濟南市住宅小區(qū)物業(yè)管理制度樣本

濟南市物業(yè)管理措施

第一章總則

第一條為加強本城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)正當權(quán)益，提升城市管理水平，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)要求，結(jié)合本市實際，制訂措施。

第二條本措施所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用城市各類住宅、非住宅、公共建筑和相配套設施。

本措施所稱業(yè)主，是指物業(yè)全部權(quán)人。

本措施所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)承租人和實際使用物業(yè)其它人。

本措施所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設置，以物業(yè)管理和服務為經(jīng)營業(yè)務，并含有企業(yè)法人資格經(jīng)濟組織。

第三條本措施適適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)城市物業(yè)管理。

本市市區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)必需實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)城具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。

第四條市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。計劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林和街道辦事處和居發(fā)委員會應該根據(jù)各自職責，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)管理工作。

第二章物業(yè)管理組織

第五條本市住宅小區(qū)物業(yè)管理，實施業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機關(guān)、企機關(guān)及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務物業(yè)管理實施業(yè)主委托制。

第六條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多，應該按百分比推選業(yè)主代表。業(yè)主大會應該由過半數(shù)業(yè)主出席方可舉行。

市物業(yè)行政主管部門應該每十二個月組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，能夠臨時召開。

第七條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、免職業(yè)主委員會組成人員：

（二）聽取、審議業(yè)主委員會工作匯報，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

（三）經(jīng)過和修訂業(yè)主條約；

（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不合適決定；

（五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（六）決定物業(yè)管理其它相關(guān)事項。

第八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人。任期兩年。業(yè)主委員會組員能夠連選連任。

業(yè)主委員會應該自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記立案。

第九條業(yè)主委員會關(guān)鍵職責：

（一）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)，和物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)管理聘用協(xié)議；

（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理情況；

（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人意見和提議；

（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理方法；

（五）業(yè)主大會給予其它職責。

第十條市物業(yè)行政主管部門應該定時組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應該經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上經(jīng)過。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十一條成立物業(yè)管理企業(yè)應該含有下列條件：

（一）有企業(yè)名稱、章程和固定辦公場所；（二）有健全組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量專業(yè)技術(shù)及管理人員；

（三）含有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)能力；

（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；

（五）法律、法規(guī)要求其它條件。

第十二條物業(yè)管理企業(yè)必需依法登記，取得法人資格，并依據(jù)相關(guān)要求取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。

第十三條申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料：

（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表；

（二）法定代表人證實書和身份證實；

（三）管理章程、以營場所證實及資信證實；

（四）各類專業(yè)管理人員資格證書或證實文件；

（五）其它相關(guān)文件、資料。

第十四條外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應該到市物業(yè)行政主管部門辦理注冊登記手續(xù)。

第四章物業(yè)管理服務

第十五條物業(yè)客理企業(yè)接收委托從事物業(yè)管理服務，應該和業(yè)主委員會或業(yè)主簽署物業(yè)管理聘用協(xié)議，并自協(xié)議簽署之日起十日內(nèi)報市物業(yè)行政主管部門立案。

第十六條物來管理聘用協(xié)議應該包含以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理服務項目、范圍、內(nèi)容及費用；

（二）雙方當事人權(quán)利和義務；

（三）管理服務要求和標準；

（四）協(xié)議期限；

（五）違約責任及爭議處理方法；

（六）當事人雙方約定其它事項。

第十七條物業(yè)管理服務事項應該包含下列內(nèi)容：

（一）房屋共用部位、共用設備使用、管理、維修和更新；

（二）電梯、二次供水等設施運行服務；

（三）搜集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；

（四）幫助公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設施養(yǎng)護管理；

（七）物業(yè)客理聘用協(xié)議確定其它事項。

第十八條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施管理單位，能夠?qū)⒈締挝粚I(yè)服務事英，委托給物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一服務。不實施委托服務，相關(guān)市政設施管理單位應該服務到戶。

第十九條選聘物業(yè)管理企業(yè)，應該采取公開招標或邀請招標。采取公開招標，招標工作由市物業(yè)行政主管部門組織實施。

第二十條業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應將物業(yè)管理相關(guān)工作移交給新物業(yè)管理企業(yè)，并提供包含物業(yè)管理相關(guān)檔案資料。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應該和業(yè)主和非業(yè)主使用人簽署服務協(xié)議。服務協(xié)議包含下列關(guān)鍵內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理服務內(nèi)容；

（二）雙方權(quán)利和義務；

（三）費用標準和交納期限；

（四）違約責任及爭議處理方法；

（五）其它事項。

第二十二條物業(yè)管理聘用協(xié)議期滿，一方不再續(xù)簽協(xié)議，應該在協(xié)議期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用協(xié)議期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷，業(yè)主委員會能夠委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)應該在協(xié)議終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)物管理用房及其它物業(yè)管理服務設施，交出相關(guān)資料，辦理費用結(jié)算等移交手續(xù)。

第二十三條物業(yè)管理經(jīng)費收入關(guān)鍵起源：

（一）開發(fā)建設單位按要求繳納物業(yè)管理公共資金；

（二）按要求提取物業(yè)共用部位維修基金利息；

（三）按要求收取物業(yè)管理服務費；

（四）專題委托服務收入；

（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設施、設備和公共場所經(jīng)營收入；

（六）其它正當收入。

本條第（一）項所列物業(yè)管理公共資金應該按相關(guān)要求專戶儲存，?？顚Ｓ?。

本條第（三）項所列物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務收費項目及標準由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門共同制訂，報市政府同意后公布實施。

第二十四條新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設單位負擔。

第二十五條新建住宅小區(qū)開發(fā)建設單位和原有住宅小區(qū)管理單位在進行物業(yè)管理權(quán)移交時，應該按小區(qū)總建筑面積0.2%百分比向業(yè)主委員會提供配套物業(yè)管理用房和配套建設停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務設施。物業(yè)管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務設施屬全體業(yè)主全部，任何單位和個人不得私自占用或改作她用，不得抵押、交換、買賣。

第五章物業(yè)使用和維護

第二十六條物業(yè)維護開門見山任，按下列要求劃分：

（一）房屋內(nèi)部自用部位、自用設施設備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護；

（二）房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎(chǔ)設施，由受聘物業(yè)管理企業(yè)負責維護。

（三）市政公用設施，由設施歸屬管理單位負責維護。

第二十七條物業(yè)維護費用，按下列要求負擔：

（一）房屋自用部位、自用設施設備維護費用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人負擔；

（二）房屋共用部位、共用設施設備維護費用，由共同使用該房屋垢業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用建筑面積百分比共同負擔；房改已交納維修基金業(yè)主應負擔費用可依據(jù)相關(guān)要求從已交納維修基金中列支；

（三）配套公共基礎(chǔ)設施維護費用，從已繳納住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；

（四）市政公用設施維護費用，由管理該設施單位負擔。

第二十八條房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎(chǔ)設施及市政公用設施維修時，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應該給予配合。

第二十九條業(yè)主及非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備；

（三）在天井、庭院、平臺、屋頂和道路或其它場地搭建建（構(gòu)）筑物；

（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民；

（八）法律、法規(guī)嚴禁其它行為。

第三十條供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新增、維修更新和改造時，該設施管理單位應該向物業(yè)管理企業(yè)通報，按相關(guān)要求辦理施工手續(xù)，并做好施工后恢復工作。

第六章法律責任

第三十一條物業(yè)管理企業(yè)違反本措施第十二條、第十四條要求，由市物業(yè)行政主管部門責令限期補辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

第三十二條對不按要求交納費用業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三滯納金。逾期仍不交納，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。

第三十三條物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本措施，包含計劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設施、綠化、消防、治安管理，由相關(guān)行政主管部門依據(jù)相關(guān)要求進行處理。

第三十四條物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用協(xié)議發(fā)生糾紛時，能夠由市物業(yè)行政主管部門進行調(diào)解。調(diào)解不成，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條物業(yè)管理企業(yè)不依法推行物業(yè)管理聘用協(xié)議義務，經(jīng)數(shù)次教育仍不更正，除按前條要求處理外，由市物業(yè)行政主管部門依據(jù)相關(guān)要求降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。

第三十六條物業(yè)行政管理機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，由其主管部門給行政處分；組成犯罪，依法追究刑事責任。

第三十七條當事人對行政處罰不服，可依法申請復議或提起訴訟。逾期