【論物業(yè)服務合同的法律效力8700字（論文）】

論物業(yè)服務合同的法律效力摘要物業(yè)服務合同是業(yè)主方和物業(yè)服務公司所簽訂的合同，合同內(nèi)容里明確約定了雙方需要承擔的責任以及擁有的權利，但是在實際生活中，由于國內(nèi)的法律對于物業(yè)服務合同各方面的規(guī)規(guī)制都不太全面，導致該合同在實際使用中出現(xiàn)諸多問題，具體來說，物業(yè)服務合同的法律體系不健全、合同主體的法律地位不明確、安全保障義務較模糊、合同任意解除權行使不合理等問題的存在，都影響著物業(yè)服務《民法典》效力的良好實現(xiàn)，當前必須要要采取針對性措施對該問題進行完善，促進國內(nèi)的物業(yè)服務合同在法律上擁有更加明確的地位和效力。關鍵詞:物業(yè)服務合同；法律效力；業(yè)主；物業(yè)服務企業(yè)目錄TOC\o"1-2"\h\uTOC\o"1-3"\h\u22686一、物業(yè)服務合同的法律界定 一、物業(yè)服務合同的法律界定（一）物業(yè)服務合同概念從整體上來看，物業(yè)服務合同的概念比較廣泛，想要對其進行準確定義，涉及的相關主體和因素較多，牽扯到多個主體，比較復雜，所以對其進行明確界定的難度較大，雖然學術界對物業(yè)服務合同的定義進行了長期的研究和探討，但是目前依然尚未得到一個比較準確的具有廣泛意義上的概念。[[]許步國.對我國物業(yè)服務合同的性質(zhì)與法律效力問題探討[J].前沿,2017(6):133.]當前，可以從廣義和狹義兩個概念上來定義物業(yè)服務合同，從這兩個角度來把握物業(yè)服務合同的概念和內(nèi)涵。從狹義上來看，物業(yè)服務合同指的是業(yè)主大會依法與選聘的物業(yè)服務公司簽訂的合同，合同內(nèi)容是要求該公司向全體業(yè)主提供特定物業(yè)區(qū)域之內(nèi)的所有建筑物和配套設施維護和管理服務，向業(yè)主提供一系列專業(yè)的物業(yè)服務，滿足業(yè)主對于干凈舒適環(huán)境的需求，讓業(yè)主滿意物業(yè)公司為自己和小區(qū)提供的專業(yè)性服務。從廣義來看，物業(yè)服務合同指的是物業(yè)服務過程中各個相關主體所簽訂的一系列合同協(xié)議，涉及到多個流程，多個因素，在此過程中也會涉及到多個主體，比如前期物業(yè)服務合同、專項物業(yè)服務合同、普通物業(yè)服務合同、特殊物業(yè)服務合同等，每種合同的具體內(nèi)容都會存在較大的差異，在法律上也具有不同的效力，需要相關人員進行認真查閱和鑒別。[]許步國.對我國物業(yè)服務合同的性質(zhì)與法律效力問題探討[J].前沿,2017(6):133.[]袁盛楠.論前期物業(yè)管理合同的法律效力[J].職工法律天地,2015(012):270.（二）物業(yè)服務合同的法律特征雖然物業(yè)服務合同整體比較復雜，涉及的因素比較多，但是一般來說，物業(yè)服務合同基本上都會具有以下幾方面法律特征：第一，物業(yè)服務合同是繼續(xù)性合同。物業(yè)服務合同中的給付并不是一次性的，而是持續(xù)性的，通常是物業(yè)服務公司持續(xù)性地給予業(yè)主特定的服務，而業(yè)主也會持續(xù)性地向該公司繳納一定的費用，在物業(yè)服務合同產(chǎn)生效力的期間，物業(yè)公司和業(yè)主之間存在一種持續(xù)性的服務與被服務關系，持續(xù)性的特點比較明顯。[2]物業(yè)服務合同是雙務合同。物業(yè)服務合同一旦簽訂，雙方都必須承擔一定的義務，需要根據(jù)合同內(nèi)容履行自己的義務，物業(yè)公司需要向業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)服務，而業(yè)主則需要根據(jù)合同規(guī)定，向物業(yè)公司定期繳納一定的費用，所以雙方都應該主動承擔起自身的責任和義務，如果一方違反了應該承擔的義務，則就會影響到另一方繼續(xù)履行義務的意向和工作。第三，物業(yè)服務合同屬于服務合同。服務合同中的服務一般指的是非物質(zhì)的無形服務，服務提供者需要根據(jù)合同規(guī)定提供一系列專業(yè)服務以獲得預期中的收益，具體來說，在簽訂完成物業(yè)服務合同之后，物業(yè)服務公司需要向特定區(qū)域內(nèi)的小區(qū)業(yè)主提供多方面的專業(yè)服務，給小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個干凈整潔、規(guī)范有序的生活環(huán)境，滿足業(yè)主對居住環(huán)境的多方面要求，讓小區(qū)業(yè)主滿意。[3]（三）物業(yè)服務合同產(chǎn)生的法理基礎一是建筑物區(qū)分所有權，這是不動產(chǎn)權的另一種形態(tài)。在現(xiàn)代社會，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及科學技術的進步，建筑業(yè)也呈現(xiàn)出全新的發(fā)展趨勢，當今時代的建筑物已經(jīng)呈現(xiàn)出向垂直空間發(fā)展的趨勢，建筑物區(qū)分所有權就在這樣的背景下出現(xiàn)，區(qū)分所有權人擁有對共有區(qū)域的占有和使用權，當相關人員聘請物業(yè)服務公司代自己進行物業(yè)管理時，物業(yè)服務合同的法律關系就此出現(xiàn)，這并不是物業(yè)所有權轉(zhuǎn)讓給物業(yè)公司，所有業(yè)主依然對物業(yè)管理事務擁有知情權、參與權等基本權利，物業(yè)公司需要尊重業(yè)主的基本權利，并履行自身的業(yè)務。二是業(yè)主自治權，即所有業(yè)主共同享有對一定區(qū)域內(nèi)共有部分的管理權，這也是保障業(yè)主基本權利的重要渠道，業(yè)主通過履行自身的基本管理權力，滿足自身對于居住環(huán)境的多方面要求，而物業(yè)公司需要尊重業(yè)主的自治權，在傾聽其意見的基礎上持續(xù)優(yōu)化和改善自身的工作業(yè)務。[[]季如進,劉繼敏.論物業(yè)管理合同的法律效力[J].城市開發(fā)，2017(7):55.[]季如進,劉繼敏.論物業(yè)管理合同的法律效力[J].城市開發(fā)，2017(7):55.（四）物業(yè)服務合同的法律關系在當今時代的物業(yè)服務合同中，合同內(nèi)容會涉及到多個主體和多種因素，相對比較復雜。從整體來看，物業(yè)服務合同的主體主要包括三大方面：一是物業(yè)服務的提供者，一般是指提供專業(yè)物業(yè)服務的企業(yè)，該企業(yè)必須是依法成立的具有相關資質(zhì)的企業(yè)。屬于專業(yè)提供物業(yè)管理服務的企業(yè)；二是業(yè)主方，一般包括業(yè)主以及由業(yè)主組成的業(yè)主大會、業(yè)主委員會，業(yè)主都是在一定物業(yè)區(qū)域內(nèi)獲得物業(yè)所有權的人，在普通物業(yè)服務合同中，一般是業(yè)主作為一個整體和物業(yè)服務公司簽訂相應的物業(yè)服務合同，共同約定服務內(nèi)容；三是物業(yè)建設單位，在物業(yè)建設完成但尚未交付給業(yè)主的這段時間內(nèi)，物業(yè)建設單位提供前期的物業(yè)服務。[5]物業(yè)服務合同的客體指的是物業(yè)服務法律關系出現(xiàn)后出現(xiàn)的，具有復合型特征，包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的所有建筑物、植物、道路等客觀的物，也包括該區(qū)域內(nèi)人的各種行為。物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括業(yè)主和物業(yè)公司的權利和義務，雙方在簽訂完成物業(yè)服務合同之后，都應該承擔起一定的權利和義務，在今后的合作中共同遵守物業(yè)服務合同中的內(nèi)容。[6]業(yè)主具有確定物業(yè)服務內(nèi)容、要求物業(yè)公司履行自身義務、監(jiān)督權、知情權等方面的權利，同時也需要承擔按期繳納服務費用、遵守合同規(guī)定等義務；物業(yè)公司需要履行為業(yè)主服務、管理區(qū)域內(nèi)的行為、提供安全保障等義務，同時也有著物業(yè)管理權、獲得相應報酬等權利。業(yè)主和物業(yè)公司都必須遵守所簽訂的物業(yè)服務合同中的具體內(nèi)容，履行自身的權利，承擔自身的義務。二、物業(yè)服務合同存在的法律效力問題（一）物業(yè)服務合同的法律體系不健全目前，雖然國內(nèi)的物業(yè)服務合同已經(jīng)存在了相當長的一段時間，但是國內(nèi)的法律體系對于物業(yè)服務合同的內(nèi)容卻缺乏系統(tǒng)的規(guī)范，與物業(yè)服務合同相關的法律體系不健全，具體表現(xiàn)在以下兩個方面：1.對物業(yè)合同性質(zhì)認定較模糊物業(yè)服務合同是無名合同。當前法律界對于物業(yè)服務合同的性質(zhì)存在定位不清晰的問題，尚且無法將物業(yè)服務合同準確定義和歸類，長期將其作為委托合同、混合合同等性質(zhì)來看待。[7]國內(nèi)相關部門所制定的法律規(guī)章制度都帶有明顯的行政法規(guī)的特質(zhì)，站在行政管理的角度來管理物業(yè)服務行業(yè)，約束合同雙方行為，平衡雙方利益。物業(yè)服務合同屬于民事法律關系范疇，長期由行政法規(guī)來管理，不利于物業(yè)服務合同的可持續(xù)發(fā)展，限制了法律管理的效果。[[][]曹東忠.論物業(yè)管理合同的變更和解除[J].中外企業(yè)家,2016(1)：85.2.國內(nèi)尚未制定專門的法律制度來規(guī)制物業(yè)管理法律關系在當前的司法實踐中，在業(yè)主組織尚未成立的前期物業(yè)管理期間，開發(fā)商聘用的物業(yè)服務企業(yè)通常與其有關聯(lián)關系。開發(fā)商常常利用其關聯(lián)企業(yè)就小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)簽訂長期合同，剝奪業(yè)主對共有財產(chǎn)的實質(zhì)控制管理權?！段飿I(yè)管理條例》等都被大量應用，但是比較分散，不夠統(tǒng)一，加上各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不一，都是根據(jù)本地社會發(fā)展水平來制定地方性法規(guī)，導致在物業(yè)服務合同管理方面出現(xiàn)不科學、不合理的狀況，在現(xiàn)實生活中也難以處理好物業(yè)公司和業(yè)主之間出現(xiàn)的沖突，法律制度不完善的情況長期存在。（二）物業(yè)服務合同主體的法律地位不明確當前，根據(jù)現(xiàn)行法律制度，物業(yè)服務合同主體法律地位難以確定，所以在司法實踐中遇到更多問題。第一，業(yè)主大會的法律地位比較模糊。對于一定區(qū)域內(nèi)的業(yè)主來說，業(yè)主大會是極其重要的自治組織，相關法律也規(guī)定了這一組織的成立條件和成立流程，業(yè)主大會可以決定物業(yè)服務企業(yè)的選聘與解聘，業(yè)主大會代表著全體業(yè)主共同的主觀意思，但是對于業(yè)主大會的法律地位，現(xiàn)行法律中并沒有對此進行明確的規(guī)定，加上業(yè)主委員會、各個業(yè)主等主體存在，相互之間的法律關系糾纏在一起，難以得到有效的解決。因為業(yè)主大會在法律上的法律地位不清晰，所以業(yè)主大會所擁有的法律權利和義務也難以被真正有效落實。[8]第二，業(yè)主委員會的法律地位不清晰?！睹穹ǖ洹妨信e的業(yè)主大會決議事項系不得授權業(yè)主委員會決定的事項，其目的在于保護業(yè)主共同利益，因此業(yè)主大會不得授權業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會可以授權業(yè)主委員會進行選聘物業(yè)服務企業(yè)的準備工作，但最終選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定應由業(yè)主大會作出。但是現(xiàn)行管理像制度對于業(yè)主委員會的性質(zhì)沒有明確規(guī)定出來。業(yè)主委員會沒有代表全體業(yè)主主觀意思的能力，但是其行為卻需要由全體業(yè)主所承擔，如果業(yè)主委員會代表全體業(yè)主和物業(yè)公司簽訂某合同，如果業(yè)主因為不知曉合同內(nèi)容而提出異議，該合同是否具有法律上的約束力成為一個有爭議的問題。業(yè)主委員會可以發(fā)起訴訟，具有訴訟主體資格，但是其是否可以成為訴訟的主體或客體，也存在很大的爭議。[9]（三）物業(yè)服務合同安全保障義務較模糊1.安全保障義務的主體比較狹窄業(yè)主和物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同后，物業(yè)公司需要嚴格根據(jù)合同內(nèi)容規(guī)定履行自身的義務，做好小區(qū)建筑物和相關設施的管理，維護好小區(qū)內(nèi)部人員的日常行為，滿足廣大業(yè)主對于小區(qū)環(huán)境的需求。在現(xiàn)實活動中，在一定物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)活動的人都參與到物業(yè)服務活動中，所以都要對其進行安全方面的保障。[10]現(xiàn)行法律對于“業(yè)主”的范圍進行了明確的規(guī)定，業(yè)主一般就是在實際上已經(jīng)取得房屋所有權的人員，但是在實踐中，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)往往還會出現(xiàn)其他種類的人員，比如業(yè)主朋友、家政人員、維修人員、來訪人員等，如果這些人員在在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)人身或財產(chǎn)損失時應該如何進行保障。[[][]陳文.物業(yè)服務合同若干法律問題研究[J].現(xiàn)代法學,2018(2):156.2.安全保障義務內(nèi)容不清楚在一定區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)服務，往往會涉及到人、物等多種因素，所以時常在安全保障義務方面出現(xiàn)一些糾紛，比如物業(yè)服務區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的場景：有業(yè)主長時間被困在電梯內(nèi)，而承擔物業(yè)服務義務的物業(yè)公司卻沒有及時上前解救，導致業(yè)主受到較大的身心傷害，業(yè)主很容易和物業(yè)公司之間出現(xiàn)糾紛。比如因為物業(yè)公司的安全監(jiān)管工作不到位，導致物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的也出家中遭竊，出現(xiàn)財產(chǎn)損失，業(yè)主會和物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛。[11]再比如物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)存在隱患，但是物業(yè)公司沒有及時做好提醒工作，導致部分業(yè)主遇到傷害。這些情況在現(xiàn)實生活中時有發(fā)生，但是相關法律對這些內(nèi)容卻沒有作出明確的規(guī)定，或者做出的規(guī)定比較膚淺，僅僅是原則性的規(guī)定。在物業(yè)服務公司方面，雖然其在為業(yè)主服務時配備了一定的人力和物力，但是因為物業(yè)服務合同中的相關規(guī)定不明確，存在一些缺失，這就導致物業(yè)公司在履行物業(yè)服務合同時也缺乏明確同意的規(guī)范，即使違反法律中的相關規(guī)定，因為法律規(guī)定中也沒有規(guī)定相應的法律責任，所以物業(yè)公司也不會承擔多大的責任，這樣就導致法律中所規(guī)定的的安全保障義務履行不到位，損害了業(yè)主的部分權益。（四）物業(yè)服務合同任意解除權行使不合理根據(jù)《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)選聘屬于業(yè)主大會的決議事項。業(yè)主委員會相應的職責為代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。在實踐中，由于選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序比較復雜，如果涉及招投標則更為繁瑣，而業(yè)主大會決策的方式是召開業(yè)主大會會議，這種決策方式就決定了業(yè)主大會無法參與物業(yè)服務企業(yè)選聘的所有細節(jié)，這就產(chǎn)生了業(yè)主委員會實際負責實施物業(yè)服務企業(yè)選聘事宜的現(xiàn)實需要。業(yè)主大會是否能夠授權業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)，其實質(zhì)是業(yè)主大會是否有權將《民法典》規(guī)定的業(yè)主大會決議事項授權業(yè)主委員會決定，對此法律并無明確規(guī)定。也就說，如果業(yè)主大會對于物業(yè)服務公司的服務存在不滿意的情況，可以解聘物業(yè)服務公司，重新選擇新的物業(yè)服務公司，這在法律上有著明確的規(guī)定。所謂合同任意解除權，指的是合同當事人可以根據(jù)自身的主觀意愿隨時單方面解除之前簽訂的合同，不論對方是否違約，都可以選擇解聘物業(yè)服務企業(yè)。[[]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務合同主體研究[J].法商研究,2017(3):101.[]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務合同主體研究[J].法商研究,2017(3):101.與業(yè)主大會所享有的合同任意解除權相比，物業(yè)服務企業(yè)是否擁有這項權利，現(xiàn)行法律并沒有做出明確的規(guī)定，社會各界對此也頗有爭議。在司法實踐中，因為該問題的相關法律規(guī)定不夠清晰明確，所以也遇到諸多阻礙。[[]姚輝,段睿.物業(yè)服務合同履行的相關法律問題研究[J].法律適用,2018(1):34.]現(xiàn)實生活中，確實存在一些業(yè)主不配合物業(yè)公司工作、不繳納物業(yè)服務費等行為，物業(yè)公司面臨這種情況卻又受限于合同的規(guī)定和限制，難以通過使用[]姚輝,段睿.物業(yè)服務合同履行的相關法律問題研究[J].法律適用,2018(1):34.三、物業(yè)服務合同存在的法律效力問題的完善（一）完善物業(yè)服務合同的法律體系針對當前物業(yè)服務合同匯總存在的法律體系不健全的問題，需要從以下兩方面進行針對性完善。1.將物業(yè)服務合同性質(zhì)有名化從理論上來看，物業(yè)服務合同理應屬于民事合同的范圍?！睹穹ǖ洹返?5條規(guī)定:“營利法人的權力機構、執(zhí)行機構作出決議的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)、法人章程，或者決議內(nèi)容違反法人章程，營利法人的出資人可以請求人民法院撤銷該決議，但是營利法人依據(jù)該決議與善意相對人形成的民事法律關系不受影響?！痹摋l探討的是營利法人內(nèi)部決議和依據(jù)此決議作出的對外行為的關系，內(nèi)部決議的撤銷不當然影響對外行為的效力，如行為相對人為善意，則為保護善意相對人，對外行為有效。該條規(guī)定涉及的是營利法人，其目的在于通過保護善意第三人，維護商事交易的安全。業(yè)主大會作為非法人組織，其行為也有內(nèi)部行為和外部行為之分，對外行為的善意相對人也有保護的必要。就業(yè)主大會而言，業(yè)主大會作出選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議，業(yè)主委員會依據(jù)該決議與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)利益同樣應得到保護。如業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議被撤銷，則要看物業(yè)服務企業(yè)是否為善意。如物業(yè)服務企業(yè)為善意，則物業(yè)服務合同不受業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議被撤銷的影響，依然有效。從法律上對現(xiàn)存的比較模糊的規(guī)定進行明確，可以精準解決當前司法實踐中遇到的諸多阻礙，促進物業(yè)服務合同實現(xiàn)更好的施行，保護廣大業(yè)主的合法利益。[12]2.完善相關法律體系為了促進物業(yè)服務行業(yè)實現(xiàn)更好的發(fā)展，讓業(yè)主和物業(yè)公司之間的權利和義務更加平衡，當前國家必須完善相關的法律體系。在整個物業(yè)服務活動中，物業(yè)服務合同都屬于核心內(nèi)容，想要促進物業(yè)服務活動實現(xiàn)健康有序發(fā)展，就必須要針對物業(yè)服務合同的制定和履行，完善當前的相關法律體系制度，彌補現(xiàn)有法律體系中存在的諸多不足，有效規(guī)制相關物業(yè)服務活動。（二）明確物業(yè)服務合同主體的法律地位第一，可以引入業(yè)主團體制度，雖然國內(nèi)法律規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和職責，但是其法律地位方面的規(guī)定卻一直不清晰。所以在物業(yè)服務合同領域，需要明確當事人的主體問題，明確其職責和義務，確定一個清晰明確的民事主體，該主體代替全體業(yè)主的主觀意愿。業(yè)主團體制度在國外廣泛存在，美國、日本、法國等地區(qū)都有著業(yè)主團體方面的法律固定，其職責和權利也規(guī)定地很明確，業(yè)主團體代表著業(yè)主的利益，對外可獨立代表著全體業(yè)主開展相關活動，可以獨立承擔民事責任，這樣就可以讓物業(yè)法律關系更加清晰和明確。業(yè)主團體必須是由全體業(yè)主組成，可以代表全體業(yè)主的利益，可以獨立發(fā)起并參與相關民事活動，可以獨立承擔相關民事責任。第二，明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會的法律地位。如果法律對業(yè)主團體的法律主體資格進行明確的規(guī)定，該組織就具備了基本的民事權利，也具備民事訴訟主體資格，擁有一定的民事權利，可承擔相應的民事責任，在此基礎上，業(yè)主委員會、業(yè)主大會的責任也就變得更加清晰，其法律地位也變得更加清晰，其對外可以代表業(yè)主團體，相關行為代表著業(yè)主團體的利益，權利和義務都可以落實到業(yè)主團體上，業(yè)主大會相當于最高決策機構，對外傳達業(yè)主團體的意愿，同時對業(yè)主具有較強的約束力，而業(yè)主委員會就相當于執(zhí)行機構，以業(yè)主團體的名義開展相關活動。（三）健全物業(yè)服務合同安全保障義務1.擴大安全保障義務的主體范圍當前的安全保障義務的主體比較狹窄，需要擴大，業(yè)主的家人和親屬都應該被納入進來，業(yè)主的親朋好友居住在業(yè)主家時，也需要被納入到物業(yè)服務合同安全保障義務的對象主體中來，這些人也需要享受到相關保護。此外，維修工人、家政人員、來訪人員也應該被納入到安全保障義務主體中，雖然這些人并不屬于物業(yè)服務合同中所規(guī)定的權利義務承擔者，但是他們會在一定時間內(nèi)的物業(yè)公司所管轄的物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)活動，而物業(yè)公司對此區(qū)域有著管理和維護的義務，所以也應該將服務對象擴大到這些主體群體，如果這部分主體的人身、財產(chǎn)等受到損害，物業(yè)公司也需要承擔起相應的責任。2.將安全保障義務的內(nèi)容明確化在自愿、平等的基礎上，物業(yè)公司需要根據(jù)業(yè)主的需求，明確自身應該承擔的義務和責任。物業(yè)公司需要主動制定出一套行之有效的安全保障制度，用來指導自身的相關活動與行為。另外，物業(yè)公司還需要在服務區(qū)域內(nèi)維護好公共場所的秩序，如果出現(xiàn)損害業(yè)主利益的行為，應該立即制止，發(fā)現(xiàn)有危險因素的存在，馬上將其排除出去，做好日常巡邏工作，全方位保護業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全。（四）規(guī)范物業(yè)服務合同任意解除權一是要限制業(yè)主大會的任意解除權。物業(yè)公司和業(yè)主方在雙方自愿的基礎上簽訂物業(yè)服務合同，共同約定了彼此的權利和義務，簽訂合同后，物業(yè)公司會根據(jù)合同所規(guī)定的內(nèi)容在一定物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)投放一定的人力和物力，如果業(yè)主大會在物業(yè)公司沒有做出重大違約行為時隨意解除合同關系，會給物業(yè)公司帶來較大的損失，所以必須對業(yè)主大會的任意解除權進行限定，在物業(yè)公司未作出重大違約行為時，或者不具備其他正當理由時，業(yè)主大會不可以隨意解除與物業(yè)服務公司之間的合同關系。[[][]薛玉春.物業(yè)服務合同性質(zhì)及效力認定分析[J].法制與社會,2018(2)：16.二是要明確物業(yè)服務公司的任意解除權。物業(yè)服務合同本是雙方在公平自愿的前提下所簽訂的合同，物業(yè)公司作為合同中的另一方，也應該具備合同解除權，如果有業(yè)主拒不承擔自身的職責，導致物業(yè)公司的利益受到較大損失時，物業(yè)公司也可以解除雙方之間的合同關系。但是法律需要對此做出規(guī)定，比如物業(yè)公司在解除合同前需要將原因告知全體業(yè)主，和業(yè)主委員會做好交接工作，移交相關的材料，同時向當?shù)氐男姓芾聿块T報備，最大程度上減少給雙方帶來的損失。四、結語物業(yè)服務合同是業(yè)主方和物業(yè)服務公司在公平自愿基礎上所簽訂的服務型合同，合同簽訂后，雙方都要根據(jù)合同內(nèi)容履行相應的權利，同時也必須承擔自身的義務。但是在生活實踐中，物業(yè)服務合同在法律效力方面卻存在著物業(yè)服務合同的法律體系不健全、合同主體的法律地位不明確、安全保障義務較模糊、合同任意解除權行使不合理等問題，針對這些問題的存在，本文從四個方面提出了相應的解決對策。希望通過本文研究，可以促進國內(nèi)的物業(yè)服務合