xiàng)目包含：（一）、無償服務(wù)1、對(duì)小區(qū)建筑公共部份（外圍墻、公共路面）維護(hù)和管理；2、對(duì)小區(qū)公共設(shè)備（配電、供水部分、消防設(shè)施、道路及路燈、照明、公共天線）維護(hù)和管理；3、定時(shí)對(duì)小區(qū)公共環(huán)境、公共衛(wèi)生、垃圾搜集、清運(yùn)、大廈綠化、溝、渠、井維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；4、建立小區(qū)業(yè)主檔案、公共設(shè)備資料建檔和管理；5、對(duì)小區(qū)計(jì)劃生育管理和服務(wù)；6、小區(qū)治安及車輛管理；7、住戶日常水電維修；8、報(bào)刊訂閱、信件收發(fā)及上門投遞等。（二）、有償服務(wù)1、房屋補(bǔ)漏、管道疏通；2、家電維修如：電視、空調(diào)等維修；3、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)（木工、防盜網(wǎng)等）；4、代辦服務(wù)如：年審、補(bǔ)證、換證；5、家政服務(wù)如：煤氣換氣服務(wù)；6、礦泉水飲水機(jī)、礦泉水供給；7、打字復(fù)?。?、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)咨詢。注：上述服務(wù)內(nèi)容，將按下例收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施：綜合服務(wù)項(xiàng)目表項(xiàng)目費(fèi)用性質(zhì)備注換開關(guān)無償不含材料費(fèi)換電表無償不含材料費(fèi)換插座無償不含材料費(fèi)換燈管無償不含材料費(fèi)換燈罩無償不含材料費(fèi)換燈架無償不含材料費(fèi)換燈座無償不含材料費(fèi)換燈頭無償不含材料費(fèi)換燈泡無償不含材料費(fèi)查線路無償不含材料費(fèi)換水閥無償不含材料費(fèi)換龍頭無償不含材料費(fèi)修水喉無償不含材料費(fèi)修馬桶無償不含材料費(fèi)換水閥無償不含材料費(fèi)裝釘鉤無償不含材料費(fèi)換線盒無償不含材料費(fèi)代辦郵寄無償不含郵資等訂送報(bào)無償不含郵資等代送煤氣無償不含氣款代辦干洗無償不含洗衣費(fèi)疏通馬桶50/次疏通下水道有償:30元/次線路改裝有償面議送水(5加侖有償按價(jià)格要求換門鈴有償:15元/次不含材料換馬桶有償:30元/個(gè)不含材料換浴缸有償:50元/個(gè)不含材料防盜網(wǎng)制作安裝有償面議綠化保養(yǎng)有償面議鐘點(diǎn)服務(wù)有償市場(chǎng)價(jià)優(yōu)惠換鎖(球鎖)有償:8元/次不含材料換鎖(防盜鎖)有償:50元/次不含材料換鎖(掛鎖)免費(fèi)不含材料遷居服務(wù)有償,面議包含車輛代辦交費(fèi)無償不含應(yīng)交費(fèi)用三、小區(qū)活動(dòng)開展物業(yè)企業(yè)將依據(jù)億嘉廣場(chǎng)居住人口特點(diǎn)，定時(shí)舉行給予小區(qū)特色及業(yè)主需求小區(qū)文化活動(dòng)，包含宣傳和文藝演出。四、節(jié)日裝扮及宣傳定時(shí)進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)及安全管理宣傳，每個(gè)月出版一次宣傳欄，每六個(gè)月舉行1次業(yè)主意見咨詢。逢節(jié)假日，按當(dāng)?shù)亓?xí)慣進(jìn)行對(duì)主出入口及部分公共場(chǎng)所進(jìn)行裝扮點(diǎn)綴，突出節(jié)日氣氛。五、服務(wù)接待和費(fèi)用征收設(shè)置小區(qū)16小時(shí)服務(wù)熱線，設(shè)專員接聽電話，實(shí)施一站式服務(wù)，由協(xié)管員負(fù)責(zé)日常業(yè)主接待，專員用戶服務(wù)接待時(shí)間擬自7時(shí)30分至19時(shí)30分。億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)用由小區(qū)業(yè)主或使用人按月繳付給管理處。檔案管理伴隨建筑設(shè)計(jì)高科技專業(yè)化發(fā)展，信息成為了管理資源中關(guān)鍵原因，為此，億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理檔案建立和管理，必需采取優(yōu)異管理技術(shù)，經(jīng)過檔案集中化、有序化、信息化科學(xué)程序，對(duì)小區(qū)內(nèi)全部物業(yè)管理和服務(wù)項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等，全部建立對(duì)應(yīng)管理檔案，并牢靠樹立檔案管理財(cái)務(wù)觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案材料管理真正為管理服務(wù)。一、檔案資料管理作業(yè)步驟搜集搜集整理歸檔利用1、檔案資料搜集設(shè)置檔案資料，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化優(yōu)異手段，有專職檔案管理員，建立對(duì)應(yīng)管理制度，對(duì)全部檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料搜集，堅(jiān)持內(nèi)容豐富標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)實(shí)體資料內(nèi)容，以實(shí)際工作需要出發(fā)。信息資料起源渠道：計(jì)劃設(shè)計(jì)到工程完工驗(yàn)收全部工程技術(shù)，維修資料；物業(yè)組成方面，到房屋主體，公共設(shè)施，小到一樹一木全有具體資料。2、資料分類整理：搜集全部住戶資料，統(tǒng)一由檔案管理員集中整理、分類，整理關(guān)鍵是去偽存真，依據(jù)資料信息起源，內(nèi)容，表現(xiàn)形式特點(diǎn)，做到條理清楚，分類合理。3、資料歸檔管理歸檔就是依據(jù)信息資料本身內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)絡(luò)進(jìn)行科學(xué)分類和保留。依據(jù)實(shí)際需要，億嘉廣場(chǎng)資料歸檔管理采取原始檔案和電腦檔案雙軌管理制，采取多個(gè)形式文檔儲(chǔ)存方法，便于原始資料信息保留，如：膠卷、照片、圖景等檔案組卷按不一樣業(yè)務(wù)性質(zhì)，編號(hào)，造冊(cè)，編輯并分柜保留，利用計(jì)算機(jī)優(yōu)異管理手段，盡可能把其它形式檔案資料轉(zhuǎn)化成為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。檔案出室、入室全部有嚴(yán)格要求，出室必需含有資格人員經(jīng)登記后方可借出，入室時(shí)，須由專員檢驗(yàn)，如有破損，立即修復(fù)，并視情節(jié)追究相關(guān)人員責(zé)任。檔案管理員需立即收回在外文件資料，嚴(yán)防丟失。檔案管理環(huán)境必需做好三防工作，即防火、防潮、防變質(zhì)。檔案資料利用：充足發(fā)揮檔案資料儲(chǔ)存和使用價(jià)值，全部管理信息資料如“住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)情況等，隨時(shí)能夠查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢驗(yàn)。二、檔案資料分類1、外來文件計(jì)劃?rùn)n案驗(yàn)收完工檔案其它檔案2、內(nèi)部檔案房屋維修檔案裝修管理檔案機(jī)電設(shè)備檔案配套維修工程檔案消防管理檔案車輛管理統(tǒng)計(jì)檔案秩序員服務(wù)管理檔案日常服務(wù)管理檔案日常維修檔案衛(wèi)生保潔管理檔案綠化管理檔案人事管理檔案其它檔案信息反饋信息反饋是幫助企業(yè)掌握管理情況，分析管理方案，決議管理方法，評(píng)定服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)和業(yè)主（住戶）溝通關(guān)鍵手段；信息反饋機(jī)制建立，如同一面放大鏡，是物業(yè)管理企業(yè)管理軟件環(huán)境建設(shè)。新海企業(yè)對(duì)億嘉廣場(chǎng)管理擬實(shí)施信息反饋方法包含管理處定時(shí)反饋、業(yè)主意見咨詢反饋、總部督察專題反饋、總部投訴電話統(tǒng)計(jì)及上門回訪相結(jié)合等路徑。管理處定時(shí)反饋路徑：由企業(yè)設(shè)于億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)，關(guān)鍵經(jīng)過管理處各基層崗位工種在從事日常工作中所掌握信息及管理處業(yè)務(wù)值班電話收信，經(jīng)過管理處分類整理后定時(shí)向企業(yè)總部匯報(bào)。業(yè)主意見（提議）信息反饋路徑：由企業(yè)按要求經(jīng)過專員上門發(fā)放、郵政通訊或意見箱方法定時(shí)發(fā)放《業(yè)主住戶意見、提議咨詢表》，并由企業(yè)質(zhì)檢部門組織分類整理；系統(tǒng)掌握各項(xiàng)管理信息。企業(yè)督察專題反饋路徑：經(jīng)過督察人員不定時(shí)對(duì)管理處各工種人員進(jìn)行作業(yè)檢驗(yàn)及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)結(jié)果，向企業(yè)反饋小住宅小事各項(xiàng)物業(yè)管理指標(biāo)完成情況,為改善方法提供決議依據(jù).總部投訴電話及回訪信息反饋路徑:企業(yè)總部設(shè)置服務(wù)投訴電話,受理各項(xiàng)管理服務(wù)投訴,建立投訴回訪機(jī)制;當(dāng)受理投訴時(shí),由企業(yè)綜合業(yè)務(wù)部門于二十四小時(shí)內(nèi)上門進(jìn)行回訪,立即處理,并按糾錯(cuò)程序處理,確保投訴人權(quán)益,促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量提升,促進(jìn)和用戶心理溝通,促進(jìn)億嘉廣場(chǎng)管理處整體管理服務(wù)水平提升?！镄畔⒎答仼v附圖0﹚信息反饋圖說明﹕信息是我們關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)資源。全方面信息資源匯聚和億嘉廣場(chǎng)物業(yè)相關(guān)全部信息，使反饋含有一定范圍和頻率，信息采取真實(shí)、科學(xué)。確保信息反饋通道通暢，信息處理集中，全部信息聚集到企業(yè)用戶服務(wù)中心，經(jīng)過分析整理，并向管理處發(fā)出指令，跟蹤檢驗(yàn)。確保指令權(quán)、檢驗(yàn)權(quán)和處理權(quán)高度統(tǒng)一，避免責(zé)任分離所造成管理失控。充足利用現(xiàn)代管理手段取得處理和利用信息。在檢驗(yàn)控制方法中，我們采取行政檢驗(yàn)、專題檢驗(yàn)、交叉檢驗(yàn)、外部檢驗(yàn)、外部監(jiān)控等方法?？刂品椒ㄓ蓄A(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制。質(zhì)量控制上，對(duì)不合格服務(wù)制訂了糾正偏差處理方法。緊急應(yīng)急預(yù)案第一節(jié)房屋安全管理應(yīng)急工作預(yù)案一、組織領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)鍵崗位職責(zé)管理處主任：負(fù)責(zé)應(yīng)急處理組織、協(xié)調(diào)、后勤保障等工作；工程部：負(fù)責(zé)危房技術(shù)判定，提出危險(xiǎn)房屋搶修方案；負(fù)責(zé)組織應(yīng)急小分隊(duì)到現(xiàn)場(chǎng)搶修房屋，并提出危房處理意見。秩序班長(zhǎng)：關(guān)鍵負(fù)責(zé)小區(qū)危房事件處理、協(xié)調(diào)等工作；二、危房應(yīng)急處理范圍及等級(jí)關(guān)鍵負(fù)責(zé)處理億嘉廣場(chǎng)內(nèi)房屋安全防范、搶修維護(hù)等工作。其危房應(yīng)急處理分三個(gè)等級(jí)：第一級(jí)：惡劣氣候。關(guān)鍵指氣象預(yù)報(bào)或上級(jí)通知立即出現(xiàn)中到大雨及5級(jí)以上大風(fēng)天氣，影響到房屋安全。第二級(jí)：地質(zhì)災(zāi)難。關(guān)鍵指地震、土體滑坡等自然原因影響房屋安全行為。第三級(jí)：房屋坍毀。關(guān)鍵指惡劣氣候、地質(zhì)災(zāi)難及房屋年久失修造成房屋坍毀。三、應(yīng)急工作安排因?yàn)閻毫託夂?、地質(zhì)災(zāi)難或房屋年久失修，影響到房屋安全。我們要依據(jù)不一樣等級(jí)及損害程度，采取對(duì)應(yīng)應(yīng)急方法，確保人民生命財(cái)產(chǎn)安全，使損失降低到最低程度。第一級(jí)：碰到惡劣氣候，開啟3級(jí)預(yù)案。一是危房處理專班在崗在位工作，搶險(xiǎn)隊(duì)待命隨時(shí)聽從調(diào)遣；二是實(shí)施二十四小時(shí)值班，接收處理房屋安全投訴工作；三是房屋安全管理三級(jí)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)，全天候不間斷掌握億嘉廣場(chǎng)內(nèi)房屋安全情況。如發(fā)覺房屋危險(xiǎn)情況立即按預(yù)案處理。3級(jí)預(yù)案人力物力安排：搶險(xiǎn)隊(duì)隊(duì)員不少于8人，打點(diǎn)支撐木料10立方米，砌磚100塊，水泥1噸。第二級(jí)：如發(fā)生地質(zhì)災(zāi)難，要分輕重程度監(jiān)控危房或組織搶修。一是距當(dāng)?shù)?00公里以外發(fā)生5級(jí)以上地震，當(dāng)?shù)匕l(fā)生1-2級(jí)地震，要立即開啟3級(jí)預(yù)案，實(shí)現(xiàn)二十四小時(shí)監(jiān)控，隨時(shí)處理突發(fā)事件；二是當(dāng)?shù)匕l(fā)生2級(jí)以上，7級(jí)以下地震，開啟2級(jí)預(yù)案，即應(yīng)急處理工作專班恢復(fù)工作，搶險(xiǎn)隊(duì)到崗，三級(jí)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)，實(shí)施二十四小時(shí)不間斷監(jiān)控，隨時(shí)上報(bào)房屋情況，發(fā)覺問題立即處理。三是當(dāng)?shù)匕l(fā)生7級(jí)以上地震，開啟應(yīng)急處理1級(jí)方案，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組及專班意見，動(dòng)員全企業(yè)干部職員參與抗災(zāi)搶險(xiǎn)，使損失降低到最低程度。2級(jí)預(yù)案人力物力安排：搶險(xiǎn)隊(duì)隊(duì)員不少于20人，打點(diǎn)支撐木料不少于20立方米，砌磚塊以上，水泥2噸。1級(jí)預(yù)案人力物力，依據(jù)需要，全力以赴，請(qǐng)市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門支持，隨時(shí)調(diào)用救助。第三級(jí)：房屋坍毀，依據(jù)損害程度應(yīng)急處理。一是坍毀面積在100平方米以內(nèi)，沒有傷亡，開啟3級(jí)預(yù)案，二十四小時(shí)監(jiān)控?fù)屝?；二是坍毀面積在100平方米至1000平方米以內(nèi)，開啟2級(jí)預(yù)案，增加人力物力救助；三是坍毀1000平方米以上，開啟1級(jí)預(yù)案，請(qǐng)市區(qū)相關(guān)部門支持，全力以赴救護(hù)，妥善安置受災(zāi)戶。第二節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案1.

在接到停電通知情況下，管理處應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用和安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶，并在關(guān)鍵出入口公布停電通告；同時(shí)，工程部應(yīng)做好停電前應(yīng)變工作。2.

在沒有接到任何通知、忽然發(fā)生停電情況下，工程部應(yīng)立即確定是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取方法，預(yù)防故障擴(kuò)大；若系外部停電，首先要預(yù)防忽然來電引發(fā)事故，首先致電電力部門查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解情況通知業(yè)主。3.

秩序部立即會(huì)同工程部派人分頭前往各樓檢驗(yàn)電梯運(yùn)行情況，發(fā)覺電梯關(guān)人立即根據(jù)電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。4.

管理處立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶，并在關(guān)鍵出入口公布停電通告，必需時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。5.

若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上辦公，秩序部應(yīng)幫助辦公室維持好秩序，指導(dǎo)住戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散用戶，并要注意防火，預(yù)防發(fā)生火災(zāi)。6.

安排職員到小區(qū)各關(guān)鍵出入口、電梯廳維持秩序，秩序員加強(qiáng)秩序員方法，嚴(yán)防有些人制造混亂，渾水摸魚，必需時(shí)關(guān)閉大門。7.

派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶問詢，做好解釋和疏導(dǎo)工作，預(yù)防和住戶發(fā)生沖突。8.

具體統(tǒng)計(jì)停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)方法和造成損失。9.

突發(fā)停電預(yù)防方法：1)

工程部應(yīng)常常檢驗(yàn)應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。2)

管理處應(yīng)提醒寫字樓住戶備置部分應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。3)

秩序部、工程部除配置巡查、檢修用電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。10.

在沒有接到任何通知、忽然發(fā)生停水情況下，工程部應(yīng)立即確定是內(nèi)部故障停水還是外部停水。若系內(nèi)部故障停水，應(yīng)立即派人查找原因采取方法；若系外部停水，致電水力局查詢停水情況，了解何時(shí)恢復(fù)供水，并將了解情況通知業(yè)主。業(yè)主自用部位停水、停電、無煤氣應(yīng)急方法：1、定時(shí)組織工程部維修人員對(duì)業(yè)主入戶線進(jìn)行檢驗(yàn)確保線路沒問題。2、接到業(yè)主停水、停電、無煤氣保修通知，立即派維修人員上門檢驗(yàn)。3、小區(qū)內(nèi)用是智能IC繳費(fèi)系統(tǒng)，避免業(yè)主費(fèi)用提前用完，應(yīng)提醒業(yè)主預(yù)備費(fèi)用，或由物業(yè)企業(yè)備用。4、小區(qū)使用是煤氣管道，對(duì)于公用或自用部位無煤氣故障，應(yīng)立即派維修人員在要求時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修。5、屬于重大故障應(yīng)通知相關(guān)部門或維修企業(yè)在要求時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。6、對(duì)業(yè)主做好解釋，以免引發(fā)無須要糾紛爭(zhēng)吵。第三節(jié)雨、污水管阻塞應(yīng)急預(yù)案1.

職員接到報(bào)警或發(fā)覺小區(qū)污水井水位過高，應(yīng)立即手動(dòng)開啟污水泵抽水，預(yù)防污水管阻塞污水浸出來。2.

污水泵故障則應(yīng)立即用備用潛水泵將水抽至污水井。3、排污管道應(yīng)阻塞而漏水則應(yīng)布綁緊出水口。4、關(guān)閉阻塞、破裂管對(duì)上用水設(shè)備。5、立即匯報(bào)主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后做維修匯報(bào)。6、管道阻塞應(yīng)立即組織維修人員找出堵塞處，立即進(jìn)行疏通。7、發(fā)生事故后應(yīng)由主管工程師主管估計(jì)修復(fù)時(shí)間。業(yè)主自用部位排水設(shè)備阻塞：1、管道阻塞應(yīng)立即組織維修人員找出堵塞處，立即進(jìn)行疏通。2、通知對(duì)應(yīng)業(yè)主暫停使用。3、由工程部做出估計(jì)修復(fù)時(shí)間及預(yù)算。第四節(jié)電梯應(yīng)急預(yù)案1.

任一職員接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)覺有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知秩序員消防監(jiān)控室，同時(shí)統(tǒng)計(jì)接報(bào)和發(fā)覺時(shí)間。2.

秩序員消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)首先經(jīng)過監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、和電梯所在樓層，其次經(jīng)過對(duì)講機(jī)向秩序部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，請(qǐng)求派人或聯(lián)絡(luò)工程前往解救。3.管理處主任或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)和被困乘客取得聯(lián)絡(luò)，撫慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等候求援。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或很急躁，試圖采取撬門等很方法逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。注意在這一過程中，現(xiàn)場(chǎng)一直不能離人，要不停和被困人員對(duì)話，立即了解被困人員情緒和健康情況，同時(shí)立即將情況向企業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4.

工程部或值班人員接報(bào)后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)解救，必需時(shí)電話通知電梯維修企業(yè)前來搶修。若自己無法解救，應(yīng)設(shè)法采取方法，確保被困乘客安全，等候電梯維修企業(yè)技工前來解救。5.

若工程部和電梯維修企業(yè)全部無能力解救或短期時(shí)間內(nèi)解救不了，應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求援（應(yīng)說明求援原因和情況）。向公安、消防部門求援前應(yīng)取得企業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)同意。6.

在解救過程中，若發(fā)覺被困乘客中有些人暈厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，方便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。7.

被困者救出后，秩序部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)該立即向她們表示慰問，并了解她們身體情況和需要，同時(shí)請(qǐng)她們提供姓名、地址、聯(lián)絡(luò)電話及到本小區(qū)